X年月日秦皇岛市卢龙县双龙·尚府二期营销推广执

2012年8月20日汇报思路一、目标、任务与问题二、整体市场环境研究三、项目现有状况叙述四、目标客户群分析五、二期产品户型建议六、项目整体形象定位八、整盘销售及价格策略建议九、推广部署及执行计划十、媒体费用预估市场篇项目篇策略篇执行篇七、二期总体推广策略思考一、目标、任务与问题项目二期整盘最终实现均价3400元/㎡项目一期整盘最终实现均价2950元/㎡【在经过与甲方沟通后】【根据一期成交数据】目标要求二期价格较一期均价提升450元/㎡问题一：我们能否找到适销对路的产品？问题二：我们能否实现二期3400元/㎡均价？我们能否完成目标、实现价格提升先看看市场、看看自身再寻求突破口二、整体市场环境研究2012下半年及13上半年北京市场走势据国家统计局公布的上半年国民经济运行情况的数据显示，上半年国内生产总值227098亿元，按可比价格计算，同比增长7.8%。其中，一季度增长8.1%，二季度增长7.6%，增速较1季度的8.1%放缓，同时创下2009年1季度以来的增幅新低。宏观经济分析GDP：2季度经济增长创2009年1季度以来的增幅新低欧债危机此起彼伏，外部需求陷入萎缩；房地产等宏观调控继续实施，固定资产投资增速下滑；结构调整和转型，经济结构转型导致资源供求关系发生了一些变化，潜在的增长生产率出现下降。

随着稳增长政策的推出，政策刺激效应将在三季度逐步显现，或将有效对冲经济增速下滑，三季度经济增速出现企稳将是大概率事件，全年经济增长7.5%的目标应该可以实现。分析：今年上半年贸易顺差出现了较大幅度的增加，其根本原因是在外贸出口地位增长的同时，国内经济的自主回落、内需放缓，使进口增长明显慢于出口的增长。再叠加上去年上半年贸易基数偏低的因素，使今年上半年顺差增加的幅度较大。宏观经济分析进出口低位回稳,

CPI继续回落并持续走低

今年上半年，我国外贸进出口总值18398.4亿美元，同比增长8%。其中，6月份出口好于预期，但进口疲弱。数据显示，当前外贸发展呈低位回稳态势，但进出口回升基础并不稳固，若欧债危机不再继续恶化，中国2012年可望实现10%的贸易增长目标。上半年CPI回落至3.0%，尤其是6月份CPI涨幅大幅回落至2%附近，7月继续回落创全年新低，说明物价上涨压力得到明显控制，中国通胀压力得到大幅缓解。今年上半年CPI涨幅出现回落，主要还是跟食品价格的明显回落有很大的关系。数据低于市场预期，反映出生产资料需求疲软，但没有进一步扩大的趋势，下半年，国际环境的恶化的可能性变小，国内一系列稳增长的措施将使国内的投资和制造业逐步复苏，不排除继续降息和降存款准备金的可能。宏观经济分析存款准备金利率二次下调，政策微调增强经济运行活力

5月18日起，央行下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。下调后，大型金融机构存款准备金率降至20%，中小型金融机构存款准备金率降至16.5%。这是央行今年以来第二次下调存款准备金率，上次下调准备金率是在2月24日。同时，这也是自去年11月30日中国央行宣布近三年来首次“降准”之后，中国央行连续第三次下调存款准备金率。分析：央行下调存款准备金率与4月经济数据有关。4月份CPI为3.4%，显示通胀压力已大大缓解，预防经济硬着陆成为货币政策的主要任务。而银行新增贷款创年内新低，说明实际经济需求不足。需要给银行更好的政策空间增强信贷投放。下调存款准备金率有利于银行信贷投放、增加经济运行活力、实现相对宽松的资金面。从4月份经济数据来看，无论是外贸、投资、税收以及信贷增速，均出现增速放缓现象，同时国内外需求低迷，有必要通过政策预调微调增强经济运行活力。宏观经经济分分析上半年年货币币政策策预调调微调调力度度持续续加大大，2012年上半半年银银行两两次下下调存存准率率、三三年半半来首首次降降息。。央行行分别别在2月、5月下调调存准准率0.5个百分分点；；6月，央央行下下调存存贷款款基准准利率率0.25个百分分点，，并且且扩大大金融融机构构存贷贷款利利率浮浮动区区间；；其他他各档档次存存贷款款基准准利率率及个个人住住房公公积金金存贷贷款利利率相相应调调整。。7月8日央行行再度度下调调一年年期存存款基基准利利率0.25个百分分点，，一年年期贷贷款基基准利利率0.31个百分分点。。房地地产市市场不不做调调整。。5月末，，广义义货币币（M2）余额额90万亿元元，同同比增增长13.2%，人民民币贷贷款余余额58.72万亿元元，同同比增增长15.7%。5月人民民币贷贷款增增加7932亿元，，同比比多增增2416亿元。。2012年最新新央行行存贷贷款利利率表表一览览是否否将取取消存存量房房贷7折利率率将由由国家家监管管部门门的最最终决决策以以及原原合同同约定定两方方面内内容共共同决决定，，从目目前来来看取取消的的可能能性并并不大大，而而且有有关““倒挂挂”的的说法法其实实也并并不准准确。。在央央行公公布的的优惠惠利率率表上上，美美元、、港元元、澳澳元、、欧元元、英英镑、、加元元等，，均不不同程程度地地推出出有优优惠利利率，，而且且优惠惠利率率要比比挂牌牌利率率高得得多金金融机机构人人民币币存款款基准准利率率表——存款利利率(2011年7月7日起执执行)种类年年利利率(%)。半年内内两次次下调调存准准率，，央行行1月内2次降息息，刺刺激经经济稳稳定增增长。。房地产产新政政“中央央基调调不变变，地地方微微调不不断””中央政府调控政策措施

“新国八条”严格执行限购措施和差别化住房信贷和税收政策。一方面，在中央统一政策框架内，落实好对居民家庭购买首套普通自住房的信贷支持和税收优惠政策；另一方面，严格执行商业性个人住房贷款的二套房认定标准、首付款比例、贷款利率和三套及以上住房停贷政策，坚决遏制投机投资性购房需求。地方政府微调政策措施免或减征购房契税或退税马鞍山、武汉、北京、芜湖、扬州提高普通住房价格标准天津、增城、中山、上海、南昌重启购房入户政策从化、长春补贴首次置业青岛、重庆、杭州、芜湖放松限购条件佛山、成都、上海、象山土地松绑北京、广州、杭州、成都、昆明提高公积金贷款额度南京、吉林、合肥、沈阳、成都、克拉玛依、信阳、南昌、蚌埠、郑州、呼和浩特、武汉等中央政政策总总基调调：今年上上半年年中央央政策策平稳稳，坚坚持房房调不不放松松，限限购和和限贷贷为政政策红红线。。地方微微调政政策获获默许许：今年上上半年年地方方微调调政策策不断断出现现，近近40城市微微调政政策获获得默默许，，主要要措施施有““利率率优惠惠、降降首付付比例例、给给予税税费优优惠、、重启启购房房入户户、上上调公公积金金贷款款限额额、放放宽普普通住住房标标准””等。。支持持购买买首套套普通通住房房，吸吸引刚刚需入入市。。中央制制止地地方不不合理理政策策：中央密密切关关注各各地执执行调调控政政策的的情况况，对对于地地方出出台放放松抑抑制不不合理理购房房政策策的措措施，，将及及时予予以制制止或或纠正正。如如“佛佛山、、芜湖湖等涉涉及变变相松松动二二套房房限购购等明明显托托市行行为””。房地产产新政政抑制不不合理理需求求，促促进房房地产产市场场健康康发展展温家宝宝总理理多次次指出出巩固固房地地产调调控成成果。。2012年上半半年，，温家家宝总总理在在各种种场合合多次次指出出要巩巩固房房地产产调控控成果果，即即使在在经济济下行行压力力加大大提出出“稳增长长更重重要”之时，，温总总理仍仍强调调继续续严格格执行行并逐逐步完完善抑抑制投投机投投资性性需求求的政政策措措施。。住建部部等四四部委委及地地方政政府相相继辟辟谣否否认政政策放放松。。2012年上半半年以以来，，各地地楼市市微调调不断断，但但涉及及限价价、限限购的的均被被叫停停，另另有一一些城城市，，如厦厦门、、湖南南、石石家庄庄和河河南相相继否否认媒媒体报报道的的楼市市政策策微调调传闻闻。针针对媒媒体报报道调调控将将会放放松，，国家家发改改委、、央行行、银银监会会、住住建部部四部部委相相继表表态，，否认认放松松。6月18日，住住建部部发言言人强强调，，当前前各地地要坚坚决按按照中中央要要求，，继续续坚定定不移移地抓抓好房房地产产市场场调控控各项项政策策措施施的贯贯彻落落实工工作，，特别别是严严格执执行差差别化化住房房信贷贷、税税收政政策和和住房房限购购等措措施，，巩固固调控控成果果。房地产产新政政支持自自住性性需求求，促促进市市场活活跃央行、、住建建部等等支持持首套套房以首次次置业业为代代表的的合理理购房房需求求一直直受到到政府府的支支持和和鼓励励。去去年姜姜伟新新在全全国住住房城城乡建建设工工作会会议中中部署署2012年重点点工作作时就就指出出支持持居民民的合合理购购房需需求，，优先先保证证首次次购房房家庭庭的贷贷款需需求。。央行行、住住建部部、国国家发发改委委等部部门多多次表表示支支持首首套房房，多多数城城市的的首套套房贷贷利率率从去去年下下半年年的基基准利利率下下浮至至85折，针针对首首套房房贷政政策松松动迹迹象明明显。。上半年年货币币政策策预调调微调调力度度持续续加大大，2012年上半半年银银行两两次下下调存存准率率、一一月内内两次次降息息。央央行分分别在在2月、5月下调调存准准率0.5个百分分点;6月，央央行下下调存存贷款款基准准利率率0.25个百分分点，，并且且扩大大金融融机构构存贷贷款利利率浮浮动区区间。。7月8日央行行再度度下调调一年年期存存款基基准利利率0.25个百分分点，，一年年期贷贷款基基准利利率0.31个百分分点。。此次次调整整房地地产贷贷款除除外。。5月末，，广义义货币币（M2）余额额90万亿元元，同同比增增长13.2%，人民民币贷贷款余余额58.72万亿元元，同同比增增长15.7%。5月人民民币贷贷款增增加7932亿元，，同比比多增增2416亿元。。根据中中指院院的统统计，，上半半年共共有30多个城城市微微调楼楼市政政策鼓鼓励合合理需需求，，且多多数为为公积积金政政策松松绑，，还有有调整整普通通住宅宅标准准、减减税或或补贴贴、户户籍放放松等等方面面。有有些城城市调调整两两次，，如武武汉、、厦门门不仅仅调整整了普普通住住宅标标准，，还调调整了了公积积金政政策；；上海海调整整了普普通住住宅标标准，，放宽宽户籍籍限制制被叫叫停；；芜湖湖放宽宽公积积金政政策，，而税税费补补贴政政策被被叫停停。另另外，，限购购城市市中近近一半半城市市微调调楼市市政策策。房地产新政政保障房政策策支持力度度增强中央保障房房建设补助助资金力度度加大。由由于去年开开工的1000万套保障房房在今年会会继续施工工，加上今今年新开工工700万套的任务务，保障房房的在建规规模将达到到一个新高高度，资金金的需求量量较往年也也有所提高高。今年中中央财政保保障房建设设计划补助助资金2100亿元，相比比去年实际际的1700亿元增长了了23.1%。截至今年年4月底，中央央已下达地地方1483亿元补助资资金，与去去年全年相相近。其中中第一批补补助资金454亿元已于2月份下达到到地方，较较去年提前前1个月。截至至5月底，已开开工346万套，开工工率为46.4%，基本建成成206万套，完成成投资3895亿元。中央补助资资金加大多部委强调调落实保障障房建设资资金。住建建部、央行行、财政部部等多部委委政策支持持保障房资资金，1月，财政部部《关于切实做做好2012年保障性安安居工程财财政资金安安排等相关关工作的通通知》指出，切实实落实资金金来源，确确保不留资资金缺口。。5月，住建部部住房保障障司副司长长张学勤在在接受采访访时表示，，中央对于于保障性安安居工程的的补助力度度只增不减减，同时，，中央代地地方发行的的国债优先先和倾斜用用于保障性性安居工程程，此外，，银行信贷贷的支持力力度也在加加大。支持参建企企业多元化化融资由于保障房房资金压力力增加，中中央支持保保障房融资资多元化，，鼓励多种种渠道融资资，包括金金融机构贷贷款、企业业债券融资资、公积金金贷款，地地方土地出出让收益不不低于10%用于保障性性安居工程程，地方政政府预算等等，同时中中央代地方方发行的国国债优先、、倾斜用于于保障性安安居工程。。今年2月，发改委委在《关于发展改改革系统要要继续加大大工作力度度切实做好好2012年保障性安安居工程建建设工作的的通知》中指出，要要创新融资资机制，充充分发挥地地方政府融融资平台作作用，通过过直接和间间接融资多多渠道筹集集保障性安安居工程建建设资金，，鼓励引导导社会力量量参与建设设保障性住住房及配套套设施。3月住建部在在《关于做好2012年城镇保障障性安居工工程工作的的通知》中指出，拓拓宽资金来来源渠道，，创新财政政支持方式式，支持和和吸引社会会资本参与与保障性住住房建设、、运营和管管理。保障障房建设融融资渠道的的拓宽，将将有力地缓缓解保障房房建设资金金紧张的局局面。房地产新政政抑制投资性性需求，宏宏观调控基基调在市场场双升前提提下仍将继继续1、7月5日央行宣宣布自7月6日起下调存存贷款基准准利率。与与此同时，，央行还对对房地产市市场作出明明示：个人人住房贷款款利率浮动动区间不作作调整，““金融机构构要继续严严格执行差差别化的各各项住房信信贷政策，，继续抑制制投机投资资性购房””。2、7月7日国务院院总理温家家宝在江苏苏省常州市市调研时强强调，目前前房地产市市场调控仍仍然处在关关键时期，，调控任务务还很艰巨巨。必须坚坚定不移做做好调控工工作，把抑抑制房地产产投机投资资性需求作作为一项长长期政策，，决不能让让房价反弹弹，造成功功亏一篑。。3、7月17日国土资资源部部长长徐绍史表表示，将继继续坚持房房地产调控控不动摇。。4、7月19日国土资资源部和住住建部联合合下发紧急急通知，要要求坚持房房地产市场场调控不放放松，不断断巩固调控控成果，坚坚决防止房房价反弹。。5、7月24日派出8个督察组奔奔赴16省市对于宏宏观调控政政策的地方方政府执行行落实情况况进行调研研。为火热热的市场增增添了一层层寒意。宏观态势7月百城房价价环比再涨涨调控预预期增强调控预期日趋浓厚

房价的止跌也引发了房地产调控进一步收紧的预期。当前房价面临重新上涨的压力，不出新的调控措施，则下半年涨价的预期将进步增大。虽然近期监管层曾多次表态坚定楼市调控，但“调控精神要想转化为执行力，还需相关细化政策予以保障。”

政府层面对于楼市调控依旧没有放松，释放的政策收紧信号也在不断增强，如果市场进一步升温，可能会招致进一步的调控，而马上临近的“金九银十”或许会成为楼市的转折。央行、住建建部等支持持首套房8月初，中国国指数研究究院发布的的报告显示示，７月全全国１０００个城市（（新建）住住宅平均价价格为８７７１７元／／平方米，，环比６月月上涨０．．３３％。。其中７００个城市环环比上涨，，３０个城城市环比下下跌。与上上月相比，，环比上涨涨的城市个个数增加２２５个。从从数据来看看，７月房房价环比上上涨的城市市较６月有有明显增多多，环比００．３３％％的涨幅超超过６月００．０５％％的涨幅。。造成７月份份多个城市市价格上涨涨的主要原原因在于，，首先，成成交增长明明显推动价价格上涨。。数据显示示，７月份份全国多地地楼市成交交量创调控控新高。短短期的供需需失衡导致致市场参与与者的心态态发生转变变，恐慌性性购房者增增加，开发发商涨价预预期增强。。其次，信信贷政策利利好逐渐显显现，经过过两次降息息，购房成成本降低拉拉动了部分分需求的购购房热情。。“地王”频频现土地地溢价率大大幅上涨土地市场的的异动引发发了人们对对房价进一一步上涨的的预期。根据链家地地产统计数数据显示，，北京、上上海、广州州和深圳的的一线城市市２０１２２年７月住住宅土地出出让金为１１１１．８８亿元，环环比大涨近近１．７倍倍，成交土土地宗数虽虽然仅为１１０宗，较较上月减少少１５宗，，但平均楼楼面价却高高达７３７７９元／平平方米，环环比上涨２２．６倍，，溢价率为为３３％，，是继２００１１年３３月以来，，首次超过过３０％。。一线城市土土地出让金金和溢价率率上涨的幅幅度远远超超过平均水水平。除了了优质地块块的影响外外，整体市市场回暖的的趋势也更更为明显，，例如北京京郊区地块块的成交也也出现了高高溢价和高高楼面价的的情况。市场声音房地产调控控仍是当前前房地产市市场健康发发展重要保保障常清表示，，近期土地地市场溢价价率的提高高，北京、、上海、广广州等多个个城市均出出现新“地地王”，虽虽然高溢价价地块的出出现与其优优质性有很很大关系，，但在市场场量价逐渐渐回调的阶阶段下，也也在一定程程度上带动动市场预期期的升温。。为避免地价给房价带来来的推动作作用。出于于楼市调控控效果的考考虑，不排排除中央再再出台有关关的调控措措施。常清清经经济学家国家建部政政策研究中中心主任秦秦虹虹从经济角度度看，房地地产调控政政策是以限限购，限贷贷为核心内内容的房地地产调控政政策。限购购政策都是是针对家庭庭拥有两套套房子以上上，不能贷贷款，不能能买第三套套房子，这这样的调控控政策针对对的是投资资和投机性性需求。从社会性需需求来看，，房地产调调控政策抑抑制投资、、投机需求求的政策也也不会动摇摇。市场声音2012年下半年企企稳回升仍仍有空间三季度房地地产市场将将进入一个个企稳的阶阶段。“更更多的企业业还是希望望尽快减少少库存、回回收现金，，认为三季季度房地产产市场将筑筑底企稳，，房价不会会大涨和大大跌的现象象。”在今今后的城市市化过程中中，人口将将大量向城城市流动，，这就会导导致城市住住房需求总总量的增加加，房地产产市场因此此仍有空间间。任志强华华远地产产董事长国务院发展展研究中心心金融研究所所副所长主主任巴曙松松基于当前房房地产调控控政策对于于高房价和和财富分配配负面影响响的谨慎态态度，预期期下半年房房地产调控控政策的基基调不会出出现明显变变化，房地地产市场的的调整动力力和波动将将更多地来来源于自发发性的、阶阶段性的被被抑制刚性性需求的逐逐步释放等等，如果延延续此前中中国房地产产市场波动动的规律，，则房地产产销量在二二季度由负负转正基础础上有望在在三、四季季度企稳回回升。伴随随销量的回回升，从此此前的房地地产波动规规律看，房房地产新开开工和投资资增速也有有望在三季季度触底、、四季度企企稳回升，，全年房地地产投资增增速有望保保持在15%至20%之间。宏观走势概概述2012年下半年走走势：楼市局部或或继续回暖暖，成交量量企稳回升升，但幅度度不会太大大2013年上半年走走势：供给减少，，上升预期期加强，楼楼市或全面面回暖，但但地产政策策放松预期期不强，2013上半年预计计价格浮动动不会太大大，成交量量会逐步企企稳当前经济下下行压力加加大，央行行采取了一一系列的刺刺激经济增增长政策，，在宽松货货币政策的的大背景下下，下半年年经济环境境较好；同时由于于今年刚刚需的集集中释放放，楼市市局部回回暖，成成交量上上升，刚刚需产品品受市场场青睐，，但从地地产调控控层面，，政策依依旧没有有放松，，所以下下半年成成交量上上升幅度度不会太太大，甚甚至会有有小幅下下滑；2013年土地供供应的缩缩减，给给价格上上升一定定预期，，随着2012年市场的的逐步回回暖，房房价有抬抬头的倾倾向，不不排除政政府出台台政策压压制，整整体预计计2013年楼市成成交量企企稳，价价格涨幅幅不会太太大，但但局部地地区仍会会成为热热点成交交区域；；区域竞品品项目销销售情况况分析区域竞品品项目分分布区域竞品品项目恒祥·龙泽城基本资料料：开发商：：恒祥房地地产位置：卢龙县政政府东侧侧总建筑面面积：260,000㎡占地面积积：130,000㎡物业类型型：低层、小小高层住住宅；商商业在售状况况：价格：住宅：区区间为3200-3800元／㎡（（其中车车库面积积为30㎡左右，，价格为为70000元／个））；商业：7000元／㎡户型面积积：86㎡、124㎡、115㎡、130㎡剩余货量量：一期在售售18幢，剩余余房源多多为14号、21号加推楼楼座，其其余剩余余量较少少交房：一期本年年低交房房，加推推楼座明明年４月月份交房房客群：本地（为为主）：：国土局局、教育育局、税税务局等等政府机机关职工工较多外地：天天安、唐唐山等地地区域竞品品项目恒祥·龙泽城区域竞品品项目龙邸／和和合家园园基本资料料开发商：：秦皇岛聚聚绅房地地产位置：龙城路与与蛇刘线线交叉口口占地面积积：６００余余亩物业类型型：６＋１低低层，１１１＋１１小高层层，１６６＋１高高层住宅宅；后期期规划有有别墅项项目；附附带有沿沿龙城路路商业区域竞品品项目在售状况况：未售：计划分三三期开盘盘，一期期开盘预预计在年年后户型面积积：６＋１主主要以１１００㎡㎡－１３３０㎡区区间为主主；小高层和和高层主主要以８８０—１００㎡㎡中小实实用户型型为主；；产品优势势：紧邻孤竹竹公园，，环境好好；规划划有镇中中小学，，讲究教教育配套套。龙邸／和和合家园园区域竞品品项目芭蕾雨阳光水岸岸（尾盘销销售）销售现状状楼座：计划３２２幢２６幢现现房，６６幢未盖盖户型：面积在８８０—１１０㎡㎡之间不不等，１１１０㎡㎡三居为为主力户户型；剩余货量量：１０套左左右，多多为顶层层，且为为现房销销售价格：顶层：２６５５０元／㎡；；５层：２９９５０元／㎡㎡；（买房送送２万元装修修费）区域竞品项目目彩虹国际（尾盘）销售现状楼座：５幢１２层，，１幢１６层层剩余货量：２套剩余户型：１２３㎡、１１３２㎡底层层价格：２７００元／／㎡区域竞品项目目迎宾家苑（尾盘）销售现状楼座：共３幢，１８８层剩余货量：剩余３８套（（共１６０套套）剩余户型：１２４㎡、１１１８㎡价格：均价３３０００元／㎡；剩剩余现房２９９５０元／㎡㎡产品优势：紧邻汽车站，，交通方便区域竞品项目目新天地（未售）销售现状楼座：２幢６＋１；；２幢高层售价：６＋１形式，，４０００元元／㎡；高层层：３７０００元／㎡开售时间：本年１０月份份入住时间：２０１３年区域竞品项目目周边竞品项目目情况显示：：未来房价预预期较高，剩剩余户型面积积较大，总剩剩余量较少。。区域市场分析析同品质在售项项目销售均价价多在３３０００元／㎡左左右；尾盘项项目由于开盘盘时间较早，，尾货位置不不佳，销售价价为多2650－3300元／㎡之间，，且有购房优优惠；即将入市项目目由于大盘销销售或者位置置较好，预计计价位较高，，多在３３０００元以上。。区域市场分析析：区域市场整体体销售状况较较好，同品质质项目价位较较高，６＋１１建筑形式较较多，多家项项目对未来整整体市场走势势看好。三、项目现有有状况叙述项目概述总占地面积：：61414.49平米；总建筑面积：：110493平米；住宅建筑面积积：79630.32平米；楼座：：共计划建设设20幢（其中纯住住宅17幢，沿街住宅宅加商业裙带带2幢，计划宾馆馆1座）；一期在售：9-14号楼.项目现场影响因素气象台地势南高北底底地势围挡园林景观项目售楼处置业顾问：对讲解流程和和项目价值点点不够清楚，，解说混乱；售楼处服务：：接待客户不够够主动，服务务态度消极；；售楼处布置：：整体区域布局局不合理，沙沙盘和户型模模型摆放位置置狭小，不利利于讲解。影响因素销售现状影响因素价格：较同品质楼盘盘处于低位，，不利于最大大收益化的实实现。优惠：无销售优惠措措施，对客户户吸引力不足足；差异化：在售房源不能能体现价格差差异化，对房房屋后期销售售不利；项目概述将上述不利因因素消除或弱弱化，有利于于项目品质的的提高，以此此支撑销售价价格气象台影响置业顾问讲解解价格低地势园林售楼处服务无优惠策略围挡品质售楼处布置无差异化项目现场售楼处销售状况四、目标客户户群分析1、一期县城本本地客户群占占据绝对的主主力，占总成成交量的绝大大部分，其他他如县区周边边在县城买房房的少量比例例，外地买房房的没有；2、客户多为实实用刚需客户户群，对总价价和户型面积积较为敏感；；3、一期80-110平米的户型比比较受到市场场的认可，面面积适中，总总价合理，属属于市场主流流需求类产品品；一期产品成交交客户以县城城客群为主，，区域外客户户较少，多为为实用客户群群，比较关注注总价和户型型一期客户小结结二期客户群分分析根据2011年——2012年至今的销售售情况来看，，一期产品主主要以质量和和价格作为项项目的主卖点点，锁定地缘缘性客户群体体作为主力客客群，精准定定位，使一期期产品销售较较好，尾房较较少。一期均价2950元/平米二期实现3400元/平米均价二期客户群分分析地缘为主，外外围寻找恒祥·龙泽成主要倚重政府机关职员，少量外地龙邸／和合家园，紧邻项目，据介绍明年初开盘，为强有力对手阳光水岸依靠大体量开发和优惠促销策略，为后期积累了相当多客源项目一期主要依靠现县城本地客户为主，有较强知名度一期在原有客客户的基础上上需要有新的的突破他们对产品的的价值取向价格：单价在4000元/平米以内，总总价范围区间间在25--40万之间；户型：面积在70-120平方米上下区区间，户型精精致实用，没没有过多面积积浪费；环境：对环境要求不不是很高，但但享受静谧生生活，又依恋恋县城中心的的繁华；产品：6+1形式产品，心心里接受程度度较高；交通：关注现状及未未来交通规划划，看重区域域升值潜力；；二期客户群分分析县区之外客群群分析：属于县城周边边乡镇，有意意愿来县城定定居的客群；；鉴于秦皇岛房房价高在此地地买房的县区区以外客户县城客群分析析：周边政府机关关、企事业单单位等普通员员工，；个体工商户；；在县城长期工工作的周边乡乡镇人员；目标客户来源源：二期周边乡镇镇客户比重逐逐渐增多二期客户群分分析核心价值圈定辐射主力客群标杆客群通过本项目的的核心价值锁锁定标杆客群群，再由标杆杆客群的影响响力辐射出主主力客群，此此外外扩部分分边缘辅助客客群。口碑静谧实用便捷质量事业上升阶段段自住成熟稳重改善文化涵养较高高投资＞＞25-50岁中青年事业业有成2-5口之家外扩边缘客群讲究安身立命命中高收入尤为注重生活活品质小户型婚房/投资客看重项目产品品优势区域价值及升升值空间二期客户群分分析坡地9、静夜四无邻邻，荒居旧业业贫。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中中黄叶叶树，，灯下下白头头人。。。02:23:2602:23:2602:231/5/20232:23:26AM11、以我独沈久久，愧君相见见频。。1月-2302:23:2602:23Jan-2305-Jan-2312、故人江海海别，几度度隔山川。。。02:23:2602:23:2602:23Thursday,January5,202313、乍见见翻疑疑梦，，相悲悲各问问年。。。1月-231月-2302:23:2602:23:26January5,202314、他乡生白白发，旧国国见青山。。。05一月月20232:23:26上上午02:23:261月-2315、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。一月232:23上午午1月-2302:23January5,202316、行动出出成果，，工作出出财富。。。2023/1/52:23:2602:23:2605January202317、做前，能能够环视四四周；做时时，你只能能或者最好好沿着以脚脚为起点的的射线向前前。。2:23:26上上午2:23上上午02:23:261月-239、没没有有失失败败，，只只有