XX年宁乡“印象江南一期”可行性报告

宁乡“印象江南一期”可行性研究报告汇龙森招商服务中心2011年4月宁乡-湖南的版图核心，交通枢纽。PART-1区位/交通版图核心长沙湘潭娄底益阳株洲张家界韶山宁乡2008年宁乡县作为湖南省政府全面启动长株潭“两型社会”改革重点打造的三大试点工程之一，决定了其“先锋者”的使命,作为“两型”县城的建设试点、大河西先导区的龙头，具备较强的先发优势，“两型”县城的建设试点，要创新“两型社会”县域经济发展新模式，要树立“两型社会”县城开发建设新标杆，使宁乡县域整体发展实现新的跨越。版图核心宁乡经济技术开发区地处宁乡县城东北部新城区，总规划面积60平方公里，主体园区一期规划22.86平方公里，已建成区面积15平方公里，作为宁乡县发展的“排头兵”、经济的主推力，产值占到全县的15%，利税占到全县的20%，经济指标增长率60%。宁乡版图核心本案位于开发区核心区位，是宁乡对接经开区、金洲区和长沙城区的桥头堡，未来轻轨经过项目周边。版图核心本案北部：西部：东部：南部:项目地理位置优越,酒店、学校、医院、政府机关、经济开发区遍布其左右。印象江南优雅翠园行政中心宁乡大道通程大酒店县一中玉龙国际花园地处长株潭半小时经济圈内，是长沙通往西部地区的重要节点，铁路站点与高速公路提供便利交通联系交通枢纽长常高速石长铁路洛湛铁路G319S209S208S311S206对外交通：长常高速和石常铁路基本上实现了多通道的外部交通保障实现宁乡与长沙及周边重点城市的便捷联系内部交通：四条省道和一条国道确保了宁乡县与对外交通的有效对接，形成覆盖县域的交通网络.宁乡，地处湘中东北部、湖南“五区一廊”金三角地带，是长沙通往湘中、湘北之要冲，具有良好的区位优势和便捷的交通条件，处于长（沙）株（洲）（湘）潭金三角、武陵源、洞庭湖三大旅游圈连接地带，东连古城长沙，西屏张家界国家森林公园，南接韶山名人故里，北望浩淼八百里洞庭。交通枢纽长沙湘潭娄底益阳株洲张家界韶山宁乡交通通枢枢纽纽香港台湾东部沿海澳门1小时飞行航程圈1.5小时飞行航程2015年将将修修建建成成的的湖湖南南城城市市轻轻轨轨，，急急速速拉拉近近了了湖湖南南各各市市县县的的距距离离。。更更为为日日后后湖湖南南经经济济的的发发展展注注入入了了一一股股强强劲劲的的动动力力。。交通通枢枢纽纽星沙麓谷宁乡望城浏阳株洲湘潭长沙PART-2开发发成成本本土地地成成本本建安安成成本本税收收营销销资金金PART-3市场可可行性性分析析市场背背景分分析宁乡GDP发展状状况固定资资产投投资总总额发发展状状况社会消消费品品零售售总额额发展展状况况工业总总产值值发展展状况况人口总总数变变化状状况城镇在在岗职职工平平均年年工资资情况况县域经经济的的华丽丽蝶变变随着宁宁乡经经济的的快速速发展展，城城市化化进程程的提提速，，新的的经济济增长长极必必将催催生；；新城城建设设、旧旧城改改造，，并驾驾齐驱驱，由由一元元经济济，向向2极甚至至多极极经济济的发发展转转型，，成为为宁乡乡经济济腾飞飞、城城市蝶蝶变的的必由由之路路。宁乡GDP发展状状况GDP发展状状况图图（亿亿元））由于经经开、、金洲洲工业业园区区的建建设发发展，，及众众多国国际级级品牌牌的进进驻，，带动动了宁宁乡经经济的的全面面发展展，近近年来来宁乡乡国民民经济济保持持了较较高的的增长长速度度，2002年以来来平均均每年年的经经济增增长幅幅度在在15%左右，，为宁宁乡经经济发发展提提供了了良好好的市市场环环境。。固定资资产投投资总总额发发展状状况固定资资产投投资总总额（（亿元元）近年来来宁乡乡政府府加不不断加加大了了对城城市建建设的的投资资力度度，固固定资资产投投资增增幅较较大，，城市市化建建设日日新月月异，，城市市化水水平不不断提提高，，城市市市政政设施施不断断完善善，为为宁乡乡各行行业提提供良良好的的发展展机遇遇。社会消消费品品零售售总额额发展展状况况社会消消费品品零售售总额额（亿亿元））宁乡社社会消消费品品零售售总额额保持持了较较快的的增长长势头头，2004年以来来保持持在12%—17%的较高高涨幅幅，说说明宁宁乡消消费市市场具具有较较大的的发展展潜力力，宁宁乡商商业市市场具具有一一定的的发展展前景景。工业总总产值值发展展状况况工业总总产值值发展展图（（亿元元）宁乡产产值过过亿元元企业业数量量近年来来，宁宁乡工工业发发展较较快，，特别别是07年起，，增幅幅达到到了25%以上，，为宁宁乡经经济的的快速速发展展作出出了重重大贡贡献，，目前前宁乡乡年产产值过过亿元元的企企业达达到近近90家，青青岛啤啤酒、、三一一重工工、加加加酱酱油、、华良良电器器、银银太纺纺织、、泰国国正大大、欧欧德宝宝汽车车城、、快乐乐购、、联合合利华华、圣圣德西西等这这些大大型企企业的的进驻驻，成成功推推动了了宁乡乡工业业的发发展，，对宁宁乡房房地产产的发发展起起到了了推波波助澜澜的作作用。。人口总总数变变化状状况近年来来宁乡乡人口口总数数（万万人））2006年前，，宁乡乡人口口的增增长速速度较较缓慢慢，一一直维维持在在130万人左右的的规模，2007年开始人口增增速开始上升升，说明随着着宁乡城市化化发展的加快快，工业化进进程的加快，，经济的发展展，宁乡对外外的吸附力将将越来越强，，未来人口将将会有较大幅幅度的增加，，对业的需求求也将越来越越大。目前玉玉潭镇常住人人口约为26万左右，每年年以5%的速度增长。。城镇在岗职工工平均年工资资情况近年来宁乡城城镇在岗职工工平均年工资资（元）作为全国百强强县，宁乡在在岗职工工资资以平均每年年18%左右的速度增增长。城镇居居民收入水平平较高，社会会品零售消费费及不动产投投资消费均比比较强劲，为为宁乡经济的的发展提供了了保障。宏观小结：宁乡经过近几几年的快速发发展，已经跻跻身全国百强强县行列。今今年更提出了了“五年五十十强，十年过过百亿”的口口号。作为长长沙的卫星城城，特别是金金洲大道的拉拉通和城市轻轻轨的规划，，让宁乡与长长沙的空间距距离大大缩短短，已转变成成为长沙的近近郊，金洲新新区产业地位位日益提升。。在宁乡被纳纳入大河西先先导区战略后后，宁乡县城城、宁乡经济济开发区和金金洲新区已成成为湘江以西西板块的重要要组团，一个个新宁乡正呼呼之欲出。得得力于政府的的助推，宁乡乡的房地产发发展也将登上上一个崭新的的平台。宁乡房地产发发展析宁乡房地产发发展历程宁乡房地产格格局分析中心城区商圈圈研究房地产发展趋趋势城市化进程与与房地产变革革目前宁乡经过过近几年发展展，城市化进进程已经初具具雏形，形成成了新老城区区的格局举翼翼齐飞的发展展格局。坚持持旧城改造和和新区开发并并举，实施“一洲两岸”、“北拓东扩南连连中改”工程，以建设设中等城市为为目标。房地地产发展也正正随着城市化化进程谋求发发展和变革。。宁乡住宅商业业发展历程混乱无序2000年城市发展相对对滞后，城市市的布局混乱乱导致房地产产的发展处于于无序状态。。2002年-2005年由八一路、人人民路、汽车车老站围合组组成大西门地地段由于交通通便利和城区区的快速发展展，商贸和消消费快速发展展，逐渐形成成商圈，消费费开始集中。。房地产在周周边开始发展展大西门商圈崛崛起2005年—2007年快速发展卖场效应商业升级沙河市场成为为宁乡最大的的商品零售批批发集散地；；各类专业市市场在老城区区成行城市；；龙头湾、金金林时代广场场、步行街的的开业和步步步高的进驻使使得宁乡房地地产市场开始始第一轮的升升级。2008年—2010？房地产的发展展使城市化进进程进一步提提速，开始出出现南城、老老城、沿江、、新城等商圈圈。多种业态态如雨后春笋笋般跟进并扎扎根发展。大大型集中商住住区和街区商商业应运而生生、国内房地地产巨头的进进驻，购物中中心的出现，，使宁乡开始始进入房地产产变革的时代代。城市化进程引领商业变革革1、宁乡商业基基本情况近年来，宁乡乡的房地产规规模和市场不不断扩大，消消费市场规模模也不断扩大大，业态涵盖盖写字楼，商商住楼，住宅宅，商业，厂厂房等。2、中间集中，，两头分散的的格局宁乡以大玺门门和步行街为为中心，商业业房地产格局局呈两头相对对分散的格局局。以八一路、花花明路、人民民南路、楚沩沩中路围合形形成的区域成成为宁乡目前前最繁华的区区域。历史较较久，是宁乡乡最成熟的传传统生活中心心。随着新政府北北迁、通程大大酒店入驻新新城区、金洲洲新区的崛起起带动以及众众多高端房地地产项目的开开发，未来新新城区居住氛氛围的浓郁，，新城区的商商业市场将迅迅速崛起，宁宁乡房地产市市场未来的竞竞争格局将形形成旧城区、、新城区双雄雄争霸的局面面。宁乡房房地产产商业业发展展格局局及业业态特特点宁乡城城区商商圈研研究商圈名称商业特点商业简介大西门传统综合型以大玺门、龙头湾、金林时代广场为代表的商业项目，占据宁乡老城区繁华地段，也是宁乡商业价值的制高点。代表了宁乡标志性的传统商业文化。新城区行政中心潜力型由二环路、一环路、花明路、宁乡大道围城形成的新商圈，具有成为商业中心的潜力，但目前业态结构不够丰富，居住人口不多，还处于理想阶段，成型还须时日。金满地和步行街集散型采取散铺零售、统一管理、分散经营的方式，前期销售上取得不错的效果，但目前经营上受购物环境和业态单一的影响略显得人气不足。河东专业型是宁乡起步较早，发展较慢的商业区域，以沙河市场为代表的专业市场为代表，形成了宁乡汽配、小商品为主的经营业态。老城区分散型其他老城区商业以楚沩中路、玉潭路、八一路、人民路的街铺为主，业态分散单又逐步相对集中，如一环西路的餐饮娱乐、人民路的服装等，主题不够鲜明，未形成规模和特色，影响力有限。商业发发展趋趋势分分析宁乡商商业最最繁荣荣的商商圈主要集集中于于以步步行街街为中中心，，是全全县零零售服服务网网点的的核心心区域域。购物为为主的的商圈圈宁乡购购物最最为集集中的的商圈圈，成成为宁宁乡人人日常常生活活消费费的核核心商商圈，，。商品同同质化化严重重，竞竞争激激烈品牌资资源的的相似似性造造成了了业态态同质质化严严重。。业态分分布比比例不不平衡衡，休休闲比比例缺缺乏商圈在在各业业态功功能上上的配配置较较为齐齐全但但各业业态分分布的的比例例并不不平衡衡，休休闲业业态由由于租租金问问题则则逐步步被挤挤出传传统的的商圈圈。内部交交通制制约因因素影影响商商圈辐辐射能能力商圈道道路交交通受受到原原来旧旧规划划的限限制，，现有有主要要商圈圈的停停车位位资源源也较较为有有限，，很多多有车车的消消费者者停车车较为为困难难，影影响了了商圈圈的进进一步步发展展。商业购购物环环境档档次较较低，，硬件件、软软件欠欠缺现有商商业的的建造造时间间较早早，在在硬件件条件件及装装修的的效果果上都都相对对落后后。旧城区区新城区区区域价价值快快速速发展展中的的新城城新政中中心北北迁，，宁乡乡新城城区人人口将将增至至近20万，新新城区区域将将成为为宁乡乡新的的政治治文化化中心心和居居住中中心。。由此此带来来的商商业发发展将将不可可估量量。交通网网络发发达达的交交通系系统宁乡大大道、、花明明路、、二环环路、、一环环路等等多条条主干干道，，与金金洲大大道、、高速速公路路交错错相连连，加加未来来城际际轻轨轨规划划。居住环环境楼楼盘盘扎堆堆硬硬件升升级效效应水晶郦郦城、、嘉诚诚花园园、玉玉龙国国际花花园、、优雅雅翠园园、百百宜华华府、、紫金金公馆馆、凝凝香华华都、、富豪豪山庄庄二期期、绿绿地中中央公公馆、、瑞景景春天天、山山水华华庭、、楚沩沩佳郡郡、水水木天天成等等几十十个地地产项项目扎扎堆北北城，，居住住氛围围日渐渐成熟熟。区域优势势相辅相相成城市发展展、交通通发达促促进人口口迁移；；居住小小区增多多带来区区域人流流量的增增大；区区域发展展带来巨巨大升值值空间PK观点市场给予予我们最最大的兴兴奋点：：宁乡的房房地产中中心将向向行政中中心转移移核心推动动力：行政中心心的迁移移；区域内大大量高档档次楼盘盘的开发发，使人人口快速速增长，，产生巨巨大的消消费需求求；对接经开开区、金金洲新区区和大河河西的独独特区位位优势，，将直接接削弱老老城区的的交通地地位；老城区是是宁乡金金融、商商业休闲闲娱乐等等一体化化的商贸贸中心，，但其受受到交通通、购物物环境、、硬件配配套等方方面受到到制约，，有大规规模、大大格局的的发展受受到挑战战。发展趋势势分析——由城市发发展趋势势看市场场机会点点目前规模模商业的的发展进进入快速速轨道，，未来随随着城市市化、工工业新区区的发展展进程，，巨大的的消费潜潜力有利利于吸引引更多外外来的商商家，未未来有空空间可以以整合更更多的商商家资源源；新城区商商业发展展望望商业发展展趋势分分析——新城区商商业发展展展望传统商业业面临重新新整合，，外资及及全国连连锁卖场陆续进入入区域市场；它它们对拥拥有巨大大消费潜潜力的新新区表现现出积极极扩张态态势；创意产业业、店中中店、连连锁专卖卖、潮流流百货等等各种新型型业态将随着城市市的不断断发展在在区域内蓬勃发展展，街区商业业体验类类可融合多种种业态的的商业模模式，未未来有望望成为宁宁乡商业业发展的的重要方方向。娱乐、餐餐饮、休休闲消费费潜力巨巨大，在在目前未未形成集集群效应应的情况况下，显显视出可可整合的的发挥空空间。宁乡消费费人群分分析消费者调调查和分分析任何地产产项目的的价值都都是通过过消费者者在其项项目内的的消费行行为实现现的，因因此，消消费者的的消费水水平、消消费习惯惯、消费费需求直直接影响响房地产产项目的的定位及及经营状状况人口构成家庭状况居民收入消费结构住宅户型商业户型人口构成周边半径1.5公里内区域域楼盘居住住人口数量量统计1富豪山庄9东鑫·城市花园17金凤花园25藏金楼2水晶郦城10世纪阳光18紫金公馆26梅兰景园3凝香华都11御景云天19中央公馆27紫金佳苑4新府名邸12瑞景春天20同兴花园28滨江·新外滩5山水华庭13楚沩佳郡21银海花园29东方明珠6玉龙国际花园14水木天成22金海花园30锦江·锦秀兰亭7嘉诚花园15湘核花园23新府·春城明珠31

福临门明郡8优雅翠园16现代嘉园24春城商业广场32富贵世家共计约27745户，按每户户3.5人计算，未未来周边楼楼盘居住人人口达97107人人口构成自建房住户户人口数量量从自建房所所处的区域域位置来看看，在项目目为圆心,1.5公里为半径径的区域范范围内，90%以上的自建建房分布于于一环路以以南和二环环路以北和和东沩广场场片区，且且趋向于集集中化、密密集化布局局，人口密密度较大。。据调查统统计，此区区域范围内内的自建房房住户约1.5万户，以每每户4人计算，共共计6万余人。综上所述，，在以项目目为圆心，，1.5公里为半径径的面积区区域中，未未来居住人人口数量可可达到约为为97107+60000=157107人。家庭状况基本以三口口以上的家家庭结构为为主家庭结构年龄结构年龄结构集集中在20—40岁之间，也也是消费能能力最强和和欲望最旺旺盛的群体体。收入水平周边的房价价购买力和和政府机关关等高端人人群聚集决决定了该区区域人群收收入水平比比其他地段段普遍较高高，集中在在2000-3000之间最多，，高收入决决定了高购购买力和消消费欲望以以及对消费费的需求。。消费结构55%30%15%消费人群分分析调研总总结新城区人口口增长快速速，且人口口素质和收收入水平将将有较大程程度的提升升，对消费费环境及住住宅、商业业配套的需需求也相应应提升。1.4主要竞争项项目分析商业项目住宅项目小结知己知彼从已经投入入运营和未未来即将上上市的主要要商业项目目，住宅项项目进行对对比和分析析，清晰认认识现状，，谋求本项项目在商业业、住宅定定位、业态态等方面的的发展思路路。商业项目大玺门总用地面积（㎡）87037总建筑面积（㎡）251257首层商铺面积（㎡）25839商业建筑面积（㎡）47894首层商铺面积商业建筑面积一期5928.16018504二期14676.10321422三期5435.0007966项目分三期期开发，其其中一期为为1、2号街区；二二期为1、2号街区往东东北方向到到锦江路为为界（3#至6#街区）；三三期以锦江江路往东北北方向的所所有部分（（7#和8#）。规划特点STREETMALL

街区复合商业主要业态购物休闲餐饮娱乐生活配套主要商家上岛咖啡红歌汇今典影院新一佳停车位：近1100个总用地面积（㎡）8669.6总建筑面积（㎡）35611.82首层商铺面积（㎡）约2000商业建筑面积（㎡）8121.41项目为“L”型裙楼商业业，共四层层。一层作作为独立铺铺面销售，，二三四层层为带租约约整售。目目前经营状状况良好，，但停车位位较少导致致的停车难难问题对其其有所影响响。规划特点

裙楼集中型商业主要业态快餐休闲西餐酒店主要商家汉子足浴米萝咖啡经济型酒店台北豆浆停车位：

地面停车不足20个绿地·紫金公馆一楼层高5.6米，二、三三、四楼层层高3.6米，标准柱柱网间距8米，一楼为为标准独立立临街商业业，面宽4米、进深19米。每个铺铺面都预留留有独立的的给排水，，商业部分分共设计有有四个标准准的消防楼楼梯、两台台三菱电梯梯直通地下下停车场。。水晶郦城三三期总用地面积（㎡）87037总建筑面积（㎡）130000临街商铺面积（㎡）6000商业建筑面积（㎡）50000主要业态分布一层商业街（生活配套精品餐饮等）二层超市三层百货四层影院娱乐等作为水晶郦郦城收官之之作，项目目定位于宁宁乡新的商商业中心。。将依托城城市化发展展之精髓，，以宁乡高高端消费为为基础，打打造出一个个近13万平米具有有极强辐射射能力的城城市综合体体。规划特点HOPSCA（豪布斯卡）集中型复合商业主要业态大型超市购物中心餐饮影院酒店等主要商家家乐福华润百货大地影院停车位：近800个财富广场总用地面积（㎡）8319总建筑面积（㎡）约39000商业建筑面积（㎡）约8000项目位于一一环西路和和楚沩中路路交汇处，，是老镇政政府所在地地，优越的的地理位置置决定了项项目商业部部分具备良良好的发展展潜力和辐辐射能力。。规划特点

底商类集中商业主要业态

餐饮娱乐停车位：

约300个大润发广场场总用地面积（㎡）约19980总建筑面积（㎡）约69930首层商铺面积（㎡）约20000商业建筑面积（㎡）约60000容积率约3.0由湖南新丰丰盛投资管管理有限公公司投资建建设的大润润发商业广广场，位于于玉潭路和和花明路交交汇处的紫紫荆广场，，占据老城城区繁华地地段，引入入大润发并并以购物广广场的模式式进行商业业开发。未未来将对宁宁乡城区商商业格局的的发展产生生较大的影影响，其与与水晶郦城城相对同质质的定位和和业态，将将加剧其之之间的直接接竞争。规划特点SHOPINGMALL

集中型商业主要业态

购广超市主要商家

大润发住宅项目项目名称正源尚峰尚水位置宁乡经济开发区长常高速公路和宁乡大道的交汇处建筑面积150万平方米户型320平米四房别墅售价均价3900元正源尚峰尚尚水项目名称嘉诚花园位置宁乡二环西路，新一中对面建筑面积20万平方米户型114平米三居售价均价3800元嘉诚花园项目名称水木清华位置宁乡玉潭新城二环南路与宁黄路交汇处建筑面积18万平方米户型89-139平米二、三、四居售价均价3300元水木清华项目名称福临门·名郡位置宁乡县玉潭镇三环路建筑面积31万平方米户型170平米四居售价均价78万元/套福临门·名郡项目名称中博·富贵世家位置宁乡县东二环路建筑面积22万平方米户型一期190-500平米四居别墅，二期109-130平米二、三居售价均价4000元中博·富贵世家项目名称中源·凝香华都位置宁乡二环路与花明北路、人民路交汇处建筑面积47万平方米户型85-180平米二、三、四居售价均价3800元中源·凝香华都项目名称绿地·中央花园位置宁乡西二环路县行政中心对面建筑面积40万平方米户型90—143平米二、三、四居售价均价4000元绿地·中央花园竞争项目调研研小结PART-4项目定位LifeStyleCenter：“LifeStyle休闲生活中心心”其特色即是以以高端住宅，，干道商业结结合小型广场场商业，结合合的方式布置置。本项目的商业业体量可控制制在150万㎡左右，是整个个宁乡未曾有