XXXX湖北宜昌凯利合益路项目四方案世联

宜昌凯利合宜路项目

第一轮方案评价分析谨呈：宜昌凯利投资有限公司版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问股份有限公司所有，未经世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。好的规划设计要能够体现发展商的开发目标和节奏意识，评价前必须分析规划设计的条件用地规模：11.3万平米主要规划约束条件：容积率2.2定位目标：市场领导者地位、适度超越市场的新产品价值体系、城市山谷里的欧式大宅产品配比定位：高层约22.6万㎡，联排约1.2万㎡，沿街底商约8000㎡，幼儿园约2000㎡，会所约2000㎡本项目前提条件分析项目在规划设计中必须重点思考（不限于此）的几个问题规划结构：规划结构/空间布局是否有逻辑？主轴、人/车行动线是否清晰等等？资源的利用：建筑排布中是否充分利用外部山景、布局是否考虑价值的均衡？节奏的安排：产品的排布及组团划分是否考虑各期开发的组合性、多样性？营销展示的安排：能否营造良好的启动区展示？向消费者充分传递本项目价值？【定位回顾】项目产品各阶段组合策略——高开高走，首期不同产品组合启动引爆市场，收官期以联排别墅最大化利润阶段产品目标一期：起势期二期：发展期推出联排别墅、高层产品，启动立势高层产品，持续回现项目条件合益区域居住氛围一般，市场在售供应项目众多项目建立良好形象及口碑，规模已现，拥有强势竞争力三期：收官期推出市场稀缺的联排别墅依靠区域大盘形象及品牌，实现溢价、利润最大化，完美收官开发量商业产品节奏会所联排别墅高层阶段配套投入会所、沿街底商幼儿园、沿街底商——联排别墅【定位回顾】项目产品开发节奏——第一阶段(约1.5年)第二阶段(约1.5年)第三阶段(约1.5年)第四阶段（约0.5年）面积配比面积估算面积面积占比面积面积占比面积面积占比面积面积占比用地面积≈3.6万32%≈3.4万30%≈3.0万27%≈1.2万11%11.2万高层67,66827.3%76,17230.7%82,47933.2%≈91.1%226,319联排4,8001.9%7,2002.9%≈4.8%12,000商业3,5001.4%4,5001.8%≈3.2%8,000幼儿园2,0000.8%≈0.8%2,000地下车库5,00020%12,50050%7,50030%25,000计容建面75,96882,67282,4797,200248,319总建面80,96895,17289,9797,200273,319单位：㎡一期规模：住宅约72468㎡（其中高层6.77万㎡，联排4800㎡），商业3500平米，地下车库5000平米；【定位回顾】一期户型配比：参考市场畅销户型，以基本舒适为原则，实用赠送为亮点，吸引主力改善型客户项目一期户型配比产品形式面积(㎡)赠送赠送后户型赠送后面积(㎡)套数比客户作用二房85凸窗＋入户花园＋空中院馆经济三房105≈26%首次置业、改善需求细分需求，控总价，吸引一步到位大二房105凸窗＋入户花园＋空中院馆舒适三房125≈32%改善需求主力客群的主流选择舒适三房125凸窗＋入户花园＋空中院馆舒适3+1房150≈52%联排别墅210-250(半)地下室、入户花园、大露台、前庭、后院、下沉式内庭院——320-360≥20套高端客户提升项目形象阶段产品目标一期：起势期推出联排别墅、高层产品，启动立势项目条件合益区域居住氛围一般，市场在售供应项目众多客户演变前期立足中高端改善型客户及部分高端客户关键词：——实用性赠送——【定位回顾】整体户型区间及配比原则：以基本舒适为原则，实用赠送为亮点，细分产品价值区间项目户型整体配比产品形式面积(㎡)赠送赠送后户型赠送后面积(㎡)套数比客户作用两房80凸窗两房—10%首次置业、改善需求控成本二房85凸窗＋入户花园＋空中院馆经济三房10515%细分需求，控总价，吸引一步到位大二房105凸窗＋入户花园＋空中院馆舒适三房12540%改善需求主力客群的主流选择舒适三房125凸窗＋入户花园＋空中院馆舒适3+1房15030%居住升级、占有资源投资、舒适四房160凸窗＋入户花园＋空中院馆舒适4+1房180-1905%高价值产品，吸引高端客户联排别墅(四房)210-250(半)地下室、入户花园、大露台、前庭、后院、下沉式内庭院——320-360≥50套针对首轮设计三套方案，世联将根据以下KPI体系进行评价分析1、规划结构的逻辑及其合理性2、组团划分的合理性3、单体排布的合理性4、配套规划的合理性5、地块资源的最优化使用6、分期开发的合理性7、启动区的合理性8、产品组合及配比9、产品布局价值均衡10、营销展示和思维的体现开发价值层面营销意识层面方案1——规划结构的逻辑及合理性景观体系完整，轴线清晰，利于项目展示；主轴上体现出“意大利台地园林”的布局特点；具备合理的车行、人行体系，出入口设置合理。优势容积率为2.28，总建面25.76万平米，超标近1万平米（规模相当于1栋高层）；减少1栋高层，将可能缓解单体排布的问题（将于后面给出调整建议）；不足方案1——组团划分的合理性高层组团高层组团联排组团高层组团联排组团建筑排布上，划分为五大组团；组团划分较为完整、纯粹，利于组合、分割进行销售。优势1、北侧联排别墅组团私密性差，排布过于庄重，风情感较弱；不足1方案1——单体排布的合理性1、北侧高层产品间距较窄，景观空间较为压抑；2、南侧高层产品排布较密，阻挡楼王（尤其是西栋）的景观视觉通廊，降低楼王价值——因方案1超标，可减少1栋楼，建议此处减少一栋楼，同时调整排布位置，改善各高层景观面；1233、北侧高层连点排布类似“一堵墙”，但因项目地块及指标限制，调整空间小；不足减少1栋楼，改善各高层景观面方案1———配套套规划的的合理性性1、充分分利用北北侧临街街价值排排布沿街街底商，，符合前前期定位位思想；；2、幼儿儿园位置置排布符符合前期期提出的的建议，，但其是是否符合合日照要要求，须须进一步步确认；3、会所所位于内内部，启启动区难难以展示示，后期期对外经经营存在在较大难难度；建议排布布于主入入口处。。优势213商业规模模达1.1万平平米，超超过前期期定位的的8000㎡不足方案1———地块块资源的的最优化化利用建筑排布布上，基基本兼顾顾了对山山体景观观的占有有；内部利用用高差营营造出意意大利台台地景观观；优势1、北侧侧第二排排高层建建筑排布布山墙间间距较小小，使得得北侧第第一排建建筑对山山景占有有度低；；2、南侧侧别墅组组团内部部水系过过大，降降低土地地使用率率；因此组团团山景价价值较高高，故无无须营造造过大规规模的水水系；不足321方案1———分期期开发合合理性一期四期三期二期一阶段二阶段三阶段四阶段住宅高层、联排高层高层联排配套商业、会所商业、幼儿园————各组团的的分布及及划分，，满足本本项目高高开高走走的开发发节奏：：首期以以联排、、高层住住宅，组组合部分分商业配配套、会会所启动动；二期期高层、、商业、、幼儿园园，三期期为高层层，四期期联排别别墅收官官；优势此分期节节奏为初初步构思思方案1———启动动区合理理性、营营销展示示和思维维的体现现启动区其组团的的分布及及划分，，便于项项目从左左图中色色框部分分启动；；核心展示示区：风风情商业业街、入入口广场场、会所所、别墅墅等，有有利于整整个展示示区的打打造；产品组合合：包含含高层、、别墅、、商业、、会所等等等，满满足启动动期多种种产品组组合入市市的要求求优势1、建议议主入口口适当往往东偏移移，为别别墅组团团营造适适当的私私密感；；2、该别别墅组团团的排布布须予以以调整，，增强风风情感、、私密性性；3、会所所位置调调整至主主入口处处；不足123方案1———产品品/户型型组合及及配比、、产品布布局价值值均衡1、户型型种类过过于单一一，完全全未满足足前期定定位所提提供方案案的要求求；2、户型型设计未未体现““实用性性赠送””的思想想原则，，部分户户型的空空中庭院院主要为为舒适型型用途，，无法作作改成房房间之用用，无满满足客户户的实用用型敏感感需求；；3、方案案中所提提供的参参考户型型与左图图图例中中户型区区间对应应不上；；不足4、根据据户型价价值均衡衡的原则则，景观观较优位位置应排排布较大大户型，，以提升升其市场场实现；；方案一一中，户户型的分分布，未未对应于于景观资资源的分分布；方案一KPI体系优势不足开发价值层面规划结构的逻辑及合理性景观体系完整，轴线清晰，利于项目展示主轴上体现出“意大利台地园林”布局特点容积率为2.28，总建面25.76万平米，超标近1万平米减少1栋高层，将可能缓解单体排布的问题组团划分的合理性建筑排布上，划分为五大组团；组团划分较为完整、纯粹，利于组合、分割进行销售北侧别墅组团私密性差，排布过于庄重，风情感较差单体排布的合理性北侧高层产品间距较窄，景观空间较为压抑；南侧高层产品排布较密，阻挡楼王（尤其是西栋）的景观视觉通廊，降低楼王价值配套规划的合理性充分利用北侧临街价值排布沿街底商，符合前期定位思想幼儿园位置排布符合前期提出的建议，但其是否符合日照要求，须进一步确认会所位于内部，启动区难以展示，后期对外经营存在较大难度地块资源的最优化使用建筑排布上，基本兼顾了对山体景观的占有；内部利用高差营造出意大利台地景观北侧第二排高层建筑排布山墙间距较小，使得北侧第一排建筑对山景占有度低；南侧别墅组团内部水系过大，降低土地使用率；分期开发合理性排布基本满足前期所定位的产品开发节奏启动区合理性其组团的分布及划分，便于项目从左图中色框部分启动；核心展示区：风情商业街、入口广场、会所、别墅等，有利于整个展示区的打造；产品组合：包含高层、别墅、商业、会所等等，满足启动期多种产品组合入市的要求建议主入口适当往东偏移，为别墅组团营造适当的私密感；该别墅组团的排布须予以调整，增强风情感、私密性；会所位置调整至主入口处营销意识层面产品组合及配比户型种类过于单一，完全未满足前期定位要求；户型设计未体现“实用性赠送”的思想原则；所提供的参考户型与左图图例中户型区间对应不上；户型的分布，未对应于景观资源的分布产品布局价值均衡营销展示和思维的体现有利于核心展示区的打造会所置于中部，不利于营销展示，建议调整方案二———规划划结构的的逻辑及及合理性性分析景观通廊廊开阔，，空间尺尺度舒适适；高层与别别墅产品品区分明明显，容容易界定定档次；；优势别墅区高层区方案二———组团团划分的的合理性性、单体体排布的的合理性性2、北侧侧高层产产品与山山体的间间距较小小，可能能会影响响低层日日照；但与北侧侧第一排排高层的的间距相相比方案案一有所所增加，，其思想想值得采采用；3、楼王王产品所所在位置置较差，，受外部部因素干干扰，自自身价值值将会受受到贬损损。不足1、此联排组组团位于于不同台台地上，造成分分布较散散，组团团感不足足，而且且不利于于分期销销售及日日常管理理。不足组团划分分的合理理性单体排布布的合理理性123方案二———配套套规划的的合理性性、地块块资源的的最优化化使用会所占地地空间较较大，降降低土地地使用率率；会所位置置偏向于于内部，，未来对对外经营营可能存存在问题题；幼儿园地地块价值值高，浪浪费资源源地块。。不足会所幼儿园配套规划划的合理理性建筑排布布上较充充分体现现了对景景观的占占有，相相比方案案一更优优；水系体量量过大，，可能会会造成成成本投入入大、日日后维护护成本较较高。优势与不不足地块资源源的最优优化使用用水系方案二———分期期开发的的合理性性、启动动区的合合理性整体排布布较零散散，分期期开发对对产品组组合的选选择难度度较大；；高价值产产品的排排布影响响到各期期价值的的均衡性性。不足启动区核核心展示示区过大大，土地地使用率率较低；；较难搭配配联排别别墅进行行启动立立势；不足分期开发发的合理理性启动区的的合理性性方案二———产品品组合及及配比、、布局价价值均衡衡不足户型示意意图户型种类类过于单单一，完完全未满满足前期期定位所所提供方方案的要要求；户型设计计未体现现“实用用性赠送送”的思思想原则则，部分分户型的的空中庭庭院主要要为舒适适型用途途，无法法作改成成房间之之用，无无满足客客户的实实用型敏敏感需求求；方案中所所提供的的参考户户型与左左图图例例中户型型区间对对应不上上；户型的分分布，未未对应于于景观资资源的分分布；方案二———营销销展示和和思维的的体现规划形式式感较强强，容易易形成鲜鲜明的营营销概念念，易被被客户认认知；前期情景景展示较较大气，，易营造造风情感感。优势整体园林林展示面面积过大大，容易易造成造造价过高高，日后后维护成成本过高高，风险险性较大大。不足方案二KPI体系优势不足开发价值层面规划结构的逻辑及合理性景观通廊开阔，空间尺度舒适高层与别墅产品区分明显，容易界定档次组团划分的合理性此联排组团位于不同台地上，造成分布较散，组团感不足，而且不利于分期销售及日常管理单体排布的合理性北侧高层产品与山体的间距较小，可能会影响低层日照；但与北侧第一排高层的间距相比方案一有所增加，其思想值得采用；楼王产品所在位置较差，受外部因素干扰，自身价值将会受到贬损配套规划的合理性充分利用北侧临街价值排布沿街底商，符合前期定位思想会所占地空间较大，降低土地使用率；会所位置偏向于内部，未来对外经营可能存在问题；幼儿园地块价值高，浪费资源地块地块资源的最优化使用建筑排布上较充分体现了对景观的占有，相比方案一更优水系体量过大，可能会造成日后维护成本较高分期开发合理性排布基本满足前期所定位的产品开发节奏整体排布较零散，分期开发对产品组合的选择难度较大高价值产品的排布影响到各期价值的均衡性启动区合理性启动区核心展示区过大，土地使用率较低；较难搭配联排别墅进行启动立势营销意识层面产品组合及配比产品户型种类过少，难以实现产品价值最大化户型设计未体现“实用性赠送”的思想原则；所提供的参考户型与左图图例中户型区间对应不上；分期开发，产品组合难以均衡，无论从开发或销售都是比较困难的产品布局价值均衡营销展示和思维的体现规划形式感较强，容易形成鲜明的营销概念，易被客户认知前期情景展示较大气，易营造风情感整体园林展示面积过大，容易造成造价过高，日后维护成本过高，风险性较大方案三———规划划结构的的逻辑及及合理性性分析景观体系系连贯、、通畅，，轴线清清晰，连连通两大大节点。。优势整体排布布形式较较杂乱，，空间划划分较为为零碎，，不利于于分期开开发；过多的高高层排布布，缺少少变化，，密度较较大，在在这种狭狭长的地地形中，，给人压压抑的感感觉。不足方案三———组团团划分的的合理性性、单体体排布的的合理性性圆楼排布布过密，，景观性性受到很很大影响响；南侧楼王王产品所所在位置置较偏，，受外部部因素干干扰，自自身价值值将会受受到贬损损。不足高层排布布过于零零散，难难以对其其组团划划分，不不易分期期管理；；不足组团划分分的合理理性单体排布布的合理理性楼王方案三———配套套规划的的合理性性、地块块资源的的最优化化使用会所置于于入口处处，有利利于前期期营销展展示；幼儿园的的位置通通达性较较好。优势配套规划划的合理理性前期别墅墅组团地地块价值值较低，，无较强强势资源源支撑；；两处节点点的水系系较大，，可能会会造成日日后维护护成本较较高。不足地块资源源的最优优化使用用会所幼儿园别墅组团团中间楼王王产品对对内外部部景观资资源的占占有较好好。优势水系水系楼王方案三———分期期开发的的合理性性、启动动区的合合理性整体排布布较零散散，分期期开发对对产品组组合的选选择难度度较大；；高价值产产品的排排布影响响到各期期价值的的均衡性性。不足启动区核核心展示示区过大大，土地地使用率率较低；；启动区容容积率低低，若要要保证规规模，需需启动地地块规模模较大。。不足分期开发发的合理理性启动区的的合理性性方案三———产品品组合及及配比、、布局价价值均衡衡产品户型型种类过过少，难难以实现现产品价价值最大大化；产品价值值分布不不均，难难以区分分档次；；户型面积积没有体体现实用用性赠送送的思想想；分期开发发，产品品组合难难以均衡衡，无论论从开发发或销售售都是比比较困难难的。不足方案三———营销销展示和和思维的的体现前后两处处大景观观节点，，有利于于分期的的景观展展示。优势整体水系系展示面面积过大大，容易易造成造造价过高高，日后后维护成成本过高高，风险险性较大大。不足方案三KPI体系优势不足开发价值层面规划结构的逻辑及合理性景观体系连贯、通畅，轴线清晰，连通两大节点整体排布形式较杂乱，空间划分较为零碎，不利于分期开发过多的高层排布，缺少变化，密度较大，在这种狭长的地形中，给人压抑的感觉组团划分的合理性高层排布过于零散，难以对其组团划分，不易分期管理单体排布的合理性圆楼排布过密，景观性受到很大影响；南侧楼王产品所在位置较偏，受到外部因素影响，自身价值将会受到贬损配套规划的合理性会所置于入口处，有利于前期营销展示幼儿园的位置通达性较好地块资源的最优化使用中间楼王产品对内外部景观资源的占有较好前期别墅组团地块价值较低，无较强势资源支撑两处节点的水系较大，可能会造成日后维护成本较高分期开发合理性整体排布较零散，分期开发对产品组合的选择难度较大高价值产品的排布影响到各期价值的均衡性启动区合理性启动区核心展示区过大，土地使用率较低；启动区容积率低，若要保证规模，需启动地块规模较大营销意识层面产品组合及配比产品户型种类过少，难以实现产品价值最大化产品价值分布不均，难以区分档次户型面积没有体现实用性赠送的思想分期开发，产品组合难以均衡，无论从开发或销售都是比较困难的产品布局价值均衡营销展示和思维的体现前后两处大景观节点，有利于分期的景观展示整体水系展示面积过大，容易造成造价过高，日后维护成本过高，风险性较大基于规划划评价KPI体体系的不不同方案案定量比比较分析析KPI体系方案一方案二方案三开发价值层面（70分）规划结构的逻辑及合理性(10)884组团划分的合理性(10)863单体排布的合理性(10)674配套规划的合理性(10)648地块资源的最优化使用(10)683分期开发合理性(10)846启动区合理性(10)855营销意识层面（30分）产品/户型组合及配比(10)444产品布局价值均衡(10)644营销展示和思维的体现(10)664加总值(满分100分)665645总体评价较好表达了组团划分、分期开发节奏、启动区等较好表达了单体排布、地块资源利用、营销展示等方面除配套规划较为合理外，其余指标均难以体现前期定位思想TheEnd9、静夜夜四无无邻，，荒居居旧业业贫。。。1月-231月-23Wednesday,January4,202310、雨中中黄叶叶树，，灯下下白头头人。。。23:54:2223:54:2223:541/4/202311:54:22PM11、以以我我独独沈沈久久，，愧愧君君相相见见频频。。。。1月月-2323:54:2223:54Jan-2304-Jan-2312、故人江江海别，，几度隔隔山川。。。23:54:2223:54:2223:54Wednesday,January4,202313、乍见翻疑疑梦，相悲悲各问年。。。1月-231月-2323:54:2223:54:22January4,202314、他他乡乡生生白白发发，，旧旧国国见见青青山山。。。。04一一月月202311:54:22下下午午23:54:221月月-2315、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。。一月2311:54下下午1月-2323:54January4,202316、行动动出成成果，，工作作出财财富。。。2023/1/423:54:2223:54:2204January202317、做前前，能能够环环视四四周；；做时时，你你只能能或者者最好好沿着着以脚脚为起起点的的射线线向前前。。。11:54:22下下午午11:54下下午23:54:221月-239、没有失失败，只只有暂时时停止成成功！。。1月-231月-23Wednesday,January4,202310、很多事事情努力力了未必必有结果果，但是是不努力力却什么么改变也也没有。。。23:54:2223:54:2223:541/4/202311:54:22PM11、成功就是是日复一日日那一点点点小小努力力的积累。。。1月-2323:54:2223:54Jan-2304-Jan-2312、世间成事事，不求其其绝对圆满满，留一份份不足，可可得无限完完美。。23:54:2223:54:2223:54Wednesday,January4,202313、不不知知香香积积寺寺，，数数里里入入云云峰峰。。。。1月月-231月月-2323:54:2223:54:22January4,202314、意志坚强的的人能把世界界放在手中像像泥块一样任任意揉捏。04一一月月202311