XXXX年北京大兴枣园项目可行性

大兴枣园地块项目可行性研究2010年汇报纲要

地块价值分析市场深度研究区域发展分析

产品设计建议

项目整体定位物业发展建议

本次竞拍建议地块分析——地块位置距离西南四环约10公里距离西南公主坟12公里距离复兴门、西单商圈约20公里距离大兴传统核心区约2公里地处城市边缘，紧邻区域中心■

地块分析地块位置

地块四至

交通条件

周边配套

规划指标

小结■

地块分析地块位置

地块四至

交通条件

周边配套

规划指标

小结地块分析——地块四至北至康庄路，与原生墅隔路相望；南至枣园小区；西至枣园北里；东至兴华大街，与首邑上城隔路

相对。二期地块被低品质社区包围，组合地块紧邻主要干道地块分析——交通条件/公共地铁地铁大兴线将于2010年年底开通（位于地块东南角处）公交大兴小营站631；937；957快；937支2；937支6；新城2；新城3；631快；954；968；610；康庄路西口站937支7(南礼士路-刘村).枣园路口北站937支7；新城1；456.洪村站631；937；957快；937支2；937支6；新城2；631快；968快；954；968；410；610.兴华园站631；937；957快；937支2；937支6；新城3；631快；968快；954；968；410；610.地块位置康庄路枣园路兴业大街兴华大街DD枣园地铁站大兴小营站枣园路口北站洪村站兴华园站公交站点康庄路西口站公共交通条件良好，众多公交线路直达城市中心■

地块分析地块位置

地块四至

交通条件

周边配套

规划指标

小结地块分析——交通条件/道路道路名称连接方向道路主次路况条件兴华大街南北城市主干道双向4车道兴业大街南北城市主干道双向4车道京开高速南北城市主干道双向6车道南五环东西城市主干道双向6车道金星路东西城市主干道双向6车道康庄路东西城市次干道双向2车道丽源路东西城市次干道双向2车道众多城市干道紧邻项目地块，路况条件良好■

地块分析地块位置

地块四至

交通条件

周边配套

规划指标

小结地块分析——周边配套商业配套成熟：地块周边两公里内三个大体量商业体；经营面积达到近20万平米，品类齐全；多数项目具有一定体量的底商，进行业态补充。教育资源丰富：项目紧邻区重点中学-兴华中学；翡翠城、领海等项目引进了北京小学，北师大附小等名校；周边多所大学分校，学院气息浓厚。各类配套完备，满足生活需求■

地块分析地块位置

地块四至

交通条件

周边配套

规划指标

小结地块分析——规划指标/二期地块二期地块合计项目住宅配套教育用地占地建筑面积404409405占地面积30705㎡30573㎡3600㎡64878㎡146864㎡建筑面积67551㎡76433㎡2880容积率2.22.50.8建筑密度30%30%30%绿化率30%30%40%限高60米80米12米总建筑面积约为14.7万平米，容积率为2.2~2.5之间，纯住宅产品404409405■

地块分析地块位置

地块四至

交通条件

周边配套

规划指标

小结地块分析——规划指标/组合地块总建筑面积约为28.2万平米，容积率为2.5~3.3之间，多物业形态502503504808809812105402404三期代征绿化：30660m²■

地块分析地块位置

地块四至

交通条件

周边配套

规划指标

小结单位：平米三期地块一期地块合计项目住宅住宅混合其他混合停车场

住宅混合住宅混合其他混合其他混合广场用地

占地建筑面积502504105503小计808812402404809小计113835282123占地面积㎡548301755631499686852218540666423397084398728614建筑面积㎡153524579357873

2193322135016660707117710

62791容积率2.83.32.5

2.52.532.5

建筑密度35%40%40%

40%40%40%40%

绿化率30%30%30%20%

30%30%30%30%

限高80米80米45米

80米80米60米60米

地块分析——小结利于打造满足生活需求的居住型社区打造豪宅产品具有一定困难交通条件便利生活配套完备规划条件限制周边现状制约■

地块分析地块位置

地块四至

交通条件

周边配套

规划指标

小结汇报纲要地块价值分析析市场深度研究究区域发展分析析产品设计建议议项目整体定位位物业发展建议议本次竞拍建议议宏观背景——中央政治局会会议中共中央政治治局27日召开会议,明确提出：明年保持宏观观经济政策的的连续性和稳稳定性，继续续实施积极的的财政政策和适适度宽松的货货币政策。明年是实施““十一五”规规划的最后一一年，做好经济工作作，对于进一一步有效应对对国际金融危危机冲击、巩巩固经济回升基基础，为“十二五五”规划启动动实施创造良良好条件至关关重要。明年要继续加强和改改善宏观调控控，保持宏观观政策的基本本取向，把握好政策策实施的力度度、节奏、重重点，落实和丰富完完善应对国际际金融危机冲冲击的一揽子子计划，提高高经济发展的的稳定性、协协调性、可持持续性。整体趋势向好好，稳定、协协调、持续成成为重点。■市场研究宏观背景土地市场住宅市场写字楼市场商业市场竞争市场类住宅市场结论宏观背景——中央经济工作作会议会前声音：保保增长、调结结构、扩内需需、防通胀胀。主要影响：大大势仍会持续续利好；刺激消费，有有利购买力增增加。■市场研究宏观背景土地市场住宅市场写字楼市场商业市场竞争市场类住宅市场结论土地市场——北京市历年成成交情况2003—2009年土地成交量量年均涨幅为为46.1%，，08—09年涨幅为22%。132.9%1.4%76.6%29.5%14.6%22%数据来源：北北京市土地整整理储备中心心■市场研究宏观背景土地市场住宅市场写字楼市场商业市场竞争市场类住宅市场结论单位：平方米米土地市场——北京市历年成成交情况2003—2009年，土地成交交价格平均涨涨幅为17.7%，，05、07、09年涨幅较大。。55.2%3.9%-7.1%25.5%20.2%8.6%数据来源：北北京市土地整整理储备中心心■市场研究宏观背景土地市场住宅市场写字楼市场商业市场竞争市场类住宅市场结论土地市场——大兴东片区历历年成交情况况2003-2009年大兴东片区区土地成交量量年均涨幅率率为73.1%。126%106%244%95%-67%-64%数据来源：北北京市房地产产交易管理网网■市场研究宏观背景土地市场住宅市场写字楼市场商业市场竞争市场类住宅市场结论土地市场——大兴东片区历历年成交情况况143.0%-49.0%249.4%-18.7%21.3%-18.3%2003—2009年，大兴东片片区土地价格格平均涨幅为为54.6%，，07、09年涨幅较为迅迅猛。数据来源：北北京市房地产产交易管理网网■市场研究宏观背景土地市场住宅市场写字楼市场商业市场竞争市场类住宅市场结论土地市场——小结北京市场价格年均上涨17%，08—09年上涨20%；成交量年均上涨46%，08—09年上涨22%；大兴东片区价格年均上涨54.6%，08—09年大幅上涨143%；成交量年均涨幅73%，07—09年涨幅达100%；大兴已经成为为京城土地市市场的主战场场近年涨幅渐小小近年涨幅增大大■市场研究宏观背景土地市场住宅市场写字楼市场商业市场竞争市场类住宅市场结论住宅市场——历年成交情况况/北京1999-2008年北京住宅市市场年均销售售面积涨幅为为17.6%，，预计2009年销售体量约约为2100万平米；40.8%-38.6%-16.5%-7.0%13.4%30.4%11.0%41.8%25.9%75.8%数据来源：北北京市房地产产交易管理网网■市场研究宏观背景土地市场住宅市场写字楼市场商业市场竞争市场类住宅市场结论住宅市场——历年成交情况况/北京2000-2009年北京房地产产成交均价涨涨幅率为9%。16.2%-0.4%43.9%16.1%0.3%7.3%5.5%-3.7%-4.2%数据来源：北北京市房地产产交易管理网网■市场研究宏观背景土地市场住宅市场写字楼市场商业业市市场场竞争争市市场场类住住宅宅市市场场结论论住宅宅市市场场———历年年成成交交情情况况/大兴兴2009年大大兴兴东东片片区区成成交交量量分分析析2006——2009年住住宅宅成成交交量量年年均均涨涨幅幅为为35%，，06——07年涨涨幅幅达达90%。数据据来来源源：：北北京京市市房房地地产产交交易易管管理理网网■市场场研研究究宏观观背背景景土地地市市场场住宅宅市市场场写字字楼楼市市场场商业业市市场场竞争争市市场场类住住宅宅市市场场结论论住宅宅市市场场———历年年成成交交情情况况/大兴兴5500元/㎡㎡（（均））7450元/㎡㎡（（均））8630元/㎡㎡（（均））12350元/㎡㎡（（均））上涨涨35%上涨涨16%上涨涨43%2006——2007年度度价价格格涨涨幅幅达达31%，，2008——2009年上上涨涨达达43%。数据据来来源源：：搜搜房房网网■市场场研研究究宏观观背背景景土地地市市场场住宅宅市市场场写字字楼楼市市场场商业业市市场场竞争争市市场场类住住宅宅市市场场结论论住宅宅市市场场———小结结北京市场年均去化涨幅约为17.6%；价格年均上涨9%，08—09年上涨16.2%；大兴东片区成交量年均涨幅为35%；价格年均上涨31%，08—09年上涨高达43%；大兴兴涨涨幅幅远远超超北北京京城城区区相对对较较小小相对对较较大大■市场场研研究究宏观观背背景景土地地市市场场住宅宅市市场场写字字楼楼市市场场商业业市市场场竞争争市市场场类住住宅宅市市场场结论论土地地市市场场主主战战场场住宅宅市市场场热热点点区区域域价值值时间间今日日大大兴兴，，已已非非昨昨日日南南城城写字字楼楼市市场场———分布布情情况况南五五环环京开开高高速速地块块位位置置首邑邑上上城城写写字字楼楼清城城时时代代广广场场写写字字楼楼水晶晶之之星星名称首邑上城写字楼清城时代广场写字楼水晶之城写字楼位置兴丰大街与康庄路交汇处东南角富强西路与兴华大街交汇处西南角大兴区康庄路10号总建面10万平米20万2.76万开盘时间2007年7月14日——2006年12月2日入住时间2008年3月31日2006年5月30日2008年1月30日开间面积300平米200-2000平米1400平米装修公共部分精装修公共部分精装修精装修销售报价12000元/平米12000-13500元/平米售10000元/平米租1.5元/平米/天成交情况99%98%45%■市场场研研究究宏观观背背景景土地市场住宅市场写字楼市场场商业市场竞争市场类住宅市场场结论写字楼市场场——现状分析名称首邑上城写字楼清城时代广场写字楼水晶之城写字楼装修公共部分精装修公共部分精装修精装修销售报价12000元/平米12000-13500元/平米售10000元/平米租1.5元/平米/天成交情况99%98%45%入住情况45%80%50%智能型5A级写字楼匮匮乏，甲级级写字楼稀稀少，成交交情况良好好，入驻率率有待提高高。■市场研究宏观背景土地市场住宅市场写字楼市场场商业市场竞争市场类住宅市场场结论写字楼市场场——成交分析从成交占比比情况来看看，大兴写写字楼市场场尚不成熟，商商务氛围有有待提高。。从成交价格格情况来看看，大兴写写字楼市场场发展前景较好好。■市场研究宏观背景土地市场住宅市场写字楼市场场商业市场竞争市场类住宅市场场结论写字楼市场场——小结目前区域市市场写字楼楼供应有限限，导致成成交占比较较小；商务氛围有有待提高，，缺少形象象高端，配配置完备的的甲级（5A）高档写字字楼；销售情况较较好，出租租市场一般般，说明投投资大于自自用；销售价格类类比住宅，，租金水平平一般。市场预期较较好，但目目前尚不成成熟■市场研究宏观背景土地市场住宅市场写字楼市场场商业市场竞争市场类住宅市场场结论商业市场——商业格局大兴目前有有两个主要要商圈以大兴城区区中心为代代表的传统统商业核心心区以黄村新城城区为代表表的新兴商商业区传统商业中中心发展较较为成熟，，主要满足足当地居民及周边边乡镇人口口的消费需需求黄村新城区区商业处在在经营培育育期，主要要满足周边居民民消费需求求■市场研究宏观背景土地市场住宅市场写字楼市场场商业市场竞争市场类住宅市场场结论商业市场——业态分析南五环地块位置百货业态百货业态小商品商场家居建材百货业态超市餐饮等小业态百货业态小商品市场商圈项目名称业态组成面积（㎡）南部商圈帝园、星城、物美等传统百货+大卖场20万火神庙商业中心购物中心+店铺总建面23万百联商业中心现代百货+大卖场5万清城小区底商街铺3万吉星德亿店铺式商场5万北部商圈玫瑰城店铺式商场家居广场5万小商品市场3万吉星德亿商业中心大众百货3万那尔水晶城商街街铺4000华堂商城现代百货+食品超市20000彩虹新城商业街铺6.2万原生墅商业街铺6000合计86.2万传统百货及及大卖场的的总面积为为27万平米；街铺的总总面积为10.2万平米；店铺式商商场的总面面积为39万平米。■市场研究宏观背景土地市场住宅市场写字楼市场场商业市场竞争市场类住宅市场场结论商业市场——租售情况租售方式项目名称供应单元（㎡）价格租售情况出租清城百联商业中心30-1000F1、F2：6-8元/㎡/天；F3、F4：:4-7元/㎡/天98%清城小区底商200-15001.6-2.5元/㎡/天98%玫瑰城20-150F1：6-8元/㎡/天F2:4-7元/㎡/天F3:4-6元/㎡/天80%5-200B1：3-5元/㎡/天；F1/F2：6-9元/㎡/天；F3/F4：5-8元/㎡/天60%吉星德亿50-1000F1F2:6-9元/㎡/天；F3F4:5-8元/㎡/天45%那尔水晶城商街70-2001.6-2.5元/㎡/天98%扣点联营清城百联商业中心30-100015%-20%扣销售额；5-10万保底销售额98%那尔水晶城华堂商场60-100015%-25%扣销售额；5-20万保底销售额另加1%左右管理费98%吉星德亿50-100015%-25%扣销售额；5-10万保底销售额另加1%左右管理费45%出售那尔水晶城商街70-20018000元/㎡100%火神庙商业中心30-9029000元/㎡B座100%原生墅商业160-22016000元/㎡90%彩虹新城商业120-600020000元/㎡98%大部分商业业租售率在在90%以上，市场场需求旺盛盛。■市场研究宏观背景土地市场住宅市场写字楼市场场商业市场竞争市场类住宅市场场结论商业市场——小结目前大兴商商业市场主主要满足当当地居民生生活需求；；业态种类多多以百货为为主，档次次有待提升升；大型商业多多以自持为为主，街铺铺、底商多多入市销售售，销售情情况良好；；底商价格在在16000~20000元/㎡，租金水水平在1.6-2.5元/㎡左右。品质空间有有待提升，，市场价值值高于住宅宅■市场研究宏观背景土地市场住宅市场写字楼市场场商业市场竞争市场类住宅市场场结论在售项目梳梳理销售状态项目名称开盘时间占地面积（万平米）总建筑面积（万平米）已销售面积（万平米）未售面积（万平米）

在售项目顺驰·领海2004.640.851.8385艺苑桐城2009.58.916.8511鸿坤理想城2007.10621402290原生墅2003.63428261合计/145.7236.691107艺苑桐城与与鸿坤理想想城将成为为本案有力力竞争。■市场研究宏观背景土地市场住宅市场写字楼市场场商业市场竞争市场类住宅市场场结论在售项目——基础信息项目位置大兴区西红门镇产权年限住宅70总建筑面积140万平方米开盘时间2009年3月入住时间2012年占地面积12129平方米容积率2绿化率30.1%建筑形式公寓板楼小高层户型情况一居60㎡-88㎡二居81㎡-96㎡三居90㎡-141㎡销售分期情况分期分区开发，目前一期派郡，二期礼裕组团为在售中鸿坤理想城城■市场研究宏观背景土地市场住宅市场写字楼市场场商业市场竞争市场类住宅市场场结论二居产品为为主力，一一居产品为为有力补充充。户型面积区间(㎡)套数面积比例套数比例一居6784935%50%两居89-9558940%35%三居126-14016615%10%复式1807910%5%合计——1683100%100%鸿坤理想城城■市场研究宏观背景土地市场住宅市场写字楼市场场商业市场竞争市场类住宅市场场结论在售项目——产品信息价格一路上上涨，年均均涨幅近20%。鸿坤理想城城元/平米平米■市场研究宏观背景土地市场住宅市场写字楼市场场商业市场竞争市场类住宅市场场结论在售项目——销售信息艺苑桐城项目位置大兴区永华路6号产权年限住宅70总建筑面积16.8万平方米开盘时间写字楼2009年10月5栋新楼2009年5月入住时间2010年10月占地面积89000平方米容积率2.5绿化率30.6%建筑形式板塔结合户型情况一居45-77平方米，两居80-90平方米，三居120-130平方米销售分期情况现供应面积74903.44平方米；潜在供应面积93096.66平方米■市场研究宏观背景土地市场住宅市场写字楼市场场商业市场竞争市场类住宅市场场结论在售项目——基础信息二居产品为为绝对主力力。户型面积区间（平米）套数面积比例套数比例一居45-771078%12%两居80-9059862%66%三居120-13020630%22%合计——911100%100%艺苑桐城■市场研究宏观背景土地市场住宅市场写字楼市场场商业市场竞争市场类住宅市场场结论在售项目——产品信息价格持续走走高，成交交相对集中中。艺苑桐城■市场研究宏观背景土地市场住宅市场写字楼市场场商业市场场竞争市场场类住宅市市场结论在售项目目——销售信息息近期成交交的地块块集中分分布在南南五环外外，康庄庄路北侧侧，西旺旺路与京京开高速速之间地块形状状完整，，较平整整按照其位位置条件件关系，，基本可可分成东东、西、、北三个个组团（（如图示示）未售项目目——地块分布布■市场研究究宏观背景景土地市场场住宅市场场写字楼市市场商业市场场竞争市场场类住宅市市场结论未售项目目——详细信息息地名编号开发商

楼面价(元/平米)

拿地时间

规划指标容积率

预计入市时间预计销售价格（元/平米）合计(平米)

其中建设用地(平米)其中代征地(平米)规划建筑面积(平米)2号地保利724809.07.0814760191011565902248842.4710.0713000-1500010号地旭辉614009.07.0110321069940332701335591.9110.0712000-1400016号地金地630009.07.03212258152118601392757741.8110.071500017号地华润670007.12.10150785123690270952273221.84—1200022号地春光、西澳473409.06.2610603110468013511903041.8210.061200023号地旭辉635309.06.2628445263372109395051.510.061300019、20号地绿地660509.07.06234671162263724084579602.8210.0715000合计------------983002730039---1549310-—

—■市场研究究宏观背景景土地市场场住宅市场场写字楼市市场商业市场场竞争市场场类住宅市市场结论在售/未售——小结产品同质质化较为为严重，，在售项项目多为为两居产产品为主主；从未售项项目产品品指标（（容积率率）来看看，多数数在1.8~1.9之间，总总体量达达155万平米；；从未售项项目土地地成交价价格来看看，多维维系在6000—7000元/平米之间间。未来同质质化竞争争异常激激烈，价价格仍会会持续走走高■市场研究究宏观背景景土地市场场住宅市场场写字楼市市场商业市场场竞争市场场类住宅市市场结论三级市场场——综合信息息■市场研究究宏观背景景土地市场场住宅市场场写字楼市市场商业市场场竞争市场场类住宅市市场结论居室户型面积装修状况楼层交房时间总价报价两居87普装第3层/共7层2007年105万1.2万/平米101毛坯第17层/共18层2006年111万1.1万/平米97普装第10层/共15层2007年127万1.3万/平米115普装第5层/共15层2005年140万1.2万/平米三居124普装第4层/共6层2006年149万1.2万/平米117毛坯第1层/共17层2007年117万1万/平米123普装第10层/共16层2007年156万1.2万/平米138普装第2层/共6层2006年170万1.2万/平米四居200普装第9层/共9层2007年220万1.1万/平米185毛坯第16层/共20层2006年220万1.19万/平米选取距离离项目较较近的新新近项目目彩虹新城城、首邑邑上城三个项目目以及区区域规模模最大的的顺驰领海海三个项目，，对其二二手房价价格进行行分居室室面积调调查三级市场场——基础信息息项目位置大兴区兴丰大街与康庄路交汇处产权年限70总建筑面积17万平方米占地面积61372平方米开盘时间2006年10月5日入住时间2007年10月31日容积率2.77绿化率35%建筑形式多为板楼，部分塔楼户型情况主力户型为80-110两居，另有60平米一居及130平米三居销售分期情况一期1-8号楼已经售完，商改住产品为项目二期营销重点1、项目一期住宅销售情况较好，积累了一定数量的客户2、良好的市场环境给项目提供了有力支持；3、民水民电等全住宅设计4、注重投资理念的引导，地铁线路等利好消息首邑上城城板塔结合合、商住住混合型型物业。。■市场研究究宏观背景景土地市场场住宅市场场写字楼市市场商业市场场竞争市场场类住宅市市场结论三级市场场——产品信息息二居产品品居多，，三居产产品为补补充。户型面积区间(㎡)套数面积比套数比一居52-6826012%20%二居80-11058548%45%三居120-14045540%35%首邑上城城■市场研究究宏观背景景土地市场场住宅市场场写字楼市市场商业市场场竞争市场场类住宅市市场结论三级市场场——基础信息息彩虹新城城项目位置大兴区黄村兴华大街/丽园路交汇处产权年限70总建筑面积141400平米开盘时间2006年12月入住时间2009年9月占地面积40万容积率2.37绿化率30.1%建筑形式22栋11-18层板式建筑户型情况50-65平米一居，90平米二居，119-122平米三居，145-190平米三居销售分期情况06年年底开盘，迅速消化，07年达到项目销售顶峰，价格一路上涨。板楼为主主、少量量配套商商业，住住宅产品品为主。。■市场研究究宏观背景景土地市场场住宅市场场写字楼市市场商业市场场竞争市场场类住宅市市场结论二居产品品为主力力，面积积在65—98平米之间间。居室面积区间(㎡)套数面积比例套数比例一居50-654259%13%两居65-98220764%68%三居114-13958226%18%四居及以上130-150151%1%复式154-1552合计——3231100%100%彩虹新城城三级市场场——产品信息息■市场研究究宏观背景景土地市场场住宅市场场写字楼市市场商业市场场竞争市场场类住宅市市场结论三级市场场——小结产品多以以两居为为主，面面积区间间在68—110平米之间间；住宅产品品建筑形形式多以以高层板板楼为主主；目前二手手房价格格水平在在11000元/平米~12000元/平米之间间；二居产品品区域主主流产品品，价格格在11000元/平米~12000元/平米之间间■市场研究究宏观背景景土地市场场住宅市场场写字楼市市场商业市场场竞争市场场类住宅市市场结论类住宅市市场——清城时代代广场建筑形式式：16层塔楼，，分为A、B、C三个楼座座开盘时间间：2005年5月28日户型面积积：以64㎡一居，，100㎡两居，，130㎡三居产权年限限：50年产权水电标准准：民水民电电装修标准准：毛坯物业费用用：2.3元/平方米/月成交价格格：6520元/㎡销售情况况：老业主购购买较多多，销售售速度较较快■市场研究究宏观背景景土地市场场住宅市场场写字楼市市场商业市场场竞争市场场类住宅市场结论类住宅市场——首邑上城建筑形式：14层塔楼，1-3层为商业项目分期：商改住产品为为项目二期，，户型面积：以60平方米一居为为主占60%，其余为90两居与115平方米三居；；装修标准：毛坯总套数：262套产权年限：50年水电：民水民电开盘时间：07年7月7日销售报价：7200元/㎡成交均价：6721元/㎡月均销售速度度：87套/月客户特征：60%以上的投资客客户，30%的商用客户，，10%的自住客户■市场研究宏观背景土地市场住宅市场写字楼市场商业市场竞争市场类住宅市场结论类住宅市场——火神庙SOHO公社建筑形式：14层塔楼，1-3层为商业，4层—13层公寓户型面积：主力户型40-70平方米，少量量110㎡户型装修标准：毛坯建筑面积：39543㎡总套数：473套产权年限：50年产权水电：民水民电，有有燃气供暖：集中供暖报价：10500元/㎡成交均价：9887元/㎡销售速度：5557㎡/月■市场研究宏观背景土地市场住宅市场写字楼市场商业市场竞争市场类住宅市场结论类住宅市场——小结项目名称住宅产品价格类住宅产品价格差价比时间节点清城时代5800元/平米5000元/平米13.8%2006年首邑上城8000元/平米6721元/平米16%2008年火神庙SOHO12505元/平米9887元/平米26%2009年■市场研究宏观背景土地市场住宅市场写字楼市场商业市场竞争市场类住宅市场结论销售态势较好好，多为老业业主购买；价格与住宅产产品平均差值值约为18%左右。市场研究结论论分析纬度结论点启示土地市场北京市场供应有限，大兴已经成为主力速迅抢占市场份额大兴土地市场近年价量涨幅均远超北京市场应将区域价值作为衡量地块的价值标准住宅市场未来同质化竞争激烈寻求产品差异市场价格将会持续走高提高产品性价比，寻求价值最大化写字楼市场市场预期较好，但目前尚不成熟可考虑适当开发，不宜过量商业市场品质空间有待提升，市场价值高于住宅适当提升品质，实现商业价值市场整体形势势利好，区域域内同质化竞竞争激烈，价价格仍会持续续走高■市场研究宏观背景土地市场住宅市场写字楼市场商业市场竞争市场类住宅市场结论汇报纲要地块价值分析析市场深度研究究区域发展分析析产品设计建议议项目整体定位位物业发展建议议本次竞拍建议议区域定位新城定位：北京南部具有生态特色色的宜居新城城，是北京重要的的物流中心，，是现代制造造业和文化创创意的重点培育地地区；发展目标：“战略发展节节点”“新兴兴产业基地””“京南绿色新城””；规模：2020年大兴新城总总人口控制在在60万人，新城建设用地规规模控制在65平方公里。大兴新城定位位为绿色之城城、宜居之城城。■区域发展区域定位综合指标交通规划产业规划结论综合指标随着近几年大大兴区产业的的快速发展，，促使大兴人口口快速增长；；2008年底，大兴区区常住人口首首次突破百万万。人口增长长幅度高达12.17%，这与大兴轻轨轨正式规划施施工建设是密密不可分的。2000—2008年大兴区经济济增长迅速，，GDP年度涨幅在10%以上。■区域发展区域定位综合指标交通规划产业规划结论交通规划亦庄线南五环南六环京开高速枣园站地块公路交通：“一纵两横”，，京开高速、五五环、六环，方便快快速进入中心心城区；轨道交通：城铁大兴线、、亦庄线将于于明年开通，可方便到达各各城区。交通体系逐步步建立，拉近近城市距离。。■区域发展区域定位综合指标交通规划产业规划结论产业规划第二、三产业业较为发达，，逐年增加，，势头良好。。■区域发展区域定位综合指标交通规划产业规划结论宜家王府井一、商业：1、宜家家居入住大兴西红红门，购物中中心计划在2014年开业，总投投资额达5亿美元，为亚亚洲最大旗舰舰店。2、王府井百货入住大兴火神神庙购物中心心，预计2010年开业，高端配配套逐步完善善。二、产业1、生物医药产产业，投资60亿。2、文化创意产产业，是国家级的新新媒体产业。。3、空港产业，聚集航空产业业、高新产品品制造业、空空港物流业、国际性商商务及会展、、酒店娱乐休休闲。产业规划多重产业利好好，打破传统统格局。第二机场■区域发展区域定位综合指标交通规划产业规划结论区域发展结论论大兴新新城是是11座新城城中距距离北北京城城区最最近的的新城城；大兴新新城定定位绿绿色宜宜居新新城；；多重交交通体体系逐逐步建建立，，轨道道交通通拉近近与城城区距距离；；综合实实力强强劲，，产业业结构构优良良，产产业发发展利利好；；政府大大力扶扶持，，众多多名品品商家家积极极进驻驻。区域发发展众众多利利好，，客群群范围围不断断扩大大■区域发发展区域定定位综合指指标交通规规划产业规规划结论汇报纲要地块价价值分分析市场深深度研研究区域发发展分分析产品设设计建建议项目整整体定定位物业发发展建建议本次竞竞拍建建议区域客客户分分析目前区区域客客群主主要为为大兴兴区客客户，，私营营业主主及企企业白白领占占有较较大比比例。。■产品设设计客户分分析产品建建议区域客客户分分析多数客客户为为首次次置业业，置置业目目的以以自住住为主主。■产品设设计客户分分析产品建建议区域客客户分分析多数客客户为为两口口及三三口之之家，，客群群年龄龄主要要集中中在30-45岁之间间。■产品设设计客户分分析产品建建议区域客客户分分析最为关关注交交通条条件及及生活活配套套，户户型以以90平米以以下二二居为为主。。■产品设设计客户分分析产品建建议区域客客户分分析小小结客群特征背景特征需求特征客群来源：大兴区域、轨道交通周边商圈户型需求：90㎡左右两居需求较多，其次为一、三居置业特征：以首次置业、自住客户为主，关注点：主要集中于交通条件和生活配套园林景观与物业服务客户也较关注职业特征：私营业主、企业白领为占多数■产品设设计客户分分析产品建建议产品建建议■产品设设计客户分分析产品建建议满足客客户需需求规避市市场竞竞争满足地地块条条件建议一一：从从户型型居室室功能能上，，最大大化满满足客客户需需求；；建议二二：可可考虑虑适当当放大大户型型尺度度，提提升项项目品品质的的手法法避免免直面面竞争争；建议三三：从从地块块自身身条件件出发发并结结合自自身特特性，，完成成项目目设计计工作作；建议四四：通通过丰丰富、、优质质的设设计手手法，，提升升项目目产品品附加加值。。提升产产品附附加值值产品建建议空中花花园阳台不不封闭闭87平米两两居■产品设设计客户分分析产品建建议产品建建议全明设设计87平米两两居■产品设设计客户分分析产品建建议产品建建议现代主主义建建筑，，以简简洁的的线条条和造造型塑塑造出出鲜明明的建建筑表表情。。高耸耸的线线条节节奏，，金属属的质质地感感以及及流行行的色色调手手法配配合石石材的的使用用，彰彰显都都市感感和现现代感感。■产品设设计客户分分析产品建建议产品建建议适当的的水景景构造造，可可以丰丰富小小区环环境、、调节节小气气候，，增强强居住住的舒舒适性性，而而湖泊泊、瀑瀑布、、小溪溪、喷喷泉、、流水水等元元素的的引入入，也也着实实演绎绎出了了居所所的不不凡品品质。。■产品设设计客户分分析产品建建议产品建建议居民沿沿着健健身步步道或或慢跑跑或散散步，，随着着道路路的蜿蜿蜒曲曲折使使眼前前的景景色不不断变变换在在运动动的同同时，，身心心得到到放松松。■产品设设计客户分分析产品建建议汇报纲要地块价价值分分析市场深深度研研究区域发发展分分析产品设设计建建议项目整整体定定位物业发发展建建议本次竞竞拍建建议二期地地块——市场定定位满足高高品质质居住住需求求的活活力社社区■项目定定位二期地地块市场场定定位位客户户定定位位组合合地地块块二期期地地块块———客户户定定位位前期期客客群群后续续客客群群大兴兴地地区区客客群群为为主主，，轨轨道道交交通通及及京京开开沿沿线线商商圈圈客客群群为为辅辅规划划产产业业基基地地客客群群为为未未来来项项目目中中后后期期强强有有力力的的客客群群保保障障前期期客客群群后续续客客群群认同同南南城城发发展展，，依依赖赖轨轨道道交交通通的的社社会会中中坚坚■项目目定定位位二期期地地块块市场场定定位位客户户定定位位组合合地地块块组合合地地块块———市场场定定位位都市市副副中中心心，，引引领领区区域域发发展展的的高高端端综综合合体体■项目目定定位位二期期地地块块组合合地地块块市场场定定位位客户户定定位位案例例借借鉴鉴组合合地地块块———定位位解解析析■项目目定定位位二期期地地块块组合地块块市场定位位客户定位位案例借鉴鉴都市综合体餐饮居住出行商务购物娱乐吃、住、、行、商商、购、、娱组合地块块——定位解析析■项目定位位二期地块块组合地块块市场定位位客户定位位案例借鉴鉴区域发展本体特征建造城市市副中心心综合体体项目组合地块块——定位解析析/区域发展展■项目定位位二期地块块组合地块块市场定位位客户定位位案例借鉴鉴建造条件消费实力产业结构交通条件组合地块块——定位解析析■项目定位位二期地块块组合地块块市场定位位客户定位位借例借鉴鉴区域城区常住人口数量人均GDP北京1695万8500美元/年大兴65万4400美元/年综合体需求——4000—8000美元从消费者者情况来来看，大大兴满足足建造都都市综合合体的条条件。数据来源源：国家家统计局局北京统计计局组合地块块——定位解析析■项目定位位二期地块块组合地块块市场定位位客户定位位案例借鉴鉴道路名称连接方向道路主次路况条件南苑路南北城市主干道双向6车道京开高速南北城市主干道双向6车道南五环东西城市主干道双向6车道道路名称连接方向道路主次路况条件西五环南北城市主干道双向6车道复兴路东西城市主干道双向6车道莲石路东西城市主干道双向6车道石景山交交通条件件地铁4号延长线线地铁1号线从交通条条件来看看，本案案适宜打打造都市市综合体体项目。。大兴交通通条件组合地块块——定位解析析■项目定位位二期地块块组合地块块市场定位位客户定位位案例借鉴鉴产业第二产业第三产业合计产值114.493.6208比重55%45%100%产业第一产业第二产业第三产业合计产值16.796.3101.5215比重8%45%47%100%石景山区区产业结结构现状状大兴区产产业结构构现状从产业结结构来看看，大兴兴满足建建造都市市综合体体的条件件。组合地块块——定位解析析■项目定位位二期地块块组合地块块市场定位位客户定位位案例借鉴鉴大兴现状综合体要求产业结构第三产业为主，且比重达47%40%~50%之间交通条件道路交通完备，轨道交通即将开通轨通交通与道路交通完备消费者实力大兴新城人均GDP为4400美元/年4000—8000美元从区域发发展情况况来看，，大兴满满足都市市综合体体建造条条件组合地块块——定位解析析■项目定位位二期地块块组合地块块市场定位位客户定位位案例借鉴鉴物业特征空间交通高科技景观较大尺度度空间城市综合合体是与与城市规规模相匹匹配，与与现代化化城市干干道相联联系的，，因此室室外空间间尺度较较大。由由于建筑筑规模和和尺度的的扩张，，建筑的的室内空空间也相相对较大大，一方方面与室室外的空空间和尺尺度协调调，另一一方面则则与功能能的多样样相匹配配，成为为多功能能的聚集集焦点。。通道树型型交通体体系通过地下下层、地地下夹层层、天桥桥层的有有机规划划，将建建筑群体体的地下下或地上上的交通通和公共共空间贯贯穿起来来，同时时又与城城市街道道、地铁铁、停车车场、市市内交通通等设施施以及建建筑内部部的交通通系统有有机联系系，组成成一套完完善的“通道树型型”（AccessTree）体系。。现代城市市景观设设计应用现代代城市设设计、环环境与行行为理论论进行景景观与环环境设计计是城市市综合体体的重要要特征。。通过标标志物、、小品、、街道家家具、植植栽、铺铺装、照照明等手手段形成成丰富的的景观与与宜人的的环境。。高科技集集成设施施城市综合合体既有有大众化化的一面面，同时时又是高高科技、、高智能能的集合合。其先先进的设设施充分分反映出出科学技技术的进进步是这这种建筑筑形式产产生的重重要因素素。室内内交通以以垂直高高速电梯梯、步行行电梯、、自动扶扶梯、露露明电梯梯为主；；通讯由由电话、、电报、、电传、、电视、、传真联联网电脑脑等组成成；安全全系统通通过电视视系统、、监听系系统、紧紧急呼叫叫系统、、传呼系系统的设设置和分分区得以以保证。。从本案地地块属性性来看，，可以满满足上述述要求。。组合地块块——客户定位位前期客群群后续客群群区域新兴兴企业客客户为主主，个人人投资客客户为辅辅；大兴当地地客户为为主，熟熟悉区域域环境及及价值所所在。写字楼客客户商铺客户户区域新兴兴企业及及地缘性性投资客客户为主主■项目定位位二期地块块组合地块块市场定位位客户定位位案例借鉴鉴都市副中中心，综综合体案案例分享享从北京到到上海，，她一直直引领都都市副中中心的发发展物业形态住宅、精装写字楼、商务SOHO占地面积70000平米总建筑面积282300平方米总户数1506建筑形式城市综合体楼层状况2栋19层、2栋20层、2栋26层容积率4.0绿化率30%物业管理费2.95元/平方米·月车位配比1：1，地下1500个装修状况精装开发商北京银河万达置业有限公司投资商万达集团■项目定位位二期地块块组合地块块市场定位位客户定位位案例借鉴鉴案例借鉴鉴——北京石景景山万达达广场■项目定位位二期地块块组合地块块市场定位位客户定位位案例借鉴鉴案例借鉴鉴——北京石景景山万达达广场石景山万万达广场场拉动周周边住宅宅价格上上涨幅度度在48%。北京石景景山板块块主要选取取周边、、鼎城、、远洋山山水、古古城家园园、天鸿鸿美域、、天和景景园、曦曦景长安安、恒盛盛公馆、、银座项项目单位：元元/平米■项目定位位二期地块块组合地块块市场定位位客户定位位案例借鉴鉴物业形态普通住宅、公寓、商铺、写字楼占地面积188200平米总建筑面积550000平方米总户数1336户建筑形式城市综合体楼层状况住宅规划15栋楼，11-14层的小高层。容积率2.92绿化率37%车位比1.15：1装修状况全装修开发商上海嘉定万达投资有限公司投资商万达集团万达广场场案例借鉴鉴——上海嘉定定万达广广场■项目定位位二期地块块组合地块块市场定位位客户定位位案例借鉴鉴上海江桥桥万达第第三大综综合体宣宣布入驻驻嘉定以以来，拉拉动周边边房价逐逐步上涨涨。上海嘉定定区板块块主要选取取周边天天际蓝桥桥苑、锦锦华茗园园、华江江景城、、嘉定都都市港湾湾城等项项目。案例借鉴鉴——上海嘉定定万达广广场单位：元元/平米2009年9月江桥万万达宣布布入驻嘉嘉定综上，副副城市中中心的都都市综合合体项目目，对于于区域发发展有着着明显的的推动作作用她既是区区域发展展的助推推器，也也是区域域形象的的代言人人汇报纲要地块价值值分析市场深度度研究区域发展展分析产品设计计建议项目整体体定位物业发展展建议本次竞拍拍建议二期地块块——开发顺序序建议分两两期开发发；一期先行行开发404地块地块相较较价值较较低，临临近道路路且距离离地铁相相对较远远，先行行开发，，先行销销售。二期先行行开发409、、405地块较价值较较高，作作为二期期开发销销售，获获得最大大收益。。404409405■物业发展展二期地块块开发顺序序入市时间间组合地块块二期地块块——入市时间间综合考虑虑市场因因素（新新城最近近成交土土地未来来入市时时间为2010年4—6月），结结合目前前各项工工作进度度及市场场中项目目通常运运作周期期同时，，尽量避避开新城城其他项项目集中中入市的的时间；；因此，按按2009年12月取地，，建议2012年10月开盘。。■物业发展展二期地块块开发顺序序入市时间间组合地块块组合地块块——开发顺序序■物业发展展二期地块块组合地块块开发顺序序入市时机机发展建议议502503504808809812105402404建议分三三期开发发；一期先行行开发404、、402、105地块地块相较较价值较较低，临临近道路路且距离离地铁相相对较远远，先行行开发。。二期先行行开发812、、809、808地块价值较高高，作为为二期开开发销售售，获得得较大收收益。三期开发发503、、504、502地块地块规整整，实现现项目价价值最大大化。组合地块块——入市时机机■物业发展展二期地块块组合地块块开发顺序序入市时机机发展建议议组合地块块入市时时机把握握，综合合产品特特性，建建议可在在二期地地块入市市基础之之上，适适当后延延。组合地地块——商业发发展建建议带租约约销售售，限限定业业态，，保障障项目目品质质■物业发发展二期地地块组合地地块开发顺顺序入市时时机发展建建议组合地地块——商业发发展建建议运作模式操作思路操作要点先行招商，后期销售引进主力店，示范性消费先期可适当引入中高端品牌，提升项目人气，后期依据适当情况做更换调整。先行销售，限定业态通过限定业态的手段，确保项目品质。需与客户明确说明限定业态的种类，并在销售合同上注明。■物业发发展二期地地块组合地地块开发顺顺序入市时时机发展建建议组合地地块——写字楼楼发展展建议议具有自自身特特色的的全能能空间间■物业发发展二期地地块组合地地块开发顺顺序入市时时机发展建建议组合地地块——写字楼楼发展展建议议物业功能操作思路操作要点精致公寓总价控制面积，注重使用功能户型面积不宜过大，充分考虑总价因素灵动空间宜商宜住，满足不同客户需求可考虑LOFT、SOHO等设计，提升产品价值■物业发发展二期地地块组合地地块开发顺顺序入市时时机发展建建议汇报纲要地块价价值分分析市场深深度研研究区域发发展分分析产品设设计建建议项目整整体定定位物业发发展建建议本次竞竞拍建建议市场启启示大势向向好，，同质质化竞竞争激激烈，，价格格持续续走高高——市场预预期利利好北京土土地供供应已已十分分有限限，大大兴成成为供供应主主力——全北京京，向向南看看区域发发展迅迅速，，产业业结构构优良良——客群范范围扩扩大客户多多为自自住，，关注注交通通及生生活配配套——组合地地块优优于二二期地地块■拿地建建议市场启启示地块对对比价值分分析竞拍建建议地块优优劣对对比分分析地块二期地块组合地块优势项目地块均为住宅用地，较为纯粹；容积率相对较低，舒适度较高；居住环境相对静谧。紧邻地铁站、公交站与商业配套；地块绿化面积较大，利于打造园林。劣势距离地铁站有一定距离，与组合地块相较，竞争力较弱；处于品质相对较差两个社区中间。地块分散、零碎且D地块狭长较难排布；体量较大，开发建设周期较长。从地块块间优优劣势势对比比情况况来看看，两两幅地地块之之间无无明显显差异异；从本次次拿地地竞争争形式式来看看，预预计二二期地地块相相对组组合地地块会会更加加激烈烈；从项目目收益益情况况考虑虑，组组合地地块收收益应应大于于二期期地块块。■拿地建建议市场启启示地块对对比价值分分析竞拍建建议价格定定位——住宅产产品/可售面面积梳梳理■拿地建建议市场启启示地块对对比价值分分析竞拍建建议二期地地块可可售面面积梳梳理地块编号404409小计住宅6706175943143004地上商业

0地下商业

0公寓（70年）

0公寓（50年）

0合计6706175943143004地下车位（个）242361603经测算算，二二期地地块可可售面面积共共计143004平米，，车位位603个。价格定定位——住宅产产品/可售面面积梳梳理■拿地建建议市场启启示地块对对比价值分分析竞拍建建议组合地地块可可售面面积梳梳理经测算算，组组合地地块可可售面面积为为291863平米，，车位位1597个。地块编号502504105808812402404小计住宅150464

150464地上商业

126061500400036601500371026976地下商业

50001000200018001000200012800公寓（70年）

45329

1735013000

75679公寓（50年）

6373

55711400025944合计1504646293588732335018460807119710291863地下车位（个）55040097154111871981597价格定定位——住宅产产品价价格定定位/二期地地块■拿地建建议市场启启示地块对对比价值分分析竞拍建建议本案价格市场涨幅产品溢价价格定定位——住宅产产品价价格定定位■拿地建建议市场启启示地块对对比价值分分析竞拍建建议北京整体市场涨幅大兴东片区市场涨幅取值年均9%年均31%20%通过市市场涨涨幅与与项目目入市市时间间的预预判，，项目目开盘盘价格格应为为18200元/平米；；项目名称11月成交均价（元/㎡）区域平均价值顺驰领海1237313000元/㎡艺苑桐城12505鸿坤理想城14722涨幅取取值均价取取值价格定定位——住宅产产品价价格定定位/二期地地块■拿地建建议市场启启示地块对对比价值分分析竞拍建建议本案价格市场涨幅产品溢价朝青板板块高高端住住宅与与普通通住宅宅价差差在57%。2742957%价差朝青板块■拿地建议市场启示地块对比价值分析竞拍建议价格定位——住宅产品价价格定位单位：元/平米上地板块高高端住宅与与普通住宅宅价差55%。上地板块1936055%价差■拿地建议市场启示地块对比价值分析竞拍建议价格定位——住宅产品价价格定位单位：元/平米望京板块高高端住宅与与普通住宅