金昌·江南名府月份营销推广执行案

金昌·江南名府

12月份营销推广执行案朗润|2010/12推广主题:营销目的:策略运用:12月形象铺垫期：

1——入市阶段：需要吸引眼球的表现点金昌地产概念及园林与生活关系价值传递造势、突破市场，引起超出区域市场的高度关注大事件营销基建营销带动理性消费者通过系列的造势动作，使项目区域成为市场普遍关注的置业热点一极，规避边缘化推广主题:营销目的:策略运用:销售蓄客期：

2——抢占市场时间、抢占市场份额，为开盘奠定基础“八大价值概念”公园之城、产品概念化演绎先声夺人、形成市场关注的一极，有效积累目标客户群江南名府生活场景展示VIP卡销售分批选房领袖活动营销与政府互动营销（电视台、旅游局……）展开一种全新的“生态自然的、体验的、泛旅游的江南园林体验计划”

1、区位：涡河河畔滨水大宅，阶层尊崇栖居地2、稀土：低于0.35容积率，创别墅纯区之罕见3、建筑：简约主义新派传承，石材立面混然天成4、领地：纯别墅社区，打造绝佳私属领地5、庭院：步出式私家庭院，彰显圈层社交6、绿化：江南园林，自然之美的艺术表达7、私享：神殿建筑式会所、星级物业，泳池，尊贵独享8、人文：毗邻中小学校之文脉，书香人文高地价值概念

身份/特权户型/产品风水/朝向人脉链消费心理享受度假生活方式的人群/消息优先权客户对产品户型具有天然的敏感[客户的敏感点将直接引发营销关键点和形象定位][营销必须从客户的敏感点出发，建立核心竞争力]递进式/大手笔的展示（标准化流程）使其象病毒一样具备超强的传染性银行金卡、名车等高端渠道客户的定向营销周边资源重要的附加值，具有标签作用项目的第一桶金，提炼、利用具有营销价值的驱动因素传递价值：项目核心价值透视：鹿邑金字塔尖财富阶层的聚居区稀缺的城市资源城市园林别墅稀缺的景观资源绝版的涡河生态主题公园稀缺的舒适密度鹿邑独有精致型纯别墅社区稀缺的奢华产品稀缺的身份礼遇稀缺的居住圈子品牌物管/五星级酒店配套/尊贵服务超前的规划与创新优质的产品高度决定视野，气质成就人生的至高境界！通过项目自身研究、区域市场研究、目标客户研究，以寻求市场创新点和突破机会，引领一种全新的阶层生活方式，满足个性化的需求研究思路:特定的地点+特定的建筑+特定的人群=——是项目的发展方向，更是一种政府的使命——是项目持续发展的原动力，更是区域价值的印钞机——是特定人群的需要，更是城市未来的荣誉光环这就意味着，制造一个市场需求的场所震憾的场所“生长在公园里”的房子创新的生活概念体验式休闲路线会员俱乐部中心一段闲暇的时光一处企业俱乐部一份感动的执着、一道永不疲倦的风景线、一处演绎生命与生活的场所园林之城——“唯我独尊”领地打造高学历/高收入/高素质/高品位/高要求/高档次他们仍然为梦想的生活追寻着，他们追求生态的|自然的|有品味的…生活方式特定的人群：泛公务员高级白领本地豪门私营老板跨国集团高层中大企业老总富足的商人这里聚集了一群——高客层6一种物质与精神双重平衡的生活方式一个引领阶层生活的专享场所“生态的、自然的、健康的、有品味的……”江南名府除卖产品，更是一种生活方式、一个舞台文化锻造者生态文化型——强调资源的参与性、社区人文的体验性阶段传播概概念：制造悬念/充满满期待本阶段为品品牌导入阶阶段，由于于现场的营营销中心装装修尚未正正式开放，，现场工程程仍处于初初步阶段，，一切都是是处于“造造梦”的最最佳时机；；广告告理理念念制制造造一一定定的的悬悬念念感感，，首首先先在在品品牌牌高高度度上上做做足足，，树树立立令令人人仰仰止止的的品品牌牌高高度度；；户外树立形象象高度，软文文解读建业品品牌和项目价价值，活动营营销制造社会会影响力。推广执行部署署项目营销全攻攻略：卖给谁卖什么怎么卖如何卖1、客户攻略2、体验攻略3、展示/推广攻略4、事件攻略前期项目业主资源利用；“格拉茨”渠道客户积累与利用；万商京都客户资源利用；统一客户渠道管理；客户关系建立与维护一座园林之城一个会员俱乐部中心一套“生长在公园里”的房子一场尊贵的私人PARTY鹿邑惟一纯别墅区江南园林传世府邸形象攻略渠道攻略包装/物料攻略媒体攻略区域价值定义项目入市亮相开盘起势持续渗透…品牌导入期结点关键物料1月20日预售许可证1月30日1-18#共15栋主题验收完成，1号样板房开放3月15日样板景观开放5月30日一期15栋工程竣工7月份一期交房二期动工1月1日开始VIP认购，之前完成积累150组有效客户1月30日样板房开放，完成VIP认购30套2月17日开盘，完成，25套销售任务5月30日完成一期95%房源7月份二期认筹12月份完成项目整体90%销售任务2011工程程进度节点：：2011推售售进度节点：：品牌导入期结点活动渠道销售配合关键物料宣传工工具制制作完完成包括楼楼书、、宣传传小册册子、、户外外广告告牌、、路牌牌、展展板、、现场场指示示牌，，电视视广告告。品牌导导入期期展示活动渠道销售配合关键物料展示条条件：：12月30日日前，，完成成外围围包装装围墙包包装：博德德路的的围墙墙包装装高度度设置置5米米，气气势上上压倒倒周边边现有有项目目围墙墙广告告，同同时此此围墙墙可长长期成成为本本项目目重要要的强强昭示示性广广告传传播渠渠道。。品牌导导入期期展示活动渠道销售配合关键物料具体设设计初初稿12月月20日完完成展示条条件：：12月25日日前，，设计计制作作完成成售销销中心心门前前道旗旗、售售楼部部装修修、小小区南南门灯灯杆旗旗、道道路动动线导导视牌牌等。。品牌导导入期期展示活动渠道销售配合关键物料展示条条件：：临时时售楼楼部包包装10月月29日前前制作作完成成鹿邑邑饭店店等临临时售售楼部部内外外部包包装；；包装原原则：：以简约约、满满足基基本接接待功功能为为原则则；同同时要要能充充分展示金金昌品品牌实实力、、项目目基本本概况况。在在售楼楼部中中树立立项目目形象象灯箱，，让到到场参参观客客户对对项目目形成成基本本品牌牌认知知。品牌导导入期期展示活动渠道销售配合关键物料营销活活动1：从从12月初初开始始，进进行老老业主主拓展展及内内部员员工拓拓展区域圈圈定：：金昌·万商商京都都客户户拓展方方式：：举办老老业主主3D电影影鉴赏赏会及及专场联谊酒会，，对客客户进进行情情感培培育、、交流流，通过他他们的的口碑碑带动动其他他新客客户过过来购购买。。推出出老带带新奖奖励制制度。。内部部员工工认购购优惠惠，介介绍客客户奖奖励传播途途径：电话邀邀约/短信信群发发/DM/PPT推推介品牌导导入期期展示活动渠道销售配合关键物料“格拉拉茨””渠道道客户户“格拉拉茨””名词词解释释：格拉茨茨是欧欧洲世世界文文化遗遗产和和欧洲洲文化化之都都，以以其南南部得得天独独厚的的资源源和宜宜人的的气候候而而成为为一个个理想想的休休闲城城市。。几百年年来，，格拉拉茨一一直是是各种种欧洲洲文化化和思思想流流派交交汇的的地方方，是是王族族亲属属们聚聚集居居住地地市场竞竞争项项目主主要依依赖与与品牌牌价值值积累累渠道道客户户，最最明显显的以以“万万商京京都””及金金昌旗旗下的的“老老客户户”；；项目已已具备备一定定的品品牌号号召力力，但但缺乏乏统领领及渠渠道价价值，，““飘””风明明显，，客户户忠诚诚度偏偏低。。“格拉茨茨”赋予予客户系系列价值值，培养养其忠诚诚度，形形成强悍悍的渠道道价值。。根据经验验：VIP是是建立客客户关系的有有效手段段“格拉茨茨会”客客户管理理体系阶段目标标：急需建立立以营销销为主导导的客户户资源管管理体系系；深入把握诚诚意客户的的购买意向向，进一步步抓住客户户；聚集人气，确确保项目推推出时的客客户积累量量最大化，，确保选房房开盘销售售目标的达达成；扩大客户层层面和项目目影响力；；功能：实效：可以以降低项目目推广、交交易的成本本；长远：客户户管理体系系资源良性性循环，成成长为江南南名府品牌牌价值的基基础策略手段：：短信、直邮邮、主题活活动等形式宣讲讲项目价值值体系，提提前感受未未来生活文文化氛围“格拉茨””VIP卡卡VIP卡推推广名：发卡形式：：规避政策风风险，采用用与银行合合作形式，，有效期起起止年月按按银行规定定，与销销售管理系系统配合，，银行派专专人在售楼楼处现场办办理认购金：冻结资金10万（扩扩大客户范范围），解解筹选房成成功激活转转为房款设立权益原原则：既对客户具具有一定吸吸引力，又又便于操作作管理基本权益：：1、优先选选房权；2、选房当当天成交获获额外优惠惠；3、获积分分（购房、、介绍朋友友买房等））优先参与与各类活动动；4、银行信信用卡的所所有权益、、公园入园园权益；5、办卡客客户免信用用卡3年年年费，购房房者终身免免年费；6、持卡人人可参与月月抽奖，奖奖品及名额额见当月公公告；格拉茨VIP认购建建议：项目LOGO，卡面考虑项项目底纹积分途径：：1、本人购购房每平米米积10分分；2、介绍朋朋友成功购购房，介绍绍人按成交交面积每平平米积2分分；3、参加项项目活动获获奖每次积积10分；；4、投稿会会刊文章或或图片，一一经采用，每次积积10分；；5、参加项项目积分活活动每次积积5分；6、介绍朋朋友看房每每次积3分分；积分管理办办法：1、每积满满1000分，返10分，增增值为1010分，，达2000分，增增值为2020分，，以次类推推；2、积分实实行累计制制，由本人人享有，不不可转让他他人；3、积分达达到不同额额度，获得得相应奖励励：2000分分，项目珍珍贵礼品5000分分，境外精精华游10000分，韩国国济洲岛或或日本温泉泉之旅18000分，马尔尔代夫度假假天堂之旅旅28000分，格拉拉茨至尊浪浪漫之旅首发卡（第第一批推盘盘解筹前申申请的卡））享有开开盘抽大奖奖权益格拉茨VIP管理办办法：(初步建议议，有待进进一步落实实）5大阶段:形象铺垫期期蓄客期开盘强销期期持续销售期期尾盘销售期期立体式轰炸炸第三地““公园之城城”生活模模式公园生活模模式全面展展示公园式生活活情景体验验尊享公园奢奢华全接触触让公园模式式享誉中国国5大战役:活动时间：：12月底活动地点：临时酒店展展点内部活动目的：：使鹿邑媒媒体进一步步了解江南南名府品牌牌内涵和产产品品质，，江南名府府工地现场场解答、展展示项目精精工细作。。借助媒体强强大攻势引引起社会关关注；

在推广本案案发展商的的品牌价值值的同时，，提升项目目知名度，，吸引目标标客户的深深度关注；活动对象：：鹿邑知名媒媒体记者预预计人数数：20人人营销活动2：一个名流圈圈层的盛会会——新春春贺岁年终终尊享派对对实施流程确定意向提交执行方方案邀请媒体记记者物料制作完完成11月底12月10日12月1512月18活动启动12月25品牌导入期期展示活动渠道销售配合关键物料活动时间：：12月28日上午。。活动地点：临时酒店展展点活动方式：：邀请鹿邑邑电视台著著名主持人人为本次活活动的特邀邀主持人邀请各各合作单位位、专家现现场发表对对项目的规规划设计理理念和个人人观点；邀请公司高高层、鹿邑邑市政府领领导、移动动VIP客客户、银行行VIP客客户、老业业主、记者者等参与。。宣传方式：：活动前后报报纸、电视视媒体炒作作营销活动3：“三年巅峰暨暨产品说明明会”品牌导入期期展示活动渠道销售配合关键物料活动营销4：申领奖奖项为项目目加冕目的：提升江南名名府的项目目形象及档档次，将其其产品的高高度提升至至国际化水水平，为项项目品质加加冕光环，，在市场传传播上形成成良好口碑碑。形式：在项目开盘盘阶段借用用申领国际际或国家级级的奖项、、注册专利利产品等手手法为项目目加冕官方方验证的光光环。积极参加全全省甚至全全国的评比比活动，争争取在建筑筑特色、综综合素质等等方面取得得奖项，以以便提升项项目附加值值，全面抛抛离对手。。品牌导入期期展示活动渠道销售配合关键物料营销活动5：大型元旦烟烟火晚会———暨开盘盘仪式品牌导入期期展示活动渠道销售配合关键物料经过前期的的所有铺垫垫后，终于于迎来万众众期待的开开盘时刻，，怎样开盘盘成为所有有营销环节节中的最关关键一环，，尽管销售售不存在很很大问题，，经过思考考，但开盘盘的好坏却却直接影响响着全局，，经过思考考，我们推推出了以大大型元旦烟烟火晚会做做为点睛之之笔。由于项目目正处于启启动阶段，，销售条件件尚未成熟熟，本阶段段应以“广广告渗透””为策略，，选择广告告效果持续续性较强的的户外广告告和公信力力最佳的软软性新闻为为本阶段主主要媒体；小小渠渠道道，，大大传传播播，，户户外外、、软软文文都都是是投投入入较较低低的的媒媒体体，，但但却却能能达达到到最最大大的的宣宣传传效效果果。。阶段段主主媒媒体体：：户户外外、、软软文文品牌牌导导入入期期展示示活动动渠道道销售售配合合关键物料户外外广广告告（（道道旗旗广广告告））在项项目目针针对对的的客客户户群群体体最最有有可可能能出出现现或或经经过过的的地地方方或或者者有有规规模模的的呈呈现现，，来来吸吸引引目目标标客客户户的的注注意意，，建建议议选选择择以以下下地地点点发发布布户户外外广广告告。。高速路口、周周口、商丘、、亳州等几个个重要路口拦拦截树立户外外广告，亦是是最有可能吸吸引客户注意意的方法。户户外广告的内内容以本项目目的形象宣传传为主，突出出项目的特色色，建议以上上户外广告的的发布时间均均为一年以上上。项目现场：项项目现场帷幔幔、道旗广告告，主要是眼眼球效益，和和信息传达效效果；也增强强客户现场的的感受和视觉觉冲击。户外广告（从从11月20日前签定使使用）户外策略：户外选择需重重点，有步骤骤的增加，覆覆盖城区，辐辐射射鹿邑周边边目标客户。。原则1：首选鹿邑主要要干道沿路原则2：选择鹿邑最繁繁华的商业中中心投放，狙狙击目标客流流；原则3：守住进入鹿邑邑城区的主要要入口、高速速路，截留区区外客群。建议广告位置置：高速路口：通通往往周口的高速速路口等主要要交通路口处处通通往商丘的的高速路口等等主要交通路路口处通通往亳亳州的高速路路口等主要交交通路口处品牌导入期展示活动渠道销售配合关键物料新闻炒作借势新闻炒作作的权威性打打造项目影响响力。炒作主题：□金昌江南名府品牌实力□□万商京都品品牌优势□□地段居住投投资价值□□产品优势品牌导入期展示活动渠道销售配合关键物料新闻炒炒作计计划：：时间投放媒体版面规格炒作主题12.05《京九晚报》楼市资讯1000字涡河畔，江南园林，纯别墅尊尚社区上风上水、尊荣豪宅50席城市之颠荣耀私享已接受预约敬请关注

！（品牌、地段、产品概况）12.12《京九晚报》楼市资讯/或其它版快500字涡河畔，江南韵，纯别墅尊尚社区涡河河畔、传世府邸50席城市之颠荣耀私享VIP全国招募中....12.19《京九晚报》楼市资讯1000字涡河畔，江南园林，纯别墅尊尚社区家族荣耀显赫身份大宅50席城市之颠荣耀私享

（品牌、地段、产品概况）12.26《京九晚报》楼市资讯1000字错过，永恒失去！纯手工打造江南风情别墅仅62席（品牌、地段、产品概况、产品推介会活动预告）品牌牌导导入入期期展示示活动动渠道道销售售配合合关键物料《解解读读一一个个城城市市建建筑筑的的精精神神史史》连连载载（（11月月8日日开开始始））产品品优优势势和和文文化化内内涵涵向向市市场场诠诠释释。。选择择媒媒体体：：□《《京京九九晚晚报报》》投放放频频率率：：从12月月初初开开始始连连续续每每周周一一篇篇品牌牌导导入入期期展示示活动动渠道道销售售配合合关键物料客户户维维系系行行动动（（整整个个12月月份份））目的的：：·维维护护客客户户，，减减少少客客户户流流失失；；··进进一一步步了了解解客客户户需需求求，，为为后后期期的的推推广广提提供供建建议议。。形式式：：由销销售售人人员员按按每每月月为为一一个个周周期期，，对对客客户户进进行行电电话话回回访访，，确确定定客客户户意意向向，，了了解解客客户户对对推推广广的的反反馈馈，，排排除除非非意意向向客客户户；；对对所所有有客客户户邮邮寄寄通通讯讯录录；；每每周周发发送送短短信信（（温温馨馨、、节节日日、、项项目目、、市市政政等等信信息息））关键键事事项项：：·销销售售人人员员接接待待及及咨咨询询时时，，留留下下客客户户联联系系地地址址；；··统统一一话话述述，，回回访访客客户户，，筛筛选选客客户户；；··定定期期的的项项目目资资料料发发送送；；··定定期期针针对对客客户户特特征征，，组组织织活活动动。。品牌牌导导入入期期展示示活动动渠道道销售售配合合关键物料客户户通通讯讯录录（（长长期期使使用用））目的的：：通过过通通讯讯录录长长期期与与前前期期咨咨询询客客户户保保持持联联系系，，建建立立口口碑碑效效应应原则则：：建议议咨咨询询期期每每15天天1次次，，固固定定格格式式减减少少设设计计难难度度；；设设计计一一次次完完成成，，每每期期更更新新项项目目工工程程进进展展情情况况；；主要内容容：·项目工工程进展展，项目目卖点、、产品卖卖点、发发展商信信息、活活动内容容等等；；品牌导入入期展示活动渠道销售配合关键物料关键物料料设计及及制作：：展场模型型：a/规划划模型：：展示项项目整体体设计、、规划、、规模、、地段价价值b/单体体模型：：表现江江南名府府别墅的的外立面面及内部部空间VI系统统：整合项目目形象，，传达一一致的市市场认知知，不断断强化受受众记忆忆。户型单张张：产品空间间展示，，优势特特点传达达。折页：即高贵式式楼书，，全面展展示项目目的优势势价值，，品牌实实力等，，后期可可制作形形象楼市市派发给给意向客客户。3D影视视片：项目启动动阶段在在展会、、活动、、售楼部部详细展展示项目目形象、、特点的的最佳载载体；强强销期再再制作形形象影视视片，将将项目形形象提升升到全新新的高度度品牌导入入期展示活动渠道销售配合关键物料费用预算算（待定定）THEENDTHANKS9、静夜四无邻邻，荒居旧业业贫。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、雨中黄叶叶树，灯下下白头人。。。15:55:4415:55:4415:5512/31/20223:55:44PM11、以以我我独独沈沈久久，，愧愧君君相相见见频频。。。。12月月-2215:55:4415:55Dec-2231-Dec-2212、故故人人江江海海别别，，几几度度隔隔山山川川。。。。15:55:4415:55:4415:55Saturday,December31,202213、乍见见翻疑疑梦，，相悲悲各问问年。。。12月月-2212月月-2215:55:4415:55:44December31,202214、他乡生白白发，旧国国见青山。。。31十二二月20223:55:44下下午15:55:4412月-2215、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。十二二月月223:55下下午午12月月-2215:55December31,202216、行动出成果果，工作出财财富。。2022/12/3115:55:4415:55:4431December202217、做前前，能能够环环视四四周；；做时时，你你只能能或者者最好好沿着着以脚脚为起起点的的射线线向前前。。。3:55:44下下午3:55下下午午15:55:4412月月-229、没有失失败，只只有暂时时停止成成功！。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、很多事情努努力了未必有有结果，但是是不努力却什什么改变也没没有。。15:55:4415:55:4415:5512/31/20223:55:44PM11、成功就是日日复一日那一一点点小小努努力的积累。。。12月-2215:55:4415:55Dec-2231-Dec-2212、世间成事事，不求其其绝对圆满满，留一份份不足，可可得无限完完美。。15:55:4415:55:4415:55Saturday,December31,202213、不知知香积积寺，，数里里入云云峰。。。12月月-2212月月-2215:55:4415:55:44December31,20221