中国房地产市场形势分析与展望-中指

中国指数研究院2011年12月中国房地产市场2011年形势分析与2012年趋势展望一、2011年回顾：调控效果显现，量价初现调整二、2012年展望：货币政策微调，市场无需悲观目录表：2011年1月至今百城价格指数自2011年9月以来百城平均价格连续3个月环比下降，11月

十大城市环比全线下降，调控效果正式显现。百城和十大城市均价同比依然上涨，但是涨幅持续缩小。11月，全国100个城市住宅平均价格为8832元/平方米，较上月下降0.28%。其中43个城市价格环比上涨，57个城市环比下跌，与上月相比，本月价格环比下跌的城市个数与上月基本持平。新房价格：近三个月百城价格指数持续环比下降，调控效果逐渐显现月份百城十大城市平均价格

(元/平方米)平均环比涨跌幅环比上涨城市个数环比下跌城市个数平均同比涨幅平均价格

(元/平方米)平均环比涨跌幅环比上涨城市个数环比下跌城市个数平均同比涨幅2011年1月86450.95%1000

156620.89%10024.43%2011年2月86860.48%8018

157370.48%10019.90%2011年3月87380.59%8216

157820.29%9112.46%2011年4月87730.40%7722

158020.13%825.28%2011年5月88190.53%7621

158200.11%643.94%2011年6月88560.41%75255.19%158290.06%642.87%2011年7月88740.21%66336.81%158380.05%643.86%2011年8月88800.07%56446.93%15773-0.41%374.22%2011年9月8877-0.03%54446.15%157860.08%463.45%2011年10月8856

-0.23%40585.21%15720-0.42%182.44%2011年11月8832-0.28%43574.06%15663-0.36%0101.66%数据来源：CREIS中指数据、项目价格：一二线城市部分品牌企业项目降价显著随着调控影响不断显现，部分名企开始调整价格，以期带动成交量的上涨，价格下调趋势开始蔓延。比如继上海绿地、龙湖、万科等大企业降价举动之后，11月北京新开楼盘龙湖·时代天街，拿地时楼面均价为7519元/平方米，开盘价格仅11800元/平方米起（此前对外报价约15000元/平米），目前实际成交价约10700元，价格显著低于临近的其他项目。表：10-11月热点项目降价情况数据来源：CREIS中指数据、城市项目企业降价幅度上海布鲁斯小镇绿地别墅楼盘88折，目前报价仅为16000元/平方米上海龙湖郦城龙湖一个月间降幅超过20%上海清林径万科13000-14000元/平方米，降幅约为15%北京京贸国际城天旭运河19800元/平方米，较之前26800元的均价下调7000元北京时代天街龙湖低价入市，开盘价11800元/平方米，远低于其他临近项目南京保利罗兰香谷保利8000多元/平方米南京金色领地万科9900元/平方米带精装修，低于同区域的二手房杭州观澜时代金隅8968元/平方米起，基本上相当于该楼盘2009年七八月份水平杭州香醍溪岸龙湖10万置业基金等多重优惠，折后均价5900元/平方米二手房价格：自9月以来持续下降，11月跌幅明显扩大自4月起，主要城市二手房价格环比下跌的城市逐渐增多，到10月全部主要城市均环比下跌，且跌幅逐渐扩大，从9月的平均下跌0.7%到10月的0.9%，以及11月的1.8%。城市2011.12011.22011.32011.42011.52011.62011.72011.82011.92011.102011.11北京2.5%2.5%0.9%0.5%-0.2%-0.1%0.4%0.3%-0.3%-0.9%-1.9%深圳4.9%3.2%3.6%2.6%1.0%0.7%0.1%-0.3%-1.2%-1.9%-1.7%上海2.5%1.6%0.4%0.3%0.8%-0.1%0.0%0.2%-0.4%-0.6%-1.7%广州4.5%3.1%2.1%3.2%1.6%0.8%0.9%0.4%0.3%-0.8%-1.2%成都2.0%2.1%1.2%1.0%0.7%0.7%0.1%0.0%-0.6%-0.4%-2.3%天津1.5%1.7%1.4%0.5%1.0%0.8%-0.1%0.2%-0.3%-0.8%-2.6%杭州1.3%0.7%0.2%1.1%-0.2%1.0%0.4%-1.5%-2.0%-2.0%-2.8%重庆3.2%2.2%1.9%2.8%0.7%-0.1%-0.2%-0.3%-1.2%-0.4%-1.8%苏州1.4%1.4%1.1%0.6%-0.1%-0.1%0.7%0.7%-0.7%-0.4%-1.4%南京1.8%1.3%0.5%-0.2%0.1%0.3%-0.2%-0.2%-1.6%-0.5%-1.1%武汉2.4%1.4%1.7%1.1%0.3%0.7%0.6%1.7%0.3%-1.3%-0.9%平均2.5%1.9%1.4%1.2%0.5%0.4%0.2%0.1%-0.7%-0.9%-1.8%表：重点城市二手房价格环比涨跌幅数据来源：CREIS中指数据、数据来源：CREIS中指数据、新房成交：近三个月20个代表城市成交量同比降幅接近30%1-11月，20个代表城市住宅总成交量同比下降11.6%。其中，一线城市总成交量同比下降14.9%（最近3个月降幅均高于二线城市），16个二线城市总成交量同比下降10.5%。11月，20个代表城市总成交量939万平米，环比下降8.3%，是3月份以来的最高跌幅，同比降幅扩大至33.3%。其中，一线城市11月成交量环比小幅增长3.6%（北京增长约10%），但同比降幅仍达34.5%，二线城市环比下降11.6%，同比下降32.9%。表：2011年1-11月20个代表城市成交面积月份20个城市总成交20城市环比变化20城市同比变化同比增长城市数同比下降城市数一线城市总成交一线城市环比变化一线城市同比变化二线城市总成交二线城市环比变化二线城市同比变化1月1576——19.7%164404——20.6%1173——19.3%2月683-56.7%3.8%137155-61.7%-21.2%528-54.9%14.3%3月88529.5%-28.4%41622646.1%-32.9%65924.7%-26.7%4月9719.8%-36.6%3172395.7%-35.8%73211.2%-36.9%5月10245.4%13.0%12826510.9%30.7%7593.6%7.9%6月10401.5%31.5%1732815.9%34.8%7590.0%30.4%7月1019-2.0%17.8%1642872.5%29.1%731-3.7%13.9%8月10503.1%-1.6%137251-12.6%-12.2%7999.3%2.3%9月10540.3%-28.0%614237-5.7%-42.7%8172.3%-22.2%10月1023-2.9%-32.0%317222-6.3%-38.5%802-1.9%-30.0%11月939-8.3%-33.3%4162303.6%-34.5%709-11.6%-32.9%1-11月累计10770——-11.6%1071132796——-14.9%8468——-10.5%数据来源：CREIS中指数据、一线代表城市北京、二线代表城市杭州的成交量低位运行，且已低于2008年；三线代表城市东莞10月成交量增长8%，较2008年也有明显增长（50%以上）。图：近年来重点城市销售面积新房成交：一二线城市成交量接近历史低点，三线城市仍好于08年二手房成交：今年整体成交低于去年，下半年持续下行2011年1-10月，主要城市二手房成交量同比下降31%，其中9-10月降幅超过50%，降幅大于新房，成交绝对水平也已接近2008年低点。数据来源：CREIS中指数据、图：主要城市二手房成交量与价格涨跌幅2011年1-10月，十大品牌房企销售额平均增速为24%，但具体到不同阶段，上半年同比增速达59%，第三季度平均增速仅为2%，10家企业中有7家企业下降；10月10家企业平均降幅达24%，仅恒大1家企业销售业绩持平，万科降幅为33%，自8月起已连续3个月销售额同比下降。品牌房企销售：下半年多家品牌房企销售业绩下滑表：重点开发企业2011年销售情况企业1-10月销售额(亿元)1-10月同比增速上半年同比增速第三季度同比增速10月同比增速万科108124%79%-7%-33%中海75946%86%-7%-7%恒大74882%102%84%0%保利62725%81%-9%-39%碧桂园36937%61%31%-14%龙湖32638%74%21%-12%绿城288-25%-10%-52%-66%富力238-2%-9%-18%-18%金地22413%109%-15%-29%首创902%15%-9%-18%平均涨跌幅--24%59%2%-24%数据来源：CREIS中指数据，企业公告，中国指数研究院整理分析注：中海销售额单位为亿港元，其他企业为人民币1-11月，五大城市新增上市面积与去年基本持平，同比平均增长1%。其中，武汉和上海分别上涨26%和3%；广州、北京和深圳分别下跌13%、9%、1%。11月，五大城市新增供应量平均环比上涨16%。除北京环比下降39%外，其他各城市均环比上涨。同比来看，广州、深圳同比上涨，涨幅分别超过100%和40%，武汉基本与去年同期持平，北京、上海下跌，跌幅在30-40%之间。重点城市新房供应：五大城市累计供应量与去年同期基本持平表：重点城市商品住宅批准上市面积数据来源：CREIS中指数据、供求对比：各重点城市销供比普遍低于1，且大多接近2008年的历史低点数据来源：CREIS中指数据、2011年第三季度，深圳、武汉、东莞、上海、沈阳的销供比在0.6-0.8之间，北京、长沙约为0.9。其中，上海、深圳、武汉、沈阳的销供比已低于2008年低点，其余城市也处于历史低位。10月，北京、长沙的销供比较9月下降0.04，其余城市有所回升，但仍在1以下。图：重点城市销供比今年以来，重点城市库存量持续走高，部分城市可售面积同比增速明显提高，10月武汉、青岛同比增速超过50%。受可售量上升和成交低位运行的影响，重点城市出清周期继续延长。10月，9个重点城市平均出清周期为14个月，连续10个月上升。其中北京为20个月，武汉的出清周期则高达24个月。供求对比：可售量持续攀升，出清周期继续延长图：重点城市库存量与出清周期对比数据来源：CREIS中指数据、1-10月，全国商品房累计销售面积为8.0亿平方米，同比增长10.0%，增速与1-9月相比下降了2.9个百分点，比去年全年下降0.9个百分点。10月全国商品房销售面积为8364万平方米，低于去年全年月平均水平（8700万平方米）；同比下降9.4%，是自今年4月以来的首次单月同比下降（4月同比下降11.7%）。商品房销售额走势与销售面积一致。单月来看，商品房和住宅销售面积和销售额同比环比齐跌，是今年4月以来首次。10月全国商品房销售面积8364万平方米，环比下降26.9%，同比下降9.4%；销售额为4514亿元，同比下降11.4%。其中住宅销售额3723亿元，同比下降14.2%。全国商品房销售：各销售指标累计增速继续放缓，10月销售面积和销售金额同比环比均下降图：全国商品房和住宅销售面积及同比增速数据来源：CREIS中指数据、图：商品房和住宅销售面积及销售额单月增速2011年1-10月，全国累计房地产开发投资额达到5万亿，总量已高于2010年全年；同比增速下降至31.1%，为两年来最低水平，延续今年以来的下行趋势。10月单月开发投资同比增长25%，增速与9月持平，接近近年来的平均水平，但环比下降12%。全国开发投资：增速依然处于历史高位，但近期单月增速不高图：全国房地产开发投资额及同比增速数据来源：国家统计局，中国指数研究院整理分析自去年5月新开工面积同比增速达到72.4%的历史最高点以来，增速持续下降。1-10月，全国商品房新开工面积达到16.0亿平方米，同比增长21.7%，增速比1-9月下降2.0个百分点；房屋施工面积继续增长，达47.5亿平方米，同比增长28.4%，增速比1-9月下降1.3个百分点。单月来看，10月全国商品房和住宅新开工面积分别为12587万平方米和9635万平方米；新开工面积同比增长1.5%，增速比上月下降7.4个百分点；住宅新开工面积同比下降1.3%，是自去年11月以来的首次下降。全国新开工：新开工面积增速高位回落，10月单月住宅新开工面积同比下降图：全国商品房月度累计新开工面积及施工面积数据来源：国家统计局，中国指数研究院整理分析图：全国商品房及住宅单月新开工面积及同比增速土地市场：住宅用地量价水平全线下降，商办用地受影响不大数据来源：CREIS中指数据、图：2011年1-11月全国133个城市住宅及商办用地量价水平2011年1-11月，130个城市的住宅用地推出面积、成交面积分别同比下降9.5%和11.5%，其中11月成交面积同比降幅达55.2%；而商办用地的推出和成交面积分别同比增长12.8%和18.0%。价格方面，住宅用地楼面价同比下跌9.0%，而商办用地同比上涨7.6%；11月溢价率微升至5.5%，1-11月平均溢价率为13.0%，比2010年同期下降20个百分点，而商办用地溢价率下降5.7个百分点。受住宅用地出让金同比下降15.4%的影响，1-11月全国130个城市总土地出让金同比略下降1.84%，南京、福州、武汉等城市下降超过20%。商办及工业用地等出让金仍呈增长趋势，增速均超过40%。一、2011年回顾：调控效果显现，量价初现调整二、2012年展望：货币政策微调，市场无需悲观目录数据来源：国家统计局，中国指数研究院整理分析经济环境：GDP下行风险不大，三季度CPI有所回落图：2000年以来全国GDP单季增速和CPI走势图图：2000年以来固定资产投资单季增速走势图2011年，全国GDP增速放缓，前三季度分别为9.7%、9.5%、9.1%，但累计GDP增速仍在9.4%的高位，经济下行风险不大。2011年三季度以来，CPI在达到2009年以来的高位后连续三个月下降，10月回落至5.5%，11月继续下降至4.2%，通胀压力继续减弱。近期政策动向：中央多次强调继续加强房地产调控温家宝总理、李克强副总理多次表示继续加强房地产调控，近期更是表示“下调房价”，预计2012年房地产调控政策仍将维持从紧取向。时间事件房地产调控政策定调7.4-7.11温家宝召开四次经济形势座谈会坚定不移地把房地产市场调控政策落到实处。继续抑制不合理的住房需求。7.12国务院常务会议当前房地产市场调控正处于关键时期，必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，坚定不移地抓好各项政策措施的落实，不断巩固和加强调控效果。9.1温家宝《求是》杂志发表《关于当前的宏观经济形势和经济工作》坚定不移地把房地产市场调控政策落到实处，确保见到实效。房地产市场调控正处在关键时期，调控决心不能动摇、政策方向不能改变、力度不能放松。10.29国务院常务会议坚定不移地搞好房地产调控。继续严格执行政策，进一步巩固调控成果。增加普通商品住房用地，促进房价合理调整。加快推进保障性住房建设。11.6上合组织成员国总理第十次会议下调房价是国家坚定的政策，我们的目标是要使房价回归到合理的价格；房地产调控措施决不可有丝毫动摇。11.25李克强在廊坊考察保障房建设当前房地产市场调控已取得一定成效，明年要坚持实施遏制房价过快上涨的政策措施，进一步巩固调控成果；

表：近期温家宝总理、李克强副总理关于房地产市场调控的态度资料来源：中国指数研究院综合整理图：全国商品房市场量价变化及关键政策房地产调控：延续去年以来从紧取向，力度不会放松2010年以来，中央政府紧盯市场变化持续加码调控，政策密度大且涉及方面全。2011年7月初，国务院常务会议明确“二三线城市也要限购”，随后有台州、衢州、珠海先后出台限购政策，温家宝总理也多次表示坚持调控不动摇，充分彰显了中央政府继续加强调控的决心。数据来源：CREIS中指数据、注：销售面积除2月外，均为单月增长率；价格指数自2011年1月起为70个城市环比涨幅的平均值，通过国家统计局公布数据计算。

中央调控决心未受影响：内部：GDP增速仍在较高水平，通胀压力依然较为突出，财政收入增长仍在高位；外部：出口对经济增长贡献不大，欧债危机影响不如2008年；房地产业：投资开工增速仍在高位，房价刚刚出现下调，房地产税费未受显著影响。地方政府态度暧昧：杭州、天津热点城市土地出让金收入下降；海口、三亚等外来需求占比大的城市，受调控影响较大，成交量大幅下挫；佛山、成都等地10-11月放松限购被叫停；北京、武汉放宽普通住房标准。政策走势预判：限购等抑制性政策仍将继续，扩大保障房供给不放松近期，温家宝总理、李克强副总理多次表示继续加强房地产调控；媒体也披露，住建部要求限购截止日期为今年年底的城市需尽快明确相关政策，预计限购等抑制性政策放松的可能性很小。另一方面，目前房地产调控政策刚刚产生明显效果，主要城市房价跌幅明显小于2008年下半年，中央不会冒然放松调控。2012年房地产调控政策展望：中央继续加强房地产调控力度和决心不减，地方政府态度暧昧近期货币政策出现微调，2012年货币政策将由2011年的稳中偏紧向稳健转变：目前GDP增速仍在较高水平，10月CPI涨幅回落，但仍在5%以上，货币政策预调微调，并未改变总体偏紧的态势，2012年总的信贷规模可能与2011年持平，不会达到2008年四季度-2009年放贷近11万亿元的天量。历史数据显示，货币政策是房地产市场走势的关键因素：2007年以来，房地产市场量价水平与货币政策的周期性密切相关，货币政策对房地产市场的影响有滞后。2011年主要城市房地产市场出现明显调整，限贷的影响大于限购：2011年前三季度新增房地产贷款余额下降超过40%，对房地产业尤其是对开发企业影响巨大。另外，限贷政策针对全国全行业，比起限购只针对40-50个重点城市，影响更为深远。房地产业可能因货币政策微调迎来喘息之机，但房地产信贷规模仍将偏紧：2011年11月30日央行公布将下调存款准备金率0.5个百分点，将释放近4千亿元资金，虽然主要用来抵御外汇占款的下降，但也可能为已经枯竭的房地产信贷市场注入稍许活力。目前信贷投放也在进行结构性微调，如侧重铁路等基础建设、地方债等，尽管可能有部分信贷流入房地产业，但房地产信贷规模仍将偏紧。2012年货币政策展望：微调的力度和节奏，将是影响房地产市场走势的关键数据来源：人民银行，中国指数研究院测算分析事件：11月30日下调存款准备金率，标志货币政策即将转向2011年11月30日，央行公布从12月5日起下调存款准备金率0.5个百分点，释放由紧转松信号，但货币政策的实质转向还要看存贷款利率。截至10月底，人民币存款余额达到79万亿元，因此，央行本次下降存款准备金率0.5个百分点，将释放近4千亿元资金，但这主要用来抵御热钱外逃造成的影响，对于整体信贷市场影响不甚明显。若货币环境继续放松，比如明年存款准备金率再下调3次0.5个百分点，考虑到存款的增长，明年全年将增加超过1.2万亿的可投放资金。但新增贷款的增速，将更直接地取决于中央信贷导向和利率水平调整，历史数据显示，通常信贷宽松滞后货币宽松3-6个月。图：2003-2011年大型金融机构存款准备金率调整幅度及相应资金回笼/释放量观点：但目前的微调源于前期收紧幅度过大，现在是向正常水平回归，不代表政策全面放松，应密切关注利率下调2001-2011年，有八年中央制定的货币政策导向为“稳健”，仅2008年“从紧”，2009年、2010年“适度宽松”，但政策的实际执行波动较大，特别是2007年开始的连续五年，货币政策变化频繁。2011年第四季度，货币政策释放预调微调信号（11月30日，央行实施了近3年来的首次下调存准率）——国务院常务会议要求“适时适度预调微调货币政策”、“信贷政策要与产业政策更好地结合起来，切实做到有保有压”，货币政策的微调并不代表全面放松。图：2001年以来我国货币政策演变历程2001-2011年经济指标及货币政策变化：2001-2003Q3、2005-2006年：“高增长、低通胀”，实施稳健的货币政策2008Q4-2009Q4、2010Q1-Q3：“经济增速放缓、物价下行”，实施宽松的货币政策2003Q4-2004Q4、2007-2008Q3、2010Q4至今：“高增长、高通胀”，实施从紧货币政策货币政策调整特点总结：1.货币政策调整往往在经济指标变化之后；2.GDP、CPI两项指标最关键；3.货币政策转向时，存款准备金率通常先于利率调整（2003年和2010年，货币政策收紧时，上调2-3次存准率后利率才上调）。图：2001年以来我国货币政策及宏观经济关键指标走势何时全面转向？——历史数据显示，经济增长和物价水平是货币政策转向的关键数据来源：国家统计局，CREIS中指数据、放松效果：货币政策对商品房市场影响显著，一旦全面放松，市场将在1-2季度内反弹商品房量价水平