XXXX年洛阳市上阳路隆安上阳华府项目策划提案

【定位策略】/定位点[城市首创巴比伦空中花园]城市首创：表述项目区位价值空中花园：生活品位、质量、社区文化的象征国际化生活领跑者：现代生活方式全新体验[国际化生活领跑者]教育完善——文脉之城星级服务品质——尊崇之城地处城市中央生活区——尚品生活之城珠江路商业街价值——财富之城洛河高层景观优势——风景之城餐饮街缤纷色彩——休闲体验之城巴比伦空中花园/入户花园/近水岸生活/5星级服务品质/配套设施/材质优越/户型设计/高层视野/规划设计【产品分析】/外在优势及内在卖点巴比伦空中花园巴比伦空中花园—创意之城提案总纲产品分析市场分析消费者分析市场定位综合分析[推广策略]视觉规划市场分析【市场分析】/洛阳政策利好再造新洛北，政府政策向洛北倾斜加速启动洛北旧城改造，提高全民素质产业结构调整，鼓励外来人才引进以服务为主导的区域经济优势为商业地产提供了有力支撑2007年，洛阳房产将进入高速发展期。【市场分析】/洛阳走势看好房地产行业，市场潜力巨大洛阳新区呈现出山水园林相间、居住环境优美、投资环境优越的美好景象。新兴的城市中心圈在洛阳新区快速形成，潜力无限。洛河北岸经过大力改造，也焕然一新，与洛南共同繁荣老城区的改造为洛阳改变成就形象，提高城市居民居住水平07年洛阳政府政策更加倾向旧城区的改造，全面改观洛阳旧厂区和城中村的改造换新2007年，洛阳房产将进入高速发展期。【市场分析】/看洛阳开发项目本地自产自销的局面已经打破，以市带动县形成两大置业主流洛阳市区和郊县将成为二大地产战车大规模项目陆续浮出水面，实力派开发商粉墨登场竟争主要集中在中高档以上楼盘领域规模效应，档次竞争，市县互动【市场分析】/地产市场分析个人购房成为主流，市场总供给量尚未饱和，供小于求房地产市场需求旺盛，稳步增涨市场投放量快速增长差异化竞争有利于洛阳房地产市场良性增长中州路、九都路沿线及金谷园路的旧房改建速度加快，新的项目出现剧增期洛阳房地产市场区域消费特性明显价格稳步上扬，07年上半年呈现大幅增涨势头西工区、涧西区依然是洛阳房地产的主力消化市场商业地产销售减缓，价格变相下调商业地产遭遇政策调影响很大，得不到银行部门的支持2007年洛阳地产业竞争将非常激烈【市场分析】/住宅地产市场分析本项目的竞争机会核心区位大规模综合社区仍是竞争王牌。住宅需求品位提升，逐渐追求中高端产品。消费人群结构明显变化，高素质人群增多。旅游经济拉动，个人可支配收入增加。【市场分析析】/商商业地产分析洛阳人共同特特征是：很现现实，对那些些华而不实的的东西不接受受，对于有钱钱的人来说，，真正要高消消费，他们往往往选择到大大城市去。从招商的角度度来看:体量量较小的商业业，许多国际际商业巨头也也很难看中，，但对于一个个中高定位的的商业楼盘来来说，可以争争取一家有影影响力的品牌牌商业进驻，，形成新商圈圈的核心。同同时商业规划划做足特色，，走差异化路路线。洛阳商业还有有一个不足:就是打开门门都是千篇一一律，缺乏自自己的专业特特色，真正的的体验式购物物尚属空白。。关林—龙门板板块洛北区板块洛南区板块【市场分析析】/2007洛阳楼盘竞争争板块隆安上阳华府府洛北大型高尚尚社区具有相当的消消费群、地块块、规模、环境，，构成主要的的竞争威胁。洛南版块的高高素质大型社社区满足相当部分分的消费者对生活品质的的要求。本项目地块的的周边楼盘：具有相同的环环境及生活质量的消消费预期。传统住宅楼楼盘：在消费者心心目中约定定俗成、有一一定的品牌忠诚【市场分分析】/2007洛阳楼盘竞竞争态势分分析【市场分分析】/洛北区板板块洛北区板块块上海市场商商圈中中低档档王府井、家家乐福商圈圈高高档百货楼商圈圈中中高档档老城步行街街商圈中中低档丹尼斯百货货高高档档【市场分分析】/洛北区板板块五大商圈———指导洛洛阳地产房房价市场高档商圈中低商圈房稀价高快速跟紧提升紧跟房价【市场分分析】/洛北区板板块丹尼斯百货货——珠江江路商业区区缺什么楼楼盘？创意楼盘个性楼盘明星楼盘？本项目竞争争主要来源源A、丹尼斯斯——珠江江路——九九都路版块块大型高尚尚生活社区区B、盛世唐唐庄大型高高尚社区【市场分分析】/洛北区板板块仔细研究洛洛阳的地产产项目，包装的同质质化程度倾倾向甚至超超过产品同同质化。动辄冠以““国际”标标签，大玩玩国际概念念；克隆、撞车车现象严重重。作为广告和和策划公司司，应该有有所反思。。因为：地产广告不不只照亮了了天空而已已，它也一一定要打中中目标。珠江路版块块的消费、、休闲娱乐深入人人心在珠江路与与上阳花园园、盛世唐唐庄之间综综合其优势势，避免各各自不利因因素；成为为繁华与生生态的最优优化资源组组合圈，从从而促进消消费者购买买！如何建立自自己独特的的气质寻找自己的的专属契机机洛河概念相相对盛世唐唐庄较弱消费者对都都市盘存在在好感，但但持币待观观分析产品本本身与目标标消费者，，找到楼盘盘气质与消费者者气质的最最佳契合点点。【市场分分析】/市场分析析总结消费者分析析【洛阳现现状】拥有本地户户口者，人人口150万，大部部分是本地地人，经济济基础雄厚厚，一般有有2次以上上置业能力力。洛阳人和其他们主要由由以下族群群组成▲本地户籍的的买家▲郊县买家，，但是洛阳阳购房团的的生力军▲精英白领和和高级打工工阶层，主主要是外来来白领增加加▲住住宅和商铺铺投资者目标客户定定位实力派年龄：30——39岁（约54%），，大专以上上占80%职业：专业业人士地位：在工工作上处于于佼佼者和和决策者的的地位。置业经验：：二次置业业以上，甚甚至已在郊郊区购房，，购房经验验成熟新生代年龄：25——29岁（约17%）职业：专业业人士或独独立经营者者，企业中中级管理人人员置业经验：：在资金运运用上更大大胆，对楼楼盘的选择择上也更注注重感觉。。成熟型年龄：40——45岁（约18%），，文化程度度不定职业：通过过早期的奋奋斗取得成成就，在工工作上处于于决策者或或监控者的地地位。置业经验：：不定区置置业，购房房经验成熟熟目标客户定定位他们的两大大消费动机机▲自用将本项目作作为第一居居所。洛阳本地人人士，有多多次置业的的能力，是是洛阳楼市市的消费主主力。品位提高，，讲求身份份、地段、、配套、环环境、品质质、风水等等。高级白领打打工阶层，，部分会留留居洛阳，，对中小户户型消费潜潜力大私企业主，，常年在洛洛阳活动者者▲投资主要考虑：：地段前景景+物业档档次+回报报分析。对生活平衡衡的追求我们的目标标消费群定定位以积累相当当财富需要家满足足阶层、心心理安全、、个性、品品位、服务务的需要！！成熟型及实实力派进行产品分分析，让楼楼盘拥有独独特气质任务总结结用知识、睿睿智与勇气气把握机遇遇，积累财财富，以开开放积极的的态度面对对财富自信自由，，大气雅致致，睿智时时尚【主要潜力力买家】/心理分分析[目标消费者的需要][隆安上阳华府能给予的]价值认同感感

身份份的象征升升值潜力力

楼盘的的综合素质质

生活的的品位城市中心规规模社区综综合锻造造，生活王王座丹尼斯—珠珠江路品牌牌商业区上阳花园、、盛世唐庄庄品牌效应应国际化、文文化感的生生活领先的温情的独特的有品味的优越感隆安·上阳华府对对于消费者者意味着什什么【消费者者分析】】/目标消费者者心理分析析国际化人性化个性化文化感高品质定位策略及及推广策略略市场细分———在激烈烈的市场竞竞争中，不不仅要对自自己所售的的商品有一一个清晰准准确的定位位，更要对对商品的消消费者有一一个同样清清晰准确的的定位。实实践表明，，越是标榜榜老少皆宜宜的商品竞竞争力越弱弱，而恰恰恰是明确告告之只为单单一、某一一部分人群群服务的商商品，其竞竞争力和渗渗透力越强强。而且，，我们的目目标受众越越明晰，根根据他们的的需求、接接受习惯和和判断标准准实施的广广告和促销销活动的针针对性、准准确性就越越强，诱导导效益也就就越发明显显。尤其是是当我们实实施强力推推广手段时时，他们就就会成为我我们期待的的羊群效应应中的“领领路羊”。。同时，准准确的目标标受众还会会减少我们们公关推广广的盲目性性，从而节节省广告经经费和推广广成本。【定位策策略】/项目定位产品定位：：住宅：洛阳阳首创空中中花园豪宅宅小区配套：：中心花园园/亲子花花园/幼儿儿园/羽毛毛球场/社社区服务中心/观观景通道档次定位：：空中花园园豪宅【定位策策略】/价格定位第一阶段价价格策略（（低开高走走）住宅起价：：2550元元/平方米米住宅均价：：2850元元/平方米米住宅最高价价：3200元/平方米第二阶段价价格策略（（正在研究究中）【对隆安上上阳华府项项目整体品品牌的考虑虑】规模、投入入、区位实实际上决定定了这个项项目应该是是隆安上阳阳华府品牌牌的产品旗舰是发展的里里程碑是企业实力力的象征符符号在推广中一一定要紧紧紧把握住这这一点，不不要落入单单纯卖产品品的营销陷陷阱[风格调性]优越感品质感文化品位差异化平易近人轻轻松易易懂生活味开盘内部认购清盘会所局部园林到位开盘至房交会解筹及开盘，房交会三大大阶阶段段各各个个击击破破引入入空中中花花园园概概念念园林林及及生活活体体验验产品品卖卖点点【推广广策策略略】】/推广广三三大大战战役役与城城市市中中心心区区项项目目的的竞竞争争与中中大大规规模模品品牌牌项项目目的的竞竞争争与中中低低价价位位项项目目的的竞竞争争【推推广广策策略略】】/推广广三三大大战战役役/抢抢先先占占领领战战略略高高地地三大大战战役役的的主主战战场场：[消消费费者者的的心心里里]心理路障：“为什么在洛阳买楼选城市中心”“位于城市中心，生活配套十分充足，有生活氛围。”“交通便捷，而对来洛办公的商务人士来说，时间意味着一切。”“丹尼斯——珠江路核心地段，有极高价值，且不可再生。”解决方案：

发力点：政府说/专家说/媒介说/盟军说/自己说【推推广广策策略略】】/推推广广三三大大战战役役/区域域项项目目的的竞竞争争【推推广广策策略略】】/推推广广三三大大战战役役/与其其他他区区域域项项目目的的竞竞争争制胜胜关关键键点点：：洛阳阳首首创创创创意意精精品品楼楼盘盘核心心位位置置土土地地价价值值生活活配配套套、、休休闲闲娱娱乐乐配配套套交通通配配套套差差异异心理路障：“市中心区有那么多规模大盘，为什么要选隆安上阳华府。”

发力点：

专家说/媒介说/盟军说/自己说【推推广广策策略略】】/推推广广三三大大战战役役/与与同同片片区区大大盘盘项项目目的的竞竞争争足不出户尽享都市繁华生活，有别于其他项目。”“高层代表高层人士，利于形成社区文化。”周边成熟社区文化高档人群聚集地解决方案：【推推广广策策略略】】/推推广广三三大大战战役役/与同同片片区区大大盘盘项项目目的的竞竞争争制胜胜关关键键点点：：致致力力打打造造本本项项目目的的产产品品独独特特性性和和综综合合性性在生生活活方方式式上上与主主力力竞竞争争对对手手形形成成明明显显差差异异，，诠释释一一种种新新的的生生活活体体验验。。心理路障：“附近也有品牌项目，优越大环境，高品质，有什么不好。”

发力点：在概念形象上投入现场包装、活动行销、广告传播的整合发力。【推推广广策策略略】】/推推广广三三大大战战役役/短兵兵相相接接，，与与同同类类重重点点项项目目的的竞竞争争。。“在整体营销推广中贯穿隆安上阳华府品牌、企业文化、发展理念。”

“洛阳人较为实际，因此在活动推广的营销实践中，发展商应始终以为老百姓做实事的亲民姿态出现。”解决方案：【推推广广策策略略】】/整合合推推广广概概念念城市市中中央央生生活活区区是洛洛阳阳最最有有价值值的地地段段隆安安上上阳阳华华府府是是中央央生生活活区区标标志志性性住住宅宅建建筑筑群群是洛阳阳成成功功人人士士的的财财富富名名片片是体体验验21世世纪纪生生活活方方式式的的人人居居图腾腾巴比比伦伦空空中中花花园园隆安安上上阳阳华华府府————空空中中花花园园VI系系统统（（现现场场包包装装））：：统一一展展现现楼楼盘盘的的空空中中花花园园经经典典气气质质媒体体炒炒做做：：重新新定定义义人人们们的的都都市市观观念念，，将将之之有有效效的的整整合合到到上上阳阳华华府府来来。。软性性专专栏栏：：以系系统统新新颖颖的的方方式式详详尽尽的的传传达达出出上上阳阳华华府府的的观观点点以以及及主主张张。。电视视广广告告：：从视视觉觉上上奠奠定定上上阳阳华华府府高高档档次次社社区区的的形形象象报纸纸广广告告：从引引起起关关注注到到集集中中传传达达上上阳阳华华府府的的空空中中花花园园都都市市生生活活境境界界。。以以格格调调带带动动卖卖点点。活动动：：促进进销销售售与与营营建建高高档档次次社社区区氛氛围围并并重重，，在在关关键键时时刻刻形形成成销销售售热热潮潮。。杂志广广告：集中建建立上上阳华华府的的高档档次品品位。。开辟辟新的的宣传传阵地地。【推推广策策略】】/产品包包装【推推广策策略】】/媒体整整合—————多媒体体———————————选择写写字楼楼、厂厂矿，，不间间断宣宣传本本项目目。（巩固固形象象）—————报纸———————————以洛阳阳晚报报、洛洛阳日日报为为主，，（高频频度发发布促促销为辅，，版面面以头头版和和大版版面为为主。。信息穿穿插诉诉求广广告））媒体整整合————————————广播———————————选择洛洛阳交交通台台，在在两周周内超超大频频次发发布，，广告告长度度45秒。。（目标标受众众及相相（发布布促销销信息息）关人群群兼顾顾）—————软性宣宣传————————公司领领导重重点介介绍项项目优优势而而非促促销情情况，，适当当时机机由—————其它———————————适当补补充。【推推广策策略】】/传播推推广主主力接接触点点○洛洛阳阳晚报报。○繁繁华华地点点建立立“特特种兵兵部队队”。。○洛洛阳阳路牌牌、站站牌、、大巴巴。○其其他他促销销点的的利用用如：：郊县县散点点布局局，以以郊县县包围围城市市。主力目目标客客