2022年行业分析化解房地产风险需创建竞争性融资环境

化解房地产风险需创建竞争性融资环境近来针对房地产的若干政策引发了房地产市场的大争论，争论的焦点集中于房地产市场是否存在泡沫。笔者认为，不管我国房地产当前是否过热，从世界各国房地产进展的轨迹来看，房地产泡沫在历次的经济危机和金融危机中都扮演了一个特别的角色，化解房地产风险成为宏观经济领域中的一个重要任务。

据ＩＭＦ对过去３０－４０年中２１个工业化国家的住房市场及股市的热潮和衰落状况的讨论，住房市场价格泡沫破灭造成的损害比股市泡沫要大出一倍，由于房地产行业对银行资金有着严峻的依靠性，房地产业泡沫的破灭既会对消费造成巨大的打击，更简单导致银行系统资金链崩溃，引发严峻的金融危机。认真分析泰国、印尼、马来西亚等东南亚国家金融危机爆发的机理，会发觉这些国家金融泡沫和房地产泡沫表现出相像的路径，金融危机爆发之前都伴有房地产业的急速膨胀，然后随着房地产泡沫的破灭，金融危机的各种症状一一暴露出来，其中最主要的就是银行消失大量的呆坏账，银行系统运转失灵，银行破产和倒闭。

从历史的角度来看，银行“一贷独大”的房地产金融格局是我国金融制度的缘由造成的，但至少从目前的状况来看，银行好像并不情愿打破这种制度。当房地产市场连续膨胀时，在银行的眼中，不管是房地产企业贷款还是个人住房按揭贷款，都是银行最优良和利润最高的资产，银行自然舍不得放弃。

但是，银行发放的个人住房贷款越多，市场对房地产的需求就越强，也就进一步提高了房价，这一方面提高了贷款抵押物的价值，改善了借款人的资产负债状况，因而可以进一步从银行获得更多的贷款；另一方面，房价的上升不仅会提高银行自有房产的价值，也会提升银行贷款的质量，促使银行削减拨备的提取，从而银行具有进一步增加贷款的资产基础。以上两方面的交互作用必定会导致“银行贷款增加———房地产价格上升”的螺旋效果。当信贷资金推动房地产达到肯定程度，投机资金就会进入市场，房地产泡沫必定产生，这时患病损失的不仅是房地产投资者，银行也是最大的受损者。银行在房地产泡沫形成当中表现出来的这种特征在学界称作“危机短视症”，即银行被房地产市场的短期富强所迷惑而没有看到房地产信贷后面所隐蔽的巨大风险。

操作上的危机短视是由信息不对称引起的，即银行在实际的信贷管理中无法区分哪些是合格的借款人，哪些是不合格的借款人。但这也不完全由于银行信贷管理不力，许多状况下银行也是出于“有意的忽视”，目的是为了规避法律和政策对房地产贷款的扩张。在很多国家，包括一些发达市场经济国家的银行也存在短期心态。

可见，制度的缺陷和银行本身的问题使得银行在房地产泡沫的形成和扩张过程中扮演了推动危机的负面角色，这和银行资金推动股市泡沫的道理是一样的。在一个存在“非理性富强”和“暴利”的市场中，总少不了银行资金的参加，这在我国９０年月房地产泡沫和股市投机中体现的特别深刻。因此，房地产业的健康进展，银行的稳健经营，都迫切要求房地产金融中商业银行角色的转变。

从内因看，缺乏风险约束、责任约束、有效监督和经济上的激励使得商业银行风险意识淡薄，偏好于短期利润，从而将资金集中投向利润丰厚的房地产。转变银行这种角色的根本途径在于完善银行治理结构和治理机制。始终以来，我国国有商业银行都是政府准行政机关，银行管理人员的“官本位”情结严峻，追求行政级别是绝大多数银行负责人的职业目标。其次，从总行到储蓄点的五级托付代理链过长，加上各级地方政府对分支机构的干预，使得信贷总量和信贷风险从下而上积累起来。必需尽快完成银行的组织结构和人事体制向企业化转变，否则难以建立有效的约束和激励机制。另外，银行产权多元化，加强银行信息披露和提高透亮     度，这都是银行治理结构中需要解决的重要问题，这些问题得不到解决，缺乏市场对银行的制约和监督，政府对银行的隐形担保不解除，银行可能仍旧难有实质性的角色转变。

从外因看，政府对商业银行“大而不倒”的隐形承诺，对商业银行资本金一而再再而三的弥补，中央银行在宏观调控中多方面顾忌商业银行的利益，都弱化了商业银行的自我责任意识。其次，社会资金过度集中于银行，金融制度的缺陷把商业银行推向了房地产信贷风险的焦点之上，使商业银行在房地产市场形成了一种被动的“垄断”局面，需要多元化的金融模式来解决房地产信贷中银行“一贷独大”的问题。

作为国民经济“火车头”的房地产不行能停下来，银行退出房地产金融中“一力独当”的角色，假如没有新的资金进入的话，房地产即便没有泡沫也会砰然倒下，房地产的衰退必定会扩大银行的不良资产。因此，一方面，从化解银行当前集聚的的信贷风险来看，商业银行必需彻底放弃“肥水不流外人田