年上海房地产市场走势预测

08年下半年上海房地产市场走势预测

08年下半年上海房地产市场走势预测病症及病史目前身体状况病因查找病情开展及处方持续时间主要结论病症一：楼市疲软，销售量骤减李嘉诚间接出售世纪商贸广场摩根斯坦利整体出售锦麟天地摩根斯坦利也有意整体出售华山夏都转售为租汤臣一品降价万元促销整体低价出售新虹桥绿景苑（皇家花园）病症二：高端物业或被低价抛售，或改变销售策略御翠豪庭97年市场低谷，市场不成熟时间发布机构具体政策关键字2005.3.26国务院《关于切实稳定住房价格的通知》国八条2005.5.11国务院七部委《关于做好稳定住宅价格工作的意见》新国八条2005.5.27国家税务总局、财政部、建设部《国家税务总局、财政部、建设部关于进一步加强房地产税收管理的通知》营业税2005.5.29建设部《关于贯彻〈国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知〉的通知》2005.7.10国家税务总局《个人所得税法》2005.10.7国家税务总局《关于房地产税收一体化管理假设干问题的通知》05年市场萧条，外伤所致——政策闷棍直接将行业打入谷底三年前：外伤致病，修养近一年08年二季度及上半年跟踪板块市场表现08年下半年上海房地产市场走势预测病症及病史目前身体状况病因查找病情开展及处方持续时间主要结论存需比均值12.65出现大面积促销价格促销幅度在1520%存需比均值：8.89价格平稳波动涨幅在1015%存需比均值：4.41价格快速上涨涨幅在30%以上刚性需求强烈，供需矛盾仍未根本性解决，目前上海房地产市场健康，内部“免疫系统”正常住宅可售余量与成交量之比（存需比）合理区间在8-12从数据看，上海土地可供开发量连年减少，07年尤为明显上年住宅市场可供开发量+当年住宅新增建筑面积-当年住宅竣工面积上海市场中长期内处于健康状态6649万平方米可供开发建筑面积可以维持3年左右市场需求按平均销售量核算，可供3.03年开发按最高销售量核算，可供1.80年开发按最低销售量核算，可供6.29年开发注：为统一计算口径，以上所有数据采用上海统计局数据上海市场中长期内处于健康状态根据新开工量约等于三季度后供给量的规律，今年下半年，上海住宅市场约有750万的供给量08.308.409.1上海市场中长期内处于健康状态市场销量相对乐观估计（平均132.56万方/月）市场销量相对悲观估计（08年水平92.96万方/月）根据750万方的供给，至2023年年底，按悲观估计，市场累积供求比才可能到达8以上的水平，中性预测为5-6上海市场中长期内处于健康状态轻度流行性感冒在北京、深圳、广州等大城市“重度”感冒的情况下，体质强健的上海还处于感冒初期诊断结论08年二季度及上半年跟踪板块市场表现08年下半年上海房地产市场走势预测病症及病史目前身体状况病因查找病情开展及处方持续时间主要结论市场陷入死循环货币紧缩贷款、融资不畅销售不畅市场信心缺乏降价没有钱众所周知的原因：开发商资金链紧张利率存款准备金率国际国内经济环境恶化同时，政府对于房地产行业不断泼冷水时间类型单位文件名称关键词1-6月金融央行4次上调准备金率至17.5％控制银根2023-03-20中国证监会房地产企业募资不得用于买地抑制屯地2023-01-07经济适用房国家发改委《中央预算内投资对中西部财政困难地区新建廉租住房工程的支持方法》中西部廉租住房建设纳入中央财政补贴2023-02-26建设部《关于改善农民工居住条件的指导意见》将农民工居住问题纳入城市住房建设规划2023-03-14财政部、国税总局《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》经济适用房买卖税收优惠2023-04-01住房和城乡建设部<关于加强廉租住房质量管理的通知>廉租房2023-04-17税费国家税务总局《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》对房地产开发企业所得税预缴问题做出了明确规定2023-06-10财政部、《新增建设用地土地有偿使用费资金管理方法》土地有偿使用费的支出范围2023-04-21行政督查

国土部拟推出土地调控指标体系拟推出土地调控指标体系。2023-04-24等8部委－督察房地产市场2023-04-29住建部－扩大城市总体规划督察员试点城市数量2023-04-29

《2023年国家土地督察重点工作安排的通知》土地督查2023-05-07

国家土地总督察1号公告加强对城市批次建设用地批后监管工作2023-05-29中、监察部等《违反土地管理规定行为处分方法》督查2023-06-05中国银监会《中国银监会关于进一步加强房地产行业授信风险管理的通知》房贷业务合规性的现场检查08年二季度及上半年跟踪板块市场表现08年下半年上海房地产市场走势预测病症及病史目前身体状况病因查找病情开展及处方持续时间主要结论资金从哪来？缺口有多大？房地产开发投资额＝所有投资资金来源＝国内贷款﹢利用外资自有资金﹢﹢﹢定金及预付款※房企资金支出仅考虑地产开发投资，做保守估计测算原理其他资金各种来源占比各种资金来源中，国内贷款所占比重最高，其次为定金及预付款，然后是自有资金其中，国内贷款又受存款准备金率及利率的影响那么，各个指标对于开发投资额的影响有多大呢？相关性国内贷款利用外资自有资金其他资金定金及预付款房地产开发投资额0.7280.8280.890.9510.926存款准备金率利率国内贷款0.830.85※当相关性系数大于0.5是即为相关，大于0.7时，即为显著相关由此，通过回归分析，我们可以得到关系式：

-193.884+0.9051x1+2.535x2+0.866x3+0.745x4+0.477x5-4041.654x6-4102.949x7其中：x1——国内贷款x2——利用外资x3——自有资金x4——其他资金x5——定金及预付款x6——存款准备金率x7——利率回归方程拟合优度检验由数据分析软件得出：根据该方程预测房产投资额，是否准确？实际值回归模型分析得出数值模型拟合度较好，符合实际情况，可作为预测依据。x1国内贷款该指标主要受到存款准备金率及利率的影响，本报告假设国内贷款有三种情况：一，国内贷款按照6%的速度自然增长；二，存款准备金率及利率上调，国内贷款受影响规模缩减；三，存款准备金率及利率上调，国内贷款规模维持07年水平不变。X2利用外资假定不变5月底央行上海总部印发《上海市信贷投向指引(2023年修订)》(下称《指引》)，强调要限制对外资投资房地产领域的信贷投放，禁止违反法律法规和国家政策发放贷款;X3自有资金目前我国开发商自有资金比例在不断下降，乐观假设自有资金为投资额的30%（历史数据）；X4其他资金假定不变X5定金及预付款按照08年上半年水平测算，假定资金缺口局部都由定金及预付款来补足；X6存款准备金率根据目前经济形势，分别做不变和上调一次估计；X7利率7月1日，央行行长周小川：不排除提高利率对抗通货膨胀，在此对利率分别做不变和上调一次估计；根据现实，做出必要假设………根据上述关系式，我们可以对资金缺口做一轮估算三种估算思路：乐观估计：存款准备金率和利率保持不变，国内贷款按照6%的速度自然增长悲观估计：存款准备金率和利率各上调0.5个百分点，国内贷款因本钱加大而缩减较切合实际估计：存款准备金率和利率各上调0.5个百分点，国内贷款与07年水平持平…资金缺口估算思路一：乐观估计：存款准备金率和利率保持不变，国内贷款按照6%的速度自然增长由数据计算得知，00年-07年度，上海房地产开发投资始终保持每季度19.15%的增长率2023年三季度至2023年二季度，上海房地产开发投资总额到达3019.89亿元按照假设，上海房地产行业国内贷款数额仍然按照6%的速度自然增长2023年三季度至2023年二季度，上海房地产国内贷款数额为669.69亿元房地产开发投资额3019.89亿元其他资金331.96亿元自有资金492.57亿元国内贷款669.69亿元利用外资74.05亿元定金及预付款1406.9亿元资金差额43.51亿元1451.9亿元由关系式：上海住宅销售量=5644297-225.8×住宅销售价格-1755988×累计供求比住宅销售价格按照目前6月份销售均价13325元/㎡计算；累计供求比短时间内根本保持稳定，取08年上半年均值1.11.价格销量13325823.64万方11939.21199.13万方销售额为1458.32亿元弥补资金缺口10.4%…资金缺口估算思路二：悲观估计：存款准备金率和利率各上调0.5个百分点国内贷款因本钱加大而缩减根据关系式：国内贷款增长速度=0.0137-8.056存款准备金率-13.2198利率存款准备金率及利率各上调0.5个百分点，则贷款本钱增加，贷款增速放慢贷款增速6%-31.9%2023年三季度至2023年二季度，国内贷款规模为380.29亿元房地产开发投资额3019.89亿元其他资金331.96亿元自有资金492.57亿元国内贷款380.29亿元利用外资74.05亿元定金及与付款1406.9亿元资金差额334.71亿元1741.4亿元由关系式：上海住宅销售量=5644297-225.8×住宅销售价格-1755988×累计供求比住宅销售价格按照目前6月份销售均价13325元/㎡计算；累计供求比短时间内根本保持稳定，取08年上半年均值1.11.价格销量13325823.64万方9793.881780.4万方销售额为1743.9亿元弥补资金缺口26.5%…资金缺口估算思路三：较切合实际估计：存款准备金率和利率各上调0.5个百分点国内贷款与07年水平持平虽然存款准备金率及利率各自上调0.5个百分点，会使得贷款本钱增加，但是因其影响滞后性，贷款短期内明显下降可能性不大因此，假设国内贷款保持07年水平不变，为583.66亿元。房地产开发投资额3019.89亿元其他资金331.96亿元自有资金492.57亿元国内贷款583.66亿元利用外资74.05亿元定金及与付款1406.9亿元资金差额86.03亿元1492.93亿元由关系式：上海住宅销售量=5644297-225.8×住宅销售价格-1755988×累计供求比住宅销售价格按照目前6月份销售均价13325元/㎡计算；累计供求比短时间内根本保持稳定，取08年上半年均值1.11.价格销量13325823.64万方11619.41285.79万方销售额为1494亿元弥补资金缺口12.8%数据合理性验证2114.5万方1199.1万方1780.4万方1285.8万方1249.6万方1647.98万方根据历年上海住宅销售量来看，我们所做的三种假设的预测数值并没有超出历年销售量波动的合理范围，应该说，所得结论还是比较符合市场实际情况的。上海市历年住宅销售量与未来一年销量预测特别说明：以上假设只考率了国内贷款因素，还需注意…上述假设，我们没有考虑地价款的跨年支出——今年需缴纳上年地价款的35%，初步预测在45亿元左右，7、8、9月需补交的价款最集中同样，利率和准备金的变动，我们只计算了贷款的本钱增加——在紧缩大背景下，开发商自有资金、利用外资的难度和本钱必将增加在宏观经济趋势下，继续高涨，政府提高加息频率和幅度的可能性增大欧佩克石油超过170美元/桶6月20日汽油、柴油价格每吨提高1000元，航空煤油价格每吨提高1500元；6月23日宝钢进口澳大利亚力拓铁矿石价格同比大幅上涨，最高涨幅96.5％。由此带来直接本钱12.8亿美元，每吨钢材本钱提高20元7月1日全国销售电价平均每千瓦时提高2.5分钱。液化气、天然气价格不作调整考虑以上因素，未来一年，上海房价合理降幅为1520%例证一：金地未未来工程在售物业在售均价（元/㎡）实际得房率修正均价（元/㎡）金地未未来花园洋房15000100％15000绿地崴廉公寓小高层1468085％17270证大家园五期小高层1500085％17647连城新苑小高层1574085％18517金地未未来赠送大面积地下室和露台，综合考虑，我们将实际得房率定为100％根据市场类比法，金地未未来低价可知降价到达15-20％，取得良好的市场效果，占据同期浦东商品公寓45%的份额地址：浦东五洲大道和张扬北路建筑面积：154200容积率：1.6绿化率：35％建筑类型：22栋5层、3栋14层、7栋15从市场例证看，1520%的降幅可以到达预期效果金地未未来降价引起了市场的热烈反响，2周内成交3万㎡，成交业绩明显优于竞争楼盘。例证一：金地未未来从市场例证看，1520%的降幅可以到达预期效果古北板块的御翠豪庭6月6日推出636套中小户型房源，均价在34458元，比3月均价下降10000元，降价幅度到达25％，跌至去年年中水平。考虑本期产品的特殊性，降幅约为1520%。降价受到热捧，开盘2周成交200套，一改年初成交萎靡的状况。例证二：御翠豪庭从市场例证看，1520%的降幅可以到达预期效果08年二季度及上半年跟踪板块市场表现08年下半