XXXX年月上海房产市场现状与发展方向-

上海房地产市场现状

及参考个案上海朋基行：EVANFENG2010.3.16上海楼市现状：尽管节后楼市人气不旺,但房价似乎总体还在攀升,上周(3月8日-3月14日)本市的商品住宅成交均价突破2万元大关,创造了一手商品住宅周成交均价的历史新高。据悉,上海楼市一手商品住宅周成交均价超过2万元只有两次,上一次是在去年的11月底到12月初。此次破历史纪录,与成交均价超过8万元的四季雅苑上周有7套成交有关。统计数据显示:上周(3月8日-3月14日)本市商品住宅成交面积10.5万平方米,与前周相比下降了7%,成交均价为21450元/平方米,环比前周上涨了16%。尽管成交价格再创新高,但是佑威房地产研究中心副主任陆骑麟认为,目前全市可售公寓存量仅为400万平方米,并且供应量持续不足使得近期成交量无法提升,其中3月上旬商品住宅成交面积仅有21万平方米,不足去年3月同期的一半,供应不到位使得3月“小阳春”行情扑朔迷离。虽然目前上海成交量在下降，但整体价格走势还在继续向上攀升。在上海郊环以内，目前找不到万元一下的新房。由于土地的稀缺，市场形式总体持续向好。本次两会结束后，SOHO中国董事长潘石屹接受记者采访时说，今后几年的投资方向，他将主战上海。首先介绍一下中凯近几年所开发的项目概况：上海项目主要有中凯城市之光、中凯佘山别墅、及目前正在做前期的徐家汇项目1、中凯城市之光本项目位于上海市零坐标地段人民广场旁边，是上海市中心具有地标性的高档住宅小区，同时也是国家建设部智能化示范小区。项目先后荣获“中国新世纪人居经典大赛”金奖、“上海十大经典楼盘”、“上海市优秀住宅金奖”。商业部分则依托核心区位优势、交通优势，结合建筑形体的打造，规划建设4万余方的办公式酒店和公寓式酒店。目前本案没有房源可售，市场上二手房价格大多在60000元/平米以上。2、中凯佘山别墅由中凯集团投资、中凯开发管理的“中凯佘山别墅曼荼园”项目位于上海顶级别墅居住区—佘山脚下，为国家森林公园所在地，风景秀丽，人文内涵丰富。该项目已进入工程全面施工阶段，本项目由81栋独立高端别墅和一个服务会所组成，为了塑造经典永恒的传世别墅区，聘请了多达17家国际著名的设计单位与国际建筑大师倾情打造。本项目目前状态处于开发中，占地面积185148平方米，总建筑面积36000平方米，将在2010年8月推出81套独栋别墅，每栋造型均不一样，每4户为一个设计师设计，造型参考世界各大建筑，预计价格在2000万/套起。3、徐家汇在建项目预计开盘价在80000元/平方米。中凯近几年在上海以外城市所开发项目：上海以外项目主要有徐州的中凯城市之光、连云港的中凯城市之光、扬州的景湖豪庭、安徽巢湖的景湖豪庭、南昌中凯蓝域、杭州中江都市花园、杭州东方红街、郑州海上香颂、郑州中凯华府、郑州中凯铂宫，以及郑州登封、海南、重庆、西安等地都有开发项目。以下是部分开发项目的图片资料：郑州中凯华府郑州中凯东西大街郑州中凯海上香颂巢湖景湖豪庭徐州城市之光西安项目杭州东方红街以下是值得投资购买项目个别案例，纯属个人在上海多年房地产从业经验，仅供参考！个案参考：新房：1、宝地东花园地址：杨浦区杨浦区周家嘴路、大连西路。环线：内环内售楼处：昆明路551号(近大连路)售楼电话：65859275、65845600最低单价：28000元/㎡建筑面积：17.00万平米占地面积：60274平米物业费：2.28元/平方米/月开发商：宝钢地产最新动态：

宝地东花园目前三房已全部售謦，剩余房源以100－106平方米的二房为主，楼层都是20楼以上，单价较之前也有不少提升。周边配套：学校：昆明路小学、辽阳中学、市东中学医院：新华医院、江浦街道社区医院

休闲：和平公园、杨浦公园

购物：联华超市、欧尚超市3/2/1：118㎡3/2/2：136-141㎡宝地东花园在杨浦区的地理位置2、盛世新江湾(盛世豪园)地址：杨浦区市光路390弄开发商：军华置业

物业公司：上海添丰物业管理有限公司

物业费：1.80元/平方米/月总建筑面积：20.52万平方米

占地面积：7.61万平方米

总户数：1016户售楼电话:6506226665066699

最新动态：一期已于2009年10月售罄，二期将于年底开盘。

楼盘盘描描述述：：盛世世豪豪园园位位于于杨杨浦浦区区五五角角场场区区域域，，地地处处五五角角场场商商业业副副中中心心，，并并且且同同时时坐坐拥拥五五角角场场板板块块、、新新江江湾湾城城板板块块以以及及中中原原板板块块三三区区域域大大板板块块的的交交汇汇处处，，坐坐享享三三大大区区域域板板块块的的优优势势与与配配套套。。地地理理位位置置优优越越。。四四至至道道路路为为北北至至民民京京路路，，东东临临市市光光路路、、南南到到殷殷高高路路、、西西面面规规划划中中约约400米米的的民民京京路路以以步步行行为为主主的的风风情情商商业业街街贯贯穿穿整整个个社社区区，，是是区区域域内内较较大大规规模模的的集集高高档档住住宅宅和和商商业业为为一一体体的的产产品品组组合合。。盛盛世世豪豪园园一一期期位位于于市市光光路路390弄弄，，周周边边已已经经有有与与中中原原社社区区毗毗邻邻的的多多个个成成熟熟的的生生活活小小区区，，商商业业、、生生活活、、学学校校等等配配套套设设施施较较为为齐齐全全，，步步行行5分分钟钟即即可可到到达达最最近近的的家家得得利利超超市市。。盛盛世世豪豪园园二二期期位位于于项项目目一一期期的的西西侧侧，，隔隔项项目目的的商商业业街街遥遥遥遥相相望望。。设设计计规规模模：：总总建建筑筑面面积积205238m2，，地地上上建建筑筑面面积积111191m2，，，，地地下下建建筑筑面面积积94047m2，，包包括括10栋栋18跃跃19的的高高层层住住宅宅及及一一期期二二期期之之间间的的部部分分商商业业街街裙裙房房，，地地下下1层层规规划划为为大大型型商商业业，，地地下下2层层为为地地下下车车库库及及相相关关配配套套用用房房、、设设备备用用房房。。二二期期地地下下一一层层规规划划为为大大型型商商业业，，设设计计注注重重通通用用性性、、多多样样性性、、均均好好性性，，做做到到尽尽量量合合理理的的组组织织性性以以实实现现其其价价值值的的最最大大化化。。商商业业设设置置规规划划以以购购物物、、娱娱乐乐、、餐餐饮饮为为主主，，目目前前考考虑虑的的功功能能包包括括大大型型超超市市、、高高档档精精品品百百货货、、品品牌牌专专卖卖店店、、大大型型餐餐饮饮连连锁锁店店等等。。根根据据商商场场布布局局及及流流线线，，在在项项目目步步行行街街及及城城市市道道路路交交叉叉口口设设有有若若干干商商场场出出入入口口，，设设有有自自动动扶扶梯梯引引导导人人流流、、汇汇聚聚人人气气。。二二期期暂暂定定规规划划住住宅宅户户数数1016套套，，房房型型以以一一房房和和两两房房为为主主，，并并有有少少量量大大户户型型和和复复式式产产品品。。二二期期栋栋数数：：10栋栋18层层、、19层层高高层层住住宅宅。。单单套套面面积积在在80-150平平米米。。3、、创创智智天天地地坊坊地址址：：楼楼盘盘地地址址：：大大学学路路88弄弄,大大学学路路186弄弄开发发商商：：瑞瑞安安房房地地产产发发展展有有限限公公司司物业业费费：：2.35元元/平平方方米米/月月容积积率率：：3.5绿化化率率：：35%总建建筑筑面面积积：：1000000平平方方米米占地地面面积积：：50000平平方方米米本期期总总户户数数：：228户户售楼楼电电话话：：65111881楼盘盘描描述述：：创智智天天地地位位于于上上海海市市杨杨浦浦区区，，邻邻近近十十七七所所高高等等学学府府，，将将配配合合上上海海市市政政府府““科科教教兴兴市市””的的发发展展策策略略，，提提供供一一个个推推动动创创意意和和创创业业的的环环境境。。项项目目的的设设计计参参考考美美国国硅硅谷谷和和巴巴黎黎左左岸岸的的““生生活活工工作作社社区区””，，以以教教育育、、科科技技、、文文化化、、研研发发及及创创业业为为基基础础，，创创造造一一个个能能吸吸引引、、培培养养和和留留住住优优秀秀人人才才的的知知识识型型社社区区，，让让他他们们在在这这个个独独特特环环境境中中居居住住、、学学习习、、工工作作和和交交流流。。项项目目将将包包括括：：中中心心区区-提提供供办办公公、、研研发发、、学学习习、、休休闲闲及及文文化化设设施施。。生生活活工工作作区区-提提供供办办公公、、零零售售、、休休闲闲、、娱娱乐乐设设施施以以及及住住宅宅的的多多功功能能小小区区。。科科技技区区-着着重重推推动动研研发发。。一一期期工工程程已已于于2005年年底底竣竣工工。。二二期期工工程程将将于于2007年年同同济济百百年年校校庆庆前前完完成成，，全全部部工工程程预预期期在在2010年年世世博博会会前前完完成成。。创创智智天天地地一一期期房房源源剩剩余余不不多多，，二二期期即即将将开开售售，，户户型型为为100平平方方米米的的两两房房和和150平平方方米米的的三三房房，，预预计计售售价价与与一一期期持持平平，，22000元元/平平方方米米左左右右。。周边学校校：同济大学学、复旦旦大学，，同济初初级中学学,上海海震旦职职业学院院杨浦校校区,上上海震旦旦中等专专业学校校,上海海财经大大学职业业技术学学院,五五角场小小学,同同济第二二初级中中学,华华东师范范大学华华光学院院,上海海财经大大学国际际教育学学院创智天地地坊在杨杨浦区的的地理位位置4、永兆兆豪庭项目位置置：徐汇汇区虹虹梅路2588弄；交通位置置：内环环-中环环售楼电话话：54225368,54225798平均单价价：21000元/㎡物业费：：1.90元/平方米米·月开发商：：上海永永兆房地地产有限限公司建筑面积积：80000平方米米容积率：：2.50周围交通通：公交交：757，804，，809轨道：九九号线漕漕河泾泾开发区区站最新动态态：永兆豪庭庭目前只只剩113平米米三房在售售，楼层层在四楼楼以下，，均价21000元/平方米米。永兆豪庭庭位于虹虹梅路宜宜山路交交界处，，北邻古古北国际际高尚生活活区，东东南依漕漕河泾高高科技开开发区。。项目总总建筑面积积约8万万平米，，小区由由15-18层层小高层层组成。。永兆豪庭庭在徐汇汇区的地地理位置置长宁区虹虹古路11号：：虹景花花苑本案位于于虹桥开开发区中中心位置置，临近近远东国国际广场场。周边配套套：百盛盛购物中中心、汇汇金百货货、虹桥桥上海城城美食一一条街、、佐登妮妮丝美容容、星巴巴克咖啡啡等。交通：地地铁2号号线、公公交127、72、911等等多达十十余条线线路。学校：长长宁区社社区学院院、上海海戏剧学学院虹桥桥校区、、上海工工程技术术大学长长宁校区区、长宁宁区辅读读学校、、虹古幼幼儿园等等。面积：160平平米左右右，建筑筑年代：：1997年中介电话话国国兴二手房：：长宁区虹虹古路11号：：虹景花花苑图片片资料2、天山山河畔花花园地址：长长宁区水水城路883弄弄；楼盘盘均价：：30000元元/平米米开盘时间间：2009-07；；交房时时间：2006-12-01开发商：：上海宁宁新房地地产开发发有限公公司（凯凯德置地地集团））物业公司司：上海海陆家嘴嘴物业管管理有限限公司物业费：：2.30元/月/平平方米容积率：：2.50；；绿化率率：52%总建筑面面积：272000平平方米占地面面积：：109000平方方米福美来来中介介：刘刘先生状介介绍：：天山河河畔花花园目目前在在售的的是20和和21号楼楼高层层行政政公寓寓，房房型为为188-226平平米四四房，，房源源大多多剩低低区或或高区区位置置，精精装修修交房房（附附赠家家电）），报报价30000-34000元/平米米，基基本无无涨幅幅。该该批房房源目目前已已由租租转售售，不不过由由于大大部分分租期期明年年才约约满，，因此此是以以带租租约的的形式式出售售，业业主购购买后后并不不能直直接入入住，，但所所购房房屋的的租金金归业业主所所有。。周边配配套：：中小学学:天天山二二中、、耀中中国际际学校校、上上海舞舞蹈学学院、、外贸贸学院院幼儿儿园:宋庆庆龄幼幼儿园园综合合商场场:天天山商商厦、、古北北家乐乐福、、上海海城购购物中中心、、水城城路休休闲街街邮局局:有有银行行:有有医院院:长长宁区区中心心医院院其他他:天天原河河滨公公园。。天山山河畔畔花园园是凯凯德置置地于于上海海开发发的中中高档档住宅宅区之之一。。该项项目位位于长长宁区区天山山路（（东起起水城城路、、西至至威宁宁路地地铁站站、南南邻天天山路路、北北到长长宁路路）、、北临临苏州州河、、毗邻邻天原原河滨滨公园园、拥拥有良良好的的水景景景观观。小小区靠靠近延延安路路高架架以及及内环环线、、离地地铁2号规规划延延伸线线的威威宁路路站、、出行行便利利。虽然今今年两两会的的重点点是打打压房房价，，今后后将会会陆续续出台台一系系列措措施。。但从从2005年第第一次次打压压房价价以来来，上上海的的房价价从来来都没没有下下降，，反而而涨势势惊人人。这这是上上海国国际金金融中中心的的地位位决定定的，，是超超强的的市场场购买买力决决定的的。由于上上海房房地产产市场场近8年的的迅猛猛发展展，目目前全全市平平均成成交价价已过过20000元元/平平方米米。中中环内内房屋屋成交交均价价已过过30000万万/平平方米米。由由于市市中心心如卢卢湾、、黄浦浦、虹虹口、、静安安等几几个区区域几几乎没没有在在售房房源，，即使使个别别房源源，价价格也也是天天价了了，从从投资资的角角度，，已没没有太太大意意义。。目前市市中心心几乎乎没有有新房房源可可售，，仅有有的如如中山山公园园汇川川路的的几个个楼