改造项目概念性总体

青岛李沧地块概念性规划（草案）

2008.7委托方:卓越置业集团景观设计方:EDSA景观设计院

EDSA总裁/首席设计师:

李建伟EDSA.studio4主任设计师：田中项目主设：武彦廷

武超项目设计团队：解宁罗娟赵伟张朝栋青岛市李沧区南王村改造项目概念性总体规划QINGDAOLICANGDISTRICTCONCEPTPLANNING

1.0项目背景分析2.0基地分析

3.0概念性规划4.0设计风格青岛市李沧区南王村改造项目概念性总体规划QINGDAOLICANGDISTRICTCONCEPTPLANNING1.0项目背景分析1.1.0、区位分析1.2.0、规划解读1.3.0、周边案例1.4.0、项目定位

项目所在地李沧区，地处青岛市区北端，是青岛市内四区之一，位于东经120度26分，北纬36度10分。东依崂山山脉与崂山区接壤，西临胶州湾，南邻四方区，北靠城阳区与流亭国际机场相连，是进出青岛的咽喉之地，属典型的城乡结合部。东西长约14公里，南北长约11公里。区境总面积为97.98平方公里。

区位分析中国地图青岛地图李沧区1.1.1、区位分析

李沧区距离青岛市内车程约20公里，青银高速等道路交通优化了项目所在地的区位交通环境。跨海大桥的修建让这成为连接西海岸的一个重要支点，火车站北迁，李沧区成为青岛铁路新门户。CLD计划出炉，李沧区东部34平方公里的土地整体开发，这里将成为青岛市区的居住重心之一。1.1.2、交通状况区位分析1.1.3、自然环境

李沧区地处北温带季风区域，属温带季风气候。市区由于海洋环境的直接调节，受来自洋面上的东南季风及海流、水团的影响，故又具有明显的海洋性气候特点。空气湿润，温度适中，四季分明。春季气温回升缓慢，较内陆迟1个月；夏季湿热多雨，但无酷暑；秋季天高气爽，降水少；冬季风大温低，持续时间较长，但无严寒。

李沧区资源丰富，自然条件优良。东部低山丘陵，中部地势平坦，西部沿海，海岸线长约13公里，主要出产鱼类和贝类等海产品。境内有卧狼齿、老虎山、北平岚、烟墩山、楼山、凤山等12座山丘，均系崂山余脉。其中卧狼齿海拔428公尺，是李沧区最高点。李村河、王埠河等9条季节性河流，均发源于崂山山脉，流经区内。

李沧区有土地、建材、海滩涂等自然资源，其中土地资源较市内他区相对丰富，现有尚未利用的土地6543亩，有海滩涂面积997公顷，具有发展旅游、房地产、水产养殖、建筑建材业的良好条件。适宜的气候、肥沃的土地，有利于多种植物生长。青岛地图青岛市项目所在地项目所在地

该地块位于李沧区金水路片区东北部地段，北起四十三号线、南至广水路（规划路，目前无路基），西起宾川路、东至青台山。该地块规划总面积为81.92万㎡，其中商业金融面积1.03万㎡，其他公共配套面积1.56万㎡；建成后建筑面积98.62万㎡。

规划解读1.1.4、用地范围土地利用规划图规划解读道路系统规划图公共服务设施规划图规划解读1.2.1、金水路片区规划解读：建设现代化青岛核心区绿地系统为“两带、多线、多点”：1、突出公园和居住区级中心绿地广场的景观作用，形成有地方特色的绿化景观。2、强化生态绿化景观和休闲绿化景观的独特性和可识别性。3、强化金水路、九水路，沿李村河、金水河两侧的绿化带设计。4、结合挡土墙和护坡，倡导垂直绿化，提高绿化覆盖率。建筑高度：规划区内以多层和小高层建筑为主，多层主要分布在规划范围的北部，在九水路北侧布置了高层的住宅和综合商务建筑规划结构：“两心、两轴、两带、两区”。

功能定位：充满生机和活力的李沧区东部的综合性新城区，功能上以居住、新兴产业为主体，并且是李沧区的文教片区。山水景观为主要特色的生态型居住社区。居住区规划：规划二类居住用地179.87公顷，规划人口规模为7.68万人。金融业用地25.55公顷相关案例1.3.1、周边房产量化分析房产分布图示理想之城位于青岛市李沧区东部和规划中的“青岛中央居住区”的核心区，总占地面积4100亩，总建筑面积约209万平方米，总户数15160户，预计未来将有5万人将生活于此。基本信息：

地理位置：位于青岛市李沧区东部，规划中的

“青岛中央居住区”的核心区

占地面积：4100亩

建筑面积：约209万平方米

总户数：15160户

开工时间：2006年12月

开发期数：共开发5期,目前开发的是一期

交付时间：一期交付时间为2008年底

建筑形态：多层、高层、小高层、别墅、商业、行政、办公等

园区配套：政府预留用地、广场、河道绿地、公园、道路、中小学等百通馨苑鲁信长春花园广业·虎山片区其它楼盘周边案例1.3.2、周边案例分析：

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绿城.理想之城绿城.理想之城南王村改造项目所在区域

李沧区房产总体开发水平较低，住宅以普通住宅为主，缺乏高档住区其中绿城项目是周边开发面积较大的居住区建筑形态多以高层、小高层为主目前青银高速东侧新开发楼盘较少，市场较大北侧地块开发可能会对本项目产生不可预测影响目标客群分析

自然属性：30-45岁文化属性：高等教育，注重精神生活及生活质量的知识财富人群。社会属性：收入较高的企业中层、私营业主、自由职业者、公务员等。区域属性：青岛市区居民、李沧区居民、金水路片区高端企业需求为主；周边市区居民，外来度假人员为辅。周边案例分析1.3.3、周边房产案例分析总结山水住区宜居品质住宅中高档定位概念规划定位1.4.0、项目定位充分发挥项目地块景观优势充分发挥控规给予的资源添补市场对高品质产品需求融山水特色，享都市便捷，宜居高尚社区青岛市李沧区南王村改造项目概念性总体规划QINGDAOLICANGDISTRICTCONCEPTPLANNING2.0基地分析2.1.0、现状分析2.2.0、GIS图分析2.3.0、综合利弊分析

西侧山体：视野开阔，自然条件良好，成为整个场地重要的控制性景观要素。

违章建筑杂乱无章，破坏城市天际线。北望可见群山连绵。

中心地块西望：水体较为清澈，生态环境良好，视野开阔。场地东侧有山体围合，山体为石质。地块与高地落差大，具有生态及美学价值。

地块内存在工厂建筑，存在拆迁问题。

现状村庄，有农作物种植。生态价值良好。

地势平坦，地理景观缺乏层次变化。

水体少污染，河流的亲水与可达性差。缺乏对防洪安全格局的考虑。现状分析2.1.1、现场照片分析GIS图分析2.2.1、地形分析

该地块高程由50m到146m，东西山体较高，局部陡峭。中部较为平坦。

GIS图分析2.2.2、坡度分析

坡度大于30%的暖色地块坡度较大，占地很少，不适宜楼体的建设。坡度小于30%的冷色地块坡度较小，面积较多，适宜楼体建设。GIS图分析2.2.3、坡向分析

场地东部坡向向东南方向面积较多，适宜居住区的建设。NESW优势：场地北侧群山环绕，视野开阔，富于层次变化，便于借景。场地边又有两座山体，构成近景。水体环境良好，农田水系阡陌纵横，上游汇水面较大，为水源充足提供了有利保证。中心场地平整，视线通透，具有天然的向心感。紧邻滨海大道松岭路段，交通便利。项目地块南邻规划商业金融区、文教区，文化氛围良好。劣势：东南部青台山坡度较大，不利大量建设。中心区域，地形平缓缺乏层次变化。河流的亲水与可达性差。并且缺乏对防洪防汛的考虑。建成区域建设风貌纷杂，有大量违章建筑，对原有地形地貌有一定破坏，造成损失。规划道路缺少对原有地形的考虑，略显生硬。2.3.1、场地优劣综合分析现状分析南王村卫星地图青岛市李沧区南王村改造项目概念性总体规划QINGDAOLICANGDISTRICTCONCEPTPLANNING3.0概念性规划3.2.0、概念方案二3.1.0、概念方案一青岛李沧地块概念性规划

————方案一概念方案一问题及措施：

如何充分利用现状周边山体与中心水体的景观优势；

通过景观轴线，整合远景山体与场地内山体，提升住区品质如何提升社区形象带动片区形象；

在地块南侧中央，将原中学用地微移至地块东侧利用现有水系及绿化景观，设置入口形象区如何将社区商业与片区商业融合互动；

社区商业与片区商业相连系，形成片区东西景观带商业通廊如何将水系景观发挥到最大价值且能与排洪要求相结合；

利用与结合现状山体、地势及现状冲沟形成完整的景观体系3.1.1、概念构思概念方案一3.1.2、概念方案一总平面概念方案一概念方案一3.1.3、结构分析概念方案一3.1.4、交通分析概念方案一3.1.5、水系及绿化系统分析3.1.6、建筑空间分析二概念方案一1２１－１剖面２－２剖面3.1.6、建筑空间分析一概念方案一３４３－３剖面４－４剖面概念方案一3.1.7、概念方案一技术指标3.1.8、主要节点效果一概念方案一中心景观区及商业街效果示意概念方案二中心景观带效果示意3.1.8、主要节点效果二概念方案二西区及东区中心效果示意3.1.8、主要节点效果三3.1.9、分期开发规划一期二期三期四期一期：开发面积21.59万平方米二期：开发面积17.59万平方米三期：开发面积17.30万平方米四期：开发面积25.44万平方米概念方案一回迁区5万平方米。流线型景观轴线，整合周边山体景观与场地内景观。利用河道绿化带形成社区主入口优良氛围，构成序列化景观空间。社区商业依托片区商业，形成良性互动，连接东西景观带商业通廊，提升周边地块商业形象。利用与结合现状山体、地势及现状冲沟形成完整景观体系，并充分利用现状水资源。建筑类型与地势相结合，北高南低，周边高中间低；力争达到地块总体的均好性3.1.10、概念一主要特点概述概念方案一青岛李沧地块概念性规划

————方案二概念方案二问题及措施：

如何发挥现状山体的景观优势；

通过对城市道路的调整，完整的保留自然山体和坡度及坡向较好的地块．尽可能的减小对自然的破坏．如何发挥现状水体的景观优势；利用现状水系和自然冲沟，在地势低洼的场地中心区汇聚，形成开阔水面，有效的起到提升形象和会聚人气的效果．如何综合运用景观优势；

山体与水体分别辐射周边场地，运用景观林带与社区相互呼应．山体与水体之间则用商业节点与景观通廊对接的方式，直接将视线贯穿．使其动静结合，收放有致．如何解决道路关系与交通强度；

目前场地的城市道路将场地划分为三大块．规划中利用小区主干路将场地进行再划分，尽可能的避免在城市主要交通干道开设社区出入口，最大限度地减小城市道路对社区的影响。3.2.1、概念构思概念方案二概念方案二3.2.2、方案二总平面图概念方案二3.2.3、景观结构分析概念方案二3.2.4、交通分析概念方案二3.2.5、水系及绿化分析概念方案二3.2.6、用地经济指标3.2.7、建筑空间分析一概念方案二1-1横剖面13.2.7、建筑空间分析二概念方案二2-2剖面233-3剖面概念方案二3.2.8、主要节点效果一：中心