JKM某地产知识管理报告模板内部资料

XX城市解读xxxx年xx月xx日运营及投资发展部投资发展XXX 内容 页码1.城市概况 32.板块市场133.投资建议311.城市概况1.1城市定位1.2城市十二基因1.3市场容量1.3.1整体市场供应及成交情况1.3.2项目及企业成交排名1.3.3土地市场成交情况1.4城市发展方向请插入城市区位图1.1城市概况-城市定位城市定位一句话总述请对以下信息进行说明：城市影响力：城市等级、地位、辐射能力城际交通联系：铁路交通、航空、高速路、快速路、水路货运产业定位及重点产业情况……资料参照：城市报国务院规划、十一五规划、十二五规划宁波定位为长三角经济圈五个区域中心城市之一，是南部两个副中心城市之一，是沿湾发展的重要核心1.1城市概况-城市定位上海宁波《长江三角洲地区区域规划(2010年5月)》提升了宁波的城市地位：发挥产业和沿海港口资源优势，推动宁波-舟山港一体化，建成为

先进制造业基地现代物流基地国际港口城市跨海大桥的通车极大提升了宁波在长三角经济圈的地位，促成了上海、杭州、宁波“金三角”核心经济带的整合提升。杭州1.2城市概况-城市十二基因请说明数据来源、取值年份，并根据以下数据计算方法完成十二基因中除净增土地可售月数外，其他十一项均为上年度数据；其中，人均私车保有量=私车保有量/常住人口；地价楼价比=住宅土地年成交均价/住宅房屋年成交均价30月净增土地可售月数=之前30月住宅土地成交总建面-之前30月住宅销售总面积)/之前30月均住宅销售面积玫瑰图中数值除净增土地可售月数、地价楼价比外，其他各项指标均以上海数据为100做比；净增土地可售月数低于6的均取值为100，高于36的均取值为10，高于6低于36的取值=(净增土地可售月数-6)*3+10，地价楼价比以本城市数据为100与上海数据做比如不能获取要求年份的数据，请采用最新可获取数据城市GDP(亿元)常住人口(万人)流动人口(万人)住宅年成交量(万平米)土地年成交量(万平米)30月土地净增可售月数(月)职工平均工资(元)人均可支配收入(元)消费品零售总额(亿元)人均私家车保有量（辆/人）商品住宅成交均价(元/平米)地价楼价比城市十二基因分析一句话总述____亿元____万_____元___个月______元____辆_____亿元____万____万㎡建面____万㎡_______元/㎡购买力城市容量投资价格1.3.1城市概况-市场容量：整体市场供应及成交量价请对以下信息进行说明：城市年成交总额2010年成交总额，相比09年表现……数据来源：整体市场现有容量一句话总述07-09年宁波年均成交总额为亿元；其中07年亿元，08年亿元，09年亿元

2010年上半年宁波成交总额为亿元，相比09年上升%

宁波市场成交量小主要是受到政府供地量小的影响数据来源：CRIC1.3.1城市概况-市场容量：整体市场供应及成交量价宁波市场供应量与成交量均小，去化速度快，市场存量极少，成交均价高1.3.2城市概况-市场容量：企业及项目排名说明：企业年运营项目数量数据来源：从企业年销售额及单项目年销售额看市场容量一句话总述项目排名排名2008年2009年项目销售金额销售面积项目销售金额销售面积12345678910企业排名排名2008年2009年企业销售金额销售面积企业销售金额销售面积123456789101.3.2城市概况-市场容量：企业及项目排名房地产企业在宁波年销售额可以达到30-50亿，单项目销售额可以达到20-30亿，企业年运营一般在1-2个项目项目排名排名2008年2009年项目销售金额销售面积项目销售金额销售面积1皇冠花园9.469.48盛世天城32.8924.892宁兴城市花园8.245.06锦绣东城20.3817.843万科金色水岸7.546.79江南一品18.1113.564荣安和院6.416.95皇冠花园15.8510.505雅戈尔湖景花园6.323.42青林湾13.618.486江南一品5.775.99BOBO城13.5011.257雅戈尔.香颂湾5.573.05汇豪天下13.136.588合生国际城4.795.49雅戈尔湖景花园12.886.899瑞园3.763.95银亿上上城12.3913.0810格兰春晨3.655.25卡纳湖谷12.077.06企业排名排名2008年2009年企业销售金额销售面积企业销售金额销售面积1雅戈尔19.8413.46雅戈尔46.1234.712绿城11.9711.62奥克斯32.9224.923宁兴8.265.08兴普18.1113.564万科7.546.79中海外17.8813.625荣安7.208.41万科17.4114.456兴普5.775.99绿城17.0411.217合生4.795.49宁波联合14.8410.728中海4.554.29华润14.759.019信达4.296.01迪赛14.3617.0110迪赛3.654.82富达13.618.48

企业年运营仅1-2个项目也是受到政府供地少的影响，获取土地难度高，企业无法进行多项目操作数据来源：CRIC1.3.3城市概况-市场容量：：土地市场场供应及成成交请对以下信信息进行说说明：（拆分分出商品住住宅更佳））商品房土地地年成交总总建面2010年成交总额额，相比09年表现……注：商品房房土地不包包含工业用用地及动迁迁配套房用用地(如果无法统统计商品房房土地也可可使用住宅宅土地统计计口径)商品房土地地市场供销销一句话总总述数据来源：：请插入城市市规划图1.4区域市场-城市发展方方向城市发展方方向判断一一句话总述述请对以下信信息进行说说明：城市地理特特点、景观观资源分布布及重点规规划产业分布及及重点规划划重点交通资资源及规划划商业（商圈圈）、行政政资源分布布及重点规规划教育资源分分布及重点点规划新城新区建建设规划：：国家级、、省级、地地方级开发发区、大学学城资料参照：：城市报国务务院(or省厅)规划、十一一五规划、、十二五规规划2.1区域市场-城市发展方方向杭州西南为为景观保护护区、钱塘塘江穿城而而过“一主三副副”：主城；江南南城、临平平城、下沙沙城“双心”：：湖滨、武林林广场-旅游商业文文化服务中中心临江地区-钱江北岸城城市新中心心，钱江南南岸远景城城市商务中中心“双轴”：：东西向以钱钱塘江为城城市生态轴轴南北向以主主城-江南城为发发展轴“六大组团团”：分成成北片和南南片北片由塘栖栖、良渚和和余杭组团团组成南片由临浦浦、瓜沥和和义蓬组团团组成。第一圈层第二圈层第三圈层该规划将城城市居住纳纳入三圈层层体系：第一圈层：：主城区，，主要为杭杭州五区范范围内，包包括上城、、下城、江江干、拱墅墅、西湖第二圈层：：副城区，，包含萧山山、临平、、下沙三大大副城以及及副城之间间的九堡、、乔司、滨滨江、星桥桥等第三圈层：：组团区，，北片由由塘栖、良良渚和余杭杭组团组成成，南片由由临浦、瓜瓜沥和义蓬蓬组团组成成杭州受地理理条件限制制，主城向向东发展，，辅城多点点六向分布布杭州工业园园区发展原原则：《发改委》1、坚持杭州州现代化制制造基地原原则2、坚持长三三角经济一一体化原则则3、坚持城市市东扩、跨跨江发展原原则4、坚持杭州州国际化旅旅游城市定定位原则四季青、长长途客运站站向九堡搬搬迁、大学学城移到下下沙、市政政府移到钱钱江新城CBD，用实际行行动体现了了城市东扩扩的决心主要产业区级别面积：平方公里下沙开发区国家级104.7萧山开发区国家级23.3高新产业区国家级85.6临江工业区省级级74临平工业区省级150下沙经济开发区江干科技园萧山开发区江东高新产业园余杭开发区临江工业园萧山开发区桥南杭州主要产产业区基本本沿江分布布于城东与与城南，产产业先行支支持城市向向东发展，，下沙是杭杭州国家级级重点开发发区2.1区域市场-城市发展方方向：产业分布及及重点规划划2.1区域市场-城市发展方方向：重点交通资资源及规划划纬七路过江隧道纬七路——浦珠路05年3月——09年轨道交通1号线南延安德门——城东路06年11月—09年12月轨道交通2号线汪家村——马群05年11月——09年轨道交通2号线东延马群——中医药大学07年7月——09年11月长江四桥六合区——麒麟镇力争07年底开建轨道交通1号线奥体中心——迈皋桥05年9月已通车杭州绕城三桥高速公路南京长江大桥沪宁高速南京南站，华东地区最大铁路枢纽站，规模为南京站6倍龙蟠路机场高速凤台路南京内环、、外环、轨轨道交通逐逐渐成形，，河西新区区持续建设设，主城向向南联接江江宁，仙林林扩容，跨跨江发展启启动纬七路过江江隧道09年建成力争年底前前开工建设设长江四桥桥续建地铁二二号线一期期和一号线线南延工程程，开工建建设地铁二二号线东延延仙林段，，09年建成铁路南站开开工，建设设宁合城际际铁路续建完成宁宁常，续建建宁杭（二二期）、绕绕越高速东东南段等高高速公路纬三路快速速化改造开开工、纬七七路东进和和纬七路西西延工程宁波商业规规划为““一主八辅辅”，““多点”补补充的结构构三江口商业业中心城市商业中中心：三江江口商业中中心区域商业中中心：中心城形成成8个区域商业业中心，分分别为鄞州州商业中心心、东部新新城区商业业中心、江江北原庄桥桥地段商业业中心、江江东七里垫垫商业中心心、北仑新新碶商业中中心、骆驼驼商业中心心、镇海老老城区商业业中心、江江北洪塘商商业中心鄞州商业中中心东部新城商商业中心江北原庄桥桥地段商业业中心江东七里垫垫商业中心心北仑新碶商商业中心骆驼商业中中心镇海老城区区商业中心心洪塘商业中中心2.1区域市场-城市发展方方向：商圈2.区域市场2.1重点区域分分布2.2龙湖关注区区域2.3.1区域概述2.3.2代表楼盘2.3.3土地资源分分布请插入城市市区域图，，并标注重重点区域范范围2.1区域市场-重点区域市市场分布城市重点区区域分布一一句话总述述请对以下信信息进行说说明：区域定位：：城市角色色、功能定定位区域发展驱驱动力主力客群价格参考：：新近出让让土地价格格、近期在在售代表楼楼盘价格已进驻的外外来开发商商2.1区域市场-外围重点区区域市场分分布春晓慈溪新区区域定位：：北仑新区区“南加速速”的滨海海新城发展潜力：：新城建设设+梅山保税区区联动主力客群：：2-3年内仍依靠靠逐步导入入的产业客客户及少量量投资客价格参考考：世茂茂2月份取得得30万平米低低密度住住宅用地地，10万平米综综合用地地，楼面面均价1000元/平米左右右进驻开发发商：世世茂区域定位位：杭州州湾新城城发展潜力力：新城城建设+慈余协力力主力客群群：2-3年内仍依依靠逐步步导入产产业客户户及少量量投资客客价格参考考：进驻开发发商：高速30分钟快速20分钟高速50分钟快速20分钟宁波外围围板块依依托产业业发展，，开发潜潜力大宁波城市市发展战战略为“东扩、、北联联、南南统筹筹、中中提升升”宁波主主城外外的主主力板板块为为北仑仑、东东钱湖湖、象象山、、慈溪溪区域定定位：：独立立市场场，产产业老老镇发展潜潜力：：私营营企业业+北仑港港主力客客群：：北仑仑镇区区原居居民价格参参考：：世茂茂世界界湾12000元/平米进驻开开发商商：区域定定位：：重点点下属属市独独立市市场发展潜潜力：：私营营企业业主力客客群：：镇区区居民民价格参参考：：进驻开开发商商：区域定定位：：重点点下属属市独独立市市场发展潜潜力：：私营营企业业主力客客群：：慈溪溪市区价格参考：绿城玫瑰园20000元/平米进驻开发商：区域定位：：县级独立立市场发展潜力：：主力客群：：价格参考：：进驻开发商商：2.1区域市场-市区重点区区域市场分分布江北新区镇海新区东部新城鄞州西片镇海新区与与江北新区区的连片是是宁波城区区北拓将形形成的高投投资潜力区区域；鄞州州的投资价价值仍然很很高，特别别是奉化江江两岸土地地区域定位：：正在起步步的中高端端住区发展潜力：：主力客群：：价格参考：：代表楼盘：：进驻开发商商：区域定位：：高端住区区发展潜力：：主力客群：：价格参考：：进驻开发商商区域定位：：高端住区区发展潜力：：主力客群：：价格参考：：进驻开发商商区域定位：：发展潜力：：主力客群：：价格参考：：进驻开发商商区域定位：：发展潜力：：主力客群：：价格参考：：代表楼盘：：进驻开发商商：请插入区域域图2.2.1区域市场-xx区域概况龙湖关注区区域或板块块一句话总总述请对以下信信息进行说说明：区域定位：：城市角色色、功能定定位区域内资源源情况：产产业、交通通、商业、、行政、景景观、教育育等区域发展规规划、发展展驱动力区域内房地地产板块开开发发展变变化主力客群、、主力产品品、代表楼楼盘及价格格重点开发商商进驻情况况资料参照：：城市报国务务院(or省厅市)规划、十一一五规划、、十二五规规划2.2.1区域市场-镇海新区概概况镇海新区南南块将成为为主城外溢溢的重点购购房区域，，万科、合合生等品牌牌开发商的的进驻将拉拉升这一区区域的价格格空间，投投资潜力大大老镇区新区南块新区北块车程12分钟快速路12分钟到三江口10分钟学区宁波大学等等工业区区区域客群：：主力产品：：多层、小小高层，80-150平米代表楼盘：：绿城·桂花园(二手15000元/平米左右)从镇海老镇镇区经镇宁宁路、中官官路车程15分钟可到达达新区南块块，从南块块经东昌路路车程12分钟可到达达北块，从从南块经环环城北路转转人民路8分钟可到达达江北人民民路，各条条线路沿途途城市界面面差宁波大学等等本专科教教育资源位位于新区南南块南侧沿沿江区域绿城、万科科、合生等等知名开发发商的进驻驻，将极大大提升这一一区域未来来的产品品品质及价格格前景作为镇海新新城，同时时也是城市市外溢区域域，将同时时承接老镇镇和宁波市市区客群区域客群：：主力产品：：代表楼盘：：合生国际际城(13000元/平米左右)路北区——城市核心区区，资源配配套齐全，，住宅供应应聚集区凤凰新城板板块建设东路板块新华路板块块根据住宅供供应特征的的不同，可可以将路北北区分为三三大版块，，分别是：：凤凰新城城版块、建建设东路版版块、新华华路版块凤凰新城板板块城市发展的的主导方向向，依托于于政策性的的驱动，成成为唐山中中高档住宅宅的集中供供应区域建设东路板板块城市成熟区区，非商业业中心，中中端房地产产认知新华路板块块城市核心地地段，完善善城市配套套，供应有有限，城市市高端板块块2.2.1区域市场-路北区概况况凤凰新城板板块：特征：城市市发展的主主导方向，，依托于政政府的政策策驱动，成成为唐山的的，后续供供应量较大大，城市后后续供应主主要区域，，竞争较大大中高端住住宅供应区区域物业类型主力户型代表楼盘多层、小高高层、高层层，其中以以高层为主主90—100平米两居，，130三居凤凰世嘉、、梧桐大道道、鹭港价格平台6300——6800元/平米凤凰世嘉代表项目凤凰世嘉梧桐大道鹭港项目均价（元/平米）6150650063002.2.1区域市场-路北区概况况请插入楼盘盘总平图、、鸟瞰图(实景或效果果图)、立面或单单体等图片片2.2.2区域市场-xx区域代表楼楼盘代表楼盘位置总建筑面积容积率开盘日期开发商绿化率车位比物业类型装修情况建筑形态房型面积户型配比一房二房三房四房联排累计推案套数2010成交套数近期公寓成交价格近期别墅成交价格位置杭州下沙开发区沿江大道和22号大街中间总建筑面积860000㎡容积率2.97开盘日期2008-9-26开发商保利地产绿化率30%车位比1:0.8物业类型公寓;别墅装修情况毛坯建筑形态22栋30-34层高层;独栋:6栋;联排:258栋保利·东湾——区域内标杆杆楼盘房型面积户型配比一房54-63㎡4.3%二房55-93㎡68.6%三房118-163㎡14.9%四房180-192㎡3.9%联排207-377㎡8.4%累计推案套数19342009成交套数1768近期公寓成交价格12000-15300元/㎡近期联排成交价格25000-30000元/㎡2.2.2区域市场-下沙区代表表楼盘位置杭州下沙区14号大街和25号大街交叉口总建筑面积

700000㎡容积率2.18开盘日期2009-9-19开发商杭州世茂置业

二期绿化率40.3%二期车位比1:1.28二期物业类型高层装修情况毛坯二期建筑形态13栋20-33层高层世茂滨江花花园——品质不高，，未取得如如在其他城城市的高端端地位房型面积户型配比二房83-94㎡44.4%三房120-137㎡25.2%四房152-184㎡24.0%复式204-269㎡6.4%累计推案套数10842009成交套数983近期公寓成交均价9000-10000元/㎡2.2.2区域市场-下沙区代表表楼盘请插入未来来土地供应应区位图请标注重点点供应区域域及土地类类型2.2.3区域市场-XX区域土地资资源分布土地资源分布布情况请对以下信息息进行说明：过去一年土地地供应、成交交及流拍情况况现有可跟踪土土地资源分布布未来供地计划划2.2.3区域市场-镇海区土地资资源分布镇海区值得关关注的土地资资源主要分布布于镇海南块块及与北块的的连接带上，，靠近南块的的土地未来增增值空间大，，投资价值高高新区南块新区北块镇海新区供地地计划：6月底宁波万科科取得镇海绿绿核北部地块块，340亩，楼面价4291元/㎡，总价21亿连接地带镇海绿核北块块万科获取楼面均价4291元/㎡3.投资建议3.1建议投资区域域3.2跟踪项目分布布3.3具体跟踪项目目3.3.1跟踪项目概况况3.2.2项目周边市场场3.3.3项目规划设计计条件注：3.1部分作为城市市解读结论必必须完成；3.2之后的部分根根据项目跟踪踪情况完成请插入区域分分布图只标注建议投投资的区域3.1投资建议-建议投资区域域建议投资区域域一句话总述述请对以下信息息进行说明：城市发展方向向未来土地供应应重点区域建议投资区域域：住宅、别别墅、商业综综合建议投资理由由概述：优势势、风险大宁波沿湾发发展，建议投投资关注两个个新城建设——杭州湾新城、、春晓滨海新新城；宁波主主城南拓北溢溢，建议关注注两个外拓重重点区域——江北与镇海新新区连片、鄞鄞州拓展区域域杭州湾新城春晓传统经济强区区，成熟区域域市场外拓可投资住宅用用地用地杭州湾发展及及慈余连片发发展将在未来来5-10年促成杭州湾湾新城可投资住宅、、别墅、综合合用地北仑海滨新城城与梅山港联联动可投资住宅用用地、别墅、、综合用地主城向北外拓拓已启动可投资住宅用用地江北-镇海新区连片片鄞州拓展区域域3.1投资建议-建议投资区域域请插入项目区区位图3.2投资建议-跟踪项目分布布跟踪项目分布布请对以下信息息进行说明：项目位置、与重要城市节节点（如机场场、市政府、、商业中心、、大型居住社社区、环路、、快速路、轨轨道交通站、、高速收费站站点等）的距距离、交通时时间项目占地、预预估建面预估土地总价价、预估楼面面均价目前接洽状态态：初步接触触、方案汇报报、协议谈判判、签约及付付款情况目前在宁波跟跟踪两个项目目——春晓项目、杭杭州湾项目3.2投资建议-跟踪项目分布布杭州湾项目项目位置：项目占地：预估建面：预估土地总价价：预估楼面均价价：目前接洽状态态：春晓项目项目位置：项目占地：预估建面：预估土地总价价：预估楼面均价价：目前接洽状态态：环胶州湾高速海湾大桥海底隧道双元路济青高速青烟公路青威公路204国道青岛市政府城阳区政府青岛高新区黑龙江路流亭机场双高路青银高速区域优势：具有优越的交交通联系是青岛市30分钟主城圈内内唯一大盘，，距青岛市政政府28公里，车程25分钟是青岛市高新新区产业发展展的优势互补补区域，与高高新区交通联联系便捷3.2投资建议-跟踪项目分布布在青岛跟踪的的城阳项目位位于城阳区西西部临湾区域域，流亭机场场东北部插图请对以下信息息进行说明：：地块周围主要要机动车交通通，主要道路路的等级、道道路红线宽度度、道路断面面情况；地块周围轨道道交通情况，，轨道站点与与地块间的距距离；地块与周边公公交站点的距距离，或地块块边界范围内内的公交站设设站位置；上述道路、轨轨道交通、公公交站点的现现状、规划情情况及通车/使用时间；……3.3.1投资建议-xx项目概况对应投委会模模板-P8，启动会模板板[02.总图]-P4插图项目周边情况况：周边道路情况况东侧和北侧侧道路已建成成。西侧道路路目前已动工工，计划今年年年底通路。。轻轨交通在富富力城为目前前建设期的终终点站，用地地内有通向壁壁山延长线的的站点。用地西侧有绕绕城高速路和和山景。紧邻三所高校校;用地南侧的创创意产业基地地已开始动工工。地铁一号线地铁站地铁规划站点项目用地四川美术学院重庆师范大学创意产业基地重庆大学山景3.3投资建议-大学城项目大学城项目插图请对以下信息息进行说明：：本项目周边成成熟度:周边产业、商商业、住区、、配套情况竞争格局：项项目周边竞争争对手项目分分析（业态产产品、销售价价格、推出时时间、策略、、市场反应等等）3.3.2投资建议-XX项目周边市场场对应投委会模模板-P10，启动会模板板[02.总图]-P6、P8竞品1：富力城：2010年主推产品：：联排别墅+高层预期价格：联排140-200万；高层50-80万(2000套)竞品2：融城华府：：2010年主推产品：：联排别墅+叠拼预期价格格：100-