XXXX年唐山市场年度报告

2011年唐山市场年度报告DateofReport:29thDec,2011Preparedby:BeijingEONIANRiverRealEstateConsultingCo.,LtdReportNo.:唐山项目专案组[2011]第(014)号

版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归北京长河置地顾问有限公司所有，未经北京长河置地顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。前言2011年，北京长河置地顾问有限公司凭借多年的国际化专业策划经验和丰富的专业房地产项目的实践操盘经验,迅速占领和引导唐山房地产市场。通过尚唐国际、东润国际广场、元龙第1栋等项目的成功策划和营销，北京长河置地顾问有限公司对唐山房地产市场有了更加全面而细致了解，通过对于2011年政策、经济、市场的总结，从而对2012年的市场形势做以预判，达到未雨绸缪的效果。一、宏观政策分析三、宏观市场分析四、未来市场供应2011年唐山市场年度报告二、宏观经济分析11年相关政策2011年全国政策概要：11年相关政策11年相关政策11年相关政策11年相关政策11年相关政策11年相关政策11年相相关关政政策策2011年唐唐山山政政策策概概要要：：河北北实实行行保保障障房房质质量量终终身身负负责责制制河北北省省出出台台《河北北省省保保障障性性安安居居工工程程质质量量监监督督管管理理办办法法》（以以下下简简称称《办法法》），，要要求求各各地地以以工工程程质质量量终终身身负负责责制制为为基基础础，，严严格格工工程程建建设设各各环环节节监监督督管管理理，，切切实实保保证证保保障障性性安安居居工工程程质质量量。。《办法法》要求求，，建建设设单单位位应应对对保保障障性性安安居居工工程程全全生生命命周周期期内内的的质质量量负负总总责责。。工工程程竣竣工工时时，，须须按按规规定定设设置置工工程程质质量量永永久久性性标标牌牌，，载载明明工工程程名名称称、、开开竣竣工工日日期期、、建建设设、、勘勘察察、、设设计计、、施施工工、、监监理理单单位位全全称称，，法法人人代代表表及及工工程程项项目目负负责责人人姓姓名名。。11年相相关关政政策策唐山山四四大大银银行行上上浮浮住住房房利利率率工行行、、中中行行、、建建行行、、交交行行已已经经分分别别上上浮浮了了首首套套房房贷贷款款利利率率，，其其中中中中行行、、建建行行最最低低上上浮浮10%，交交行行上上浮浮10%，工工行行则则最最低低上上浮浮20%；农农行行相相关关部部门门工工作作人人员员表表示示，，该该行行虽虽暂暂未未上上浮浮首首套套房房贷贷款款利利率率，，但但调调整整马马上上就就将将进进行行。。我市市国国有有土土地地范范围围内内房房屋屋转转移移登登记记实实现现““立立等等可可取取””市住住建建局局产产权权处处通通过过实实行行延延时时服服务务、、预预约约上上门门服服务务、、绿绿色色通通道道等等措措施施，，提提高高了了房房屋屋登登记记办办证证效效能能。。目目前前我我市市国国有有土土地地范范围围内内房房屋屋转转移移登登记记实实现现““立立等等可可取取””。。公积积金金贷贷款款首首套套房房首首付付3成住房房公公积积金金管管理理中中心心上上调调了了住住房房公公积积金金的的贷贷款款门门槛槛，，首首付付款款比比例例由由原原来来的的最最低低20%调整整为为不不得得低低于于30%。11年相相关关政政策策相关关政政策策分分析析房地地产产调调控控：：中中央央继继续续加加强强房房地地产产调调控控决决心心不不减减，，地地方方政政府府态态度度暧暧昧昧本轮轮调调控控事事关关中中央央政政府府公公信信力力和和中中国国经经济济健健康康发发展展的的大大局局，，中中央央力力度度和和决决心心不不减减。。2010年以以来来，，中中央央政政府府紧紧盯盯市市场场变变化化持持续续加加码码调调控控，，““国国十十条条””、、““国国八八条条””等等政政策策密密集集出出台台，，温温家家宝宝总总理理等等领领导导人人也也不不断断强强调调中中央央政政府府继继续续加加强强调调控控的的决决心心。。2012年房房地地产产调调控控政政策策仍仍将将维维持持从从紧紧趋趋向向。。保障障房房：：力力度度持持续续加加大大，，给给地地方方政政府府带带来来巨巨大大资资金金压压力力保障障房房建建设设力力度度持持续续加加大大，，规规模模迅迅速速增增加加，，地地方方政政府府将将面面临临更更大大资资金金压压力力。。近近几几年年保保障障房房建建设设规规模模迅迅速速增增加加，，政政府府资资金金压压力力较较大大。。2009年，，我我国国保保障障房房计计划划建建设设387万套套，，2010年达达到到580万套套，，实实际际开开工工590万套套。。““十十二二五五””期期间间，，中中央央政政府府计计划划建建设设保保障障房房3600万套套，，2011年已已经经完完成成了了开开工工建建设设1000万套套的的目目标标相关关政政策策分分析析商品品房房：：限限购购、、限限价价、、限限贷贷等等行行政政手手段段加加码码税收收、、利利率率等等经经济济手手段段跟跟进进，，调调控控政政策策全全面面升升级级。。限限购购范范围围和和严严厉厉程程度度递递增增、、限限价价令令陆陆续续出出台台。。首首套套、、二二套套贷贷款款门门槛槛提提高高，，三三套套停停贷贷，，各各类类需需求求均均受受到到一一定定抑抑制制。。住住房房转转让让营营业业税税调调整整、、房房产产税税改改革革试试点点正正式式落落地地。。继续抑抑制投投机投投资性性需求求，巩巩固房房地产产调控控成果果目前，，房地地产市市场调调控取取得初初步成成效，，保障障性安安居工工程建建设进进展顺顺利。。研究究机构构近日日发布布的一一份报报告称称，中中国住住宅销销售均均价已已经连连续四四个月月下降降，累累计销销售面面积和和销售售额增增速也也均出出现放放缓。。政府府通过过抑制制不断断膨胀胀的投投资、、投机机需求求反向向调节节市场场供给给总量量，以以促进进房地地产市市场供供求关关系趋趋向平平衡，，减少少房地地产市市场价价格泡泡沫，，引导导房价价理性性回归归。楼市““寒冷冷”还还在继继续房房地地产是是否已已到转转型期期2011年底，，僵持持的房房价终终于显显现““破冰冰”趋趋势，，房价价进入入下跌跌通道道。一一时间间，““中国国地产产黄金金时代代终结结年””、““楼市市拐点点”、、“地地产寒寒冬””、““降价价潮””……各种声声音齐齐聚楼楼市。。面对对房地地产行行业调调控的的层层层加码码、限限购，，中国国房地地产发发展是是否可可以走走出转转型与与融合合之道道？保保障房房制度度对房房地产产格局局影响响何时时结束束，无无法预预估；；国家政政策频频繁出出台，，对房房地产产严重重施压压，2011年国家家打压压的力力度以以及对对于地地方执执行的的要求求之严严格可可谓“空前前绝后后”，一二二线城城市限限购政政策，，严重重影响响了唐唐山市市场，，造成成了客客户观观望态态度逐逐步提提高，，市场场中““受国家家政策策的压压力，，房地地产将将全线线降价价”的声音音不绝绝于耳耳，未未来形形势亦亦不明明朗；；虽考考虑到到房地地产市市场对对于国国家经经济的的重要要影响响力以以及相相关行行业的的必要要关联联性，，但2012年初““换届届”后后市场场立即即回暖暖的可可能性性较小小，由此预预计房房地产产市场场将在在2012年下半半年或或2013年上半半年（（总理理换届届后））开始始复苏苏。相关政政策分分析一、宏宏观政政策分分析三、宏宏观市市场分分析四、未未来市市场供供应2011年唐山市场年度报告二、宏宏观经经济分分析国家经经济分分析经济环环境：：外需需不振振，投投资放放缓，，经济济减速速，CPI连续四四个月月下行行2011年，为为控制制通货货膨胀胀，国国内货货币政政策持持续收收紧，，经济济减速速，国国际环环境恶恶化，，不确确定性性加大大。下下半年年货币币政策策收紧紧的节节奏放放缓，，开始始适时时适度度预调调微调调。预预计2012年，中中国经经济将将在积积极的的财政政支持持以及及货币币政策策的微微调下下实现现平稳稳软着着陆，，同时时使物物价水水平控控制在在合理理范围围内。。10月，温温家宝宝总理理在国国务院院常务务会议议提出出，更更加注注重政政策的的针对对性、、灵活活性和和前瞻瞻性，，适时适适度进进行预预调微微调，，保持持货币币信贷贷总量量合理理增长长；央央行三三季度度货币币政策策执行行报告告中也也没有再提提“把把稳定定物价价总水水平作作为宏宏观调调控的的首要要任务务”，，而是是指出出继续续实施施稳健健的货货币政政策，，更加注注重政政策的的针对对性、、灵活活性和和前瞻瞻性，，密切切监测测国内内外经经济金金融形形势发发展变变化，，把握握好政策的的力度度和节节奏，，适时时适度度进行行预调调微调调。国家经经济分分析货币政政策：：稳增增长背背景下下货币币政策策微调调，由由“稳稳中偏偏紧””向““稳健健”转转变货币政政策预预调微微调，，2012年货币币政策策将由由2011年的““稳中中偏紧紧”向向“稳稳健””转变变，但但全面面放松松可能能性不不大。。近期期通胀胀水平平明显显回落落，若若明年年我国国经济济仍能能保持持稳定定的发发展水水平，，则货货币政政策不不会大大幅度度全面面转向向。目目前的的货币币政策策微调调源于于前期期收紧紧幅度度过大大，现现在是是向正正常水水平回回归。。央行近近日下下调存存准率率，释释放货货币政政策微微调信信号。。2011年11月30日，央央行公公布从从12月5日起下下调存存款准准备金金率0.5个百分分点，，这是是近三三年来来央行行首次次下调调存准准率，，释放放2012年货币币政策策微调调的信信号。。07-11唐山财财政收收入统统计唐山经经济分分析07-11唐山GDP总量统统计唐山经经济分分析07-11唐山人人口总总量统统计唐山经经济分分析07-11唐山人人均可可支配配收入入统计计唐山经经济分分析07-11唐山固固定资资产投投资统统计唐山经经济分分析鉴于唐唐山整整体经经济结结构与与其他他城市市不同同，因因此在在房市市萧条条的2011年，唐唐山经经济增增长速速率并并未受受到较较大影影响，，其主要要原因因在于于房地地长市市场所所占的的经济济份额额较少少，但毕毕竟唐唐山整整体经经济形形势趋趋于良良好，，财政政收入入、GDP、人均均可支支配收收入等等各项项指标标均有有显著著提高高，在在良好好的经经济环环境带带动下下，房房地产产市场场亦可可得到到良性性影响响，随随着人人口总总量以以及固固定资资产投投资额额的增增加，，带动动了整整体市市场份份额，，可以以在一一定程程度上上加快快房市市回暖暖，从从而迎迎来新新的春春天。。唐山经经济分分析一、宏宏观政政策分分析三、宏宏观市市场分分析四、未未来市市场供供应2011年唐山市场年度报告二、宏宏观经经济分分析宏观市市场分分析唐山市市06-10施工竣竣工面面积统统计宏观市市场分分析唐山市市06-10房地产产投资资统计计宏观市市场分分析唐山市市06-10在建工工程统统计2007年-2011年唐山山市商商品房房成交交统计计成交统统计分分析07年至2011年商品品房成成交量量走势势，2011年有明明显下下降，，已经经低于于2010年的成成交量量，下下降了了14%，从07年-2010年唐山山房地地产市市场成成交量量稳步步上升升，2011年开始始下滑滑；07年楼盘供供应短短缺以至于于销售状状态良良好，空置置面积积下降降50%及二手手房价价格节节节上上升，，纵观观2008年至2010年三年年来的的城市市房价价排名名，唐唐山市市2008年新房房均价价4748元/平米，，成交交套数数为2946套，2009年均价价5267元/平米，，成交交套数数13288套，2010年均价价6098元/平米，，成交交套数数17331套，房地产产市场场持稳稳定发发展，，而且且成交交量持持续上上升，，2010年后国国家开开始对对房地地产进进行调调控加加压，，2011年唐山山市场场受到到明显显影响响，自自2010年4月份““国十十条””颁布布以来来，史史上最最严的的调控控期已已持续续一年年有余余。市市场在在调控控下，，成交交量已已渐于于平淡淡，正正是由由于一一线城城市各各方面面的压压力和和政策策的调调控，，同时时未来来中国国城市市化重重心将将更多多转向向二三三线城城市及及中小小城市市，住住房市市场的的发展展空间间也会会相应应转移移，将将逐步步向二二、三三线城城市转转移。。作为二二三线线城市市的唐唐山，，近年年来正正处于于城市市化发发展的的阶段段，而而国家家的相相关政政策，，给房房地产产市场场以沉沉重打打击，，已已严重重影响响2011年的房房地产产成交交，影影响购购买者者的消消费心心理，，出现现“观望望市场场”““等待待降价价”的心理理，2012年中国国房地地产市市场的的情况况是否否更加加严峻峻，楼楼市或或将迎迎来冰冰点时时代，，我们们拭目目以待待。成交统统计分分析2010-2011年唐山山市商商品房房成交交面积积统计计（单单位：：万平平米））成交统统计分分析2010-2011年唐山山市商商品住住宅成成交套套数统统计（（单位位：套套）成交统统计分分析唐山中中心区区域市市场住住宅成成交均均价走走势成交统统计分分析总结：2010年为遏制制房价过过快上涨涨，中央央出台了了一系列列房地产产调控政政策，经经济和行行政手段段并用，，从抑制制需求、、增加供供给、加加强监管管等方面面对市场场全方位位调控。。2010年政府还还出台了了系列政政策，在在企业融融资、土土地开发发、商品品房交易易等环节节加强管管理，规规范房地地产企业业及相关关人员行行为，促促进房地地产市场场健康发发展。2010年4月17日，“新新国十条条”出台台后，各各地将根根据其房房地产现现状逐渐渐出现“限购令令”。而相对对影响较较大的还还是一、、二线城城市，三三线城市市并未有有明显波波动，2010年唐山房房地产市市场，并并为受到到相关政政策影响响还处于于稳步发发展，“金九银银十”在10月份体现现明显，，2011年房地产产市场成成交量及及成交面面积大幅幅下滑，，整体市市场一度度处于萎萎靡状态态，金九九银十并并未出现现，直至至11月份在低低迷的市市场才显显现出遏遏制下滑滑的迹象象，造成成此现象象的原因因在于国国家对房房地产的的调控，，限购、限限价、限限贷等行行政手段段加码，，包括2010年打压政政策的延延续，这这些政策策打压，，舆论导导向等多多重原因因影响，，让很大大一部分分刚需和和投资的的客户，，采取观观望态度度，导致致唐山房房地产市市场成交交量下滑滑。成交面积积：10年市场平平稳发展展，10月份、12月份成交交面积最最高，2011年的成交交面积从从8月份呈下下降趋势势，9月份下降降40%，10月份下降降了18%，11月份上升升了4%；成交套数数：10年金九银银十体现现，10月份成交交套数最最高，2011年商品住住宅成交交量5月份与8月份为高高销售期期，9月份开始始下降，，下降了了44%，10月份下降降了8%，11月份上升升了11%，严重的的收到市市场影响响；成交均价价：10年-2011年唐山中中心区域域成交均均价走势势，10年各月价价格变化化略小，，而2011年价格浮浮动较大大，11月份有明明显变化化，8月份有大大幅度下下降，均均价下降降550元，9、10月份浮动动较小。宏观市场场分析在严峻的的市场状状况下，，大部分分开发商商均“以以不变应应万变””，个别别项目则则先行挑挑起了市市场价格格战的端端倪……世博广场场特殊案例例动态景泰翰林林特殊案例例动态南湖金地地特殊案例例动态中水电·首郡特殊案例例动态凤凰湖畔畔特殊案例例动态各项目降降价幅度度一览世博广场场景泰翰林林南湖金地地中水电凤凰湖畔畔中心板块块8000-10000元/㎡凤凰新城城板块7000-10000元/㎡南湖板块块8000-10000元/㎡凤凰新城城板块7000-10000元/㎡凤凰新城城板块7000-10000元/㎡8500元/㎡7200元/㎡6500元/㎡8500元/㎡6000元/㎡↓26%↓12%↓24%↓15%↓20%6300元/㎡6400元/㎡5000元/㎡7300元/㎡4800元/㎡去化近百百套去化19套办卡70张办卡200余张去化千余余套目前唐山山市场处处于极端端且不正正常的状状态，三三大核心心板块市市中心区区域、高高新区域域、南湖湖区域均均有开发发商“搅局””，再加上上未来宏宏观态势势发展方方面并不不明朗，，可能导导致后期期可能会会有更多多的开发发商选择择以“低价搏搏逆势””或“变相降降价”的方式来来干扰市市场，因因此此时时果断出出击，抢抢占市场场最后份份额方为为上上之之策。宏观市场场分析通过对以以上数据据的分析析，已有有部分项项目开始始变相降降价，在在低迷阶阶段抢占占市场。。世博广场场：与唐唐钢、建建行合作作以团购购的形式式，给予予特价房房，起价价5800元/平米，均均价6300元/平米；景泰翰林林：为了了吸引客客户，推推出特价价房，4组户型，，均价6400元/㎡左右；；中水电首首郡：已已6200元/㎡起的超超低价格格入住凤凤凰新城城作为噱噱头引起起关注，，缴5万元办卡卡即可享享受9.9折优惠，，全款9.6折优惠，，参加购购房网团团购可享享受9.9的折上折折；南湖金地地：以超超低价格格入市导导致客户户因价格格而忽略略其偏僻僻的位置置，目前前办卡交交1000抵10000，搜房网网客户每平平米再减减150元/㎡；凤凰湖畔畔：与周周边检察察院等政政府部门门举行团团购活动动，均价价4800元/㎡，目前前已去化化千余套套。一、宏观观政策分分析三、宏观观市场分分析四、未来来市场供供应2011年唐山市场年度报告二、宏观观经济分分析2011年土地供供应信息息2011年土地供供应信息息2011