标杆地产住宅总包工程工料规范

会计学1标杆地产住宅总包工程工料规范目录修订编制说明12施工管理要求25技术质量要求355照管配合要求45第1页/共37页

《华润置地住宅总包工程工料规范》（以下简称《工料规范》)V1.0修订编制为V2.0，是工程管理之道班对标分析后，确定的工程管理十大提升点之一，由总部工程管理部和沈阳大区负责修订编制。《工料规范》V2.0不再单独发布，作为《华润置地住宅总承包工程合同范本》中的一部分，需结合合同范本其他文件一起使用。注：《工料规范》V2.0在下发的《华润置地住宅总承包合同范本（试行版）》里为《华润置地总承包工料规范》。修订原因：《工料规范》V1.0使用度不高，各大区内容标准不统一。总包工料规范内容与成本结合度不高，相互分离。修订目的：统一标准，适合于各大区总包招标时使用。与成本紧密结合，同合同文本及工程量清单相统一。要求具体，减少后续可能争议项。一、修订编制说明第2页/共37页明确约束对象（总包），删除《工料规范》V1.0中有关发包方需要注意和完成的内容。例如删除总包人员考察方法和评价标准、高品质标准（客户敏感项）、编制原则等等，只提具体要求；非标准化节点做法图不再统一要求。例如：门窗节点图、防水节点图等；《工料规范》V1.0中附表（验收、移交、报表等）不适合各大区通用，已删除；增加了成品保护的具体要求、奖罚条例和撤场程序等。修订特点一、修订编制说明1）内容精简优化2）规范要求明确，聚焦工程实现3）考虑了项目个性化的需求4）与合同条款和工程量清单相结合，内容不重复第3页/共37页2.1承包人项目人员配备要求城市公司项目部根据项目情况填写具体要求，主要人员须包括右表中所包含的人员。承包人项目经理及主要管理人员须接受发包人的考察面试，重点是人员的任职资料和同类工程工作经验。对面试未达到发包人要求的人员，承包人应进行更换并重新面试。二、施工管理要求第4页/共37页需深化设计的内容：防水深化设计：地下室防水，屋面防水，卫生间防水重要设备机房及库房的防水屋面设计深化门窗交接部位饰面砖砌筑及机电管井机电管线2.2深化设计要求深化设计进度要求：

承包人进场后须上报施工图深化计划，施工过程中应分批次报批以满足进度要求。承包人应在施工前一个月完成相关施工部位的深化设计图纸并得到监理人/发包人的批准。承包人必须预留不少于14个工作日的图纸审核时间。二、施工管理要求第5页/共37页主要内容样板实施

样板工程原材料、构配件、设备等须由监理人按有关规范要求见证取样。样板管理要求

样板实施的过程控制样板验收

样板施工完成后，监理人组织进行验收并填写验收记录表。样板验收合格，承包人方可组织该分项工程的大面积施工。样板验收不合格，要求承包人重新制作样板并再次组织验收。

城市公司项目部需要根据项目情况列出具体样板清单和相关要求，注明样板形式是在单独区域实施还是在实体结构中首次施工中实施。2.3样板管理要求二、施工管理要求第6页/共37页承包人应对分项工程进行实测实量，及时检验并发现质量问题，校核施工工艺及工序质量，提高施工过程管理能力。承包人实测实量项目主要包括混凝土结构、砌筑、防水工程、设备安装、涂饰、门窗、内墙饰面、饰面砖、地板、外围装饰等工程。承包人应按要求及时提供现场实测实量结果，监理人负责对实测实量结果进行抽查。2.4实测实量要求二、施工管理要求第7页/共37页

项目工期：以日历天为单位，指从进场施工开始至取得竣工备案表；城市公司项目部需填写本项目的主要节点时间要求，如右表：工程进度计划的管理：工程进度计划的实施，工程进度计划的检查和纠偏：进度管理报表；工程进度计划考核；工程进度会议；影像资料2.5工程进度要求说明：进度管理报表中要求承包人应向监理人/发包人按时提交《日报表》、《周工作报告》、《月工作报告》，在《周工作报告》、《月工作报告》应包含周、月度工作计划。影像资料中要求承包人每月提交不少于60张现场照片二、施工管理要求第8页/共37页为保证上道工序施工质量满足下道工序施工的需要，控制专业间的工序转换工作，所有工程必须进行工序交接。重要工序施工完毕并经自检合格，由上道工序质检员向监理人提出工序交接申请。监理人负责组织重要工序交接，交接双方质检员和主要技术人员参加。交接检查中有异议时，由监理人组织协调，如确有不满足下道工序施工要求时，由移交方处理，处理完毕，重新进行工序交接。工序控制与工程进度款支付相结合，付款时承包人应附上各控制表格签字情况。未按上述要求办理或违反上述规定时，发包人将拒绝支付相关工程量的进度款。2.6工序交接要求二、施工管理要求第9页/共37页2.7工作面交接要求承包人负责完成工作面交接样板间的施工，经监理人/发包人验收合格后方可办理正式移交手续。承包人负责制定各标段的交接计划，经监理人、发包人审核通过后实施，同时必须保证所有分包人都具有施工工作面。承包人须提前做好交接场地的清理及质量检查工作，并做好相关记录。承包人负责提供楼层标高线及轴线等总控制线。承包人移交工作面的，需由接收方确认。根据验收意见及时编制整改计划，明确整改时间。承包人须组建专职整改队伍，对整改内容和漏项工程，无偿负责整改、施工，保证施工质量及交接进度。验收项目需要承包人提供相应检测工具并配合的，承包人应无偿提供所需的检测工具并协助检测工作。二、施工管理要求第10页/共37页甲供物资计划编制：承包人编制《甲供物资进场计划》，须对其提出的物资需求数量的准确性负责；因设计变更导致物资用量增减的，承包人应在收到变更指示后一周内向发包人发出物资需求增减报告。甲供物资卸货：卸货责任为供应商，将物资卸到发包方指定的汽车可到区域；甲供物资验收：若甲供物资需现场见证送检的，由监理人见证取样，承包人送检；甲供物资使用甲供物资清单：城市公司项目部需填写具体清单，如右表：2.8甲供物资要求二、施工管理要求第11页/共37页乙供物资分类：甲指乙供、甲限乙供、乙方供应；2.9乙供物资要求承包人应组织乙供材料设备的样板，经监理人/发包人组织样板验收。甲指乙供/甲限乙供材料审批后，不允许更换，如需更换，承包人应列明原因，书面上报监理人和发包人审批。

材料设备样板的管理：二、施工管理要求材料设备的验收：甲指乙供/甲限乙供物资由承包人组织发包人、监理人、供应商共同验收。乙供物资进场时，由监理人对材料设备进行检查。验收不合格的物资必须做退场处理，退场过程必须通知监理人/发包人监督进行，并填写《不合格物资退场记录》，相关人员签字确认。工程材料要求城市公司项目部根据项目具体情况需填写具体清单，如下表：第12页/共37页塔吊布置：塔吊拆卸退场：塔吊拆除前需得到监理人和发包人的批准。承包人应提供本项目塔吊配置计划，如右表所示：（城市公司项目部也可根据项目具体情况填写要求）。电梯/井架布置承包人应提供本项目施工电梯/井架配置计划，如右表所示：（城市公司项目部也可根据项目具体情况填写要求）。2.10主要机械设备要求二、施工管理要求第13页/共37页施工总平面布置图：承包人应提供分阶段布置的现场施工总平面布置图，包括临水临电接驳点位置、出入口设置、临时道路、现场办公室位置、现场临时设施布置、生活区布置等（城市公司项目部也可根据项目具体情况提供分阶段的施工总平面布置图）若需要给发包人和监理人提供办公和生活用房及设施，城市公司项目部需提供具体要求。临时给水：在每层楼至少设置一个供水接驳点（单层楼面超过1500m2时，每超过1500m2则应多加设一个供水接驳点）、室外每150m设置一个供水接驳点，满足分包人施工的需要。临时用电：在每层楼设置配电箱，提供临时电源供分包人及专业承包人使用（单层楼面超过2000m2时，每超过2000m2则应多加设一个配电箱）；室外每150m设置一个配电箱。2.11临时设施要求二、施工管理要求第14页/共37页2.12承包人劳务队伍的选择要求劳务队伍的选定近5年内与承包人无劳务纠纷、群众事件、集体上访事件。不得使用建筑业信用警戒提示企业名单、个人名单内的劳务企业及施工队长。劳务队伍的管理要求由承包人对劳务分包的项目人员的资格进行审查，并呈报给发包人。承包人需要向发包人提交与劳务公司的具体承包方式及材料设备界面划分等详细信息。劳务分包辅料中不得含主材，租赁设备包括施工电梯、塔吊、二级以上配电箱等由承包人供给。劳务分包的机器设备、工具应在承包人的指导和检查下使用，统一管理。劳务队伍的选择和考察承包人对劳务分包的工程业绩资料、营业执照、资质证书、安全资格认可证、特种作业许可证等资质证明及内部管理制度文件作资格审查并报送监理人、发包人。监理人、发包人参与承包人对劳务分包的考察，对拟选用的劳务分包考察其在施项目。二、施工管理要求第15页/共37页竣工验收：分包人的档案资料由分包人完善后提交承包人归总、装订，承包人对此提供协助。承包人应及时为分包人的档案资料办理签字盖章等手续，否则影响本工程竣工验收，一切责任由承包人承担。工程移交：移交验收完成且合格后7日内，承包人提交《房屋建筑工程质量保修协议》，

经发包人、物业单位（或发包人指定的其他部门）签字认可后，工程移交完成。竣工资料：承包人负责整个工程竣工资料的收集、汇总与编制，包括委托发包人付款的分包工程。城市公司项目部须明确竣工资料和竣工图的具体数量。2.13工程验收及移交要求二、施工管理要求第16页/共37页安全施工管理要求安全目标：城市公司项目部根据大区下发的安全目标分解，提出本项目的安全目标要求。现场安全管理要求自开工之日起，承包人应两周内完成工地封闭式管理工作，工地出入口必须人车分离，24小时需有专职保安人员值班；承包人需设置专职安全管理机构，配置足够的安全专职管理人员；承包人应建立工地消防管理制度；承包人项目经理、安全员必须参加由监理人/发包人组织的每周一次安全检查。危险性较大工程管理要求：承包人必须严格按照《危险性较大的分部分项工程安全管理办法》（建质[2009]87号）的规定执行，邀请专家对施工方案进行评审，经审核后方可施工。文明施工管理要求必须有专人对所施工标段楼层内外、加工车间、施工道路进行日常保洁，保持现场整洁。承包人在建筑物内，至少每五层设置一个临时厕所，由承包人派专人每天进行清理。2.14安全及文明施工要求二、施工管理要求第17页/共37页保护原则：谁生产，谁保护；谁破坏，谁负责；承包人监管。实施细则：承包人应制定成品保护专项方案。分包人须向承包人提供详细的成品保护方案。承包人、分包人现场必须设一名成品保护人员，其统一由承包人进行协调管理。先施工的单位必须向后施工办理书面交接手续，双方签字认可。分包人对本单位施工的成品、半成品负责保护。工程交接验收单、成品移交以监理人/发包人签字确认为准。无正式工程交接验收单，成品或半成品损坏丢失由承建单位自行承担。保护措施：钢筋工程、混凝土工程、砌筑工程、楼地面工程、抹灰、油漆及外墙面砖工程、防水工程、机电工程、装修工程。2.15成品保护要求二、施工管理要求第18页/共37页城市公司项目部可根据项目具体情况调整补充，并填写具体违约金金额。综合管理方面安全文明施工方面质量管理方面进度管理方面质量特殊处罚及奖励安全特殊处罚及奖励2.16施工奖罚条例二、施工管理要求第19页/共37页成立撤场协调小组：双方需在2个工作日内成立各自的撤场协调小组，明确小组成员、分工及详细的工作职责和义务。现场盘点：工程实体盘点；材料设施盘点。预留工作：承包人必须在45天内陆续交接并最终完成以下内容：需要连续作业的工作；工程资料移交；处理合同纠纷等。责任和义务：配合验收和备案；施工质量维保等。罚金事宜：承包人逾期完成本协议约定的工作，应向发包人支付违约金，由城市公司项目部填写具体金额。2.17承包人撤场程序

具体各方在权责、范围等事宜可在后期项目与承包人签订的《总承包合同之补充协议》中详细说明。二、施工管理要求第20页/共37页现行国家及地方质量验收规范合格标准。城市公司项目部负责填写具体质量目标。3.1质量目标三、技术质量要求3.2应遵守的相关规范、标准国家和行业规范、标准：最新的施工、验收规范和技术规程；地方规范、标准：需城市公司项目部补充填写工程所在地的地方规范、标准；公司标准：城市公司项目部接合上市公司下发文件确定其他的技术质量要求。

本工料规范中提出的各项功能要求和技术指标是对工程的最基本要求，并未对一切细节做出全部详细规定，也未充分引述有关标准和规范的条文，承包人所有与本项目施工有关的技术要求均应符合最新的现行国家和行业及地方标准的有关条文。若上述规范和标准内容有互相抵触时，应按较严格的条款执行。第21页/共37页测量：基准点移交：承包人进场施工前，由发包人进行基准点的书面移交，承包人对测量基准点进行复测并负责管理及保护，以及损坏后的修补工作。测量组织管理：人员、设备、专项方案。承包人负责测量工作内容：向各分包人进行主轴线及基准标高的移交工作；对各分包人的测量工作进行管理及检查复核。三检制验收程序：自检、互检、专检制度；关键工序经监理人/发包人检查放行。质量管理体系和制度冬雨季及节假日施工措施：雨季、冬季、高温；春节期间及农忙季节施工措施（城市公司项目部根据项目具体情况确定该部分内容）3.3一般施工技术要求三、技术质量要求第22页/共37页混凝土工程3.4混凝土工程施工技术要求质量标准：现浇混凝土楼板板底严禁抹灰。浇筑令：隐蔽工程验收合格后，会签验收意见，并由总监/总监代表下发浇筑令再进行混凝土浇筑施工。混凝土材料验收要求：监理工程师在混凝土运输到达现场后随机见证抽检混凝土塌落度，并见证取样留置混凝土试块，做好标识。浇筑过程控制要求混凝土的养护要求：养护应由专人负责。三、技术质量要求模板工程原材料；测量放线；墙模加固；柱模加固；梁模加固；板模加固；后浇带加固；施工完成标准第23页/共37页质量标准：应符合现行国家和行业有关钢筋工程的规范和标准。钢筋材料验收要求：有加盖供应商公章的质量证明书；钢筋有出厂合格证即铭牌；钢筋外观无损伤，表面无裂纹、油污或锈斑；承包人在监理人监督下见证取样送检，检验报告合格。质量关键点控制：板底钢筋垫块数量每0.8m2不少于1个；基础底板钢筋绑扎时，马凳需经过受力计算，安全可靠，确保能承受底板上层钢筋负重，工人进入两层钢筋之间进行作业前，需承包人项目总工核实安全可靠后方可进入。完成标准钢筋工程三、技术质量要求3.5砌筑与粗装修工程技术要求砌筑小样图和排砖图：砌筑小样图、排砖图必须贴置于对应户型内；砌筑控制线：砌筑前必须有建筑标高控制线、房间规方线、轴线、门洞口分尺线、十字通线等。关键控制点：砌筑工程中不同材料交接处（包括构造柱与砌体结构间）全部挂纤维网、钢丝网或钢板网，宽度不小于200mm，宽度方向两侧分别固定，做到绷紧、牢固；厨卫间成品烟道的安装：住宅出屋面烟道均采用混凝土现浇。第24页/共37页外架：城市公司项目部根据项目具体情况选择填写具体要求，包括外架类型、材质要求、搭设高度、悬挑位置、立杆横杆间距、距离建筑物距离、连墙件设置、卸荷措施、安全防护要求等。外架拆除时间需得到发包人的许可。卸料平台：城市公司项目部根据项目具体情况选择填写具体要求，包括卸料平台数量、材质要求、安全措施等。临时支撑体系：城市公司项目部根据项目具体情况选择填写具体要求，包括临时支撑体系内容、搭设要求、搭设开始时间和拆除时间等。3.6脚手架工程技术要求三、技术质量要求3.7钢结构工程技术要求深化设计：深化设计应由有资质的单位或人员进行。深化设计成果应包含详细的计算及图纸，报设计单位审核批准，发包人同意后实施。施工方案：承包人施工前需编制专项施工方案报监理人/发包人审批。材料要求：钢材进场要有质量合格证明书、检验报告等，并按规范规定进行取样送检。安装要求：钢结构施工所有的上岗人员应具有相应的资质证书。承包人对其采用的焊钉和钢材焊接应进行焊接工艺评定，其结果应符合设计要求和国家现行有关标准的规定。第25页/共37页抹灰工程的验收标准，与项目档次有关：地面工程阳台：应严格按图纸放坡。卫生间、厨房间：卫生间地面24小时闭水试验，全部蓄水深度最浅处不低于20mm，达到不渗不漏；地面按设计要求向地漏处找坡；各出水管道应做灌水通球试验；烟风道全数通知监理人/发包人进行通风试验。窗台公共部位初装修3.8装饰装修工程技术要求三、技术质量要求第26页/共37页3.9外墙工程技术要求城市公司项目部根据项目具体情况选取相关内容三、技术质量要求3.10屋面工程技术要求整个屋面24小时盛水无渗漏；屋面施工前承包人需对屋面防水节点进行深化设计，经监理人/发包人确认后方可进行施工。3.11防渗漏专项工程技术要求地下室防渗漏：坚持结构自防水为主。外墙防渗漏：淋水试验统一由承包人负责，淋水试验时间要求与项目所在地有关。外门窗防渗漏楼地面防渗漏：卫生间周边应设置混凝土导墙，混凝土导墙上翻高度应高于卫生间地面建筑完成面300mm；厨房间周边应设置混凝土导墙，混凝土导墙上翻高度应高于建筑完成面150mm。屋面防渗漏：所有出屋面竖向结构位置砌筑墙体下须设置高出完成面（找坡后）300mm的混凝土反坎；混凝土反坎及混凝土结构女儿墙宜与屋面结构板一次性浇筑完成。第27页/共37页预留预埋工程：结构预留孔洞要求，预留预埋套管的要求，电气导管、线盒预留预埋；采暖工程（若有）：采暖管道套管、管材检查、安装管道支架、无缝钢管焊接、管道除锈与防腐、伸缩节、管道冲洗及打压；给排水工程：给水系统-衬塑钢管安装、PPR管道安装；排水系统安装–UPVC、铸铁管；消防工程：消火栓系统要求；水箱安装；进场设备及材料要求；构件安装；消火栓安装。电气工程：防雷接地；电缆桥架安装；配电箱/柜安装；电缆导管安装；管内穿线；电缆敷设；配电系统接线；灯具、开关、插座安装；电气工程的调试、试运行。3.12机电工程技术要求三、技术质量要求第28页/共37页4.1承包人与发包人、设计人及监理人的协调配合承包人与发包人的协调配合对发包人负责，执行发包人指令。按照合同要求积极为委托发包人付款的分包人、独立分包人的进场施工提供便利。按照合同要求定期（每周/月）向发包人提供工程报告。工程完工后应定期进行回访。成立应急保修小组，当工程出现渗漏等质量问题时，在接到发包人通知后须在24小时内到达工程现场，积极履行保修义务。对于发包人安排的零星工程，应积极予以配合并负责实施，不得以各种理由进行推脱。竣工验收时承包人统一汇总竣工资料。四、照管配合要求第29页/共37页

与设计人的协调配合组织协调深化设计工作。协调各专业分包人在施工中需要与设计人协商解决的问题。在发包人的组织下，由承包人邀请设计人员对工程进行指导交底。在发包人的组织下，由承包人总工程师牵头进行图纸会审工作。按发包人要求，承包人组织各专业承包人编制各自承包范围内的深化设计计划。由于承包人原因造成的错误或整改，承包人要编制专门的整改方案，经设计审批方可执行。与监理人的协调配合参加监理例会，例会形成的决议要得到坚决的贯彻执行。承包人在本工程合同实施过程中的往来文件、报告必须通过监理人向发包人传递。对监理人的指令应严格执行并及时回复。承包人必须随时接受监理人对各类工程资料、质量保证体系及运行情况、安全保证体系及运行情况的检查。配合监理人对分包指令的执行。四、照管配合要求第30页/共37页一般原则照管的定义与范围：承包人对各委托发包人付款的分包人和专业承包人按照合同要求进行配合、协调及管理；承包人统一负责协调现场的各项管理。照管时间要求：从开工之日起，直到办理完成本工程移交之日止。4.2承包人整体照管的要求四、照管配合要求临时设施要求临时设施由承包人统一规划、统一安排并经发包人审批同意后执行。临时设施根据施工的不同阶段进行局部调整；施工现场所有临时设施搭建与拆除由承包人负责；承包人应做好所有临时设施在过程中的维护、维修、更换工作。第31页/共37页临时用水用电在项目各施工阶段，承包人需根据现场施工情况布置满足生产需求的临水接驳点；在现场布设一级配电箱和二级配电箱，其位置和数量满足各分包人的用电需求。承包人需根据分包人的实际用水要求，提供分包人所需水压、容量。承包人按照分包人要求，提供分包人所需的电压及容量，满足各专业测试、调试及试运转的要求。临时排污、排水及通风：承包人负责照管和组织整个现场的排污、排水和地下室通风工作。施工机械承包人须无偿向分包人提供现场已有的塔吊、施工电梯、爬梯、工作台等，满足施工需要；未经发包人批准，所有室外施工机械、设备不得移走；室内正式电梯施启用后，承包人为每部电梯提供电梯司机，负责操作及成品保护工作。脚手架：施工脚手架未拆除前，承包人应向分包人提供施工脚手架以供其使用。垃圾清运：承包人集中进行外运处理。现场保安：承包人对施工现场的安保统一负责。四、照管配合要求第32页/共37页照管内容合同管理：承包人应以合同为依据，全面处理协调各分包人的关系；对与承包