XXXX年月日北京城乡世纪广场公寓营销报告二

谨呈：张家口红太房地产开发有限公司目标回顾2011实现回款5000万元项目预计开盘时间为2011年10月7日，意味着3个月至少销售5000万，156套房的销售业绩，需要：月均销售额达到1667万元；月均销售套数约52套；营销思路取道度身明势市场及竞争分析项目分析及客户分析项目营销策略营销思路取道度身明势市场及竞争分析项目分析及客户分析项目营销策略宏观市场整体分析2010政策回顾2010年，政策引导市场，楼市主旋律从“新国十条”细则版向强化版转变，调控力度极强，频率极高。伴随“新国十条”出台，相关细则被不断消化，调控效果出现逐渐减弱趋势，因此进入9月调控力度在此加强。4月15日，《国务院常务会部署遏制部分城市房价过快上涨的通知》4月17日，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》4月20日，《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》4月30日，“京十二条”（含限购令）5月5日，“深三条”5月17日，“浙十八条”5月22日，“恵24条”5月26日，《关于土地增值税清算的有关通知》6月3日，《关于加强土地增值税征管工作的通知》6月5日，《二套住房认定的通知》6月21日，《关于做好住房保障规划编制的通知》9月29日，《关于完善差别化信贷政策的有关问题的通知》《关于进一步贯彻落实国发[2010]10号文件的通知15个城市的限购令取消7折利率调控力度4月~7月底政策密集期8月~9月政策淡化期政策强化期2011政策变化2011年强力密集的政策调控将一线城市的需求转向二、三线城市，促成二、三线城市发展良机。2011年政策并不放松二、三线城市，部分二、三线城市限购，造成观望情绪。2011年上半年，为进一步巩固和扩大调控成果，中央及地方政府针对商品房和保障房双管齐下，调控政策继续升级和深化。为进一步抑制商品房需求，行政、经济手段并用：近40个城市实施限购，600多个城市出台房价控制目标。2011上半年商品房政策下半年政策台州出台限购令，成为首个限购的三线城市。限购政策正式向二、三线城市转移。趋势研判一：政策时效性由紧趋松

从2010年年末的市场整体情况分析，主要市场的火热来自于通涨压力及供应量的激增，在现阶段国家整体经济过热，CPI居高不下的情况下，无须利用房地产对整体国民经济进行拉动，因此，京十五条的出台不仅仅是对于现阶段楼市的反馈，更关键的是对于现阶段整体经济形式的预判。经过一段时间的楼市政策收紧及通胀压力的减小，楼市仍然是促进国民经济迅速增长的有力渠道，因此，政策中连续出现“暂时”，整体政策的暂时性不容质疑，政策由紧到松的整体趋势不会改变1月全国居民消费价格总水平（CPI)同比上涨4.9%。其中，城市上涨4.8%，农村上涨5.2%。国家统计局有关负责人表示，1月份CPI受节日和低温冰冻天气影响，环比价格涨幅为1.0%，是继2010年2月（春节）上涨1.2%、11月上涨1.1%以来环比价格涨幅第三高的月份。统计局发布2010年度经济数据：GDP：2010年中国经济比上年增长10．3％，其中四季度同比增长9．8％。CPI：2010年全国CPI比上年上涨3．3％，其中12月份同比上涨4．6％。据美联储、OECD维持对中国2011年GDP增长9.7%的预期。趋势研判二：市场供应情况趋于增长

根据京十五条细则：“十二五”期间全市计划建设、收购各类保障性住房100万套，比“十一五”翻一番，全面实现住有所居目标。坚决完成2011年本市保障性安居工程目标任务，通过新建、改建、购买、长期租赁等方式筹集保障性住房20万套以上，发放租赁补贴2万户，竣工保障性住房10万套。09年：全国商品房销售面积达到9.37亿㎡，同比增长42.1%，而当年房地产开发企业完成投资仅3.62万亿元，同比增长仅16.1%，这一增长率与商品房销售面积增长率相去甚远，直接导致了今年上半年楼市供不应求的局面，从而也造成了8-9月楼市的反弹。10年：全年完成开发投资额48267.07亿元，同比增长33.2%，增速放缓；资金来源72494亿元，同比增长25.4%，其中利用外资增速最高。商品房销售面积10.43亿平方米，同比增长10.1%；销售额5.25万亿元，同比增长18.3%；通过限购等各种手段有效抑制需求的释放，同时，增加保障房及公共租赁房的建设，在预计两年的时间内，等待市场整体供应量的增加，从而市场市场整体供需矛盾的改善趋势研判三：二三线城市机会与危机并存一线城市限购将需求向二、三线城市引导，二、三线城市出现良好的发展机会和态势。但二、三线城市的限购风声不容乐观。国内投资渠道匮乏，流动资金大量进入房地产行业国内一线大城市限购二、三线城市呈现发展机会部分客户产生观望情绪二、三线城市风声紧凑张家口口市房房地产产政策策张家口口现行行房地地产政政策与与国八八条整整体内内容相相近，，但受受到相相关部部门技技术操操作影影响，，全款款购房房尚不不受限限购政政策影影响。。限购：：对已有有1套住房房的当当地户户籍居居民家家庭、、能够够提供供当地地一年年纳税税证明明或社社会保保险缴缴纳证证明的的非当当地户户籍居居民家家庭，，限购购1套住房房；对已拥拥有2套及以以上住住房的的当地地户籍籍居民民家庭庭、拥拥有1套及以以上住住房的的非当当地户户籍居居民家家庭、、无法法提供供一年年当地地纳税税证明明或社社会保保险缴缴纳证证明的的非当当地户户籍居居民家家庭，，暂停停向其其售房房。限贷：：贷款购购买首首套住住房的的家庭庭，首首付款款比例例不低低于30%，贷款款利率率为基基准利利率；；贷款购购买第第二套套住房房的家家庭，，首付付款比比例不不低于于60％，贷款利率率不低于基基准利率的的1．1倍张家口现行行房地产政政策与国八八条类似，，但由于目目前张家口口市房管局局与银行尚尚未联网，，因此住房房套数以贷贷款次数为为统计标准准，全款购房不不受限购政政策影响。。限购风声紧紧凑，波及及二、三线线城市；张张家口作为为二、三线线城市的代代表，前景景不容乐观观。但一线线城市限购购不松懈，，挤压需求求，二、三三线城市发发展势头尚尚好。2010年国家限限购政策不不松懈，限限购范围从从一、二线线城市向二二、三线城城市转变。。二、三线城城市受限购购风声挤压压，市场潜潜力拓宽。。同时，部部分客户产产生观望情情绪。宏观市场总总结区域市场整整体分析张家口市地地理位置张家口地处处环渤海经经济圈和晋晋冀蒙经济济圈交汇处处，具有独独特的区位位优势。张家口毗邻邻京津，地地处京、冀冀、晋、蒙蒙四省市交交界处，是是京津冀（（环渤海））经济圈和和冀晋蒙（（外长城））经济圈的的交汇点，，是连接““三北”市市场的重要要物资集散散地，是北北方现代物物流供应链链中的重要要链接点。。良好的区位位优势，使使张家口在在经济发展展上，既便便于承接京京津地区资资金、技术术、人才、、信息等要要素的转移移和辐射，，又可以充充分利用中中西部地区区丰富的资资源和能源源，承东启启西、沟通通南北的区区位优势十十分明显。。张家口基本本概况张家口地区区城市化水水平较低，，伴随人口口增长及城城市化进程程的加快将将房地产行行业提供良良好的发展展机遇。张家口市市位于河河北省西西北部，，全市辖辖4区（桥东东、桥西西、宣化化和下花花园区））、13县（康保保县、沽沽源县、、尚义县县、张北北县、崇崇礼县、、赤城县县、怀安安县、万万全县、、宣化县县、阳原原县、蔚蔚县、涿涿鹿县、、怀来县县）、2个管理区区（察北北管理区区、塞北北管理区区）、1个高新区区。总人口数数460万，农业业人口310万，其中中4区共89万人。康保县尚义县怀安县沽源县赤城县崇礼县张北县怀来县涿鹿县蔚县阳原县桥东区桥西区高新区万全县宣化县宣化区下花园区23万人26万人29万人7万人30万人33万人34万人28万人23万人28万人12万人28万人19万人37万人28万人22万人25万人张家口交交通状况况张家口高高速公路路通车总总里程高高达672.5公里，居居河北省省首位，，2011年京张城城际、张张呼、蓝蓝张铁路路将开工工建设，，随着交交通网络络逐步完完善，区区域性交交通枢纽纽地位日日益彰显显。全市交通通网络完完善、四四通八达达。截止止2010年底，高高速公路路通车总总里程672.5公里，居居全省第第一、全全国前列列。十一一五期间间全市交交通基础础设施投投资394亿元，是“十十五”期期间的4倍。京新新一期、、二期，，张石一一期、二二期，张张承一期期等高速速公路建建成通车车，张涿涿、张石石三期等等高速公公路开工工建设，，张集、、张唐、、蓝张等等7条铁路建设项项目加快推进进，京张城际际铁路批准立立项。军民合用机场场已开工建设设。张家口海关关也于1月21日开关运营。。集公路、铁铁路、航空于于一体的现代代立体式综合合交通网络正正在形成，区区域性交通枢枢纽地位日益益彰显。2011上半年张家口口发展情况张家口市国民民经济保持了了平稳较快增增长，运行质质量得到提高高，结构逐步步优化，民生生继续改善，，工业效益运运行良好；消消费市场活跃跃；固定资产产投资较快增增长；金融运运行平稳。全市规模以上上工业累计完完成工业增加加值161.50亿元，同比比增增长长15.2%；全市市规规模模以以上上工工业业企企业业累累计计实实现现主主营营业业务务收收入入356.84亿元元，，同比比增增长长16.7%；全市市固固定定资资产产投投资资完完成成324.80亿元元，，同比比增增长长28.5%；全市市实实现现社社会会消消费费品品零零售售总总额额165.19亿元元，，同比比增增长长16.9%；全市市实实现现利利用用外外资资7797万美美元元，，完完成成率率同比比增增长长56.0%。全市市全全部部收收入入完完成成95.79亿元元，，同比比增增长长34.3%；地方方一一般般预预算算收收入入完完成成45.51亿元元，，同比比增增长长55.4%；财政政支支出出累累计计完完成成101.42亿元元，，同比比增增长长71.8%；全市市金金融融机机构构各各项项存存款款余余额额1420.5亿元元，，比年年初初增增长长9.3%；各项项贷贷款款余余额额990.6亿元元，，比年年初初增增长长8.3%。中心心城城区区基基本本概概况况张家口口市桥桥西区区和桥桥东区区均为为老城城区，，各项项配套套设施施完善善，客客群资资源丰丰富，，产品品需求求线多多样，，但居居住环环境亟亟待翻翻新。。桥西区桥东区高新区桥东区区面积：：113平方公公里总人口口数：：28万人桥西区区面积：：141平方公公里总人口口数：：24万人高新区区面积：：152平方公公里总人口口数：：14万人桥西板板块是是张家家口历历史最最悠久久的老老城区区，市市政设设施和和各项项商业业配套套完善善；但但老旧旧建筑筑较多多，规规划陈陈旧。。桥东区区为市市内中中心区区，城城区配配套完完善，，市中中心所所在，，但居居住条条件较较差。。高新区是是张家口口市的新新城区，，人口较较少，市市政设施施缺乏，，商业配配套有待待完善。。城市化发发展特征征张家口市市城市化化率不高高，处于于城市化化低速发发展期，，城市化化进程的的加快为为房地产产市场提提供了良良好的发发展机遇遇。2010年张家口口市中心心城区由由五年前前的105平方公里里扩大到到285平方公里里，增长长率高达达171%，城市化率率较五年年前提高高了8.8个百分点点，达到到45.2%。由此判判断，张张家口市市处于城市化发发展阶段段的低速速发展期期，城市发发展特征征为工业业基础比比较雄厚厚，经济济实力明明显增强强，工业业产业快快速扩大大，工业业吸收大大批农业业人口。。城市房地地产发展展阶段根据人均均GDP发展水平平判断，，张家口口市已经经进入房房地产快快速发展展阶段，，市场需需求特征征为生存存和改善善性需求求并存。。2010年张家口口市人均均GDP达2.28万元，按按汇率折折算超过过3000美元，可可以判定定张家口口市房地地产市场场目前处处于快速发展展阶段，需求特特征为生存、改改善需求求兼有，发展特特征为快速发展、市市场调节增强强、政府干预预减弱。人均GDP与房地产发展展阶段关系表表：中心城区住房房建设规划张家口市住房房计划供应量量不大，多数数土地用于供供应产品以90平米以下的的普通商品品住房。高高圈层客户户与普通客客户住宅分分区不大。。规划划目目标标：：至2012年市市中中心心城城区区人人均均住住宅宅建建筑筑面面积积达达到到29平方方米米以上上。。新新增增各各类类住住宅宅约约8.1万套套，，总总建建筑筑面面积积700万平方方米米。。其其中中套套型型建建筑筑面面积积小小于于90平方米的的住宅约约6.4万套，建筑筑面积490万平方米，，占总建建筑面积积的71%住房建设设用地供供应结构构：加大中低低价位、、中小套套型普通通商品住住房和经经济适用用住房建建设用地地的土地地供应，，严格控控制高档档住房的的用地供供应，停停止别墅墅类房地地产开发发项目土土地供应应。（1）商品住住房建设设用地：：规划供供应面积积274公顷，其其中192公顷用于于供应建建筑面积积小于90平方米的的普通商商品住房房；（2）经济适适用住房房建设用用地：规规划供应应面积116公顷，其其中80公顷用于于供应建建筑面积积小于90平方米的的经济适适用住房房。桥西区基基本概况况桥西区以以悠久的的历史文化化底蕴及成熟配套套为背景，，“上风风上水上上桥西””的区位位优势及及拥山傍水水的地理优优势为依依托。桥西是张张家口市市的发祥祥地，是是张家口口的主城城区，是是市委、市市政府所所在地，是全市市政治生生活中心心、文化化教育中中心，商商贸物流流中心旅旅游服务务中心。。桥西辖辖1个镇、7个街道办办事处，，19个行政村村、38个社区居居委会，，总面积积101.3平方公里里，城镇镇居民23万人。它北靠内内蒙古大大草原，，南接华华北平原原，西连连煤都大大同，东东屏京都都大道，，局京、、冀、晋晋、蒙之之要冲，，辖区集集高山、、大川川、平平地于于一体体，风风光独独特、、气候候宜人人。桥西以以打造造“上风上上水上上桥西西，宜宜居宜宜业宜宜旅游游的山山水园园林城城区为目标标”，，实施施“增增绿添添彩””和城城市面面貌三三年大大变样样等重重点建建设工工程，，基础础设施施建设设方面面日趋趋完备备。桥西区区基本本概况况历史沿沿革一、历历史悠悠久，，是政政治活活动中中心桥西区区历史史悠久久。据据《万全县县志》载，张张家口口堡（（今堡堡子里里）建建于明明宣德德四年年（1429年），，来远远堡（（今市市圈））建于于万历历四十十一年年（1613年）。。二、经经济繁繁荣，，是商商业活活动中中心桥西区区经济济繁荣荣，是是张家家口市市的商商业发发源地地。远远在明明代以以前，，本区区就已已是草草原游游牧民民族和和农耕耕民友友好贸贸易的的中心心，明明隆庆庆五年年（１１５１１７年年），，来远远堡（（市圈圈）附附近的的马市市和民民间互互市已已初具三、教育发达，是张家口市文教事业发展的摇篮桥西区文教事业发展较早。培植学校和抡才书院分别创建于清同治五年(1876年)和光绪四年(1878年)，这是张家口市文化史上最早的两座学府。四、公路交通发达，是张家口市区内外公路运输的中心早在300多年前的明末清初，就开辟了张库大道，沟通了北至外蒙库伦、南连天津的南北通道。至清中叶，陆路交通又随着张库大道的兴盛，得到了极快的发展。桥西区区基本本概况况文化底底蕴长城博物馆堡子里

赐儿山大境门水母宫抡才书院张库大道桥西区区基本本概况况自然地地理环环境桥西区区地形形独特特，北北边是是燕山山山脉脉西部部大马马群山山的余余脉，，西部部是太太行山山北部部余脉脉，地地处两两山交交汇处处，所所辖区区域主主要是是山地地与河河谷地地。桥桥西区区是典典型的的中国国地形形的缩缩影，，即：：西北北高，，东南南低。。桥西区区交通通便利利，随随着西西坝岗岗路、、明德德北路路、祭祭风台台街、、西苑苑路、、古宏宏大街街等城城市道道路全全部拓拓宽改改造，，路网网结构构进一一步完完善，，基本本形成成了主主城区区与西西外环环、北北外环环等城城市快快速路路相互互通，，城市市快速速路与与张石石、丹丹拉等等高速速公路路相连连接，，区内内任意意节点点均可可在15分钟内内驶入入高速速公路路的路路网框框架。。小白山山安家沟沟西太平平山人民公公园桥西区区经济济发展展桥西区区以发发挥自自身老老城区区成熟熟配套套及文文化景景观优优势为为基础础，以以高新新技术术带动动自身身原有有工业业，以以第二二、三三产业业带动动区域域经济济。培强商商贸物物流业业。培强壮壮大工工业。。发展文文化旅旅游业业。桥西区区交通通资源源项目周周边的的207国道及及413省道贯贯通南南北八八省，，连接接万全全县，，城际际公路路纵横横发达达。207国道是是在中中国的的一条条国道道，起起点为为内蒙蒙古锡锡林浩浩特市市，终终点为为广东东徐闻闻县海海安镇镇，全全程3738千米。。经经过内蒙古古、河河北、、山西西、河河南、、湖北北、湖湖南、、广西西和广东东8个省份份。413省道连连接张张家口口与西西北部部资源源丰富富的万全县县。万全县县区域不不可复复制的的多种种优势势成就就了极极大的的区域域竞争争力及及发展展潜力力。区区位特特质对对于项项目整整体定定位与与形象象塑造造也有有借鉴鉴意义义。从张家家口经经济发发展水水平及及市场场发展展情况况分析析，张张家口口房地地产市市场进进入高高速发发展阶阶段。。从区域域整体体规划划发展展情况况分析析，桥桥西区区为政政府所所在区区，拥拥有区区位、、配套套、景景观、、文化化方面面的绝绝对优优势。。区域市场场总结区域竞争争情况分分析区域房地地产板块块划分桥西区桥东区高新区桥西区：：属于张家家口市老老城区，，区域主主要产品品为多层层及高层层产品，，土地资资源有限限放量逐逐减，均均价水平平在4100元/平米之间，主主要承接接区域中高高端客群群。桥东区：：属于张家家口老城城区，处处于张家家口繁华华地带，，区域产产品品质较高高，主要承接区域域中高端端客群，主要产产品为高高层，产产品均价价区间分分布较大大，融辰辰庄园为为张家口口最高价价项目，，均价在在4250元/平米左右右高新区：：属于新发发展区域域，区域域整体配配套尚不不成熟，，属于待待发展区区域，主主要产品品为高层层，承接接市区及外外县客群群，均价水水平在4385/平米左右右。桥西区为为张家口口市老城城区，有有很强的的文化底底蕴和城城市基础础。各项项目以传传统开发发模式为为主，差差异性不不大，缺缺乏绝对对领袖。。区域房地产板板块对比分析析桥西区优势与与劣势并存，，如何利用老老城区的优势势，塑造“老老城新区”的的项目形象，，彰显项目高高度带动圈层层价值成为项项目营销的重重中之重。桥西区市场分分析同人创业园本案桥西区作为张张家口历史最最悠久的老城城区，拥有得得天独厚的文文化底蕴，适适合项目品牌牌形象的塑造造。区内竞品项目目差异不明显显，同质化严严重。随着西泽园、、同人创业园园等略有现代代风格的项目目引入，桥西西区区内竞争争日益激烈。。桥西区作为张张家口历史悠悠久的老城区区，具有得天天独厚的文化化底蕴；城区区内部楼盘因因循守旧，造造就了区域不不可比拟的突突破性发展优优势。本项目的主要要竞争对手主主要聚集中于于桥西板块之之中。西泽园远大盛和苑左庭右院天宝中苑华新园广益绿景逸苑美居丽景园弘鼎庄园桥西区主要项项目及分析首先从建筑类类型上来看，目前区域内内以多层、高高层为主，别别墅项目仅有有两处，占总总体楼盘数量量的20%。从价格上来看看，桥西区楼盘盘价格差别幅幅度较大，大大部分楼盘均均价在4000～4500元左右，目前前区域项目以以从老旧模式式向现代式转转化，逐渐出出现高档楼盘盘，以后区域域会逐步走精精品路线，区区域楼盘的质质量会不断提提高；从卖点上来看看，区域内部山山水风景的优优势条件是众众多项目的主主要卖点，另另部分项目依依靠自身楼间间距、绿化率率、景观资源源、产品质量量及物业水准准体现自身卖卖点，整体卖卖点附加值少少。重点案例解析析——天宝中苑地址：新十九中东侧侧开发商：张家口长江房房地产开发有有限公司总占地面积：：75亩总建筑面积：：7.5万平平米米容积积率率：：1.5建筑筑类类型型：：多层层板板楼楼均价价：：4500元/㎡桥西西区区稀稀缺缺多多层层建建筑筑，，成成熟熟配配套套，，产产品品线线多多样样。。重点点案案例例解解析析———弘鼎鼎庄庄园园地址址：：张家家口口市市桥桥西西区区赐赐儿儿山山大大街街开发发商商：：张家家口口弘弘鼎鼎房房地地产产开开发发公公司司建筑筑类类型型：：多层层、、高高层层、、别别墅墅绿化化率率：：58.2%周边边配配套套：：超市市发发，，省省二二级级医医院院：：第第一一医医院院，，二二中中、、四四种种近近在在咫咫尺尺。。金金鼎鼎商商贸贸城城，，家家具具城城，，西西豁豁子子小小学学，，而而且且紧紧邻邻西西坝坝岗岗餐餐饮饮娱娱乐乐一一条条街街。。均价价：：3700~3800元/㎡㎡高端端形形象象楼楼盘盘，，星星级级物物业业服服务务，，超超大大楼楼间间距距，，区区内内配配套套完完善善。。重点点案案例例解解析析———左庭庭右右院院地址址：：张家家口口市市西西山山产产业业集集聚聚区区东东南南角角开发发商商：：张家家口口市市建建荣荣房房地地产产开开发发有有限限公公司司总占占地地面面积积：：143亩总建建筑筑面面积积：：142450平方方米米容积积率率：：1.5建筑筑类类型型：：多层层，，小小高高层层，，别别墅墅均价价：：2700元/㎡低密密度度带带别别墅墅社社区区，，高高户户型型舒舒适适度度，，高高绿绿化化率率，，现现代代建建筑筑风风格格。。重点点案案例例解解析析———西泽泽园园地址址：：桥西西区区西西苑苑北北路路与与建建设设西西街街交交汇汇处处西西行行200米开发发商商：：河北北康康泰泰尔尔房房地地产产开开发发集集团团有有限限公公司司总占占地地面面积积：：330亩总建建筑筑面面积积：：35万平平方方米米商业业面面积积：：1.3万平平方方米米容积积率率：：1.6建筑筑类类型型：：多多层层高高层层均价：4500元/㎡桥西现房房，小区区规模大大，交通通便利，，紧邻4中。重点案例例解析——华新园地址：清水河与与纬三路路交叉口口东３０００米开发商：：河北东南南房地产产开发有有限公司司总占地面面积：500亩总建筑面面积：45万平方米米容积率：：1.35建筑类类型：：多层高高层层均价：：多层4500元/㎡小高层层4300元/平米准现房房优势势区位位，低低密社社区，，大型型高品品质住住宅。。重点案案例解解析——同人创创业园园地址：：张家口口市西西苑中中路5号开发商商：河北广广立房房地产产开发发集团团股份份有限限公司司总占地地面积积：4.58公顷总建筑筑面积积：12.85万平方方米商业面面积：：30万平方方米建筑类类型：：高层容积率率：2.35绿地率率：33.5％均价：：3600~3700元/㎡桥西区区高品品质楼楼盘，，中心心地段段，交交通、、配套套优质质，依山临临水环环境美美，健健康生生态小小区。。重点案案例解解析——远大盛盛和苑苑地址：：桥西区区西苑苑路21号.原拖车总厂厂西宿舍区区开发商：张家口远大大房地产开开发有限公公司总占地面积积：90亩总建筑面积积：200000㎡容积率：3.3建筑类型：：小高层、高高层均价：4200~4300元/㎡超高绿化率率，高端配配套，景观观住宅。竞品解析同质同区竞竞品多借用用自然区位位优势及区区位配套，，缺乏高端端小区和附附加值卖点点。桥西区市场场分析总结结【产品】桥西区商品品房以多层层、高层为为主，部分分项目有别别墅产品。。建筑风格格简洁现代代。【户型】本区域项目目定位中高高端，产品品线丰富，，一居、二二居、三居居产品俱全全。主力户户型为两居居60~90㎡㎡，三三居居90-110㎡㎡。【客群群】该板板块块土土地地逐逐渐渐饱饱和和，，区区域域内内在在售售项项目目逐逐渐渐减减少少，，客客群群多多为为改改善善型型二二次次置置业业。。市市区区内内中中高高端端客客群群及及周周边边县县城城客客群群居居多多。。【价格格】区内内项项目目价价格格差差异异幅幅度度较较大大，，主主要要竞竞品品价价格格在在3800~4500元/㎡左右。【营销】区域项目销售售情况尚佳，，广告运用用较全面但整整体营销水平平较低，具有有很大的可超超越空间。营销思路取道度身明势市场及竞争分分析项目分析及客客户分析项目营销策略略项目分析区位认知本案本案本案环京津经济圈圈区内主要进行行城中村改造造，工业用地地置换及浅山山区开发。，，主要倡导低低密度、低强强度的开发控控制原则。区域用地主要要以住宅用地地和绿地规划划为主，适宜宜人居京津经济圈上上，低密度开开发规划，怡怡居区域区域历史文化化认知小白山自古为为桥西区的社社会文化中心心，上风上水水群山环绕，，为桥西区乃乃至张家口绝绝佳的风水宝宝地。张库大道小白山风景区区水母宫长城张库大道：拥有“北方丝丝绸之路”之之称的古商道道，被誉为““草原丝绸之之路”和“草草原茶叶之路路”。小白山：总面积2000亩。景区内有有云杉、油松松、侧柏、落落叶松18个品种的乔灌灌木66851株。水母宫：省级大型综合合风景区。迄迄今已有二百百年的历史。。占地4800亩，其四周榆榆柳环合，松松青柏翠，草草木繁茂，因因此也称为森森林公园。区域交通认知知本案张石高速公路路国道207省道242张承高速公路路国道、省道、、市政干道密密布，接连桥桥东区、高新新区以及周边边县区和周边边市、省1小时至蒙古，，2小时至江西；；15分钟至桥东区区，30分钟至崇礼县县、张北县，，2小时至沽源县县。区域配套认知知继续教育学院院二中七色光光幼儿儿园心心幼幼儿园园燕兴幼幼儿园园桥西区区利民民小学学北方科科技学学校职工大大学张家口口教育育学院院张家口口市委委党校校教育配配套图书馆馆桥西区区卫生生局张家口口市检检察院院市口腔腔医院院市第一一医院院市政配配套红马商商贸百信丽丽家建建材城城美居家家居广广场金鼎世世纪城城商业配配套近桥西西区CBD，市政政、教教育、、商业业配套套丰富富，满满足客客户日日常居居住需需求桥西区区CBD体育馆馆区域自自然资资源认认知山区生生态文文化带带生态文文化区区本案鱼儿山山东太平平山长城西太平平山公公园西太平平山安家沟沟生态态区地下长长城水母宫宫云泉山山赐儿山山香炉山山项目位位于华华北区区域山山区生生态文文化带带与张张家口口生态态文化化区的的重叠叠地带带，双双重资资源共共享区区项目洋洋房基基础指指标201202203204205206207208209210212211216215214213217总占地地面积积：61802㎡总建筑筑面积积：148200㎡建筑密密度：：17%容积率率：1.8绿化率率：33%项目规规划整体规规划尊尊重自自然，，依山山而生生，有有效的的利用用原生生态山山体资资源，，达到到户户户观景景、户户户通通风产品规规划9—17层小高高层设设计，，全板板式结结构，，现代代简约约风格格，大大气典典雅绿色建建筑规规划绿色建建筑节节能体体系部分利利用太太阳能能景观观照明明及景景观水水能，，利用用太阳阳能提提供住住宅建建筑24小时热热水节水体体系水资源源循环环使用用，小小区采采用中中水系系统，，雨水水利用用系统统智能化化数字字社区区安保监监控系系统、、车辆辆管理理系统统、小小区室室外音音乐播播放系系统、、电子子公告告系统统、有有限电电视系系统、、电话话、宽宽带系系统、、三表表远传传系统统、智智能家家居系系统、、楼宇宇自控控及系系统集集成。。室内环环境优优化系系统24小时热热水、、同层层排水水、地地面增增加隔隔音垫垫、设设置房房间中中央吸吸尘系系统。。雨水收收集尊重自自然、、尊重重客户户，造造绿色色、健健康、、人文文的建建筑园林规规划西太平平山小白山山外景：：小白山山山脚脚下，，北望望西太太平山山风景景区风情商商业街街西沙河河中心景景观轴轴组团园园林山体景景观内景：：一轴两两带三三山两两组团团自然资资源景景观搭搭配人人工园园林景景观，，以达达到内内外景景观交交融的的景观观效果果户型规规划一梯二二户、、二梯梯二户户，南南北通通透。。114—151㎡阔景景横厅厅，客客厅南南北对对流项目配配套规规划2500㎡会所所，从从容开开启山山居生生活6.8万㎡㎡商商业业配配套套，，真真正正达达到到繁繁华华与与宁宁静静皆皆可可得得2500㎡怡怡山山会会馆馆，，6.8万㎡㎡商商业业配配套套，，张张家家口口最大大的的独独一一无无二二的的休休闲闲胜胜地地物业业服服务务张家家口口独独家家引引进进““五五星星级级酒酒店店物物业业服服务务体体系系””，，让让客客户户享享受受真真正正的的奢奢享享“一一小小时时””回回应应服服务务客户户的的投投诉诉、、问问题题、、反反馈馈保保证证在在一一小小时时内内给给予予回回应应和和解解决决。。大堂堂管管家家制制度度每栋栋入入户户大大堂堂设设置置一一名名专专属属的的管管家家，，及及时时解解决决客客户户问问题题。。节日日服服务务节日日为为入入住住客客户户送送节节日日贺贺卡卡、、对对联联、、灯灯笼笼等等节节日日礼礼品品。。影子子式式的的服服务务小区内设置报报警系统，让让客户随时随随地感觉安全全。最安全的小区区聘期退伍军人人成立安保团团队。全天24小时实行巡更更制度，确保保住户安全。。最尊贵的小区区按五星级标准准服务客户，，让住户真正正享受最尊崇崇的物业服务务。项目价值总结结一、项目位于于京津经济圈上、政府重点点打造低密度怡居住住宅区内；二、区域历史史悠久，文化化底蕴深厚，，为张家口市历史史人文发祥地地；三、项目位于于张家口北大大门，附近国国道207、省道242以及张石、张张承高速公路路。轻松享受受多重城市资资源。四、项目近桥西CBD，位于华北山山区文化生态态景观带和张张家口生态区区重叠地带。。真正做到繁华与宁静皆皆可得；五、项目为低密度、高绿绿化率、多物物业类型的生生态宜居小区区；六、项目采用用绿色建筑规规划理念，全全面引进先进进的技术打造造健康的、绿色色的、人文的的科技小区；七、园林规划划通过山地的的保留改造和和人工环境的的再创造，在在区域内部增增加多层次多多功能的景观观元素，以达达到内外交融的景景观效果；八、项目产品品为一梯二户户、二梯二户户，南北通透透大宅。114—151㎡阔景横厅，，客厅南北对对流；九、2500㎡怡山会馆，，6.8万㎡商业配套套，张家口最大大的独一无二二的休闲胜地地；十、张家口独家“五星级酒店店物业服务体体系”，打造张家口口最高端山居居豪宅。区域客群研究究分析客户信息资源源来源于京润润·现代城来电来来访客户，其其中来电客户户1280组，来访客户户1114组置业次数一居置业次数数分析二居置业次数数分析三居置业次数数分析四居置业次数数分析二居产品多为为首次置业，，中小户型的的置业客群还还是首次置业业客群，大面面积户型的置置业客群多位位改善客群客户区域及接接受单价客户主要来源源于本市，其其中部分客户户来源于北京京、天津、安安徽、武汉等等地；同时还还有部分来源源于宣武、张张北、和沽源源等县市。客客户能接受的的单价为3500—3900元/㎡。购房用途主要购房用途途为自住及改改善性的需求求，一居中包包含较多的为为投资的用途途，其他居室室投资性购房房需求比重较较小一居购房用途途分析二居购房用途途分析三居购房用途途分析四居购房用途途分析建筑类型一居建筑类型型分析二居建筑类型型分析三居建筑类型型分析四居建筑类型型分析多层是客户最最为青睐的产产品，主要与与张家口的客客群心里有密密切关系，伴伴随区域房地地产市场发展展，小高层、、高层认可度度也将进一步步提升购房考虑因因素从客户购房房考虑因素素分析，主主要关注点点是项目价价格及交通通、配套，，区域发展展前景也成成为客户重重点考虑的的因素之一一客户购房考考虑因素需求面积一居需求面面积分析二居需求面面积分析三居需求面面积分析四居需求面面积分析核心需求面面积为经济济型户型，，特别是70～90平米产品及及91～120平米产品是是核心主流流需求面积积信息渠道客户信息接接收渠道最核心的接接收渠道为为售楼中心心及报纸，，因此现场场售楼处及及体验区的的打造及报报广的投放放成为营销销活动的关关键客群调查研研究总结【置业次数】根据主要是是首次置业业及部分二二次置业客客群，项目目在营销过过程中要加加强对于主主要置业客客群的引导导，核心推推广语也应应突出。【购房用途途】针对主要要是自住住的需求求，在产产品打造造中要加加强实用用性，对对户型及及产品重重点把握握。【建筑类型型】加强外立立面用材材及项目目的整体体外观。。【考虑要素素】对价格及及区域发发展，区区域交通通进行重重点推广广。【客户来源源及接收收单价】客户主要要来源于于本市区区域及北北京区域域。因为为本项目目不具备备高新区区的交通通优势，，故本项项目的主主要客群群应为本本市及周周边县区区客户。。在价格格策略方方面应该该采取低低开高走走的价格格策略。。【需求面积积】以经济型型户型为为主力，，以70～90平米及110～120平米户型型为主力力。【信息渠道道】最核心的的接收渠渠道为售售楼中心心及报纸纸，因此此现场售售楼处及及体验区区的打造造及报广广的投放放成为营营销活动动的关键键。目标客群群细分投资客：：对物业嗅嗅觉比较较灵敏，，具成熟熟的投资资经验，，深谙各各种投资渠道道，懂分分析投资资利弊，，规避风风险，信信息灵通通；张家口当当地改善善置业者者：当地相对对经济实实力较好好的客群群，需要要另觅住住处提升升居住环环境；父母为子子女首次次置业：：子女成年年又无自自己的房房子，但但需要自自己的天天地，父父母掏钱钱购置；；本地事业业单位的的员工：：单位福利利好，同同时也会会打一些些投资打打算；在外地工工作的张张家口人人：不一定要要住在那那里，但但按照祖祖辈的规规矩，在在家乡乡一定要要有自己己的房子子；北京积蓄蓄退休干干部：有时间，，有精力力，文化化较高，，希望晚晚年享受受生活；；北京企业业主管理理阶层：：对生意应应酬深感感疲惫，，希望可可以经常常去与工工作无关的的地方休休假。投资客（约占5%）本地客户户（约占80%）异地客户户（约占15%）人们在紧紧张而繁繁忙的快快节奏生生活中，，深受诸诸多压力力，颇感感身心疲疲惫。越越来越多多的人们们渴望冲冲破压力力，还自自己一份份健康的的人生。。最佳选选择就是是走出阁阁楼，回回归自然然，带上上家人，，邀上好好友到郊郊外去，，到山上上去，回回到自然然的怀抱抱……让自己己松弛弛身心心告别别繁华华的都都市，，歇息息往日日的忙忙碌，，滤掉掉心中中的烦烦恼，，缓解解紧张张的情情绪，，在随随意间间尽享享自然然之美美，在在自然然中体体会人人伦亲亲情，，享受受生活活。目标客客群对对于本本案而而言，，可以以找到到：释放身心、、寻求解脱脱、养生养养老、休闲闲度假、趣趣味人生目标客群细细分客户圈层锁锁定第一客户圈圈层：张家口市桥桥西区、市市内本地客客户（企业业高管、政政府官员））第二客户圈圈层：万全县、张张北县、怀怀安县、宣宣化区、崇崇礼县客户户（商人、、政企业高高管）第三客户圈圈层：张家口边缘缘县区及北北京、天津津等外地潜潜在客户项目定位项目卖点整整合项目物理属属性张家口唯一一原生态人人文山居豪豪宅项目在张家家口的独特特性项目生态、、自然的物物理属性项目拥有深深厚的人文文历史渊源源项目的落脚脚点为山居居的高品质质豪宅项目形象属属性多数人的梦梦想·少数人才能能拥有项目形象演演绎多数人的梦梦想爱马仕迈巴赫市值5万—200万RMB市值1300万RMB少数人才能能拥有维多利亚西班牙国王王我们有惊世世的山景景景观我们有张家家口最大休休闲会所我们的业主主不仅是行行业的领领袖,更应是顶顶级生活活方式的的领航者者。我们项目目正是为为这一部部分塔尖尖人士打打造！营销思路路取道度身明势市场及竞竞争分析析项目分析析及客户户分析项目营销销策略加强客户管理做足展示与体验树立高端品牌形象D、全程跟跟踪，提提供高品品质营销销服务；；E、建立““怡山会会”客户户平台，，及时跟跟踪服务务；A、树立高高端楼盘盘形象，，形成品品牌声誉誉，引领领市场；；F、建立客客户分级级，差别别对待，，争取快快速回款款；G、做足项项目展示示，增加加体验点点，强调调产品带带给客户户的的生活品品质感。。H、强化物物业管理理服务，，突出后后期维护护；差异推盘C、根据低低开高走走的价格格策略推推售差异异化产品品；B、集中开盘盘，价格递递增，稳步步升级、打打造高端产产品；高形象、控控总价、异异推盘、强强管理、重重展示营销总纲推广节点控控制9月11月10月12月10月7日项目开盘盘年底项目完完成5000万任务强销期持续期售楼处入场场热销期销售积累期期选择投放网络、短信信、活动先先行多种投放配合传统销销售旺季，，持续投放放广告集中中投投放放各种种媒媒体体配配合合，，密密集集炒炒作作市市场场，，如如张张家家口口晚晚报报、、张张家家口口电电视视台台等等桥西西区区历历史史文文化化底底蕴蕴原生生态态资资源源高端端山山居居豪豪宅宅形形象象桥西西区区经经济济文文化化配配套套稀有有资资源源的的占占有有项目目卖卖点点价价值值输输出出体验验式式山山居居生生活活山居居生生活活畅畅想想排卡卡诚诚意意登登记记营销销执执行行细细案案推广广策策略略展示示策策略略推盘盘策策略略价格格策策略略推广广策策略略展示示策策略略推盘盘策策略略价格格策策略略明暗暗两两线线，，双双辅辅双双成成明线—前期为产品品形象，后后期为产品品信息：前期以项目目高端形象象入市，在在客户心中中形成高端端山居豪宅宅形象，后后期以项目目的产品实实际卖点为为主诉求，，涵盖前期期分析归纳纳所得出的的项目“价价值体系””，以多元元化、多维维度的硬性性发布为主主诉求渠道道，如报广广、杂志、、路牌、印印刷物料、、网络硬广广、网站等等等。暗线—发展线—本案区域的的未来发展展及企业品品牌力提升升：除线上推广广外，还须须通过行业业推介、事事件炒作、、公关活动动等进行线线下营销，，多方位的的积累客户户，同时让让客群对企企业理念产产生共鸣。。暗线推广广主要以软软宣、访谈谈、新闻、、事件、活活动等为主主。推广原则“项目区域域发展”+产品形象广广告引发社社会话题由社会话题题，落地项项目自身项目多方优优势呈现全方位、多多维度的市市场推广攻攻势启动蓄水期成功功完成后，，正式亮相相火爆销售及及客户口碑碑再掀社会会话题多区域，多多角度，多多层面的““百花齐放放”，项目目持续热销销推广步骤报纸电视台DM媒体策略：：多面立体体的媒体投投放策略项目3个月营销预预算为：约为50万元（不包包含现场包包装）传播渠道选选择【STEP1:前期市场预预热】在张家口的主主流媒体中中，例如《张家口晚报报》、张家口资资讯网，开开辟《区域》专栏，邀请请政府、专专家、学者者、地产人人士、社会会领袖等人人物撰写文文章，有倾倾向性的转转向对项目目优势势的的传传达达与与构构建建。。形式式建建议议：：———媒体体专专栏栏以纸纸媒媒、、网网络络（（门门户户网网、、地地产产网网、、地地产产论论坛坛））等等连连载载转转载载。。媒体体建建议议：：预热热期期山居居生生态态旅旅游游节节活动动形形式式：：项目目周周边边拥拥有有丰丰富富的的旅旅游游资资源源和和历历史史文文化化底底蕴蕴。。建建议议在在项项目目前前期期预预热热阶阶段段，，通通过过邀邀约约前前期期诚诚意意客客户户和和中中广广信信张张家家口口资资源源客客户户参参加加该该活活动动。。在在参参加加活活动动中中加加深深对对项项目目周周边边景景观观资资源源的的了了解解，，同同时时在在此此活活动动中中灌灌输输项项目目卖卖点点。。活动动时时间间：：9月10、11活动动地地点点：：小白白山山风风景景区区、、西西太太平平山山公公园园、、天天母母宫宫、、古古长长城城等等项项目目周周边边景景点点高端端客客户户圈圈层层活活动动活动动形形式式：：制作作精精美美的的项项目目PPT和楼楼书书对对相相关关高高端端客客户户进进行行线线下下拓拓客客工工作作。。活活动动前前与与有有关关部部门门接接洽洽，，商商定定拓拓客客形形式式。。建建议议拓拓客客方方式式为为：：上上门门向向有有关关单单位位员员工工进进行行宣宣讲讲、、洽洽谈谈团团购购及及优优惠惠、、在在现现场场摆摆放放或或发发送送项项目目楼楼书书与与宣宣传传资资料料、、购购买买相相关关单单位位客客户户资资源源等等合合作作方方式式。。活动时间：：9月10——10月7日活动地点：：张家口、周周边县区各各大银行、、医院、酒酒店、车行行、企事业业单位夙音传奇——水上音乐节节活动形式：：大型音乐盛盛宴。依托托项目内部部独有的西西沙河水景景，邀请前前期优质客客户及各线线下渠道中中的高档次次客户资源源前来参加加。活动中中设置自助助晚宴/明星表演/水上音乐表表演/炫丽激光舞舞等表演并并在过程中中不断渗透透项目优势势及调性，，适当配合合价格调整整策略，将将项目卖点点潜移默化化到优质客客户中去。。活动时间：：9月17日晚周六六（当天开开始排卡））活动地点：：西沙河畔排卡优惠：：排卡预交1万元诚意金金，开盘当当天房款总总价减2万【STEP2:项目蓄客期期】在成功的完完成先期市市场预热之之后，由于于项目缺乏乏销售证件件，不能直直接宣传开开盘信息及及价格，因因此需要快快速的导入入到对项目理念及及产品的深深入解读阶阶段，将舆舆论的热议议焦点及时时的转移到到项目自身身上来。软宣+硬广在项目的形形象广告发发布的同时时，连带项项目资料的的深入解读读性的软文文和形象广广告一同发发布，做到到软硬结合合，既有形形象的感召召力又有理理念的说服服力。形式式建建议议：：诉求求内内容容：：项目目价价值值体体系系承载载媒媒介介：：除之之前前媒媒体体的的延延续续外外，，另另增增户户外外、、网网络络硬硬广广、、现现场场包包装装、、销销售售物物料料、、报报广广等等。。蓄客客期期绿色色生生活活———北京京健健康康日日活动动形形式式：：针对对高高端端客客户户普普遍遍的的健健康康危危机机以以及及常常年年缺缺乏乏对对亲亲情情的的维维护护特特设设置置此此活活动动。。活活动动提提供供豪豪华华大大巴巴由由项项目目接接待待中中心心出出发发至至北北京京慈慈铭铭体体检检中中心心，，向向已已购购房房的的优优质质老老业业主主及及未未购购房房的的优优质质客客户户群群体体提提供供每每组组两两人人名名额额的的体体检检活活动动以以及及北北京京自自助助游游活活动动。。路路途途中中利利用用车车内内温温馨馨提提示示广广播播、、座座椅椅插插页页等等辅辅助助式式软软广广进进行行项项目目卖卖点点的的