AAA小结：写字楼发展战略及定位思路综述

定位报告的写作小结正向推导基于内容（目录）的报告模式1第一步：开篇明义——什么性质的项目？有些什么资源？什么样的市场机会？界定项目（宏观经济、规划、区域、资源）；提出问题（伪问题，作用是引出后面的内容。客户在哪儿？市场机会在哪儿？开发模式选择？确定核心竞争力？这些都是不经分析都会存在的宽泛问题）。但真正的问题分解我确实还做不了，没有技术支持。第二步：有哪些实现预期价值的可能性_开发模式小结？(如何小结）第三步：条件匹配，选择开发模式（不同模式的经济粗略测算——类似于郑州项目开发模式选择时的一个资源匹配，一个经济目标匹配）第四步：确定发展战略及定位第五步：经济测算工作关键词：项目界定；市场分析；案例借鉴；类型：通用完美型。优点：内容分析完善，在技术分析和经验缺乏深度的情况下，从多方面内容多角度对结论形成较强支持。弱点：工作量大。面面俱到容易浮于表面。报告案例：坊前项目。本报告的研究思维导图大盘成功开发模式研究客户分析发展战略项目界定容积率测定经济测算竞争分析项目定位启动区策略项目解析提出问题客户构成消费特征

商业定位研究社区商业对外经营性商业

住宅定位核心竞争力物业类型、功能配比项目界定简化版（重案例经验，轻市场分析）第一步：项目界定第二步：案例借鉴及开发模式选择第三步：提出战略第四步：定位及经济测算工作关键词：项目界定；案例借鉴。类型：适用于没有多少市调基础，通过经验拍出结论。优点是跳出当地市场局限扩展思路，利于创新。不利之处在于容易脱离市场实际加大风险。案例：陈明峰组。思维导图项目解析规划研究宏观经济研究市场研究问题界定CBD写字楼发展阶段及需求特征研究井喷市场的竞争模式研究经济测算项目定位物业发展建议项目机会分析项目发展战略项目定位需求分析供应分析竞争分析案例分析基于内容（目录）的报告模式2逆向推导基于内容（目录）的报告模式3

——通过KFS目标和市场机会的匹配来提出假设第一步：开篇明义——什么性质的项目？有些什么资源？界定项目（宏观经济、规划、区域、资源）；第二步：基于客户目标的市场机会扫描——××目标在目前的市场意味着什么？第三步：提出项目的假设方向第四步：验证假设，（客户、案例、竞争）确定发展战略及定位第五步：经济测算工作关键词：项目界定；市场分析；案例借鉴；类型：通用完美型。优点：内容分析完善，在技术分析和经验缺乏深度的情况下，从多方面内容多角度对结论形成较强支持。弱点：工作量大。面面俱到容易浮于表面。报告案例：郑州鑫苑项目。技术路线图市场机会扫描地块价值分析提出假设案例借鉴市场竞争分析发展战略项目定位物业发展建议技术路线图图案例借鉴提出假设制定竞争战战略项目定位需求分析竞争分析经济技术指指标分析经济测算物业发展建建议项目界定基于内容（（目录）的的报告模式式4———通过过项目界定定和案例模模式匹配来来提出假设设第一步：开开篇明义——什么性质的的项目？有有些什么资资源？界定项目（（宏观经济济、规划、、区域、资资源）；第二步：案案例借鉴与与模式选择择第三步：提提出项目的的假设方向向第四步：验验证假设，，（客户、、案例、竞竞争）确定定发展战略略及定位第五步：经经济测算与第二种不不同之处，，就在于通通过案例借借鉴来提出出假设。然然后通过本本地市场的的客户、竞竞争和案例例分析来验验证。我们世联的的案例经验验只提供了了几种可能能成功的开开发视野，，做一个匹匹配的论证证水平是远远远不够的的。报告案例：：尚未用。。技术路线图图项目界定全国案例借借鉴提出假设需求验证供给验证开发模式匹匹配发展战略项目定位本地成功案案例验证报告写作过过程的技术术小结两种思维方方式一个正向推推导，一个个逆向求证证。第一种方法法的问题是是难以准确确推导出唯唯一最优的的结论；（最多是提提供一种符符合市场规规律的满意意解）。第二种方法法的问题就就是验证假假设时的证证实偏差，，以及客户户会置疑开开发模式选选择剔除劣劣战略的合合理性，而而第一种方方法中的案案例分析和和模式借鉴鉴可以规避避客户的这这个疑虑。。报告要素：：

结构、、主线清晰晰、客观事事实、内容容分配合理理——简明扼要，，解决关键键问题即使大的框框架OK，，更关键的的在于每个个环节的小小结构和整整体的组织织串联。养成习惯——假设导向下下，选用结结构和客观观数据（事事实）说话话，而非用用大量主观观经验和个个人观点制制造谬误和和垃圾。顾问之道：：简洁、精精确、客观观。而非一锅粥粥倒浆糊。。大段文字描描述只属于于新闻这里里经过过虑虑和处理的的信息(N手)，这会导致信信息失真，，因为不同同人对同样样信息的判判断标准和和方法是不不一致的。。顾问需要个个人的丰富富经验，但但也需要客客观的数据据和标准化化的工具（（才能够统统一合作，，否则内部部人打架））。比如论证上上面所说的的，团队合合作是最重重要的。“列出数据”：同年球队队的战绩、、投入、收收入、团结结度？……之间的关系系典型球队的的战绩起伏伏与团结度度的关系。。引用做鑫苑及日日照项目时时的深刻体体验——主观对市场场理解非常常深刻，但但评审却难难以令人信信服通不过过。因为他他假设听众众和他一样样了解项目目背景而没没能有效传传播关键信信息。所所以结果往往往报告评评审时难如如人意，而而到KFS处却相对顺顺利。警惕：太多的访谈谈容易陷入入的误区：：同质化竞争争；片面信息和和经验，加加大决策失失误风险；；低水平服务务，没有增增量价值，，仅仅是““辛苦活””；（鑫苑苑－开发商商的日渐成成熟，使得得我们的服服务成长速速度跟不上上需要）我们在用间间接的主观观经验在做做事情，而而非客观事事实。这样样粗浅的信信息是无法法技术处理理获得增量量的，知道道就知道了了，不知道道就不知道道。或者说说即使处理理了也是在在间接知识识基础上我我们通过主主观经验再再处理一次次。这样脱脱离客观事事实的加工工水平和产产品质量可可想而知。。繁荣市场下下应机而生生的代理公公司，面临临着市场成成熟背景下下越来越高高的技术服服务和资源源需求；解决办法是是在（20％）关键论论点处引用用数据支撑撑，而其它它的引用一一些间接结结论和主观观判断也无无不可。因为确实没没有这么多多时间、精精力去找数数据并分析析做商业，就就是要：更更简洁、更更简短、更更精确地实实现目标。。无论用何种种方法做学问，要要点理想，，思考力是是基础，看看重方法和和研究过程程。更可能能严密、系系统、完美美。而做商业，很很现实，行动动力是基础，，目标简单直直接就是利益益。看重结果果。尽量节省省一切可创益益的资源，包包括时间精力力。同样的话尽量量用少的语言言表达清楚———言简意赅赅少说废话———多训练工作作时怎样简洁洁表达，再精简——如如何节省时间间、节省精力力，完成目标标效果OK不要成为“炖炖粥”苦力;TIPS———报告需提纲纲挈领地梳理理分析，有助助于启发思考考拟清思路，，防止一锅粥粥乱炖用Word拟出项目的目目标、约束条条件及所界定定的项目类型型；报告关键点（（类似麦肯锡锡武汉）确定解题纲要要；市调供需数据据及宏观报告告；案例集；需解决的关键键问题；参考的解决方方案。在确定最后的的解题内容和和结论后确定定项目的汇报报纲要（分部部分分标题做做成Word），最后制作作成PPT拟清思路1研究意义通过对深圳市市内二十多家家典型楼盘的的调研、访谈谈和数据分析析，使用本文文提出的资源源-品牌分析框架架，对市内主主流市场的区区域竞争格局局和楼盘竞争争状态进行分分析。以期通通过供给分析析对特区内住住宅整体发展展形势基本了了解。拟清思路2研究概述1。研究对象福田区：深圳国际商会会、星河国际际、趣园、雅雅颂居、港丽丽豪庭；金域域蓝湾、玫瑰瑰湾、绿景海海景花园、翠翠堤湾、熙园园、水榭花都都、缇香名苑苑、金地香密密山、中旅国国际公馆。南山区：波托菲勒、锦锦绣花园、深深圳湾畔、假假日湾、阳光光带海槟城、、兰溪谷、南南海玫瑰花苑苑、蔚蓝海岸岸、中海阳光光棕榈园、招招商海月。2。研究目的分析区域市场场竞争格局验证研究工具具研究概述3。研究工具区域楼盘竞争争格局分析矩矩阵分析者领导者跟随者挑战者外部资源内部资源品牌项目品牌公司研究概述4。研究思路提出问题收集数据工具分析数据验证解释现象结论项目目标武汉立志在王王家墩原军用用机场处建设设一流的CBD基本条件原军用机场靠近市中心核心区面积2.7平方公里，周周边区域面积积4.7平方公里，目目前用途多样样*宏伟目标武汉活力和经经济发展的标标志武汉的中心和和华中地区的的商业中心与住宅区相结结合，配备一一系列功能，，提供华中地地区最好的生生活环境根据城市总体体规划认真步步署，用大约约15年的时间建设设完成*核心区和周周边区之外还还有4.0平方公里，目目前用途多样样，整个地区区总面积为11.36平方公里此项目的重点点市为在武汉汉建设成功的的中央商务区区制定战略和和商业计划武汉中央商务务区制胜战略与商业计划了解关键成功功因素建设新的中央央商务区所需需条件从国内外案例例中学到的关关键经验评估武汉的竞争力对投资者的吸引力人均GDP增长潜力促进增长的因素与其他“对手”城市相比处于何种地位寻找目标商业租户目标商用租户的行业重点和概况目标群体的思想组合对潜在客户进行优先排序目标群体选址的关键决策因素评估投资效益所需投资的规模和类型投资者的出资份额分配投资者可能获得的回报，及与其他投资机会的对比评估协调各方利益，争取支持有关单位和政府部门有关各方的利益及协调的方法所需政策与支持寻找和吸引可能的开发商潜在的开发商及其优先顺序目标开发商的关键决策因素及其经济方程式武汉中央商务区的价值定位及其引起目标群体兴趣的方法项目分为两个个模块项目范围为武汉中央商务区设计战略性商业计划吸引投资，开始详细规划建设运营模块1根据关键成功因素和竞争对手情况，评估战略定位模块2进一步调整确认价值定位和整体商业计划至今工作5/87/168/7了解当地情况和竞争形势从国际、国内最佳方法中获取关键成功因素分析相关权益方形成初步假设对武汉CBD的机遇和挑战作诊断性评估对价值定位，发展思路和目标入驻企业的初步看法确定价值定位确定功能组合确定基础设施项目确定政策支持计算关键性财务模型制定战略商务计划武汉CBD的价值定位战略性商业计划，包括所需举措、潜在的关键合作伙伴、以及财务模型工作最终成果一、东宛写字字楼定位小结问题：结构化问题：：定位直接用用案例拍结论论。没有需求求和竞争分析析。结论很玄玄乎人（花哨哨空洞），但但没有事实分分析支撑经不不住推敲。事实依据与分分析：需要加加强的是每个个分论点下的的支撑。学习借鉴（汇汇报稿技巧））：结论先行；思思路框架——汇报时让人听听得明白跟得得上。思维导图项目解析规划研究宏观经济研究市场研究问题界定CBD写字楼发展阶段及需求特征研究井喷市场的竞争模式研究经济测算项目定位物业发展建议项目解析规划研究宏观经济研究市场研究问题界定CBD写字楼发展阶段及需求特征研究井喷市场的竞争模式研究经济测算项目定位物业发展建议宏观经济研究产业结构宏观经济东莞没有形成城市中心产业升级带动写字楼需求市场研究商业市场研究未来竞争研究消费者研究写字楼市场研究东莞没有形成商务圈投资客占50%以上CBD区为写字楼发展热点区域大型商家伺机进入东莞项目市场支撑项目解析规划研究宏观经济研究市场研究问题界定CBD写字楼发展阶段及需求特征研究井喷市场的竞争模式研究经济测算项目定位物业发展建议问题界定项目如何面对未来两年市场供应量为130万㎡的问题？项目将通过什么形象面向市场？项目如何实现税后利润30%的问题？项目的功能如何配比？问题项目解析规划研究宏观经济研究市场研究问题界定CBD写字楼发展阶段及需求特征研究井喷市场的竞争模式研究经济测算项目定位物业发展建议项目解析规划研究宏观经济研究市场研究问题界定CBD写字楼发展阶段及需求特征研究井喷市场的竞争模式研究项目方向初步判断：成熟产品项目解析规划研究宏观经济研究市场研究问题界定CBD写字楼发展阶段及需求特征研究井喷市场的竞争模式研究经济测算项目定位物业发展建议项目解析规划研究宏观经济研究市场研究问题界定CBD写字楼发展阶段及需求特征研究井喷市场的竞争模式研究项目方向初步判断：成熟产品井喷市场应对模式：市场先机型+成本领先型项目解析规划研究宏观经济研究市场研究问题界定CBD写字楼发展阶段及需求特征研究井喷市场的竞争模式研究经济测算项目定位物业发展建议项目解析规划研究宏观经济研究市场研究问题界定CBD写字楼发展阶段及需求特征研究井喷市场的竞争模式研究项目定位采用工具一：项目SOWT分析采用工具二：成功案例借鉴项目方向成熟产品市场空白点市场主需求点方向1：甲级写字楼方向3：中高档写字楼+酒店式公寓方向2：甲级写字楼+酒店式公寓方向4：中高档写字楼+小户型商住公寓方向5：中高档写字楼市场空白点+市场主需求点项目方向研判判成熟产品市场空白点市场主需求点方向1：甲级写字楼方向3：中高档写字楼+酒店式公寓方向2：甲级写字楼+酒店式公寓方向4：中高档写字楼+小户型商住公寓方向5：中高档写字楼市场空白点+市场主需求点Ｘ√ＸＸ√市场战略方向2：5A甲级写字楼+酒店式公寓市场战略：领导者垄断价格产品有不可重复性过河拆桥方向5：中高档写字楼（财富广场A座）市场战略：追随者搭便车，借势以小博大，杀伤战术价格战的制造者方向2：发展展战略甲级写字楼硬件设施硬件方面外观设计、内外公共装修标准相当于四星级酒店；达到5A级写字楼水平，楼宇自动化系统(BA)，通讯自动化系统(CA)，保安自动化系统(SA)，消防自动化系统(FA)，办公自动化系统(OA)；设备设施基本与世界同步，如电梯等候时间小于40秒，中央空调为四管式；软件设施物业管理服务水准达到三星级酒店以上标准；酒店式公寓1、服务提升项目附加值；2、控制开发成本，每单位内设置独立空调，洗手间等；3、立面形象较高与5A甲级写字楼统一；4、50-60㎡小户型为主力户型；商业商业具有辐射力，因此三层裙楼全部打造大型商业；引入大型顶级商场与甲级写字楼商务氛围匹配；商业全部经营，保证商业档次；方向2：竞争争战略竞争战略建立新价值标杆，利用市场机会点；目标客户价格甲级写字楼高端路线；树立形象标杆跨国公司；国内大型企业；区内竞争小，主要与深圳、广州甲级写字楼竞争；1、由于甲级写字楼的成本抬升为中高档写字楼成本的一倍，因此本项目初步定价为：6500元/㎡酒店式公寓创新产品；现金流快速回收投资客；小型创业公司等；港广深圳线商务人士；外籍商务人士；总价控制在20万元以内，参照目前周边推出国际公寓，建议单位面积50-60㎡，初步定价：3500元/㎡商业高端路线；树立形象标杆顶级商家；出租方向5：发展展战略中高档写字楼打造高形象，低成本成熟写字楼产品，“形象”脱离市场现有中高档产品（形象高于第一国际、华凯广场）；争取有70年土地产权，增加客户的贷款成数与年限，降低了购买压力；规划充分发挥南向景观优势；商业内部集中商业+大平面铺面+小平面街铺、内街铺组合形成；产品解构商业VIP会员店名店坊证券银行高档商场会务中心休闲商业商务配套中式酒楼西餐厅风情商业广场写字楼品牌物管顾问规划提升价值硬件局部亮点配套提升大师光环共享空间营造成熟产品项目价值体系系—新经济建筑、、广场建筑、、景观建筑：：CBD中最高档、形形象最突出、、最有人文关关怀的写字楼楼CBD原生地价值自身成为景观观国际城市广场场价值新体系系外在景观价值值高形象（环境境、配套、新新建筑群）、、代表未来的的、有发展潜潜力的产业和服务聚聚集的高效率率流动性大；高档次的交流流平台；规划上与西侧侧、南侧的道道路、政府大大楼及广场形形成呼应。平面布局充分分利用景观面面。充分利用临街街面打造昭示示性和标志性性。与CBD匹配，产产品打造造现代化化、新建建筑、有有发展潜潜力的整整体形象象内部的高高效率和和低成本本：公共共会议厅厅、培训训室、商商务中心心引入知名名品牌物物业公司司，但要要能控制制使用成成本；设租赁代代管服务务；利用商业业配套，，形成高高档餐饮饮、交流流、娱乐乐配套，，设置高高档俱乐乐部；土地申请请为商务务公寓用用地，以以增加土土地年限限和贷款款成数年年限，但但建筑完完全以写写字楼形形象推出出。以尽可能能低的成成本建构构高形象象；重点点是公共共部分的的高档性性；如外外观、入入口和建建筑细节节、智能能化；商业入口口和写字字楼主入入口均要要有昭示示性，并并相对隔隔离；规划体现现规模优优势：并并利用规规模打造造关怀打打造自身身的广场场体现人文文关怀：：庭院大大堂、阳阳光办公公，在预预备整层层出售的的楼层设设立体绿绿化（空空中庭院院）赠送送。总体物业业发展建建议主要通过过自身规规模展示示、品牌牌信心展展示、整整体形象象、营销销造势打打竞争。。产品上上把钱集集中放在在外立面面、公共共空间、、电梯数数量。以高形象象吸引能能承受更更高租金金的高知知识含量量的科技技、律师师、咨询询业进驻驻，他们们所需要要的是对外形象象展示+对内人文文关怀。客户最关关注，故故而需要要较多投投入的地地方：外观、群群楼；公共部分分：大堂堂、电梯梯间等；；4.采取以下下列方式式以限制制建筑成成本：限制层高高（75米）；平面简单单化（减减少弧型型、园型型建筑））；用设计和和包装公公共空间间，而非非用材料料提升品品质；裙楼为中中央空调调，塔楼楼分体式式空调；；外墙装饰饰材料的的选择；；控制每层层公共通通道宽度度和装修修费用；；控制设备备、电梯梯的档次次；二、淄博博张店项项目整体体定位形成一套套非常取取巧的做做法。绕绕过项目目的事实实分析，，通过全全国各地的案案例忽悠悠蒙人。。直接通过过案例借借鉴和匹匹配度分分析之后后得出战战略，然然后拍出出定位，堆上上一堆花花里胡梢梢的东西西。形成一套套非常取取巧的做做法。绕绕过项目目的事实实分析，，通过全全国各地的案案例忽悠悠蒙人。。直接通过过案例借借鉴和匹匹配度分分析之后后得出战战略，然然后拍出出定位，堆上上一堆花花里胡梢梢的东西西。做法比较较成熟概念创新新模式条条件匹配配因素概念创新模式本项目匹配度地块条件规模容积率高规模小，约8万平米地块成熟度成熟成熟区位城市中心区老城区，城市商圈边缘外围条件市场背景市场处于竞争最高阶段：概念竞争时代处于从同质化向多样化转变时代营销能力营销成本较高营销操作能力极强企业风格一直以低营销成本取胜营销操作能力较强从市场背背景处于于竞争的的最高阶阶段，而而本项目目所处市市场环境境没有达达到该阶阶段，且且要投入入较高的的营销成成本，本本项目走走该模式式不经济济，建议议不采用用该模式式案例借鉴鉴从市场占占位分析析，及模模式条件件匹配度度分析，，本项目目适合走走户型创新新模式与与功能转转换模式式来实现项项目价值值突破的的目标。。功能转换换模式在淄博是是否有市市场支撑撑？我们们将在后后面研究究。结构导图图项目界定定宏观经济济分析市场竞争争分析问题结构构化分析析价值突破破模式研研究发展战略略项目定位位物业发展展建议SWOT优势Strength劣势Weak位于城市中心区周边配套完善老城区内规模较大的项目品牌开发商距核心商业区有距离楼面地价较高无自然景观临街面较少，昭示性差、容积率高商务氛围淡片区形象较”旧”机会Opportunity发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势市场中产品创新较少缺乏高品质楼盘城市中心区产生的人气、财富聚集效应产品创新，打造高品质楼盘走差异化中线，打造高形象充分展示品牌开发商价值低成本战略，赢取利润风情商业街，有效规避市场风险，提升项目品质，弱化周边杂乱形象威胁Threaten发挥优势，转化威胁减小劣势，避免威胁2005年住宅市场供应量大，竞争激烈抢占市场先机；充分展示项目价值以全新形象面市，刷新片区形象控制商业配比比例；裙楼商业功能设置弹性化；项目SWOT分分析项目市场场占位----领导者地地位考虑因素素项目资源源项目规模模开发商的的能力领导者挑战者企业为市场上一线品牌项目具有无可复制的资源产品本身的核心优势明显持续的产品创新能力缔造新的理念引领市场大规模市场新进者、行业经验弱具有持续作战能力产品品质保证项目无独特优势资源项目规模较大追随者补缺者缺乏足够资金实力没有独特资源规模较小规模小市场细分明显发展战略略在激烈的的市场竞竞争格局局下，本本项目以以领导者者姿态入入市，通通过户型型全面创创新模式式，打造造高品质质楼盘，，来满足足客户追追求高附附加值的的要求，，以实现现项目利利润最大大化目标标，树立立企业的的品牌形形象。结构导图图项目界定定宏观经济济分析市场竞争争分析问题结构构化分析析价值突破破模式研研究发展战略略项目定位位物业发展展建议项目定位位客户定位位产品定位位形象定位位价格定位位案名推介介档次定位位功能定位位户型定位位项目定位位客户定位位产品定位位形象定位位价格定位位案名推介介档次定位位功能定位位户型定位位客户定位位——以以张店区区为主，，周边区区县为辅辅核心客户重要客户游离客户张店区政政府公务务员管理理层张店区事事业单位位管理层层，例如如银行、、医院等等张店区注注重品质质生活的的私营业业主临淄、淄淄川的大大型国有有、省属属企业的的管理层，例如齐齐鲁石化、、山东铝业业等临淄、淄川川、博山等等与张店有有业务往来来的私营业主淄博周边城城市的客户户，例如东东营投资客，炒炒房团核心驱动力力：1、留恋区域域的政府公公务员、事事业单位人人员2、注重生活活品质，有有投资观念念的私营业业主3、追求市中中心的生活活质量，改改善居住环环境的大企企业的高管管人群访谈客户AIO量表表公务员、事业单位客户私企业主大型企业的高管Action活动时间安排规律有特定生活圈子重视子女教育关注电视、淄博日报，有特定读物偏好中大户型时间安排无规律有特定的生活圈有特定的消费场所关注有效信息楼盘信息来源于路牌广告与售楼处的昭示性喜欢大户型活动半径较大时间安排较规律经常奔波于全国各地，视野较广注重子女教育关于电视和各类报纸有特定的活动场所活动半径比较大注重穿着Interest兴趣喜欢有品位的住宅喜欢洋文化品味注重身体健康与保健喜欢经济实惠又不乏品位的住宅喜欢聚会喜欢能显示身份感的住宅喜欢高档运动Opinion观点对价格较敏感能接受超前事物讲求有身份的消费环境喜欢跟风购买有都市情节精于投资心理优越感强，清高对价格不敏感具有实惠的居家观念较低调具有家庭感选择住宅喜欢横向比较，不限于淄博市内喜欢投资好面子讲求排场客户特征提提取：喜欢高品质质有品位的的住宅喜欢洋文化化有特定的生生活圈子和和特定的活活动场所新鲜事物接接受能力强强投资意识强强项目定位客户定位产品定位形象定位价格定位案名推介档次定位功能定位户型定位档次定位———中高档档产品，高高品质形象象入市产品定位项目区位理想品质处于市场领跑者地位市场空缺本项目处在张店中心区的边缘，距离核心商圈仅1.5公里的距离产品品质坚持走差异化路线，以客户需求的附加值最大化为目标市场上高价位楼盘成功的原因在于：大盘、景观好、功能转换档次定位：：中高档产品品高品质形象象入市周边配套商商业现状———沿街铺铺面，档次次较低方向方向市中心本项目本项目不处处在城市未未来的发展展方向上，，距离市中中心的核心心商圈1.5公里，项目目周边在近近年将面临临渐进式的的城市旧改改，未来将将要形成高高档的高层层住宅社区区，目前缺缺乏高档的的商业配套套。张店区商业业具有区域域性的特征征，本项目目处在三大大商圈中心心，不适合合做集中商商业项目核心商圈1.5km新一佳商圈圈大福源商圈圈1km1.5km张店的商业业具有区域域性的特征征，不同区区域的商业业定位有着着明显的差差别：核心商圈主主要集中在在共青团路路和西二路路两侧1km距离内，定定位淄博高高档，以服服装、餐饮饮、娱乐、、手机专卖卖为主，辐辐射半径大大。大福源和新新一佳商圈圈是由于大大规模超市市的出现带带动了周边边的一些小小型商铺，，仅仅满足足周边居民民的生活配配套，辐射射半径小。。功能定位——商业+住宅产品定位商业定位：：社区内配配套商业位置：沿共共青团路80米功能：为社社区增值，，展示社区区形象对象：服务务社区内业业主以及周周边社区业业主业态：茶座座、酒吧、、干洗店、、彩扩店、、面包坊、、花店、超超市、杂货货店、服饰饰店、餐饮饮等规模：临街街80米，做2层商业，规规模在1600平米形式：大开开间设计，，可分可合合共青团路商业街商业形式———80米米风情商业业街产品定位功能定位———商业+住宅住宅：在临临街商铺上上做层高5.2米送一层，，后面做创创新小户型型——层高3.9米送夹层（（可以作为为个人工作作室性质）），顶层做做复式送屋屋顶花园。。产品定位住宅定位：：产品创新新——楼中楼产品品共青团路商业街创新小户型型70送20与90送20市场主力户型120-130平米层高5.2米送一层夹层考虑到建筑筑退让与间间距以及容容积率的需需要，我们们建议在地地块的东南南角——景观较好的的地方主推推市场上主主力户型120~130平米的平层层或跃式住住宅。以临街超值值送面积的的户型与创创新小户型型形成区域域亮点，以以顶层复式式作为标杆杆产品，奠奠定小区形形象。户型定位———以70送20~90送20平米,2房的楼楼中楼为主主力户型，，填补市场场供应缺口口主力户型(平米)备注荣宝斋110-130布局方正，大面宽小进深，复式挑空6米客厅，大厨房175-2381、2层双客厅，双阳台，复式挑空6米客厅、主卧配卫浴、衣帽间、书房，双阳台，空中露台，270度转角飘窗，独立书房时代名都140-160，3*2*2尝试少量2*2*1—105平米，销售快华侨城一期130-160，3*2*2145-190，3*2*2+工人房尝试少量60、98平米两房两厅，抢手世纪花园150，错层2*2*2双阳台（观景、晾衣），主卧配衣帽间，玄关天府明珠110-120，3*2明厨明卫，户户电梯代步银领国际140-150，3*2*2玄关，观景厨房，超大落地窗，步入式衣柜，飘窗天骄世家140-160，3*2*2落地飘窗产品定位结论：市场上主力力户型在130-160平米的3房2厅2卫根据市调和和访谈得知知明年的主主力户型仍仍然在130-150平米市场推推出少少量90-110平米的的户型型试探探，销销售情情况均均非常常抢手手，说说明市市场有有需求求，而而且对对这种种相对对小的的户型型比较较认可可户型判断标准1房2房3房4房5房供应中高档住宅户型市场供应主力户型需求目前市场热销户型普通消费者需求户型？推出““经济济2+1””型和和“阔阔绰2+1”型型两种种使用用率高高达120%的的主打打户型型“经济济2+1”型：2房70平米送送约20平米的的夹层层空间间(标准层层高2.19米)“阔绰绰2+1”型：2房90平米送送约20平米的的夹层层空间间(标准层层高2.19米)在淄博博首创创Double空间Double空间是是层高高3.9米，使使用率率高达达120%的夹层层户型型宜人的的空间间夹层的的设置置，使使得户户型由由单一一平面面变化化为二二/三错错层层的的丰丰富富空空间间合理理的的空空间间设设计计户型型设设计计注注重重功功能能性性和和实实用用性性，，同同时时注注重重阳阳台台等等““虚虚空空间间””的的设设计计3.9米的的气气派派空空间间客厅厅、、餐餐厅厅层层高高3.9米，，带带来来多多层层的的豪豪华华气气质质感感，，气气度度非非凡凡餐厅厅、、客客厅厅、、厨厨房房的的标标准准层层高高3.9m，卧卧室室的的标标准准层层高高2.8m，夹夹层层的的标标准准层层高高2.19m产品品定定位位超值值夹夹层层设设计计，，复复式式空空间间享享受受夹层层、、凸凸窗窗、、落落地地凸凸窗窗不不计计面面积积，，阳阳台台计计一一半半面面积积产品品定定位位项目目定定位位客户户定定位位产品品定定位位形象象定定位位价格格定定位位案名名推推介介档次次定定位位功能能定定位位户型型定定位位形象象定定位位————都都市市内内的的国国际际生生活活区域价值市场缺乏针对客户的产品客户定位高端客户国际社区重新定义区域价值都市物业形象定位都市内国际生活产品定位高档物业客户资源市场需求都市市内内的的国国际际生生活活价格格定定位位————以以高高品品质质产产品品弥弥补补市市场场空空缺缺，，定定价价在在3500~4000元元/平平米米新城区一般住宅40003500300020002500老城区一般住宅开发区大盘住宅老城区个人工作室产权式公寓市场空缺单价本项项目目定定价空空间间老城城区区普普通通住住宅宅与与开开发发区大大盘盘的的自自然然增增长长空空间间此价价格格为为项项目目目目前前的的初初步步定定价价，，具具体体价价格格定定位位要要到到进进入入销销售售准准备备阶阶段段视视当当时时的的条条件件确确定定。。项目目定定位位形象象定定位位客户户定位位产品品定定位位价格格定定位位都市市内内国国际际生生活活城市市中中心心区区高品品质质富有有的的、、乐乐观观的的、、自自信信的的和谐谐生生活活氛氛围围核心心客客户户———政府府公公务务员员、、事事业业单单位位管管理理层层；；注注重重高高品品质质生生活活的的私私营营业业主主重要要客客户户———大型型国国有有、、省省属属企企业业的的管管理理层层产品品类类型型楼中中楼楼+临街街商商业业街街主打打户户型型90平米米““经经济济2+1””型110平米米““阔阔绰绰2+1””型价格格住宅宅定定价价3500~4000元/m2商业业定定价价9000~10000元/m2案名名与与主主题题推推介介CityLook鑫盛盛﹒城市市风风景景线线淄博博阳阳光光贵贵族族高高尚尚都都市市生生活活的的领领跑跑者者案名释义：突出鑫盛品牌牌形象，给客客户信心的保保障；项目命名与社社区的价值主主张相吻合，，高尚的，是是城市一条美美丽的风景线线；形象定位与我我们的主流客客户追求高品品质的购买动动机相契合；；备选案名鑫盛·阳光美墅案名二：推出出鑫盛阳光系系列楼盘，““美墅”与项项目档次吻合合；鑫盛•云顶案名三：突出出项目的高度度，及客户视视野的高度；；三、青岛莱钢钢大厦项目发发展方向及初初步定位快拍式——是曹的模式的的前身报告的主要内内容项目发展方向向项目发展模式式宏观背景及城城市发展开发商初步构构想房地产市场地块解析写字楼市场商业物业市场场酒店分析整体定位房地产市场总总结著名旅游区，，区内仅有一一座五星级酒酒店，酒店业业经营状况良良好总体市场房地产市场快快速增长，其其中住宅仍是是青岛投资热热点，商业物物业增长趋缓缓写字楼目前青岛写字字楼集中在三三大板块，其其中东部板块块是青岛市CBD，客户层次及及租金水平最最高写字楼客户主主要三分类：：物流及相关关企业、外资资企业办事处处、本地大型型企业总部（（金融、贸易易）写字楼的需求求将平稳增长长，不具备产产生爆发性需需求的动因崂山区内写字字楼市场未来来供应量大、、竞争激烈酒店青岛市商务、、旅游活动频频繁报告的主要内内容项目发展方向向项目发展模式式宏观背景及城城市发展开发商初步构构想房地产市场地块解析写字楼市场商业物业市场场酒店分析整体定位项目发展方向向具有的特点：：规划的次级商商务中心拥有较多的社社会、自然资资源著名旅游区内内，高档的区区域形象、气气质包含有办公、、酒店等多种种功能写字楼：2003年开发的大量量高档写字楼楼需要时间消消化港口的西移将将带走大量的的物流企业区域办公规划划前景看好，，但未来竞争争激烈发展纯写字楼楼有一定市场场风险，但长长期前景看好好酒店：青岛市商务、、旅游活动频频繁，高档酒酒店有市场青岛酒店整体体经营状况良良好酒店物业的发发展有内、外外因素支持极具发展潜力区域的综合体物业报告的主要内内容项目发展方向向项目发展模式式宏观背景及城城市发展开发商初步构构想房地产市场地块解析写字楼市场商业物业市场场酒店分析整体定位综合体（complex）综合体是将城城市中商业、办公、、居住、旅店店、展览、餐餐饮、会议、、文娱、交通通等城市生活活空间的三项项以上进行组组合，并在各部分分之间建立一一种相互依存存、相互助益益的能动关系系，从而形成成一个多功能能