XXXX世联郑州橄榄城中联集中商业项目终稿汇报稿

郑州橄榄城集中商业项目终稿汇报稿谨呈：中联创房地产开发公司版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。1/18/2023Q1：微观区域消费研究Q2：橄榄城整体商业关系Q3：核心主力业态探讨Q4：开发时序Q5：财务评价与经济分析Q6：内部空间规划建议Q7：商业招商、运营模式Q8：公寓产品定位2经实地勘察，项目核心商圈范围内（北：航海路—西：大学南路—南：柴郭村、战马屯—东：铁路线）人口分布如下社区名城人口社区名城人口上元4500春晖小区2400中心花园360亚新美好佳苑4000丽城3100晨曦小区4000绿岛港湾2100冯庄小区6000大学名郡4800健达世纪园2400花都港湾11000锦龙小区1200台胞小区2800贾砦村4000代庄小区4000柴郭村3000富华佳苑2800十八里铺3000洁云星苑2000站马屯3000外阜花园1200南刘庄1000铁路家属社区3200共计：约7.5万人市场名称人口市场名称人口万客来5000华中酒批发城1200中陆商贸城10000冯庄农贸市场1000鞋城50000百货批发市场1200华中商业城1500盈合万贸城1600摩配城1500五金塑料城2000共计：约7.5万人加上周边学校，共计：约18万人经初步统计，本项目周边2.5公里以内居民及各市场人员共计：18万人左右居民社区批发/商贸市场沿街商业设施2.5公里3橄榄城项目未来将有3-5万的居民数量，回迁安置区与经济适用房将带来2万居民，王胡砦项目规划将有10万居民规模总人口数回迁安置区约30万8500人天擎花园约11万2000人经济适用房（B-5-01/02)约13万5000人待开发安置区/经适房（B-6-01、B-8-02)约20万8500人橄榄城90-100万3-5万人总计5-7万人橄榄城项目未来将有3-5万的居民数量，回迁安置区与经济适用房将带来2万居民；本项目周边区域未来将存在5-7万的消费人群。待开发安置区\经适房经适房回迁安置天擎花园安置区安置区南三环王胡砦城中村改造项目，安置房及商品房总规模达到251万平米，未来居民总数将达到10万人左右。王胡砦改造项目规划经济指标总建筑面积：400万平方米安置面积62.5万平方米酒店3.5万平方米商品房189万平方米市场40万平方米社区商业7.5万平方米学校6万平方米城市商业79万平方米医院4.5万平方米办公6万平方米其他2万平方米4根据深入访谈及问卷分析，本项目所在区域的消费者主要分为以下四类客户类型数量客户特征原社区、村砦居民约7.5万人（约1-2万村民、5万城市居民）以区域内社区居民以及原村砦居民为主初步统计，现状人口约15-18万人周边大型批发商贸市场的商户及从业人员约7.5万人（航海路鞋城2万商户，中陆商贸城3000商户，万客来1000商户）日常生活主要在各市场周边完成，多在市场附近租房居住，活动半径较小。有部分商务往来，收入水平较高。学生黄河科技大学2.5万人黄河科技大学及区域内院校新迁入居民约15-17万人（橄榄城项目约3-5万人，以及回迁安置、经济适用房2.5万人左右;王胡砦项目约10万人,其中安置房2万人左右）购买本区域内的住宅物业而迁入本地，经济收入稳定未来新增人口约15-17万人考虑到市场内从业人员在周边居住、及未来在区域内买房较多，核减重复性计算，核心商圈范围内现有居住人口约为15-18万人，未来可预期消费人口将约为30万人。根据2007年郑州人均消费支出（8716元），区域现状可实现消费总量约为13.1亿—15.7亿元，未来可达到30亿元，消费潜力巨大。5核心商圈消费者研究小结从目前来看，区域内消费需求主要有以下三类：原社区、村砦居民——生活型商业；商贸市场从业人员——生活型商业，餐饮、休闲等商务交往类商业；

学生——低端餐饮、休闲、服装类商业。未来三年内，将因经济适用房、安置房以及商品房等因素，为本区域带来规模较大的城市中端、中低端消费人口（5-10万），这将加大区域内城市社区特征消费的比重。就现在及未来来看，区域消费水平整体处于中档偏下的层次，中高端生活型消费需求较小且二七商圈竞争力强；餐饮、休闲类消费需求高中低端都有，以中低端为主，中高端餐饮、休闲消费中的一部分具有在本区域完成的需求。核心商圈内的消费人口以南三环以北为主，南三环以南相对较少，由于环线阻隔以及市内商业吸引，核心商圈内的消费需求更难以吸引而易于流失，需要后期更高的经营水平来实现商圈的培育，项目商业宜逐步开发，根据市场反应及时调整，不宜为占取市场先入优势而冒进。6Q1：微观区域消费研究Q2：橄榄城整体商业关系Q3：核心主力业态探讨Q4：开发时序Q5：财务评价与经济分析Q6：内部空间规划建议Q7：商业招商、运营模式Q8：公寓产品定位7橄榄城内部商业概况——未来橄榄城内部商业总规模将达到13万平米左右，以冯庄路两侧最为集中编号地块商业面积(平米)1A-2-012006.002A-3-0121616.003A-4-014753.004B-2-041263.005B-4-01/0211072.006B-9-032692.007B-11-01/0229678.208B-11-04(检察院)7215.009B-8-025831.2910C-3-0122418.0011C-3-045324.0012C-4-0115913.24合计129781.73213459116107812本项目本项目规模：80930平米8“整合商业模式”——满足消费者一站式消费服务整合商业模式实现商品、服务和地理位置的互补方便用户消费行为日常生活型消费及服务为主核心功能区，核心磁力业态整合多种业态、经营范围组合各商业设施合理布局消费者需求发展模型过去现在未来(本项目)目的：购物目的：休闲目的：一站式要求：丰富的产品品类产品搭配良好的购物环境方便的购买地点合理的的价格选购方便时间快捷氛围店面声誉……要求：业态组合经营范围的组合休闲空间和氛围要求：减少空间转移和时间成本，对于一站式个人日常消费的需求9橄榄城商业整体规划——整合商业模式，四大商业体系LifestyleCenter（生活体验式商业中心）核心主力店+1-2家次主力店（电器、软饰等）；大型超市；餐饮、休闲娱乐(商务会馆)。邻里中心次主力店(家居建材、电器IT、餐饮、休闲娱乐及相关业态)；一期地块可设置中小型家居建材等，10号地设置餐饮、KTV、网吧、美容SPA等设施）。学府商业针对学生群体消费，时尚服装服饰、运动服装、体育用品、IT数码、书店等。社区商业社区服务型商业为主，便利店、蛋糕房、洗衣店、药店、小商品等、家政服务；周边500米居民的日常消费。LifestyleCenter邻里中心：次主力店如：东方家园社区店，小型家居店等邻里中心：次主力店如：特色餐饮、KTV、网吧、美容SPA设施等学府商业：如：时尚服装服饰、运动服装、体育用品、IT数码、书店等10Q1：微观观区域消费费研究Q2：橄榄榄城整体商商业关系Q3：核心心主力业态态探讨Q4：开发发时序Q5：财务务评价与经经济分析Q6：内部部空间规划划建议Q7：商业业招商、运运营模式Q8：公寓寓产品定位位11本项目的角角色与发展展方向———LifestyleCenter（生活体体验式商业业中心）整个橄榄城城项目的核核心功能区区；区域商业价价值峰值点点；带动区域商商业氛围形形成，促进进区域价值值提升；与其它部分分（邻里型型、社区型型）商业形形成互补。。LifestyleCenter本项目发展展方向建议议方向1：LivingMall大型超市餐饮（餐饮街））休闲娱乐（商务会所所）方向2：品牌折扣店店(OUTLETS)大型超市餐饮（餐饮街））休闲娱乐（商务会所所）橄榄城集中中商业（本本项目）思思考专业市场大型超市餐饮（餐饮街））休闲娱乐（商务会所所）方向3：12本项目弹性性考虑——商业发发展方向的的弹性Outlets方向向：Outlets市场场辐射能力力强，将能能辐射整个个郑州以及及中原城市市圈，市场场需求规模模足够，后后期运营能能力要求相相对不高；；但由于二二三线城市市品牌资源源不够丰富富，Outlets的渠道建建设相对困困难，将成成为工作的的重中之重重。LivingMall方向向：LivingMall作为为区域的生生活配套设设施，对区区域居住价价值增值最最大；核心心商圈有足足够的市场场消费需求求，同时，，作为城市市主流商业业业态，招招商资源丰丰富；但招招商尤其是是后期经营营能力要求求高。专业市场方方向：在准确的选选择专业内内容的基础础上，专业业市场招商商及后期运运营要求相相对不高；；但本项目目存在以下下困难：①项目规模模小，难以以形成市场场垄断地位位；②项目目物流仓储储及交通配配套不足，，目标市场场向全省、、全国拓展展有一定阻阻碍；③专专业市场形形象对区域域居住价值值有一定负负面影响。。橄榄城集中中商业（本本项目）思思考OutletsLivingMall专业市场13本项目弹性性考虑——商业空空间规划的的弹性规模增加的的弹性考虑虑：超市部分在在规划设计计时留出未未来增建两两层的空间间；Mall部部分若商业业方向选择择Outlets或或专业市场场，规划建建设时增加加2层地下下空间，规规模可增加加9000-18000平米米。业态变更的的弹性考虑虑：集中商业的的基本空间间结构以满满足购物中中心为标准准，为未来来留足空间间的灵活性性，二次结结构分割及及装饰根据据业态确定定；超市部分采采用钢结构构，未来内内外装修可可根据形象象需求进行行改造；橄榄城集中中商业（本本项目）思思考14商业形象定定位聚集都市活力……展现国际时尚……共享便捷生活……LifestyleCenter郑州首席生生活体验式式商业中心心橄榄商业广广场15一个整合购购物、超市市、餐饮、、休闲娱乐乐、家居生生活的全业态魅力力生活港16一个全方位位演绎现代代城市生活活、24小时活力力四射的全天候国际际商业城17Q1：微观观区域消费费研究Q2：橄榄榄城整体商商业关系Q3：核心心主力业态态探讨Q4：开发发时序Q5：财务务评价与经经济分析Q6：内部部空间规划划建议Q7：商业业招商、运运营模式Q8：公寓寓产品定位位18项目开发时时序解析项目开发时时序2009年年2010年年2011年年2012年年超市商务会馆/餐饮主力店店Mall/公寓住宅餐饮街超市是区域域商业氛围围最关键的的业态；商商务会馆、、大型餐饮饮目的性及及生存能力力强，容易易招商进驻驻，两者尽尽早建设，，以树立商商业形象，，提供宣传传支点，启启动区域商商业氛围的的培育回笼资金，，尽量早开开发启动区销售售基本完成成，避免内内部竞争超市建成开开业，商业业配套价值值成为现实实与其他项目目的竞争核心磁力商商业入驻，，区域商业业氛围初步步形成，建建设风情餐餐饮街，以以打造区域域特色商业业形象区域商业氛氛围基本形形成，习惯惯性消费规规模较大，，具备区域域商圈建设设条件项目开发进进程开发时序考考虑19项目开发时时序及分期期示意超市商务会所南三环冯庄路寒山东路餐饮街Mall公寓酒店式公寓月光路123项目分期建建议20Q1：微观观区域消费费研究Q2：橄榄榄城整体商商业关系Q3：核心心主力业态态探讨Q4：开发发时序Q5：财务务评价与经经济分析Q6：内部部空间规划划建议Q7：商业业招商、运运营模式Q8：公寓寓产品定位位21本项目总体体指标汇总总：总占地地为5万平平米，总建建面12.5万平米米项目整体经经济评价商业用地技术指标数值占地面积32372.00平米容积率2.5总建筑面积80930.00平米住宅用地技术指标数值占地面积17718.58平米容积率2.5总建筑面积44296.45平米总指标数值单位

占地面积50090.58㎡

容积率2.5

总建筑面积125226.45㎡

其中：

占比商业街10000㎡8%超市/会所20000㎡16%MALL30000㎡24%酒店式公寓10000㎡8%LOFT公寓10930㎡9%住宅42000㎡34%住宅底商2296.45㎡2%住宅及商业业地块指标标汇总：22项目建设期期安排及测测算假设说说明项目整体经经济评价施工安排2009年2010年2011年项目名称总计（平米）上半年下半年上半年下半年上半年下半年商业街10000.00

5000.005000.00

超市/会所20000.00

20000.00

MALL30000.00

30000.00

酒店式公寓10000.00

10000.00

LOFT公寓10930.00

10930.00

住宅42000.00

20000.0022000.00

住宅底商2296.45

2296.45

合计125226.4525000.0025000.0024296.4550930.00占比

20%20%19%41%假设项目由由2009年下半年年开始启动动，09年年下半年-10年进进行超市及及商业街开开发，10年进行住住宅开发及及销售，2011年年进行集中中商业及公公寓部分的的开发；假设全部土土地成本为为自有资金金，初期启启动资金为为银行贷款款；相关销售价价格及租金金价格按照照市场价格格平台及增增长率进行行预测。23价格预测———商业部分售售价及租金金预测项目整体经经济评价物业类型规模（平米）售价（元/平米）租金（元/天.平米）MALL30000.00120002.00-5.00商业街10000.00100002.00-3.00住宅底商2296.4510000超市/会所20000.000.50-1.00说明：本项目商业业销售价格格取值：1.08年年上半年二二七区商业业物业平均均价格为1.1万元元/平米；；2.升龙商商业广场(集中商业业)价格为为2-5万万元/平米米；3.亚星盛盛世家园(临街商铺铺)为1.3万元/平米。项目周边租金参考业态租金(元/天.平米）嵩山路亚星餐饮风情街餐饮2.5京广南路日用2.5大学南路服装2.7航海中路黄河科技大学对面餐饮3本项目商业业出租价格格取值：1.项目周周边商铺租租金水平，，临街商铺铺2-3元元/平米.天；2.超市租租金根据市市场通常水水平，0.5-1元元/平米.天；3.升龙商商业广场(集中商业业)租金推推算为5-7元/平平米.天；；4.大浪淘淘沙未来路路店，租金金约为0.7元/平平米.天（（2万平米米，年租金金500万万）。本项项目目商商业业部部分分售售价价及及租租金金：：24价格格预预测测————公寓寓及及住住宅宅部部分分价价格格预预测测项目目整整体体经经济济评评价价物业类型规模（平米）售价（元/平米）酒店式公寓10000.004800LOFT公寓10930.005500住宅42000.004200说明明：：本项项目目住住宅宅价价格格取取值值：：从项项目目市市场场定定位位出出发发，，取取值值应应符符合合市市场场平平台台水水平平；；参考考周周边边项项目目价价格格及及近近期期郑郑州州市市场场整整体体表表现现，，本本项项目目住住宅宅上上市市时时，，建建议议保保持持低低价价入入市市，，提提升升性性价价比比优优势势，，住住宅宅均均价价为为4200元元/平平米米；；本项项目目公公寓寓价价格格取取值值：：参考考南南部部城城区区在在售售公公寓寓项项目目价价格格；；同时时由由于于本本项项目目位位于于南南三三环环以以外外，，区区域域成成熟熟度度不不高高，，故故本本项项目目公公寓寓价价格格应应相相对对保保守守，，体体现现价价格格优优势势。。住宅项目参考售价（元/平米）升龙国际5400亚星城市山水4700橡树玫瑰城3900仁恒上元4100橄榄城一期4370/二期4250公寓项目参考售价（元/平米）升龙国际中心5250航海大厦5250时尚FC社区5500本项项目目住住宅宅及及公公寓寓部部分分售售价价：：25物业类型规模（平米）出售（平米）出租（平米）MALL30000.003000超市/会所20000.0020000商业街10000.0010000酒店式公寓10000.0010000LOFT公寓10930.0010930住宅42000.0042000住宅底商2296.452296.45总计125226.45105226.4520000占比84%16%方案案一一：：商商业业以以销销售售为为主主，，集集中中商商业业、、商商业业街街全全部部销销售售，，仅仅有有超超市市/商商务务会会馆馆持持有有出出租租；；出售售物物业业总总规规模模为为105226.45平平米米，，站站总总体体的的84%；；持有有物物业业总总规规模模为为20000平平米米，，占占比比为为16%。。方案案1————商商业业以以销销售售为为主主租售售比比例例及及租租售售计计划划，，销销售售84%，，出出租租16%项目目整整体体经经济济评评价价【方方案案1】】全部部出出售售30000平平米米全部部出出售售10000平平米米全部部出出售售住宅宅42000平平米米底商商2296.45平平米米全部部出出租租20000平平米米26方案案1————项目目总总投投资资约约为为4.63亿亿元元（包包含含土土地地成成本本、、财财务务及及销销售售费费用用））项目目整整体体经经济济评评价价【方方案案1】】序号项目名称计算程式建筑面积（平米）单价(元/㎡)金额(万元）备注一地价

3136.3615710.23地价成本按207万/亩计算二前期工程费2.1~2.4125226.4564.00801.45

三建筑安装工程费3.1~3.5125226.451950.3424423.47总建安成本１商业街

10000.001500.001500.00地上2-3层２MALL

20000.001500.003000.00地上2层，局部4层（超市+商务会所）３超市/会所

30000.002500.007500.00地上4层4酒店式公寓

10000.002500.002500.00建安1500+装修1000元/平米5LOFT公寓

10930.003000.003279.00建安1500+装修1500元/平米，层高5.6米6住宅

42000.001500.006300.0024层7住宅底商

2296.451500.00344.47

四基础设施及配套费4.1~4.550090.58170.00851.54

五园林景观

20036.23200.00400.72按照绿化率40%计算六管理费用

125226.4563.43794.32（二+三+四+五）*3%七不可预见费

125226.4565.33818.14（二+三+四+五+六）*3%八财务费用

125226.4511.43143.19银行借款利息九营销费用

125226.45186.372333.87销售收入的3%十一合计（不含地价）(二)~(九)125226.452440.9130566.70

十二开发成本(一)~(九)125226.453695.4646276.93

27方案案1————项目目销销售售/出出租租计计划划表表项目目整整体体经经济济评评价价【方方案案1】】项目名称总计2009年2010年2011年2012年2013年

上半年下半年上半年下半年上半年下半年

销售安排商业街10000.00

5000.005000.00

MALL30000.00

15000.0015000.00

酒店式公寓10000.00

10000.00

LOFT公寓10930.00

10930.00

住宅42000.00

20000.0022000.00

住宅底商2296.45

2296.45

合计105226.455000.0025000.0022000.0025000.0025930.00出租安排超市/会所20000.00

20000.0020000.0020000.0020000.0020000.0020000.00合计20000.0020000.0020000.0020000.0020000.0020000.0020000.0028方案案1————租售售总总收收入入约约为为8.32亿亿元元项目目整整体体经经济济评评价价【方方案案1】】1销售/租金总收入（万元）83175.25

1.1销售收入76747.95面积售价（元/平米）1.1.1商业街销售收入(万元)10000.0010000.00100001.1.2MALL销售收入(万元)36000.0030000.00120001.1.3酒店式公寓销售收入(万元)4800.0010000.0048001.1.4LOFT公寓销售收入(万元)6011.5010930.005000.001.4.5住宅销售收入(万元)17640.0042000.004200.001.1.6住宅底商销售收入(万元)2296.452296.4510000.001.2租金收入6427.30面积租金（元/天·平米）1.2.1超市/会所租金收入（2010-2019年）(万元)6427.30200000.70（每年递增5%）2销售税金及附加（万元）1314.17

2.1营业税及附加457.46

2.2增值税831.75

2.3印花税24.95

3销售净收入(=1-2)（万元）81861.08

销售售物物业业总总收收入入为为7.67亿亿元元，，出出租租物物业业10年年租租金金收收入入为为0.64亿亿元元，，总总体体租租售售收收入入约约为为8.32亿亿元元。。29方案案1————投资资计计划划表表（（含含财财务务费费用用及及营营销销费费用用））序号项目名称合计2009年2010年2011年上半年下半年上半年下半年上半年下半年1土地成本15710.2315710.230.000.000.000.000.002前期工程费801.45517.950.00283.500.000.000.003建筑安装工程费24423.470.003750.003750.003644.4713279.000.004基础设施及配套费851.54170.31170.31170.31170.31170.310.005园林景观400.7280.1480.1480.1480.1480.140.006管理费用794.32158.86158.86158.86158.86158.860.007不可预见费818.14163.63163.63163.63163.63163.630.008财务费用143.1951.0051.0041.190.000.000.009营销费用2333.870.00150.00409.67353.76692.05728.3911合计46276.9316852.124523.945057.304571.1714543.99728.39项目目整整体体经经济济评评价价【方方案案1】】30方案案1————现金金流流量量表表项目目整整体体经经济济评评价价【方方案案1】】序号项目合计2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年上半年下半年上半年下半年上半年下半年

1现金流入83175.250.005000.0013655.5011791.9523068.2824279.78563.38591.55621.12652.18684.79719.03754.98792.731.1销售、租金收入83175.250.005000.0013655.5011791.9523068.2824279.78563.38591.55621.12652.18684.79719.03754.98792.732现金流出59333.8716852.124602.945273.064757.4817258.618757.37191.88201.47211.55222.12233.23244.89257.14269.992.1土地成本15710.2315710.230.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.002.2前期工程费801.45517.950.00283.500.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.002.3建筑安装工程费24423.470.003750.003750.003644.4713279.000.000.000.000.000.000.000.000.000.002.4基础设施及配套费851.54170.31170.31170.31170.31170.310.000.000.000.000.000.000.000.000.002.5园林景观400.7280.1480.1480.1480.1480.140.000.000.000.000.000.000.000.000.002.6管理费用794.32158.86158.86158.86158.86158.860.000.000.000.000.000.000.000.000.002.7不可预见费818.14163.63163.63163.63163.63163.630.000.000.000.000.000.000.000.000.002.8财务费用143.1951.0051.0041.190.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.002.9营销费用2333.870.00150.00409.67353.76692.05728.390.000.000.000.000.000.000.000.002.10销售税金及附加1314.170.0079.00215.76186.31364.48383.628.909.359.8110.3010.8211.3611.9312.532.11所得税11742.770.000.000.000.002350.147645.36182.98192.13201.73211.82222.41233.53245.21257.473净现金流量23841.39(16852.12)397.068382.447034.475809.6615522.40371.50390.07409.58430.06451.56474.14497.84522.744累计净现金流量

(16852.12)(16455.07)(8072.62)(1038.16)4771.5020293.9020665.4021055.4721465.0521895.1122346.6722820.8123318.6523841.395净现值11871.67(15603.82)340.416654.255170.543953.969781.75216.77210.74204.89199.20193.67188.29183.06177.976累计净现值

(15603.82)(15263.41)(8609.15)(3438.61)515.3510297.0910513.8610724.6010929.4911128.6911322.3611510.6511693.7011871.6731方案案1————现金金流流量量图图项目整体经济济评价【方案1】32方案1——综合经济效益益测算项目整体经济济评价【方案1】序号项目合计单位1总占地面积50090.58平方米2总建筑面积125226.45平方米3开发成本46276.93万元4租售总收入83175.25万元5销售税金及附加1314.17万元6利润总额35584.16万元7所得税11742.77万元8净利润23841.39万元9税前投资利润率77%

10税后投资利润率52%

11财务内部收益率（按半年计)26%

12动态回收期2.9年13静态回收期2.2年33方案二：商业业以以自持出出租为主，集集中商业以自自持为主，少少部分商铺可可出售，超市市/商务会馆馆全部持有出出租，商业街街租售各占50%；出售物业总规规模为75226.45（占比比60%）；；持有物业总规规模为50000（占比比40%）。。方案2——商商业以自持出出租为主租售比例及租租售计划，销销售60%，，出租40%项目整体经济济评价【方案2】出售5000平米出租25000平米出售5000平米出租5000平米全部出租20000平米米物业类型规模（平米）出售（平米）出租（平米）MALL30000.00500025000超市/会所20000.0020000商业街10000.0050005000酒店式公寓10000.0010000LOFT公寓10930.0010930住宅42000.0042000住宅底商2296.452296.45总计125226.4575226.4550000占比60%40%全部出售住宅42000平米底商2296.45平米米34方案2——项目总投资约约为4.57亿元（包含土地成成本、财务及及销售费用））项目整体经济济评价【方案2】序号项目名称计算程式建筑面积（平米）单价(元/㎡)金额(万元）备注一地价

3136.3615710.23地价成本按207万/亩计算二前期工程费2.1~2.4125226.4564.00801.45

三建筑安装工程费3.1~3.5125226.451950.3424423.47总建安成本１商业街

10000.001500.001500.00地上2-3层２超市/会所

20000.001500.003000.00地上2层，局部4层（超市+商务会所）３MALL

30000.002500.007500.00地上4层4酒店式公寓

10000.002500.002500.00建安1500+装修1000元/平米5LOFT公寓

10930.003000.003279.00建安1500+装修1500元/平米，层高5.6米6住宅

42000.001500.006300.0024层7住宅底商

2296.451500.00344.47

四基础设施及配套费4.1~4.550090.58170.00851.54

五园林景观

20036.23200.00400.72按照绿化率40%计算六管理费用

125226.4563.43794.32（二+三+四+五）*3%七不可预见费

125226.4565.33818.14（二+三+四+五+六）*3%八财务费用

125226.4511.43502.15银行借款利息九营销费用

125226.45186.371388.44销售收入的3%十一合计（不含地价）(二)~(九)125226.452440.9129980.23

十二开发成本(一)~(九)125226.453695.4645690.46

35方案2——项目销售/出出租计划表项目整体经济济评价【方案2】项目名称总计2009年2010年2011年2012年2013年

上半年下半年上半年下半年上半年下半年

销售安排商业街5000.00

5000.00

MALL5000.00

5000.00

酒店式公寓10000.00

10000.00

LOFT公寓10930.00

10930.00

住宅42000.00

20000.0022000.00

住宅底商2296.45

2296.45

合计75226.4525000.0022000.0025930.00出租安排商业街5000.005000.005000.005000.005000.005000.005000.00超市/会所20000.0020000.0020000.0020000.0020000.0020000.0020000.00MALL25000.00

25000.0025000.0025000.0025000.00合计50000.0025000.0025000.0050000.0050000.0050000.0050000.0036方案2——租售总收入约约为8.30亿元项目整体经济济评价【方案2】销售物业总收收入为4.17亿元，出出租物业10年租金收入入为4.12亿元，总体体租售收入约约为8.30亿元。1销售、租金收入82951.40

1.1销售收入41747.95面积售价（元/平米）1.1.1商业街销售收入(万元)5000.005000.00100001.1.2MALL销售收入(万元)6000.005000120001.1.3酒店式公寓销售收入(万元)4800.001000048001.1.4LOFT公寓销售收入(万元)6011.501093050001.1.5住宅销售收入(万元)17640.004200042001.1.6住宅底商销售收入(万元)2296.452296.45100001.2租金收入41203.45面积租金（元/天·平米）1.2.1超市/会所租金收入（2010-2019年）(万元)6427.3020000.000.70（每年递增5%)1.2.2商业街租金收入（2010-2019年）(万元)4590.935000.002.00（每年递增5%)1.2.3MALL租金收入（2011-2019年）(万元)30185.22250003.00（每年递增5%)2销售税金及附加1310.63

2.1营业税及附加456.23

2.2增值税829.51

2.3印花税24.89

3销售净收入(=1-2)81640.77

37方案2——投资计划表（（含财务费用用及营销费用用）项目整体经济济评价【方案2】序号项目名称合计2009年2010年2011年上半年下半年上半年下半年上半年下半年1土地成本15710.2315710.230.000.000.000.000.002前期工程费801.45517.950.00283.500.000.000.003建筑安装工程费24423.470.003750.003750.003644.4713279.000.004基础设施及配套费851.54170.31170.31170.31170.31170.310.005园林景观400.7280.1480.1480.1480.1480.140.006管理费用794.32158.86158.86158.86158.86158.860.007不可预见费818.14163.63163.63163.63163.63163.630.008财务费用502.1547.08227.54227.540.000.000.009营销费用1388.440.000.00415.14359.23559.2054.8611合计45690.4616848.204550.485249.124576.6514411.1554.8638方案2——现金流量表项目整体经济济评价【方案2】序号项目合计2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年上半年下半年上半年下半年上半年下半年

12345678910111213141现金流入82951.400.000.0013838.0011974.4518640.151828.653840.174032.174233.784445.474667.744901.135146.195403.501.1销售、租金收入82951.400.000.0013838.0011974.4518640.151828.653840.174032.174233.784445.474667.744901.135146.195403.502现金流出58864.6916848.204550.485467.764765.8414705.6683.751261.561373.301441.971514.071589.771669.261752.721840.362.1土地成本15710.2315710.230.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.002.2前期工程费801.45517.950.00283.500.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.002.3建筑安装工程费24423.470.003750.003750.003644.4713279.000.000.000.000.000.000.000.000.000.002.4基础设施及配套费851.54170.31170.31170.31170.31170.310.000.000.000.000.000.000.000.000.002.5园林景观400.7280.1480.1480.1480.1480.140.000.000.000.000.000.000.000.000.002.6管理费用794.32158.86158.86158.86158.86158.860.000.000.000.000.000.000.000.000.002.7不可预见费818.14163.63163.63163.63163.63163.630.000.000.000.000.000.000.000.000.002.8财务费用502.1547.08227.54227.540.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.002.9营销费用1388.440.000.00415.14359.23559.2054.860.000.000.000.000.000.000.000.002.10销售税金及附加1310.630.000.00218.64189.20294.5128.8960.6763.7166.8970.2473.7577.4481.3185.382.11所得税11863.600.000.000.000.000.000.001200.881309.591375.071443.831516.021591.821671.411754.983净现金流量24086.71(16848.20)(4550.48)8370.247208.613934.491744.902578.612658.872791.822931.413077.983231.873393.473563.144累计净现金流量

(16848.20)(21398.68)(13028.44)(5819.83)(1885.35)(140.45)2438.165097.037888.8410820.2513898.2317130.1020523.5724086.715净现值6978.85(15600.19)(3901.30)6644.575298.542677.751099.581504.591436.511396.601357.811320.091283.421247.771213.116累计净现值

(15600.19)(19501.49)(12856.92)(7558.38)(4880.64)(3781.06)(2276.46)(839.96)556.651914.453234.544517.975765.746978.8539方案2——现金流量图项目整体经济济评价【方案2】40方案2——综合经济效益益测算项目整体经济济评价【方案2】序号项目合计单位1总占地面积50090.6平方米2总建筑面积125226.5平方米3开发成本45690.5万元4租售总收入82951.4万元5销售税金及附加1310.6万元6利润总额35950.3万元7所得税11863.6万元8净利润24086.7万元9税前投资利润率79%

10税后投资利润率53%

11财务内部收益率（按半年计)15%

12动态回收期5.6年13静态回收期4.1年41Q1：微观区区域消费研究究Q2：橄榄城城整体商业关关系Q3：核心主主力业态探讨讨Q4：开发时时序Q5：财务评评价与经济分分析Q6：内部空空间规划建议议Q7：商业招招商、运营模模式Q8：公寓产产品定位42规划指标114.924m245.591m本项目商业地块项目规划条件件总用地面积：：32372m²总建筑面积：：80930.01m²容积率：2.5建筑密度：40%车位：32443超市商务会所南三环冯庄路寒山东路餐饮街Mall公寓酒店式公寓满足地块规划划指标的前提提下，合理规规划布局，使使地块价值实实现最大化规划布局建议议层数单层面积总面积Mall地上4层7000左右30000独立商业超市地上2层7000-750010000-12000商务会馆地上4层（1-2层部分面积给超市）8000-10000餐饮街地上2-3层商业街区形式10000商业总规模60000公寓酒店式公寓：8000-10000平米LOFT公寓：12000-13000平米21000总计81000绿化景观停车场44各物业初步尺尺寸如下图规划布局建议议超市商务会所南三环冯庄路寒山东路餐饮街Mall公寓酒店式公寓1015101575209010245505051065355建筑密度为57%，稍大大于规划要求求50401151045Mall超市商务会所南三环冯庄路寒山东路餐饮街人流动线与车车行动线相分分隔，尽量不不出现人车动动线的冲突车行交通主要要在项目外围围区域，车辆辆出入口设置在商业区东部，，车辆从城南三三环主干道进进入项目停车车场；人流动线主要要为各商业设设施周边，与与车行道路相相分隔，尽量量实现人车分分流。停车位设置：：集中停车场可可设置在公寓寓及商业群楼楼南侧，规模模可容纳100-150辆车；冯庄路和地块块东侧均可设设置临街停车车位200余余位。车行流线人行流线停车及交通体体系46Mall超市商务会所南三环冯庄路寒山东路餐饮街园林景观景观观体系建议———

一心、、三带、多点点园林景观体系系在地块中部设设置小型广场场，形象突出出，具有昭示示性，提升项项目的整体形形象和档次，，起到人流聚聚集的功能餐业街景观带带：利用餐饮街入入口和街内一一条景观主轴轴的打造，突突出餐饮街休休闲、时尚、、舒适的特色色风情停车场中内可可增添一些点点式绿植，从从细节景观提提升本项目目整体形象和和环境。中心景观主景观带点式景观公寓景观带：：利用绿化带把把公寓和停停车场、商业业隔离，提提高公寓价值值；利用商业业裙楼楼顶营营造平台花园园，并使其担担负商业和住住宅的转换功功能临街景观带：：利用硬植广场场、绿植和情情趣小品的摆摆设，打造休休闲、时尚、、优雅的购物物环境临街景观带餐饮街景观带带中心景观点式景观公寓景观带47三大主题服务务区：生活服务区+休闲娱乐区区+餐饮服务务区商业物业服务务功能体系生活商业区：：板块功能：核心主力商业业Mall（（Outlets/LivingMall/零售式专业业市场）、大大型综合超市市等；商业形式：商业群楼4层层作为购物中中心；独立立建筑1-2层作为大型型综合超市。。休闲娱乐服务务区：板块功能：餐饮旗舰店（（品牌、大型型餐饮设施）），商务会所所（洗浴休闲闲娱乐为主））；商业形式：独立建筑部分分3-4层为为主餐饮服务区：：板块功能：以餐饮为主，，中西餐、茶茶楼、咖啡店店、快餐等为为主，并有少少量生活服务务型商业；商业形式：商业街区，地地上2-3层层，50-200平米/间，可任意意分割或组合合。生活商业区休闲娱乐服务区餐饮服务区商业服务体系系48商业物业发展展体系Mall特色餐饮街超市/商务会会所建筑形式与建建筑风格：与橄榄城整体体新德式风格格协调，体现现国际化、时时尚感内部商业环境境营造：通过小品、装装饰、内部景景观等提升商商业形象产品规划：商铺自由组合合，保证各商商铺均好性，，便于后期销销售建筑风格：体现国际化，，时尚、现代代，充满活力力的街区风格格街区氛围营造造：绿植、小品、、灯光等营造造街区环境，，店标导视系系统体现国际际感广告、标识：：外部设置大型型昭示牌，内内部统一商场场导示，营造造商业氛围建筑风格：与整体商业氛氛围相协调，，体现标志性性和档次感建筑形式：商务会所，地地上4层，主主要以洗浴、、休闲娱乐为为主整体空间划分分：超市与商务会会馆的空间划划分内部空间规划划建议：内部空间总体体布局满足经经营要求平面动线与垂垂直交通：保证购物空间间的舒适度和和各商业位置置的均好性建筑形式：地上2-3层层，高低错落落，活跃现代代的时尚商业业街区49利用公寓裙房，地上4层，，采用现代简简约的建筑风风格，国际化特征，与橄榄榄城整体新德德式风格相协协调建筑类型：公寓裙房，集集中商业地上上1-4层层，单层7000平米左左右；建筑形态：Mall呈““Ｌ”形，，其上为2栋公寓。在建筑设计上上做出通透感、现代代感，突出大平面面、整体性；；建筑形式与建建筑风格50商业外立面形形象体现现代代、时尚的商商业形象，提提升整体商业业品质外立面面形象象建议议做到到中档水平，，内部部消费费可定定位在在中低低档水水平；；提升整整体商商业品品质感感，提提供一一个休休闲、、时尚尚、现现代的的大众众消费费场所所。商业外外立面面形象象51内部空空间建建议50505040主入口口扶梯扶梯客梯货梯中庭百货、、购物物中心心选址址需求求（参参考））———层高：：首层不不小于于5米米，2～3层不不小于于4米米；楼板荷荷载：：不小于于550kg/平方米米；柱距：：不小于于8米米×8米；；配套设设施：：扶梯、、货梯梯、中中央空空调、、防火火分区区、卸卸货区区等停车位位：100个以以上首层层层高：：5.4米2-4层层层高：：4.5米柱距：：8.4××8.4米米扶梯临主路路方向向设置置出入入口，，公寓寓入口口设于于内测测，与与商业业功能能有效效分隔隔本项目目内部部空间间规划划建议议考虑未未来的的弹性性使用用空间间，建建议基基本空空间结结构规规划以以能满满足购购物中中心要要求为为标准准，二二次空空间划划分和和内部部装修修根据据经营营业态态设定定相应应档次次。52国贸商商城街街道研研究相比较较东方方新天天地宽宽敞大大尺度度的街街道来来说，，国贸贸商城城的街街道尺尺度更更经济济实用用。街道宽宽度从从4.2米到到15米不不等，随着着店铺铺规模模、业业态和和景观观的变变化而而改变变其尺尺度。。同样的的，国国贸商商城的的街道也也是曲曲折的的，在商商城内内形成成了一一个环环状通通路。。15米8.4米4.8米5.8米4.2米6米平面动动线与与垂直直交通通53人流动动线设设置与与出入入口合合理布布局，，保证证购物物空间间的舒舒适度度和各各商业业位置置的均均好性性平面动动线与与垂直直交通通垂直交交通：：保证大大型卖卖场区区进入入的便便利性性，但但不宜宜过多多，以以增加加消费费者的的逗留留时间间；选择合合适的的位置置设置置垂直直交通通，保保证低低层商商铺的的昭示示性，，充分分利用用垂直直交通通对人人流的的组织织作用用。平面动动线：：整个百百货只只有１条人人流主主动线线，绝大大多数数的店店铺分分布于于主动动线两两旁，，从而而最大大程度度避免免了死死角的的出现现，保保证了了铺面面的均均好性性；建议主主通道道宽度度为3-5米，保证证良好好的视视野和和购物物通道道。次入口口次入口口50505040主入口扶梯扶梯扶梯客梯货梯中庭54通过景景观中中庭设设置休休闲、、休憩憩空间间，提提升商商场档档次和和价值值，聚聚集人人气中庭设设计实实现以以下目目标：：丰富空空间层层次，，强化化商业业氛围围形成交交通枢枢纽，，组织织空间间秩序序营造绿绿色景景观，，形成成舒适适空间间宣传企企业品品牌，，美化化商场场形象象沿中庭庭设置置绿化化的休休闲、、休憩憩空间间休憩空空间景观中中庭中庭55绿植、、雕塑塑、小小品——结结点设设置小小品、、雕塑塑景观观等，，可以以增强强人在在商场场中的的驻留留性内部景景观56地面铺铺装———动线指指引性性明确确的地地面铺铺装及及标志志，细细节体体现品品质感感地面铺铺装是是在设设计中中容易易被人人忽视视的方方面，，所以以特色色的地地面铺铺装会会给人人意向向不到到的效效果。。通过空空间尺尺度、、装饰饰材料料、色色彩、、指示示标志志等元元素，，实现现明确确的动动线指指引。。内部装装饰57统一时时尚的的商场场导示示，提提升整整体品品质，，营造造良好好的购购物环环境统一导导识同一主主题商商铺统统一标标识，，不同同主题题标识识在材材质、、颜色色等方方面保保持风风格的的一致致性58通过小小型广广场、、喷泉泉、雕雕塑等等树立立鲜明明标志志，达达到吸吸引客客流、、聚集集人气气的效效果外部景景观场场景59霓虹广广告极极大的的影响响着商商场的的形象象，做做立面面设计计时应应提前前考虑虑户外广广告建建议广告塔屋顶式墙面式悬幕式悬挂式门脸式突出式橱窗式活动式蓬帐式远距离离确认认：500米外外，高高位店店标，，指路路牌。。中距离离确认认：200米外外，外外墙大大型店店标。。近距离离确认认：50米米外，，商场场入口口标牌牌，电电梯入入口标标牌。。60Q1：：微观观区域域消费费研究究Q2：橄榄榄城整体商商业关系Q3：核心心主力商业业业态探讨讨Q4：开发发时序Q5：财务务评价与经经济分析Q6：内部部空间规划划建议Q7：商业业招商、运运营模式Q8：公寓寓产品定位位61商业招商与与运营模式式