XXXX华侨城天鹅堡二期产品建议

华侨城天鹅堡二期产品定位建议2012.10.25目录第一部分：宏观背景第二部分：竞品市场情况第三部分：项目一期成交情况第四部分：二期产品建议第一部分：宏观背景

基调：促进房地产市场稳定健康发展《境外投资管理办法》出台《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》《关于加强土地出让收支管理的通知》《调整个人住房转让营业税政策的通知》20102009基调：抑制部分城市房价过快上涨《流动资金贷款管理暂行办法》出台《个人贷款管理暂行办法》出台《加强房地产用地供应和监管有关问题通知》《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》“4.15新政”出台“9.29新政”出台20112012

基调：严厉打压“7.12国务院常务会议“二三线城市”也要限购7.26“新版沪四条”发布，再次紧缩限购令8.2“四大行”叫停房地产信托业务8.16住建部二三线城市限购标准出炉8.29江苏台州领衔率先出台二三线城市限购令8.30央行推行存款准备金新规9月浙江台州、衢州限购令出台10月佛山限购令松绑朝令夕改11月初中山出台限价令

“1.26”国八条出台上海继重庆后开征房产税1.31日上海限购令出台上海继重庆后开征房产税2月起华东主要城市限购令纷纷出台前7个月6次上调准备金率、3次加息基调：预调、微调46个限购城市继续维持限购状态近40个城市出台了不同的微调措施，其中除触及红线外的微调可以执行。首套房信贷出现松动，从上浮到85折。两会：调控维持力度经济工作会议及总理讲话明确房地产调控继续一定力度，房价继续回归合理。多部委辟谣楼市调控松动近年来中国楼市遭受频繁的宏观调控，特别是2011年国八条之后，以严厉打击为主；预计近期政策大幅度放松可能性不存在。第一部分：宏观背景时间政策风向内容正合观点国家性政策2012-10-21国家发改委指出:卖房不一套一标每套罚5000元发改委明确，凡是不一套一标的，一律按一套罚5000元，欺诈最高罚50万元1.此举规范房地产开发商的销售行为，保障购房者的利益；2.通过制度约束开发商行为，完善房地产市场秩序；2012-10-21国土部严格监控各地楼市政策提前做好政策储备受调控政策影响，土地供应总量减少，结构持续调整，住宅用地供应连续两个季度回升，占国有建设用地供应总量的比例扩大，房地产用地市场回暖迹象显现，避免部分地方政府放弃“调结构”，重新陷入以刺激房地产拉动经济的模式，巩固和强化已取得的房地产调控效果1.严控政策执行效果，预防房价反弹上涨；2.应改变地方政府通过房地产拉动当地经济模式地方性政策2012-10-01陕西调控新政：商品房利润控制在10%

属全国首例陕西省房地产市场调控出台新举措，规定房地产合理利润率应控制在10%左右，并将各区域住房销售价格区间在媒体上公布，同时在物价部门的备案价格应在公布的价格区间范围内。意在引导市民理性购房1.响应国家调控政策，地方性政策更加合理规范化，避免房价虚高和过快上涨；2.完善房地产制度，规范陕西省房地产市场房地产市场调控继续从严，国家、地方步调一致，政策出台保障调控效果，预防房价反弹上涨第一部分：宏观背景全市市场：全市量价起伏波动，成交均价震荡前行，11年2月份“国八条”出台后，成交量大幅度下降，于11年6月开始慢慢回暖。至目前为止，西安楼市刚性需求的强势表现，促销继续保持增长。西安市场成交量价呈震荡之势，成交量价春节后逐步反弹，近期量价逐步趋稳；近期成交量主要集中在城北、城南，其中城南、高新为全市价格高地，城西处相对价格洼地。分区域市场量价走势：从成交量价走势来看，目前城北区和城南区成为西安市场最热门的区域。从均价走势来看，城南、高新的价格仍然处于最高位。第一部分：宏观背景2012年一季度后，西安市商品房成交量价稳定上升，总体来看市场呈现供大于求的局面，成交价格逐步趋稳2011年9月至2012年9月，西安市商品房呈波动性，12年年初出现供应量、成交量及价格均较低；2012年6月后供应量、成交量及成交价格恢复平稳，量价稳步齐升；2011年9月至2012年9月西安市商品房供应量、成交量及成交价格走势2012年曲江市场逐步呈现明显的供大于求局面，成交量趋稳在8-10万㎡之间，成交价格趋稳在10000-10500元/㎡，预计未来市场将进入去存量阶段2012年全年曲江区总体来讲，新增量远大于成交总量，今年开始，供应逐渐降低，成交与新增基本持平，但由于之前的存量较大，整体市场逐步进入去存量阶段。2012.1月到2012.9月，由于政策调控，市场价格处于相对较低水平，2012.2月以后价格回升，总体保持在1万左右的水平。第一部分：宏观背景调控出台后，曲江市场成交量整体呈现萎缩状态，2012年以来，大量项目“以价换量”，通过变向优惠调整成交价格，以保证快速出货。第一部分：宏观背景曲江产品面积跨度相对较大，小高层集中在140-220㎡，高层集中在90-160㎡板块价值项目产品面积区间（㎡）竞争层级序号一级价值区金地湖城大镜小高层160-410三级A高层130-330紫汀苑高层165-175B二级价值区万科金域曲江小高层76-253二级C高层76-180曲江诸子阶小高层87-256D高层90-190永和坊小高层100-185E高层90-120三级价值区中冶一曲江山小高层83—200F高层85—140中铁国际城小高层---一级G高层89-162中海紫御华府小高140—200H中海碧林湾高层87-135I曲江千林郡高层88-150J曲江意境小高层99-144K高层96-19750045040035030025015010020050面积550ABCDEFGHIJK小高层高层二级价值区三级价值区一级价值区第一部分：宏观背景板块价值项目产品价格区间（元/㎡）竞争层级序号一级价值区金地湖城大镜小高层16000-18000三级A高层13000-15000紫汀苑高层12000-14000B二级价值区万科金域曲江小高层19000-22000（精装复式）二级C高层14000-17000（精装复式）曲江诸子阶小高层12000-13000D高层10000-11000永和坊小高层10000-12000E高层85000-11000三级价值区中冶一曲江山小高层8400—8600F高层8100—8600中铁国际城小高层---一级G高层7500-8000中海紫御华府小高9500—11000H中海碧林湾高层7500-10000（精装）I曲江千林郡高层6500—8000J曲江意境小高层---K高层7500-8500曲江项目物业售价分化较为明显；本案所在价值板块高层售价集中在9000-11000元/㎡之间单价ABCDEFGHIJK小高层高层二级价值区三级价值区一级价值区17000160001500014000130001200010000900011000800018000第一部分：宏观背景板块价值项目产品总价区间（元/㎡）竞争层级序号一级价值区金地湖城大镜小高层256-640三级A高层169-495紫汀苑高层200-230B二级价值区万科金域曲江小高层120-400二级C高层120-280曲江诸子阶小高层100-260D高层118-209永和坊小高层150-360E高层99-149三级价值区中冶一曲江山小高层71—108F高层68—103中铁国际城小高层---一级G高层70-128中海紫御华府小高133—250H中海碧林湾高层65-135I曲江千林郡高层79-150J曲江意境小高层---K高层75-122曲江项目物业业总价多集中中在140-250万之间；其中一一级价值区总总价较高，多多在200-500万之间；本项项目所在二级级价值区，高高层总价多在在100-160万之间。总价ABCDEFGHIJK小高层高层二级价值区三级价值区一级价值区50045040035030025015010020050550第一部分：宏宏观背景曲江住宅产品品成交主力段集集中于80-100㎡，120-150㎡、200-250㎡之间的改善型三房房；受区域价值特特征影响，以以及各项目推推售产品影响响，产品成交交主要以改善善型房源为主主；曲江成交以80-100㎡的两房和120-150㎡的改善型三房房成交为主，，其次为部分分200-250㎡产品第一部分：宏宏观背景通过区域典型型项目备案数数据可看出：：区域内项目主主力成交面积积段为140-150㎡的，占比27%；其次为90-100㎡，占比14%；另外170-180㎡、200-250㎡大户型成交交占比相当，，均为8%；200㎡以上产品主主要集中在金金地湖城大境境和中海御湖湖公馆；170-180㎡产品主要集集中在万科金金域曲江（精精装复式）、、中海御湖公公馆和金地湖湖城大境；140-150㎡产品主要集集中在中海紫紫御华府和中中海御湖公馆馆；此数据为房99备案数据2012.1-2012.9曲江个案住宅分面积段套数统计面积段划分金地湖城大境万科金域曲江紫薇永和坊中铁建梧桐苑中海御湖公馆中海紫御华府50以下00000050-6020000060-7003005070-800310012080-901930032090-1003026711940100-1101010000110-1207835410120-1303910602180130-140120055640140-1504603517174292150-1602001500160-170671111240170-180406941650180-19087842100190-20078224100200-2509526531521250-300045300300以上10012000合计429441120166654313第一部分：宏宏观背景个盘成交主力力均以80-100㎡的两房和120-150㎡的改善型三房房为主；160㎡以上舒适型再改类类房源成交集集中在湖边个别项目目（如湖城大境境、中海御湖湖公馆等）。。目录第一部分：宏宏观背景第二部分：竞竞品市场情况况第三部分：项项目一期成交交情况第四部分：二二期产品建议议第二部部分：：竞品品梳理理金地湖城大镜持销尾盘万科金域曲江紫薇永和坊中铁梧桐苑中海御湖公馆2期1、竞品分布图核心层价值以景观资源属性向周边递减次核心区电视塔板块CBD核心周边以会展中心为主生活配套较完善中海紫御华府1、竞品品区位位分布布项目占地面积总建面容积率建筑结构销售状况主力产品整体均价推广主题金地湖城大境1200亩180万㎡2.0别墅、洋房、高层（毛坯）天子一号（尾盘）天锦热销中200㎡以上小高12000元/㎡湖景生活、绝版大宅中海紫御华府88.8亩35万㎡4.26小高、高层（精装修）

持续销售中88-144㎡8000-10500元/㎡（精装）唐遗址公园地产、精装房紫薇永和坊35亩50万㎡2.7别墅、洋房、小高（毛坯）持续销售中110-160㎡为主8500-12000元/㎡CBD核心、中式风格、配套0.7万科金域曲江229亩38万㎡2.53别墅、洋房、高层（精装修）21#22#洋房即将开盘处于尾盘176-253㎡（复式，实得250-320㎡14000-17000元/㎡（精装）精装修、首个泰式园林景观中海御湖公馆2期64亩15.13万㎡3.56

高层（精装修）11#楼在售115㎡175㎡12000-13000元/㎡区位、资源、精装房中海御湖壹号200亩15万㎡2.7高层、小高层（精装修）二期1批次在售170-290㎡为主18000-20000元/㎡中国铁建、首个温泉入户通过上上面数数据得得出以以下结结论：：曲江核核心区区项目目依托托区位位及资资源优优势，，打造造产品品多为为别墅墅、洋洋房结结合高高层，，并通通过低低密度度物业业提升升项目目品质质；通过分分析产产品线线较为为丰富富的项项目，，整体体售价价在10000元/㎡以上上，通通过低低密度度物业业拉动动项目目价格格；曲江核核心区区项目目建筑筑类型型为别别墅、、洋房房、小小高及及高层层，因因此，，主力力产品品面积积多为为110㎡——253㎡。第二部部分：：竞品品梳理理第二部部分：：竞品品梳理理2、个案案梳理理——中海御御湖一一号地址：：曲江新新区芙芙蓉东东路99号大唐唐芙蓉蓉园正正北占地面面积：：200亩建筑面面积：：15万㎡容积率率：2.7绿化率率：35%总户数：900户停车位位：1:1开发商商：中海兴兴业（（西安安）有有限公公司物业公公司：：中海物物业中海·御湖1号是中中海国国际社社区中中的一一部分分。中中海御御湖1号位于于西影影路与与曲江江大道道交汇汇处，，周边边生活活气息息较为为浓烈烈，教教育、、医院院以及及超市市均有有，生生活比比较便便利。。项目目自身身定位位高端端，社社区规规划较较好，，精装装修，，户户户均有有有车车位，，生活活舒适适度较较高。。项目概概况产品规规划中海·御湖1号是中中海国国际社社区中中的一一部分分。位位于曲曲江大大唐芙芙蓉湖湖北岸岸，紧紧邻中中海铂铂宫别别墅区区。御御湖一一号规规划有有10栋楼，，户型型面积积从200-270平方米米，属属于平平层豪豪宅系系列。核心卖卖点中海品品牌，，认知知度高高；商业配配套齐齐全，，生活活便利利，居居住氛氛围成成熟；；教育资资源丰丰富，，一站站式教教育；；并在在曲江江一中中，一一小有有教育育指标标第二部部分：：竞品品梳理理销售情情况第二部部分：：竞品品梳理理项目名称分期建筑面积（㎡）实得面积（㎡）赠送率套型物业形态销售均价供应套数销售套数剩余套数销售率中海御湖1号1期（2011年中开盘，现阶段售罄）2002042%三房高层（31F）21000-23000元/㎡（精装约3000-4000元/㎡）248244498%2452606%四房小高层（17F）28500-30000元/㎡（精装约3000-4000元/㎡）136132497%2702804%四房高层（31F）14000-30000元/㎡（精装约3000-4000元/㎡）62620100%2期（2012年9月底开盘，在售）2152306%四房高层（31F）18000-19000元/㎡（精装约3000-4000元/㎡）3606030017%2903106%四房高层（28F）20000-21000元/㎡（精装约3000-4000元/㎡）50123824%合计------18000-22000（精装约3000-4000元/㎡）85651034660%户型分分析第二部部分：：竞品品梳理理户型点点评：：建筑面面积：：210-220㎡。户型结结构：：四室室两厅厅三卫卫生间间+独立管管家空空间+南北双双景观观空中中花园园。层高设设计：：3.15米超高高层高高设计计双卧室室及客客厅南南向设设计，，采光光及通通风性性较好好。多功能能间：：管家家空间间特在北北向设设计独独立的的工人人房间间，保保障业业主私私密性性及独独立性性。第二部部分：：竞品品梳理理户型分分析湖天系系宫邸邸建筑面面积：：267㎡。户型结结构：：四室室两厅厅三卫卫生间间+独立管管家空空间+南北双双景观观空中中花园园。全面宽宽超大大观湖湖效果果，主主卧270度大面面宽观观景。。。湖宫系系宫邸邸建筑面面积：：245㎡。户型结结构：：四室室两厅厅四卫卫生间间+独立管管家空空间+南北双双景观观空中中花园园。全面宽宽超大大观湖湖效果果，主主卧270度大面面宽观观景。。。多功能能间：：管家家空间间2一期基本售罄2526117181419201516基本售罄第二部部分：：竞品品梳理理万科金金域曲曲江在售未推第二部部分：：竞品品梳理理万科金金域曲曲江建筑面积实得面积套型物业形态销售均价供应套数销售套数剩余套数销售率176㎡260㎡复式高层16000元/㎡（精装约2000元/㎡）2001802090%189㎡240㎡套四高层13000元/㎡（精装约2000元/㎡）2161764081%192㎡250㎡复式小高层20000元/㎡（精装约2500元/㎡）90651572%202㎡260㎡复式小高层20000元/㎡（精装约2500元/㎡）1621273578%253330㎡复式小高层21000元/㎡（精装约5000元/㎡）132924070%第二部部分：：竞品品梳理理万科金金域曲曲江2617181516建筑面面积192平米，，处于于15、16、18、17、26号楼（（层））2户/2T均价：：2万元/平米纯北向向采光光，户户型方方正首层客客厅挑挑空，，复式式空间间感十十足。。南向两两开间间，客客厅、、卧室室面宽宽适宜宜2729第二部部分：：竞品品梳理理建筑面面积253平米，，处于于17、18、19、20、21、22号楼（（层））1户/1T均价：：2-2.3万元/平米纯北向向采光光，户户型方方正一层一一户，，360度环景景，私私密性性较好好，超超大赠赠送率率（实实得面面积约约300㎡），，动静静分区区。休息区区设置置家庭庭厅，，舒适适度高高万科金金域曲曲江第二部部分：：竞品品梳理理1234建筑面面积189平米，，处于于1、2、3、4号楼（（32层）2户/2T均价：：1.4万元/平米一层一一户，，360度环景景，私私密性性较好好，超超大赠赠送率率（实实得面面积约约240㎡），，动静静分区区。南向豪豪华双双主卧卧套房房。万科金金域曲曲江位置置：曲江曲曲江池池遗址址公园园东侧侧（新新开门门南路路与寒寒窑路路交汇汇处））占地规规模：：9.2万平方方米建筑规规模：：22.7万㎡容积率率：2.0物业类类型：：板楼楼、多多层、、小高高开发商商：荣禾集集团开发周周期：：2012年-2014总分期期：共共3期在售期期：第第1期距离项项目：：1.9公里本案曲池东岸第二部部分：：竞品品梳理理荣禾曲曲池东东岸在售未推一期在在售1617151098二期未未推1819131412111234567荣禾曲曲池东东岸第二部部分：：竞品品梳理理期数楼号销售日期梯户比户型赠送率房型销售均价精装套数销售套数销售率销售情况一期在售8#2011.11两梯两户236㎡18㎡三室2300010000元/㎡171694%263㎡、307㎡基本售完，236㎡、361㎡剩余较多263㎡17㎡四室230001717100%9#236㎡18㎡三室230009222%307㎡19㎡四室2400099100%361㎡20㎡四室260001119%10#390㎡20㎡四室3100022313%15#236㎡18㎡三室230009222%307㎡19㎡四室2300099100%361㎡20㎡四室2600010110%16#236㎡18㎡三室23000363288%361㎡20㎡四室2600010660%17#236㎡18㎡三室230009111%263㎡17㎡四室2300099100%361㎡20㎡四室2600010220%合计------23000-2600018711059%第二部部分：：竞品品梳理理荣禾曲曲池东东岸第二部部分：：竞品品梳理理建筑面面积307平米，，处于于2、9、15号楼（（层））1户/1T；户型结结构：：四房房三厅厅四卫卫+工人套套房均价：：1.8万元/平米双南向向豪华华双主主卧套套房，，中西西双厨厨双餐餐厅设设计。。电梯独独立入入户，，超大大南向向采光光面，，舒适适度较较高。。客厅荣禾曲曲池东东岸第二部部分：：竞品品梳理理建筑面面积263平米，，处于于1、8、17号楼（（层））2户/1T；户型结构：：四房三厅厅四卫+工人套房均价：2.3万元/平米双南向豪华华双主卧套套房，中西西双厨双餐餐厅设计。。电梯独立入入户，超大大南向采光光面，舒适适度较高。。客厅荣禾曲池东东岸位置置：曲江南南湖畔（曲曲江池西路路与曲江池池南路交汇汇处东北角角）占地规模：：80万㎡建筑规模：：180万㎡容积率：1.0物业类型：：板楼、底底层、多层层、高层、、别墅开发商：陕陕西金地佳佳和置业有有限公司在售情况：：8#天锦3栋（21、26、27号楼）工程进度：：二期小高高层已封顶顶、别墅部部分封顶距离天鹅堡堡：2.7公里本案金地第二部分：：竞品梳理理金地湖城大大境建筑面积（㎡）实得面积（㎡）赠送率套型物业形态销售均价供应套数销售套数剩余套数销售率1101144%两房高层11000-12000元/㎡90751583%1551625%三房高层9500-10000元/㎡60402067%1701785%三房高层13000元/㎡90801089%2102205%四房高层14000元/㎡90603067%2602704%四房高层14000元/㎡4073318%1801895%三房高层13000元/㎡40103025%2042145%四房小高层14000元/㎡3042613%2072175%四房小高层15000元/㎡3052517%第二部分：：竞品梳理理金地湖城大大境地址：大唐芙蓉园园东200米，芙蓉中中路与芙蓉蓉东路西北北角占地面积：：203亩建筑面积：：47万㎡容积率：2.05绿化率：53%总户数：1820户停车位：1:1.86开发商：陕西建隆置置业有限公公司第二部分：：竞品梳理理曲江紫汀苑苑期数楼号梯户比面积增送率房型销售价格套数销售套数销售率一期在售2#2T3106㎡3%二室12000321753%2#2T3109㎡3%二室10000685682%2#2T3121㎡3%三室10000686596%2#2T3123㎡3%三室10000685581%2#2T3133㎡3%三室11000684566%3#2T2143㎡3%三室12000332370%3#2T2163㎡3%四室12000332164%3#2T2166㎡4%四室12000331648%3#2T2170㎡4%四室11000331236%4#2T2175㎡4%四5#2T2175㎡3%四6#2T2140㎡3%四室团购584883%6#2T2160㎡3%四室584984%7#2T2251㎡3%四室1400036719%8#2T2251㎡3%四室1400036617%9#2T1520㎡3%四室2000027415%13#2T2160㎡4%四室团购1069287%第二部分：：竞品梳理理曲江紫汀苑苑项目产品面积现阶段销售价格（优惠后）4月5月6月7月8月9月类型竞争户型（㎡）（元/㎡）销量销量销量销量销量销量紫薇永和坊高层电梯97-1049200-9600311120121512中海御湖公馆高层电梯9510000-11000(精装约2000元/㎡)————40282725金地湖城大境

高层电梯1109800-10000703065353921两房/小三房竞品两房、、小三房面面积多在95-110㎡，月均成成交在20-40套，售价多多在9000-10000元/㎡之间第二部分：：竞品梳理理85009000950010000105001100011500120001250013000135001400095001000011000市场上项目目均价多集集中在9000-10000元/平米之间，，优质景观观资源的金金地湖城大大境达到10000元/平米，紧邻邻项目的紫紫薇永和坊坊，价格9500元/㎡，精装修项项目中海御御湖公馆折折算毛坯价价格约9000元/㎡，精装修修紫御华府府项目均价价约9500元/㎡。本项目小户型型处于市场绝对高高价位置。9000(折合毛坯价）金地湖城大大境紫薇永和坊坊中海御湖公公馆华侨城天鹅鹅堡两房及小三三房(A1\A2)8000(折合毛坯价）中海紫御华府府两房/小三房8000第二部分：：竞品梳理理项目产品面积现阶段销售价格（优惠后）4月5月6月7月8月9月类型竞争户型（㎡）（元/㎡）销量销量销量销量销量销量紫薇永和坊高层电梯145-18010000-10500266129613万科金域曲江高层电梯170-250（实得约250-320㎡）14000-17000（精装约2500元/㎡）143026212130中海御湖公馆高层电梯11511000-13000(精装约2000元/㎡)————60201116高层电梯17511000(精装约2000元/㎡)————94874中海紫御华府小高层电梯1429000-1000010583362870排卡金地湖城大境高层电梯13511500-1200041827121625

高层电梯15511500-125002962281014舒居三房/四房竞品舒居三三房、四房房面积多在在140-180㎡之间，月月均成交多多在15-20套（其中紫紫御华府销销量突出约约60-70套/月），售价多在在9000-10000元/㎡之间第二部分：：竞品梳理理80008500900095001000010500110001150012000125001300013500140009000（折合毛坯坯价）8500（折合毛坯坯价）12000（观湖）10200市场上项目目均价多集集中在8500-10500元/平米之间，，高面积赠送送项目如万万科金域曲曲江（面积赠送送率约50%）折算毛坯坯后售价约10000元/平米，独享湖景资资源的金地地湖城大境境约12000元/㎡。紧邻项目目、销售基本停停滞的紫薇薇永和坊均价10500元/平米，紫御华府精装均价价约10000元/㎡，另一精精装项目御御湖公馆折折算毛坯价价格约9000元/㎡。本项目价格格处市场相相对偏上位位置。10000（前期毛坯坯价，50%赠送）中海紫御华华府中海御湖公公馆万科金域曲曲江金地湖城大大境华侨城天鹅鹅堡三房（（B\C\D)紫薇永和坊坊华侨城天鹅鹅堡四房(H)1150010500舒居三房/四房第二部分：：竞品梳理理第二部分：：竞品梳理理供销情况：：主力供销产产品为90-100㎡两房及120-150㎡三房，多多为一梯3或一梯4产品，个盘盘月均销售售套数多在在40-70套之间；大户型多集集中在160-260㎡之间，多多为一梯2产品，个盘盘月均销售售套数约在在10-20套之间（其其中金地、、和园销售售速度较快快，月均销销售约20套）。售价情况：：90-150㎡产品多不不在项目核核心景观资资源区，售售价多在9000-10500元/㎡；160㎡以上大户户型，一般般可观湖景景的售价多多在15000-18000元/㎡之间（如如中海御湖湖壹号、金金地湖城大大境）；仅仅观社区景景观的售价价多在11000-13000元/㎡左右（如如紫汀苑、、和园）。。目录第一部分：：宏观背景景第二部分：：竞品市场场情况第三部分：：项目一期期成交情况况第四部分：：二期产品品建议目前项目总总体认购292套，去化率率54%，累计认购购价表总价价4.5亿元（实收收预计约4.05亿元），剩余房源248套。A2户型为90㎡两房，由由于单价较较高，去化化相对较慢慢；D户型为158㎡四房，户户型处一、、二单元夹夹角处，采采光效果较较差，客户户存在一定定抗性华侨城天鹅堡目前去化产品情况户型A1A2BCDH合计总套数18060601206060540总去化套数1031945651842292去化率57%32%75%54%30%70%54%剩余套数774115554218248第三部分：：项目一期期成交情况况成交客户居居住区域以以城南、曲江及陕北客户为主，其中陕北北客户以榆林居多，省内内外其他省省市客户较较分散，多多以西安附附近郊县为为主客户对项项目认知知渠道以以朋介、银泰接待待中心及开发商关关系为主，从分析析来看推推广渠道道较单一一第三部分分：项目目一期成成交情况况置业目的的以自住及改善型居居住为主，纯投资资客户极极少购房次数数以二次置业业为主，其其次为首次置业业第三部分分：项目目一期成成交情况况客户对项项目最为认可的因素为区位，其次为户型为主。客户对项项目不认可因素素主要以以价格为主，其其次为周边环境境、配套套、区位位等。第三部分分：项目目一期成成交情况况100㎡以下成成交客户户：以曲曲江、城城南、陕陕北为主主；主要要认知途途径为朋朋友介绍绍、银泰泰接待中中心及工工地围墙墙等。140-163㎡中大户户型客户户：以城城南为主主，曲江江为辅；；主要认认知途径径为开发发商关系系、朋友友介绍及及银泰接接待中心心。第三部分分：项目目一期成成交情况况100㎡以下客客户：认认可区位位、户型型设计及及赠送率率；不认认可价格格及周边边环境、、配套。。140-163㎡中大户户型客户户：认可可区位、、户型设设计及赠赠送、开开发商品品牌、交交通等；；不认可可价格、、户型设设计、周周边环境境等。第三部分分：项目目一期成成交情况况目录第一部分分：宏观观背景第二部分分：竞品品市场情情况第三部分分：项目目一期成成交情况况第四部分分：二期期产品建建议四、二期期产品分分析一期二期三期四期五期100二期位于于项目中