房地产业税务稽查业务手册

房地产业税务稽查业务培训国家税务总局稽查局2007年8月房地产业税务稽查业务流程主讲人王友炎第一章房地产开发基础知识第一节概念名词解释第二节经营的特点第三节基本流程第四节行政审批管理第五节涉及相关法律法规第六节税收管理第一节概念名词解释房地产开发分类土地开发房屋开发城市基础设施和公共配套设施的开发代建房开发第一节概念名词解释土地的开发与经营

企业将有偿获得的毛地，经过拆迁安置，“三通一平”或“七通一平”后，形成熟地，直接对外有偿转让、出租给其他单位使用，这一过程称为房地产的一次开发。所谓“三通一平”是指：水通、电通、路通，场地平整；所谓“七通一平”是指：给水、排水、供电、供热、供气、电讯、道路畅通、场地平整。第一节概念名词解释房屋的开发与经营

房屋的开发指房屋的建造。房地产企业在开发完成的熟地地上继续开发商品房、出租房、周转房、安置房和代建房等建筑物、构筑物，开发完成后，作为商品作价出售或出租，或作为固定资产自用。这一过程也称为房地产的二次开发。第一节概念名词解释城市基础设施和公共配套设施的开发第一节概念名词解释代建工程的开发

代建工程的开发是企业接受政府和其他单位委托，代为开发的工程。如市政工程、办公楼、职工住宅等。第一节概念名词解释房地产开发企业的资质等级

（一）有100万元以上的注册资本；（二）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和第一节概念名词解释资质等级的开发项目适用范围一级资质房地产开发企业可承担建筑面积在20万平方米以上居住区的开发建设任务，以及其他与其投资能力相当的房地产开发建设任务，技术复杂程度不受限制，经批准还可以承担专门的土地开发任务。第一一节节概概念念名名词词解解释释资质质等等级级的的开开发发项项目目适适用用范范围围二级级资资质质房房地地产产开开发发企企业业可可承承担担建建筑筑面面积积在在20万万平平方方米米以以上上居居住住区区的的开开发发建建设设任任务务，，以以及及其其他他与与其其投投资资能能力力相相当当的的房房地地产产开开发发建建设设任任务务，，原原则则上上不不得得承承担担专专门门的的土土地地开开发发任任务务和和技技术术要要求求特特别别高高的的建建筑筑项项目目。。第一一节节概概念念名名词词解解释释资质质等等级级的的开开发发项项目目适适用用范范围围三级级资资质质房房地地产产开开发发企企业业可可承承担担建建筑筑在在12万万平平方方米米居居住住区区的的开开发发建建设设任任务务，，以以及及其其他他与与其其投投资资能能力力相相当当的的房房地地产产开开发发建建设设任任务务，，但但不不得得承承担担含含有有12层层以以上上、、跨跨度度超超过过24米米的的建建筑筑物物的的建建筑筑项项目目。。第二二节节经经营营的的特特点点1.开开发发经经营营的的计计划划性性、、合合法法性性2.开开发发3.开发建设周期长，投资数额大4.经营风险大第三三节节基基本本流流程程1.项项目目设设想想及及可可行行性性研研究究2.项项目目立立项项及及企企业业审审批批3.项项目目规规划划4.土土地地使使用用权5.征地、拆迁6.工程建设7.房地产经营8.物业管理第四四节节行行政政审审批批管管理理房地地产产开开发发的的手手续续房地地产产企企业业在在交交易易市市场场参参加加竟竟标标、、竟竟拍拍、、竟竟牌牌，，取取得得《《中中标标通通知知书书》》后后，，即即进进入入前前期期手手续续办办理理程程序序。。在在土土地地交交易易市市场场成成立立以以前前，，房房地地产产企企业业办办理理各各项项审审批批程程序序非非常常烦烦琐琐复复杂杂。。实实行行土土地地招招、、拍拍、、挂挂以以后后，，手手续续相相对对简简单单很很多多。。一一些些前前期期手手续续如如拆拆迁迁、、初初步步规规划划、、选选址址等等由由土土地地储储备备中中心心代代为为办办理理。。第四四节节行行政政审审批批管管理理房地地产产开开发发的的手手续续中标标的的开开发发企企业业自自行行办办理理的的手手续续涉涉及及十十几几个个政政府府部部门门，，但但最最主主要要的的是是计计划划部部门门、、规规划划部部门门、、土土地地及及城城市市建建设设主主管管部部门门。。前期手续办理理，最重要的的是要取得以以下四证：《建设用地规规划许可证》》《建设工程规规划许可证》》《国有土地使使用证》《建设项目开开工许可证》》第四节行政政审批管理取得计划部门门审批意见根据《中标通通知书》、《《履约保证书书》，向市发发改委提交《《项目意见书书》，取得审审批意见；提交项目可性性行研究报告告，取得《建建设项目投资资计划书》。。第四节行政政审批管理取得规划部门门审批意见主要取得两证证：《建设用地规规划许可证》》《建设工程规规划许可证》》第四节行政政审批管理取得土地部门门意见取得《建设用用地许可证》》后，向土地地储备中心缴缴清土地价款款，到国土资资源与房屋局局办理《国有有土地使用证证》。第四节行政政审批管理取得建设主管管部门意见《建设项目开开工许可证》》第五节涉及及相关法律法法规土地使用权划划拨是指县级以上上人民政府依依法批准，在在土地使用者者缴纳补偿、、安置等费用用后将该幅土土地交付其使使用，或者将将土地使用权权无偿交付给给土地使用者者使用的行为为。第五节涉及及相关法律法法规土地使用权划划拨划拔土地使用用权的条件是是：A、国家机关关用地和军事事用地；B、城市基础础设施用地和和公益事业用用地；C、国家重点点扶持的能源源、交通、水水利等项目用用地；D、法律、行行政法规规定定的其它用地地。原有老国国有企业的用地也也属政府划拔拔。第五节涉及及相关法律法法规土地使用权出出让土地使用权出出让，一般采采取拍卖、招招标或者双方方协议的方式式。2002年7月1日日起施行的《《招标拍卖挂挂牌出让国有有土地使用权权规定＞（国国土资源部令令第11号））明确规定：：商业、旅游游、娱乐和商商品住宅等各各类经营性用用地，必须以以招标、拍卖卖或者挂牌方方式出让，商商业、旅游、、娱乐和商品品住宅以外用用途的土地的的供地计划公公布后，同一一宗地有两个个以上的意向向用地者的，，也应当采用用招标、拍卖卖或者挂牌方方式出让。第五节涉及及相关法律法法规土地使用权出出让按《中华人民民共和国城市市房地产管理理法》的规定定，以出让方方式取得土地地使用权进行行房地产开发发的，必须按按照土地使用用权出让合同同约定的土地地用途、动工工开发期限开开发土地。超超过出让合同同约定的动工工开发日期满满一年未动工工开发的，可可以征收相当当于土地使用用权出让金百百分之二十以以下的土地闲闲置费；满二二年未动工开开发的，可以以无偿收回土土地使用权；；但是，因不不可抗力或者者政府、政府府有关部门的的行为或者动动工开发必需需的前期工作作造成动工开开发迟延的除除外。第五节涉及及相关法律法法规协议方式出让让协议方式出让让土地使用权权仅限于以下下范围：工业业用地；政府府建设的社会会微利商品房房用地和全成成本微利商品品房用地；属属急需或特别别鼓励发展的的项目用地；；政府以土地地入股合作的的项目用地。。第五节涉及及相关法律法法规土地使用权出出让金的收取取土地出让金又又可分为地面面价与楼面价价两种计算方方法，地面价价为每平方米米土地的单价价，即以出让让金总额除以以土地总面积积；楼面价为为摊到每平方方米建筑面积积的地价，即即以出让金总总额除以规划划允许建造的的总建筑面积积。第五节涉及及相关法律法法规以某市为例：：根根据规定，，对市内四区区土地级别和和土地出让金金的标准共分分9个级别，，各级别又第五节涉及及相关法律法法规土地使用权转转让土地使用权转转让是指经出出让方式获得得土地使用权权的土地使用用者，通过买买卖、赠与、、交换或者其其他方式将土土地使用权再再转移的行为为。以出让方方式取得土地地使用权的，，转让房地产产时，应当符符合有关条件件。第五节涉及及相关法律法法规竣工验收竣工验收按项项目施工进度度可分为单体体工程验收和和项目整体验验收；按组织织形式可分为为建设单位组组织的验收和和行政主管部部门组织的验验收。第五节涉及及相关法律法法规预售许可证制制度根据《中华人人民共和国城城市房地产管管理法》、《《城市房地产产开发经营管管理条例》及及建设部《城城市商品房预预售管理办法法》，商品房房预售应当符符合下列条件件：A、已交付全全部土地使用用权出让金，，取得土地使使用权证书；；第五节涉及及相关法律法法规预售许可证制制度B、持有建设设工程规划许许可证；C、按提供预预售的商品房房计算，投入入开发建设的的资金达到工工程建设总投投资的百分之之二十五以上上，并已经确确定施工进度度和竣工交付付日期。第五节涉及及相关法律法法规申请办理《商商品房预售许许可证》应当当提交下列证证件（复印件件）及资料：：①上述A、B、C项规定定的证明材料料；②开发企业的的《营业执照照》和资质等等级证书；③工程施工合合同；④商品房预售售方案。预售售方案应当说说明商品房的的位置、装修修标准、竣工工交付日期、、预售总面积积、交付使用用后的物业管管理等内容，，并应当附商商品房预售总总平面图、分分层平面图。。第五节涉及及相关法律法法规商品房现房销销售商品房现房销销售应当符合合以下条件：：(一)现售商商品房的房地地产开发企业业应当具有企企业法人营业执照照和房地产开开发企业资质质证书；(二)取得土土地使用权证证书或使用土土地的批准文文件；(三)持有建建设工程规划划许可证和施施工许可证；；第五节涉及及相关法律法法规商品房现房销销售商品房现房销销售应当符合合以下条件：：(四)已通过过竣工验收；；(五)拆迁安安置已经落实实；(六)供水、、供电、供热热、燃气、通通讯等配套基基础设施具备备交付使用条条件，其他配配套基础设施施和公共设施施具备交付使使用条件或者者已确定施工工进度和交付付日期；第五节涉及及相关法律法法规商品房现房销销售商品房现房销销售应当符合合以下条件：：(七)物业管管理方案已经经落实。房地产开发企企业应当在商商品房现售前前将房地产开开发项目手册册及符合商品品房现售条件件的有关证明明文件报送房房地产开发主主管部门备案案。第五节涉及及相关法律法法规建筑面积房屋的建筑面面积系指房屋屋外墙（柱））勒脚以上各各层的外围水水平投影面积积，包括阳台台、挑廊、地地下室、室外外楼梯等，且且具备有上盖盖，结构牢固固，层高2．．20M以上上（含2．20M）的永永久性建筑。。它包括计算算全部建筑面面积的范围、、计算一半建建筑面积的范范围、不计算算建筑面积的的范围。第五节涉及及相关法律法法规计算全部建筑筑面积的范围围第五节涉及及相关法律法法规计算一半建筑筑面积的范围围未封闭的阳台台、挑廊第五节涉及及相关法律法法规不计算建筑面面积的范围①层高小于2.20m以以下的夹层、、插层、技术术层和层高小小于2.20m的地下室室和半地下室室。②突出房屋墙墙面的构件、、配件、装饰饰柱、装饰性性的玻璃幕墙墙、垛、勒脚脚、台阶、无无柱雨篷等。。③房屋之间无无上盖的架空空通廊。④房屋的天面面、挑台、天天面上的花园园、泳池。第五节涉及及相关法律法法规不计算建筑面面积的范围⑤建筑物内的的操作平台、、上料平台及及利用建筑物物的空间安置置箱、罐的平平台。⑥骑楼、过街街楼的底层用用作道路街巷巷通行的部分分。⑦利用引桥、、高架路、高高架桥、路面面作为顶盖建建造的房屋。。⑧活动房屋、、临时房屋、、简易房屋。。⑨独立烟囱、、亭、塔、罐罐、池、地下下人防干、支支线。⑩与房屋室内内不相通的房房屋间伸缩缝缝。第五节涉及及相关法律法法规共有建筑面积积房屋共有建筑筑面积系指各各产权主共同同占有或共同同使用的建筑筑面积。共有建筑面积积的内容共有有面积的内容容包括：电梯梯井、管道井井、楼梯间、、垃圾道、变变电室、设备备间、公共门门厅、过道、、地下室、值值班警卫室等等，以及为整整幢服务的公公共用房和管管理用房的建建筑面积，以以水平投影面面积计算。第五节涉及及相关法律法法规共有建筑面积积共有有建建筑筑面面积积还还包包括括套套与与公公共共建建筑筑之之间间的的分分隔隔墙墙，，以以及及外外墙墙（（包包括括山山墙墙））水水平平投投影影面面积积一一半半的的建建筑筑面面积积。。独独立立使使用用的的地地下下室室、、车车棚棚、、车车库库、、为为多多幢幢服服务务的的警警卫卫室室，，管管理理用用房房，，作作为为人人防防工工程程的的地地下下室室都都不不计计入入共共有有建建筑筑面面积积。。第五五节节涉涉及及相相关关法法律律法法规规共有有建建筑筑面面积积的的分分摊摊方方法法第五五节节涉涉及及相相关关法法律律法法规规房屋屋使使用用面面积积房屋屋使使用用面面积积系系指指房房屋屋户户内内全全部部可可供供使使用用的的空空间间面面积积，，按按房房屋屋的的内内墙墙面面水水平平投投影影计计算算。。第五五节节涉涉及及相相关关法法律律法法规规房屋屋的的产产权权面面积积房屋屋的的产产权权面面积积系系指指产产权权主主依依法法拥拥有有房房屋屋所所有有权权的的房房屋屋建建筑筑面面积积。。它它包包括括““套套””或或““单单元元””建建筑筑面面积积与与分分摊摊的的共共有有建建筑筑面面积积之之和和。。第五五节节涉涉及及相相关关法法律律法法规规房屋屋的的产产权权面面积积按现现行行规规定定，，与与住住房房或或商商业业用用房房不不在在同同一一建建筑筑体体内内的的建建筑筑面面积积，，不不得得做做为为公公摊摊面面积积分分摊摊，，即即独独立立成成体体的的社社区区用用房房、、物物业业用用房房、、空空调调机机房房、、配配电电用用房房、、地地下下人人防防设设施施、、网网球球场场、、游游泳泳池池、、幼幼儿儿园园、、游游泳泳池池、、菜菜市市场场等等公公建建配配套套设设施施，，不不得得作作为为公公摊摊面面积积分分摊摊。。第五五节节涉涉及及相相关关法法律律法法规规房屋屋的的产产权权面面积积产权权面面积积要要以以最最后后房房管管部部门门认认可可的的测测绘绘面面积积为为准准。。对对实实际际面面积积超超出出己己售售面面积积的的（（在在3%幅幅度度内内）），，购购房房者者须须补补面面积积差差价价，，对对己己售售面面积积小小于于实实际际面面积积的的，，开开发发商商须须退退面面积积差差价价。。第六六节节税税收收管管理理第二二章章房房地地产产财财务务核核算算概概要要第一一节节成成本本组组成成第二二节节财财务务核核算算概概要要第一一节节成成本本组组成成主要要由由开开发发成成本本、、开开发发期期间间费费用用、、税税金金三三大大项项组组成成。。第一一节节成成本本组组成成开发发成成本本1.土土地地使使用用权权出出让让金金2.土土地地征征用用及及拆拆迁迁安安置置补补偿偿费费3.前前期期工工程程费费4.建建安安工工程程费费5.基基础础设设施施费费6.公公共共配配套套设设施施费费7.不不可可预预见见费费第一一节节成成本本组组成成土地地成成本本构构成成土地地出出让让金金城市市房房屋屋拆拆迁迁补补偿偿费费房屋拆迁迁安置费费第一节成成本组组成农用地征征地补偿偿费用的的构土地补偿偿费青苗补偿偿费地上附着着物补偿偿费安置补助助费新菜地开开发建设设基金耕地占用用税土地管理理费第二节财财务核核算概要要房地产行行业会计计制度企业会计计制度企业会计计准则成本核算算的对象象：第二节财财务核核算概要要存在的突突出问题题一是核算算对象划划分不清清。如分分期滚动动开发项项目，将将前后期期项目混混在一切切，未竣工成成本计入入已竣工工成本之之中；或或将后期期项目成成本计入入前期项项目成本本之中。。二是未按按开发的的产品对对象设置置各类明明细核算算科目。。将尚未未销售的的可销售售配套设设施成本本列入商商品房的的开发成成本，或或在开发发成本-商品房房开发成成本中预预提可售售的公共共设施配配套成本本。第二节财财务核核算概要要存在的突突出问题题三是未按按“工程程结算单单据”列列支开发发成本，，而以合合同金额额、预计计金额列列支，或或以白条条入帐。。四是自购购工程物物资、设设备直接接投入工工程，未未设材料料、设备备帐，未未建立出出入库手手续。第三章房房地产产税收与与会计制制度差异异第一节期期间费用用税前扣扣除的差差异第二节利利息支出出税前扣扣除的差差异第三节会会计确认认销售实实现时间间与纳税义务务时间的的差异第四章房房地产产业主要要违法手手段段及产生生环节第一节违违法成因因概述第二节营营业税（（一般手手法、特特殊手法法）第三节土土地增值值税第四节企企业所得得税第五节外外商投资资企业所所得税第六节其其他各税税第一节违违法成因因概述（一）少少记、不不记、隐隐匿收入入1.收到到银行拨拨付按揭揭款后，，不及时时入账，，形成账账外收入入，或将将收到的的按揭款款项记入入“短期期借款””科目；；2.分解解售房款款收入，，将部分分款项开开具收款款收据，3.售后返租业务，以冲减租金后实际收取的款项计收入；第一节违违法成因因概述（一）少少记、不不记、隐隐匿收入入4.以房房抵工程程款、以以房抵广广告费、、以房抵抵银行贷贷款本息息、以动动迁补偿偿费抵顶顶购房款款等业务务，不记记收入；；5.以房房换地、、以地换换房业务务未按规规定缴纳纳营业税税；6.与部部队、村村委会联联建商品品房，隐隐匿收入入；第一节违违法成因因概述（一）7.私建违建阁楼、车库、仓库，对外销售使用权开具收款收据，隐匿收入；8.无正当理由，以明显偏低价格将商品房销售给本公司股东及相关联企业及个人；9.采取包销方式，未按包销合同约定的收款时间、金额确认收入；第一节违违法成因因概述（一）少少记、不不记、隐隐匿收入入10、签签订精装装修商品品房购销销合同，，对装修修部分的的房款开开据建筑筑业发票票，少缴缴营业税11、将售房款挂在往来账上或直接冲减开发成本。第一节违违法成因因概述（二）虚虚列、多多列成本本费用1.多预预提施工工费用，，虚列开开发成本本；2.滚动动开发项项目，多多列前期期开发3.在结转经营成本时，无依据低估销售单价，虚增销售面积，多摊经营成本；4.发生销售退回业务，只冲记收入，不冲回已结转成本；第一节违违法成因因概述（三）其其他情形形1.发生生视同销销售行为为，未作作收入处处理；2.取得得预收收收入，未未按规定定预缴企企业所得得税；3.虚列列劳务用用工人数数，偷逃逃个人所所得税；；4.未按按规定缴缴纳开发发期间土土地使用用税；第一节违违法成因因概述（三）其其他情形形5.将未未出售的的商品房房转为自自用、出出租、出出借，未未缴纳房房产税；；6.少计计商业网网点、公公建收入入，或错错用预征征率，少少缴、不7.故意拖延项目竣工决算时间，少缴土地增值税；8.未按规定申报缴纳契税。第五章房房地产产开发各各环节税税务务稽查重重点第一节取取得得土地第二节支支付付土地及及地上建建筑物补补偿第三节规规划划设计第四节筹筹资资第五节建建造造施工第六节销销售售策划、、预售、、销售第七节开开发发产品完完工后转转为自用用、出租租第八节项项目目完工第九节代代建工工程的开开发检查查的重点点第六章房房地产产开发企企业税务务稽稽查案前前准备第一节纳纳税税资料分分析第二节工工程程项目分分析第三节土土地地成本构构成分析析第四节房房屋屋建造概概算指标标数据的的税收分分析第五节配配套套设施费费用的成成本分析析第六节销销售售费用合合理性检检查第七节检检查查方法及及手段的的确定第一节纳纳税资资料分析析房地产业业税负水水平理论税负负：（假假设：毛毛利40%，利利润率1520%，土土地成本本为开发发成本的的30%)营业税5.55%；土土地增值值税1%；企业业所得税税4.956。。6%；；契税0.72%；其其他各项项税费0.1%。则理理论税负负为12.3213.97%实际税负负第一节纳纳税资资料分析析住宅造价价指标据有关资资料某市市住宅造造价指标标如下：：砖混结构构：多层层以下每每平米600-660元左右右；框架结构构：多层层每平米米800-860元左左右，高高层每平平米1000-1300元左右右，二十十层以上上塔楼每平米1300-1500元元左右；；别墅每每平米710-1000元左左右。注：大连连属北方方，建筑筑增加取取暖设施施，略高高于南方方。第一节纳纳税资资料分析析开发成本本各要素素比例第一节纳纳税资资料分析析纳税资料料分析查阅近年年纳税申申报资料料，了解解纳税人人申报纳纳税的收收入水平平、成本本水平、、利润水水平。通通过对各各年度纳纳税申报报数量、、各税种种变化、、各税种种的逻辑辑关系以以及各年年检查补补税等情情况分析析，测算算企业的的经营规规模，项项目开发发的大致致进程，，从中找找出可能能出现的的税收问问题。第一节纳纳税资资料分析析纳税资料分分析如：企业某某月申报营营业税100万元，，计税依据据为2000万元，，但土地增增值税只申申报5万元元，如当地地土地增值值税预征率率为5‰，，则说明该该企业当月月少申报土土地增值税税5万元。。又如：企企业在一个个年度内申申报的营业业税为类似似100，，1000万的整数数，说明该该企业采取取的极可能能是预缴的的方法，其其对应的城城建税及附附加、土地地增值税、、预缴的企企业所得税税是否正确确申报？第二节工工程项目目分析一是了解企企业各年度度开工项目目名称、地地理位置，，是否已进进行年度企企业所得税税汇算和土土地增值税税清算。房房地产业的的运作一般般经过立项项审批、土土地的取得得、规划设设计、筹资资、组织施施工、销售售策划、完完工验收、、预售销售售、项目竣竣工决算等等环节。其其中与税收收紧密相关关的内容为为开发商基基本情况、、土地取得得的确权时时间、项目目名称、占占地面第二节工工程项目目分析总建筑面积积、开工日日期、总包包及分包第二节工工程项目目分析二是通过报报纸、电视视、楼盘销销售宣传单单等媒体，，了解企业业的广告覆覆盖面、楼楼盘功能档档次、户型型结构、预预售证批号号及取得时时间、预售售开盘情况况及销售阶阶段等信息息，为营业业税及企业业所得税检检查做好基基础准备。。第七节检检查方法法及手段的的确定房地产检查查基本思路路第七节检检查方法法及手段的的确定检查预案的的制作第七章营营业税检查查方法1.对预售售收入的检检查2.企业申申报计税营营业额的测测算（前前提：企业业收到的定金、预收收款全部在在预收帐款款核算。项目尚未完完工时：营业额=当当年预收帐帐款的贷方方发生额项目已完工工年度：营业额=预预收帐款的的贷方发生生额+当年年已确认的的收入-预收帐款的的借方发生生额或营业业额=预收收帐款的生额+应收帐款的借方发生额-应收帐款的贷方发生额第八章土土地增值税税检查方法法第一节土土地增值值税的清算算的难题所所在第二节房房地产开开发大流程程中应了解解的税务信信息第三节对对财务信信息持职业业怀疑态度度第四节清清算中所所涉及的房房地产知识识第五节清清算的义义务时间第六节清清算义务务时间涉及及的房地产产知识第七节确确认土地地增值额应应涉及到房房地产知识识第八章土土地增值税税检查方法法第八节确确认土土地增值额额应涉及到到房地产知知识第九节扣扣除项项目应调整整的部分第十节不不应列列入扣除项项目的单列列面积部分分第十一节不不应列入入扣除项目目的单列面积所所有权属性性第十二节对对不可售售面积可作作扣除项目目说明第十三节扣扣除项目目应遵循的的税收原则则第十四节内内外资房房地产企业业扣除项目目的差异第八章土土地增值税税检查方法法第十五节土土地地增值税视视同销售收收入的确认认第十六节视视同同销售价格格不同于征征管法规定定顺序第十七节土土地地增值税应应评估的情情形第十八节收收入入与扣除项项目的评估估方法第十九节房房产产评估的基基本常识第二十节房房地地产各项成成本的一般般水平第二十一节节申报表表数据应如如何填列计计算第九章企企业所得税税检查方法法第一节收收入的检检查第二节成成本的检检查第三节内内外资房房地产企业业税收差异异第四节完完工项目目所得税清清算方法第一节收收入的检检查对预售收入入的企业所所得税的检检查按国税发［［2006］31号号通知规定定、对当期期取得的预预售收入，，先按预计计计税毛利利率分季(或月)计计算出当期期毛利额，，扣除相关关的期间费费用、营业业税金及附附加后再计计入当期应应纳税所得得额，待开开发产品结结算计税成成本后再行行调整。预预计计税毛毛利率规定定：经济适适用房不低低于3%，，非经济适适用房开发发项目预计计计税毛利利率按以下下规定确定定：①开发发项目位于于省、自治治区、直辖辖市和计划划单列市人人民政府所所在地城市市城区和郊郊区的，不不得低于20％。②②开发项目目位于地及及地级市城城区及郊区区的，不得得低于15%。③开开发项目位位于其他地地区的，不不得低于10％。第一节收收入的检检查企业申报缴缴纳企业所所得税测算算（（不考虑虑弥补亏损损、投资收收益等单独独计算补税税因素））1.未完工工年度：（1）应纳纳税所得额额＝应纳税税所得额（（1）+（（本期新增增预售收入入毛利额-相应税金金）（2））应应纳纳税税所所得得额额＝＝本本期期预预售售收收入入新新增增毛毛利利额额-相相应应税税金金-期期间间费费用用+其其他他利利润润（（其其他他业业务务利利润润、、营营业业外外收收支支净净额额、、补补贴贴收收入入等等））第一一节节收收入入的的检检查查企业业申申报报缴缴纳纳企企业业所所得得税税测测算算（（不不考考虑虑弥弥补补亏亏损损、、投投资资收收益益等等单单独独计计算算补补税税因因素素））本期期新新增增毛毛利利额额=（预预收收帐帐款款年年末末余余额额-预预收收帐帐款款年年初初余余额额））××预预计计毛毛利利率率其中中，，应应纳纳税税所所得得额额（（1））为为依依据据会会计计利利润润调调整整后后的的应应纳纳税税所所得得额额。。第一一节节收收入入的的检检查查2.已已完完工工年年度度：：（1））应应纳纳税税所所得得额额＝＝应应纳纳税税所所得得额额（（1））-与与结结转转收收入入相相应应的的已已计计提提前前期期预预售售毛毛利利额额+（（本本期期新新增增预预售售收收入入毛毛利利额额-相相应应税税金金及及附附加加））（2））应应纳纳税税所所得得额额＝＝本本期期新新增增销销售售收收入入毛毛利利额额+本本期期新新增增预预售售收收入入毛毛利利额额-相相应应税税金金及及附附加加（（对对应应本本期期新新增增销销售售、、预预售售收收入入））-期期间间费费用用+其其他他利利润润（（其其他他业业务务利利润润、、营营业业外外收收支支净净额额、、补补贴贴收收入入等等））+毛毛利利差差额额毛利利差差额额=结结转转收收入入实实际际毛毛利利额额-相相应应前前期期已已计计提提的的预预售售收收入入毛毛利利额额其中中，，应应纳纳税税所所得得额额（（1））为为依依据据会会计计利利润润调调整整后后的的应应纳纳税税所所得得额额。。该该应应纳纳税税所所得得额额含含调调增增的的本本期期结结转转收收入入对对应应的的税税金金及及附附加加。。第一一节节收收入入的的检检查查完工工项项目目所所得得税税收收入入确确认认的的检检查查内资资房房地地产产企企业业收收入入确确认认时时间间：：（一））符合合下列列条件件之一一的，，应视视为开开发产产品已已经完完工：：1.竣竣工证证明已已报房房地产产管理理部门门备案案的开开发产产品（（成本本对象象）；；2.已已开始始投入入使用用的开开发产产品（（成本本对象象）；；3.已已取得得了初初始产产权证证明的的开发发产品品（成成本对对象））。第一节节收收入入的检检查完工项项目所所得税税收入入确认认的检检查内资房房地产产企业业收入入确认认时间间：（二））开发发产品品完工工后，，开发发企业业应根根据收收入的的性质质和销销售方方式，，按照照收入入确认认的原原则，，合理理地将将预售售收入入确认认为实实际销销售收收入，，同时时按规规定结结转其其对应应的计计税成成本，，计算算出该该项开开发产产品实实际销销售收收入的的毛利利额。。该项项开发发产品品实际际销售售收入入毛利利额与与其预预售收收入毛毛利额额之间间的差差额，，计入入完工工年度度的应应纳税税所得得额。。第一节节收收入入的检检查收入确确认时时间的的检查查方法法向企业业索取取项目目竣工工备案案资料料，或或到建建设主主管部部门调调阅，，看项项目竣竣工备备案时时间；；向销售售部门门索取取交付付使用用商品品房清清单，，或到到楼盘盘现场场察看看业主主是否否入住住、是是否已已开始始装修修；到房产产管理理部门门调阅阅产权权登记记情况况，看看该项项目是是否已已有办办理产产权的的业主主。符合上上述条条件之之一，，即为为该项项目确确认销销售收收入的的起始始时间间。第一节节收收入入的检检查收入确确认时时间的的检查查方法法在上述述前提提下，，对照照商品品房认认购书书、买买卖合合同，，区分分哪些些属于于预售售收入入、哪哪些属属于销销售收收入，，对照照预收收帐款款及销销售收收入明明细账账，看看预售售收入入是否否及时时结转转销售售收入入。将将合同同到款款时间间与实实际到到款时时间逐逐一核核对，，分月月统计计，看看是否否及时时确认认收入入。第一节节收收入入的检检查收入确确认原原则的的检查查对已完完工的的开发发产品品，是是否按按下列列原则则确认认收入入的实实现：：采取一一次性性全额额收款款方式式销售售开发发产品品的采取分分期付付款方方式销销售开开发产产品的的采取银银行按按揭方方式销销售开开发产产品的的采取委委托方方式销销售开开发产产品的的将开发发产品品先出出租再再出售售的第一节节收收入入的检检查对视同同销售售行为为的检检查内资房房地产产开发发企业业将开开发产产品转转为固固定资资产或或用于于捐赠赠、赞赞助、、职工工福利利、奖奖励、、对外外投资资、分分配给给股东东或投投资者者、抵抵偿债债务、、换取取其他他企事事业单单位及及个人人的非非货币币性资资产等等行为为，是是否视视同销销售，，于开开发产产品所所有权权或使使用权权转移移，或或于实实际取取得利利益权权利时时确认认收入入的实实现。。第一节节收收入入的检检查对代建建工程程和提提供劳劳务收收入的的检查查检查代代建合合同、、代建建工程程形象象进度度表及及双方方的结结算单单据检查房房地产产开发发企业业的代代建工工程属属于自自营工工程还还是分分包工程检查提提供劳劳务过过程中中节省省的材材料、、下脚脚料、、报废废工程程或产产品的的残料料政府代代建工工程机关、、单位位代建建工程程第一节节收收入入的检检查特殊收收入方方式的的检查查1、对对以房房抵顶顶工程程款、、银行行贷款款的检检查；；2、对对以地地换房房、以以房换换地、、参建建联建建、合合作建建房的的检查查；3、对对委托托销售售和境境外销销售的的检查查；4、对对超规规划面面积销销售收收入的的检查查；5、对对假按按揭贷贷款的的检查查；6、其其他收收入的的检查查。开发成成本的的检查查：第二节节成成本本的检检查销售成成本的的检查查可售面面积单单位工工程成成本=成本本对象象总成成本÷÷总可可售面面积销售成成本=已实实现销销售的的可售售面积积×可可售面面积单单位工工程成成本开发企企业发发生的的应计计入开开发产产品成成本中中的费费用，，应根根据实实际发发生额额按以以下规规定进进行分分摊：：（1））属于于成本本对象象完工工前发发生的的，应应按计计税成成本结结算的的规定定和其其他有有关规规定直直接计计入成成本对对象。。（2））属于于成本本对象象完工工后发发生的的，应应按计计税成成本结结算的的规定定和其其他有有关规规定，，首先先在已已完工工成本本对象象和未未完工工成本本对象象之间间进行行分摊摊，然然后再再将应应由已已完工工成本本对象象负担担的部部分，，在已已销开开发产产品和和未销销开发发产品品之间间进行行分摊摊。开发企企业在在开发发区内内建造造的会会所、、停车车场库库、物物业管管理场场所、、电站站、热热力站站、水水厂、、文体体场馆馆、幼幼儿园园等配配套设设施，，按以以下规规定进进行处处理：：（1））属于于非营营利性性且产产权属属于全全体业业主的的，或或无偿偿赠与与地方方政府府、公公用事事业单单位的的，可可将其其视为为公共共配套套设施施，其其建造造费用用按公公共配配套设设施费费的有有关规规定进进行处处理。。（2））属于于营利利性的的，或或产权权归开开发企企业所所有的的，或或未明明确产产权归归属的的，或或无偿偿赠与与地方方政府府、公公用事事业单单位以以外其其他单单位的的，应应当单单独核核算其其成本本。除除开发发企业业自用用应按按建造造固定定资产产进行行处理理外，，其他他一律律按建建造开开发产产品处处理。。开发企企业在在开发发区内内建造造的邮邮电通通讯、、学校校、医医疗设设施应应单独独核算算成本本，按按以下下规定定进行行处理理：（1））由开开发企企业投投资建建设完完工后后，出出售的的，按按建造造开发发产品品进行行处理理；出出租的的，按按建造造固定定资产产进行行处理理；无无偿赠赠与国国家有有关业业务管管理部部门、、单位位的，，按建建造公公共配配套设设施进进行处处理。。（2））由开开发企企业与与国家家有关关业务务管理理部门门、单单位合合资建建设，，完工工后有有偿移移交的的，国国家有有关业业务管管理部部门、、单位位给予予的经经济补补偿可可直接接抵扣扣该项项目的的建造造成本本，抵抵扣的的差额额应计计入当当期应应纳税税所得得额。。开发企企业建建造的的售房房部（（接待待处））和样样板房房，凡凡能够够单独独作为为成本本对象象进行行核算算的，，可按按自建建固定定资产产进行行处理理，其其他一一律按按建造造开发发产品品进行行处理理。售售房部部（接接待处处）、、样板板房的的装修修费用用，无无论数数额大大小，，均应应计入入其建建造成成本。。第二节成成本本的检查查检查中应应把握以以下几点点1.可售售面积单单位工程程成本取取决于核核算对象象开发总总成本及及可售面面积。2.核查查开发成成本中的的土地征征用及拆拆迁补偿偿费、公公共设施施配套费费记帐凭凭证，看看是否已已实际交交纳或实实际发生生；3.对分分期开发发的房地地产项目目，其各各期开发发成本中中分摊的的土地征征用及拆拆迁补偿偿费、公公共设施施配套费费是否正正确。第二节成成本本的检查查可售面积积的检查查1.房地地产建筑筑面积的的种类2.可销销售面积积的界定定3.可销销售面积积的检查查可售面积积的检查查房地产建建筑面积积的种类类开发项目目的建筑筑面积有有很多种种类，如如：规划划面积，，施工面面积，竣竣工面积积，测绘绘面积，，可销售售面积，，不可销销售面积积、合同同面积等等。规划面积积：施工面积积：测绘面积积：可销售面面积：不可销售售面积：：合同面积积：第二节成成本本的检查查可售面积积的检查查房地产开开发企业业在可售售面积的的税收处处理上容容易出现现的问题题：一是不按按竣工后后测绘的的面积，，而是按按规划面面积或合合同面积积作为可可售面积积；二是在结结转成本本时，故故意加大大已售的的可售面面积的数数额，多多转销售售成本。。对虚假建建安成本本的检查查（1）虚虚假建安安成本的的取得方方式购买虚假假发票，，自行填填开入帐帐；与总承包包商联手手，虚立立施工合合同，虚虚开工程程施工发发票；由关联企企业施工工，虚开开工程施施工发票票；挂靠施工工企业，，自行组组织施工工，虚列列建安成成本；支付较低低的费用用，从核核定征收收的施工工单位虚虚开发票票；与挂靠的的无资质质的分包包商签订订分包协协议，取取得挂靠靠方虚假假发票；；施工单位位虚开劳劳务发票票、利用用虚假资资料向税税务机关关申请代代开发票票；虚假建安安成本的的表现特特征：工程造价价明显偏偏高；项目完工工，仍然然有高额额的应付付未付款款项；借故不提提供合同同资料；；工程项目目管理混混乱，不不能提供供有关施施工鉴证证单据；；施工单位位与发票票开具、、工程价价款结算算单位不不一致；；签订总包包合同，，列支大大宗自购购的建造造材料。。等等。。内、外资资房地产产企业的的税收差差异第十章其其它税税种稽查查方法第一节土土地使用用税对房地产产开发企企业征收收土地使使用税的的计税依依据应包包括与其其不可分分割的附附属设施施占地。。即对住住宅小区区内的马马路、绿绿化用地地、商业业网点、、自行车车棚等公公共设施施用地均均应征税税。房地地产开发发企业在在开发建建设及出出售不同同期间土土地使用用税的纳纳税人和和计税依依据不同同：第一节土土地使用用税①在开发发建设期期间，是是指房地地产开发发企业自自土地管管理部门门批准其其开发建建设始至至开发建建设项目目完工（（含竣工工）止。。在此开开发建设设期间应应按其全全部占用用土地面面积计算算缴纳城城镇土地地使用税税。②在项目目完工后后至房地地产全部部出售期期间，对对未出售售部分和和已经出出售部分分，应合合理分摊摊计算缴缴纳土地地使用税税。财税[2006]186号财财政部国国家税税务总局局关于房房产税、、城镇土土地使用用税有关关政策的的通知规规定：以以出让或或转让方方式有偿偿取得土土地使用用权的，，应由受受让方从从合同约约定交付付土地时时间的次次月起缴缴纳城镇镇土地使使用税；；合同未未约定交交付土地地时间的的，由受受让方从从合同签签订的次次月起缴缴纳城镇镇土地使使用税。。第二节房房产税房地产开开发企业业的商品品房在未未售出前前对外出出租、出出借，或或转为自自用，是是否按规规定缴纳纳房产税税；房地产开开发企业业开发的的商品房房在出售售前用国家税务务总局关关于房产产税、城城镇土地地使用税税有关政政策规定定的通知知(国税税发[2003]89号)规规定：鉴于房地地产开发发企业开开发的商商品房在在出售前前，对房房地产开开发企业业而言是是一种产产品，因因此，对对房地产产开发企企业建造造的商品品房，在在售出前前，不征征收房产产税；但但对售出出前房地地产开发发企业已已使用或或出租、、出借的的商品房房应按规规定征收收房产税税。（（一一）购置置新建商商品房，，自房屋屋交付使使用之次次月起计计征房产产税和城城镇土地地使用税税。（（二二）购置置存量房房，自办办理房屋屋权属转转移、变变更登记记手续，，房地产产权属登登记机关关签发房房屋权属属证书之之次月起起计征房房产税和和城镇土土地使用用税。（（三）出出租、出出借房产产，自交交付出租租、出借借房产之之次月起起计征房房产税和和城镇土土地使用用税。财税［2006］181号财财政部部国国家税务务总局关关于具备备房屋功功能的地地下建筑筑征收房房产税的的通知一、凡在在房产税税征收范范围内的的具备房房屋功能能的地下下建筑，，包括与与地上房房屋相连连的地下下建筑以以及完全全建在地地面以下下的建筑筑、地下下人防设设施等，，均应当当依照有有关规定定征收房房产税。。上述具备备房屋功功能的地地下建筑筑是指有有屋面和和维护结结构，能能够遮风风避雨，，可供人人们在其其中生产产、经营营、工作作、学习习、娱乐乐、居住住或储藏藏物资的的场所。。二、自用用的地下下建筑，，按以下下方式计计税：1．工业业用途房房产，以以房屋原原价的50—60%作作为应税税房产原原值。应纳房产产税的税税额=应应税房产产原值××［1-(10%—30%)］×1.2％％。2．商业业和其他他用途房房产，以以房屋原原价的70—80％作作为应税税房产原原值。应纳房产产税的税税额=应应税房产产原值××［1-(10%—30%)］×1.2％％。房屋原价价折算为为应税房房产原值值的具体体比例，，由各省省、自治治区、直直辖市和和计划单单列市财财政和地地方税务务部门在在上述幅幅度内自自行确定定。3．对于于与地上上房屋相相连的地地下建筑筑，如房房屋的地地下室、、地下停停车场、、商场的的地下部部分等，，应将地地下部分分与地上上房屋视视为一个个整体按按照地上上房屋建建筑的有有关规定定计算征征收房产产税。三、出租租的地下下建筑，，按照出出租地上上房屋建建筑的有有关规定定计算征征收房产产税。四、本通通知自2006年1月月1日起起执行，，《财政政部税务务总局关关于房产产税若干干具体问问题的解解释和暂暂行规定定》（［［86］］财税地地字第008号号）第十十一条同同时废止止。国家税务务总局关关于外商商投资企企业征收收城市房房地产税税若干问问题的通通知(国税发发【2000】】第44号2000年1月月1日起起执行)一、关于于利用人人防工程程免征城城市房地地产税问问题为为鼓励励利用地地下人防防设施，，对外商商投资企企业利用用人防工工程中的的房屋进进行经营营活动的的，可比比照《关关于检发发＜关于于房产税税若干具具体问题题的解释释和暂行行规定＞＞、＜关关于车船船使用税税若干具具体问题题的解释释和暂行行规定>、（财财政部税税务总局局[1986]财地税税字008号））的有关关规定，，暂不征征收房产产税。二、关于于出租柜柜台征收收城市房房地产税税问题出出租租房屋以以优先从从租计征征城市房房地产税税为原则则，外商商投资企企业将房房屋内的的柜台出出租给其其他经营营者等并并收取租租金的，，应按租租金计征征城市房房地产税税。凡按按租金计计征的房房产税税税额超过过按房产产价值计计征的，，按租金金收入计计征城市市房地产产税；未未超过的的，按房房产价值值计征。。对对外商投投资企业业在商品品房开发发过程中中搭建临临时铺面面出租经经营的，，如果房房地产管管理部门门对该临临时铺面面不予确确定产权权，企业业“固定定资产””帐上也也不反映映的，为为支持商商品房开开发，对对该出租租经营用用的临时时铺面暂暂不征收收城市房房地产税税。建造造的商品品房交付付使用后后依旧保保留的出出租经营营用的临临时铺面面，无论论如何计计帐，是是否确定定产权，，均应照照章征收收城了房房地产税税。三、关于外外籍个人购购置的房产产免征城市市房地产税税问题外外籍个人人（包括华华侨，港、、澳、台同同胞）购置置的非营业业用房产，，可比照《《中华人民民共和国房房产税暂行行条例》第第五条的有有关规定，，暂免征城城市房地产产税。第三节印印花税税房地产开发发企业与购购房者签订订的商品房房销售（预预售）合同同、建筑安安装合同、、勘探设计计合同、借借款合同等等是否按规规定缴纳印印花税。《财政部国国家税税务总局关关于印花税税若干政策策的通知财财税[2006]162号规规定：一、对纳税税人以电子子形式签