中国的房地产市场课件

中国当前的房地产市场《房地产金融》第一讲2009年大城市房价涨势我国的房地产是否有泡沫？1、房价收入比

当住房用来满足自住性需求时，支撑房价高低的主要是居民的实际购买能力，通常用“房价收入比”来表示。联合国人居中心在对50多个国家的首都城市进行调查后认为，一套住房的合理价格应在居民年收入的2至3倍，当超过6倍时，大多数人就会无力购买，市场就会出现问题。根据测算，2007年我国房价收入比已高达7.8：1，北京、上海、深圳等一线城市房价收入均突破了10：1，北京核心区更是达到22：1的高位，明显高于东京、伦敦和温哥华等国际性大城市。2008年美国全国居民年人均收入为3.76万美元，而中国城镇居民年人均收入为2300美元，前者为后者16.3倍。而美国的住房单价折合人民币为6800元/平米。资料来源：《上海证券报》2009/11/11，6版）商品房价格（元/平米）城镇居民年人均收入年收入可购买面积夫妻年收入80平米房价套房价与家庭年收入比1991786.21700.62.16340162895181992994.72026.62.034053795722019931291.52577.41.9951551033172019941408.63496.22.4869921126911619951590.942832.6985661272691519961806.44838.92.6796781445121519971997.25160.32.58103211597731519982062.65425.12.63108501650061519992052.658542.85117081642081420002111.662802.97125601689291320012169.76859.63.16137191735781320022250.27702.83.42154061800141220032359.58472.23.59169441887601120042713.99421.63.47188432171131220053167.7104933.31209862534131220063366.811759.53.49235192693431120073863.913785.83.56275723091121120083650.0157814.3231562291997920094694.7177123.7735424375572.211我国的房价相对收入上涨过快吗？居民年收入与房价环比增长率（%）思考2：居民是否具有需求能力？我们以备受争议的2009年为例，该年我国年人均收入为17712元，房价为4695元/平米。根据公式计算：

房价首付比例首付款按揭总额长期贷款

利率（8折）年供年供/

夫妻年收入（%）贷款20年80平米3755720.275114.43004580.04923897.467.53755720.31126722629000.04920910.259.03755720.41502292253430.0491792350.6贷款30年

80平米3755720.275114.43004580.04919314.154.53755720.31126722629000.04916899.847.73755720.41502292253430.04914485.640.9贷款30年

70平米3520990.270419.82816790.0491810751.13520990.31056302464690.04915843.644.73520990.41408402112590.04913580.238.32、价格租金比

当房产作为投资需求时，决定房价的重要因素就是房屋租金，国际上通常用“价格租金比”来表示房价水平的高低。这类似于股票市场的市盈率（=股价/红利），那么价格租金比=房价/租金。这也是衡量房地产价格是否超出真实需求的一个最简单指标，通过动态比较，可以用于评价房地产市场是否存在泡沫。

近年来，我国房地产市场“价格租金比”持续大于1，2003年全国为1.03，2004-2008年一直在1.04以上，2009年前三季度也达到1.04。价格租金比持续高于1，说明近年来随着房价的不断上升，我国房地产市场的投机和泡沫成分在不断增大。案例：如果用35万买一套2室1厅约90平米的房子，用于长期出租，银行5年以上的利率为3.6%，产权期为55年，则通过公式计算，每年的租金应为14,701元，则在理论上，房价租金比为23.8。但事实上，目前现在一年只能出租到9600-10800元，实际的房价租金比为32-36。远高于23.8.4、为什么有房屋空置率存在？房屋空置率5%为适度左右，10%则为警戒空置率，超过20%为严重空置。比如，2005年美国商用房空置率曾高达16.5%，日本近来空置率在5-8%。国际公认的商品房空置率１０％的警戒线。1997年曼谷房地产泡沫破灭之前，市场上35.4%的住宅虽已出售但无人常住，泡沫特征明显。2009年上海易居房地产研究院的一份报告显示，2008年，我国商品房空置率达到9.50%，增幅为14.85%，增速创下1994年有统计数据以来的新高。其中，北京市商品房空置率为16.64%，居全国首位，高出全国水平75%，形势严峻。从城市分布来看，2008年一线城市北京、上海、深圳的空置率明显高于二线城市。也有人认为，中国的商品房空置率已达到２６％（易宪容，2006）。截至2009年12月末，全国商品房空置面积1.64亿平方米，同比增长21.8%。空置率高，不是一个纯粹的市场现象，而是垄断现象和腐败现象交织而成的。市场谋变：新一轮组合拳“遏制”房价1、延长住房转让营业税的免征时限2009年12月9日国务院常务会议决定，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。

营业税优惠政策到期前后出售二手房差异

住宅类型政策状态2年内2-5年5年外普通住宅优惠政策期间差额征收免征免征优惠政策到期后全额征收全额征收差额约4.1%5.50%0非普通住宅优惠政策期间全额征收差额征收免征优惠政策到期后全额征收全额征收全额征收差额0约4.1%约1.4%注：差额取当前五年内二手房价两年间平均涨幅和平均总价计算以一套建筑年代在2007年9月，出售总价在100万左右的普通住宅为例，当前实行营业税优惠政策，该房产已满两年，出售免征营业税；待营业税政策过期后，该房产未满五年，需全额征收营业税，即需缴纳55000元营业税。2、提高二套房和土地出让金首付比例

国务院2010年1月10日正式下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》：对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。二套房利率相对于第一套房不仅不打折优惠，而且要上浮10%以上。

国土部也规定，土地出让金首付比例不得低于成交额的50%。本年人大会议可能会讨论《物业税》征收议案。如果推行，很可能在北京、深圳等大城市试行。3、政府作用的定位：加大保障性住房建设

各城市人民政府抓紧编制2010-2012年住房建设规划，重点明确中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房的建设规模，力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。政府通过城市棚户区改造和新建、改建、政府购置等方式增加廉租住房及经济适用住房房源，着力解决城市低收入家庭的住房困难。例如，重庆市政府将设立“住房保障局”，2010年初推出重大民生德政工程———公共租赁房，以解决不属于廉租住房保障对象，又暂时买不起房的中低收入人群和新就业人员等“夹心人群”的住房问题。主城区公租房布局在一、二环线之间规划的21个聚居区中，计划分前三年、后七年各新建1000万平方米，今年先期启动500万平方米，选址在鸳鸯、大竹林、华岩、西永、蔡家五个片区。明年启动500万平方米，初步选址在茶园新城、钓鱼嘴、龙洲湾、悦来、空港片区。今年底向社会投放20万平方米公租房；明年底竣工300万平方米并投入使用。到2012年底，全面完成主城区1000万平方米的建设任务。2010-2020年主城区总提供2000平米，约33.5万套住房。

4、金融监管政策调整

2010年2月12日晚间，央行公布从2月25日起将上调6大国有银行人民币存款准备金率0.5个百分点。出于对“三农”和县域经济的支持，农村信用社等小型金融机构的存款准备金率暂不上调。这是央行在今年短短一个多月内，第二次上调存款准备金率（即一个月前的1月12日，央行宣布将金融机构存款准备金率由15.50%上调到16.00%）；这次央行再次出手，将存款准备金率上调0.5个百分点。上调后我国的存款准备金比率是世界首高。同时，银监会对个人贷款政策进行了调整，并对各贷方点开展检查，防止违规资金流入房，提高对贷款对象的信用审核标准，降低贷款风险。

各个银行总行已经在春节前向各地分行下发了关于控制房贷的指导性意见。虽然大多数银行并未明确停止首套房七折利率贷款，但目前多数银行对于首套普通住房贷款都已经很难给出0.7倍基准利率的优惠了。2009年，全国新增信贷为9.58万亿天量，而全国房地产贷款新增量超过2万亿元，占各项贷款新增额的20.9%；其中，个人房贷新增1.4万亿元，同比增长高达47.9%。2009年末个人购房贷款余额4.76万亿元。越来越多的银行已经感受到房贷疯长带来的隐患，特别是升息预期下，房贷业务的利差已进一步萎缩。

新房价：与去年同期相比，2月份70个大中城市新房价格均上涨，涨幅最大的6个城市分别是：海口（58.4%）、三亚（56.1%）、广州（22.7%）、温州（21.3%）、北京和金华（均为16.9%）。仅唐山涨幅低于1%。与1月份比，57个城市新房价格上涨，涨幅最大的5个城市分别是：三亚、海口、宜昌、蚌埠和赣州；仅长春、昆明、丹东和温州四个城市房价下降。二手房价：同比和环比都在涨。同比来看，全国涨幅8.5%，比1月份扩大0.5个百分点；环比上涨0.4%，涨幅比1月缩小0.5个百分点。2、房价变化的差异表现3、重庆的房地产市场与1月份相比，重庆市房价涨了1.5％，结束连续两个月环比涨幅下跌。去年12月份和今年1月份，重庆市房价环比涨幅分别是0.9％和0.6％，涨幅连续两个月缩小。2月，我市房价环比上涨1.5％，较1月扩大了0.9％。不过，重庆二手房价同比涨幅达12.2％，环比微涨0.1％。2月主城房价仅次于去年12月，是近年来我市主城房价第二高位月份。2月重庆主城区商品房成交面积111.75万平方米，同比下降31.58%，环比下降30.90%。商品房成交均价5435元/平方米，再创重庆主城区月度新高，同比增长48.20%。北部新区成交均价达到了7900元/平方米，环比增长12.23%位居主城各区首位。

二、2010年2月份各地方政策变化春节后商业银行房贷业务骤然下降甚至近乎停滞。房地产市场信贷收紧的迹象愈发明显，银行加大了对房贷优质客户的筛选力度；另一方面，在商业银行差别化信贷政策执行力度的引导下，房贷利率上浮正在成为一种趋势，购房者成本的上升使得他们开始选择观望。现在北京市场7折利率基本绝迹了。在建行、中行春节前调整7折利率之后，像光大、深发展等很多中小型商业银行也在节后纷纷跟进。，“总行将系统内房贷利率下浮限制设置为仅允许下浮15%，也就是说即使首付比例达到4成及以上，个人申请住房按揭最多只能打到8.5折。”

北京市住房和城乡建设委员会于2月23日联合其他11部门发布了《关于贯彻国办发〔2010〕4号文件精神促进本市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，被称为京版11条；2月27日，广东省也公布了《转发国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，并根据广东实际，对于房地产市场提出了增加保障房供应、抑制投资投机需求等四条措施。南京等二线城市也通过调整公积金可贷额度等方式对房地产进行了细节调控。

对未来我国房地产市场的展望房价的主要趋势判断：----涨还是跌，以及主要驱动因素？----房价变化的结构表现----房价如果大幅度下跌，哪些人会欢迎？1、土地是财富之母：各地政府财政收入的脐带

博鳌亚洲论坛秘书长龙永图说，“现在房价之所以高，主要是在土地供应上”。2009年两会期间，全国工商联的发言稿认为，“房企费用一半流向政府”，在3个一线城市中，上海从房价中分得的份额最高，为64.50%，其次是北京，为48.28%，广州也达到了46.94%。华远集团总裁任志强表示，如果算上税费，政府从房价中分得的份额远超70%。

资料来源：2009/3/24《每日经济新闻》

中国指数研究院发布2009年中国70个大中城市土地出让金排行报告指出，2009年中国土地出让金总金额达15000亿元。70个大中城市土地出让金共计10836亿元，同比2008年增加140%，同比“疯狂”的2007年增加49%。2009年全国的土地出让金约占GDP的4.4%

；同年全国政府财政收入68477亿元，中央级收入为35896亿元，地方级为32581亿元，土地出让收入至少占地方政府财政收入的一半。2009年，涨价凶猛的杭州土地收入达1200亿元，超过上海、北京居中国城市之首。而过去10年间杭州房价上涨了将近10倍。

香港教训：1997年亚洲金融危机爆发时，香港地产市场崩溃，导致1998年及以后的多年内政府土地收入几近断流。地方PK中央：利益博弈

就在国务院2009年12月9日决定延长房屋转让营业税免缴年限的（“国11条”颁布）当天，杭州出台了自己的18条稳定楼市措施，购房补贴、改善性购房公积金贷款优惠等一系列扶持政策一如既往。公认的地方财政压力之下大多会选择托市动作，利益驱动下，楼市健康发展失去了保护阀。2、土地供给有限

高层决策高度重视国家粮食安全，2003年就提出全国18亿耕地面积的这根红线不能碰，土地供给越来越稀缺；为解决土地供给瓶颈，目前农村宅基地换房就面临土地方面的法律障碍。《土地管理法》规定，农村土地为集体所有，宅基地及土地承包经营权只能在集体经济组织内流转。障碍：比如置换房产后宅基地的所有权是否还在村集体之内？如果还在集体之内，置换房产又是如何完成的？如果可以“置换”，土地管理制度必须要改革。3、房地产业对GDP的重要性

房地产业发展可带动建筑、建材、装饰、家电以及冶金等50多个物质生产部门的发展，而且为社会提供了大量就业机会。例如每增加1万平方米的建筑生产，可直接增加1000个就业岗位。考虑到房地产开发投资通过关联产业和拉动消费对GDP的拉动，当前房地产开发投资对经济增长的总贡献率超过20%。

国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松甚至认为，房地产对经济贡献今年不能再扩大了。为了防止经济大起大落，必然要扩大消费的贡献，降低投资的贡献；如果2010年比2009年贡献更大，估计GDP增长要达到12%~13%。

4、从城市化到城镇化中央经济工作会议上时隔4年之后再次明确将城镇化问题提上重要议程，“城镇化是2010年主要经济工作之一。”以前经常提到的“城市化进程”已经被“城镇化”取代，二三线城市的发展被推到台前。政策将引导地产业从一线城市转化到二三线城市。一线城市开始的中国第一次城市化浪潮，已使其城市化率高达70%以上，相比之下，二三线城市大多不足40%。地产商也正在进行市场战略转移，重点从一线城市转移到二线城市戴德梁行最新全国房产报告显示，去年，武汉、厦门、长沙等六个二线城市商品住宅成交总量约6400万平方米，大大地超过了一线城市的成交总量。万科、保利、富力等20余家大型房企在二三线城市新增土地储备面积超过了1000万平方米，占比已经过半；此消彼长，公司在一线城市的新增土地储备面积则出现了大幅下降。

5、城市化进程

工业化、城市化的过程必然伴随有农业人口向非农业人口大量转化的过程。清华大学发布的《2009年中国城市住宅发展报告》中提出，我国正处于快速城镇化阶段，这样，城镇人口的持续增长对住宅的刚性需求会在相当长时间内表现强烈。

中国未来5年－10年，将进入城市化发展时代。中国的城市化率会由现在的45.68%提高到60%左右（主要工业发达国家为80%），中西部城市群将成为中国城市化时代的突出亮点。未来工业化、城市化蕴含的住房需求量：

《2007年国民经济和社会发展统计公报》显示，城镇人口59379万人，乡村人口72750万人，按60%计算，则未来5-10年转移出来的乡村人口为1.98亿人。按当前城镇人均住房面积28平米/人计算，未来城镇化总需求面积大约为55.72亿平米，每年住房面积需求量折合为5.72-11.12亿平米之间。而在2009年住房交易量呈井喷状时，全国商品房销售面积9亿平方米（销售额4.4万亿元）。6、我国居民消费结构升级和传统消费习惯

国际经验表明，随着居民收入水平的提高，大部分国家消费结构中基础性生存性消费如食品、衣着类在消费支出中所占比重下降，发展性享受性消费如居住、医疗、教育、交通等在消费支出中比重上升（即恩格尔系数不断下降）。2008年我国人均GDP达到3266.8美元，2009年我国人均GDP将超过3500美元，根据居民消费结构的变动规律，目前和未来若干年，住房和汽车等将始终是我国居民消费结构升级的主力军。2009年房市升温，除了投资投机需求集中释放而外，也是与我国居民结构持续升级，对住房的消费需求不断增加分不开的。

7、国内外流动性资金庞大国内流动性资金与国外热钱的勾结合谋，使得加息背景下，地下金融更加活跃。“在政府限制二套房贷款、套取银行资金的渠道受限以后，炒房团也可以新方式炒房”。在银行加紧“惜贷”政策推出时，开发商受到的影响不会很大。

这里还有一个关键的因素，就是炒房团赚取钱财以后，这些钱基本上都要逃往国外进行洗钱。但是同时，由于人民币升值压力以及资产市场的吸引等等，很多境外热钱试图进入国内，这样就产生了一个新的链条——与各种对冲基金运作类似的内外货币对冲，即国内的人民币炒房利润直接在国内以现金形式给了海外热钱的所有者，而海外热钱直接把美元转到炒房者的海外帐户

。

人民币实际和预期中的升值一直在促使海外华人将投资赌注押在中国大陆主要城市的房地产上。他们这样做不仅是因为这些城市的房地产价格呈现上升趋势，而且是因为人民币升值会进一步提高在华房地产投资以美元计算的回报率。2006至2009年期间，房地产相关投资占中国外商直接投资的10%至15%。有人估计，中国大城市高档住宅的约20%为外国人或海外华人所拥有。最近公布的宏观统计数据也显示，未来几年中国的消费者价格涨幅很有可能升至5%之高。此外，鉴于美国联邦储备委员会(FederalReserve)的零利率政策，中国政府预计会对加息和人民币升值持谨慎态度，以避免吸引投机性资本从海外涌入中国。这意味着，未来几年中国的实际利率有可能为零甚至是负数，而这会进一步加强房地产作为投资品的吸引力。8、其他因素考虑——物业税——预售房政策——贷款政策——所得税政策对中国房地产市场的认识和评价：中国楼市首先要解决的是结构性问题，其次才是泡沫性问题。什么是结构，就是供应结构，政府必须承担起属于自己的那部分责任，大力加强保障性住房供给，这才能保证刚性需求的正常释放与消化，当保障不足时，刚性需求被迫转移到高价商品房市场上，泡沫的出现就是一种必然现象。所以，今年的调控是否成功的关键，还是在于保障性住房供给的实现程度，然后才是财政税收和银行金融体系的跟进。市场上没有房源，你在怎么限制、怎么调控，都是空话。补充资料一：房价年年压、年年涨：为何？1、土地公有制说（任志强：华远集团总裁）

土地对未来房价产生了巨大的影响，原因是什么？很简单，就是土地公有制。在全世界所有实行土地招拍挂方式进行土地出让的国家里面，除了中国以外都是公有制和私有制并存的，国家的土地基础基本是以土地允许私有化为基本的制度，在招拍挂的过程中，比如说香港就会出现公有土地和私有土地进行价格平衡，公有土地拍卖过高的时候私有土地就会以低于这个价格出让，平抑了这个价格。中国的土地是公有制的，没有私有制的土地进行平衡，因此土地的价格会在单一土地供应制的时候出现物以罕为贵，所以我们在商业上有一个著名的反垄断法，但是土地供应上没有。所以这种垄断和商业形成的垄断是一模一样的，因此就是垄断加暴利。

到了2002年的7月1日，我们开始实行了新的土地制度，就是实行商业建设用地的垄断式供应，必须进行招牌挂，随后2003年出台了所有的土地必须进行招拍挂制度，等于这项规定取消了法律规定当中的协议出让方式，招拍挂又以拍卖为主，实际上是以价高所得的方式，政府成为了商人，政府不再服务于市场，而变成了城市经营的主体，所以天价土地成为了地方政府升官的机遇，最典型的就是杭州市的市长成了建设部的副部长，因为杭州的土地是严格执行招拍挂。政府合法谋取土地的暴利也成为一种机会和机遇，这种情况下，我们在03年又出台了严守18亿亩红线的政策，03年本来是市场严重供不应求造成恶化的情况，但是03年出台的不是增加供给，而是继续减少供给，关紧两个闸门进行市场调控，土地资源变成了稀缺的产品，为什么我们会说大量的投行把土地储备变成衡量公司价值的标准，这不能认为是投行对开发商的误导，而是政府发出的信号是土地不再增加了，是要严格控制的，这种信号发出了之后导致了投行有一种认识，土地是稀缺资源，更值钱了。。2、并非趣谈：“丈母娘推高房价”论“我爱我家”在全国八大城市进行的主题为“结婚是否一定要购房”的抽样调查结果显示，在高房价面前，丈母娘们的态度有所松动，目前，全国有近18%的丈母娘面对高房价，表示愿意接受租房女婿。尽管大多数丈母娘仍然坚持“没房不嫁女”，但有76%的丈母娘表示愿意助女婿一臂之力购房，另有20%的丈母娘表示接受上门女婿。调查还发现，不同城市上述比例也不相同，在北京愿意接受租房女婿的丈母娘占27%，高于平均水平；在天津有15%的丈母娘愿意接受租房女婿；而在上海只有12%的丈母娘接受租房女婿。在北京，有更多女方居住条件好的家庭表示愿意接受上门女婿。抽样调查结果同时显示，愿意“倒插门”到女方家入赘的女婿却只有6%。“我爱我家”表示，从调查结果来看，坚持“没房不嫁女”观点的丈母娘仍然是市场的主流。中国房地产研究会副会长兼秘书长顾云昌则表示，“房价上涨，是因为‘丈母娘的特刚需求’”3、女性观念发生变化此外，“我爱我家”调查结果还表明，单身女性购房比例呈上升趋势。“近年来，随着单身女性在职场中地位的提升，收入的增加，她们的独立意识也在不断增强，以往的‘干得好不如嫁得好’的观念也逐渐转变成‘嫁得好不如干得好’。随之而来的是，在购房大军中，单身女性的购房比例不断上升。”该项调查数据显示，单身女性购房比例已从2007年约为2.7%上升到目前约8.8%左右。虽然总体比例不高，但增幅较大。4、高税费推高房价

一全国人大代表提供了一家房地产企业的部分税费清单：以销售额100万元为基数，按销售额的5%征收营业税5万元，按利润25%征收的所得税，按土地款3%征收的契税，利润超过20%要采取累进方法计算起纳土地增值税……加之地方养老、水利基金等不同名目，房地产开发公司总收入中的三成要用于缴纳各种税费。

据初步统计，我国现阶段涉及房地产的税种有12项之多，涉及房地产的收费多达50项，两者共计62项。资料二：房屋购买税费（1）1、