上海旧厂房旧仓库改造创意地产项目定位报告

上海旧厂房旧仓库改造创意地产项目定位报告对项目的初步认识项目背景:该旧仓库改造项目是富春控股涉足房产领域的首个项目，一方面这个项目有着巨大的塑造潜力，另一方面发展商有着雄厚的资金实力。定位目标:兼顾项目的收益性与品牌形象，为发展商提供逐年增加的租金收益保障，并在房产界树立品牌声誉，为今后的房产开发铺垫良好的通路。定位方法:首先通过市场环境分析确定项目功能改造方向，再通过项目价值的挖掘提出项目主题定位。并进一步对个别重点项目提出业态组合建议、招商策略建议及初步财务分析。旧厂房/仓库改造现状分析旧厂房/仓库改造热潮的动因上海旧厂房/仓库分布状况动因一:城市产业的升级上海产业结构重心从第二产业转移到第三产业，工厂外迁；市中心土地价格成倍攀升，工业厂房的产值已经无法承受市中心低容积率厂房的租赁成本。旧厂房功能的改变成为历史的必然结果。动因二:修旧如旧的潮流“谨慎的城市更新”从20世纪70年代起，欧洲开始特别重视旧建筑的保护、改造和再利用。文物建筑和普通的旧建筑，都是构成地方特征和维系原有社会经济文化延续的载体。在旧建筑改造上，遵循“旧如旧，新如新，控制体量，改善功能”的方针。当城市意识到推土机式的旧城改造对旧城结构肌理尺度，对历史文化毫无保留的摧残时，修旧如旧的理念悄然渗入市中心的就厂房改造中。动因三:特殊需求的崛起，，，，大尺度，随意空间，，，，，，，，，，，，兼备居家与办公功能标准办公楼标准办公楼从统一单调的产品到符合不同人群需求的个性化产品上海旧厂房改造数据统计及其分布上海共有130余处老厂房，为盘活闲置在各个角落的旧工厂，05年4月底，上海市经济委员会首批推出了18个创意产业集聚区，总建筑面积超过30万平方米。其中由空置厂房变身而成的共有16处，这16处分别是：四行仓库、田字坊、8号桥、中科创意仓库、天山软件园、传媒文化园、乐山软件园、时尚产业园、虹桥软件园、工业设计园、静安现代产业园、周家桥、设计工厂、同乐坊、卓维700、M50。这些项目地段优越，集中在卢湾、黄浦、静安、长宁等上海中心城区。静安现代产业园传媒文化园同乐坊M50工业设计园四行仓库周家桥卓维700中科创意仓库田字坊时尚产业园8号桥天山软件园虹桥软件园设计工厂乐山软件园现有项目功能改造方向分析市场主流功能改造方向分析分项目探讨功能改造方向（包括各项目市场分析、物业形态分析）市场主流功能改造方向分析办公与商铺是目前市场上最常见的改造方向，其次为旅馆、博物馆等。创意产业办公8号桥、天山软件园、中科创意仓库、M50、虹桥软件园、传媒文化园等。商业同乐坊、复城国际等。旅馆MOTEL168等。展览馆、博物馆红坊等。旧厂房/仓库与创意产业园的匹配性旧厂房、旧仓库创意产业建筑形态结构空间:框架结构建筑具有很强的强调空间纵深感，可自由分空间感割分层，以提高利用率，工建筑材料:多为混凝土墙面展示，原作环境激发创作灵感始材料的展示易于挖掘艺术美感地段环境市中心多处于居民区的包围之中，闹中取静，出行方便，满足生活配套设施较为完善SOHO要求功能配套老式厂房，没有内部配套，无法满足对网络、交通有较高要求。传统办公物业的硬件要求电梯、中央空调敏感度低文化传承人文气息文化创意历史遗迹艺术设计旧厂房/仓库与旅馆的匹配性区位环境旅馆、经济型酒店选址多数考虑旅游区、次商业核心区、居民区等人流较为集中的区域，分布区域广泛，但多数在环线以内;而上海的旧厂房仓库多数位于环线内，周边有较多的居民区，多数符合经济型酒店、旅馆的选址要求。建筑形态体量:部分中心城区的旧厂房、旧仓库体量在3000-10000平方米间，而经济型酒店旅馆房间数量一般不会超过300间，体量在五六千平方米最为理想。结构：旧厂房旧仓库的高度与普通的多层建筑相差不多，层高较高，能够重新分隔层数，而经济型酒店和旅馆为多层建筑。租赁情况旧厂房仓库改造后的租金仍低于同区域的商铺和办公物业的租金;旅馆、经济型酒店租金承受能力极低。旧厂房仓库只能租赁，不能出售;旅馆、经济型酒店多数采取长期租赁物业的形式经营。旧厂房/仓库与商业的匹配性区位环境旧厂房旧仓库多数位于环线内，并被居民区所包围，能为改造成商业提供密集的消费群体。建筑条件组团建筑:很多旧厂房旧仓库都是一个完整的厂区，由多栋建筑和部分景观区域组成;而现代商业的建筑类型不再局限于单体建筑，体现时尚文化内涵的餐饮娱乐功能商业项目多选择特色的小型独栋建筑或组团式院落式的规划形态；内部规划:部分花园式组团式办公的旧厂区内都会设有小花园、景观区等可以部分保留，部分改造成组团式商业中的休闲广场等；建筑材料：旧厂房、旧仓库的混凝土直接裸露在外，体现一种原始自然生态美感；而现代餐饮娱乐场所（如酒吧）更注重体现一种时尚文化内涵及艺术气息旧厂房/仓库与博物馆、展览馆的匹配性区位环境博物馆、展览馆选址多数考虑旅游区、商业核心区、等人流较为集中的区域，且多数在环线以内；而上海的旧厂房仓库多数位于环线内，交通便利，部分符合博物馆、展览馆的选址要求。建筑条件旧厂房仓库的层高、柱距和单层面积一般较大，部分符合博物馆、展览馆的要求，另一方面很多旧厂房旧仓库都是一个完整的厂区，由多栋建筑和部分景观区域组成，为博物馆、展览馆提供了人流集散空间和户外功能空间。总结:影响功能改造方向的若干主导因素因素一:区位环境因素二:交通因素四:建筑形态项目周边的市场环境决人流量、车流量、人行与车办公、旅馆以及不同类型定了其作为办公或商业行是商业物业选址的重要指的商铺均对建筑的平面布的氛围条件。周边的商标。局、楼层、层高、垂直通业或商务配套为项目的道情况等有着严格的要因素三:规划发展奠定了基础，因此求，因此对于旧仓库的改同一地段的物业改造为尤其如北外滩区域大改造，造应充分考虑建筑改造的办公、商铺或旅馆，其描绘出物业的升值空间。同可行性，如有条件应征询租金收益与升值潜力是时小范围内的景观、道路改专业建筑改造设计公司的不同的。造以及功能区的确定也会产意见。生重要影响。杨树浦路仓库改造定位分析功能初步定位项目主题定位方向分析项目主题建议业态组合及布局建议项目招商策略项目初步财务分析区域规划“提篮桥历史风貌及现代商业街区”：提篮桥历史风貌和现代商业街区的南侧基地内设置体现21世纪外滩风貌高达200米的上海之光摩天轮（可能实施），形成该地区鲜明的城市形象。除此之外，提篮桥地区还有着与商贸相融合的犹太民族舶来文化。杨树浦路项目周边市场提篮桥地区办公和商业市场现状均不佳;商业较为集中的区域为犹太人聚居区，主要业态有服饰商店、美容美发、餐饮、休闲娱上海之光摩天轮（可能实施）、犹太人聚居区历史风貌乐等保护规划给区域带来旅游契机现代商业区的规划、北外滩主题商业街的建设给区域提篮桥历史风貌保护区及现代商带来了商业前景业区规划将给区域内商业市场的发展带来较多机会;对于提兰桥仓库项目，若部分改造为创意商业市场前景更为看好。杨树浦路项目价格分析周边办公和商业项目租金现状项