XXXX东方瑞景年度营销报告改

君贵·东方瑞景项目2015年下半年营销报告目录一、东方瑞景项目销售目标计划二、东方瑞景项目媒介推广计划三、东方瑞景项目物业服务建议东方瑞景项目2015年下半年推售房源分析本次开盘推售1#、2#一单元、5#一单元及6#，产品链涵盖39-81㎡一室、两室、三室多元化户型，推售原因为1#、2#暂时临街，6#紧邻邦威鞋城。1#2#5#6#东方瑞景项目2015年下半年项目预计销售价格销售均价：8200元/㎡价格区间：8000—8500元/㎡“金九银十”销售时机不容错过！每年的九月和十月是哈尔滨传统房地产销售的绝佳时机，错过九月十月，进入冬季和第二年一季度，为传统的销售淡季，置业人群一般不愿意购买房产。2015年7月—12月销售目标（估）50000万回款目标（估）42500万销售总目标：50000万元东方瑞景项目2015年下半年项目合计总销售目标备注：回款目标为开盘期五证齐全的情况下的数值。8月9月10月11月2015年12月营销引导期开盘强销期认筹目标1800组销售目标50000万东方瑞景项目2015年销售目标梳理开盘到访客户量目标：认筹客户目标：6000组1800组东方瑞景项目营销引导期月份有效到访量计划认筹量7月份50008月份20008009月份35001000东方瑞景项目营销引导期销售目标分解销售额50000万销售套数560套销售目标553套前期蓄客目标6000组认筹目标1800组比例30%比例约33.3%东方瑞景项目开盘强销期销售目标销售目标套数面积金额保底416套45344㎡3.76亿目标553套60277㎡5.00亿冲刺624套68016㎡5.65亿东方瑞景项目目开盘强销期期销售目标2015年君贵·东方瑞景销售目标分解目标9月份10月份11月份12月份占比38%27%18%17%认购金额（亿）1.91.360.90.84认购套数（套）24015310060按照销售目标标5亿元计算东方瑞景项目目开盘强销期期销售目标分分解：在目前五证不不全的情况下下，开盘前认认筹方式如下下：东方瑞景项目目认筹方式介介绍客户填写认筹筹单，交诚意意金1000元排号顺序选选房，待开盘盘时缴纳定金金或房款。案例一：汇龙龙北纬45度蓄客缴纳认认筹金1000元/户；案例二：巴黎黎第五区蓄客客缴纳认筹金金500元/户。目录录一、东方瑞景景项目销售目目标计划二、东方瑞景景项目媒介推推广计划三、东方瑞景景项目物业服服务建议东方瑞景项目目外部经济环环境分析：央行有关房贷贷金融政策2015年以来，为应应对复杂的经经济形势，作作为宏观调控控两大政策之之一的货币政政策频频出手手，三次降息息、三次降准准，降息、降降准、定向降降准、降准＋＋定向降准举举措不断。央行今年6月28日采取的定向向降准做法，，被市场认为为是继续巩固固2014年历次降准的的效果，5年期以上商业业贷款利率降降至5.4%，而5年以上公积金金贷款利率更更是降至3.5%。专家称，目目前房贷利率率已降至10年以来的最低低值。房贷利率10年最低，存款款利率降低，，居民房产消消费需求下半半年进一步释释放。7月20日国际金价闪闪电暴跌近60美元，瞬间从从1133美元每盎司直直跌至1078美元，跌穿1100美元关口，创创下5年新低。此外外，铂金挫跌跌5%至2009年以来低点，，钯金和现货货白银下跌近近2%。贵金属跌跌跌不休，投资资者将减少贵贵金属的投资资。2015年下半年将成成为最佳的卖卖房时机！自住需求进一一步释放，股股市及贵金属属投资流出资资金进入楼市市。东方瑞景项目目外部经济环环境分析：股市：贵金属：在房地产调控控政策的短期期托市效应后后，股市溢出出资金将成为为下一阶段拉拉动楼市交易易量的推手。。股市宽幅震震荡背后必然然引发前期获获利资金的出出逃，与股指指的高风险相相比，楼市的的稳健将成为为投机之后固固化资产、保保值增值的首首选。南郡香醍雅诺悦城学府经典金域蓝城南开华府中海雍景熙岸巴黎第五区华润凯旋门24号地东方新天地金水尚都北纬45度北纬45度二期东方瑞景项目目市场环境分分析：竞品较较多，准现房房或现房为主主，竞争激烈烈。如何将东方瑞瑞景项目启动动区1#、2#、5#、6#计划推售产品品尽快让目标标客群认知并购买？？在目前较为宽宽松的房贷政政策环境下在区域较为严严峻的市场环环境下东方瑞景项目目现在推出的是是哪些产品？？1号楼4—18层户型2号楼4—18层户型1号楼和2号楼户型分析析东方瑞景项目目计划推售户户型分析：物业类型分析析：全部为32层大高层住宅宅，公摊系数数较大户型面积分析析：使用面面积37—79㎡㎡一室到三室户户型。首次置置业、首改、、再改户型。。户型格局分析析：户型较为为方正，开放放式大客厅方方便个性化居居住，起居室室面宽普遍较较窄。1号楼北向户型型较难销售位于园区靠近近老铁路街区区域，略有噪噪音影响工程进度：大大期房。校区房：花园园校校区房；；交通较为便利利：附近64路、217路、218路、379路公交以及地地铁一号线等等公共交通方方便出行。商业配套：三三公里范围内内拥有哈西万万达广场、学学府路凯德广广场、哈西大大街家乐福等等大型商业配配套。1号楼和2号楼户型分析析东方瑞景项目目计划推售户户型分析：6号楼2至18层户型5号楼2至18层户型5号楼和6号楼户型分析析东方瑞景项目目计划推售户户型分析：物业类型分析析：全部为32层大高层住宅宅，公摊系数数较大户型面积分析析：使用面面积37—79㎡㎡一室到三室户户型。首次置置业、首改、、再改户型。。户型格局分析析：户型较为为方正，开放放式大客厅方方便个性化居居住，起居室室面宽普遍较较窄。位于园区靠近近老铁路街区区域，略有噪噪音影响工程进度：：大期房。。校区房：花花园校校区区房；交通较为便便利：附近近有64路、217路、218路、379路公交以及及地铁一号号线等公共共交通方便便出行。商业配套：：三公里范范围内拥有有哈西万达达广场、学学府路凯德德广场、哈哈西大街家家乐福等大大型商业配配套。5号楼和6号楼户型分分析东方瑞景项项目计划推推售户型分分析：东方瑞景项项目目标客户是是哪些人？？东方瑞景项项目前期积积累客户分分析来自南岗和和哈西区域域的询问高高层住宅的的客户占比比最多。东方瑞景项项目前期积积累客户分分析需求两室和和三室，使使用面积区区间40—80㎡的客户居居多。东方瑞景项项目前期积积累客户分分析目前，来访访客户以30—50年龄段客户户居多；因项目未做做推广，以以自然到访访为主，到到访一次客客户占绝大大部分。年龄在30-50岁为主；以二、三次次置业为主主；置业人群的的经济基础础较好，且且正处于上上升期；认同哈西区区域现状和和发展潜力力；主要来来自南岗和和哈西区域域。主要通过清清华大街、、铁路街沿沿线的项目目包装及导导引获知项项目，可以以通过其他他途径如派派单、微信信、短信、、报纸、网网络、户外外媒体、地地铁媒体、、线下活动动等认知项项目。东方瑞景项项目目标客客群分析：：项目五证是是否齐全？？项目是否现现房？项目房屋质质量？项目后期物物业服务质质量？项目价格是是否符合心心理预期？？目标置业人人群关注的的房地产五五大问题：：项目五证不不全；项目产品为为大期房，，交房时间间未定；项目房屋质质量未知；；项目后期物物业服务质质量未知；；项目价格暂暂未进行客客户价格测测试，有否否达到客户户心理预期期未知。东方瑞景项项目整体现现状：2015——2016年的项目面面向客户的的推广工作作将围围绕绕项项目目2015年下下半半年年的的入入市市营营销销引引导导期期、、项项目目强强销销期期展展开开。。在东东方方瑞瑞景景项项目目现现有有的的条条件件下下这是一个互互联网+的时代互联网+颠覆了传统的的媒体概念念它是一个集集合了多种种功能的在在线生活平平台更是一个足足以代替真真实感知的的超级媒体体趋势一：媒媒体的表现现力更丰富富，娱乐属属性加强互联网+带来的全新新媒体发展展趋势趋势二：内内容价值降降低，用户户注意力成成为稀缺资资源趋势三：社社会化媒体（自媒体体）兴起扩大项目品品牌影响力力增加现场有有效到访量量实现东方瑞瑞景在售产产品成交通过对东方方瑞景项目目一系列的的推广建立立客户对项项目的信心心!形成购买力力！互联网+时代如何何东方瑞景景项目年度推广广策略媒体策略略：哈西区域域有效拦拦截，多多种媒体体组合推推广通过项目目在哈西西区域哈哈西大街街、哈尔尔滨大街街、学府府路、中中兴大街街、学府府四道街街等街区区的派单单、公交交站亭广广告；以以及网络络广告、、微信广广告、移移动LED广告、电电视团购购专题栏栏目推广广项目。。东方瑞景景项目2015—2016年年度推推广策略略：通过项目目开盘前前的多频频次暖场场活动，，如彩票票免费领领取活动动、异业业联盟商商家免费费发代金金券活动动增加项项目现场场的人气气；首次次大型开开盘活动动和二、、三次开开盘促进进客户签签约。东方瑞景景项目2015—2016年年度推推广策略略：活动策略略:暖场活动动蓄积人人气，节节点活动动促进销销售对哈西片片区老旧旧社区潜潜在客户户的深度度挖掘，，同时对对途径清清华大街街、铁路路街各大大企事业业单位通通勤车（（南岗区区政府、、女子监监狱、师师大、中中船研究究所等））的单位位进行拜拜访，拓拓展团购购客户。。东方瑞景景项目2015—2016年年度推推广策略略：渠道策略略：地缘性客客户与团团体客户户深度挖挖掘项目名称应用媒体汇龙北纬45度哈西街区路旗、报广、搜房网、派单、微信营销华润凯旋门和兴路户外广告大牌、报广、派单、微信营销中海雍景熙岸报广、龙广团购、派单、礼品豆油派送活动、微信营销辰能溪树庭院专业派单公司、户外广告大牌、社区海报金域蓝城哈西派单、移动LED、报广、微信营销中交香颂龙视都市频道团购、户外广告大牌、微信营销恒大地产哈西项目专业派单公司、微信营销四季上东（香坊）报纸广告、机场户外广告、火车站广告大牌、圈层活动东方瑞景景项目建建议应用用推广手手段典型型项目例例举营销引导导期开盘强销销期营销持续续期再强销期期城心生活活区面市市只在城市市中心居居住城熟学区区，品质质居住哈西花园园校区准准现房20152016重点展望东方瑞景2015—2016年营销推广阶阶段与推广主主题营销引导期东方瑞景项目目营销推广计计划推广主题哈西首席城心心轻奢华宅面面市37—79㎡一室到三室室臻品户型，，花园校区诚诚意登记！时间：2015年7月中旬-9月下旬东方瑞景项目目营销引导期期预计时间段：：2015年7月中旬—9月下旬营销工作：项目推广（7月中旬—9月下旬）线上（户外））媒介：龙视视都市频道、、哈西新区公公交站亭、和和兴路户外广广告大牌、海海城市场及孔孔雀酒店户外外广告、网络络广告等上线线；线下派单：哈哈西新区区域域内商圈和重重点老旧小区区海报粘贴、、宣传栏广告告上线新媒体：户外外移动LED广告、微信营营销上线线下活动：龙龙视都市频道道团购活动、、送彩票活动动不定期展开开东方瑞瑞景项项目营营销引引导期期推广广工作作分解解主要推推广媒媒体：：客群群覆盖盖面大大，互互动性性好龙视都都市频频道推推广哈西新新区公公交站站亭广广告哈西社社区海海报和和宣传传栏广广告微信营营销网络广广告、、和兴兴路户户外广广告大大牌、、建设设鞋城城、海海城市市场、、户外外移动动LED广告辅助推推广媒媒体：：补充充主要要媒体体覆盖盖不到到的区区域东方瑞瑞景项项目营营销引引导期期推广广媒介介建议议重点活活动：：提升升到访访量，，筛选选有效效客户户赠送豆豆油、、电影影票活活动送彩票票暖场场活动动东方瑞瑞景项项目营营销引引导期期线下下活动动建议议南郡香醍雅诺悦城学府经典金域蓝城南开华府中海雍景熙岸巴黎第五区华润凯旋门辰能项目东方新天地金水尚都北纬45度东方瑞瑞景项项目营营销引引导期期线上上媒介介哈西西公交交站亭亭中兴大道复旦路保健路地铁一号线学府四道街征仪路延兴路广告告位位广告告位位东方方瑞瑞景景项项目目营营销销引引导导期期———哈西西较较老老社社区区推推广广。。项目目引引导导期期—海城城市市场场、、孔孔雀雀酒酒店店、、鞋鞋城城户户外外广广告告海城城市市场场户户外外效效果果海城城市市场场户户外外效效果果项目目引引导导期期—海城城市市场场、、孔孔雀雀酒酒店店、、鞋鞋城城户户外外广广告告孔雀雀酒酒店店户户外外效效果果建设设鞋鞋城城户户外外效效果果备选房产项目派单位置派单依据中海雍景熙岸售楼处附近在售产品与东方瑞景项目构成竞争继红小学校区房汇龙北纬45度售楼处附近下半年可能销售项目二期新品，构成竞争辰能溪树庭院售楼处附近与项目产品构成竞争金域蓝城售楼处附近位于哈西大街，距离东方瑞景项目较近，与项目产品构成竞争悦城售楼处附近位于哈西大街，距离东方瑞景项目较近，与项目产品构成竞争恒大哈西项目售楼处附近与项目产品构成竞争南开华府售楼处附近待售项目，与东方瑞景项目营销和工程节点相近。东方方瑞瑞景景项项目目营营销销引引导导期期———竞品品售售楼楼处处派派单单备选商圈商场派单位置派单依据哈西万达广场2号门哈西及全市市民休闲购物集中区域凯德广场（及地铁口）学府路入口附近学府路高校师生、周边社区居民、顾乡居民休闲购物集中区域大发市场通达街专业市场，实力型个体工商户、外县市投资客集中区域教化电子大世界西大直街电子类个体工商户集中区域哈达批发市场学府路果菜类个体工商户集中区域关东古巷群力大道外地来哈旅游人群、群力区域居民集中区域东方方瑞瑞景景项项目目营营销销引引导导期期———哈西西各各商商圈圈派派单单派单单团团队队来来源源：熟熟悉悉哈哈西西区区域域服服务务过过品品牌牌项项目目的的外外聘聘专专业业派派单单团团队队。。派单单人人员员要要求求：各各个个商商圈圈派派单单人人员员口口齿齿伶伶俐俐，，精精神神面面貌貌好好，，经经过过一一定定的的培培训训，，对对项项目目卖卖点点和和品品牌牌有有一一定定了了解解，，能能从从容容应应答答客客户户的的常常见见问问题题。。派单人员员培训：派发人员提前前2-3天进行项项目信息息培训，，统一对对外说辞。东方瑞景景项目营营销引导导期——派单人员员素质要要求东方瑞景景项目营营销引导导期——DM&海报学府路与与自兴街街交汇处处名岛海海鲜楼体体广告位置及优优势：该该广告位位位于自自兴街、、西大直直街、学学府路交交汇处，，是进入入哈西、、群力等等区域必必经之路路，且较较多时间间段堵车车较为严严重，人人群再此此停留时时间较长长，便于于观看楼楼体广告告内容。。东方瑞景景项目营营销引导导期——户外媒体体应用哈西万达达广场附附近停靠靠的移动动车载LED大屏幕哈西万达达广场附附近停靠靠的移动动车载LED大屏幕移动LED大屏幕：：建议在在凯德商商圈、哈哈西万达达商圈以以及哈西西区域广广场舞集集中区域域投放。。东方瑞景景项目营营销引导导期——新媒体应应用微信推广广，采取取以下几几种方式式进行推推广：以置业顾顾问私人人微信号号带项目目公众账账号推广广；通过房产产置业QQ群推广；；利用线下下活动进进行推广广；销售道具具及物料料，常规规媒体推推广渠道道印二维维码推广广。东方瑞景景项目营营销引导导期——新媒体应应用微信自媒媒体营销销：项目目自媒体体微信公公众号每每半月一一次或重重要工程程节点进进展消息息发布，，告知置置业人群群项目进进展，增增强客户户信心。。东方瑞瑞景项项目营营销引引导期期——新媒体体应用用推广栏栏目：：《新闻夜夜航》、《夜航关关注》、《第一房房产》活动流流程：：《新闻夜夜航》、《夜航关关注》、《第一房房产》等17档热点点栏目目《新闻夜夜航》冠名东方瑞瑞景项项目营营销引引导期期龙视视推广广东方瑞景项项目营销引引导期——阶段暖场活活动活动时间：：8月份中旬每每周六或周周日活动名称：：“免费领领取电影票票或豆油””微活动活动频率：：开盘前现现场每周一一次。活动目的：：现场微型型活动主要要用于在周周末提升人人气，活跃跃卖场氛围围。活动时间：：8月份中旬每每周六或周周日活动名称：：“免费领领取彩票””微活动活动频率：：开盘前现现场每两周周一次。活动动目目的的：：现现场场微微型型活活动动主主要要用用于于在在周周末末提提升升人人气气，，活活跃跃卖卖场场氛氛围围。。东方方瑞瑞景景项项目目营营销销引引导导期期———阶段段暖暖场场活活动动开盘盘强强销销期期东方方瑞瑞景景项项目目营营销销推推广广计计划划推广广主主题题哈西西轻轻奢奢华华宅宅园园林林社社区区热热销销项目目首首次次大大型型认认购购（（开开盘盘））活活动动新品品紧紧急急加加推推，，限限量量优优惠惠。。时间间：：2015年9月下下旬旬-12月末末东方方瑞瑞景景项项目目开开盘盘强强销销期期预计计时时间间段段：：2015年9月下下旬旬—12月下下旬旬营销销工工作作：：一、项目包装装售楼处内部部部分节日包装装，如国庆节节、万圣节、、圣诞节等二、项项目推推广开盘活活动、、小型型暖场场活动动、网网络广广告、、App、地铁铁媒体体广告告、行行销拓拓展。。三、推推售产产品1#、2#、5#、6#楼栋中中高层层数产产品。。备注：：未取取得预预售证证则为为内部部认购购。东方瑞瑞景项项目开开盘强强销期期推广广工作作分解解重点活活动：：筛选选有效效客户户，促促进成成交项目开开盘活活动龙广团团购活活动龙视都都市频频道团团购活活动东方瑞瑞景项项目开开盘强强销期期线下下活动动建议议主要推推广媒媒体：：客群群覆盖盖面大大，互互动性性好。。团体客户户行销拓拓展微信营销销辅助推广广媒体：：补充主主要媒体体覆盖不不到的区区域网络广告告、手机机App应用程序序营销、、地铁报报、地铁铁站内广广告、网网络广告告等东方瑞景景项目开开盘强销销期媒介介推广建建议重点节点点活动—开盘活动动活动目的的：前期期认筹客客户交大大定，防防止客户户流失。。活动时间间：初定定九月下下旬活动地点点：项目目临时售售楼处活动流程程：1.销售人员员邀约前前期诚意意客户2.客户现场场选房3.客户领取取交定金金的礼品品东方瑞景景项目开开盘强销销期—线下活动动活动目的的：延续开盘盘热销势势头，进进一步筛筛选客户活动时间间：初定十十月中旬旬活动地点点：项目临时时售楼处处活动流程程：1.销售人员员邀约诚诚意客户户2.龙广主持持人讲解解项目及及产品3.龙广和开开发方准准备的文文娱活动动及奖品4.客户咨询询及购买买东方瑞景景项目开开盘强销销期—线下活动动重点活动动—龙广大型型团购活活动东方瑞景景项目开开盘强销销期—线下活动动活动策划划：《新闻夜航航》、《夜航关注注》、《第一房产产》活动时间间：2015年11月中旬每每两周一一次，共共计两次次左右。。活动流程程：《新闻夜航航》、《夜航关注注》、《第一房产产》等17档热点栏栏目于指指定日期期为看房房团活动动前期宣宣传造势势；接受置业业人群报报名，对对其需求求进行登登记；看房日当当天在指指定地点点集合，，根据之之前规划划路线到到售楼处处看房；；置业人群群到售楼楼处看房房，并做做好客户户登记及及后续约约访；活动结束束，《第一房产产》对活动进进行报导导。龙广《结婚万岁岁》联合孔雀雀酒店2016年婚庆团团购会系系列专场场《结婚万岁岁》栏目东方瑞景景项目开开盘强销销期—促销暖场场活动时间：2015年11月下旬——12月中旬的的周末地点：项项目临时时售楼处处场次：2—3场活动借势势：借助助龙广婚婚博会参参展的婚婚庆策划划，婚纱纱摄影、、珠宝首首饰、高高端酒店店、婚庆庆家纺、、美容整整形以及及酒水喜喜糖等一一站式服服务企业业扩大孔孔雀酒店店及东方方瑞景项项目的影影响力。。活动流程程：1、龙广结结婚万岁岁栏目介介绍婚博博会及孔孔雀酒店店2016年婚宴及及客房优优惠；2、东方瑞瑞景项目目团队介介绍项目目户型和和销售政政策；3、客户现现场咨询询及下定定。龙广《结婚万岁岁》联合孔雀雀酒店2016年婚庆团团购会系系列专场场东方瑞景景项目开开盘强销销期—促销暖场场活动异业联盟盟活动——持续暖场场备注：所所谓异业业联盟，，是房产产、汽车车、家电电、家居居、商场场、时尚尚、金融融、医疗疗、休闲闲等行业业，全面面实现商商业贸易易、市民民消费、、行业品品牌等大大联动。。活动流程：：与海城市场场合作，送送家居购物物券；海城市场方方面为业主主免费提供供装修方案案为商家促销销活动提供供场地；同时进驻售售楼处的商商家择期为为东方瑞景景项目促销销活动提供供场地。东方瑞景项项目开盘强强销期—促销暖场活活动哈尔滨地地铁一号号线铁路路局、哈哈工大、、西大桥桥、学府府路部分分站台广广告牌。。学府路站站门口地铁站内内灯箱广广告牌东方瑞景景项目开开盘强销销期—地铁媒体体推广地铁报部部分版面面硬广告告及软文文东方瑞景景项目开开盘强销销期—地铁媒体体推广“房乐汇”是是世纪佳美创创办的新型网网络营销平台台，致力于房房地产电商，，打造房地产产全民营销平平台，此平台台以经纪人模模式为核心，，与强大线下下服务团队强强势联动，最最广泛、快速速的精准客户户推送，精细细化分析客群群，渠道策略略组合出击，，全渠道覆盖盖，并运用最最专业的管理理体系，帮助助房地产项目目快速成交。。开盘强销期——项目全民经纪纪人计划&老带新活动模块介绍培训课堂：对对经纪人进行行专业、全方方位培训、项项目要点介绍绍赚佣金：每月月发布最新经经纪人奖励政政策，吸引经经纪人推荐房乐汇房源：：及时更新各各项目推售房房源信息情况况手机APP：方便经纪人人手机下载及及推荐东方瑞景项目目开盘强销期期—项目自媒体APP营销充分利用房乐乐汇APP软件实现老带带新活动的持持续进行。建议渠道拓展展单位名单：：中船七零三研研究所黑龙江女子监监狱南岗区人民政政府黑龙江农垦职职业学院……………一、途径清华华大街通勤车车的企事业单单位东方瑞景项目目开盘强销期期—行销拓展客户户黑龙江大学哈尔滨市图书书馆哈师大附中哈师大哈尔滨理工大大学……………建议渠道拓展展单位名单：：东方瑞景项目目开盘强销期期—行销拓展客户户二、哈西区域域学府路等大大型教育机构构及企事业单单位东方瑞景项目目年度包装策略略通过一系列的的现场包装，，树立项目自自身的宜居、、亲民、城市市核心、品质质社区的项目目形象，并通通过包装增强强项目的昭示示性，有效拦拦截路过项目目现场的人群群。包装策略增强昭示形象提升到访导引包装区域项目临时售楼楼处内部项目临时售楼楼处外部项目红线内围围挡项目售楼处导导引互联网+时代概念包装装东方瑞景项目目整体包装：：体现互联网+时