XXXX年广西崇左东盟国际商贸物流园项目开发思路汇报-

崇左（东盟）国际商贸物流园

开发思路汇报广西崇盛投资有限公司二O一三年五月八日目录一、项目及区位介绍

二、项目定位

三、项目产品规划

四、项目整体开发思路

五、项目招商运营思路

六、项目投资收益分析

七、项目开发难点问题一、项目及区位介绍

1、项目介绍1、项目介绍位于崇左市城南新区，崇左市主干道-友谊大道两侧，处于南新走廊、南崇经济带上；项目占地1866．8亩，预计总投资约50亿元，建设期约10年，该项目分为四大部分：一为国际商业贸易区，二为物流仓储区，三为配套住宅区，四为商务金融区；该项目分为四期建设，第一期建设中国·东盟特色产品大市场，第二期建设建材大市场及机电产品市场，第三期建设配套住宅区，第四期建设商务金融区；该项目已于2010年12月3日签约，已列入“崇左建市10周年重大建设项目，2011年5月5日开工建设，预计2020年底完成建设；2、区位优势项目所在的崇左市地处华南经济圈、西南经济圈和东盟经济圈交汇的中心地带及“南宁—崇左—凭祥--谅山—河内—海防—广宁经济走廊”的大通道上，具有沿边、沿江、沿铁路、近海港、邻首都、连首府、连东盟的区位优势和地缘优势，位置十分重要，呈现出既可承接发达地区产业转移，又可多方向经济辐射的“扇型”经济辐射发展状态；3、城市发展规划崇左市的规划按照“一心一轴五片区”的结构布局，南新区划分为特色景观区、行政居住区、教育科研区、国际物流区（项目所在区域）四大功能片区；本项目区域4、商圈分布及发展现状崇左市商圈分为城北旧城中心商圈及城南新区商圈，城北商业相对成熟，城南商圈尚未成型（项目所在区域），商业还有较大的开发空间;二、项目定位2、发展定位以中国-东盟自由贸易区建立为契机，充分发挥区位优势，依托中国内地尤其泛珠三角区域，打造一个“联接越南，辐射东南亚，面向东盟各国，以商贸物流一体化运作为核心，以便捷国际采购物流为目标，以现代信息技术为支撑，具有强大聚合力和辐射力的南中国一流国际物流园区”；2、整体定定位中国～东盟商贸贸物流集集散地面向东盟盟的现代代物流产产业高地地桂中南地地区产业业链集成成整合示示范区集商贸、、商务、、居住、、娱乐休休闲、物物流、旅旅游于一一体的文文化交流流平台面向国内内的物资资区域转转运、分分拨、配配送、储储存基地地面向东盟盟的货物物集散中中心和国国际采购购中心、、信息处处理中心心3、功能定定位以国际信信息平台台为支撑撑，重点点围绕友友谊大道道商贸发发展轴，，以环城城东路为为连接线线将商务配套套区、商商务办公公区、国国际贸易易区、保保税物流流区、综综合物流流区五大片区区相连，，有层次次的打造造“一轴轴一线五五片区””的功能能布局和和商贸物物流产业业服务体体系，从而形成成各功能能板块结结构分明明、相互互促进、、协调发发展的格格局；4、业态分分布定位位功能区划分主要业态综合物流区仓储、货运配载、公共停车场、餐饮、旅业、东盟进口产品加工国际贸易区东盟特色产品、红木、家居、五金机电、建材、钢材、家电及食糖等产品的展示展览、商贸交易市场商务办公区高档写字楼、信息服务中心、星级或商务酒店、精装公寓商务住宅区中高档多、中高层商住楼、商业天地楼5、各功能能区域用用地三、项目目产品规规划1、总平规规划采取“商贸组合合氛围营营造，物物流业务务体系运运作，专专业服务务功能聚聚集，内内外交通通流向顺顺畅，各各大板块块有机结结合”的规划思思路2、物业组组合根据各功功能组团团的价值值点，本本项目规规划相应应的物业业形态1）各类商商贸市场场：建材市场场、钢材材市场、、五金机机电市场场、家居居市场等等；2）酒店：：星级酒店店或商务务酒店、、宾馆等等；3）购物中中心、超超级市场场、专业业卖场；；4）东盟风风情、滨滨水风情情商业街街；5）写字楼楼、商务务公寓；；6）商住楼楼、纯住住宅楼；；7）仓储用用房等；；四、项目目整体开开发思路路1、开发模模式采取政府引导导，企业业主导的开发模模式1）在政府府统一规规划下，，实业公司司成立独独立的崇崇左(东盟)国际商贸贸物流园园区项目目公司，，作为项项目的主主开发商商，对项项目用地地进行整整体开发发和项目目的投资资开发经经营活动动；2）项目公公司单独独组建或或与其他他投资机机构和企企业集团团共同组组建运营营管理公公司，参与园区区基础设设施、重重要功能能区块、、楼宇仓仓库设施施、重点点项目等等广泛领领域的投投资开发发活动及及其园区区后期的的运营管管理活动动；2、各功能能区开发发模式

开发模式功能区自营模式出租模式专营权模式BOT模式BLT模式TOT模式土地出让模式土地出租模式土地入股模式商务配套区商务住宅√√√√√√√购物休闲√√√√√√√√商务办公区商务办公√√√√√√√国际贸易区东盟特色大市场√√√√商贸展示√√√√市政绿化区雕塑广场√

湖景公园√

综合物流区保税库√√√√监管仓√

√

√√集装箱堆场

√√

√√√流通加工√√√仓储配送√√√货运配载√√√√√配套服务√√√√√“√”处为可选选择的开开发模式式3、开发分期期建议三期开发发部份四期开发发部份二期开发发部份一期开发发部份整体开发发周期计计划约10年，分四四期开发发，分业业态整体体招商，，多次推推售，初初步分期期开发建建设如下下：4、开发节奏奏安排开发阶段时间节点主要建设内容一期建设区域2011.9～2014.12启动并完成中国～东盟特色大市场建设、主力店招商，同时启动配套住宅销售，落实物流拓展区域用地二期建设区域2013.9～2015.9启动并完成东盟钢材、建材大市场建设、销售、招商，完成物流仓储、配套服务项目，启动建设配套商业住宅三期建设区域2015.9～2018.6启动汽车机电产品市场项目，完成配套商业住宅项目四期建设区域2018.6～2020.9启动建设国际商务区，构建并完善各类信息交易中心，搭建高端、综合性国际商贸物流拓展平台东盟特色色大市场场5、开发资资金筹措措1)银行贷款款积极与各各大商业业银行洽洽谈固定定资产项项目贷款款，土地地及在建建工程作作为抵押押，从而而为项目目开发快快序有效效推进开开发建设设；2）由集团团财务公公司牵头头利用我我公司已已取得的的土地资资源及在在建项目目与金融融机构组组成银团团组织贷贷款；3）销售回回款通过中国国～东盟盟特色产产品大市市场商业业天地楼楼、商铺铺的销售售获得回回款，进进行分期期分批建建设，滚滚动开发发，缓解解项目投投资压力力；东盟特色色大市场场作为首发发功能组组团，已已完成商商超中心心施工，，项目开发发周期约约3年，计划划2015年底完成成6、组团开开发思路路1)中国～东盟特色色产品大大市场组组团东盟特色色大市场场借助商超超中心现现已建成成，主动动招商，，引进南南宁百货货大楼入入驻或意意向进驻驻，完成成六大展展馆区域域整体部部份或大大部份招招商，引入大型型家居建建材商（（计划引引入富安安居）、、红木品品牌主力力、旗舰舰店等，，并以南南宁百货货、富安安居的强强势进驻驻，从而而借势有有效推出出稀缺产产品——商业天地楼（（东盟风情街街、滨水风情情街）的销售售，快速回笼资资金；与此同时，展开其它区域域的招商与商商超中心、展展示中心、商商贸市场铺面面的销售或带带租约销售，，实现商业投投资回现，进而完成项目目招商、销售售，最后投入入项目商业运运营；6、组团开发思思路1)中国～东盟特色产品品大市场组团团东盟特色大市市场2）崇左东盟钢钢材、建材大大市场组团崇左东盟钢材材大市场崇左东盟建材材大市场计划2013年下半年进行行开发建设，，预计开发周周期约3年6、组团开发思思路东盟特色大市市场按获得崇左城城南新区独家家建材市场经经营权的政府府承诺，划行归市细分分为钢材、铝铝材、板材、、五金、灯饰饰、水暖器材材、陶瓷、石石材等八大经经营区域，打破目前崇左左市建材行业业分散经营的的布局，强势势抢占崇左家家装建材、钢钢材市场空白白；并依托实业公公司的贸易渠渠道和营销网网络，组建贸贸易公司，大力发展建材、钢材、、红木贸易，，打造崇左钢钢材、建材交易大平台、、大物流形象象；6、组团开发思思路2）崇左东盟钢钢材、建材大大市场组团东盟特色大市市场3）105亩商品房住宅宅项目打造崇左首个个智能化小区区、人文小区区，拟引进项目合合作投资商进进行合作开发发，解决部分分项目资金投投入，同时，，借鉴和学习习房地产领域域项目运作成成熟、经验丰丰富、有资金金实力的房开开企业，培养养和锻炼项目目管理、营销销队伍，为后后续商务、其其它住宅项目目的投资开发发打下基础；；计划2014年上半年开发发建设，周期期约2年本案6、组团开发思思路五、项目招商商运营思路2、招商思路树立品牌整体招商统一形象统一管理2、招商思路整体招商对项目五大功功能区要进行行整体或分区区招商，同时时多头并进，，分行业在全国国及东盟各国国展开招商推推介，创造多多个目标市场场，达到同步步招商；奉行“蓄水养鱼”政策，同时要引进几几大主力商家家的进驻，但但是主力商家家的招商又是是一个长期细细致工作，而而且项目需要要的各大主力力商家一定要要求是实体店店，另外也要让商商家对项目、、城市、地点点认可，这样样双方才能合合作，才能完完成项目招商商，取得开业业运营；树立品牌策划整体项目目品牌形象，，强势树立项项目总的商业业定位，通过过良好的形象象推广打造强强大的项目品品牌知名度和和影响力，同同时通过项目目将要打造、、引进的先进进的商业经营营管理模式和和良好的经营营服务理念，，赢得市场，，获得招商成成功，最终保保障整个项目目旺场经营；；2、招商思路统一管理组建或引入专专业商业管理理公司，将招招商、经营、、管理三者有有效结合，统统一经营管理理的理念采用用“六个统一””的管理模式式，即：统一一招商管理、、统一服务监监督、统一物物业管理、、统一员工管管理、统一一财务管理、、统一营销推推广管理，以“专业、快快捷、创新””来体现更人人性化经营管管理服务，，全面提高项项目整体经营营管理服务水水平，打造旺旺场经营，真真正把项目做做活、做旺、、做强！统一形象不管在现场驻驻场招商，还还是外围主动动招商，都要要统一项目整整体商业定位位，统一项目目整体商业形形象，统一进进行有计划、、有目的宣传传推广，统一一形象有利于于提升项目的的品牌知名度度，构筑核心心竞争力；4、盈利模式5、商业运营模式式鉴于本项目规规模宏大且长长远发展的需需要，也为了了取得收益最最大化，吸取取有益经验和和培养自己的的商业管理人人才，商业运运营模式为：：自营（自行注注册组建商管管公司）+知名商管公司司担当顾问6、商业合作模式式1)租赁经营：纳租金和相应应的物业管理理费；2)保底提成：以收取的租金金一般分两部部分，一部分分是按面积收收取，称为保保证租金，另另一部分按总总营业额的一一定比例收取取；3)品牌加盟：商家进行品牌牌输出，负责责培训经营管管理团队，开开发商支付一一定的加盟费费用，组建经经营管理团队队，自行经营营管理；4）联营扣点：：开发商从营业业额中提取一一部分作为回回报（具体提提取额度双方方约定）；项目规模宏大大，业态丰富富，商家较多多，在洽谈招招商合作过程程或根据业态态进行灵活选选择商业合作作模式；东盟特色大市市场六、项目投资资收益分析东盟特色大市市场项目支出（亿元）载至2012年底2013年2014年2015年2016年2017-2019年2020-2022年2023年后小计3.403.805.107.005.209.006.0039.501、项目支出东盟特色大市市场项目收入（亿元）载至2012年底2013年2014年2015年2016年2017-2019年2020-2022年2023年后小计3.400.609.6012.0013.0624.008.202.002、项目收入东盟特色大市市场建设年限回款年限开工时间开始回款时间回款完毕时间备注1备注2物业出售/出租完全建成后开始回款/开发过程回款6252011.52015.62025.5物业出售、出租/开发过程回款3、回报年限东盟特色大市市场七、项目开发发难点问题东盟特色大市市场问题一：在现现有总平基础础上，如何优优化物业组合合与规划布局局？问题二：项目目整体开发节节奏及产品组组合？问题三：项目目启动期做多多大面积？在在哪个位置？？启动时机及及策略如何？？问题四：区域域陌生，人气气不足，如何何造势？问题五：如何何推动各大业业态主力商家家进驻和吸引引合作伙件？？问题六：招商商与销售如何何结合？如何何有效实现资资金回笼？难点、问题东盟特色大市市场项目各项情况况汇报结束欢迎各位领导导、老师、专专家指正谢谢！9、静夜四四无邻，，荒居旧旧业贫。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中中黄叶叶树，，灯下下白头头人。。。00:33:4200:33:4200:331/5/202312:33:42AM11、以我独沈久久，愧君相见见频。。1月-2300:33:4200:33Jan-2305-Jan-2312、故人江海别别，几度隔山山川。。00:33:4200:33:4200:33Thursday,January5,202313、乍乍见见翻翻疑疑梦梦，，相相悲悲各各问问年年。。。。1月月-231月月-2300:33:4200:33:42January5,202314、他乡生生白发，，旧国见见青山。。。05一一月202312:33:42上上午00:33:421月-2315、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。。一月2312:33上上午1月-2300:33January5,202316、行动动出成成果，，工作作出财财富。。。2023/1/50:33:4200:33:4205January202317、做前，能能够环视四四周；做时时，你只能能或者最好好沿着以脚脚为起点的的射线向前前。。12:33:42上上午12:33上午00:33:421月-239、没有失失败，只只有暂时时停止成成功！。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事情努努力了未必有有结果，但是是不努力却什什么改变也没没有。。00:33:4200:33:4200:331/5/202312:33:42AM11、成成功功就就是是日日复复一一日日那那一一点点点点小小小小努努力力的的积积累累。。。。1月月-2300:33:4200:33Jan-2305-Jan-2312、世间成成事，不不求其绝绝对圆满满，留一一份不足足，可得得无限完完美。。。00:33:4200:33:4200:33Thursday,January5,202313、不知香积寺寺，数里入云云峰。。1月-231月-2300:33:4200:33:42January5,202314、意志坚强强的人能把把世界放在在手中像泥泥块一样任任意揉捏。。05一月月202312:33:42上上午00:33:421月-2315、楚塞三湘接接，荆门九派派通。。。一月2312:33上上午1月-2300:33January5,202316、少年十五二二十时，步行行夺得胡马骑骑。。2023/1/50:33:4200:33:4205January202317、空山山新雨雨后，，天气气晚来来秋。。。12:33:42上上午午12:33上上午00:33:421月-239、杨柳散散和风，，青山澹澹吾虑。。。1月-