兰州房地产业的现状与发展探寻

兰州房地产业的现状与发展探寻经济全球化具体表现为贸易自由化、资本流动自由化、生产分工国际化，同时，经济全球化也是一种世界性的制度安排，WTO、IMF、WorldBank作为世界经济体系的三大支柱，其游戏规则体系构成了全球化的基本制度框架。全球化必将对各国经济产生广泛的正外部效应。诸如，经济全球化加速生产要素在全球范围内的自由流动与合理配置，促进全球统一大市场的形成，促进全球生产力迅速提高和世界经济的新发展，为各国经济发展提供一个有利的外部环境；经济全球化加剧全球市场的竞争，而这种竞争对“学习”和创新提供了最基本的刺激，促进国家竞争力的提高；贸易自由化有利于各国扩大对外贸易，从而带动本国经济增长；资本流动自由化，有利于各国通过利用外资而引进技术，促进本国的技术升级，获得技术的外溢效应；生产分工国际化，使各国可以根据本国的资源禀赋和发展战略，主动参与国际分工，实现资源互补和产业升级。但是，全球化是一把双刃剑，难免带来一些负外部效应。近年来，世界上产生较大影响的各种经济危机，都与经济全球化有关。作为全球化进程的后来者，中国在融入全球化的过程中，必须确定符合本国实际的战略和对策，加速形成产业竞争力和国家竞争优势的制高点。在全球化框架下，中国面临两大主题：一是在今后若干年内加快体制转型，迅速适应和融入WTO的规则体系，建立起完善的市场经济体制；二是在经济全球化浪潮中大力推进中国经济融入世界经济主流，使中国在经济全球化过程中获得更大的外溢效应。而这两个方面的进展和已有的产业基础是中国的产业竞争力和发展前景的决定性力量。目前，中国正处在走向成熟的经济成长阶段和融入全球化的进程中，出现了工业化、城市化、信息化、市场化、全球化齐头并进的局面。这种格局对于中国的房地产业发展来说是十分有利的，必将获得巨大的市场机会和发展空间。房地产业是个产业链比较长的产业，同时也是国民经济的支柱产业。随着经济的快速发展，我国房地产业也取得了长足的进步。但是与此同时，理论界与产业界就“泡沫论”、“过热说”也产生了激烈的争论。最近，房地产市场进入各方博弈最为白热化阶段。不少地方房价在高平台上突然拉升，形成旗杆形上涨态势。有的城市一个月涨幅超过20％,房价新高不断被刷新，每天都在创造历史。在创新高的过程中，许多普通购房者无奈加入到抢购行列，沦为高负债的“房奴”一族，这一轮房价上涨挑战各方心理底线和承受极限，也意味着承载普通百姓希望、历经数载的房地产调控进入最敏感时期。兰州市地处甘肃这个欠发达地区，不论是地理位置还是消费水平、收入情况，都有其自生的特殊性，因而兰州市房地产市场同全国房地产市场相比，既有共性也有其特殊性。一、兰州房地产业的现状兰州市房地产市场自上世纪90年代中期以来，取得巨大突破，市场迅速成熟起来。数据显示，2001年兰州市房地产企业的销售费用为3085万元，是1998年的4.3倍，可见销售市场竞争程度的不断提高；不过从其在总成本支出中所占的比例来看，仍然仅有1.46%，比之较发达地区仍有较大差距。这也反映出了整个兰州市房地产市场的现状——成长迅速但是仍有差距。（一）投资状况1、房地产开发投资额持续稳定增长，以成为拉动全社会投资增长的重要力量，尽管受国家宏观政策的影响；2006年1~5月兰州市房地产投资额还是达到了19.88万亿元，同比增长27.08%，其中住宅建设投资额为13.26万亿元；同比增长66.70%。1、投资结构变化趋向市场化兰州房地产投资结构的变化与国家扩大内需、刺激消费、拉动经济增长的政策基本一致，个人住宅投资得到迅猛发展在房地产投资中的比重逐年上升。2006年1~5月住宅投资额占房地产总投资额的66.7%。可见，在不断增加的商品房竣工面积中，住宅建筑占了绝大多数，同时商业营业用房虽然建筑面积占绝对比例较小，但相对开发价值比例却较高，办公室、写字楼次之，基本实现市场化。2、投资来源中的自筹资金比重增大，银行保持高投入房地产是近年来中国利益博弈最典型的领域,房价过高已是不争的事实,集团利益决定着房价走势,高房价下的集团利益分析有助于弄清中国房地产价格的来龙去脉,有利于房地产市场政策的制订和实施。关键词:高房价;集团利益房价走势;宏观策略（1）、高房价下的房地产开发商利益分析房地产开发商是房地产市场的利益主体,是高房价最为直接的受益者。高房价为开发商带来的好处主要在于:1.高价可促销差品、积压品。在高房价形成的需求不足供给过剩的假象掩盖下,人们关心更多的是商品短缺而非商品优劣,此种“稀缺”业态,有助于房产商达到竞销差品、处理存货的目的。房改之后“九八年积压”“九九年走高”即是房产商竞销存货的初始目的。2.扭曲需求,攫取暴利。2000年后,房产价格连续高涨,消费者心理受到强烈打压,受投资寻租与投机获利的动机驱使,消费资本、商业资本、产业资本在金融资本的助力下,消费、投资、投机三大需求普遍出现集中超前兑现倾向,潜在和现实的需求与现实供给形成巨大需求缺口假象,这使得真实的市场供需关系受到强烈扭曲,而制造出的“繁荣景象”反过来又成为房产商抬高房价攫取暴利的充分借口和理由。3.转嫁风险,空头套利。2003年后,房价的走高趋势、住房信贷、预售制度致使房产商的投资回报与经营风险存在着严重的非对等性,让房地产商实现了无风险炒作,这是房地产市场正常发展与扭曲的分界点。4.高房价下,更加有利于开发商结成利益联盟。2004年以来,我国房地产价格在越来越大程度上由少数开发商决定,即少数开发商凭借其所处的垄断地位,默契配合,结成价格联盟,哄抬房地产价格中国的房地产定价已不再是简单的成本费用定价、商品价值定价和市场定价,而是包含了强烈的人为因素,这种定价是通过开发商的利益协作与联合来完成的,这种定价方式采用的是利益协同、主观操控方式,带有明确的方向性、持久性和扩散性。（2）、高房价下非金融相关产业利益分析伴随着过去5年房地产市场需求旺盛、价格持续走高的趋势,与房地产市场紧密相关的产业部门、单位,获得了各自利益,实现了较快的发展(上海第六届中国住房交易会上的统计数据显示,中国房地产业直接带动了57个相关产业的产出增加)。房地产市场的高速发展和适时调整所形成的溢出和收缩效应牵动的部门广泛,同时,这种溢出和收缩效应存在着高速度、高效益的双高特点,具有明显的正向相关性。受到收入分配不公、财富积累偏差、贫富差距加大的影响,形成现实需求不足、消费乘数下降、科技拉动尚不具备的市场背景,在这种背景下,房地产成为一国经济发展拉动、内需刺激、产业发展的上佳选择。房价上涨为房地产市场关联部门、单位现时带来的实质利益使得这些利益相关群体乐观房价上涨,甚至助其走高(尽管这些利益可能是即期、暂时的,甚至很可能有损于利益相关群体自身未来的长远发展)。介于上述房地产市场的高度相关性,房地产市场调控与开发商行为约束应注意两个方面的问题:一是多部门的协同调控,二是房地产支柱产业需求拉动的持续动力与相关产业部门的利益保证。（3）、高房价下相关金融产业部门利益分析银行不是房地产,房地产也不应当是银行。时下的“银行房地产、房地产银行”(银行担风险、房地产分红利)现象,是双方责权、利益交叉、替代、合作、依赖失“度”的结果,纵容的是房地产炒作投机。我国的房地产金融主要是以银行为主导的房地产借贷资本。房地产商品保值、增值的稳定性使得房地产商能够得到金融融资的信赖,致使金融利益与房地产业结合得高度紧密。但这种紧密必须有个“度”的问题,这个“度”在市场经济条件下即是银行金融商品的保值增值。既有助于产业发展又实现自身的保值、增值是金融资产运作的基本法则,但在有计划的市场经济条件下,国家宏观经济调控任务则显得更为重要。1997年亚洲金融危机中中国方面为帮助邻国早日摆脱危机保持汇率不变的承诺损失,充分验证了中国金融国家金融宏观调控的突出地位。站在保值获利的角度上,房地产价格的适度上扬带动房地产投资信贷的保值和增值理所当然地成为银行信贷支持房价上涨的合理依据。房地产炒作行为带来的价格虚涨套利风险是银行借贷所不愿意看到的,特别是当房地产市场的价格泡沫致使房地产的“炒作套利”发展为房地产的“炒作套贷”更是银行资产所不允许的。但站在国家宏观调控的“度”上,上述现象中的“炒作套利”是默认的,后一种现象中的“炒作套贷”则要看对国家宏观经济的影响程度和宏观经济调控的指向性要求。（4）、高房价下相关政府部门的利益分析政府机构作为公益部门,除非具有引导产业、扶持产业的必要,不应将公共管理权倾向某一产业部门甚至与产业部门的利益捆绑在一起。公共权利与产业利益的捆绑必将刺激产业部门与公共权力的共同利益,通过行政、经济的互助互益攫取更高的共同利益的同时牺牲的是公共权力整体的公益性。这也就是说公共权利的逐利性行为是以其公益权利正常执行的偏离为代价的。由于房地产价格持续上涨产生的需求拉动效应符合政绩考核中的价值考核要求,使得价值考核较为容易地转化为对房地产市场价格的默认与支持。又由于我国房产和地产是结合在一起的,土地使用权的转让是由地方政府垄断的(即只有政府可以倒卖土地),房地产税也是归政府支配的,因而地方政府对发展房地产的积极性很高,地方政府和房地产开发商的利益和目标往往是一致的。央行在2005年5月发布的《2004年中国区域金融运行报告》中指出,最近几年来,上海房地产的财富增长值估计超过2万亿元,房地产市场给上海市政府带来的地方财政收入约占该地方财政收入的35%。但是政府的部门利益具有明显的社会舆论与宏观政策的约束性,它不可能一味地支持房价上涨。当房价上涨能够带动地方经济的发展并能反映出政绩、业绩时,提倡、鼓励、支持甚至主动推动房价上涨,由于过分的虚涨致使风险大于收益而形成的需求拉动下降,甚至由于对过高风险的担忧而产生的负拉动,特别是受到舆论、宏观政策调整压力的影响,当部门利益受到影响而必须割舍时,利益分割中的相关部门便会真正正视房价泡沫带来的负面作用,整顿房价规范房地产市场的行动才会真正开始。从赞成开发商涨价到“保价托市”再到调控抑价措施的不断出台反映的是政府部门利益及其政策运作方式的不断转换过程。（5）、高房价下消费者的利益分析房地产商品消费者是房地产商品的最终使用者,也是房地产市场各项费用的最终承担者,房价上涨为他们带来的利益可以分为两类:一是随着房价上涨成为自身居住房产的百万富翁却依然过着与过去生活没有什么两样的原有住房户的“正利益”。另一类则是为了购房承受着巨大还贷压力的“房奴”们的负利益。原有住房者在房价上涨的过程中获得的“正利益”,可能是实际利益也可能是名义利益,其主要取决于其自有房产的出售与否。对于房屋自住的消费者来说,得到的只是资产的名义计价价值的增加与住房折旧、居住成本的上升。房地产价格上涨只有售出的房产才能在出售的过程中通过房产涨价获得膨胀利润。房地产消费者是房地产市场中尚未形成合作,因而不具备组织行为的群体。消费者所发生的分散的、非专业的购买行为,有着较强的可诱导性。房价上涨的过程中他们较多得到的是负利益,房产炒作、囤积房源是目前中国市场上公开的、最大的“宰客”行为。正是这些非正当的市场行为致使房地产消费者背负了巨额的房贷债务,房地产价格飞涨直接剥夺的是消费者应有的住房权利,间接剥夺的是对社会成果的正常享受。相对于人力、物力、财力、信息、部门组织利益的联合,消费者行为的物资实力与精神基础明显单薄,作为房地产市场中的弱势群体,在房地产市场行为的博弈中他们的力量不成比例,力量的悬殊对比使得消费者需求较其它利益因素对房价走势的影响很小,甚至可以忽略不计。对房地产市场具有最终决定性影响力的是自然需求,自然竞争市场条件下自然需求对价格的决定是十分明显的,但在垄断竞争、完全垄断的市场条件下,消费需求表现较多的是购买力的最终决定,特别是当今现实状况,在金融资本、产业资本、投机资本支撑的房地产市场下,即使是房地产的自然需求也一样显得微乎其微。房地产消费者作为社会税赋的来源,相关政府部门有责任也有义务支持和保护其正当权益。政府部门为了政绩考核的需要,放弃百姓利益而与开发商的相互应和,共同抬高房价、虚涨房市价格的做法,是政府公共管理“错位”“倒位”、错误的政绩观造成的,是一种对百姓利益不负责任的行为。（6）、房价走势与对策从上述看,除去房屋潜在的购买者,再难找到其他的降价因素。由于降价与国家的宏观经济繁荣目标的运行相违背,很难将其作为宏观调整的目标。自2005年3月26日《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》以来,多次发布的调控文件提出的都是“平抑限涨思路”已经充分说明了这一点。但就目前的市场条件,房价的理性回落不太现实,其原因在于市场上缺乏这种理性回落的因素和动力。特别是在当前的“消费资金不足,银行买单”的情形下,房地产市场价格的未来走势应该是稳中有升甚至会继续“飙升”。只要购房者的首付、还贷能力、银行的房地产信贷能够得到继续维持,房地产开发商能够在这种持续中将经营风险转化为消费风险与金融风险,并能得到较为高额的投资回报,利益集团的涨价行为便不会停止,消费者的利益就难以保障。但房价不可能无限地上涨,集团利益、涨价欲望最终考验的是消费者现实房地产消费支出、房地产信贷的潜力与承受力。消费需求、住房信贷的耐力与疏通能力即是房地产价格上涨的极限,超过这个极限的接受程度将是市场规律强制惩罚下的自然回归。在房地产的宏观调控的过程中,既能惠及百姓的住房需求又能有效地促进房地产及相关产业发展应当是国家政策对房地产市场调整的初衷目的和基本要求。房地产市场价格的调整抑涨对产业需求拉动的影响,应通过策略的调整给予减少或补足。房地产市场调控的基本导向应当是,限制“百姓买不起”的房地产供给所引起的市场需求减少,通过“百姓买得起”的住房供给的增加引起居民现实住房需求的增长来补足。“国八条”中两次提到的限制高价位、大面积房产、别墅,提高小面积、低价位经济适用房、廉租房供给比率的目的就在于此。市场运行的不同阶段出现的不同情形要求不同的调控方法,利息的调整不可能适用于一切情况。贷款利息率的上调适用于借款还贷的人群,抑制的是房地产市场中的“炒作套利”行为与住房需求的正常消费,对于借贷不还的“炒作套贷”没有作用。炒作房产的目的是借助住房信贷转嫁风险套取贷款,对其具有抑制作用的是购房首付比例的增加与房贷成数的减少。银行套利反而被套,是操作失误还是刺激需求的调控需要尚需探讨。当务之急应当是快速关上银行大门提高首付比例,特别是限制高价房、奢侈房产的贷款比例。这在宏观调控政策中的力度明显不够。（二）投资效用1、商品房销售有所下降，价格夹克增幅趋缓新的政策，新的情况，意料之中的，意料之外的……回顾上半年兰州楼市的热点，让人仿佛同时感受到火与冰的冲撞。“表面平静，内心狂热”，这是业界一位资深人士对今年上半年兰州楼市的总体评价，他的这一看法得到许多业内人士的认同。上半年的兰州楼市的确引人感叹：一面是急流暗涌的中小户型及二手房俏销市场，一面是理性的宏观调控政策的跟进；一面是人们住房消费需求的日益趋旺，一面是开发商犹如洗尽铅华般的平静；一面是房价的持续上涨，一面是中低收入群体的住房问题赢得社会关注。特点One市场发生裂变２００７年上半年，兰州楼市在变脸：一面是供应的产品类型发生巨变，以前稀缺的中小户型楼盘开始陆续入市，并持续受到购房者的热情追捧；一面是受宏观调控影响，土地交易连创新高，房价也出现再次飙升。从兰州楼市的产品供给来看，以前是中大户型唱主角，随着“９０／７０”政策的推行和去年累计的市场能量，中小户型前所未有地占据了市场的新产品主力位置，而一些面积偏大户型的销售则处于尴尬的境地。特点Two开发商待机而动根据年初的调查，兰州今年新盘新品“潜藏量”居历年之最，尤其新城区今年锋芒初露，潜藏着巨大能量。但纵观整个上半年，新推项目有限，大部分都是新晋的中小户型楼盘及老盘推出的后续新品。如按原先计划，今年６月前后应出现一个推盘高峰，但兰州众多地产商却纷纷按兵不动，而是下大力气潜心对自身产品品质进行升级，或进一步完善内部环境配套，有的甚至准备将项目打造成全现房后再重装上市。据了解，大部分地产商都把推盘节点定在了８月前后，而且还将会有多个新盘集中亮相，因此，下半年的兰州楼市极有可能出现一些难以预料的市场变化。特点Three房价一路飙升继４月房价环比本年首次下降后，由于受市场供求因素影响，进入五六月后，兰州房价再次出现强势反弹。６月１４日，国家发改委、国家统计局调查显示，５月份，全国７０个大中城市新建商品房售价同比上涨６．６％，环比上涨０．８％。其中，兰州市的新建房销售价格同比上涨７．７％，环比上涨３％。环比涨幅在北海５％、温州３．６％、湛江３．４％三城市之后，也高于西北地区其他４个省会（首府）城市，排在全国第四位。上半年，虽然没有太多感叹符号滞留于波澜不惊的兰州楼市，但是，当又一轮宏观调控来临时，我们发现，进入２００７年的兰州楼市，变得更加理性和成熟，在积极应对的同时，更有所作为——上半年的兰州楼市，也有精彩的故事发生。下半年，还将继续。进入六月，２００７年的兰州楼市迈过了近一半的征程，这其中有名盘领衔的楼市“大卖”，也有狂热股市背景下投资者对于金蛋放在股市、楼市哪个筐里的疑惑。兰州楼市，一幕幕悲喜剧正在上演，如何看上半年的兰州楼市表现，２００７年下半年的兰州楼市又将如何发展，我们尝试从感性与理性兼具的角度做出分析，希望对关注楼市的消费者有所帮助。２００７年的前一半，兰州楼市在几大新晋楼盘频繁的交替演出中，在“表面平静，内心狂热”的火与冰的冲撞中，显得比较匆忙、比较紧凑。她所要暗示给人们的信息，至少在我们看来却是那么的单纯、明了；以至于使我们在股市“牛气冲天”的背景下，在一年的正中间时，就有了足够的勇气去坚定一个对全年兰州楼市的预期：兰州楼市的２００７，仍然处于“牛市状态”！与股市不同的是，兰州楼市的“牛”不是一只狂奔的“疯牛”，而只是一只“小牛”，一只正在稳健成长的、撒蹄慢跑的小牛。【政策篇】表情符号理性土地增值税在兰软着陆土地增值税在被忽视十多年之后，重新得到重视，并参与到国家宏观调控房地产市场的政策中来。这项税收政策是否能如所预期的，达到增加财政收入，调控房地产市场的目标呢，本文从经济学的角度，对其税收效应进行分析。关键词：土地增值税房地产市场经济效应近年来我国住宅产业的快速发展、城镇人均居住面积的快速提高、住宅小区品牌的快速升级换代，对于国民经济内需的强力拉动等成效明显。但自2003年起至今房地产开发投资额连年高速增长，商品房销售价则年年攀高，2003年增长3.4％，2004年增长5％，2005年增长9％，2006年增长7.7％，部分城市和地区的房价年增长超过20％，已远远超过普通居民的购买承受能力，房价成为最让政府头痛的经济问题。从2004年起政府陆续出台金融、税收、土地管理、房屋管理等一系列政策对房地产市场进行宏观调控。2006年12月28日国务院签发《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》文件，要求各地从2007年2月1日起，开展房地产开发企业土地增值税清算，正式向企业征收30％－60％不等的土地增值税。土地增值税拉开了2007年房地产市场宏观调控的序幕。土地增值税的开征对房地产市场究竟会产生怎样的影响，本文将从经济学角度进行税收效应分析。一、土地增值税的价格效应1．短期内税负不易转嫁，对调控房价有积极意义。按照现行税法规定，土地增值税实行四级超率累进税率，增值额超过50%的，适用30%的税率，增值额在50%至100%区间的，适用40%的税率，增值额在100%至200%区间的，适用50%的税率，增值额超过200%的，适用60%的税率。与比例税率相比，超率累进税率最能体现税收的纵向公平，开发商转让房地产所取得的增值额越大，税率就越高，应缴纳的税额就越多，如果地价在开发期限内飙涨，就会导致开发商囤地和开发成本大增。在短期内，由于房地产供给相对稳定，房地产的供给价格弹性具有刚性，而对于属于耐用消费品的房屋，与日常生活用品相比，消费者的需求价格弹性较大，由房地产的转让者缴纳的土地增值税的税负则不易转嫁给房地产的需求者，当高价土地收税后所获利润比低价土地收税后所获利润要少或相差不大时，房产商就会不再哄抬房价，致使房价回归供需平衡的市场规律。2．长期内税负将会转嫁给消费者，房价继续上涨。从对住宅的需求看，一是新增城市人口的消费需求。当前城市化进程不断加快，全国已经有城镇居民将近5亿，按照十六大确定的目标，到2020年实现全面小康社会，城镇人口将要达到55%--60%。不考虑人口增长因素，也将使得城市人口超过7亿。二是现有城市居民改善住房的需求不断增长，小套换大套，旧房换新房，城市改造拆迁等等，都对新房源提出需求。而较为特殊的是，中国国度中有13亿人口，加上对外开放，一些大都市和沿海城市，住宅需求更多地来自于全国，甚至国外的购买力。三是投资渠道单一造成公众剩余资金涌入带来的投资需求。中国人均GDP超过1700美元之后，居民收入总量大大提高，据统计，2006年12月末城乡居民储蓄存款余额高达16万亿，除了满足生活基本需要之外，投资成为许多居民考虑的重要事项。但是受到市场范围的限制，普通居民能够涉足的投资领域基本被局限在股市和房市。而从住宅的供给看，住宅要建设在土地上，中国人多地少，土地的稀缺性使其价格将不断地上升，而土地价格的上升，必然地要摊入建设的房屋之中。从目前土地市场的格局来看，有三个土地必然涨价的原因：一是土地的供应者只有一个政府，即土地的供给是寡头垄断，只我一家，别无他店。二是土地的买家是充分竞争的，即在售出时，采取对几个、十几个、几十个，甚至百家土地购买者进行拍卖，有时一拍，拍出一个天价来，其价格必然要摊入房屋价格；三是地方政府有着从土地上获得财政收入的强烈欲望。在不完善的分税制体制下，地方政府和中央政府的事权并没有得到妥善划分，地方政府收入来源相对萎缩，却要承担不断增加的公共事务，经费短缺成为大部分地方政府的普遍现象，特别是县乡财政已经到了不得不解决的时候。地方政府在经费短缺与事务增多的矛盾中，将更多的收入希望寄托在土地出让金上面。因此，土地出让金不断走高，地方政府也在有意无意中推动房价的上涨，希望水涨船高中得到更多的土地出让收益。转贴于中国论文下载中心从长期来看，由于我国住宅的需求弹性小于住宅的供给弹性，势必造成一是住宅的价格会由需求拉动上涨，二是建设住宅的任何成本，都要进入房屋的价格。进入房价的有：一是建筑商的建设成本和利润，二是政府的各种税费，三是房地产商要承担的本来应当由政府配套的道路、供排水、学校等公益性基础设施；四是高昂的土地价格。所有的国家本来想控制房屋需求和产出所增加对房地产的税费，如土地增值税的税负必然要转嫁给购买者，从而加重住宅需求者的负担。在目前情况下，还有不少，特别是中低收入群体买不起房子，住房保障制度也还很不到位，一旦引起房价上涨，势必就会使相关弱势群体居住状况更趋恶化。二、土地增值税的市场规模效应1．对房地产市场商品供给的影响：调节房地产企业合理收益，促进房地产行业健康发展。近年来房地产行业开发投资额之所以连年高速增长，其中主要一个原因是房地产行业存在高额、超常利润，土地的增值令房地产项目的利润远远高于其他行业。但与此同时，与房地产行业的高利润形成鲜明对比的是房地产税收并未呈现高涨势头，如2004年房地产企业经营税金及附加仅占房地产企业经营收入的3.1％，国家未能从蓬勃发展的房地产行业中取得应有的利益。涨价归公应是政府管理房地产市场的政策目标之一，也体现政策制定者参与土地增值收益分配并从中获取利益的思想意志。首先，按照社会公平原则，土地的自然涨价或地租的自然增值完全是不劳而获的利益，因此地主无权独自占有这一好处，否则，有悖于社会正义，有失社会公平。其次，按照贡献原则，地价的增加是因人口增加、经济发展、社会进步等社会经济因素所致，是社会之全体施与的贡献，因此而带来的地租增加必然归于社会全体。第三，按照公共利益原则。将土地涨价部分予以归公，可以增加国家财政收入，并用之兴办各种公益事业，提高社会全体公民的福利水平和生活水准。课征土地增值税的目的就在于使土地自然涨价全部归公，做到地尽其利，地利共享，规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益，促进房地产行业健康发展。随着经济持续繁荣，以及城市化步伐加快，土地增值惊人。于是，不少开发商都在圈地囤地。尽管国家规定拿到地后两年内不开发，国家有权收回，但由于一些开发商和地方政府的亲密关系，这一规定执行情况并不完满。而一旦强制征收土地增值税，不但影响开发商的收益预期，而且会对开发商的资金链产生压力，这将逼迫他们加大开发力度，增加房源，一定程度上改善供求关系。因此，可以预测，在加强土地增值税征管之后，房地产商既要考虑行业竞争对价格形成的市场限制，又要考虑增值幅度过高引起的税收负担，将更加理性地确定行业和企业利润，进而对房地产市场商品供给的宏观控制起到积极作用。2．对房地产市场商品需求的影响：抑止炒买炒卖房地产的投机行为，使个人消费趋于理性。土地增值税在抑制投机、减少和避免出现房地产经济泡沫方面具有不可或缺的作用。房地产市场是一个极易孳生投机现象的领域，虽然投机行为可以看作是繁荣房地产市场的润滑剂，但从现有实际情况看，不仅仅为购房置业而是带有投资动机的消费者逐渐增加，这其中不乏有一些人只是为投机而来。这种现象在北京、上海房地产市场表现得较为明显，尤其是购买高档商品房者大部分是港台人士以及江浙人士，他们购房的目的大都不是用于居住而是投机，一手进、一手出，待价而沽。这部分购房者与房产商、代理商的互动，便会向市场发出错位信号，可能恶化不合理的商品房供给结构，导致房价全面上升，给国民经济发展带来负面效应。而土地增值税的纳税人不仅有从事房地产开发的企业，同时也包括所有转让房地产取得超常利润的个人，但对公民个人转让自有普通住宅及个人因工作调动或者改善居住条件而转让原自用5年以上的住房的进行免税。土地增值税税制的设计明确显示出其抑制投机的功能，与之前强调实施的房地产转让征收营业税相比，能够更有效地控制价格涨幅，降低转让者的利润空间，削弱转让者的投机需求。三、土地增值税的市场结构效应土地增值税将促使房地产企业投资结构趋于合理。当前我国房地产市场结构不尽合理，并且已成为影响中国房地产市场持续健康发展的重要因素。比如中国房地产业协会副会长、秘书长顾云昌认为：要使中国房地产市场持续健康发展，必须调整包括房地产产品、市场、产业和布局结构。其中对于房地产市场产品结构而言，比较一致的看法就是“应该大量发展经济适用型的普通住宅和一定比例的商业设施，对于别墅、高档公寓、写字楼应当严加限制”。而当前受利益机制的驱动，商品房供给结构的突出矛盾是:高档商品房供给量偏大,而中低档商品房供给不足。土地增值税中的税收优惠条件的设定将有利于引导房地产企业合理调整投资开发结构。按照土地增值税条例的规定，纳税人建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目金额20%，免征土地增值税。这将抑制高档商品房的盲目开发，引导房地产商开发普通住宅、微利商品房或经济适用房，合理调整商品房的供给结构,满足不同收入水平，特别是中低收入水平消费者的需要，对房地产市场的整体价格产生有利影响。房地产业也只有选择这一消费主体作为自己的服务方向,才能得以持续健康发展。国家税务总局“关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知”２月１日起正式执行。对于房地产开发项目全部竣工、完成销售，整体转让未竣工决算房地产开发项目，直接转让土地使用权这三类情况的房企，政府将严格征收３０％～６０％不等的土地增值税。由于甘肃关于该税种的清算从２００６年就已经开始，所以兰州房企似乎已提前适应了这一严厉的政策变化，并没有出现太大的波动，但企业内部资金的压力恐怕是开发商“心头大患”。据相关专家分析，这有可能是今年兰州房价攀升的一项关键诱因。土地增值税正式开征后，将调节转让房地产的过高收益，抑制房地产的投机、牟取暴利行为，平衡房价，正确引导房地产投资开发方向，保护从事正常房地产开发的房地产商的合法权益，促进房地产开发和房地产市场的健康发展，此为正效应。当然，土地增值税开征后会引起房地产价格继续上升，会使一些行业成本费用大幅增加，特别是如果征管各项配套措施不到位的话，开发商在20％左右的范围内做大成本的可能性比较大，若开发商能在提价的同时将成本做上去，会进一步削弱土地增值税应有的效应，此为负效应。所以在开征土地增值税的同时，国家应继续采取科学的宏观调控政策，从而促进房地产业持续、快速、稳定、健康发展，实现国家总体的经济的发展方针，“房地产业是我国现阶段重要的支柱产业和消费热点，既要坚定不移的解决其发展中的突出问题，又要坚定不移的促进其稳定发展”。【市场篇】楼市“半饥渴”房价步步升“市场表面上异常平静，房子却卖得出奇好”这应该是今年上半年兰州所出现的一个最独特的楼市现象。尽管部分开发商采用了诸如价格调控、捂房惜售、加快建设进度等策略，但似乎依然无法阻止人们的置业热情。2007年一季度的经济数据已经公布，GDP增长11.1%；固定资产投资增长23.7%；银行信贷增加14217亿元，特别是个人信贷增长3500多亿元；3月份CPI上涨3.3%，远超一年银行存款利率2.79%，一季度房地产开发投资增长同比增长26.9%，比上年同期加快6.7个百分点。●２００６年２月，兰州市房价同比上涨５．７％，涨幅居西北第一；而中国社科院新发布的２００６年《城市竞争力蓝皮书》显示，兰州市综合排名由去年的８３位上升到了７８位。房地产业真能主导城市竞争力？●去年３月起，一系列旨在稳定房价的行业宏观调控政策陆续出台；一年后，房价未降反升，百姓迷惑不解，政府唏嘘长叹。房地产业到底怎么了？●一方面，与市民收入很不相称的房价越来越高，“打压”之声此起彼伏；另一方面，有专家“放言”，兰州房价还有较大的上升空间，孰是孰非，谁给房地产业破题？这个季节本不属于房产。２００６年２月，是中国人最为注重的春节档期，一切潜在需求暂时都会无可避免地“放置”一边，房地产更是一年中最为惨淡的时期。但兰州房价在不觉然间同比上涨了５．７％，高于全国水平，这使得２００６年“怀揣”购房梦想的市民大感意外，不得不放慢了置业的步伐。开春之际的涨幅起落，给２００６年的兰州房地产业罩上了一层难以预见的神秘色彩。这是一组出乎许多兰州市民意料的统计数据，然而，它的客观权威却不容置疑。据国家统计局监测显示，２００６年２月，我国７０个大中城市房屋销售价格继续上涨，同比平均上涨８．５％，而地处内陆、经济并不发达的兰州，房屋销售价格指数上涨５．７％，居西北五省区省会城市之首。结果公布，市民哗然，兰州市新建商品房价格指数同比上涨６．５％，更让人不可思议。就在国家统计局的监测结果公布不久，３月２０日，中国社科院发布了２００６年《城市竞争力蓝皮书：中国城市竞争力报告ＮＯ．４》，同步在全国出版发行，从综合排名来看，兰州市位居第７８位，较上一年度提升５个位次；我省天水市也“意外”上榜，居第１８５位。由中国社科院财贸所倪鹏飞博士牵头完成的该《报告》，首次以“楼市：城市中国的晴雨表”作为年度主题，并特别对内地３５个大中城市的房地产市场化程度进行了排名。“房地产经济是城市经济的一个组成部分，二者相互作用，密不可分。”倪鹏飞认为，一个城市如果竞争力高，它的房价有可能高，而过低的房价可能会削弱城市的竞争力。问题是，城市竞争力综合排名第４６位的乌鲁木齐，２月份房价同比只上涨了０．６％，单纯以城市竞争力决定房价的高低或以房价决定城市竞争力的高低显然有些偏颇。首都经贸大学土地资源与房地产管理系主任邢亚平提醒，房地产固然对城市竞争力的提升作用很大，但是对于地方政府而言，主要任务还是应认真规划并实施城市土地的集约利用，切不可盲目地通过牺牲土地来换取不健康的发展速度。在该《报告》对房地产市场化程度的排名中，兰州在总体指数、市场健全度指数、审批管制、垄断程度、公有制经济、政府分配等指标方面的排名均比较靠后，房地产市场化程度并不高。市场化程度不高，房地产业过热显然不是一种正常现象，有关人士分析指出，住房价格偏高，结构不够合理，势必会影响城市居民的生活，也影响城市竞争力的提升。从这一意义上讲，兰州房价上涨不完全是“市场之手”操作的结果，目前的房价并不能真实地反映出兰州城市的发展水平。对于兰州房价过高的问题，大多数人都会归结于“可开发利用土地太少”。“地荒论”的陡然升温，曾惊扰了不少人的购房梦想。“房价上涨的主要原因并不是开发商为了获取暴利，而是由于土地成本太高。”提及此，许多房地产公司的老总都会大吐“苦”水。为此，我曾专程实地走访了被称作是“楼市板块”的雁滩，大片未被开发的土地依稀可见；看看被称作“楼市新贵”的北滨河路，除过实创现代城、北岸公馆等占地几百亩的大盘以外，百里黄河线上，可供“安营扎寨”的地块不是没有；“城中村”、旧楼拆迁，兰州还有多少土地未能很好综合利用？这固然与土地储备有关，但仅一个雁滩，开发多少年了，依然乱哄哄难以井然。有专家指出，兰州虽然缺地，但不是没有地，主要缺少大手笔的整体规划。兰州除几大坪、七里河、安宁三滩之外，还有九州、榆中盆地、皋兰什川等宽广的土地，架桥打隧道即可与兰州连为一体，“核心问题是城市发展没有那么快，房价涨幅太猛，只会因噎废食，适得其反”。当然，房地产业并不惟土地是论。３月２１日，著名经济学家温元凯教授在“首届创业型兰州经济论题”上做完学术报告后，在接受媒体采访时“放言”，中国的房地产资金正在从北京、上海等一线城市走向二、三线城市。因此，兰州的房地产还有较大的上升空间。国家很有可能在今年六、七月份放宽房地产政策，以进一步促进内需，但即便目前在上海投资房地产，也有赚钱的可能，兰州人完全可以投资房地产。温元凯的分析与国家发改委有关人士透露的消息目前还无法得以佐证，注定也留给兰州楼市一个令人期待的难以轻松、亟待破解之谜。但从以上提到的2007年的一组经济数据来看，政府工作报告中的三大问题，投资增长过快、银行信贷增长过快及进出口贸易过快的矛盾基本没有缓解。也就是说，中国经济生活的矛盾仍然比较突出。那么，为什么政府采取了一系列宏观经济政策所取得的效果却十分有限？是宏观政策本身不到位还是现实的经济生活发生了变化？我们如何来判断目前这种经济过热，通过什么样的工具才能把过热的经济调整过来？我认为，从目前整个中国经济的核心问题来看，只要房地产价格快速上涨，只要政府采取低利率政策，只要房地产市场是一个国内外投资可以自由进入的投资市场，那么，政府达到宏观调控的效果是很难的。因为，房地产价格快速必然会带动房地产市场开发投资快速增长，一定会让各个方面的资金，特别是银行的资金涌入房地产市场。由于房地产市场与50多个产业高度的关联性，房地产市场开发投资快速增长也必然会带动其他产业固定资产投资快速上涨，带动国内许多行业投资的快速增长。那么，房地产的价格为什么能够在短期内快速上涨？是市场的供求关系决定的吗？是房地产市场“刚性需求”所在吗？可以说，当房地产市场的价格能够让绝大多数人都能够进入这个市场时，而房地产又是居民生活必需品时，那么就中国的人口基数来说，中国的房地产市场确实是有一个无限大的量。但是当房地产市场的价格涨到绝大多数人或80%以上的人都无能力进入这个市场、或是远离这个市场时，那么这个“刚性需求”都变成了个别人对住房的欲望或需要了。房价快速上涨，不仅推动了房地产投资者涌入房地产市场，也让银行更大胆地对银行信贷规模快速扩张。因为，只要房价只涨不跌，那么银行的按揭资产就是“优质资产”，银行所面临的信贷风险就小。加上目前巨大的存贷利差，银行只要放出贷款，就能获得利润，银行岂能不尽量扩大信贷规模？而银行信贷规模的快速扩张，不仅推高房价，也让大量的银行资产流入其他资产，同时推高其他资产的价格。所以，就当前中国经济形势来看，只要房价快速上涨，经济过热、投资过热、银行信贷快速扩张就不会逆转。因此，化解目前中国经济过热，只要限制银行金融杠杆对房地产投资者的便利性，只要银行信贷达到民间信贷市场的利率水平，那么房价就会低下“高昂的头”，经济过热也就能够遏制。2、新开工面积上升，商品房竣工面积下降2006年上半年，兰州市房地产开发完成投资22.72亿元，商品房上半年开工面积达到144.21万平方米，与去年同期相比增长110.09%。商品房竣工面积却有所下降。3、二手房交易大幅增长2006年以来，兰州房地产市场总体平稳，但商品房销售面积有所下降。1~8月，兰州市商品房销售面积为50.39万平方米，比去年同期下降40.40%.1~8月，兰州市实现房地产交易额34.18亿元，同比增长3.23%。到了2006年10月份新建商品住房销售价格环比下降0.3%，但二手房销售价格上涨了1.6%。数据显示，10月份兰州市房屋销售价格同比上升4.3%，环比下降了0.1%，涨幅均低于全国同比的5.4%和环比的0.4%。其中，新建商品住房销售价格环比下降，降幅为0.3%，但与去年同期相比，涨幅仍然达到了5.6%。而兰州市二手房住房销售价格环比涨幅较大，环比上涨了1.6%，高于全国平均环比0.5%的涨幅。由于新建商品房价格同比上涨了较快，许多购房者纷纷将目光转向二手房。2006年1~8月份兰州市二手房交易7351套，同比增长46.35%。二手房价格也达到1800元每平方米，同比增长20%，其中住宅交易价格为1600元每平方米，同比下降14.23%。截至2006年6月30日，受理历史遗留件登记8264件，建筑面积797.33万平方米，以实批6946件，建筑面积659.24万平方米，发证3264件，建筑面积356.58万平方米。2006年下半年以来，兰州市二手房的价格环比涨幅已经多次位于全国前列。4、商品房开发结构有较大调整一批设计优良、环境优美、环保型、生态型绿色小区以及中高档别墅、公寓、办公楼、营业用房相继建成，成为新卖点，其开发结构已走向市场化。二、目前兰州房地产业存在的主要问题及对策（一）兰州房地产业存在的主要问题在充分肯定兰州房地产业快速积极发展的同时，也应当看到在其发展过程中面临着值得高度关注的问题。1、商品房销售价格偏高，商品房销售有所下降2006年1~8月份，全市商品房的平均售价达到2797元/平方米，其中住宅平均售价为2709元/平方米。城关、安宁、七里河、西固四区商品房的平均销售价格达到3260/平方米，商品房销售面积为50.39万平方米，比去年同期下降40.40%。处于欠发达地区的兰州市，这种商品房的平均价格就显得偏高。出现这种商品房价格偏高、销售下降的矛盾是因为从目前兰州市房地产市场来看，由于大量的工薪阶层和中低收入家庭对市场供应的商品住房价格难以承受，认为房价偏高无力承担，因而很多有意向买方的家庭买不起房或者处于观望阶段，这就造成了许多楼盘普遍存在销售不畅和滞销的现象。2、住房目前，兰州市房地产供应结构中，中高档楼盘和大户型楼盘过多，中低档楼盘和小户型楼盘过少。然而针对兰州市经济发展和消费水平来看，能负担中高档楼盘和大户型楼盘的消费群体比较少，大多数为中低档楼盘和小户型楼盘的消费群体。这就导致了很多楼盘中小户型楼盘销售较快，而大户型普遍存在滞销现象，造成空置面积不断上升。3、市场秩序混乱应为“不规范”近年来，虽然在房地产市场管理上，持续不断地做好房地产市场的培育、发展、管理工作。在市场的印硬件建设、政策法规建设、队伍建设及市场管理方面采取了一系列行之有效的措施，但是由于兰州房地产市场起步比较晚，房地产市场基本建设较为薄弱，市场监督管理滞后，市场发展还不够成熟，所以目前兰州市房地产市场仍不同程度的存在着擅自预售、面积不实、广告虚假、不兑现售前承诺、中介机构鱼目混杂、物业管理不规范等多种问题，使得兰州市房地产市场混乱。房地产业：新一轮增长周期已经展开近20年来，中国经历了两次房地产业的增长周期，第三次房地产业的增长周期已经展开。第一次是从1981年开始至80年代末，中国大陆初步形成房地产业和房地产市场。第二次是从1992年开始，房地产业高速发展，到1997年跌入谷底，1998年出现恢复性增长，1999年平稳增长。2000年，新一轮房地产业的增长周期启动，2001年房地产业迅猛发展，预期这一轮增长周期仍将持续5年以上。从整体上来看，20世纪90年代，中国房地产业迅速进入成长期，并具备了高成长性产业的特征。1994～2001年，房地产开发投资年平均增长18.7%，2001年高达25.3%，2002年1～6月更高达32.9%。房地产开发投资占国内生产总值的比重已连续多年达到4～5%，2001年这一参数达到6.51%。1991～1999年房地产销售面积年平均增长21.70%，1991～2001年，房地产销售额年均增长34.55%。与前两次相比，新一轮房地产业增长周期的景气时期必将持续更长时间，并具有一系列新的变化特征。这是因为：(1)前两次房地产业增长周期，基本上是在住房实物分配制度条件下完成的，房地产业的市场化程度很低，这种制度条件严重阻碍房地产业的发展；新一轮房地产业增长周期是在住房制度改革取得了突破性进展的基础上展开的，大大削弱了房地产业发展的制度障碍。房地产业发展的制度条件初步形成且日趋完善，“制度至关重要”，制度效率提高支持中国房地产业高速发展。(2)前两次房地产业增长周期，是以集团消费、集团投资为主角，房地产市场需求受到抑制；这一轮房地产业增长周期，个人成为房地产消费和投资的主体，房地产正在成长为新的消费热点和投资热点，并具备了新经济增长点的特征和条件。根据亚洲新兴工业化国家和地区消费品市场成长经验，排浪式消费第一浪和第二浪之间要经历7～10年的积蓄准备期，从消费结构变动周期的经验波长和近几年消费品市场的表现来看，近期资讯产品、住宅和轿车正在成为消费热点。相对而言，住宅的收入需求弹性更大，又可以通过按揭贷款把未来的收入提前用于消费和投资，因而现阶段比轿车更快形成了消费热点。住宅价值量大，能保值、升值，在消费方面的特点是住宅消费在总消费支出中所占比例高，发达国家和地区达到20%～30%，而我国仅10%左右，随着收入水平的进一步提高，人们将会把更多的支出用于住宅消费，近期全局性的住宅排浪式消费正在生成。这种住宅消费浪潮持续时间相对较长，使房地产业增长的景气时期延长。与此同时，私人投资需求能力的增强将对房地产业的长期发展产生强大的支持。在美国，私人投资的50%用于房地产投资。在高速经济增长的条件下，中国私人储蓄存款不断增加，私人投资能力日趋增强，房地产投资热点初步形成。全球化过程中，中国作为新兴市场经济国家对外商、外资极具吸引力，外商、外资进入中国市场，特别是服务贸易业的迅速发展，将对国内房地产产生多样化的市场需求。商务楼、酒店式公寓等高档用房、娱乐等生活配套设施、仓储设施及通用厂房的需求都因此而增长。由于跨国公司雇员实行轮流外派制度，普遍采用住房租赁消费方式，房地产租赁市场前景更加广阔。房地产消费需求和投资需求的增长，直接刺激其他相关产业市场需求的增长。因此，台湾在工业化时期把房地产业称之为“火车头”工业。而处于工业化快速推进时期的中国大陆，在这一轮房地产业增长周期内，房地产在成长为新的消费热点和投资热点的同时，房地产业增长的乘数效应和关联效应将对经济增长产生直接拉动。(3)新一轮房地产业增长周期发生在中国正走向成熟的经济成长阶段，城市化和再城市化快速发展，城市人口在总人口中的比重迅速上升，人均住房面积不断扩大，必然支撑房地产业的高速发展。据统计，2001年城镇人口在总人口中的比重为37.7%，城镇人口为48064万人。到2020年，城市人口在总人口中的比重将达60%，考虑到总人口变化的因素，城市人口将达9亿人左右，城市人口的大幅度增加将产生相应的房地产需求。2000年，城市人均住房建筑面积为20.4平方米，预计2005年可达22平方米，2010年达25平方米。随着人均居住面积不断扩大，住宅需求将成倍增长，因而房地产潜在需求空间很大。因此，新一轮房地产业增长周期的景气时期延展是由中国所处的走向成熟的经济成长阶段决定的。(4)新一轮房地产业增长周期在WTO框架下延续，体制转型和经济全球化的进展将从根本上改变房地产业的成长环境，大大提升这一轮房地产业增长周期的景气度和影响力。全球化背景下房地产业的市场机会和发展空间中国作为WTO的新成员，短期内难免受到一定的冲击，特别是中国转型期的经济体制与WTO通行的游戏规则存在较大差距，以及中国的经济国际化程度低和产业结构的档次不高，将迫使其加速调整，因而要有一个适应和弥合期。但是，在中国本土企业面临严峻挑战的同时，也将促使本国的产业升级特别是新兴产业的成长。从这个意义上说，全球化背景下中国的房地产业中长期内具有极好的发展机会。第一，在WTO背景下，中国大陆的经济增长效应和城市化的加速发展，将在中长期内创造出房地产业持续高成长的宏观经济条件。未来20～30年，在全球化的制度框架下，中国经济将呈现持续、稳定、高速增长态势，年经济增长率可达7%～8%。在这种宏观经济条件下，中国的城市化和再城市化进程必将取得显著成效，因而将从需求和供给两个层面拓展房地产业的景气周期，使房地产业具备保持高成长性产业的市场条件。由此可见，城市居民将从城市基础设施建设和房地产业的高速成长中获得更多实惠。城市高速交通框架的建设，如地铁等轨道交通的发展，使居民可以享受十分便利的交通。进口轿车价格5年内下降1/3左右，国产轿车的价格战势必发生且降价幅度不会低于1/3，这必然刺激轿车消费，而轿车消费将大大缩小人们心理上的空间距离。这样，人们可以用低于市中心1/3～1/2的价格，远离城市中心去享受大面积、高品质的独立住宅，如Townhouse、别墅等，呼吸新鲜空气，欣赏山水风光。第二，由于全球化条件下对产业升级的推动，促使房地产在成为消费热点和投资热点的基础上，迅速成长为支柱产业。在经济全球化的过程中，世界产业升级的趋势和高新技术产业的发展，势必直接推动和影响中国的产业结构转变和产业升级。在此背景下，中国服务业的产出和就业份额将快速上升，传统服务业得到改造，现代服务业和新兴服务业高速成长，而房地产业则在高速增长中成为支柱产业。有充足的理由相信，我们可以用30～40年时间，跨越式走完西方国家过去用50～70年才能走完的路程，进入大众高消费时代。第三，在中国房地产市场不断开放的条件下，外商以直接投资方式进入大陆房地产市场，同时，与房地产业相关的产品和技术进口大幅度增长，将促进房地产业的技术进步和产品品质提高。与国际水平比较，我国房地产业的发展水平较低，特别是房地产业的技术进步和产业现代化的水平过低，直接阻碍了房地产业的发展。根据测算，发达国家技术进步对经济增长的贡献份额在60%以上，我国这一比重在35%左右，而房地产业的技术进步贡献份额仅为25.4%，还不及农业的水平（接近40%）。我国房地产业的技术水平落后，是由多种原因造成的，特别是由于长期推行住宅实物分配制度和实行房地产业对外开放的限制政策，制约了房地产业技术水平的提高，阻碍了房地产业的发展。在全球化的框架下，由于大陆房地产市场存在巨大的市场机会和发展空间，大陆房地产市场对海外房地产发展商和海外资金具有极大的吸引力。发达国家和地区房地产业的工业化程度高，技术水平先进，生产效率高，因而外商直接投资大陆房地产业的增长，将促使中国房地产业获得较大的技术和知识的外溢效应。随着进口关税的降低，海外房地产业的新技术、新材料、新设备、新理念、新的运作方式和服务内容都将更快进入中国大陆，大大提高房地产的科技集成度，缩短与发达国家和地区的差距，以至在新城开发中形成一定的后发优势。在有效降低和控制房地产开发成本的条件下，大幅提升产品品质，极大地增强房地产的有效供给。这种供给必将产生房地产的需求创造效应，刺激房地产的消费需求和投资需求。同时，这也意味着购房者在购房成本不变或购房成本下降的条件下，可以得到更高品质的房地产产品。第四，金融全球化的浪潮，促使中国加快金融业、保险业的全球化进程，这将给中国大陆房地产金融保险业的发展注入强大活力。房地产业与银行业、证券业、保险业具有天然的联系，房地产是天生的信用担保品，房地产业与银行业、证券业、保险业的有效结合，在促进这些产业发展的同时，将带动房地产金融保险业的发展。在金融全球化的推动下，中国金融业的开放，海外金融机构的进入，促使先进金融技术的引进，推进金融产品创新，增强金融业的竞争力，迅速提高金融业的服务质量。这将有效地拓展房地产金融保险业的市场空间，促进房地产证券化，并刺激房地产市场的需求，促使更多的居民通过向银行按揭贷款实现住宅的超前消费和房地产投资。而且，房地产证券化的发展，使居民可以拥有更多的金融产品和投资工具，便于理财和投资组合，大大拓展房地产投资和房地产金融投资的渠道。第五，海外房地产发展商进入中国大陆房地产业，必然推动大陆房地产业的企业重组，提高房地产业的市场集中度，增强房地产业的竞争力。发达国家和地区的房地产业较为成熟，它们进入中国房地产市场，短期内虽然对中国大陆房地产企业产生较大冲击，但也将导致大陆房地产企业的收购、兼并浪潮，促进资产重组和企业扩张，提高房地产业的市场集中度，促使房地产市场由低水平垄断竞争格局逐步转变为寡头垄断市场。这种房地产市场结构的变化，可以使某些房地产企业获得相应的发展机会，增强中国大陆房地产业的竞争力。这种格局的形成，使中国国民不再需要面对成百上千的房地产发展商去选择产品，鱼目混珠的现象逐步消失，交易成本大幅度降低。全球化过程中房地产业发展的本土对策。我国房地产业的现状对兰州房地产业的影响房地产业是国民经济的重要组成部分，一方面它受到国民经济发展水平的制约，另一方面，又由于其基础性、先导性产业的地位及其特点，房地产业的发展又必然对经济增长发挥巨大的促进作用。一、房地产业对经济增长的作用不断增大从生产方面看，房地产业创造的增加值在GDP中的比重逐步提高，房地产业对经济增长的作用不断增大。1953-1978年，我国GDP年均增长6.1%，其中房地产业年均增长5%，对经济增长的贡献率为1.83%。1978-2005年，我国房地产业增加值占GDP的比重平均为4.1%，比改革开放前提高了2.1个百分点，期间我国GDP年均增长9.6%，房地产业年均增长11.4%，对经济增长的贡献率为2.39%。二、房地产业的产业关联影响面广泛从产业特性看，房地产业的产业链长，波及面广，国民经济中绝大部分产业都与房地产业有关联关系，在投入产出表的40个部门中，有38个部门与房地产业存在后向直接关联或前向直接关联关系，但不同产业与房地产业的关联度有所不同，房地产业对金融保险业、商业、建筑业、非金属矿物制品业、化学工业、社会服务业等产业的关联影响比较突出。从房地产业的直接带动系数看，总的带动系数为0.5435，其中带动系数高于平均水平的产业有金融保险业、商业、社会服务业、非金属矿物制品业、建筑业等7个行业。从房地产业的完全带动系数看，总的带动系数为1.4161，其中带动系数高于平均水平的产业有金融保险业、商业、建筑业、非金属矿物制品业、化学工业、社会服务业等16个行业。三、房地产业对居民消费的双重影响房地产投资可以带动住房消费、建材消费和耐用消费品的消费，以及建筑工人特别是农民工的日常消费，但也会挤占居民其他消费支出。1.投资房地产会带动住房消费、建材和耐用消费品消费以及建筑工人特别是农民工的日常消费。房地产投资与住房消费关系为每100元的房地产投资约可拉动30元的住房消费，对建筑装饰用品消费的拉动作用大约为购房支出的1/10，对建筑工人特别是农民工的日常消费的带动作用为100元投资可增加消费40元左右。2.投资房地产会挤占部分居民其他消费支出。根据我国居民约0.7的边际消费倾向，每期还款金额都将挤占70%的相应消费支出。粗略估算，每年还贷金额约占当年房地产开发投资的8%，则相应挤占居民消费约占房地产投资的5.6%。3.房地产业是财政收入的重要来源。房地产业是中央与地方政府财政收入的重要来源：第一，通过出让土地使用权，政府能获得大量的财政收入。上海、北京、深圳等发达地区的土地收益占每年财政收入的比重高达25%左右，部分地区甚至超过50%，成为名符其实的“第二财政”。第二，房地产业税收是地方政府税收收入的重要来源。2004年，我国房地产业税收收入为1369.88亿元，占当年各项税收的5.44%。第三，房地产业能带动众多关联产业的发展，间接创造大量的财政收入。4．房地产业对就业的影响。根据2004年经济普查统计，全国经营房地产的法人单位就业人数为396.3万人，全国房地产的个体经营户就业人数为91020人。同时，通过产业关联的影响，房地产业的发展对其他产业的就业增长也有重要影响。结构变化：个人已成商品住宅购买主体一、房地产投资完成额中住宅投资持续快速增长，占比不断提高住宅投资资是我国房地地产开发投资资的主体。从从房地产投资资完成额的增增长态势看，1997年以后房地地产开发投资资的持续快速速增长主要是是由住宅投资资的快速增长长拉动的。1998--2005年期间住宅宅投资年度增增长率均在21％以上、年年均增速高达达27.53％。与住宅宅投资的持续续快速增长相相对应，1995--2005年期间住宅宅投资在房地地产开发投资资中所占比重重呈不断上升升趋势，从1995年的55.78％提高到2005年的68.33％。二、地产投资资金主要要来自国内贷贷款、自筹资资金和定金与与预售款等其其他资金国内贷款款在房地产开开发投资资金金来源中所占占比重比较稳稳定，1995--2003年期间介于19.099-23.887％之间，2003年以后有较较大幅度下降降，2004年降为18.4％，2005年进一步下下降到18.11％。自筹资资金所占比重重在1995年以后有较较大幅度提高高，从1996年的21.1％提高到2005年的33.24％。定金及及预售款等其其他资金占房房地产投资资资金来源的比比重最高、且且呈上升趋势势，1997年占比只有38.11％，2001年提高到47.69％，2004年进一步提提高到49.87％，2005年回调到47.38％。此外，利利用外资在1997年以前曾是是房地产投资资的重要资金金来源，1995--1997年期间利用用外资在房地地产投资资金金来源所占比比重曾高达11.7％，但1997年以后占比比持续下降，2000年以后占比比不足2％，到2005年已降为1.19％。三、房地产销售面面积以住宅为为主，个人已已成为商品住住宅的购买主主体我国房地地产业始终以以住宅作为主主要投资领域域。从1987--2005年我国商品品房销售面积积的构成看，住住宅销售面积积占商品房销销售面积的比比重平均为88.24％。近年来来商业营业用用房销售面积积增长相对较较快，占比趋趋于提高。但但办公楼和其其他商品房销销售面积增速速相对较低，在在商品房销售售面积中所占占比重趋于下下降。从购买买主体看，个个人购买商品品住宅面积持持续快速增长长，占比不断断提高，2003年个人购买买住宅面积占占比已达到96.43％，个人已已成为商品住住宅的购买主主体。需求因素并非房价价上涨的决定定性因素我国商品房房平均销售价价格在经过1993--1999的持续回落落调整后，从从2000年开始再次次恢复上升趋趋势，2004年和2005年进入大幅幅度提升状态态。导致近两两年商品房销销售价格大幅幅度提升的主主要因素是工工程造价之外外的其他因素素，需求因素素并非价格上上涨的决定性性因素。一、我国商品房平平均销售价格格发展状况我国商品房销售价价格的上升过过程大致可分分为三个阶段段：1.1988-11993年的持续上上升阶段。这这一阶段商品品房销售价格格增速不断提提高，从1988年的23.21％提高到1993年的29.84％。2.1993-11999年的持续下下降阶段。这这一时期商品品房销售价格格增速持续回回落，到1999年降为－0.47%。3.1999-22005年的持续上上升阶段。1999年以后商品品房销售价格格增速恢复上上升趋势，增增速逐年提高高，到2005年提高到19.46％。但在2004年之前价格格增速上升幅幅度较小，属属于缓慢提升升阶段，从2004年开始大幅幅度提升。二、不同用途商品品房销售价格格增长状况在不同用途的商品品房销售价格格中，住宅销销售价格增速速远高于商业业营业用房销销售价格增速速。1.住宅销售价格：11991-22004年期间年均均增长9.8％。1995年以后增速速逐年下降，从1995年的26.37％降为1999年的0.16％。2000开始恢复上升态势，2004年提高到16％。2.商业营业用房销售售价格：1995年以后不断断提高，但增增长平稳，19955-20044年年均增长5.24％。即使在2004年商品房平平均销售价格格大幅度提高高时，商业营营业用房价格格增速也只有有7.91％，远低于于住宅价格16％的增速。3.办公楼销售价格：：1995--1998年期间销售售价格持续上上升，年均增增长27.544%。1998年以后办公公楼销售价格格出现持续大大幅度回落，1998--2003年期间年均均下降5.45%。2004年办公楼销销售价格再次次大幅度提高高，达到31.86％。4.其他商品房销售价价格：波动幅幅度较大，但但总体上呈上上升趋势，1995--2004年期间年均均增长3.88％，远低于于住宅与商业业营业用房的的价格增速。三、商品房销售价价格的影响因因素从近年来不同因素素对商品房销销售价格的影影响看，商品品房销售价格格上涨主要是是由需求与工工程造价之外外的其他因素素拉动的。1.我国商品房平均销销售价格的构构成：土地成成本占商品房房平均销售价价格的比重在在8-13％之间，工工程造价占比比在62-68％之间，销销售费用和利利税等其他因因素在商品房房平均销售价价格中所占比比重在32-38％之间。2.工程造价之外的其其他因素是价价格上涨的主主要拉动力量量。工程造价价虽然在价格格构成中占比比很高，但对对商品房销售售价格上涨的的影响较小。从从增长幅度看看，2000--2004年期间商品品房销售价格格提高了30％，土地成成本提高了50％，工程造造价提高了20％，利润与与销售费用等等其他因素提提高了30％，土地成成本和其他因因素的涨幅远远超过工程造造价的涨幅。3.工程造价上涨对住住宅与非住宅宅销售价格上上涨的影响远远小于土地价价格上涨和其其他因素价格格上涨的影响响。2000--2004年期间，工工程造价上涨涨幅度占住宅宅销售价格涨涨幅的比重为为46.2％，其余53.8％的涨幅是是由工程造价价之外的其他他因素价格上上涨拉动的；；工程造价上上涨幅度占非非住宅商品房房销售价格涨涨幅的比重为为33.3％，其余66.7％的涨幅是是由工程造价价之外的其他他因素价格上上涨拉动的。四、土地价格上涨涨对不同用途途商品房销售售价格的影响响1.土地价格指数上涨涨对住宅销售售价格影响最最大。2001--2005年期间，住住宅土地交易易价格指数上上涨幅度最大大，2005年比2001年上涨49％，销售价价格指数上涨涨幅度也最大大，2005年销售价格格比2001年上涨30％。2.土地价格上涨对非非住宅价格上上涨影响较小小。商业营业业用房土地交交易价格上涨涨了34％，比住宅宅土地交易价价格上涨幅度度低15个百分点；；销售价格上上涨了17％，比住宅宅销售价格涨涨幅低13个百分点。其其他商品用房房土地交易价价格上涨幅度度最低，2001--2005年期间仅上上涨26％，销售价价格上涨幅度度也最低，仅仅上涨14％。五、供求因素并非非商品房销售售价格上涨的的决定性因素素1996年以来住住宅与非住宅宅商品房当年年实际销售面面积均低于当当年竣工面积积，即使不考考虑以前年度度未售出的商商品房，每年年都有大量竣竣工商品房因因缺乏相应的的需求而处于于空置状态。因因此，从全国国范围看，商商品房的需求求并非商品房房销售价格上上涨的决定性性因素，同时时，鉴于工程程造价上涨幅幅度很小，商商品房销售价价格的上涨主主要是由需求求和工程造价价之外的其他他因素拉动的的。但鉴于不不同地域商品品房的供求状状况存在较大大差别，并不不排除个别地地区需求快速速增长对商品品房销售价格格起到了较大大拉动作用。房地产开发投资的的影响因素分分析与发展趋趋势预测在不考虑房房地产价格上上涨对商品房房需求的负面面影响和不出出台紧缩性宏宏观调控政策策的条件下，预预计城镇居民民的住宅需求求面积（人均均住宅建筑面面积）将从2004年的25平方米提高高到2010年的35.66平方米，预预计2010年之前我国国城镇商品住住宅需求增速速将呈逐年递递增态势，商商品住宅需求求增速将由2004年的5.77％递增到2010年的8.4％，2005--2010年期间年均均增速为7.35%。预计2005年以后非住住宅商品房销销售面积将持持续增加，销销售面积将从从2005年的4411..76万平方米增增加到2010年的8658..61万平方米，年年均增速为14.43％。一、我国住宅投资资的影响因素素分析房地产投资之所以以持续快速增增长，最重要要的原因是住住房制度的住住宅商品化改改革使企事业业单位逐步退退出了非个人人住宅投资领领域，使房地地产开发企业业逐步成为社社会商品住宅宅的供应主体体。鉴于2004年房地产住住宅投资在城城镇非个人住住宅投资中所所占比重已达达到88％，在全社社会非个人住住宅投资中所所占比重也达达到84％，房地产产住宅竣工面面积占城镇非非个人投资住住宅竣工面积积的比重已接接近98％，在全社社会非个人投投资住宅竣工工面积占所占占比重也达到到近86％，房地产产住宅投资已已基本替代企企事业单位成成为城镇住宅宅投资的主体体，房地产住住宅投资的未未来发展趋势势将完全取决决于城镇居民民住房需求的的发展趋势，决决定城镇居民民住房需求的的因素亦即决决定未来房地地产住宅投资资发展趋势的的因素，这些些因素包括住住宅投资的周周期性波动、居居民可支配收收入、城镇人人口与城市化化进程以及住住宅销售价格格和房屋租赁赁价格和宏观观调控政策等等。二、我国住宅投资资的周期性波波动状况及其其未来发展趋趋势我国非个人住宅投投资存在波长长为18年的长周期期波动现象，1988年是是住宅投资长长周期波动的的波谷，1994年为波峰，2005年达到新的的波谷，2006年进入周期期性波动的复复苏期。在没没有重大外部部冲击的情况况下，预计2012年将达到下下一个波峰。在不考虑城市化进进程、收入等等其他因素对对住宅投资长长期发展趋势势影响的情况况下，2004年以后我国国住宅投资的的长期趋势将将保持1996年以后的下下降趋势，从从2004年的13.15％逐年下降降到2010年的7.41％。短期发发展趋势值在在2004年以后也将将保持持续下下降态势，到到2010年将降为8.17％，2017年进一步降降为5.52％，此后恢恢复上升态势势。三、城镇居民人均均住宅需求的的周期性波动动特征及其发发展趋势我国城镇居居民人均住宅宅建筑面积存存在波长为20年的周期性性波动现象，其其中1985年是改革开开放之后的第第一个波峰，1993年达到周期期性波动的波波谷，2005年是达到新新的波峰，此此后进入周期期性下降阶段段，预计到2013年达到新一一轮周期的波波谷。从发展展趋势看，1994年以来城镇镇居民人均住住宅建筑面积积的短期增长长趋势值和长长期增长趋势势值均呈上升升趋势，分别别从1994年的3.87％和4.26％递增到2004年的5.57％和5.31％。在不考考虑其他影响响因素的情况况下，2005年以后人均均住宅建筑面面积增长率长长期发展趋势势值仍将保持持1994年以来的上上升趋势，到到2010年将递增到6.36％，城镇居居民人均住宅宅建筑面积到到2010年有可能达达到35.56平方米。四、城镇居民可支支配收入对居居民住房需求求的影响居民可支支配收入对住住宅需求具有有重要影响，当当期收入增速速每提高一个个百分点，会会引致住房需需求增速提高高0.07个百分点，考考虑收入的滞滞后影响，收收入增速对住住房需求增速速的综合贡献献大约为0.009，即收入增增速每提高一一个百分点，住住宅需求增速速将提高0.009个百分点。居民可支配收入增增长波动对住住宅需求增长长波动具有重重要影响，当当期收入增长长波动每提高高一个百分点点，会引致住住房需求增长长波动幅度提提高0.42个百分点，考考虑收入增长长波动的滞后后影响，收入入增长波动对对住房需求增增速的综合贡贡献大约为0.16，即收入波波动每提高一一