XXXX年世联青岛崂山项目发展策略与物业发展建议

项目顾问工作阶段划分2006/08/152006/08/20工作成果区域宏观经济背景研究区域土地市场区域房地产市场调研客户访谈专业人士访谈项目发展战略项目所在区域价值定位项目定位物业发展建议城市规划及其他项目背景研究类似区域发展案例借鉴相关项目案例借鉴项目所在区域市场竞争研究第二阶段（中期）项目发展战略与整体定位第一阶段项目市场调研城市房地产市场分析相关物业市场分析客户分析5个日历天18个日历天2006/09/0711个日历天第三阶段（终期）提交终稿根据客户建议深化研究，完善报告项目详细盈利分析完善整体报告（终稿）

2005/09/181目标市场解析报告思维导图发展策略与项目定位物业发展建议开发目标整体市场分析豪宅市场分析项目界定经济评价竞争项目分析本体价值挖掘借鉴案例研究发展策略项目定位2目标市场解析报告思维导图发展策略与项目定位物业发展建议开发目标整体市场分析豪宅市场分析项目界定经济评价竞争项目分析本体价值挖掘借鉴案例研究发展策略项目定位3项目区位和交通——位于交通便利、景观资源丰富的公认豪宅区项目位于青岛市崂山区浮山南麓，自然资源丰富，北依浮山，南望黄海，是青岛公认的豪宅区。项目交通条件便利，通过东南侧规划中的市政路可以快捷到达青岛东南部的主干道香港东路、东海路。4地块指标——中等容积率、小规模项目地块主要经济技术指标关于拆迁：只负责建造回迁住宅8000平米，费用为1600万元。不需要考虑拆迁补偿等费用。关于大配套：城市配套取费255元/平米。按照容积率1.8计算建筑面积，并另加上8000平米的回迁面积。5项目界定——公认豪宅区，具备海景景观和山地资源的小规模住宅项目开发基于对项目所处区位、本体具有的资源，地块特点，我们对本项目的基本认识：小规模住宅开发项目。公认豪宅区，具备海景景观和山地资源的6青岛经济稳步上升,房地产处于快速发展期青岛2005年GDP达到2695.82亿元。近年一直以10%以上的增幅稳步发展，经济良好发展有力的支持了房地产的发展人均GDP约为$4418,房地产处在快速发展的过渡期800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$0-800US$启动期快速发展期平稳发展期减缓发展期房地产预警系统判断——GDP增速、人均GDP与房地产发展关系4%-5%5%-8%大于8%小于4%萎缩停滞稳定发展高速发展GDP增长速度人均GDP数据来源：青岛历年统计年鉴7随着青岛近年来经济的快速发展，房地产投资增长稳定近年来，青岛在为迎接奥运以及加强城市建设和经济发展，全市的固定投资逐年上升。房地产投资稳步增长，投资额占固定资产投资比例呈下降趋势，表明房地产投资并未出现相对过热的迹象。数据来源：青岛历年统计年鉴8青岛市区04年以来的土地出让情况——海边与崂山风景区土地稀缺2005年，青岛市内共出让土地44.3万平米，04年179万平米04年出让土地以工业、住宅为主05年住宅用地的比例明显上升海边与崂山风景区的基本没有土地出让数据来源：政府统计公报9房地产市场供应、需求稳定增长，市场发展平稳，供需基本平衡2005年房地产数据2001-2005年房地产竣工面积与销售总额数据来源：青岛历年统计年鉴10市区区地地产产板板块块————城城市市内内部部板板块块和和地地段段层层级级已已经经形形成成，，价价格格和和物物业业档档次次形形成成明明显显区区隔隔市南南、、市市北北二二级级地地段段房房价价在在6000-8000元元崂山山区区一一级级地地段段具具有有海海景景资资源源的的住住宅宅价价格格9000-18000元元市南南、、市市北北和和崂崂山山区区沿沿海海一一线线一一级级地地段段房房价价在在8000-12000元元四方方区区北北部部区区域域和和李李沧沧区区的的李李村村等等四四级级地地段段3000-5000元元新划划入入市市北北区区的的地地域域和和四四方方区区南南部部区区域域的的三三级级地地段段5000-6000元元崂山区二二级地段段浮山后后的住宅宅价格7000-8000元元数据来源源：市场场调研数数据库11整体房地地产市场场小结青岛市经经济持续续稳定高高速发展展，经济济快速发发展必将将带动房房地产市市场的发发展；经济快速速发展为为房地产产项目提提供了大大量潜在在客户群群；城市房地地产市场场供应、、需求稳稳定增长长，市场场发展平平稳，供供需基本本平衡；；青岛优质质地段土土地供应应缺失，，崂山风风景区与与青岛市市南区几几乎无土土地供应应；城市内部部板块和和地段层层级已经经形成，，价格和和物业档档次形成成明显区区隔；12目标市场场解析报告思维维导图发展策略略与项目目定位物业发展展建议开发目标标整体市场场分析豪宅市场场分析项目界定定经济评价价竞争项目目分析本体价值值挖掘借鉴案例例研究发展策略略项目定位位豪宅市场的的发展演演变区域项目目分析豪宅客户户分析13市南区的的东南部部和崂山山南部滨滨海一线线形成了了具有城城市标杆杆意味的的豪宅聚聚集区传统豪宅宅区14豪宅市市场区区位的的变迁迁———由沿沿海一一线向向二三三线集集中青岛的的豪宅宅最早早都是是出现现在东东部沿沿海一一线，，以海海景为为主要要的卖卖点。。主要要在浮浮山前前形成成了聚聚集现现象。。由于一一线海海景土土地供供应的的逐渐渐减少少，豪豪宅开开始向向二三三线海海景集集中，，代表表性的的项目目是丽丽都国国际和和领世世华府府。一线海景二线海景三线海景豪宅市市场的的发展展演变变15豪宅产产品的的发展展———项目目密度度趋于于增大大，规规划、、园林林品质质有所所提升升项目密密度趋趋于增增大，，规划划、园园林开开始得得到普普遍重重视金光都市名家领世华华府豪宅市市场的的发展展演变变16豪宅产产品的的供应应量和和消化化量———供供应量量和消消化化量基基本持持平，，市场场发展展平稳稳青岛2003~2004年豪豪宅的的供应应集中中在崂崂山区区和市市南区区，同同时在在售的的项目目有6个，，销售售速度度都在在月均均15套以以内，，一年年的消消化量量在15万万平米米以内内，与与供应应量基基本持持平。。2005年年开始始出现现体量量较大大的豪豪宅项项目，，如海海信燕燕岛国国际公公寓（（１１２２万平平米）），豪豪宅的的销售售速度度在月月均１１５套套以内内，同同时在在售的的项目目６～～７个个。２００００６６年年亚亚麦麦山山城城（（１１８８万万平平米米））一一期期5万万平平米米的的入入市市即即将将打打破破原原有有的的供供应应格格局局，，由由于于在在售售项项目目数数量量仍仍与与前前两两年年持持平平，，销销售售速速度度也也持持平平，，所所以以，，消消化化量量增增长长不不大大，，市市场场仍仍然然保保持持稳稳定定。。几年来来，豪豪宅产产品的的供应应量和和消化化量基基本持持平，，市场场发展展平稳稳2004年年在售售豪宅宅：海怡名名都、、碧佛佛利山山庄、、丽都都国际际、鲁鲁信未未央、、樱之之御园园2005年年在售豪宅宅丽都国际、、海信燕岛岛国际公寓寓、领世华华府、鲁信信未央、金金光都市名名家、亚麦麦山城2006年年在售豪宅宅：帝苑、领世世华府、海海信燕岛国国际公寓、、亚麦山城城、檀香湾湾、金岭世世家豪宅市场的的发展演变变数据来源：：市场调研研数据17青岛豪宅年年消化量在在15万平平米左右，，在售的项项目总规模模约18万万平米，未未来两年供供应总量在在100万万平米以上上目前青岛市市场供应的的豪宅项目目有8个，，总建筑面面积在150万平米米左右在售的几个个项目的月月销售速度度都在月均均15套以以内尚未入市的的项目面积积总计在100万平平米以上月均10~15套是是豪宅产品品的平台销销售速度。。数据来源：：市场调研研数据18青岛豪宅按距距海岸线的距距离呈现三个个价格梯度———海景仍然然是豪宅的关关键溢价因素素丽都国际三期均价16000元

领世华府起价18000元第一价格梯度：均价27000~28000元第二价格梯度：均价16000~18000元

弄海园二期均价27000元东方之珠花园别墅均价28000元亚麦山城

均价9000元

本案第三价格梯度：均价9000~10000元19豪宅区又根据据功能的不同同形成了城市市豪宅、景观观豪宅、商务务豪宅三个亚亚板块城市豪宅：主要出现在在市南区南部部滨海一线，，属于城市传传统配套齐全全的地区兼有有城市成熟便便利与海景资资源；景观豪宅：出现在青岛岛公认最宜居居的浮山前地地区，具备最最优越的山海海资源，是纯纯居住的社区区板块；商务豪宅的出现则是由由于政府崂山山商务区的规规划，商务区区南部的沿海海住宅开始出出现商务特色色的豪宅，承承担一部分商商务功能。城市豪宅景观豪宅商务豪宅20三个亚板块特特征明显，本本项目所属的的景观豪宅板板块居住价值值最高本项目所属板板块21豪宅产品的分分类——依照照项目价值点点的不同，可可以分为资源源型豪宅、舒舒适型豪宅和和经济型豪宅宅区域项目分析析22资源型豪宅———占据绝对对强势的山海海资源，并将将这一优势极极度放大资源型豪宅：：资源型豪宅以以资源为压倒倒一切的核心心，产品设计计、规划设计计均围绕这一一核心来进行行。资源型豪宅的的价格门槛依依建筑形式的的不同而略有有差别，低密密度产品的总总价都在500万以上。。资源型豪宅对对外地客户有有着强大的吸吸引力，用以以做投资和度度假的比例较较大。区域项目分析析——资源型豪豪宅23舒适型豪宅———注重产品品本身的品质质，项目的主主诉求点是宜宜居的高品质质住宅带来的的尊贵感舒适型豪宅：：舒适型豪宅一一般不具备一一线的山海资资源，但注重重产品的品质质，打综合牌牌，营造宜居居地段里的高高品质生活概概念。总价200万万是这类项目目的一个基准准价。舒适型豪宅的的客户多数来来自于本地的的城市财富阶阶层，自住居居多。区域项目分析析——舒适型豪豪宅24经济型豪宅———占据一定定的山海资源源，用相对较较低的总价，，吸引一部分分高端人群经济型豪宅：：经济型豪宅只只具备三线的的海景资源，，产品的品质质不如舒适型型豪宅，但会会在服务、山山景上做出特特色。这类项目的总总价一般在120万～150万。经济型豪宅的的主要消费人人群是本地换换房人群，出出于改善居住住环境的目的的，客户会选选择宜居而且且性价比相对对较高的经济济型豪宅项目目。区域项目分析析——经济型豪豪宅25豪宅的三类产产品对应着三三类客户———依总价承受受能力的不同同表现出明显显差异资源型豪宅客客户属于城市的新新富或知富阶阶层，追求住住房条件的改改善，，总价价承受能力在在120-150万做左左右。如亚麦麦山城100万200万500万舒适型豪宅客客户经济型豪宅客客户顶级客户，很很强的支付能能力，对于青青岛最佳地理理位置的海景景非常敏感，，在市南或者者东海岸板块块的崂山一线线海景处购买买住宅，总价价500万以以上，如弄海海园追求住房舒适适度，物业的的品质，关注注环境相关的的规划、园林林，在崂山区区东海岸的二二线海景地购购置房产，总总价承受能力力在200元元以上，如丽丽都国际、领领世华府项目目等总价承受能力力豪宅客户细分分26资源型豪宅客客户——金字字塔最顶端的的财富人群资源型豪宅的的客户是豪宅宅市场中对资源的占有有极端向往，对价格不敏敏感，注重稀稀缺的资源给给豪宅带来的的象征意义。。基本情况：年龄区间：40-60岁岁行业：贸易、、制造业来源：大青岛岛（50%）），外地人（（50%））特征：早期致富的财财富阶层置业状况：多地、多次置置业倾向于购买城城市标杆式的的豪宅用以度度假关注要素排序序：海景资源、物物业档次、社社区圈层、服服务其他：对资源的占有有欲望强烈，，对价格不敏敏感认同高档物业业管理公司带带来优质服务务豪宅客户细分分——资源型豪豪宅客户27舒适型豪宅客客户——关注注产品细节，，追求生活的的尊贵感、身身份感舒适型豪宅客客户是豪宅市市场中最关注产品细节节的一类群体，，他们大多事事业成功，品品牌情结浓厚厚，注重生活的圈圈层感。基本情况：年龄区间：40-50岁岁行业：多为外外贸、物流、、IT、金融融等高新产业业来源：青岛本本地（60%）、外地人人（20~30%），外外籍（10%）特征：城市知富阶层层置业状况：多数已经是第第四、五次置置业区域内重复置置业现象普遍遍关注要素排序序：海景景观、物物业品质、发发展商品牌、、社区业主素素质其他：注重生活的圈圈层感豪宅客户细分分——舒适型豪豪宅客户28经济型豪宅客客户——关注注物业品质，，追求品质生生活基本情况：人群：40-50岁居多多行业：传统制造业居居多来源：大青岛岛范围内的中中小企业主居居多特征：城市新新富阶层置业状况：一般是第二、、三次置业已有的物业一一般在市南、、市北等传统统居住区关注要素排序序：区位价值、海海景景观、性性价比、产品品品质其他：注重生活环境境带来的改变变，愿意在高高端人士聚集集的崂山置业业注重会所的功功能，关注小小区教育配套套经济型豪宅客客户往往是经经济条件刚刚刚迈入财富阶阶层，注重生生活区的象征征意义，希望望得到社会认认同。置业倾倾向上更加关关注产品的地地段、景观，，生活便利度度等。豪宅客户细分分——经济型豪豪宅客户29关于于客客户户豪宅宅的的三三类类客客户户都都有有清清晰晰的的板板块块价价值值认认知知；；区域域内内客客户户重重复复置置业业的的现现象象普普遍遍；；本地地客客户户是是豪豪宅宅市市场场消消费费的的主主力力军军；；海景景仍仍然然是是客客户户购购买买的的重重要要驱驱动动因因素素；；30豪宅宅市市场场分分析析小小结结豪宅供需需基本持持平，消消化速度度比较稳稳定，销销售速度度为10～15套/月月，每年年消化面面积在15万平平米左右右；豪宅置业业客户主主要是本本地区域域内置业业客户，，海景仍仍然是购购买的重重要驱动动因素。。客户对于于板块认认知清晰晰，板块块之间能能够体现现出明显显的价值值差异，，项目的的竞争主主要是基基于板块块内部的的竞争；；浮山前景景观豪宅宅的居住住价值最最佳；未来几几年由由于鲁鲁能领领秀城城等大大盘的的入市市，可可能对对豪宅宅市场场造成成冲击击；市场豪豪宅产产品总总体品品质一一般，，仍有有较大大的创创新空空间；；31目标市市场解解析报告思思维导导图发展策策略与与项目目定位位物业发发展建建议开发目目标整体市市场分分析豪宅市市场分分析项目界界定经济评评价竞争项项目分分析本体价价值挖挖掘借鉴案案例研研究发展策策略项目定定位32本项目目所面面临的的竞争争主要要是浮浮山前前景观观豪宅宅板块块内部部的竞竞争本项目目所在在片区区内项项目主主要有有：亚麦山山城领世华华府丽都国国际鲁能领领秀城城本案鲁能领领秀城城亚麦山山城领世华华府帝苑33从入市市时间间来看看，本本项目目将直直接面面对鲁鲁能领领秀城城和亚亚麦山山城的的竞争争1月3月4月5月6月7月8月亚麦山山城2期2月9月10月月11月月12月月1月2月3月4月8月9月10月月11月月12月月鲁能领领秀城城本项目目0608领世华华府丽都国国际3期07竞争争预预期期34亚麦山山城———18万万平米米山、、海景景资源源，中中等规规模项项目竞争项项目分分析——亚亚麦山山城位置：：沿海第第三线线海景景，特特色的的山地地资源源，紧紧邻海海洋大大学，，地段段条件件和本本项目目类似似规模：：18万万平米米产品：：产品线线丰富富：半半山别别墅、、多层层、小小高层层、高高层价格：：一期起起价7700元元/平平米，，均价价9000元/平米米，基基本代代表了了本区区域的的最低低平台台价格格35亚麦山山城主主要卖卖点———区区位+环境境1234765位于传传统豪豪宅区区30000平方方米原原生态态公园园36亚麦麦山山城城1期期产产品品配配比比————两两居居套套数数比比例例为为22%，，三三居居套套数数比比例例为为78%亚麦麦山山城城的的二二居居面面积积区区间间是是109-112㎡㎡，，所所占占套套数数比比例例为为22%。。经济济型型三三居居面面积积区区间间是是133-149㎡㎡，，所所占占套套数数比比例例为为35%舒适型三居面面积区间是158-168㎡，，所占套数比比例为43%37亚麦山城的销销售状况———月均速度15~16套套，旺季时达达到月均20~30套亚麦山城一期期4、5、6号楼由代理理公司销售2005年9月17日开开盘销售，目目前基本售罄罄。一期2、3、7号楼楼共184套由由发展展商自自行销销售，，2006年7月19日日开盘盘销售售，销销售目目标是是月均均20~30套套，目目前销销售40套套，均均价9000元元/平平米（（截至至2006年9月1日））。一期1号楼楼由两两家公公司共共同销销售，，目前前开盘盘两个个月，，代理理公司司已经经销售售了17套套。123476538亚麦山山城的的优劣劣势分分析———规规划、、产品品都缺缺乏特特色，，卖的的是板板块位位置和和环境境39鲁能领领秀城城———69万平平米占占据一一线海海景的的全产产品线线大盘盘位置：沿海第一一线海景景，地段段条件和和海景资资源绝对对强势规模：69万平平米，目目前处于于前期，，后期的的产品入入市时间间接近本本项目，，部分产产品和本本项目形形成直接接竞争产品：产品线丰丰富覆盖面广广价格：会高于区区域平台台价格，，产品多多样造成成的价格格梯度明明显国际公寓区15万平米回迁区酒店公建、商业写字楼酒吧街洋房（4+1）4.8万平米高层、小高层8万平米学校3-4万平米联排4万平米叠拼和洋房7万平米独栋别墅2万平米小高层和高层15万平米准豪宅区高档区竞争项目目分析——鲁能能领秀城城40注：国际际公寓区区分解到到小高层层和高层层中鲁能领秀秀城产品品配比———产品品种类丰丰富，总总体容积积率较低低国际公寓区15万平米回迁区酒店公建、商业写字楼酒吧街洋房（4+1）4.8万平米高层、小高层8万平米学校3-4万平米联排4万平米叠拼和洋房7万平米独栋别墅2万平米小高层和高层15万平米准豪宅区高档区41鲁能领秀秀城高层层户型配配比———总面积积区间50~300㎡以上，户户型种类类丰富鲁能领秀秀城产品品线丰富富，包括括一居、、两居、、三居和和四居领秀城定位位滨海豪宅宅社区，整整体户型面面积较大三居产品中中经济型豪豪宅约占23%；舒舒适型豪宅宅约占77%。42鲁能领秀城城的优劣势势分析———卖一线海海景+复合合社区43我们有什么么？鲁能领秀城城卖点：一一线海景+复合社区区

亚麦麦山城城卖点：：板块位置置和生态环环境，但规规划、产品品都都缺乏特色色44项目本体资资源本项目资源源：人文资源：：青岛大学学、青岛海海洋大学等等人文资源源成熟豪宅区区：与竞争争项目属同同区域，无无竞争优势势海景资源：：可观海而而不潮山景资源：：浮山位于于城市内部部，市民认认知高地形特征：：山地落差差大，地形形极具特色色本项目浮山山成熟豪宅区区亚麦山城鲁能领秀城城45人文资源不不能成为产产品的竞争争力；但可可以成为项项目特色不能提供主主要的客户户资源与购购买力——檀香湾湾的客户中中仅一位教教师——亚麦山山城极少量量的教师客客户，且需需求为两居居室。高校氛围具具有创造性性和文化色色彩本项目要求求具有一定定的动漫特特征，与高高校的创造造性和文化化色彩相吻吻合。项目特色46海岸是青岛岛的灵魂青岛城市沿沿海岸线发发展，海岸岸已经成为为了青岛的的灵魂海岸已经成成为经济发发展的纽带带海岸是豪宅宅的必备要要素本项目中央商务区区崂山商务区豪宅区海景景47源于海岸的的先进要素素——现代代艺术中心心现代艺术中中心是中国国首个文化化艺术主题题园区，占占地50余余亩，由世世界著名设设计公司美美国HHCP公司设设计，建设设投资3亿亿元人民币币。艺术中心划划分为四个个功能区：：艺术创作作展示功能能区、艺术术魅力体验验功能区、、儿童艺术术天赋发展展功能区，，和休闲服服务功能区区。海景景48源于海岸的的先进要素素——极地地海洋世界界极地海洋世世界预计2006年年“五一””迎接游客客。青岛极地海海洋世界总总建筑面积积16万平平方米，除除将改扩建建现有的海海豚表演馆馆外，另将将兴建海洋洋极地馆、、海洋科技技馆、海洋洋娱乐大道道、渔人码码头、室内内水上公园园等项目。。海景景49湾区一直以以来也都是是富人区的的代表纽约的长岛岛香港的浅水水湾东京的东京京湾悉尼的玫瑰瑰湾……悉尼的玫瑰瑰湾周边城城市要素聚聚集，包括括博物馆、、水族馆、、娱乐中心心等；成为为顶级富人人的居住首首选。长岛之所以以世界闻名名，不仅因因为那里曾曾是早期欧欧洲王公贵贵族的居住住地；更重重要的是，，美国前总总统罗斯福福、肯尼迪迪家族，中中国近代的的权贵世家家宋美龄，，以及华尔尔街起家的的摩根家族族，以铜矿矿起家的古古根汉姆家家族和许许许多多的好好莱坞大明明星等权贵贵人物，都都纷纷落户户于此。浅水湾长岛东京湾海景景50市区内的山山脉——不不仅仅是稀稀有浮山是崂山山山脉最西西南端的余余脉，位于于青岛市南区区与崂山区区的结合部部，长约4公公里，距海海1公里，，最高点海海拔368米，是矗立于市区区内的一座座美丽山峰峰。浮山最美的的时候是云云涌山前，，九座山头头穿云而出出，远望好好像一座座座海中仙岛岛，应了““浮山九点点”的美称称。还有一一景人称““浮山戴帽帽”，就是是云雾聚至至峰顶不散散，而峰下下却显露得得特别清晰晰，宛若仙仙山。这一一景还是有有雨的征兆兆，青岛谚谚语：“浮浮山戴帽，，大雨来到到”即指此此。青岛市民对对浮山的认认识犹如北北京市民对对西山的认认识山体体51山居是尊贵贵的象征洛杉矶比佛佛利山，王王公巨賈，，艺术家，，明星群聚聚于此；堪堪称看不见见的顶层生生活北京的西山山，京城的的龙脉香港的半山山：著名豪豪宅区香港半山洛杉矶比佛佛利山北京西山山体体52青岛市场山山的价值没没有被充分分挖掘山体体本案鲁能领秀城城亚麦山城领世华府帝苑山景价值未未被体现，，发挥空间间大。53项目本体资资源——台台地本项目地块块地形极具具特色，包包含多级台台地，容易易形成错落落感。规划效果与与亚麦山城城、颐中高高山不可同同日而语。。台地地观海居山54本体资源价价值判断与鲁能领秀秀城相比，，本项目优优势在于居居山，同时时又可观海海，而且地地块内部地地形具备特特色。55房地产项目目发展策略略模型单一型客户细分复合客户型型项目通常目目标客户范范围较广；；项目规模模较大；产产品通常是是市场主流流；同时要要求开发企企业对项目目掌控能力力强。单一客户型项目通常面对对小范围的目目标客户，客客户纯度高；；通常项目规规模较小，对对开发企业整整合资源能力力要求弱。主流化产品型型项目其产品类类型或卖点是是市场主流，，无明显竞争争优势，扩大大客户群，降降低开发风险险。差异化产品型型项目拥有特殊殊的资源禀赋赋，要求客户户对差异化的的价值认可。。复合型产品价值差异化主流化鲁能领秀城亚麦山城本项目位置在在哪里？？鲁能领秀城：：片区市场主流流产品——多多层以及低密密度产品产品卖点陷入入片区主流———滨海社区区亚麦山城：产品形式与产产品卖点结合合程度低，无无法形成差异异化竞争优势势本项目优势在在于居山，同同时又可观海海，而且地块块内部地形具具备特色。56本项目发展方方向在于产品品产异化的市市场策略单一型客户细分复合型产品价值差异化主流化鲁能领秀城亚麦山城发挥半山与海海景的资源优优势，打造差差异化产品是是本项目发展展策略差异化：充分分利用居山观观海的资源条条件，打造适合资源源禀赋的产品品，营造与领秀秀城以及亚麦麦山城的差异化，以全新形象象入市产品设计围绕绕山居，海景景，打造精品豪豪宅，树立竞竞争优势，全面超越亚麦麦山城本项目57青岛岛———前所所未有的，耳耳目一新的；；

——居居山、海景豪豪宅我们的愿景58本项目将以前前所未有的形形象进入青岛岛市场充分挖掘居山山的独有优势势最大化利用海海景资源依托错落的台台地特征，适适度的规划和和产品创新以全新的精品豪豪宅形象在青岛面市整体发展策略略59项目定位青岛首席半山.海景精品豪宅首席席———前所未有有的，全新的的居山观观海———居居山观观海，，标准准的豪豪宅要要素精品品———台台地园园林，，精品品社区区豪宅宅———传传统的的豪宅宅区，，保证证豪宅宅基本本的舒舒适度度60产品品核核心心竞竞争争力力半山山————富富人人的的标标签签海景景————居居山山观观海海，，标标准准豪豪宅宅要要素素精品品————台台地地园园林林，，精精品品社社区区首席席————创创新新，，前前所所未未有有61客户户定定位位资源源型型豪豪宅宅客客户户属于于城城市市的的新新富富或或知知富富阶阶层层，，追追求求住住房房条条件件的的改改善善，，，，总总价价承承受受能能力力在在120-150万万做做左左右右。。如如亚亚麦麦山山城城，，丽丽都都国国际际部部分分客客户户100万万200万万500万万舒适型豪豪宅客户户经济型豪豪宅客户户顶级客户户，很强强的支付付能力，，对于青青岛最佳佳地理位位置的海海景非常常敏感，，在市南南或者东东海岸板板块的崂崂山一线线海景处处购买住住宅，总总价500万以以上，如如弄海园园追求舒适适度，物物业的品品质，关关注环境境相关的的规划、、园林，，在崂山山区东海海岸的二二线海景景地购置置房产，，总价承承受能力力在200元以以上，如如丽都国国际、领领世华府府等项目目总价承受受能力游离客户户/标标杆客客户？？？？重点客户户：追求生活活品质核心客户户：追求居住住条件的的改善62核心客户户/重点点客户特特征品质型客客户是豪豪宅市场场中最关关注产品品细节的的一类群群体，他他们大多多事业成成功，品品牌情结结浓厚，，注重生活活的圈层层感。改善型客客户往往往是经济济条件刚刚刚迈入入财富阶阶层，注重生活活区的象象征意义义，希望得到到社会认认同。置业倾倾向上更更加关注产品的地段、景观，，生活便便利度等等。注重形式式，讲究体面面，对创新敏敏感，相对“粗粗放型””63产品中如如何体现现动漫色色彩？64动漫意味味着什么么——这这是动漫漫“动画片片”传统意义义的认知知纯粹的少少儿节目目故事情节节简单易易懂一定程度度的教育育意义认知：幼幼稚，玩玩具……65——这也也是动漫漫年轻人的的消遣方方式有吸引力力的故事事情节；；或者蕴蕴含一定定的哲理理高质量的的画面主要消费费者年龄龄阶段可可达15—30岁认知：休休闲、娱娱乐、艺艺术………66——这还还是动漫漫纯娱乐电电影完整的故故事情节节消费者适适合青年年、中年年、老年年各年龄龄阶段来自电脑脑科技的的高质量量画面认知：娱娱乐、休休闲、艺艺术、科科技、文文化………海底总动动员汽车总动动员冰河世纪纪加菲猫妖怪屋海底总动动员：北北美首映映票房7060万美元元；怪兽公司司：北美美首映票票房6250万万美元；；妖怪屋：：北美首首映票房房2222万美美元；加菲猫2：全球球累计票票房2亿亿美元；；冰河世纪纪2：北北美首映映票房4790万美元元；汽车总动动员：北北美首映映票房6280万美元元；……67动漫已经经发展成成为一种种产业，，一种文文化动漫文化化的背后后，是一个个产业不不断发展展、扩充充、升级级的商业运作作体系。美国迪斯斯尼公司无疑疑是全球球文化产产业运作作的成功功典范。。迪斯尼从从制作销销售电影影、动画画片，开开发、出出售专利利卡通形形象产品品，到经经营迪斯斯尼主题题乐园、、购买电电视频道道等领域域，形成成了紧扣扣市场的的巨大生生产链，，带动了了一个席席卷全球球的庞大大产业。。香港特迪迪斯尼乐乐园开业业第一年年吸引560万万游客，，创造1.8万万个就业业机会。。全球仅动漫产业业的年产值值已趋近近5000亿美美元，日本与韩韩国，动动漫产业业都已经经成为支支柱产业业，其产产值甚至至超过汽汽车业。信息来源源：网络络资源68然而……………中国国的动漫漫文化经经过十余余年的发发展，还还是未能能成为国国内的主主流文化化发展时间间短：国国内动漫漫文化始始于90年代初初期；动漫工作作者/爱爱好者年年龄主要要集中在在15——35岁岁，缺乏乏社会的的话语权权。传统的观观念里，，动画片片被归入入到“儿儿童片””一类。。虽然这这是一个个极大的的误会。。——存在在认识上上的偏差差，成人人接受程程度相对对低动漫的精髓在于于：娱乐、、文化、、艺术、、创意、、休闲………本项目动漫色彩彩主要体体现在文化、艺艺术与创创意等精髓上上；产品品上不建建议体现现过多动动漫元素素69园林规划划主题或或部分细细节上体体现创意意与艺术术气质动漫浮雕雕、风雪雪动漫广广场、雕雕塑景墙墙、动漫漫主题墙墙、迪士士尼大道道、星光光圣域………70公建设施施体现动动漫主题题与动漫娱乐乐中心2000平方米米会所定定位动漫漫娱乐中中心，主主要功能能为娱乐乐设施创意中心心/动漫漫工作室室主要作为为物业等等办公用用房，定定位创意意中心，，可作为为创意中中心对外外租赁71案名推荐荐案名选取取原则：：符合项目目高档形形象体现山居居特有气气质能够一定定程度与与海产生生联想符合消费费者审美美特征，，大气而而不俗72案名推荐荐推荐一：：奥林匹匹斯城———源于奥林林匹斯山山于爱琴琴海，体体现项目目特色，，相对文文气，还还有一定定的神化化色彩推荐二：：半山郡郡——大气不俗俗，形象象好推荐三：：倚峰庭庭——强调靠山山而居，，与山峰峰并齐推荐四：：峦海国国际———山海兼备备，国际际化色彩彩其他他：：傲云峰峰，揽海海山居，，临峰阁阁，云顶顶艺居，，东方尊尊峪73目标市场场解析报告思维维导图发展策略略与项目目定位物业发展展建议开发目标标整体市场场分析豪宅市场场分析项目界定定经济评价价竞争项目目分析本体价值值挖掘借鉴案例例研究发展策略略项目定位位74物业业发发展展建建议议前前提提与与原原则则平稳稳开开发发，，快快速速销销售售为为前前提提产品品与与规规划划充充分分利利用用山山地地资资源源与与海海景景资资源源保证证收收益益的的前前提提下下实实现现具具有有冲冲击击力力的的园园林林景景观观保证证整整体体规规划划的的序序列列感感，，且且风风格格与与山山地地相相互互融融合合建筑筑成成为为部部分分园园林林景景观观保证证容容积积率率1.8（（安安置置区区除除外外））75物业业发发展展建建议议内内容容规划划布布局局调调整整建筑筑单单体体设设计计要要点点园林林景景观观设设计计要要点点配套套设设施施要要点点分区区产品品形形式式规划划布布局局76产品品形形式式建建议议原原则则充分分挖挖掘掘居居山山优优势势最最大大化化利利用用海海景景价价值值保保证证足足够够的的园园林林规规模模满满足足粗粗放放型型客客户户的的审审美美特特征征与与市市场场现现有有产产品品形形成成差差异异化化案例例研研究究77香港港半半山山————BranksomeGrande位置置:香香港港半半山山地地利利根根德德里里3号号，，临近近山山顶顶处处物业业类类型型：：两两栋栋24层层高高层层，，共共94套套住住宅宅表准准层层面面积积300平平方方米米，，顶顶层层复复式式面面积积约约500平平方方米米两栋栋高高层层建建筑筑，，提提供供尽尽量量多多的的看看海海户户型型，，最最大大化化利利用用海海景景资资源源。。凌驾驾于于山山体体之之上上，，视视野野开开阔阔，，体体现现出出尊尊贵贵感感。。78香港港半半山山————TregunterTower位置置:香香港港半半山山地地利利根根德德里里14号号，，临近近山山顶顶处处。。物业业类类型型：：34、、35层层两两栋栋高高层层共126套套住住宅宅，，主主要要是是300平平方方米米的的3居居和和330平平方方米米的的4居居，，顶顶层层复复式式面面积积约约600平平方方米米会所设施齐全全，包括游泳泳池、网球场场等运动设施施以及儿童游游乐设施等。。配备大大量的的停车车位凌驾于于山体体之上上，视视野开开阔，，体现现尊贵贵。两栋高高层，，提供供尽量量多的的看海海户型型，最最大化化利用用海景景资源源。79香港半半山———Tavistock、誉誉皇居居位置:香香港半半山地地利根根德里里10号，，临近山山顶处处物业类类型：：单栋栋14层高高层，，共24套套住宅宅位置:香香港半半山，，3线海海景………物业类类型：：一栋栋36层高高层，，共60套套住宅宅Tavistock誉皇居居80高层或或超高高层产产品能能够充充分利利用山山景与与海景景资源源，将将资源源价值值最大大化利利用81规划布布局调调整建建议82世联对对于整整体规规划方方案基基本认认同整体布布局合合理物业组组团分分区明明显，，体现现层次次感土地价价值合合理利利用景观主主轴明明显，，景观观资源源基本本最大大化利利用道路布布局合合理公建建洋房高层83若干调调整建建议———安安置区区单独独设立立出入入口，，减少少对商商品住住宅区区的影影响；；便于于有效效做出出区隔隔安置区区出入入口84若干调调整建建议———洋洋房布布局适适当错错开，，保证证园林林景观观最大大化利利用东侧洋洋房布布局适适当错错开，，保证证户户户看园园林，，整体体更具具层次次感，，同时时户型型更更更易做做出特特色西侧两两栋洋洋房中中的一一栋移移至地地块南南端，，保证证中心心园林林入口口更开开阔（（可探探讨，，移动动后由由于南南端地地形较较低，，影响响该物物业售售价））4F4F4F4F85若干调调整建建议———西西侧两两栋高高层组组合，，提高高高层层间距距考虑到高层层间楼间距距过小，建建议将西侧侧2栋高层层两组合其他高层楼楼座位置相相应适当调调整，保持持合适间距距86若干调整建建议——社社区环路部部分位置加加宽，设置置停车位；；社区内部部不设车行行道道路路停车位地面停车位位示意图87物业发展建建议规划布局调调整建筑单体设设计要点园林景观设设计要点配套设施要要点高层户型特特征高层立面特特征洋房户型特特征洋房立面特特征户型面积与与配比88户型面积与与物业配比比户型面积建建议原则：：满足基本的的豪宅居住住品质，达达到市场平平台水准保证适当稳稳妥的开发发进程建议户型面面积保持当当地市场的的下限水平平，保证实实现稳妥开开发89市场主流状状况市场主流两两居偏大，，基本在110平方方米以上经济型三居居主要集中中在150平方米左左右品质型三居居主要集中中在170平方米以以上90产品定位———户型面面积及配比比建议满足基本的的豪宅居住住品质户型面积保保持当地主主流市场的的下限水平平，保证稳稳妥开发同时保证开开发利润91户型设计：：香港半山山Tavistock客厅、主卧卧以及一个个次卧室朝朝南。客厅、主卧卧设置露台台，强调观观景效果次卧以及温温馨室设置置落地窗，，大面积采采光和观景景南向充分利利用维多利利亚港的景景观。北向房间也也大量使用用落地窗，，充分利利用山景资资源。南整个户型南南向和北向向几乎全部部是玻璃窗窗户，将山山景和海景景挖掘到极极致！92户型设计———香港半半山TregunterTower可观景部分分全部处理理为落地窗窗，不设隔隔墙，最大大化利用山山景海景。。南向客厅设设置观景阳阳台，300度以以上观景，，将维多利亚亚港的景色色发挥到极极致东西向多处设置凸凸窗，将山山景发挥到到极致南93北京棕榈泉泉国际公寓寓最大化利利用朝阳阳公园景景观最大化利利用内部部园林景景观94景观效果果南向观海海景和园园林景观观北向观山山景95观景电梯梯96设置部分分越层，，作为标标杆产品品高层顶层层设置越越层，作作为标杆杆产品，，提升项项目品质质越层客厅挑空空，成为空中中别墅。97高层建筑风格格选取原则与园林风格相相融合与楼盘档次、、客户群文化化价值取向相相符突出的建筑形形象，具备较较强的昭示性性配合园林景观观，外立面适适度创新建筑风格体现现现代都市感感，简约、明明快，既符合合“山地景观观”的主题，，也能具备一一定的生活氛氛围98通过增加线条条或采用弧形形阳台与窗台台丰富立面，，景观价值最最大化利用99外立面材料建建议在低处使使用少量石材材，保持高档档形象，高处处使用面砖，，节省成本石材面砖100屋顶设计商品房部分，，高层建筑屋屋顶造型统一一，突出整体体形象；与东面安置房房形成本质的的区别。101洋房立面风格格建议现代风格，融融入园林景观观，建筑成为为园林景观的的一部分。整体风格与高高层风格保持持一致，以浅浅色调为主102洋房户型特色色保证基本的居居住尺度，满满足基本的豪豪宅居住品质质户型面积保持持当地市场的的下限水平，，保证稳妥开开发以细节的人性性化设计引领领高端市场，，增强项目竞竞争力103洋房大开间、、短进深短进深、大面面宽，实现最最大化景观面面，实现园林林景观最大化化利用。户型方正，南南北通透。104大露台、落地地窗园林价值的极极度挖掘起居室采光落落地窗起居室采光落落地窗卧室采光落地地窗北向窗窗户大大小要要适宜宜，保保证洋洋房业业主的的私密密性105步入式式阳台台

步入式景观凸窗室内地面步入式阳台步入式式景观凸凸窗步入式式阳台将传统统的凸凸窗变变形：：在保保留凸凸窗原原有功功能（（实惠惠、观观景））的同同时，，强化化了凸凸窗的的观景景效果果，并并附送送实惠惠步入式式景观观凸窗窗———通过过降低低凸窗窗距地地面的的高度度提高高观赏赏效果果步入式式阳台台———客户户可根根据自自己的的喜好好选择择拆掉掉凸窗窗顶板板，形形成步步入式式阳台台凸窗顶顶板下下降至至2.2米米左右右的高高度倒凸窗窗106一层赠赠送私私家庭庭院赠送相相对大大的私私家庭庭院，与阳阳光、、空气气全接接触，，并在在院内内栽植植鲜花花和树树木，，形成成室内内小公公园和和室外外大园园林的的互相相辉映映。屋外外大大园园林林，，屋屋内内小小园园林林。107完善善的的功功能能空间间入口口独独立立玄玄关关的的设设计计形形成成专专署署空空间间序序列列的的开开始始主卧卧套套房房既既满满足足了了主主人人起起居居方方便便，，又又体体现现了了主主人人尊尊贵贵感感和和私私密密性性储藏间间的设设置满满足了了主人人更加加高尚尚的生生活追追求108精彩的的情趣趣空间间窗台的的风格格各异异，功功能灵灵活，，可以以小坐坐，可可以摆摆放陈陈设，，也可可以调调整成成为梳梳妆台台或写写字台台，既既具有有使用用价值值，又又成为为反映映主人人情趣趣的一一景109周到的的人性性化设设计细细节长方形形的厨厨房使使用起起来更更方便便，且且使用用空间间更大大考虑两两扇门门的开开启方方向，，不会会相互互碰撞撞卫生间间的门门靠边边开启启，便便于卫卫生器器具的的布置置入户处处设置置凹墙墙，便便于鞋鞋柜的的嵌入入，不不占据据空间间110物业发发展建建议规划布布局调调整建筑单单体设设计要要点园林景景观设设计要要点配套设设施要要点利用山山地地地形，，突出出山地地特色色主题或或部分分细节节上体体现动动创意意与艺艺术的的动漫漫色彩彩章显物物业高高档形形象，，突出出尊贵贵感品质上上明显显提升升111目前青青岛市市场在在售项项目特特征简单的的园林林规划划，缺乏明明显特特征没有体体现园林与与建筑筑的融融合，整体体感缺缺乏园林本本身没没有成成为豪豪宅的的标签签，不能体体现尊尊贵感感颐中高高山丽都国国际领事华华府112目前青青岛市市场在在售项项目特特征部分项目目陷入大大园林的的误区，，仅限于于大园林林，土地资源源利用不不合理；；园林也也无特色色亲和力和和参与性性不足，社区精精神无法法在园林林景观中中传承营销阶段段缺乏引引导，客客户认知知不足113本项目园园林景观观竞争策策略我们的策策略：通过立体体绿化和和多层次次的景观观空间营营造丰富富的社区区环境注重园林林的尺度度感的同同时，增增加园林林的参与与性，展展现人文文关怀通过景观观设计，，尤其是是围墙和和入口的的设计，，强化社社区的识识别性和和领地感感我们的目目的：园林品质质的明显显提升利用山地地地形，，突出山