XXXX年月无锡市城铁新城“恒生科技园”项目投标提案书

无锡市城铁新城“恒生科技园”项目投标提案书2011年6月瑾呈：无锡恒生科技园有限公司壹•家•机•构【企业融投资机构•资本运作平台】ILRS瑞思营销1办公市场分析报告目录2区域市场分析6项目市场定位5项目客户定位4项目竞品研究7招商推广策略和营销活动8项目平面创意3项目宗地分析市场分析篇项目定位篇营销推广篇一、办公市场分析商办类物业市场表现——四大一线城市甲级写字楼租金出现普涨，北京、广州、深圳分别上涨6.33%、2.95%、2.69%。华远地产总裁任志强表示：“以做商业地产为主业的SOHO中国的销售为例，它去年的销售目标是120亿元，但前10个月就完成了这个任务，是政府的政策帮了潘石屹的大忙。”

在商品住宅市场遭遇严厉调控之下，万科、绿地和保利等房地产企业纷纷转战商业地产，涉及资本超过千亿元。仲量联行的一份报告显示，去年北京、上海和香港三地的商业地产资本价值增长7%至12%。严厉的调控政策打压商品住宅市场，聪明的投资客们开始热衷于商办类项目，商办项目前景可期整体市场研究|政策面贷款买二套房，首付不低于6成办理第二次公积金贷款首付不低于5成本地人禁买第三套，外地人禁买第二套楼盘备案价3个月内不得提高核心细则：1、对已拥有２套及以上住房的本市户籍居民家庭，暂停在本市市区内向其售房；2、拥有１套及以上住房的非本市户籍居民家庭，暂停在本市市区内向其售房；3、无法提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市市区内向其售房。全市办公市场研究|历年供求分析图：2006-2010年无锡办公成交量价走势历年来看，近两年无锡办公市场的需求量有明显的增加，06年至08年办公市场处于严重的供过于求，于是一部分办公性质的用地被做成公寓入市，导致09年供应大幅度下降。2010年，受到住宅调控的影响，办公市场迎来已现良机，供应成交量双双上扬，但实际需求量仍低于实际供应量。无锡办公市场历年供过于求，需求量同比有所增加图：2010年无锡办公供求关系月度走势2010年无锡办公市场整体供求比为1:0.85，同比2009年的1:1.80大幅度回落，主要是因为2010年的供应量有较大幅度的增加；2010年全年办公市场有4个单月无新增供应办公房源，其它有供应的月份中，除了7月份的供应量在10万平米左右，其它月份的供应量均在5万平米以下，整体供应水平仍处于低位。全市办公市场研究|2010年供求及均价分析全年供求比波动较大，供应不稳定图：2010年无锡办公市场成交均价月度走势成交均价走势相对平稳，年底强势回升整体来看，2010全年相当长的一段时间内办公市场的成交均价较为稳定，在年初3个月中和年末3个月中分别出现一次“V”型走势；2月份成交均价的低谷主要是受到东方国际轻纺城的830元/平米办公房源大量成交影响，11月份的价格低谷主要是受到宝龙湖畔花城、汇坚国际五金机电城等5000元价格水平的项目成交比重加大的影响。12月份的成交均价受到包括时代国际、万达广场、佳城国际大厦等万元成交水平以上的项目成交占比的提高而阶段性触底反弹。市中心板块太湖广场板块蠡园开发区板块新区长江路板块现有办公市场格局|总体概况未来上市写字楼项目：1

、苏宁广场2、恒隆广场3、崇安寺二期4、保利达广场

市中心板块市中心板块属于无锡商业、商务、金融、文化中心，写字楼最为集中，租金/售价较高。重点发展以旅游、商贸、金融、会展、信息咨询为主的第三产业，以及房地产、建筑、电子、纺织等产业。写字楼主要分布在人民中路、解放西路和解放东路围成的三角区域。大多数写字楼建成时间较早，写字楼品质普遍不高；但新建成项目品质提升幅度较大，如摩天360、财富大厦项目；未来供应项目将以高品质综合性项目为主。目前主要写字楼项目：1

、佳福大厦2、摩天3603、华光大厦4、财富大厦5、东方广场6、天幕大厦

7、百脑汇科技大厦8、恒通国际大厦9、天安大厦10、华宇大厦11、红豆国际广场12、东方时代13、泰翔大厦14、长庆大厦15、时代中心大厦16、国邮大厦17、金鼎大厦12345611127815131410916171423现有办公市场格局蠡园板块重点发展工业设计、电子信息、精密制造等产业；近年来，政府大力扶持工业设计和集成电路等产业的发展，加快了高新科技产业孵化基地的建设。主要依托工业设计园，写字楼市场与区域产业密切关联，房地产及相关行业、设计类、制造类以及商贸类企业为主流，租金/售价水平一般。写字楼主要分布在太湖大道沿线以北。新竣工项目以及在建项目，相比无锡写字楼整体水平，设计标准普遍提升，如华仁逸景大厦、工业设计大厦、润华国际大厦等。未来上市写字楼项目：1

、城开项目

2、彩登电子厂项目3、创意大厦4、生产研发综合楼5、蠡湖科技研发楼

目前主要写字楼项目：1

、华邸国际大厦2、时代杰都3、润华国际大厦4、太湖明珠发展大厦5、联创CBD

6、绿苑大厦7、佳城国际中心8、中国工业设计大厦9、工业设计园一期10、华仁·逸景国际11、创意园一期123547810911125634现有办公市场格局新区长江路板块重点发展电子信息产业、IC产业、光伏产业、汽车零部件产业、生物医药等为主导的高新技术产业，纺织、化工、机械等产业以及物流等生产服务产业。新区写字楼品质不高，数量较少，写字楼发展与区域高新产业的发展密切相关，创业型企业众多，租金/售价相对较低。分布：新区现有写字楼数量较少，主要分布在长江路沿线。品质：除了百仕达大厦品质相对较高外，其它写字楼品质都很低。31645271未来上市写字楼项目：1

、长江1号目前主要写字楼项目：1、金源国际大厦2、百仕达大厦3、创源大厦4、东方银座5、科技创业园6、软件园7、长江金岸现有办公市场格局太湖广广场板板块太湖广广场定定位为为无锡锡“城城市客客厅””，规规划将将发展展成为为以现现代服服务业业为主主的城城市新新CBD。太湖广广场板板块是是未来来的城城市新新中心心，现现有写写字楼楼数量量很少少，但但是无无锡未未来高高品质质写字字楼重重要集集中供供应区区域。。分布：：写字字楼主主要分分布在在太湖湖广场场周边边。品质：：现有有写字字楼数数量很很少；；未来来供应应量大大，包包括世世贸中中心、、茂业业城以以及九九龙仓仓项目目。312145423未来上上市写写字楼楼项目目：1、世贸贸中心心2、君来来广场场3、燕莎莎商务务中心心4、茂业业城5、九龙龙仓项项目目前主主要写写字楼楼项目目：1、太湖湖明珠珠数码码大厦厦、、2、天诚大大厦3、新天天地广广场4、时代代国际际现有办办公市市场格格局主要主主流在在售项项目面面积对对比套数单位：：平方方米户型特特征：：在目前前写字字楼市市场小小面积积物业业明显显销售售较好好；100平米成成为主主要的的分界界岭大面积积物业业成交交分布布相对对分散散，逐逐渐呈呈现可可分割割或者者可合合并打打通的的特征征，户户型分分布更更加灵灵活300平方米米以上上的大大面积积多为为整层层供应应，300-500平方米米面积积供应应量相相对较较少注：本本表为为散点点图，，表现现2008年1月1日以来来上述述项目目所成成交物物业的的面积积分布布情况况现有办办公市市场格格局主要主主流在在售项项目总总价对对比总价分分布特特征：：90%的成交交物业业成交交总价价均在在100万以下下，60——80万成为为最密密集的的总价价段200万以上上总价价段物物业成成交相相对较较少大面积积物业业分割割出售售，也也在一一定程程度上上使得得单套套物业业成交交总价价有一一定的的下浮浮，小小面积积物业业组合合更加加方便便，后后期有有利于于出租租，逐逐渐成成为目目前投投资市市场的的主流流套数单位：：元注：本本表为为散点点图，，表现现2008年1月1日以来来上述述项目目所成成交物物业的的总价价分布布情况况现有办公市市场格局项目名称目前状态区域总建面地址销售报价租金（元/平米/天）物业费（元/平米/月）租赁主要客群红豆国际广场销售、租赁崇安27263崇安区胜利门广场200002.5-318贸易、咨询、装饰、房地产东方广场租赁崇安43000中山路343号-2.27.5房地产、物流哥伦布广场销售崇安19197.74广南路广益路路口100002.1-2.68-摩天360租赁崇安73798.4人民中路123号-A:2-2.54.5贸易、咨询、装饰、房地产B：1.5-24.2金源大厦销售、租赁新区41177旺庄路与湘江路交界98001.55.2电子信息、工程机械创源大厦租赁新区25000长江路和黄山路交界-1.55.2电子信息、工程机械时代国际销售南长50563太湖广场图书馆旁130001.5-1.9A：5，BC：3-华仁逸景大厦租赁滨湖33000滨湖区蠡园开发区-1.8-2.24工程机械、房地产润华国际大厦销售、租赁滨湖159478太湖大道青祁路路口140001.5-1.94.8房地产、信息技术华邸国际大厦租赁滨湖43810 梁青路孙蒋路路口-1.84.2工程机械、贸易目前主流办办公项目售售价、租金金及出租率率情况概览览现有办公市市场格局客群特征分分析9.1%租金：1.9-2.1元·天/平入驻率：85%68.1%租金：1.3-2.6元·天/平入驻率：93%目前各写字字楼集中区区版块租金金及出租率率情况这里重点研研究的为目目前可租项项目租金数据统统计主要来来源于现场场走访以及及通过主流流房地产网网站以及中中介咨询平平均统计太湖广场板板块目前可可租办公楼楼项目较少少，且品质质相对较低低，因此无无法反映出出太湖广场场板块未来来的一个租租赁价格走走势情况由于无锡写写字楼市场场整体起步步较晚，因因此各个板板块的写字字楼品质普普遍偏低，，故目前的的租金价格格相对较低低24.5%租金：1.3-2.1元·天/平入驻率：84%14.3%租金：1.3-1.9元·天/平入驻率：90%市中心板块太湖广场板块蠡园板块新区板块现有办公市市场格局无锡写字楼楼主要集中中在市中心心板块，例例如东方广广场、华光光大厦，摩摩天360，新交房项项目所占比比例较低入驻客户以以专业服务务类、房地地产及相关关行业以及及物流商贸贸类企业为为主与无锡的产产业发展方方向相符，，写字楼入入驻客户主主要以工业业设计、机机械制造、、房地产及及相关行业业的企业为为主与上述产业业相配套的的服务类企企业以及物物流商贸类类企业也有有一定规模模无锡写字楼楼入驻客户户以无锡本本地企业为为主，占到到了75%其次为来自自长三角其其它城市的的企业，所所占比例约约为17%客户来源主主要以无锡锡本地企业业为主，来来自长三角角其它城市市的企业也也相对较多多外资客户中中主要是日日韩和欧美美企业目前无锡写写字楼客户户主要行业业特征：目前无锡写写字楼客户户主要来源源地特征：：办公项目潜潜在客户研研究项目名称交通商务配套面积产业支撑景观区域发展人口密集度目标客群分布历史接受建设服务类企业专业服务类企业商务贸易类金融保险类客户工业设计类企业精密机械类企业电子信息类企业美容保健类咨询投资类物流运输类各行业办公公楼客户需需求偏好分分析：图例表示：要求较高要求一般要求较低办公项目潜潜在客户研研究目前无锡高高品质写字字楼办公面面积分布从平均办公公面积看，，金融类企企业最大，，其次为房房地产及相相关行业、、专业服务务类企业从办公面积积分布来看看，200平方米以下下的企业数数量占到了了70%办公项目潜潜在客户研研究办公项目潜潜在客户研研究|客群特征分分析以长期投资资为目的，，看中物业业保值增值值的投资客客户成为市市场的购买买主力多数外来企企业受限于于较高的售售价，主要要还是以租租赁为主对产品标准准以及配套套设计等条条件愈发重重视，新的的办公理念念已经逐渐渐形成小户型写字字楼以其相相对低廉的的“进场费费”与稳定定的投资回回报受到了了投资者的的青睐无锡办公楼楼购买目的的目前无锡写写字楼销售售市场中，，以自用为为目的的购购买占较大大的比例客户来源以以无锡本地地为主其次是外部部产业转移移带来的相相关办事处处或分部等等相关客群群办公市场自自用客户来来源更为纯粹的的商务功能能与办公空空间组合更为丰富的的商务配置置服务与办办公物业管管理设定更为方便快快捷的智能能化体系与与真正意义义上的5A概念应用合理的企业业形象对外外昭示功能能强化办公整整体OA功能简化智能化化操作，完完善5A体系与独有有特性楼层外部展展示，包括括企业标示示，发光，，宣传档等等扩充包括商商务会议、、洽淡、印印务、订票票等一系列列配服务功功能优化办公物物业特色体体系，突出出楼层经理理和客户服服务功能商务整层统一规规划的办公公空间根据框架柱柱间合理分分切办公功功能区朝向利好面面更大的总总裁级办公公产品配套智能化展示未来办公产产品发展方方向延安电影院院地块新东方广场场地块滨湖高浪路路北侧地块块包巷桥地块块广南路与锡锡沪路交叉叉口东北侧侧地块工商局南侧侧地块广瑞路西北北侧地块城开项目君来广场201020112012金太湖国际际彩登电子厂厂地块联合杨木桥桥地块崇安新城28号地块市水厂尤渡渡加压站北北侧地块新区XDG（XQ）-2007-31地块崇安寺二期期地块世贸国际中中心茂业城苏宁广场通运路两侧侧（火车站站站前商贸贸区）地块块燕莎购物中中心恒隆项目未来写字楼楼供应格局局：九龙仓大厦厦宁海里小学学北侧地块块新区长江北北路东侧地地块新区长江路路与旺庄路路交叉口东东南侧地块块从未来预测测上市情况况可以看出出，2010-2011年将成为高高品质写字字楼集中供供应年，多个项目目目前已经经动工，按按照正常进进程来看，，2011年下半年至至年底将会会集中上市市。2010年多个地块块主要是06-07年之间成交交的办公类类地块，目目前多数也也已经动工工，但是多多数项目体体量相对较较小，并且且开发商多多为本地企企业为主，，经营方式式也将有所所不同。2011年的上上市项项目主主要以以07年下半半年以以及08年成交交的地地块，，目前前基本本均处处于动动迁阶阶段。。潜在供供应从目前前的市市场实实际情情况来来看，，无锡办办公市市场仍仍处于于发展展阶段段，办公公市场场由于于政策策对住住宅市市场的的打压压而开开始活活跃起起来；；从项目目的分分布来来看亦亦相对对较为为集中中，基本本上位位于市市中心心、太太湖广广场、、蠡园园开发发区附附近，，这些些区域域要么占占据地地利，，要么么有产产业或或者景景观的的支撑撑。目前市市场上上的办办公项项目均均是以以出售售为主主，纯纯租赁赁的写写字楼楼项目目极少少，高品品质项项目仅仅红豆豆国际际广场场及润润华国国际大大厦而而已，，办公市市场明明显缺缺乏高高品质质项目目的支支撑，预计计市中中心的的恒隆隆、苏苏宁及及太湖湖广场场的九九龙仓仓、茂茂业等等一批批高品品质项项目问问世后后，无无锡办办公市市场的的整体体品质质将会会得到到明显显提升升。办公市市场小小结二、区区域市市场分分析八十年年代初初，江江苏省省第一一个亿亿元镇镇、第第一个个亿元元村、、第一一家中中外合合资企企业均均诞生生在惠惠山，，2009年全区区完成成GDP385亿元，，增长长11%；财政政总收收入78.8亿元，，增长长12.6%；农民民人均均纯收收入13255元，增增长10%，连续续四年年荣获获全国国中小小城市市综合合实力力百强强第6名。1惠山区区概述述惠山区区位于于中国国经济济最发发达的的“长长三角角”腹腹地，，南临临万顷顷太湖湖，北北靠万万里长长江，，东接接上海海、苏苏州，，西邻邻南京京、常常州。。全区现现有区区域面面积327平方公公里，是长长三角角区域域性交交通枢枢纽，，无锡锡市经经济强强区，，中国国民族族工业业和乡乡镇工工业的的发祥祥地。。惠山区区下辖1个省级级经济济开发发区，，5个建制制镇和和2个街道道，总总人口口63万，在岗职职工平平均工工资23554元，农农民人人均纯纯收入入8552元，是无无锡特特大城城市规规划蓝蓝图中中的副副中心心之一一，““长三三角””国国际制制造业业基地地的重重要板板块。。宜兴市太湖中心城区江阴市滨湖区新区武进锡山区惠山区玉祁前洲惠山新城阳山洛社钱桥堰桥洛社新城惠山区沪宁城铁新城惠山经经济开开发区区惠山将将全面面优化化产业业结构构、优优化生生态环环境、、优化化城乡乡发展展、优优化社社会建建设、、优化化人文文环境境，通通过实实施““五个个优化化”发发展战战略，，努力力在更更高起起点上上加快快建设设经济济发达达、科科教繁繁荣、、环境境优美美、生生活富富裕、、社会会和谐谐的现现代化化新惠惠山。。服务业业概况况：随着““三城城八园园”建建设步步伐的的不断断加快快和服服务业业重点点项目目的快快速推推进以以及中中心镇镇区综综合服服务设设施的的不断断完善善，惠惠山区区服务务业保保持了了持续续、高高速、、健康康的发发展态态势。。2009年，全全区实实现服服务业业增加加值113.2亿元，，同比比增长长8.0%；完成成社会会消费费品零零售总总额79.2亿元，，同比比增长长16.5%；完成成服务务业纳纳税销销售收收入482亿元，，同比比增长长3.6%；完成成服务务业税税收12.3亿元，，同比比增长长33.6%。阳山特特色旅旅游镇镇、礼礼舍古古街、、唐平平湖休休闲旅旅游度度假区区、天天蓝地地绿生生态农农庄等等一批批设施施齐全全、特特色鲜鲜明的的农村村旅游游点的的创建建进一一步提提升了了农村村旅游游的层层次。1惠山区区概述述工业概概况：：惠山区区是乡乡镇企企业的的发源源地，，是传传统的的工业业强区区。经经过多多年发发展，，区域域内工工业门门类较较为齐齐备，，产业业结构构不断断优化化，形成成了了以以冶冶金金、、机机械械、、纺纺织织为为基基础础，，光光伏伏、、风风电电设设备备、、汽汽车车及及零零部部件件、、生生物物医医药药新新材材料料及及数数字字信信息息等等四四大大新新兴兴产产业业快快速速发发展展的的工工业业结结构构新新格格局局。2009年，，全全区区工工业业总总产产值值达达到到1105.4亿元元，，同同比比增增长长0.6%，规规模模以以上上工工业业实实现现产产值值938.9亿元元，，同同比比增增长长1.7%。四四大大新新兴兴产产业业实实现现产产值值306.9亿元元，，占占工工业业经经济济比比重重达达27.8%。目目前前，，全全区区拥拥有有工工业业企企业业6828家，，从从业业人人员员20多万万人人，，其其中中规规模模以以上上企企业业1380家，，亿亿元元企企业业146家。。惠山山区区规规划划惠山区综合发展区规划惠山区农村规划2010年，，惠惠山山区区房房地地产产总总成成交交量量为为128.85万平平方方米米，，在在七七大大区区域域中中位位居居第第二二，，但但同同比比2009年的的155.25万平平方方米米则则略略有有下下降降。。2010年各各区区域域成成交交比比例例分分析析惠山山区区房房地地产产市市场场分分析析惠山山区区房房地地产产市市场场整整体体供供大大于于求求，，供供求求比比处处于于相相对对低低位位，，成成交交均均价价稳稳步步上上扬扬。。2010年惠惠山山区区商商品品住住宅宅供供求求关关系系走走势势图图2010年惠惠山山区区商商品品住住宅宅市市场场与与去去年年同同期期各各类类指指标标变变化化表表2010年惠惠山山区区商商品品住住宅宅新新增增供供应应总总量量为为144.22万平平米米，，同同比比2009年供供应应水水平平大大幅幅度度提提升升。。2010年惠惠山山区区商商品品住住宅宅成成交交总总量量为为128.85万平平米米，，成成交交水水平平同同比比有有所所回回落落。。2010年惠惠山山区区商商品品住住宅宅供供求求比比为为1:0.89，同同比比2009年下下降降51.81%，整整体体供供求求关关系系较较2009年发发生生了了扭扭转转。。2010年惠惠山山区区商商品品住住宅宅成成交交均均价价为为6062元/平米米，，全全年年成成交交均均价价稳稳步步上上涨涨，，波波动动较较小小，，同同比比2009年的的4823元/平米米上上涨涨25.7%。惠山山区区房房地地产产市市场场分分析析2010年惠惠山山区区商商品品住住宅宅成成交交均均价价月月度度走走势势2010年惠惠山山区区各各板板块块成成交交比比例例分分析析惠山山区区房房地地产产市市场场分分为为5个板板块块，，为为前前洲洲玉玉祁祁板板块块、、洛洛社社板板块块、、钱钱桥桥板板块块、、惠惠山山新新城城板板块块、、凤凤翔翔路路板板块块，，本本项项目目位位于于前前洲洲玉玉祁祁板板块块。。从2010年惠惠山山区区各各板板块块成成交交比比例例来来看看，，前前洲洲玉玉祁祁板板块块占占比比11%，比比较较落落后后，，有有待待提提高高。。随着着城城铁铁经经济济的的带带动动作作用用，，相相信信未未来来该该地地区区有有一一定定的的发发展展提提升升空空间间。。惠山新城板块凤翔路板块前洲玉祁板块洛社板块钱桥板块各板板块块成成交交分分析析：：前前洲洲玉玉祁祁板板块块价价值值有有待待提提升升惠山山区区房房地地产产市市场场分分析析城铁新城城无锡惠山山沪宁城城铁新城城位于无无锡市西西北部（（惠山区区前洲镇镇与玉祁祁新市镇镇的南端端），是无锡市市重点打打造的城城市副中中心之一一、长三三角一体体化区域域性综合合交通枢枢纽，是无锡锡市双核核联动、、一环镶镶嵌、三三区协同同（即以以中心城城区和太太湖新城城为双核核，环蠡蠡湖地区区为一环环，锡山山高铁商商务区-东亭商务务区，惠惠山新城城-惠山城铁铁新城，，新区空空港商务务区-太科园三三区协同同）的城城市空间间布局重重要组成成部分。。惠山城铁铁新城始始终突出出高起点点规划、、高标准准建设、、高水平平开发的的理念，，努力建建设成惠惠山经济济社会发发展的新新起点。地理位置置图城市功能能布局中中的地位位1城铁新城城概述太湖西北北部依托托城铁效效应，一一座希望望之城即即将呈现现！1城铁新城城规划未来规划划图五大功能能区沪宁城铁铁新城一一期规划划面积约约10平方公里里确定了交交通枢纽纽区、城城铁商务务区、现现代产业业区、滨滨水居住住区、生生态休闲闲区等五五大功能能区核心区功功能分区区：城铁区：以城铁铁站为核核心，为为乘客提提供候车车、集散散场地和和各类交交通换乘乘站点，，并提供供配套的的商业和和各种服服务场所所都市商务务区：位于城城铁站区区对面，，依托区区域交通通优势发发展商务务办公、、大型商商业，作作为经济济发展的的龙头，，也展示示城市最最富活力力的风貌貌花园式办办公区：将绿地地、水面面和办公公楼结合合布置的的花园式式新型办办公空间间，以宜宜人的环环境、轻轻松的氛氛围吸引引高素质质人才滨河风情情区：沿沿水岸打打造的滨滨水休闲闲购物空空间，通通过层次次丰富的的环境，，营造主主动而宜宜人的活活动氛围围花园社区区：在西侧侧设置花花园式居居住区，，为拆迁迁安置居居民提供供住所滨水高档档社区：滨水建建设的高高档住宅宅区，以以高层为为主，主主要为高高端消费费客群提提供居住住娱乐休闲闲区：集合购购物、餐餐饮、娱娱乐、住住宿等各各种服务务的综合合休闲娱娱乐中心心，提供供丰富的的城市生生活内容容小康社区区：位于片片区北部部的社区区，以多多层住宅宅为主，，结合住住宅配建建完善的的生活服服务设施施，为居居民提供供便利而而丰富的的生活三、项目目宗地分分析地块名称XDG-2011-25地块地块编号锡国土（经）2011-44土地位置无锡沪宁高铁惠山站区中兴路与站北路交叉口西南侧土地四至北：站北路，南：中惠路，西：站东二路，东：中兴路土地面积143489.8平容积率1.5总建面215234.7平成交地价1.55亿楼板价720元/平土地用途商业、办公（商业建筑面积占比不高于20%）绿地率25%建筑密度40%建筑限高不限高地块属性性地块现状状中惠路612：城际铁铁路无锡锡站(北广场)-火车站(东)-北栅口-三院-101医院-民丰里-东汀桥-广石路-旅游商贸贸学校-华天化工工-梅泾村委委-小孙巷-强巷-阳光印染染-秦家庄-石塘湾-石塘湾西西-张皋庄-前石路-经一路-城际铁路路惠山站站运行时间间：5:30-22:15班次间隔隔：10-25分钟619：龙光路路[古华山路路]-蓉湖庄-盛岸新村村-惠峰路[盛岸路]-惠华桥-惠华新村村(公交驾培培中心)-滴露桥-宪丰村-威华机械械-玉泉公园园-盛岸花园园-晓星村-西漳焊接接厂-南西漳-惠澄大桥桥-秦家庄-石塘湾-石塘湾西西-张皋庄-前石路-经一路-城际铁路路惠山站站运行时间间：去程程5:30-18:30回程5:30-19:20班次间隔隔：10-20分钟地块属性性|交通城铁惠山山站及公公交站618：莲蓉桥桥-青石路(瑞丽整形形医院)-柯兰公寓寓-吴桥(金太湖国国际城)-后张巷(丽新康复复医院)-内塘河桥桥(建华新村村)-青石西路路(庄里)-双河新村村-金山北科科技园-胜丰村-晓星村-西漳焊接接厂-南西漳-惠澄大桥桥-秦家庄-石塘湾-石塘湾西西-张皋庄-前石路-经一路-城际铁路路惠山站站去程5:30-18:30回程5:30-19:20班次间间隔：：10-20分钟城铁惠惠山站站目前前仅有有612、618、619三班公公交车车，间间隔时时间长长，空空座率率高，，经实实际调调研，，618单趟需需35分钟左左右。。万达地地块编号：：锡国国土(经)2011-46地块名名称：：XDG-2010-13地块土地位位置：：惠山山经济济开发发区政政和大大道与与吴韵韵路交交叉口口西南南侧土地面面积(M2)：80083.9土地用用途：：商业业、办办公、、居住住(住宅建建筑面面积占占总建建筑面面积比比例不不高于于25%)容积率率：<3.5总建面面：280293.65建筑密密度：：＜55%绿地率率：＞＞10%建筑限限高：：不不限高高，但但需满满足省省市有有关规规范要要求供地条条件：：净地地土地成成交价价：4.13亿楼板价价：1473.5元/平中兴路路本项目目地块块东侧中中兴路路附近近，上海运运盛实实业将签约约商办办用地地；该地块块220亩左右右，容容积率率1.5，地价价在85万以上上；住住宅用用地180亩左右右，容容积率率2.5左右，，地价价在300万以上上地块周周边据调研研，本本地块块东侧侧将有有工业业地产产开发发商——运盛实实业入入驻开开发项项目，，未来来将对对本项项目构构成一一定威威胁；；另外外，万万达进进驻惠惠山新新城开开发项项目，，相信信将大大力推推动区区域商商业市市场的的蓬勃勃发展展。企业简简介：：运盛（（上海海）实实业股股份有有限公公司于于1996年在上上海证证券交交易所所上市市，公公司主主营地地产开开发与与经营营。运盛实实业以以产业业链为为依托托，以地产产为载载体，，以高高标准准区域域总部部经济济、研研发孵孵化、、创意意产业业、商商务会会展、、商业业文化化等为为主要要开发发对象象，逐逐步形形成综综合开开发、、集约约化经经营的的多功功能综综合性性产业业服务务式地地产。公司奉奉行““亲商商、安安商、、富商商”政政策，，在发发展战战略上上遵循循“一一次规规划、、分期期开发发、滚滚动发发展””的原原则、、并运运用““筑巢巢引凤凤”和和“引引凤筑筑巢””的经经营策策略，，吸引引相关关企业业投资资，与国内内外知知名企企业共共同打打造五五星级级现代代产业业园区区。公司已已成功功开发发上海海浦东东新区区国际际机电电数码码园、、运盛盛松江江服务务外包包产业业园、、运盛盛重庆庆现代代工业业园、、福州州佳盛盛广场场（多多媒体体产业业园））等多多个工工业地地产项项目。。“运盛盛实业业”正正在成成为中中国工工业地地产““星””里程程的引引领者者。运盛实实业——工业地地产开开发商商地块周周边|运盛实实业简简介首期开开发500亩，建建筑面面积27万平方方米，，现已已全面面封顶顶即将将交付付使用用。基地建建有42席单体体独栋栋式总总部楼楼，12栋标准准厂房房，24栋五层层中小小企业业联体体办公公楼，，500余个机机动车车位。。规划发发展成成为国国内外外机电电、IT、电子子、光光电子子等制制造服服务型型大企企业地地总部部集聚聚地。。基地园区用用户可整栋栋购买，也也可根据用用户实际需需要分割销销售，供客客户选择的的面积从500—5000平米不等。。同时，进进驻园区的的企业不但但享受新区区政府各项项优惠政策策，而且还还享受张江江园区的各各种优惠政政策。凡购买总部部基地总部部楼的企业业，会自动动获得该总总部楼的冠冠名权，从从而赋予每每座总部楼楼强烈的标标识性和浓浓郁的企业业个性风格格。上海浦东新新区国际机机电数码园园——张江东部规规模最大的的商务型产产业园区地块周边|运盛实业简简介运盛松江服服务外包产产业园，立立于「沪杭杭高速」与与「同三高高速」交界界处，位于于上海松江江科技园区区内，总占占地面积约约200亩，一期期开发40亩，总建筑筑面积约为为37000平方米，区区内共有四四种户型，，户型多样样可灵活分分割，分别别为3栋A户型楼、3栋B户型楼、4栋C户型楼，及及2栋D户型配套商商务楼。产业园以中中小型企业业办公、研研发为主，，并融合了了商务、餐餐饮、休闲闲、生活等等综合功能能，形成集集合服务外外包、中小小企业发展展、大学生生创业、亲亲商中心为为核心功能能的企业专专属领地，，成为真正正为入驻企企业和周边边企业提供供长久发展展动力的高高标准园区区。地块周边|运盛实业简简介运盛松江服服务外包产产业园属性诠释区位属性位于长三角经济发达地区江苏经济排名第二的无锡邻近上海－长三角核心苏州－无锡－常州城市圈的中心政府规划重点发展区域交通方便但离市区较远政府主力打造的无锡北部城市副中心周边路况较好，距市区较远，约40分钟车程项目属性OfficePack产品在区域内较为稀有区域内只有相似产品（紫荆花园），但市场定位不同；而纵观无锡市场，类似产品同样屈指可数商办类土地性质相较于科研类土地性质的同类项目，不管是购买人群和信贷政策都具有一定优势高铁近在咫尺，可达性好、交通便捷周边生活配套相对不足，未来有望改善地块周边道路通畅，路网交织，三站合一的交通枢纽，高铁辐射效益吸引周边城市客户该区域处于待开发状态，周边配套设施相对不足，但随着城铁新城的建设及区域房地产市场的逐步成熟，未来有望得到有效改善周边景观资源一般

地块内有河道经过，未来周边生态建设将进一步完善区域属性及及地块属性性1地块主要指指标研判经济发达的的二线城市市，新兴希希望之城，，目前区域域内不存在在同类产品品，房地产产市场处于于蓬勃发展展阶段，具具有相当的的投资价值值。区域、成本本、品牌口口碑……各各数据均显显示项目有有良好的发发展前景SWOT分析劣势：城铁新城发发展滞后，，尚处于起起步阶段，，至少需要要5年时间才能能小有气候候项目距离市市中心较远远目前项目周周边的商务务配套设施施相对缺乏乏威胁：锡城市场上上同类产品品虽然不多多但体量较较大，有充充足的供应应量，且本本区域未来来将有同类类项目开发发竞争OfficePark为较新的品品种，需要要较长时间间成本和大大量渠道宣宣传推广成成本优势：开发商拥有有品牌优势势和同类项项目操作经经验惠山城铁发发展效应，，交通便利利，日趋完完善的路网网成本可控制制在理想范范围内，未未来价格极极具竞争优优势机遇：OfficePark具有市场稀稀缺性，得得益于住宅宅市场的政政策打压而而具有较高高投资价值值具备后起优优势细致规规划将提升升整体竞争争能力城铁新城将将成为一座座无锡的希希望新城，，高铁效应应带动区域域发展周边品牌开开发商带动动区域价值值提升开发操盘建建议四、项目竞竞品研究说明：>无锡市场上上同类产品品有贵公司司开发的恒恒华科技园园，此外还还有中邦moho、联东U谷和惠山经经济开发区区的产业园园项目。>由于联东U谷体量大，，惠山经济济开发区产产业园距离离本项目较较近，故选选择这两个个作为竞品品研究项目目。联东U谷|项目概况基本信息占地56.67万总建120万产品类型独栋办公、LOFT、5A写字楼、高端商业、品质公寓容积率2.19绿化率35%开发商北京联东投资集团有限公司动工时间2010年10月联东U谷|市场定位锡城首席EBD花园别墅Office多元的生态的的有有机的Extensive/Ecological/Energetic联东U谷·无锡总部商商务园，位位于无锡市市城市经济济中轴，北北部CBD核心领域，，为政府规规划3000亩锡北生产产性服务集集聚区重点点打造项目目。超百万万方低碳总总部综合体体规划，集集企业独栋栋办公、LOFT、5A写字楼、高高端商业、、品质公寓寓、酒店、、会展中心心、实地公公园等丰富富业态于一一体，开启启无锡首席席EBD办公锋尚新新世代。联东U谷|产品定位客户依据：无锡市产产业筛选，，市场写字字楼客户，，北塘区政政府背景下下的地缘客客户，投资资客户解读读市场场依依据据：面面积积、、产产品品类类型型、、去去化化速速度度、、销销售售单单价价项目目属属性性：““总总部部经经济济””名名号号，，70%办公公用用地地，，类类独独栋栋产产品品作作为为标标杆杆产产品品产品类型定位价值贡献类独栋产品（独栋、双拼、三拼）标杆产品树立形象高调立势LOFT现金流产品高性价比博高利润SOHO现金流产品高性价比博高利润多层写字楼现金流产品持续发展满足客户需求LOFTSOHO多层层写写字字楼楼类独独栋栋产产品品联东东U谷|周边边条条件件未来来保保障障性性住住房房供供应应区区、、厂厂房房依托托停停车车场场与与高高速速公公路路，，以中中转转运运输输为为主主导导的的传统统物物流流园园区区4S店华东东汽汽配配城城金桥桥商商贸贸城城北塘塘区区政政府府广石石路路（高高架架））锡澄澄路路江海海路路（高高架架））凤翔翔路路（高高架架））312国道道政务务驱驱动动周边边条条件件适适合合该该项项目目生生存存发发展展，，项项目目所所处处区区域域位位置置也也属属于于无无锡锡市市副副市市中中心心区区，，最最后后一一个个待待开开发发区区域域，，其其地地理理位位置置是是其其较较强强的的竞竞争争力力之之一一。。联东东U谷|内部部条条件件民营营工工业业园园可可以以尝尝试试改改造造成成为为特特色色商商务务商商业业区区依托托规规划划绿绿地地，，可可形形成成组组团团的的开开发发式式广广场场，，并并在在周周边边形形成成商商业业配配套套项目目用用地地性性质质：：70%办公公；；30%商住住一期启动区，现已拆平民营工业园制衣厂物流仓储物流、制造加工厂摩配市场、制造加工厂规划绿地规划绿地规划绿地联东东U谷|一心心两两轴轴三三区区临近近轨轨道道交交通通往南南已已形形成成居居住住氛氛围围居住区特色商务商业区商办区凤宾路北滨路临近轨道交通依托原有工业老厂房依托两大主干道临近政府主入口1主入口2区域配套中心联东东U谷|主要要功功能能构构成成北滨路居住区特色商务商业区商办区凤宾路主入口1主入口2花园式广场片区配套中心花园式广场片区配套中心花园式广场片区配套中心总部研发区创意办公区创意街区商业小户型住宅改善型住宅商办综合体酒店园区服务中心产业配套区总部办公区区域配套商业街以花花园园广广场场串串联联各各个个板板块块组组织织公公共共空空间间：：总部部研研发发区区、、总总部部办办公公区区、、商商办办区区、、创创意意办办公公区区、、居居住住区区，，各各板板块块以以花花园园广广场场为为中中心心向向外外发发散散，，形形成成多多个个花花园园办办公公区区。。以总总部部办办公公功功能能区区启启动动为为核核心心功功能能板板块块：以以花花园园式式广广场场为为核核心心，，融融入入园园区区服服务务中中心心、、产产业业配配套套区区、、酒酒店店，，高高端端起起势势，，奠奠定定项项目目高高端端形形象象。。联东U谷|项目整体规划划指标及经济济测算独栋：集合式办公=3：7物业类型占地面积（亩）占地比容积率建筑面积（㎡）办公41749%2.25625576独栋办公12515%0.541705集合式办公29234%3583871商住17921%3357472住宅

257472商业

100000绿化及道路（外部+内部）按照45%计38345%

总计850

1.73392983047毛容积率1.73

净容积率2.475

备注：总面积积为850亩，可建设用用地在595亩（扣除外部部道路、绿化化、市政）毛容积率为总总建筑体量除除以总面积；；净容积率为为总建筑体量量除以可建设设用地85亿-50亿=35亿投投资回报报率33%联东U谷|一期概况项目一期开发发13万㎡，预计2011年中对外推出出，2011年10月交付使用。。业态包括：18栋独栋别墅式式办公楼，整整栋面积2400㎡㎡；2栋LOFT商住办公楼（（挑高4.59米），面积45-130㎡；1栋地标性5A级写字楼，单单层面积1500㎡㎡；临街商业配套套，面积100-200㎡。一期规划联东U谷|一期概况预期价格：独栋13000-15000元/㎡LOFT办公楼9500元/㎡写字楼9600-9800元/㎡据了解，目前前其中一栋独独栋办公已由由中铁九局预预定，另一栋栋被某世界500强企业预定。。由于政府形象象需要和项目目高端定位，，故目前比较较欢迎大型著著名企业购买买，而对于个个人投资客户户持冷淡态度度。B户型3600.00㎡A户型2400.00㎡C户型2400.00㎡联东U谷|一期户型独栋办公户型型面积较大联东U谷|项目小结惠山经济开发发区概述惠山经济开发发区：无锡北北部集行政、、经济、文化化、科教、商商贸、休闲为为一体的现代代化新城，优优质人居和高高新产业相融融的生活之城城、创业之城城。

目标：：着力体现““高端产业、、高新企业、、高级人才、、高品质生活活环境”四高高特征，努力力建设成“创创新、创业、、创造、创意意”四创新城城。无锡惠山经济济开发区始建于2001年7月。2002年2月经省政府批批准为省级经经济开发区，，总体规划面积积76平方公里，首首期规划面积积36平方公里，现现有人口6.7万。目前，“四园园二基地”已已经初步形形成，“投资资高地、成本本洼地”的集集聚效应也逐逐步彰显。区位图：东和和锡山接壤，，南被锡北运运河、沪宁高高速隔断，北北已到江阴边边界惠山经济开发区图：开发区实实景图自然条件优越越惠山经济开发发区资源基础设施完善善气候：属亚热带海洋季风气候区。年平均气温17℃。全年平均降雨量1100mm，全年无霜期220天左右。水文：

共有大小河道30多条，总长约50.55公里，平水期水体容积约450万立方米，地表水网密布，外来水源补给充足。地质：土层土质良好，以粘土为主。地基承载力标准一般在220～250Kpa，在该地区建设12－15层小高层建筑一般可采用天然地基。地理位置：惠山经济开发区正位于无锡市北部，作为无锡北部副中心，沪宁、锡澄、锡宜三条高速在此交会贯通。自2002年以来，惠山开发区累计投入64亿元，完成了高等级道路110公里、新建桥梁34座，“外有环，内有网”的道路框架基本建成；给水、雨水、污水、天然气、蒸汽、有线电视、电力、电信等管线全部入地。绿化、景点错落有致，照明、指示牌配套完备，热电厂、5座变电所、污水处理厂、自来水厂等配套设施全部到位，形成了高标准立体式的基础设施配套体系。惠山经济开发发区资源人力资源丰富富交通运输发达达无锡现有江南南大学等独立立设置的高等等院校11所，科研机构构41家，国家和省省重点实验室室7个。全市各类类专业技术人人员35.56万人，中国科科学院、工程程院院士70多人，人才储备量列列中国同类城城市之首。惠山经济开发发区拥有完善善的人才服务务体系，能够够为企业提供供人才招聘、、劳动力资源源查询等服务务。客运：到市中心及及周边的乡镇镇有多条公交交线路，交通通非常便利。。陆运：京沪、新长长、京沪高速速三条铁路穿穿境而过。无无锡市区域内内的火车货运运编组站，两两个火车货站站，一个客运运站场在本区区域内。公路：境内汇有沪沪宁、锡澄、、锡宜三条高高速公路及312国道和342省道，设有5个高速入口，，出入极其便便捷。地铁：轨道交通1号线为南北向向交通骨干线线，串联了北北部惠山区行行政中心、中中央核心商业业区及南部太太湖新城无锡锡市新行政中中心。2003年起，经济开开发区经济发发展迅速，逐逐年递增，年年均增长率5.6%开发区固定资资产投资额走走势图开发区地区生生产总值走势势图2009年经济开发区区地区生产总总值35.98亿，全社会固固定资产投资资额为45.5亿；2010年争取地区生生产总值达到到60亿元。开发区努力实实现“四个提提升”，即发发展质量明显显提升，贡献献份额明显提提升，实力位位次明显提升升，发展后劲劲明显提升。。惠山经济开发发区经济建成“三个一一”，即建成成一个惠山区区的政治、经经济、文化中中心；建成一一座富有江南南特色、现代代化气息的惠惠山新城；建建成一流的生生命科技、汽汽车及汽车零零配件两大特特色的现代化化产业制造基基地。惠山经济开发发区“十一五五”规划开发区产业园园概述四大功能载体体开发区总体规规划布局江苏数字信息息产业园DI-PARK说明：所有惠惠山经济开发发的产业园中中，总部经济济类产品目前前只有江苏数数字产业园中中的一期载体体“紫荆花园”有所涉及，，故对此项目目进行了实地地暗调，以掌掌握一手资料料。江苏数字信息息产业园|园区概述将成为国内数数字信息企业业发展的高科科技“孵化器器”和国家级级数字电视产产业基地园区鸟瞰图江苏数字信息息产业园由深圳清华大大学研究院与与无锡市政府府于2008年9月合作设立。。总投资20亿元人民币，，占地面积1033亩，总建面约约60万平方米。园区充分利用用深圳清华大大学研究院在在创新孵化体体系建设方面面的丰富经验验和综合实力力，依托无锡锡市在区位、、人文底蕴、、经济发展的的优势，着力力打造高水平平的应用技术术研发平台、、风险投资平平台和高层次次人才培养平平台。园区将发挥深圳清清华大学研究究院在国标数数字电视领域域的先发优势势，全面推进进数字电视产产业化进程。对外招商：租金：3-4元/天.平米招商运作：企企业化运作（（其余三个产产业园均是政政府直接招商商运作）重点培育传感感网和高清数数字生活两大大龙头产业，，把园区建设设成为以数字字信息产业为为主导的国内内一流、国际际先进的，集集政、产、学学、研、资于于一体的高科科技园区。总平图江苏数字信息息产业园|园区规划江苏数字信息息产业园|支持平台江苏数字信息息产业园|优惠政策政府、开发商商强强联合，，政策优惠引引导培育产业业发展无锡市出台的的“123”计划和“530”计划科技支持持外，为了更更好地培育企企业，无锡市市政府特别对对入驻江苏数数字信息产业业园的企业制制定了多项优优惠政策：租金补贴经评定的入园园企业可享受受园区租金补补贴，免租或或低租金使用用园区载体，，降低企业运运营成本。财政补贴入园企业享受受政府特别的的财政补贴政政策，对于无无锡市惠山区区外迁入或在在园区新注册册的高科技企企业，由市政政府通过产业业引导资金的的形式给予补补贴扶持。人才引进入园企业引进进高级研发人人员和高层管管理人员，由由市政府以人人才奖励的方方式给予补贴贴扶持。国家、省、市市科技计划项项目优先申报报权无锡市政府将将园区项目有有限推荐、申申报国家、省省、市各类科科技计划项目目，并从科技技专项资金中中给予优先支支持。江苏数字信息息产业园|企业名录无锡源清高新新技术研究所所有限公司无锡中舟环保保科技有限公公司无锡迈格艾尔尔净化科技有有限公司无锡力思特商商务咨询服务务有限公司无锡凯辉软件件技术有限公公司无锡味研生物物科技有限公公司无锡强芯微电电子有限公司司无锡力豪科技技有限公司无锡朗玛无线线技术有限公公司无锡景芯微电电子有限公司司无锡金一诺电电气有限公司司江苏建业恒安安工程项目管管理有限公司司无锡慧慧眼电电子科科技有有限公公司无锡博博凌激激光技技术有有限公公司无锡格格瑞斯斯自动动化设设备有有限公公司无锡新新广联联数字字电影影技术术有限限公司司无锡锐锐视清清信息息技术术有限限公司司无锡力力合数数字电电视技技术有有限公公司无锡华华盛威威电子子科技技有限限公司司无锡晨晨通自自控设设备有有限公公司无锡惠惠清生生物科科技有有限公公司无锡利利佳投投资管管理咨咨询管管理公公司无锡华华利通通投资资咨询询有限限公司司无锡力力合工工程仿仿真科科技有有限公公司无锡惠惠华新新能源源科技技有限限公司司无锡华华清清清洁能能源与与新材材料科科技有有限公公司江苏数数字信信息产产业园园培训训学院院无锡华华冠精精科自自动化化技术术有限限公司司深圳市市拓邦邦电子子科技技股份份有限限公司司深圳市市清华华斯维维尔软软件