XXXX房产运营报告

2011年度房地产市场回顾及2012年度市场展望报告2011年12月2日一、2011宏观经济运行情况回顾序号数据公布值同比增1CPI105.5(10月)5.502PPI105.0(10月)6.503GDP320692亿元(3季度)9.404PMI50.4(10月)-0.805固定投资31666亿元(9月)27.326房价5502元/平米(9月)101.87货币供应787400亿(9月)0.868出口1696.7亿美元(9月)17.109外储32016.83亿美元(9月)20.9010FDI90.45亿美元(9月)7.8811财政7377.05亿(8月)17.3012新增信贷4700亿元(9月)-14.31一、10月宏观经济数据继今年10月CPI出现较大幅度回落，跌破6%之后，市场预期11月CPI或将再次出现大幅回落，涨幅将降至5%以下，均值为4.4%左右。在通胀压力逐步回落之际，市场对于央行适度下调存款准备金率的预期不断升温。

年份国内生产总值(亿元)国内生产总值增长率(%)201039798310.320093405079.1200831404592007257306132006211923.511.62005183217.410.42004159878.3410.12003135822.76102002120332.699.12001109655.178.3200099214.558.4历年国民经济年度统计表自2000年GDP增长率上升至8%以后，中国经济已经连续11年维持高位增长，今年受国内外经济形势影响，尤其是宏观调控和货币紧缩政策的实行，预计年内经济增长率将在9%左右。二、政策跟踪10月10日，住建部公布前9个月保障房开工情况，开工率达98%。10月11日，佛山市上午发布放松限购令的通知，当晚即通知暂缓执行。10月11日，李克强主持召开加强保障性安居工程质量和分配管理工作座谈会，提出要特别重视质量和公平分配。10月18日，北京市建委公布《关于加强本市公共租赁住房建设和管理的通知》。10月19日，原银监会主席刘明康在CEO组织峰会上称我国公共债务安全和房地产信贷总体风险可控。10月21-22日，温家宝总理分别对广西、天津进行考察，要求巩固房地产调控成果10月27日，十一届人大常委会第23次会议举行联组会议，专题询问国务院关于城镇保障性住房建设和管理情况。10月29日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议指出：切实把握好宏观调控的方向、力度和节奏，适时适度进行预调微调，保持货币信贷总量合理增长；坚定不移地搞好房地产调控。11月1日，珠海实行“双限令”：限购、限价。三、货币政策初显信号中国人民银行决定，从2011年12月5日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。释放资金约4000亿元。2011年度存款准备金率历次调整一览表次数时间调整前调整后调整幅度

(单位：百分点)432011年12月5日(大型金融机构)21.50%21.00%-0.5(中小金融机构)18.00%17.50%-0.5422011年6月20日(大型金融机构)21.00%21.50%0.5(中小金融机构)17.50%18.00%0.5412011年5月18日(大型金融机构)20.50%21.00%0.5(中小金融机构)17.00%17.50%0.5402011年4月21日(大型金融机构)20.00%20.50%0.5(中小金融机构)16.50%17.00%0.5392011年3月25日(大型金融机构)19.50%20.00%0.5(中小金融机构)16.00%16.50%0.5382011年2月24日(大型金融机构)19.00%19.50%0.5(中小金融机构)15.50%16.00%0.5372011年1月20日(大型金融机构)18.50%19.00%0.5(中小金融机构)15.00%15.50%0.5二、2011年度房地产市场运行情况回顾三、全国经营数据解读■10月土地供应量减少，全国133个城市共推出土地2342宗，推出面积9186万平方米，环比减少19%，同比减少12%。■10月成交土地1365宗，成交面积5500万平方米，环比减少40%，同比减少37%；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）408宗，成交面积2004万平方米，环比减少37%，同比减少45%。（一）10月全国133个城市土地市场交易情况2011年1-10月全国133个城市住宅用地月度供应量数据来源：CREIS中指数据、2011年1-10月全国133个城市住宅用地月度成交量数据来源：CREIS中指数据、（二）1-10月份全国房地地产开发经营营情况■1-10月，全国商品品房累计销售售面积8.0亿㎡，同比增增长10%，增速比1-9月下降了2.9%。■1-10月，全国商品品房与住宅销销售均价分别别为5502元/㎡和5131元/㎡，较1-9月下降0.2%，比去年同期期分别上涨7.7%与6.7%。10月，全国百城城住宅平均价价格8856元/㎡，与9月比下降0.23%。■1-10月，各类指标标保持较增速速，房地产开开发投资完成成5.0万亿元，同比比增涨31.3%，房屋新开工工面积16.0亿㎡，同比增增长21.7%，施工面积47.5亿㎡，同比增增长28.4%。■1-10月，房地产开开发企业本年年资金来源共共计6.8万亿元，同比比增长20.2%较1-9月下降2.5%。1-10月，全国商品品房累计销售售面积8.0亿㎡，同比增增长10%，增速比1-9月下降了2.9%。1-10月，各类指标标保持较增速速，房地产开开发投资5.0万亿元同比增增涨31.3%。10月，全国百城城平均价格与与十大城市房房地产成交均均价同时出现现环比负增长长，全国性大大面积降价潮潮涌现。1-10月，房地产开开发企业本年年资金来源共共计6.8万亿元，同比比增长20.2%，较1-9月下降2.5%。1-10月，商品房开发贷贷持续萎缩，，个人按揭贷贷继续收紧央行统计数据据显示，银行行房地产贷款款继续减少，，今年第三季季度新增房地地产贷款仅0.2万亿元（一季度0.51万亿，二季度度0.28万亿），其中中，房地产开开发贷款仅100亿元，同比下下降91.6%。而前三季度，新增增保障房开发发贷款占房地地产开发贷款款的比例达52.3%，商品房开发发贷款持续萎萎缩。2004-2011年新增房地产产贷款（单位位：万亿元））

房地产贷款开发贷个人住房按揭贷款总贷款占比20040.530.120.421.8428.9%20050.390.130.241.7322.5%20060.670.300.363.0621.7%20071.130.360.763.6430.9%20080.500.180.314.1712.0%20092.020.591.439.6021.1%20102.020.591.407.9525.4%2010年上半年1.380.441.004.6429.7%2010年下半年0.640.160.483.3219.3%2011年一季度0.510.170.342.2422.7%2011年二季度0.280.040.241.9314.6%2011年三季度0.200.010.191.5113.3%三、2011年度杭州房地地产市场运行行情况回顾（一）杭州2011年度土地市场场回顾主城区前10月卖地234.44亿同比降近近4成今年1-10月主城区一共共出让土地43宗，出让面积积共计110公顷(1650亩)。近四年内，，前十个月土土地出让成交交面积最高的的在2009年，达到了217.5公顷(3263亩)，是2011年的近2倍；其次是2010年，达到了168.1公顷(2522亩)，是2011年的1.53倍；2008年，房地产业业进入低谷，，但当年1-10月土地出让成成交面积仍比比今年高出23.4%，达到135.7公顷(2036亩)。年份2008年1-10月2009年1-10月2010年1-10月2011年1-10月出让宗数35764943成交面积（公顷）135.7217.5168.1110成交金额（亿元）212.7485.8374.1234.4年份2008年1-12月2009年1-12月2010年1-12月2011年1-10月全年成交额（亿元）244.5783.5492.2-各年1-10月份成交额占全年比重（%）87%62%76%-数据来源：透透明售房网、、住在杭州网网数据来源：透透明售房网、、CRIC中国房地产决决策咨询系统统08年至今2011.11土地出让比较较表住宅用地商业用地宗数面积(亩)

建筑面积(万㎡)

成交金额（亿元）宗数面积(亩)

建筑面积(万㎡)

成交金额（亿元）2011年221193199.29168.95341015204.15149.972010年292022333.74356.69341235251.76136.602009年734868791.19656.96421056208.29127.662008年231677294.4181.1320687163.1862.22注：住宅、商住两用计入住宅，其他计入商业2011.1-11月土地成交按按区域占比分分布数据来源：透透明售房网、、CRIC中国房地产决决策咨询系统统区域宗数土地面积（亩）建筑面积（万M2)金额（亿元）滨江7275.9653.0736.71拱墅7145.7123.8827.31江干18777.77147.52131.43上城330.7710.2514.69西湖11710.77104.4549.97下城5141.237.9546.23下沙5125.7826.3212.59合计562207.96403.44318.93主城区前10月卖地234.44亿同比降近近4成数据来源：透透明售房网、、CRIC中国房地产决决策咨询系统统土地成交溢价价情况月度分分析数据来源：透透明售房网、、CRIC中国房房地产产决策策咨询询系统统土地成成交溢溢价率率变化化：4月份因因为钱钱江新新城核核心区区两块块商业业办公公用地地溢价价率较较高。。2011.1-11月土地地成交交溢价价率分分析住宅用用地楼楼面价价排行行商业金金融用用地楼楼面价价排行行商业金金融用用地楼楼面价价排行行受销售售增速速放缓缓，库库存累累积增增长，，资金金链紧紧张影影响，，绿城、、滨江江2011年土地地市场场零成成交。。数据来来源：：透明明售房房网、、CRIC中国房房地产产决策策咨询询系统统年份2006年2007年2008年2009年2010年2011年合计拿地幅数31592021拿地总面积137057842552471633164701662210951166新增地上建筑面积53461429679952619571896729096002367536土地价款总额410876349000448496119755235060002756524平均楼面地价76851175985231665712050011643代表性地块杭汽发地块望江地块蒋村地块喜得宝地块田园24#地块//

受销售售增速速放缓缓，库库存累累积增增长，，资金金链紧紧张影影响，，绿城、、滨江江2011年土地地市场场零成成交。。数据来来源：：透明明售房房网、、CRIC中国房房地产产决策策咨询询系统统年份2006年2007年2008年2009年2010年2011年合计拿地幅数21342012拿地总面积137020474551896552415501111380726818新增地上建筑面积54635122508049877158747217870502036378土地价款总额42970015200024597764100043710001905777平均楼面地价786567534932109112445909359代表性地块杭汽发地块钱江新城地块重机厂地块黎明村地块采荷地块

//

（二））杭州州2011年度房房地产产市场场总体体情况况回顾顾数据来来源：：统计计公报报，以以上数数据指指大杭杭州地地区范范围。。

2010年2009年2008年数量增长率数量增长率数量增长率固定资产投资总额（亿元）2753.1320.14%2291.6516.82%1961.7216.50%房地产投资总额（亿元）956.235.69%704.6818.11%596.6315.00%房屋施工面积（万m2）6227.0521.59%5121.493.39%4953.683.70%房屋竣工面积（万m2）1100.1844.01%763.95-14.47%893.245.80%商品房销售面积（万m2）988.34-31.42%1441.18101.18%716.38-37.70%其中住宅销售面积（万m2）797.59-38.69%1300.99107.34%627.48-39.90%2008-2010年房地地产主主要指指标列列表2010年，房房地产产投资资受2009年滞后后效应应影响响，仍仍保持持35%以上增增速，，但销销售面面积同同比降降幅超超过30%。数据来来源：：CRIC，上表表数据据指杭杭州八八区（（包括括萧山山、余余杭））08年至今今杭州州市商商品房房供求求分析析图注：受受杭州州市统统计口口径影影响，，2008年-2010年为主主城区区数据据，2011年为杭杭州市市数据据，1-10月份杭杭州主主城区区商品品房实实际成成交只只有199.5万平米米，全全年以以240万方计计，同同比跌跌幅超超过60%。2011年月均成交19.95万平方米截至10月主城城区月月均成成交面面积为为近五五年来来最低低价格水水平略略有提提升数据来来源：：CREIS中指数数据、、图：杭杭州主主城商商品房房成交交面积积走势势图图：杭杭州主主城商商品房房成交交价格格走势势图2011年供应应量月月度逐逐步增增加，，成交交保持持低迷迷2011年1-10月，杭杭州主主城区区共新增商商品房房369.32万㎡，同比比下降18.81%；成交199.50万㎡，同比比下跌32.39%；成交均均价21806元/㎡，同比比上涨2.3%。整体体上2011年从5月开始始供应应量逐逐步增增加，，而成成交量量保持持低迷迷，其其中五五、十十月是是市场场集中中推盘盘期，，持续续增长长的推推盘和和相对对低迷迷的成成交导导致杭杭州市市场存存量持持续上上升。。数据来来源：：透明明售房房网、、CRIC中国房房地产产决策策咨询询系统统截止10月底，，主城城区主主要供供应量量集中中江干干区、、下沙沙区，，分别别为88.49万平方方米和和74.52万平方方米，，其次次为西西湖区区；主主要成成交量量也同同样集集中于于上述述三个个区域域，分分别为为50.93万平方方米、、45.56万平方方米、、35.33万平方方米；；而价价格方方面，，上城城区价价格最最高，，平均均成交交价格格为31893元/平方米米，其其次为为下城城区25842元/平方米米、江江干区区为24955元/平方米米。2011年杭州州主城城区供供应量量与成成交量量主要要集中中在江干干区、、下沙沙区数据来来源：：透明明售房房网、、CRIC中国房房地产产决策策咨询询系统统数据来来源：：透明明售房房网各区域市场存量分布区域商品房(套)商品住宅(套)江干100664878下沙71564758西湖56434416滨江49582511下城43782285拱墅59354292之江17051616上城942148截止11月30日，杭州州主城城区商品房房库存存量43452套，商品住住宅26668套，市场场库存存量进进一步步增加加。其其中，，江干、、下沙沙依旧是是存量量主要要集中中区域域。商商品住住宅在在限购购禁购购政策策的调调控下下库存存量进进一步步增加加，客客户更更多选选择观观望。。2011年成交交低迷迷，存存量房房源逐逐步增增加2、商品品房市市场按项目目成交交面积积排行行表（（2011.1.1-11.30）3、成交交楼盘盘排行行序号项目名称区域板块成交面积(M²)成交套数(套)成交均价(元/M²)成交金额(亿元)1保利.东湾下沙区下沙148,8251,60910,97816.342金地·自在城西湖区三墩94,00694618,50617.403滨江.城市之星江干区钱江新城90,11031333,99230.634良渚文化村余杭区良渚、瓶窑74,06364517,83213.215中海·紫藤苑西湖区三墩73,39374914,68710.786德意·空港国际萧山区萧山区71,3886628,4436.037世茂滨江花园下沙区下沙69,29850011,7348.138西溪蝶园西湖区新蒋村57,09039726,99415.419金都夏宫余杭区临平55,87747111,3786.3610世茂江滨Cosmo下沙区下沙49,95781710,9305.46数据来来源：：透明明售房房网、、CRIC中国房房地产产决策策咨询询系统统按项目目成交交价格格排行行表（（10套以上上）3、成交交楼盘盘排行行序号项目名称区域板块成交面积(M²)成交套数(套)成交均价(元/M²)1绿城兰园下城区市中心17,2248853,4632大家武林府下城区市中心6,7423252,6853雅戈尔御西湖西湖区城西（文教区）11,0648847,0804绿城.蓝色钱江上城区城东（钱江新城）16,23217446,5305桃花源余杭区闲林5,1351543,2256赛丽绿城·丽园上城区市中心9,9726542,2927西溪天堂西湖区西溪、留下4,9502841,5528城市芯宇西湖区城西（文教区）4,1685239,0619蓝桥名苑江干区九堡、彭埠、笕桥3,5485338,95110东方君悦江干区城东（钱江新城）7,1528538,57211昆仑公馆拱墅区市中心3,5702837,798数据来来源：：透明明售房房网、、CRIC中国房房地产产决策策咨询询系统统3、成交交楼盘盘排行行序号项目名称区域板块成交面积(M²)成交套数(套)成交均价(元/M²)12浙商时代大厦下城区市中心3,2501236,90813远洋公馆拱墅区城北19,71318436,49014滨江.城市之星江干区城东（钱江新城）89,83331234,00915紫玉公馆江干区市中心17,0278033,24816绿城西溪诚园西湖区新蒋村30,28821132,37317泛海国际中心江干区城东（钱江新城）7,4672032,22918绿城·丽江公寓江干区九堡、彭埠、笕桥9,0694131,52119万科草庄江干区九堡、彭埠、笕桥9,5444930,92020绿城明月江南滨江区滨江（非江景）21,66614830,83021钱江国际时代广场江干区城东（钱江新城）23,20913630,35922太和广场上城区城东（钱江新城）5,1401330,02923东润枫华江干区城东（景芳、三堡）9,5067629,752按项目目成交交价格格排行行表（（10套以上上）数据来来源：：透明明售房房网、、CRIC中国房房地产产决策策咨询询系统统1-10月，主主城的的高端端公寓寓（单单价3万以上上）供应3583套，成交1057套，成交交情况况不甚甚理想想。受受政府府宏观观调控控的影影响明明显，，宏观观经济济的走走低也也导致致客户户对楼楼市的的不看看好，，购房房欲望望被打打压，，同时时投资资客户户更趋趋谨慎慎和理理性，，因此此高端端公寓寓在当当前市市场行行情下下去化化压力力显著著增大大。（套））（元/㎡）数据来来源：：透明明售房房网、、CRIC中国房房地产产决策策咨询询系统统特别说说明：：以上上供应应量指指的是是网上上申报报价格格高于于3万的新新领出出预售售证的的房源源数4、高端端商品品住宅宅去化率率较低低、市市场压压力增增加排名项目名称成交套数（套）成交均价（元/㎡）1中天•西城纪217181662保利•湾天地19589253世茂•江滨Cosmo11888364全景•东方君悦44384035绿城•西溪诚园32250006中凯•东方红街24234697华元·领骏世界19222708华图•君尚金座15290749万亚•金沙湖1号151472610鸿汇•积家13219091-10月杭杭州主主城区区共新新增酒酒店式式公寓寓51.5万㎡，成交交40.75万㎡，10月酒店店式公公寓的的供应应和成成交与与上月月相比比有所所下降降，但但是成成交价价格有有较大大幅度度的提提升，，这与与个别别项目目的成成交有有关。。中天天西城城纪的的开盘盘强销销使其其成交交量跃跃居酒酒店式式公寓寓成交交量榜榜首，，10月成交交了217套，成成交均均价超超过了了18000元/㎡，拉升升了10月酒店店式公公寓整整体成成交均均价。。数据来来源：：透明明售房房网、、CRIC中国房房地产产决策策咨询询系统统（㎡））（元/㎡）5、酒店店式公公寓供应量量大幅幅增加加，去去化略略有降降低（三））区域域成交交及主主要楼楼盘市市场表表现市中心心板块块6.1绿城兰园项目地址环城东路与环城北路交叉口物业类型高端公寓总规划户数560开盘时间2011-6总建面积22万平方米容积率2.8销售报价55000元/平方米开发商绿城房产6、典型型热销销楼盘盘个案案分析析市中心心板块块6、典型型热销销楼盘盘个案案分析析产品配比（㎡）总推案量占比150-18013651.71%200-34011945.25%290-34083.04%合计263100.00%大城西西至绕绕城以以内6.2万科西溪蝶园项目地址文一西路蒋村北物业类型普通住宅总规划户数1664户开盘时间2010-8总建面积31万平方米容积率3.1销售报价29000-31000元/平方米开发商万科集团、坤和集团6、典型型热销销楼盘盘个案案分析析6、典型型热销销楼盘盘分析析房型产品配比（㎡）总推案量占比一房60-7038723.26%二房70-85774.63%三房130-19080648.44%四房170-18529517.73%复式220-340995.95%合计1664100%申花板板块6.3欣盛东方福邸项目地址申花路与益乐路交叉口物业类型普通住宅总规划户数1550开盘时间2011-4总建面积29.58万平方米容积率2.6销售报价23000-28000元/平方米开发商欣盛房产6、典型型热销销楼盘盘个案案分析析6、典型型热销销楼盘盘分析析房型产品配比（㎡）总推案量占比一房60-70569.51%二房80-907011.88%三房110-18017229.20%四房160-21023740.24%复式230-300549.17%合计589100%桥西板板块6.4德信臻园项目地址小河路湖州路通益路物业类型普通住宅总规划户数600开盘时间2011-6总建面积8万平方米容积率2.5销售报价34000元/平方米开发商德信控股集团有限公司6、典型型热销销楼盘盘个案案分析析6、典型型热销销楼盘盘分析析房型产品配比（㎡）总推案量占比一房50-80235.65%二房70-9019247.17%三房110-17012129.73%四房190-2105112.53%复式240-320204.91%合计407100%城东新新城板板块6.5东润枫华项目地址昙花庵路北侧，京杭运河西侧物业类型普通住宅总规划户数537开盘时间2010-05-31总建面积8.5万平方米容积率2.2销售报价33000元/㎡开发商杭州润枫置业有限公司6、典典型型热热销销楼楼盘盘个个案案分分析析6、典典型型热热销销楼楼盘盘分分析析房型产品配比（㎡）总推案量占比三房89-16034188.11%四房139348.79%复式111123.10%合计387100%滨江江板板块块6.6中海寰宇天下项目地址滨江区滨盛路西兴路交汇处物业类型普通住宅总规划户数2,800开盘时间2011-06-30总建面积80万方容积率2.5销售报价28000元/平方米开发商中海地产6、典典型型热热销销楼楼盘盘个个案案分分析析6、典典型型热热销销楼楼盘盘分分析析房型产品配比（㎡）总推案量占比三房180-19019065.52%四房250-26010034.48%复式

合计290100%6、典典型型热热销销楼楼盘盘个个案案分分析析6.7金地自在城项目地址西湖区三墩镇，东至通济路，南至金渡北路物业类型别墅、花园洋房、精装修公寓、时尚SOHO总规划户数1600在售分期三期开盘时间2011-10-12总建面积85万㎡容积率1.14销售报价17000元/㎡开发商杭州金地中天房地产发展有限公司区域域或或板板块块内内楼楼盘盘综综述述：：区区域域内内主主要要开开发发商商为为万万科科、、金金地地、、中中海海等等为为代代表表，，主主要要楼楼盘盘金金地地自自在在城城、、中中海海紫紫藤藤苑苑、、良良渚渚文文化化村村等等项项目目；；2011年表表现现最最好好的的楼楼盘盘为为金金地地自自在在城城，，成成交交套套数数946套、、金金额额17.4亿元元、、面面积积94006平方方米米，，主主力力户户型型70-150平方方米米、、主主力力总总价价为为150-250万元元，，当当前前热热销销产产品品为为Z公馆馆，，复复式式小小户户型型为为主主，，以以学学区区房房为为卖卖点点，，主主要要客客户户以以刚刚需需为为主主，，少少量量改改善善型型需需求求。。当前前热热销销产产品品Z公馆馆三墩墩、、良良渚渚及及大大城城北北区区域域产品配比（㎡）总推案量占比70以下57117.6%70-90186057.3%110-15034410.6%150-2001534.7%255-3183209.9%合计3248100%6、典典型型热热销销楼楼盘盘分分析析6、典典型型热热销销楼楼盘盘分分析析田园园板板块块6.8朗诗田园绿郡项目地址拱墅田园区块广济路南侧物业类型普通住宅总规划户数500开盘时间2011-08-28总建面积5万平方米容积率1.8销售报价17000（毛坯）-20000（装修）元/平方米开发商杭州明朗置业有限公司6、典典型型热热销销楼楼盘盘分分析析房型产品配比（㎡）总推案量占比二房70-909871.53%三房120-1403928.47%合计137100%6、典典型型热热销销楼楼盘盘分分析析九堡堡至至下下沙沙中中心心区区6.9德信中外公寓项目地址下沙星河北路与九沙大道交叉口物业类型普通住宅总规划户数900户开盘时间2011-06-30总建面积10万平方米容积率3.75销售报价15000元/平方米开发商浙江德信滨湖置业有限公司6、典典型型热热销销楼楼盘盘分分析析房型产品配比（㎡）总推案量占比二房70-9013058.30%三房110-1309341.70%合计223100%6、典典型型热热销销楼楼盘盘分分析析下沙沙绕绕城城以以东东沿沿江江板板块块6.10保利湾天地项目地址下沙沿江商住带，邻地铁1号线物业类型酒店式公寓总规划户数2,000户开盘时间2011-05-29总建面积28万平方米容积率4.0销售报价14000元/平方米开发商保利地产6、典典型型热热销销楼楼盘盘分分析析房型产品配比（㎡）总推案量占比二房70-909871.53%三房120-1403928.47%合计137100%四、、2012年房房地地产产市市场场的的展展望望与与应应对对1、宏宏观观调调控控的的深深层层次次原原因因分分析析本次次宏宏观观调调控控的的不不断断加加大大，，及及市市场场作作用用的的持持续续显显现现，，主主要要原原因因为为：：1、调调控控的的根根源源在在于于经经济济增增长长方方式式的的出出现现瓶瓶颈颈性性障障碍碍；；2、在在内内需需乏乏力力、、出出口口受受制制的的情情况况下下，，08年金金融融危危机机后后的的救救市市政政策策造造成成了了大大量量的的货货币币超超发发，，形形成成投投资资过过热热后后的的溢溢出出效效应应，，导导致致资资产产价价格格疯疯涨涨；；3、土土地地市市场场、、金金融融信信贷贷、、房房产产品品价价格格等等市市场场机机制制的的失失灵灵，，导导致致市市场场调调节节不不足足，，““双双限限””出出台台，，中中央央实实行行强强制制性性的的行行政政指指令令性性调调控控；；4、房地产产市场的的拐点正正在形成成，巩固固调整成成果成为为必须，，房调政政策年底底前难有有大的变变化。2、2012年度宏观观经济走走势预测测官方口径径：宏观观经济保保持平稳稳运行；；但数据据显示宏宏观经济济：“失失速”风风险加大大国内外环环境急剧剧变化为为经济平平稳发展展带来了了压力，，当前投投资、消消费和净净出口对对经济的的拉动尚尚保持稳稳定，未未来一段段时间内内地经济济存在可可能性的的“失速速”风险险：主要原因因为：1、货币政政策总体体偏紧，，政策效效应显现现；2、调通涨涨和促进进增长给给货币政政策操作作带来两两难；3、投资和和消费的的增长速速度稳中中趋降，，净出口口对经济济拉动作作用减小小；4、宏观经经济增速速下降，，经济下下行压力力增大。。3、房地产产行业的的关联性性效应增增加了调调控操作作的难度度由于房地地产行业业与宏观观经济增增长、土土地财政政、货币币和财政政政策、、地方债债务风险险等宏观观经济发发展的正正向关联联效应，，以及与与通货膨膨胀、金金融系统统风险、、收入分分配不均均、民生生保障等等的负向向关联效效应，增增加了后后市调控控操作的的难度：：调控期望望达到的的目的：：将房价控控制在合合理水平平的前提提下，并并保持房房地产投投资的增增速成长长和市场场交易的的活跃程程度。政策调整整可能出出现的结结果：1、价格稳稳中有降降，交易易量回升升，投资资与消费费保持合合理增长长；2、成交继继续下滑滑，价格格持续下下跌，市市场继续续观望氛氛围；3、市场回回暖，价价格攀升升，甚至至再现报报复性增增长，调调控陷入入恶性循循环。高通智库库观点：：1、本轮调控控演化的的责任划划分，货货币超发发对房地地产过度度支持是是主因。。2、当前房房企的困困境则在在于房企企的非审审慎决策策下的过过度扩张张，而难难于抵抗抗信贷对对房地产产的快速速收缩。。3、现今内内地房地地产市场场已经完完全是一一个“政政策市””，银行行在信贷贷额度和和行政指指导下，，表现的的“有心心无力””，市场场机制完完全失灵灵。未来能改改变这一一切的仍仍在于政政策。1、从市场场合理调调节的角角度，平平稳的收收缩货币币超发造造成的资资产价格格泡沫是是理想的的选择，，但当前前政策过过于行政政化。2、同时，，经济对对房地产产的依赖赖，可能能再次使使政策反反复。但行业的的整体运运营环境境在明年年肯定会会发生改改变，如如何改变变，更加加值得探探讨。2012年宏观政政策及房房地产市市场预测测参考观观点一：：1、2012年的房地地产市场场，将是是平衡再再生的一一年：政策面面从失衡衡回归平平衡，基基本面也也将从调调整走向向逐步的的供求平平衡。2、市场趋趋势：上半年将将处于明明显的再再库存状状态，持持续供大大于求。。开发商商资金链链的更趋趋紧张、、存货的的持续上上升、观观望情绪绪的弥漫漫，将使使得房价价逐步下下降。预预计度过过一季度度价跌量量跌的最最艰难状状态，伴伴随信贷贷的实际际宽松，，随着价价格的有有效调整整，将迎迎来销量量的小幅幅回升。。在2012年中期左左右，有有望逐步步出现供供求的平平衡。3、政策面面基本预预判：2011年四季度度开始宏宏观货币币信贷预预调微调调的宽松松，地方方政府对对自主行行业政策策逐渐有有条件松松动；在在2012年上半年基基本面继续续调整压力力下，中央央行业政策策有望在中中期前后出出现局部松松动，但全全局松动困困难。2012年宏观政策策及房地产产市场预测测参考观点点二：1、博弈格格局将推动动政策面调调整：（1）经济的持续续下滑，将将使货币信信贷实际宽宽松，助推推市场销量量回升。（2）根据预预测，2012年地方政府府资金缺口口高达4.9万亿，债务务风险加大大。（3）整个地产产行业资金金缺口从2011年无缺口升升至2012年1.3万亿，行业业将缺乏整整合和发展展动能，企企业将从个个体的危机机演变为全全行业的发发展危机。。2012年宏观政策策及房地产产市场预测测参考观点点二：1、博弈格格局将推动动政策面调调整：（1）经济的持续续下滑，将将使货币信信贷实际宽宽松，助推推市场销量量回升。（2）根据预预测，2012年地方政府府资金缺口口高达4.9万亿，债务务风险加大大。（3）整个地产产行业资金金缺口从2011年无缺口升升至2012年1.3万亿，行业业将缺乏整整合和发展展动能，企企业将从个个体的危机机演变为全全行业的发发展危机。。附表1：地方资金金缺口测算算，按2010年财政收入入、支出增增速测算，，2012年资金缺口口为4.9万亿资金供给2011E2012E资金需求2011E2012E本级财政收入5279765996本级财政支出92761116879基金预算收入3385432235地方融资平台还本付息2494518764其中：土地出让金2678824109保障房建设支出980912623转移收入3731042907基金预算支出3641741880Total123961141138Total163933190145

缺口3997249007假设参数

（1）本级财政收入增速30%25%（1）本级财政支出增速26%26%（2）土地出让金增速-5%-10%（2）基金预算支出增速15%15%（3）转移支付15%15%（4）扣除土地出让金收入的基金预算增速15%15%上一年参考数：

本级财政收入40613本级财政支出73620基金预算收入34342基金预算支出31667其中：土地出让金28198

转移收入32341

数据来源：：WIND、CEIC，国泰君安安证券房地地产研究测测算附表2：2012年地方政府府资金缺口口测算敏感感性分析（（单位：：亿元）2012年资金缺口土地出让金收入增速-30%-20%-10%0%10%20%30%财收增速20%5700554326516474896846290436114093225%5436551686490074632943650409713829230%51725490464636843689410103833135652数据来源：：国泰君安安证券房地地产研究测测算附表3：中国房地地产市场资资金缺口测测算（单位位：亿元））数据来源：：WIND、CEIC，国泰君安安证券房地地产研究测测算资金需求2011E2012E资金供给2011E2012E开发投资额6250969763开发商自有资金1875320929其中：土地当年支出103859866商品房销售额5931156839本年需偿还银行贷款本息1097327481新增房地产银行贷款1212013938本年需偿还信托本息7762862新增信托贷款26913229房地产税收支出86508289

Total82907108395Total9287594935

资金缺口-996813460假设参数

（1）开发投资额增速30%12%（1）企业纯自有资金占投资额30%30%（05-10年平均增速24.3%）(05-10年平均比例为28.7%）（3）土地出让金增速-5%-10%（2）房地产新增银行贷款增速-40%15%（4）新增房地产贷款（假设平均期限3年）480020500（3）商品房销售额增速12.5%-5%上一年参考数：

开发投资额48267新增房地产银行贷款20200当年拿地金额28198商品房销售额527212010年房地产税收支出7689开发商自有资金154502010年信托19212011前3季度信托2291

2012年宏观政策策及房地产产市场预测测参考观点点三：2、市场趋势势的演变将将支撑调整整，并使调调整可能提提前到来：：（1）信贷及货货币供应将将直接影响响成交：房价的下跌跌有助于通通胀压力的的降低，从从而有助于于货币信贷贷的实际宽宽松和信贷贷政策调整整，而信贷贷与销量高高度相关，，实际宽松松将导致销销量的回暖暖；（2）利率政策策调整将促促进行业景景气回复：：首套房的贷贷款利率和和首付比率率有望回调调，可以有有效提振刚刚需市场；；（3）商业地产产和工业地地产类别的的非住宅项项目贷款，，预计随着着信贷总额额的增加，，存在定向向宽松的可可能；（4）限购政策策存在局面面放松的可可能。例如改善型型需求的适适度放宽；；限购的区区域范围缩缩小等。4、宏观环境境促使企业业运营微观观环境必须须改变2012年度，房地地产宏观环环境有望在在深度调控控后获得新新的平衡，，但企业经经营的微观观环境已经经发生改变变，调整应应对是必然然：1、行业平均均利润下降降，企业竞竞争更趋激激烈；2、投资增速速、销售增增速、资金金回笼速度度都将放缓缓，企业运运营节奏改改变；3、成本控制制、产品策策略、管理理标准、执执行效能成成为关键；；4、投资选择择、市场周周期把握、、规模及速速度控制、、开发周转转、资金安安全和风险险控制，房房地产的战战略运营成成为必须；；5、在可控目目标成本运运营下，规规划设计、、精装修、、景观营造造成为企业业专业开发发能力的最最重要的体体现，也是是形成利润润的重要来来源。汇报完毕谢谢大家9、静夜四无无邻，荒居居旧业贫。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黄叶叶树，灯下下白头人。