XX卡项目销售执行报告

——如何令“理想●伊萨卡”叫好又叫座？建立超越竞争的策划全攻略2004年6月5000600070008000……核心目标目标沟通我们的开发目标是什么？利润最大化提升企业品牌知名度迅速回笼资金销售持续增长世联地产对于理想●伊萨卡项目目标的理解叫座片区高价（进入中高档住宅圈）在2005年的地产市场中造就非凡的影响力叫好报告核心内容第一部分：杭州宏观市场分析第二部分：项目面临的问题第三部分：问题的解决方向第五部分：物业建议第四部分：客户的定位GDP增长率房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展杭州历年的GDP增长率始终保持在8%以上906.610361134.81225.31382.51382.515681781.813.00%13%11.20%10.20%12%12.20%13.20%15.00%0200400600800100012001400160018002000199619971998199920002001200220030.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%GDP（亿元）增长率2003年杭州市人均国内生产总值3950美元，房地产还处于快速发展阶段，但是已经开始向以质量为主过渡，其置业特征以改善需求为主，数量与质量并重。800-4000US$4000-8000US$8000-20000US$高速增长平稳增长衰退增长《世界发展银行》库兹涅茨《各国的经济增长》宏观分析年份19992000200120022003开发投资83.5亿100亿140.91亿196.37亿258.16亿增长率25.40%17.90%38.80%39.40%30.20%25.40%17.90%38.80%39.40%30.20%宏观分析杭州的房地产开发投资稳步增长宏观分析年份2000200120022003竣工面积400438.37529.41605.47销售面积276363.27414.55487.61销售面积/竣工面积0.690.830.780.810.690.830.780.81竣工面积和销售面积同比增加年份19992000200120022003恩格尔系数42.20%42.40%39%40.20%38.70%生活水平恩格尔系数（%）温饱型55～5950～55小康型45～5040～45富裕型40以下宏观分析

恩格尔系数是家庭开支中食品类支出占全部消费支出的比例，它是国际上衡量居民生活水平的一个量化标准，比例越低表明生活水平越高。杭州2003年恩格尔系数是38.7%，属于富裕型。年份19992000200120022003人均住房使用面积(M2)10.110.611.212.517.2增长率5.0%5.7%11.6%11.6%37.6%宏观分析目前杭州的人均GDP近4000美元，恩格尔系数是38.7%，按照国际惯例，在这一发展水平时的人均住房建筑面积应该在30平米左右，而目前杭州的这一数值是17.2平米，住宅需求量潜力很大。宏观分析析历年土地地出让量量(单位:亩)杭州各区区土地出出让情况况(单位:万平方米米)近几年杭杭州土地地供应量量加大，，并从传传统的市市中心向向郊区扩扩散宏观分析析杭州房屋屋均价已已赶超上上海，但但人均GDP却低于上上海。杭州人均均可支配配收入杭州房屋屋均价房价收入入比=（5477*30）/12898=12.7大于12倍的国际际公认警警惕线，，在全国国仅次于于北京、、深圳排排名第三三，目前前杭州房房价过高高。宏观分析析宏观分析析三大措施施稳定房房价首先，合合理加大大住宅用用地的供供应量；；其次，，加快"城中村““改造步步伐，加加快研究究第三批批撤村建建居方案案；第三三，加快快郊区住住宅建设设，整顿顿规范房房地产市市场。央行出台台121号文严控控金融市市场、国国务院颁颁发18号令规范范土地市市场二手房转转让恢复复征收20%的个人所所得税受该项政政策影响响，投资资客数量量明显减减少，市市场交易易量趋减减，观望望气氛浓浓重，造造成二手手房市场场有价无无市。宏观分析析杭州宏观观市场小小结：杭州房地地产业处处于高速速发展阶阶段房屋需求求潜力很很大土地放量量，开发发由传统统市区向向郊区扩扩展房价已处处高端，，存在风风险新政频频频出台，，宏观调调控渐显显威力杭州楼市市将趋于于理性，，但“高高品质、、品牌化化、规模模化、稀稀缺性””的楼盘盘仍将受受到消费费者的追追捧。报告核心心内容第一部分分：杭州州宏观市市场分析析第二部分分：项目面临临的问题题第三部分分：问题题的解决决方向第五部分分：物业业建议第四部分分：客户户的定位位本案省政府20公里浙江省最最大的大大学城，，规划进进驻15所高等院院校、如如杭州电电子工业业学院、、浙江工工程学院院、浙江江财经学学院、杭杭州商学学院等。。近15万师生。。杭州电子子工业学学院杭州商学学院本案浙江财经经学院杭州工程程学院杭州经济济技术开开发区是是国务院院1993年4月批准的的国家级级开发区区，有有来自美美、英、、德、法法、日等等20余个国家家和地区区的200余家外商商投资企企业落户户以摩托托罗拉、、西门子子、安万万特、松松下、三三菱、泰泰尔茂、、旭化成成、矢崎崎、可口口可乐、、LG等著名企企业为““龙头””，奠定定了开发发区电子子机械、、生物医医药、纺纺织化纤纤、轻工工食品和和高科技技化工五五大支柱柱产业基基础。项目定义义总用地面面积：213861.117平米总建筑面面积：388210平米容积率：：1.82住宅覆盖盖率：21.9%绿化率：：46.7%居住总户户数：2473户地库面积积：97200平米地下停车车位：2430位地面访客客位：350位TOWNHOUSE私家车位位：240位N12号大街街25号大街街14号大街街沿钱江塘本案案江大道项目四至至省政府下沙本案余杭杭区区西湖湖区区拱墅区江干干区区滨江区区萧山山区区下城区区上城区区临平萧山三墩闲林200020012002200319992004黄龙、城城西板块块9000元湖滨板块块30000元武林板块块10000元钱江新城城板块8000元萧山板块块5500元下沙板块块5000元临平板块块4500元三墩板块块5000元德胜板块块6000元钱江南岸岸板块7000元住宅价格格分布认识问题题三级区域域下沙、临临平、萧萧山、三三墩、钱钱江南岸岸、德胜胜板块二级区域域黄龙城西西、武林林、钱江江新城板板块一级区域域湖滨板块块如何突破破8000元，冲入入第二级级？如何打破破第三级级价格惯惯性？分析问题题片区的认认知下沙房地地产市场场的认知知传统观念念的认知知片区的认认知杭州规划划主城临平城（临平、、星桥、、运河镇镇）江南城（滨江、、萧山、、临江））本案下沙城（下沙、、九堡、、乔司））认识主城城板块名称价格特点购房客户武林、庆春10000元起杭州市中心城区、文化商务中心、是体现杭州现代城市风貌的重要区域，土地资源短缺。企业高管、私企老板黄龙、城西9000元左右区域内政府机关、文教事业单位众多是本区的一大特点，基础配套完备，被认为杭州最成熟的居住区。高级公务员、教师、IT精英、外企白领、私企老板钱江新城10000元左右杭州未来的中央商务区，未来市政府、杭州大剧院以及第七届“中国艺术节”的举办地，高级公务员、外企高管、金融、投资企业精英、私企老板。二级区域域是杭州州传统的的城市中中心或未未来的城城市中心心，交通通发达，，基础配配套设施施完备，，市内外外客户认认知度高高。目前前下沙与与之相比比各方面面差距较较大。副城名称价格特点购房客户江南城5000-7000元私营、民营企业较多，物流业发达，老城区生活配套设施较完备。本区域客户为主，主城客户少，随着钱江南岸的开发，主城客户有增多趋势。临平城4500-5000元加工制造业为主的综合性工业城，城中心生活配套较成熟。本区域客户为主，主城客户少下沙城5000元拥有摩托罗拉、三菱、东芝等全球500强企业的国家级经济技术开发区和拥有14所大专院校的高教园区教师、开发区企业员工和少量的市区客户认识副城城下沙城有有更强的的开放性性、国际际性、文文化性下沙房地地产市场场的认知知名称建筑面积（万平米）主打户型面积（平米）客户香榭里花园7130~15080%是大学教师其余是开发区员工文苑风情1060左右120以上教师、开发区员工为主，市区很少，30~40%投资，文汇苑7130左右大学教师、开发区员工和周边居民。四季风景（二期）5.350-60大学教师、开发区员工和投资客金沙国际寓所--24~61--下沙楼盘盘比较房型单一一，主要要是60平米的单单身公寓寓和130平米左右右的三房房购房客户户单一，，主要集集中于教教师和开开发区的的员工，，市区客客户少。。传统观念念的认知知眼中的下下沙外地人只只认识杭杭州不知知道下沙沙。杭州人有有着传统统的市中中心认知知习惯，，视下沙沙为工业业开发区区。下沙居民民中流动动人口比比例大，，人员组组成复杂杂，对社社会治安安造成影影响。杭州房地地产开发发是“西西热东冷冷、西熟熟东生””，下沙沙不是传传统的房房地产开开发热区区。报告核心心内容第一部分分：杭州州宏观市市场分析析第二部分分：项目面临临的问题题第三部分分：问题题的解决决方向第五部分分：物业业建议第四部分分：客户户的定位位●下沙区域域的再定定义●不同的钱钱江堤岸岸●下沙的吸吸引力●重新认识识下沙区域价值值的提升升区域定义义下沙——杭州首席席副城国际化、、DIS、旅游……客户是国国际化的的区域意象象是国际际化的开发区是是连接国国际的高教园是是面向国国际的国际化诠诠释形象墙式式导示商业街广广告位导导示关联性导导示道路/停车导示示DIS导示旅游●下沙区域域的再定定义●不同的钱钱江堤岸岸●下沙的吸吸引力●重新认识识下沙区域价值值的提升升不同的钱钱江堤岸岸杭州的情情人路下沙的玫玫瑰湾观潮亭钱江观景景台不同的钱钱江堤岸岸富有个性性化、艺艺术化的的江堤围围栏富有诗意意和情趣趣的“休休闲岛””●下沙区域域的再定定义●不同的钱钱江堤岸岸●下沙的吸吸引力●重新认识识下沙区域价值值的提升升下沙的吸吸引力杭州最有有魅力的的会所杭州最好好的“国国际风味味”餐厅厅杭州地道道的风味味小吃杭州唯一一的洋货货市场●下沙区域域的再定定义●不同的钱钱江堤岸岸●下沙的吸吸引力●重新认识识下沙区域价值值的提升升认识下沙沙驴友钱江江漂流自驾游下下沙来下沙看游泳泳、跳水比赛赛钓鱼大赛报告核心内容容第一部分：杭杭州宏观市场场分析第二部分：项目面临的问问题第三部分：问问题的解决方方向第五部分：物物业建议第四部分：客客户的定位精神物质价格型（25~30岁中低家庭、、大专、普通职职员）情感型功能型投资型身份型享受型（30~45岁，高收入，，高管）平衡型（26~35岁，管理人士）价格功能享受身份情感投资消费者购房动动机六大要素：伊萨卡的客户户范围中高档楼盘中档楼盘中档楼盘低档楼盘情感型伊萨卡，传播播的是一种异异域的生活方方式和文化。。功能型伊萨卡，带给给下沙客户的的是舒适的生生活。投资型伊萨卡，体现现的是高性价价比。享受型身份型伊萨卡，是由由理想置业、、柏涛、贝尔尔高林联合打打造的低密度度精品住宅，，是下沙最高高档的楼盘。。类型描述客户类型来源描述特征（由高到低）核心客户下沙高教园区的教职工及开发区内的企业员工。消除上下班路途劳累，便于工作与生活功能型身份型主力客户杭州市区的购房客户，如企业的中高级人员、公务员，个体经营者、金融人员、IT精英，律师、医生及部分拆迁户等。对下沙、伊萨卡未来的向往，楼盘环境与品质的认可身份型情感型投资型偶得客户本省及周遍省份对杭州、对下沙、对钱江的认可投资型情感型享受型小高层和部分分高层物业客客户客户类型来源描述特征（由高到低）核心客户下沙及江干区的高收入者享受环境与生活享受型身份型功能型主力客户市区及外地的中高收入者，如企事业单位的中高级人员、中高级公务员，私企老板、外企白领、金融及IT领域的中高级人员、律师、医生等。对楼盘性价比的认可享受型身份型情感型偶得客户本省及周遍省份高收入者对杭州、对下沙、对钱江的认可享受型投资型情感型高层和TOWNHOUSE物业客户客户研究两房主力客户户特征：年龄：30岁左右/其它写真：最具弹性的一一些人群来源：下沙及及杭州市区收入：家庭收收入5万-10万/30万以上出处：起步状状态的城市精精英/投资客状态：成家立立业/改善居住环境境消费：富有技技巧性的超前前类型：功能型型、情感型、、投资型认知：交通、总价、品质、环境（（从高到低排排序）客户研究三房主力客户户特征：年龄：主要分分布于30岁-45岁。写真：优越感+压力来源：下沙及杭州市市区收入：家庭收入10万-20万出处：家庭背背景好/行业好/事业较成功人人士状态：有稳定定的收入，有有受人尊敬的的职位或地位位。消费：有一定定积蓄，能够够满足个人对对生活的欲望望。类型：身份型型、功能型、、情感型认知：总价、品质、交通、环境（从高到到低排序）客户研究四房及TOWNHOUSE主力客户特征征：年龄：主要在在40岁左右写真：成就感+责任来源：杭州市市区及部分下下沙客户收入：家庭收收入20万以上出处：企事业业单位高管、、高级公务员员、私企老老板状态：有稳定定的高收入来来源。消费：追求品品位。类型：享受型型、身份型、、情感型认知：品质、环境、、交通、总价、、（从高到低排序序）营销建议小高层和部分分小面积的高高层物业营销销方向是体现现：功能、情感、、身份……大面积的小高高层、高层和和TOWNHOUSE物业营销方向向是体现：享受、身份、、情感……报告核心内容容第一部分：杭杭州宏观市场场分析第二部分：项目面临的问问题第三部分：问问题的解决方方向第五部分：物物业建议第四部分：客客户的定位问题TOWNHOUSE单套面积范围围是多少？9000元/平米,如何实现畅销销？富阳银湖板块块单价：5000-6000元小和山板块单价：7000-8000元闲林、五常板板块单价：5500-8000元本案TOWNHOUSE楼盘分布图公寓与TOWNHOUSE比较(抽样）从表中可以推推出TOWNHOUSE与公寓的差价价大致在1000-2000元，当伊萨卡卡公寓价格7000-8000元时，TOWNHOUSE价格应在9000元。TOWNHOUSE名称价格（元/平米）公寓名称价格（元/平米）碧水铭苑6500爵士风情4000清水湾6000闲林山水4500江南春城6000江南春城4500怡景花城7000--金都雅苑6000--闲林五常板块块TOWNHOUSE与公寓单价比比较表名称面积范围主力房面积（平）价格（元）总价（万元）套数置业目的销售目标客户西溪风情190-260225、2556500150-200350第一居所80%1、2期分别在2个月内售完教师、医生、IT精英、高级公务员、私企老板九月森林221-298237、2767000150-220100第二居所80%95%高级公务员、私企老板、教师怡景花城210-2502207000150100第二居所60%1周售完私企老板、高级公务员、金融系统员工、教师碧水铭苑190-220190-2207000120-160300第一居所60%1期2个月售完2期内部售完高级公务员、私企老板、教师水木清华210-230平均6800140-170200第一居所70%95%私企老板、教师公务员亲亲家园200-230210-2208500160-200-第一居所70%停售私企老板、教师、金融、IT精英、公务员高档TOWNHOUSE对比表总价在200万-220万间私企老板、高高级公务员、、教授、金融融、IT精英、企业高高级管理人员员等定位TOWNHOUSE总价：240万杭州TOWNHOUSE的领跑者TOWNHOUSE单价：9000元/平米TOWNHOUSE面积：270平米TOWNHOUSE分类资源型地段型文化型1234（山地、水地地、林木）250-270平米（近郊，便捷捷，社区成熟熟）190-200平米；230-240平米（教育、历史史等文化）230平米左右物质型（无特别卖点点，价格低））180-280平米例：九月森林林、浪漫河山山例：亲亲家园园例：水木清华华例：星星港湾湾策略资源地段文化++理想●伊萨卡190-200平米；230平米左右；270平米左右预计单价面积（平米）总价（万元）套数首期（万元）七成三十年月供（元）90002702434072.991732302076062.17814190-2001716051.36455TOWNHOUSE户型配比及概概算成熟市场TOWNHOUSE产品发展过程程时间户型宽、进深比（抽样）特点第一代长形8：14结构紧凑、私密性较好，但通风采光效果差。第二代天井10：13采光、通风好立体感强，但过道狭长，房间性与房间之间的便捷性不好。我们的产品宽形9：10通风、采光性能好，有很大的公共空间；同时又兼顾一定的私密性。户型初探TOWNHOUSE以方型为主，，享有私家花园园。户户享有大面面积南向超宽宽露台。私密宽敞的主主人空间，多功能设置。建议：户型均具良好好的可延续性性，留有自行行改造、组合合空间的余地地。层数最多三层层，采用独门门独户的形式式。户型建议半下沉式储藏藏室，具有车车库、家庭储储藏室、工人人房等多种功功能，宽大实实用。首层客厅7米以上超大面面宽，跳高4米以上，日照照性、景观性性极好，处处处体现优雅与与气派。（半地下车库库）（一层）卧室、书房享享用自然阳光光，南向大露露台，让室外外自然风景装装点风雅气质质。卧室空间宽大大，卫生间、、书房、更衣衣室配备齐全全，彰显尊贵贵身份。户型建议（二层）（三层）中高档公寓分分布本案名称电梯配置一房（平米）二房（平米）三房二厅一卫（平米）三房二厅二卫（平米）四房二厅二卫（平米）现代名苑1梯2户--120130-140153-176--8%72%20%现代领地1梯2户6588-93102-124125-134137-14613%26%26%23%13%蓝色霞湾1梯2户60-7099115-123131-136-7.7%9.3%16.4%57.6%-棕榈湾1梯2户-82108126-145--25%28%47%-云顶花园1梯2户90-110115122-130-41%16%43%-祥和人家1梯2户-93-107104-112114-130--27%40%33%-华海园城市住宅1梯2户6080-100105-125130-140140--1604%15%37%36%8%楼盘列表中、高档楼盘盘户型结构比比较表中高档楼盘房房型套数比三房是目前杭杭州住宅市场场的主力户型型一房市场概况况目前杭州中、、高档楼盘的的一房一厅一一卫型面积主主要集中在60平米左右。二房面积主要要集中在90平米左右二房面积分布布三房面积主要要集中在120-140平米三房面积分布布图目前市场上3房2厅1卫型住宅集中中分布在110平米左右，3房2厅2卫型住宅集中中分布在130平米左右。三房分类图（套）四房面积分布布图（套）杭州中高档搂搂盘的四房面面积范围在135-180平米之间，主主要集中在140-150平米和170平米左右的两两个区间段。。沿江楼盘研究究名称一房（平米）二房（平米）三房二厅一卫（平米）三房二厅二卫（平米）四房二厅三卫/二卫（平米）五房二厅三卫（平米）春江花月（二期）70115130150-17020018520022912.5%4.2%4.2%45.8%8.3%12.5%8.3%4.2%春江花月（三期）65103-124131160-170185185200--6%18.2%3%57.8%6%3%6%--钱江时代65109-119-131147206--15%28%-22%20%15%--江景楼盘以三三房二厅二卫卫（150-170平米）为主力力户型，四房房、五房所占占比例相应增增大，但170平米以上的大大房型与60多平米的小户户型销售缓慢慢。在房型相同的的情况下，江江景房比无江江景房面积大大10-20平米。方向解释目的条件1条件2条件3结果及注意事项1）主流市场寻找市场中主力需求、消化最快的户型。走量市场变化不大竞争不太激烈一般大盘必须面向主流市场或微调市场规划、位置等有竞争力直面竞争，靠产品实力说话走势平稳户型本身不易发力2）主流市场微调略走大或略走小5-10个平方。走量，并一定程度回避竞争适应市场趋势变小：面向更广的客户群，降总价变大：抓住相对高端的客户，提升单价市场在变化竞争较激烈潜在消费者支持靠产品实力说话3）补缺市场抓与目前客户群体或购房目的完全不同需求。抓机会，回避竞争快速回笼资金可能实现高价小量市场市场缺乏一类产品能够发现新的客户群；目前没有此类供给的原因不是需求不足，这种方向本地有足够的客户群很快消化定价标准不清晰后期市场迅速跟风4）组合方案分区，每区由完全不的市场需求方案组合组合以达到不同时期的不同目的必须有主次必须考虑多样性给售增加的难度不同的户型配配比方案，相相应的条件及及结果归类采取主流市场场微调战略户型微调措施主流面积主流套数比面积平米套数比套数客户首付万元月供元经济2房回避一房竞争，提高住宅功能多样性，降低总价9016.5%70-8010%90年轻人（教师、开发区员工）、投资客122588舒适2房按照主流市场配置90-10020%160年轻的小家庭，在事业的起步阶段143128经济3房（1卫）减小面积，降低3房总价，实现小面积多功能11015%90-10020%160在经济有限的情况下，尽量追求住宅的经济性和功能多样性163450亲情3房（2卫）回避区域内3房主力户型面积竞争，适当减少单套面积13049.5%110-12015%120有稳定收入来源的工薪阶层，追求实惠183882舒适3房（2卫）按照主流市场配，但降低供应总量13030%260经济来源广泛，有一份令人羡慕的职业或地位19.542064房适当减小4房面积，降低购买4房的客户门槛140-15017014.7%140-1505%70事业取得成功，追求生活的舒适与品位22.54853户型定位（小小高层）房型分布经济2房（70-80）舒适2房（90-100）经济3房（90-100）亲情3房（110-120）舒适3房（130）4房（140-150）户型微调措施主流面积主流套数比面积套数比套数客户首付万元月供元2房适当增加2房面积，提升景观房档次9016.5%100-11018%265年轻的小家庭，在事业的起步阶段143128亲情3房（2卫）普通3房的面积，但提供江景，增强竞争力13049.5%120-13010%150收入稳定，改善自己的生活环境19.54206舒适3房（2卫）适当降低主流景观房的单套面积，降低总价160景观房140-15050%725经济来源广泛，有一份令人羡慕的职业或地位22.54853富贵3房3卫/工人房适当增加主流景观房的单套面积，满足高端客户的需要160-17010%150有事业成就感压力大，需要空间释放。27.258664房3卫/工人房增加普通4房的单套面积，提升档次15017010%景观房170-18010%150同上28.862115房3卫/工人房降低套数比，满足个别高端客户的需求200起景观房-2002%30富人阶层，房、车在身份和品位上的象征意义大过实用价值326902户型定位（高高层）2房2房（100-110）亲情3房（120-130）舒适3房（140-150）富贵3房、4房、5房（160平米以上）房型分布项目名称户型面积客厅开间主卧开间最小卧开间每单元户数南向开间进深比临江花园三房两厅两卫129.72M24.23.63.21梯2户1:1.22二房两厅一卫104.08M24.23.63.61梯2户1:1.54吴越山庄三房两厅两卫——4.53.93.41梯2户1:0.89春江花月三房两厅两卫160M24.53.93.31梯2户1:1.35161M24.53.93.31梯3户1:1.11四房二厅一卫203M24.84.53.62梯2户-之江公寓三房两厅两卫162-170

4.83.93.31梯2户1:1本项目B1四房二厅三卫187.355.14.62.81梯3户1:0.7B3三房二厅两卫117.754.24.03.751梯3户1：0..627J1B1四房二厅三卫145.344.73.931梯3户1：0.672J2B1四房二厅三卫158.454.73.931梯3户1：0.672J3三房二厅两卫102.894.23.2约2.51梯3户1：0.53A10三房二厅两卫121.454.53.62.81梯2户1：1.55户型功能数据据分析客户感知的几几个因素总体：实用，，功能布局、、面积分配合合理主要关注点：：客厅、主卧卧、卫生间、、次要关注点：：厨房、餐厅厅、阳台/露台、入户门门厅、次卧户型局部创新新：观景大阳阳台、家庭厅厅（复式）等等其他细节：南南北通透性、、私密性、功功能分区、全全明设计客户重点感知知因素客户感知分析析小高层房型初初步感知L型餐厅不利于于利用客厅采光面狭狭小公私分区不合合理，南北不不通透玄关太通透，，入户既看到到整个室内观景电梯视野野窄客厅厨房的共共同精神仅为为6.6米，且电视机机柜位置不合合理单位房型面积（m2）Ba/Bb4房2厅2卫160.415此阳台视野不不开阔高层房型初步步感知单位房型面积（m2）J14房2厅2卫158.95J24房2厅2卫172.63J33房2厅2卫102.40卫生间们紧邻邻厨房门，且且四门交汇卫生间占用东东南向资源；；主人房两侧侧均为大阳台台，私密性差差衣帽间与书房房功能交错，，且开门见门门该房间采光紧紧靠一天井，，效果差餐厅采光差无玄关整体动静分区区不合理，南南北不通透餐厅采光差高层房型初步步感知单位房型面积（m2）B14房2厅3卫187.35B24房2厅2卫146.88B33房2厅2卫117.75客厅、主人房房朝向差入户通道狭长长公卫太靠里南向无大阳台台厕所狭长（1.8m）公私分区不合合理暗餐厅客厅、主人房房朝向与邻近楼宇对对视创新建议做杭州最好的的江景房宽型住宅“全程式”观观景生活空中庭院/观景大露台豪华主人房卫卫生间房型建议四房两厅两卫卫，建筑面积积162.92平米高空的入户户花园餐厅、起居居室、卧室室朝南观景景长条型观景景露台宽型住宅、、观景大露露台、入户户花房、飘飘窗排屋房型认认知3方3厅3卫/面积：192.4平方米建议户型创创新点：内内庭院、坡坡屋顶（小小阁楼送面面积）、开开天窗入口处厨房房油烟有影影响餐厅采光差差卫生间离客客厅远卧室面宽小小（2.9M）楼梯窄卧室进深窄窄（3.9米）会所探讨提升下沙形形象，改变变客户观念念引人注目的的下沙丰富多彩的的伊萨卡美伦美幻的的设施与活活动令人遐想的的“英雄诗诗意故乡””会所配置物业配套春江花月桃花园浪漫河山金都雅苑颐景山庄富春山居格林花园成本生活类便利店√√√√√√√中餐厅/酒吧/咖啡厅/茶室

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