黑马地产置业顾问培训课件

黑马地产置业顾问培训

销售人员工作准则

控制过程比控制结果更重要该说的要说到，说到的要做到，做到的要见到预防性的事前管理重于问题性的事后管理营销管理的最高境界是标准化房地产专业知识

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砖混结构砖木结构住宅钢筋混凝土结构住宅商品房的销售面获如何计算

建筑面积套内使用面积公用建筑面积2003--2004年惠州别墅起步期2005--2006年惠州别墅发展期2007--2008年惠州别墅成熟期早期惠州别墅市场的特点惠城区别墅市场配套情况分析陈江片区分析项目分析欣欣家园金宝创业家园乐园口岸外商公寓金茂精英现代城格林童话世界御景华城总结格林童话项目知识培训为什么叫“格林·童话世界”“硅谷”的概念是什么南惠州具体指哪些地区南惠州人口数量发展商名称，公司所在地址发展商的背景及公司主营范围开发商公司规模及实力童话世界的承建商名称？以往承建过哪些楼盘童话世界监理单位名称及监理项目设计单位名称及曾设计过哪些项目物业管理公司名称？物管费、服务项目环境设计由哪家公司设计？有何设计项目项目周边的配套为什么说童话世界是南惠州第一大盘？40万平米TOWNHOUSE社区是什么意思为什么叫第三代别墅？他与合生、奥园、润园的别墅相比有什么优点豪宅区里的高尚住宅----退台式情景洋房商业广场为什么叫潼侨市民广场？小区生活配套如何项目一期的建筑与园林景观的设计风格是什么格林童话世界一期的设计特点项目的园林景观设计理念项目的主要的景观点音乐喷泉主题水景介绍中心商业广场介绍迷你高尔夫球场介绍主入口及沿街商业景观带介绍次入口景观带介绍中心景观轴介绍小区中心组团空间介绍入户花园介绍小区是否封闭管理？封闭以什么形式（例如栏杆或围墙）小区有否有智能化监控系统?一期的主要户型各户型的主要卖点户型设计的特点别墅户型简介洋房户型简介别墅、洋房栋号样板房设计定位及风格会所面积、楼层、项目入伙后可有家居服务小区消防系统住宅区是否受商业街的影响小区商业配套服务住户专车问题水电收费标准？煤气、有线电视收费标准商铺使用年限一期住宅能否带装修小区幼儿园楼宇的外墙为何材料？什么颜色楼宇抗震等级室内多水房间的标高较其它房间的标高低是如何实现的（是否为降板）空调水的排放是做如何处理的入户门与房间门的尺寸每户供电最大负荷为多少楼梯间照明系统业主可否更改隔墙可否安装防盗网童话世界洋房交楼标准童话世界别墅交楼标准（毛坯房）童话世界商铺交楼标准VIP认购优惠的有限期解筹是何种方式购房的方式？是不是马上就可以掏钱定房通过内部员工购房有何优惠？找你们张总可以打很多折扣吗开发商第一次开发楼盘，会不会有规划中的那么好园林能像承诺的这么好吗格林童话世界周边现在这么冷清，会有这么多配套吗？会不会你现在说有，到时又没有了按揭费用、购房费用为什么全是业主上交你们楼盘不给我额外折扣我就不买房从模型上看，感觉楼间很窄我去过工地看过，感觉楼间距很窄你们这里什么也看不到，我怎么放心买现在VIP卡靠后了，我买了VIP卡也选不到好房子对优惠无动于衷的客户你北面的这两栋高层会挡住通风采光的这条河哪里有这么漂亮，完全是一条臭水沟你们的位置太偏了，周围的环境太差别墅全在四周的几幢高楼的视线下，完全没有隐私如何保证赠送面积是属于我的你们那片地的地势很低，很容易被淹旁边的加油站太不安全旁边的气站太危险了总则服从公司分配现场管理规范评分标准赏罚制度接待客户及业绩归属销售报表的编制及管理制度销售流程培训

流程一：接听电话流程二：迎接客户流程三：介绍产品流程四：购买洽谈流程五：带看现场流程六：暂未成交流程七：填写客户资料表流程八：客户追踪流程九：成交收定流程十：定金补足流程十一：换户流程十二：签定合约流程十三：退户

契税：契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。应缴税范围包括：土地使用权出售、赠与和交换，房屋买卖，房屋赠与，房屋交换等。面积小于（含）144平米以上缴纳房价款的3％，不超过144但每平米房价3600以上的（含3600），缴纳房价款的3%，面积小于144单价低于3600的缴纳房价款的1.5%营业税

2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。

2006年6月1日后，个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售，可持有关材料向地方税务部门申请办理免征营业税手续。

2006年6月1日后，个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售，按其售房收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税。

购买时间的确定：个人购买住房（包括房改房、经济适用房）以取得的房屋契税完税证明注明的时间作为其购买房屋的时间，不能提供契税完税证明的，也可以以房产证上注明的时间作为购买时间。税率：营业税5%、城市维护建设税7%（税基为营业税额）、教育费附加3%（税基为营业税额）、印花税0.5‰、堤围防护费1‰。

个人所得税

根据《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例规定，个人转让住房，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额。按照“财产转让所得”项目按２０％的税率缴纳个人所得税。惠城区地税局按《转发国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（惠地税发［２００６］１６８号）规定执行：对个人转让住房，按个人住房转让收入的２％核定应纳个人所得税额；对个人转让除住房以外的其他不动产，按个人转让不动产收入的3.3％核定应纳个人所得税额。土地增值税

根据《土地增值税暂行条例》规定，土地增值税以纳税人在中华人民共和国境内转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物所取得的增值额为征税对象，依照规定的税率征收的一种税。惠城区地税局按“关于印发《惠州市土地增值税预征及核定征收管理办法》的通知”（惠地税发［２００５］136号）规定执行：按转让房地产收入的１％核定征收土地增值税。

土地增值税的优惠政策是：对居民个人拥有的达到普通住宅标准的