XXXX年中原深圳市森林一号营销策略报告

跨界|跃位

森林一号营销策略案别墅市场硝烟四起中信森林湖——山水公园，国际社区观澜湖大宅——只坚持世界级的享受松山湖1号——中国别墅的世界观（neverbeforeneveragain）万科17英里——我能与这个世界保持的距离香密湖1号——

一座城市的珍藏圣莫丽斯——皇家台地别墅星河丹堤——ceo官邸，掌控资本后的生活万科第五园——骨子里的中国中海大山地——凡不可说的应当沉默……

一时间，别墅市场硝烟四起，国际化、世界级、珍藏、皇家、ceo……层出不穷，森林一号的位置在哪里？如何从市场中脱颖而出？如何实现最大的溢价空间？……别墅市场硝烟四起

项目属性龙华（4万）中心城（3.8万）坂田（3.8万）松山湖（2.8万）皇岗口岸40分钟深圳20分钟深圳机场40分钟东莞市中心30分钟东莞火车站20分钟广州市区1个小时项目周边路网项目周边四至

该地块占地面积351639平方米，容积率不大于0．5，建筑密度不大于15％，建筑层数不超过6层，建筑高度不超过24米，并受90/70政策限制SWOT分析潜在优势2700万原生森林,稀缺的森林公园,山水资源邻1500亩虾公岩水库,生态养生10000平米私家湖畔后花园紧邻世界第一大球会外立面设计独特距深圳25分钟车程戴德梁行物管少有的私家礼宾路潜在劣势与观澜高尔夫存在直接竞争周边配套不完善与大屏障村农民房相邻,影响项目档次通达性不够,昭示性不强一期营销推广方向不明确路牌导示性不强潜在机会国家对别墅用地的限制；高尔夫物业吸引更多客户；万科成功取得拍卖地，将市场的眼球吸引至此；居于深圳一小时生活圈潜在威胁未来不明朗的政策影响深圳低密度物业大批量推售资源优势在东莞并不稀缺缺乏规模优势SWOT分析模型优势（S）劣势（W）机会（O）So战略：发挥项目优势利用外部机会利用国家对于别墅土地限制供应的大原则，突出纯别墅，强调对稀缺资源的占有。借势万科，吸引深圳客户WO战略：利用外部的机会来拟补自身的不足借势万科高成本拿地，强调区位优势，拟补项目区位属性不明确的缺陷。利用万科规模优势，弥补配套不足威胁（T）ST战略：利用项目优势规避外部威胁强调私享的森林公园所带来的居住感受以及生活品质的提升，提高项目调性，与世界第一大球会为邻WT战略：通过努力减少自身劣势，进而规避外部威胁加大市场策划营销力度，扩大客户来源客户的跨界营销的跨界定位的跃位价格的跃位项目所面临的关键问题本项目目是否否主推推东莞莞市场场,加入红红海竞竞争，，东莞莞市场场能否支撑撑项目目价格格;本项目目是否否可能能开辟辟其它它市场场，执执行蓝蓝海战略??市场扫扫描深圳别别墅市市场的的发展展历程程发展期期沉寂期期复苏期期腾飞期期目前深深圳别别墅市市场进进入腾腾飞期期，2006年深圳圳别墅墅销售售均价价为25040元/平方米米，且且消化化速度度较快快，市市场几几乎疯疯狂？？！圣莫丽丽斯北北区翡翠湾湾圣莫丽丽斯南南区一般94交通距距离区域认认知自然资资源价格套数2万一般较近稀缺1083.4万低远招华曦曦城一般1662.6万低较远100%100%100%销售情情况深圳市市场个个案销售周周期项目名名称1天1天两周一般922万一般较近>80%1天纯水岸岸三期期一般15>8万高近100%1天东方花花园一般46>6.5万高近100%两周东部华华侨城城稀缺23>8万高远??天琴湾湾三期期稀缺4815万高远？？梅沙湾湾稀缺90>8万高远？？深圳别别墅项项目销销售情情况极极佳，，销售售速度度极快快。距离并并非价价格的的主要要制约约因素素，资资源对对价格格的敏敏感度度较高高。别墅类型项目名称区域产品类型建筑面积m2套数第一居所型别墅曦城二期宝安独栋、联排、双拼50000151万科城四期龙岗联排12500050振业城二期龙岗双拼、联排24000100余大山地一期龙岗联排、双拼、叠加31000152第五园三期龙岗庭院别墅、叠院32400280公园大地龙岗联排和双拼250000100水岸新都三期龙岗Townhouse612525凤凰谷罗湖联排、独栋19448.7183东海岸四期盐田独立、联排40300130纯水岸四期南山Townhouse500014林栖湖南山Townhouse52000约173合计6352741258非第一居所型别墅梅沙湾盐田独立3213090余天琴湾三期盐田独栋别墅2530048东部华侨城盐田独栋别墅128000一期26合计185430164深圳别别墅潜潜在供供应未来深深圳别别墅市市场竞竞争激激烈的的产品品是第第一居居所型型别墅墅，而而具备稀稀缺景景观资资源优优势的的非第第一居居所的的度假假型别别墅供供应量量不大深圳别别墅市市场小小结别墅项项目天天花板板价格格屡被被击破破别墅项项目价价格对对自然然资源源的敏敏感度度高拥有较较好自自然资资源的的市场场存量量较小小，竞竞争相相对较较弱深圳购购买力力北扩扩趋势势明显显，为为别墅墅市场场提供供北上上通道道深圳市场所所带来的价价格溢价空空间与市场场容量都远远远超越东东莞市场。。未来深圳别别墅市场竞竞争激烈的的产品是第第一居所型型别墅，而而具备稀缺景景观资源优优势的非第第一居所的的度假型别别墅供应量量不大客户的跨界界深圳客户跨跨区豪宅置置业客户专专项访谈客户来源：：居住、工工作地以深深圳为主，，跨区域置置业客户；；物业性质：：购买物业业以别墅、、TH为主；客户数量：：56位；访谈方式：：预约当面面访谈。中原二级市市场品控中心数据整理、、分析二级市场事事业部观澜高尔夫夫松山湖棕榈泉翠林华府客户分析客户特征选择物业看重因素排序客户区域来源比例a．近年财富累计迅速a.稀缺的景观资源深圳：福田，香蜜湖片区，水榭花都、熙园、香域中央、东海花园等投资：50%投资兼住：35%自住：15%b.多从事投资、金融、证券、珠宝、贸易、通讯等高回报项目中担任高级管理人员或企业合伙人b.未来的升值潜力、环境中心区，黄埔雅苑、星河国际、雅颂居、深业等c.注重品牌c.开发商品牌华侨城，波托菲诺、纯水岸、锦绣花园、假日湾等d.看重投资回报、精明能干d.安全性红树湾片区，中信红树湾、世纪村等

e.

懂得享受生活e.户型结构f.有国际化、国外生活背景f.生活配套设施g.一次性付款比例有所增加g.建筑外观目标客户的的共性特征征特征一：客客户年龄构构成与家庭庭人口客户年龄以以30—45岁为主，家家庭人员结结构在3—5人之间的三三代居多特征二：客客户职业背背景构成企业创办人人、合伙人人，企业高高管为主特征三：高高知人群具有较好的的知识背景景和较高的的文化水平平，多为高高学历人士士。特征四：中中产阶层家庭年收入入在60万以上，喜喜欢珍品化化的生活特征五：置置业经验丰丰富置业经验丰丰富，并且且连续置业业能力强客户定性访访谈1金融证券类类公司高管管张女士，40岁左右，衣衣着普通，，东北人，健谈香港、深圳圳两地均有有业务往来来，两地均均有居所，，北京、上海海均有别墅墅——厌倦于钢筋筋水泥的城城市，想居居住在环境生态、、景观优美美的地方——希望有处居居所没有任任何人知道道，作为自自己暂时逃离现实生生活，静心休养的地方——喜欢纯粹的项目，没没有太繁杂杂的商业——不再考虑地地产投资，，利润空间间有限，再再置业只用用于自己居住此客户在香香港半山拥拥有一套高高层山景单单位，在深深圳华侨城城有套别墅墅，近期又又购买了圣圣莫丽斯，，重复购买买力极强，，喜欢购置置拥有稀缺缺自然资源源的物业。。客户定性访访谈2美籍华侨陈先生，40岁左右，休休闲装，东北口音经常进出珠珠三角各区区域，拥有有多套物业业——非常喜欢国国外的住宅宅，与生态资源源的结合非非常紧密，具有良好的规划划——非常认可别墅物业的的升值潜力力，认为稀缺缺资源的升升值空间非非常大——喜欢介绍自自己认可的的物业给朋朋友——物业所在的的位置不是是最关键的的因素，只只要交通便利即可——会所配套一定要完善善，喜欢一一些特色的会所所功能此客户购置置物业时非非常注重物物业本身的的稀缺性，，对地理位位置并不在在乎，是兼兼有投资与与资产持有有两种特征征的客户。。客户定性访访谈3私企业主陈先生，35岁左右，衣衣着普通，，带着一个八八岁左右的的男孩——喜欢自然景观资资源丰富、较为纯粹的居住环境境——对物业管理理所能提供供的安防非非常关注，，同时对目目前居住的的小区物管管人员的素素质不满——非常重视孩孩子的教育育问题，希望在家附附近能有一一些兴趣培培训班如跆跆拳道等——居住环境周周边的商业配套一一定要完善善，而且档次要高——喜欢关注地地产行业，，喜欢投资地产电子行业王小姐，30岁左右，衣衣着时尚，，带着保姆与与五岁左右右的女孩——喜欢自然景景观资源丰丰富的居住住环境——对物业管理理非常重视视，希望物物管提供个个性化的服服务——非常重视孩孩子的教育育问题，尤其是女孩孩子的兴趣培训班班——居住环境周周边的商业配套一一定要完善善，而且档次要高——喜欢关注地地产行业，，喜欢投资地产豪宅客户潜潜在杠杆因因素矩阵满意度驱动因素消费者自述述重要因素素低高低高潜在杠杆因因素：容易被忽视视，但是投投入会带来来意想不到到效益得不偿失因因素：重要性被客客户夸大，，但是实际际影响较小小守成或缩减减因素：非必要条件件，多了不不觉得，少少了有问题题绝对首要因因素：对于消费者者的影响最最为重要智能化物业管理的的多样化发展商品牌牌建筑风格会所区域景观稀缺性居住感受未来的潜力力价值销售现场接接待服务对外形象样板房生活配套安全性区域客户访谈小小结关键词——区域、景观、稀缺缺性、生活活配套、居居住感受、、安全性敏感点——未来的潜力力价值、销销售现场接接待服务、、对外形象象、样板房房分析总结：：1、豪宅客户户均是事业业有成，希希望获得一一定的区隔隔感；2、稀缺的自自然景观资资源将会是是吸引他们们关注的核核心点；3、对于敏感感点的关注注更引起客客户的注意意；思考点：本项目已经经具备了稀稀缺的自然然资源和优优势区位，，对敏感点点的打造将将是与其它它豪宅项目目抗争的基基础定位位的的跃跃位位竞争争对对手手的的传传播播方方向向一一览览（（附附加加增增值值层层面面））中国国别别墅墅的的世世界界观观近期期推推广广语语传播播价价值值点点传播播核核心心调性性与与产产品品价价值值松山山湖湖资源源调性性生活活方方式式产品品区域域价价值值对手手一墅墅定定天天下下.一湖湖傲傲人人生生别墅墅产产品品和和内内湖湖资资源源观湖湖园园山水水公公园园，，国国际际社社区区中央央生生活活头头等等舱舱资源源、、调调性性和和规规模模区域域价价值值、、生生活活方方式式中信信森森林林湖湖锦绣绣山山河河无推推广广观澜澜高高尔尔夫夫只坚坚持持世世界界级级的的享享受受生活活方方式式别墅墅价价值值点点排排斥斥点点分分析析楼盘置业目的排序置业关注点排序价值点排斥点比较优势东海岸投资投资兼居住居住升值潜力自然资源、东部华侨城价格自然资源品牌升值潜力户型区域发展潜力周边配套少物业类型混杂区域发展潜力纯别墅纯粹性观澜上堤投资投资兼居住居住升值潜力观澜高尔夫尊贵感赠送会籍观澜高尔夫尊贵感户型总价低缺乏区域价值周边配套少纯粹性区域发展潜力纯别墅纯粹性产品亲地性物业管理星河丹堤居住投资兼居住投资自然资源升值潜力户型山体资源与城市中心距离近噪音密度大区域发展潜力纯别墅纯粹性产品类型优势大山地居住投资兼居住投资产品建筑形态大社区建筑形态与户型品牌价值缺乏自然资源缺乏区域价值靠近沙湾殡仪馆区域发展潜力纯别墅纯粹性自然资源锦绣山河投资投资兼居住居住别墅形态规模产品偏大总价高缺乏品味靠近总价低品牌物管品味深圳圳20分钟钟生生活活圈圈与世世界界第第一一大大球球会会为为邻邻深圳圳周周边边最最大大的的森森林林公公园园与东东莞莞新新科科地地王王为为邻邻独享享2700万原原生生森森林林、、1500亩水水库库资资源源各具具性性格格错错层层产产品品，，创创造造写写意意空空间间价价值值卖点点提提炼炼我们们不不谈谈产产品品,中原原认认为为把把客客户户吸吸引引到到现现场场是是最最重重要要的的,成交交不不是是问问题题.卖点点核核心心数数据据现在在已已经经进进入入标标题题时时代代，，越越短短小小、、越越明明确确，，就就越越能能带带给给客客户户记记忆忆，，引引起起客客户户兴兴趣趣。。第一一·最大大·地王王·2700万·1500亩·纯别别墅墅———这是是我我们们希希望望客客户户记记住住的的森森林林一一号号森林林一一号号天天生生别别墅墅地地世界界第第一一大大球球会会旁旁•2700万m2森林林湖湖•理想想墅墅属性性定定位位凌驾驾于于世世界界第第一一之之上上的的高高度度形象象定定位位一一与世世界界第第一一大大球球会会为为邻邻———被仰仰望望的的私私家家属属地地形象象定定位位二二营销销的的跨跨界界剩余余单单位位：：8栋（（6套））、、15栋16栋（（20套））、、19栋（（15套））、、20栋（（18套））我们们的的一一切切研研究究都都必必须须以以现现实实条条件件为为基基础础，，以以客客户户的的目目标标为为导导向向所面面临临的的问问题题在市市场场利利好好的的条条件件下下，，实实现现项项目目价价值值最最大大化化；；产品品、、位位置置不不明明晰晰，，认认知知程程度度偏偏低低；；对外外形形象象与与产产品品档档次次不不符符；；一二二期期产产品品没没有有明明显显差差异异点点；；营销销总总体体思思路路占领领森森林林生生活活制制空空权权—凸显显在在高高尔尔夫夫与与森森林林别别墅墅之之间间的的生生活活方方式式—展现产产品稀稀缺色色彩—建立舆舆论体体系高位营营销高形象象高姿态态高收益益+组合营营销链链产品链链形象链链品牌链链核心销销售策策略强调区区域价价值超超越，，借势势东扩扩、强强化北北进，，建立立近郊郊别墅墅标竿竿地位位做好维维护，，体现现别墅墅品味味，实实现口口口传传播项目对对比提提升三三个竞竞争力力（客客户的的跨界界、定定位的的跃位位、营营销的的跨界界），，树立立项目目品牌牌效应应第二阶阶段第三阶阶段第一阶阶段整体战战略思思路客户积积累阶阶段清晰产产品对对外形形象,明确产产品卖卖点.1、放大大项目目纯粹粹优势势，以以大型型活动动引发发焦点点。2、以户户外清清晰形形象，，以液液晶电电视传传播现现场纯纯粹的的环境境。持续销销售阶阶段1、持续续延伸伸全新新形象象，持持续高高端调调性2、针对对主力力销售售单位位，逐逐一放放大产产品卖卖点，，形成成本阶阶段主主力攻攻击点点3、利用用圈层层活动动形成成口碑碑传播播，保保证剩剩余单单位的的热销销。开盘阶阶段1、以稀稀缺形形象入入市，，形成成身份份认同同2、推出出部分分单位位制造造市场场饥渴渴度。。以点破破杀以高拉拉低高抬低低走推售策策略优劣搭搭配：：每组推推出单单位包包括叠叠加及及联排排单位位，以以吸纳纳不同同的客客户群群。限量速速销：：1）以两两个月月为周周期，，分批批推出出剩余余单位位2）每次次推出出40-50套，在在市场场及客客户中中造成成稀缺缺性8月中——9月底10月初——10月中10月底——11月底12月推售策策略清晰产产品对对外形形象,明确产产品卖卖点.1、放大大项目目纯粹粹优势势，以以大型型活动动引发发焦点点。2、以户外外清晰晰形象象，以以电视视传播播现场场纯粹粹的环环境。。1、持续续延伸伸全新新形象象，持持续高高端调调性2、针对对主力力销售售单位位，逐逐一放放大产产品卖卖点，，形成成本阶阶段主主力攻攻击点点3、利用用圈层层活动动形成成口碑碑传播播，保保证剩剩余单单位的的热销销。10月中第第一次次开盘盘11月底第第二次次开盘盘开盘阶阶段1、以稀稀缺形形象入入市，，形成成身份份认同同2、推出出部分分单位位制造造市场场饥渴渴度。。宣传主主题与世界界第一一大球球会为为邻——被仰望望的私私家属属地推售单单位剩余叠叠墅单单位（（约45套）剩余单单位媒体组组合户外为为主（（全方方位扭扭转形形象））报纸广广告（（特区区报））网络硬硬广告告论论坛、、新闻闻液晶电电视、、直邮邮每周现现场活活动户外报纸广广告（（特区区报））网络硬硬广告告论论坛、、新闻闻液晶电电视、、直邮邮每周现现场活活动户外网络硬硬广告告论论坛、、新闻闻液晶电电视、、直邮邮每周现现场活活动时间节节点与世界界第一一大球球会为为邻——被仰望望的私私家属属地档次/位置炒炒做浮浮出产品吸吸引促促进销销售圈层活活动引引起共共鸣线上媒媒体选选择户外广广告：梅林关关、梅梅观高高速、、莞深深高速速、深深南大大道、、滨河河大道道、北北环大大道中中建议议选择择4块。东东莞户户外广广告利利用现现有广广告牌牌资源源。报纸广广告：《深圳特特区报报》、《东莞日日报》液晶电电视：：传播项项目现现场环环境直邮：香蜜湖湖片区区、华华侨城城片区区、银银湖、、红树树湾、、南硅硅谷、、宝马马等名名车车车主等等，东东莞豪豪宅片片区短信：来访客客户、、豪宅宅片区区客户户等网络：深圳房地产产信息网网站：发布项目信信息线下活动与与辅助媒体体结合线下推广主主要解决营营销节点的的人气聚集集、活动的的延续性以以及销售期期的客户积积累三大问问题。时效性推广广与活动紧紧密配合，，短信、直直邮、网络络等，充分分结合、销销售节点进进行展开攻攻击。接待方式建建议预约看楼，，启用尊贵贵客户接待待系统高端活动建建议公关活动：：森林一号号体验开放周周时间：9.14-9.20地点：利用一期展展示区、样样板房作用：体现项目调调性和品味味，为二期期认筹冲刺刺积累客户户形式和内容容：现场举办调调性活动，，在会所举举办小品音音乐；在样样板房内举举办空间艺艺术展和奢奢侈品饰品品或手表展展，通过名名模穿戴首首饰、名表表进行活动动展示，体体现高端氛氛围营造生生活品味形式：VIP客户露天酒酒会时间：2007.8月底参与人员：：老业主、、相关专业业人员、媒媒体、VIP客户其他联接:联系陆虎车车友会\汇丰银行VIP客户等活动安排：：创造良好好的主客沟沟通环境，，以自由轻轻松的格调调为主，工工作人员借借助酒会的的轻松氛围围，主动与与客户沟通通，推荐项项目。活动目的：：初步启动动圈层营销销,在客户内部部创造良好好口碑,引起更多关关注.VIP客户露天酒酒会深圳中原精精英誓师大大会中原资源时间:8月20日人群:中原二、三三级市场销销售精英，，业绩冠军军中原豪宅组组、华侨城城、红树湾湾等豪宅地地铺时间：8.10-9.10要求：发展展商安排看看楼车于新新华保险等等候，有客客户随时接接送三级市市场同事看楼，，外场销售售人员分两两支部队去去各个地铺铺推荐。内容：观澜翡翠湾湾、红树西西岸、金中中环、中信信地铁、佳佳兆业、世世金汉宫、、银湖豪宅组组、盐田豪豪宅组（两两组）及华华侨城各分分行（共22个分行）福田区各分分行：福田田南A区、福田南南B区、福田南南D区（共62分行）深圳中原““森林一号号之月”启启动中原资源1对1推介+高转介奖励励+三级市场大大会推介+短信海报观澜湖推荐荐会中原资源方式一：观澜湖同事事体验日，在项目现现场接待观观澜湖同事事，先打动动观澜湖销销售同事，，让他们有有兴趣向客客户介绍本本项目。以以轻松转介介，易成交交为推荐核核心。方式二：观澜湖客户户体验日：现场周末末举办小型型酒会，邀邀请观澜湖湖同事带客客户到现场场体验。方式三：以以额外奖励励的方式吸吸引同事带带更多客户户到现场。。推广策略节节点小结执行从片区区和项目高高度的传播播、项目信信息传播到到销售信息息传播的三三大步骤；；线上推广主主要解决项项目高端形形象传播、、项目知名名度的传播播和项目辐辐射力的传传播三大问问题。由于项目分分期推售，，前期片区区和项目高高端形象地地建立至关关重要，因因此推广费费用较多户外为主媒媒、报纸、、电视、网网站等其他他媒体为子子媒的结合合策略；少成本、高高调性、重重节点、持持续性、小小众成为项项目传播的的关键点。。项目推广费用(万元)备注第一阶段(8月中至9月底)150报纸、直邮、网络杂志、楼宇液晶电视投放以户外、报纸、为主每周现场活动第二阶段(9月底至10月中)150报纸广告（特区报）网络硬广告论坛、新闻液晶电视、直邮每周现场活动第三阶段(10月中至12月)50网络硬广告论坛、新闻液晶电视、直邮每周现场活动350万元费用预算费用预估：：80套*250平米*30000元/平米*0.5%=约350万元此费用不含含现已经有有的户外投投放费用.价格的跃位位经济学原理理认为，价价格总是围围绕价值上上下波动。。我们的目目标是让价价格超过价价值，达到到最大溢价价，实现额额外收入。。写在前面地价成本=15000元/平米建安成本3000元，营销费费用3%，不可预见见费用5%项目的“成本”超过18000元，成本之之上，应该该加多少利利润？成本法低密度别墅墅项目，利利润100%，价格36000元/平米万科准备卖卖多少钱？？万科松山湖湖项目的利利润率100%万科松山湖湖项目的容容积率为0.5，对比本项项目类比成本推推倒法，项项目销售价价格25000元/平米市场区隔定定价比较法法市场区隔定定价比较法法的关键吸引东莞市市场以外的的深圳潜在在客户在深圳形成成竞争力价价格，冲破破东莞价格格天花板东莞项目、、深圳项目目比较法，，结合利润润分析地域属性东东莞，综合合考虑未来来东莞客户户价格承受受力价格为了更为准准确的预估估销售均价价，通过市市场比较法法算出理论论值：定价的影响响因素的选选择：区位因素：：片区位置未来规划交通状况周边配套产品综合素素质：景观环境社区规划户型结构小区配套物业管理发展商品牌牌类别影响因素权重比例区位因素区域位置20升值潜力12交通状况8周边配套11产品综合素质景观环境15户型结构4小区配套10物业管理10发展商品牌10各定价影响响因素权重重比例：价格预算

本项目十七英里观澜湖东海岸公园大地松山湖1号参考权重

5%35%10%10%25%代表符号PxPaPbPdPgph均价（二手价）

3500045000300002500025000区位前景20151518141515升值潜力1210911989交通状况8526885周边配套11414554景观环境151315157712户型结构4344333小区环境101112107710物业管理101012812712发展商品牌10810910610合计100798085756680叠拼价格测测算根据市场比比较法计算算，本项目目叠拼参考考均价为：29010元/平方米

本项目圣莫丽斯观澜湖星河丹堤参考权重

5%35%10%代表符号PxPaPbPd均价

450006000050000区位前景2015181818升值潜力1210121212交通状况85656周边配套114677景观环境1513151513户型结构43344小区环境108998物业管理108788发展商品牌10671010合计10072838886根据市场比比较法计算算，本项目目联排参考考均价为：39000元/平方米联排价格测测算通过对项目目深圳市场场的整合推推广，以及及整合中原原销售的执执行力，充充分利用中中原二三级级市场的客客户资源，，可使项目目价格进一一步拉升，，预计叠拼拼均价可可拉升至至30000元/㎡,联排价格格可以拉拉升到40000元/㎡.价格策略略1、将联排排别墅价价格提升升，形成成标杆物物业。2、通过与与标杆物物业对比比，形成成叠加产产品的价价格优势势。最终实现现产品全全面突围围，实现现品牌与与价值最最大化。。中原优势势二级市场场副总经经理：玉玉家雄事业二部部营销总总监：米米翯策划团队队事业二部部总经理理：彭斌斌销售团队队策划经理理：田博博策划师：：王钧观澜事业业部总统统筹,负责观澜澜、红树树西岸资资源利用用项目经理理待定红树西岸岸项目组组观澜湖项项目组资源管理理小组以外围拓拓展客户户为主.包括二三三级市场场转介及及推介.中原精英英团队协调公司司内部资资源,包括二三三级市场场资源调调动负责项目目具体策策划及销销售的操操作销售团队队资源管理理小组客户资源源运作系统统团队人员员成交能力力客户满意意度客户资源源的维护护和扩张张，运作作体系的的发展和和完善，，运作人人员的智智慧和实实干，方方能保证证成交能能力和客客户满意意度的实实现。销售组织织体系目标1目标2外围团队队——第二梯队队驻场团队队——第一梯队队＋置业顾问问体验大使使拓展专员员2—4名接待来现现场参观观和交流流的业内内人士接待现场场看房客客户接待外围围拓展客客户4—6名立足深圳圳本土的的二、三三级市场场客户资资源，实实现“二二三级联联动”在项目接接待中心心以外的的客户挖挖掘和拓拓展联动联动1＋1销售经理制

6—8名中原内部部的小众众营销方式操作案例1.定期月度推介会通过二三级市场定期的销售月会/季会进行项目推介;红树西岸/金域蓝湾3期/观澜高尔夫2.一对一新盘互动与二级市场中项目档次接近的楼盘进行客户资源互动红树西岸/金域蓝湾3期/观澜高尔夫/圣莫丽斯3.豪宅地铺宣传点通过高端住宅区域的地铺客户资源进行个性传播红树西岸/金域蓝湾3期/观澜高尔夫4.独立客户拓展团队以往客户资源需提供客源的新盘或地铺自己带客,本项目将由第二梯队专门完成;第二梯队独立完成客户的接待,保证对接完整性和有效性深圳中原深港研究究中心中央二级级办品控中心心事业部外销部森林一号号项目中中原团队队架构分分解前所未有有，五支支队伍倾倾力协作作整合中原原中国各各城市客客户资源源信息，，同时为为项目提提供全国国市场资资讯等。。香港外销销渠道的的拓展，，为森林林一号提提供香港港区域内内的销售售活动、、资源整整合等。。客户资源源管理、、客户服服务体系系维护、、质量监监控等技术援助助，内部部推广活活动开展展等。项目营销销工作的的主要执执行部门门、全程程参与项项目策划划、销售售及二三三级资源源整合的的工作。。一手市场场咨询、、专题调调研、相相关政策策法规分分析等。。香港外销销资源：：1、地区董董事联合合会议每月集团团的总部部行政大大会，项项目可借借用会议议时间进进行特别别推介会会。2、中原内联网透过中原原办公平平台的外外销网推推介深圳圳外销项项目，拥拥有互动动、实时时、独立立等特点点，同时时让香港港中原每每位销售售人员随随时或者者本项目目相关销销售信息息。4、二级市市场销售售精英（（英雄月会会）集全港2000多销售精精英香港港中原月月会，对对项目进进行全面面的推介介。5、三级市市场地铺铺（223间）中原可以以通过短短信、推推介会等等形式进进行项目目介绍。。6、全港客客户成交交数据库库7、中原香香港CARD会员（3万名）8、各商会会资源香港中原原与测量量师协会会、中央央企业商商会、美美国商会会、公务务员协会会等均有有较为紧紧密的合合作关系系。二级市场场60多个项目目近1000多名员工工集体成成为项目目售楼员员二、三级级市场网网络资源源互动，，降低推推广费用用，力求求最高成成交量.三级市场场100多间地铺铺近2000名员工也也将成为为项目推推荐员深圳中原原服务项项目案例例观澜湖别别墅通过对项项目世界界级球会会资源的