大连开发区市场报告

开发区宏观状况Part2开发区发展规划分析

Part2.1区域规划开发区行政区域：大连开发区地处辽东半岛东南端，北依大黑山（大和尚山），与金州区接壤；南濒黄海，与长山列岛隔海相望；东与金州区登沙河镇相连；西接金州蜂腰部与甘井子区大连湾街道毗邻。下辖马桥子、大孤山、海青岛、湾里、董家沟、金满6个街道，代行管理得胜、大李家和新港。大连经济技术开发区发展沿革1984-9-25国务院正式批准兴建大连开发区1984-10-15

大连开发区开工建设2004年

金石滩国家旅游度假区合并到大连开发区2005年

大连出口加工区合并到大连开发区2008年

双D港合并到大连开发区2010-4-9

《大连新市区管理体制改革实施意见》实施，开发区9个街道一并规划为金州新区组团开发区拥有得天独厚的自然条件，三面环海，北依大黑山自然风景区，发展潜力无限区域规划区域规划利好——《大连市城市总体规划》将小窑湾定位为大连市副中心、新市区的公共活动中心，为未来大连主城区的功能转移，具有十分重要的意义，本案毗邻小窑湾，未来发展机遇巨大。大连主城区大连新市区张世坤：“用10年左右的时间把小窑湾建设成为大连未来新市区的中心区，定位为类似于“日本东京湾”、“美国曼哈顿”的大连国际商务区。区内规划居住人口12万人，就业人口32万人，辽宁沿海经济带上的CBD即将在这里崛起”。政策推动使开发区和谐发展，未来将建成辽宁快速发展的重要增长极区域规划小窑湾加快推进产业集聚，呈现出项目向园区集中、人口向建成区聚集、产业向集群发展的良好态势小窑湾国际商务区：是新市区的中心区、企业总部聚集区、国际物流中心重要枢纽、区域性金融中心聚集高地、生态宜居新城。规划面积15平方公里，建筑规模1500万平方米，规划就业人口30万人，居住人口12万人。区域产业双D港新兴产业园区

是大连市发展高新技术产业的重要组成部分，是未来金州新区一个千亿级产业集群（电子信息）、二个百亿级产业集群（生物医药、LED）建设的重要支撑区域。图：小窑湾国际商务区图：区域产业利好——英特尔芯片项目处于区域龙头地位，引领区域进入高速发展状态英特尔大连芯片厂是英特尔在全球设立的第八个、亚洲设立的第一个300毫米晶圆厂；项目占地4平方公里。月产5.2万片300毫米晶片，预计年产值将达200亿元人民币；

英特尔项目现在属于前期项目引进阶段，先期投资额为25亿美金，总共投资额度达到60亿美金；项目已于2007年开工建设，2010年10月25日正式投产；本案位于董家沟区域，距离英特尔项目2公里范围内。区域产业轨道交通、高速公路加强开发区与母城大连的联系，区内交通网络完善快轨3号线，使大连市内到开发区仅需30分钟，此外有大连火车站—开发区公交、大连大学—大连火车站等小型客车，来往大连市内非常方便；沈大高速、疏港高速、丹大高速，加强开发区与整个辽宁乃至整个东北的联系；区内环路1-8路，已经形成完善的交通网络。区域交通快轨三号线疏港高速丹大高速沈大高速跨海大桥及海底隧道的规划，将使开发区与大连核心CBD的距离缩短在车程15分钟之内，开发区将正式迈入大连主城区行列区域交通一桥飞架南北，天堑变通途。政府公布，将提前启动跨海大桥工程建设，由开发区政府承担主要资金，桥长约18公里，由大连CBD东港区至开发区丽娇湾海岸；跨海大桥建成后，由大连中山区人民路至开发区核心区车程仅15余分钟，至本项目不到半个小时，与人民路至西安路时间相当，将使新老城区完全共融。开发区经济发展分析

Part2.2开发区经济增速明显，全局地位日益提升，房地产开发势头高涨大连开发区经济发展增势明显，GDP持续保持20%左右的增长速度，对区域经济的牵动力越来越强。房地产投资占比亦逐渐增高；继天津开发区之后，大连经济技术开发区是全国第二个GDP突破200亿元大关的开发区，被誉为“神州第一开发区”。（数据来源：大连市政府统计数据）开发区GDP随着开发区经济的前行，开发区人口数也在稳步增长，为房地产发展提供了坚强的基石；开发区的产业构成是开发区流动人口增速大于户籍人口的内在原因，在很长的时间内刚需都是开发区客户购买置业的主流需求；开发区人的年龄构成呈现年轻化特点，老龄化趋势发展缓慢；开发区从业人员平均工资稳定增长，居民的生活水平稳步提高。居民的消费能力较强。（数据来源：大连市政府统计数据）城市竞争力的提升带动区域人口持续大量涌入，催生的居住需求为近年房地产快速发展提供有利支撑开发区人口开发区以第二产业为主导产业，第三产业为辅。工业增加值和利润占大连全行业比重80%以上；第二产业，带来大量产业人口，人口年龄集中在20-35岁之间的青壮年人群，催生庞大的刚性居住需求。区域工业经济和现代服务业持续发展齐头并进，是千亿产业聚集地、人口承载地，产业结构优化带动需求增加（数据来源：大连市政府统计数据）开发区产业开发区宏观状况分析国家进一步扩大东部沿海开放、加快环渤海经济区建设和振兴东北老工业基地战略的全面实施，为开发区新一轮发展提供了难得的机遇，新一轮产业人口扩张也为项目提供了新的客群基数。新市区已成为大连的价格洼地，一方面承接着大连众多低端置业需求，另一方面因就业带动居住及区域良好的宜居性、发展性，引导大量客群向内流入。产业与周边区域形成互补，在促进经济增长的同时，中高低端的人口分布也为房地产快速发展提供了有利保障。开发区强劲的经济实力、开发建设日趋成熟，所带来的城市吸纳力为本案的房产发展提供了坚实的“基础”。1234大连开发区建设目标：以现代工业为基础，以高新技术为主导，以口岸经济为依托，以现代服务业为支撑的智能化、生态型、综合性的大连市现代化副中心。5开发区住宅市场分析Part3开发区住宅市场板块划分Part3.1开发区板块划分为西山板块、东部板块、中心板块、金石滩板块及滨海板块，其中中高端项目多集中于滨海区域，本案位于开发区东部板块，具有良好的政府规划支撑，发展前景广阔，但居住氛围的建立尚需一定的建设周期南部滨海板块与大连市主城区互动明显，同时城市性及资源性突出，成为区域高端客群聚集地；中心板块价值继续巩固及攀升，为城市发展一流区位，承载新区内中高端客群集聚，并吸引大连主城区中高端产业人群及投资客群流入，同时加强对东北客群吸引；金石滩板块具备良好的临海生态资源和主题性娱乐休闲资源，城市性逐渐加强，吸纳城市远期自住及投资客群；西山、东部板块为城市普通价值区域，吸纳低级刚需、基础产业及城市化人群。区域板块划分本案东部板块：驱动因素：资源、品质、产业发展项目类型：刚需小户型客户属性：多为自住平均价格：6000-8000元/平中心板块：驱动因素：商圈及交通配套项目类型：小户型客户属性：自住、投资平均价格：7000-8500元/平金石滩板块：驱动因素：山海资源项目类型：多为别墅、洋房客户属性：度假、养老平均价格：8000-12000元/平滨海板块：驱动因素：依托滨海资源、品质项目类型：品牌开发商品质大盘客户属性：自住、养老、投资平均价格：7000-9000元/平西山板块：驱动因素：依托交通及商圈项目类型：在售项目较少客户属性：自住、投资平均价格：8000-9000元/平开发区住宅市场发展环境分析Part3.2供需分析整体上看，开发区供销比值基本平衡，保持在70%左右。2012年区域受大盘集中释放的冲击及目前市场观望氛围的影响，开发区当前市场成交放缓（数据来源：大连中原市场研究部）2011年史上最严厉楼市调控政策影响区域成交，但是年度市场消化仍旧破百，折射出区域置业需求旺盛；进入2012年，区域大盘集中释放，整体供应量大幅度上扬，但受市场观望氛围影响，成交放缓，当前供销比仅为51.8%;从目前市场情况及政策有所松动来看，2013年区域供应量仍将有所增加，整体市场供应将步入高峰期，区域市场竞争激烈。供需分析区域供应量仍将主要集结在滨海及中心区域，而本案所在的东部区域，在售项目性价比较高，供销比相对较高（数据来源：大连中原市场研究部）开发区当前供应量集中在滨海及中心两个传统板块，未来两年开发区的存量和潜在供应量也多聚集在此，同时这些潜在供应相对高端，尤其是滨海片区，高端项目云集，未来竞争将呈现白热化状态；西山片区处于旧城区改造阶段，目前在售房源最少，虽均为现房销售，但产品品质一般，消化前景并不乐观；本案所属的东部板块作为全区价格底线区域，承接大量刚性需求，供销比居首，市场前景较好。存量及潜在量分析（数据来源：大连中原市场研究部）开发区目前剩余供应量及存量累计约442.82万平方米，潜在供应量更是在高位徘徊。其中存量的39.84%集中于东部板块，19.65%集中在滨海板块；当前区域内住宅市场潜在供应量达1014.61万平方米，按照最好的市场情形预测，该体量也足够消化六至七年，尤其是滨海板块及中心板块的潜在供应量分别高达395.79万平方米及277.45万平方米，可见未来区域竞争压力之大；东部板块目前潜在供应量高达147.04万平方米，现阶段区域开发势头正劲，随着小窑湾土地放量的增加，板块面对开发区整体大环境竞争压力的同时，区域内竞争压力亦逐步加大。开发区目前潜在供应量近1000万平米（已知数据），主要集中于滨海板块及中心板块，东部板块随着小窑湾土地放量的增加，潜在供应量也接近150万平万㎡价格分析（数据来源：大连中原市场研究部）2012年，开发区住宅均价为7869元/平方米，环比回落8.12%。主要是受政策影响下区域引领型项目价格调整以及部分项目低价入市的双重的影响；区域自2007年以来，价格走势平稳，一路上扬，2010年滨海及金石滩板块高端项目大体量入市更使区域价格出现跳涨。2011年以来，受政策影响及东部部分项目低价入市的双重影响，区域整体价格受到牵制；开发区目前在售项目高、中、低档分布均衡，滨海板块由于品牌开发商的品质大盘的入住，一直引领着区域楼市的价格及成交走势，东部板块一直是区域的价格洼地，吸引大批刚性需求客户前往置业。开发区近年价格走势稳中有升，2012年在政策影响下，区域引领型项目价格调整，同时部分项目低价入市，共同拉低了区域的整体成交均价元/㎡外区域人在开发区内从业：来源：大连市内、金州、北三市职业描述：咨询行业、IT、房地产、媒体、政府等置业目的：居家或投资、养老，认同区域的自然环境价值取向：关注人文氛围、教育资源、交通状况、升值前景置业特征：实用、喜欢创新、对单价和总价都敏感。5+2钟摆式休闲，享受生活次生客群本区域人群：来源：主要来自开发区内职业描述：企业中层以上员工及部分外企普通员工置业目的：婚房、学区改善性、过渡置业或投资价值取向：关注人文氛围、通行便利、居住环境、升值前景置业特征：理性、对总价和产品品质敏感核心客群外地人群：来源：主要东三省、内蒙、北京等.以东三省客群为主，有亲朋好友在开发区工作或做生意，认同区域的生态环境，尤其是海景资源，在自然的愉悦中享受健康的生活置业目的：以度假、投资或养老为主，兼顾投资、“9＋3”候鸟式休闲重要客群地缘性客群是开发区楼市的购买主力，外地客群同样具有相当的比例，该类客群多与开发区有着千丝万缕的联系，同时随着区域功能的提升，大连市内客群外迁的速度也在逐步加速客群分析（数据来源：大连中原市场研究部）开发区住宅产品分析Part3.3高层、小高层是区域目前主要建筑形态，建筑风格多采用现代简约，产品设计和园林景观已逐渐受到发展商的重视产品分析项目名称开盘时间建筑风格产品形态容积率色系外墙用材建筑布局景观设计建筑单位华润海中国2008.8ART-DECO小高层、高层2.8米色涂料+面砖+石材内部组团式新加坡柏景中国建筑第三工程局红星海世界观2008.11法式别墅、多层、高层1.37黄色+灰色涂料+真石漆内部组团式美国Sasaki事务所中建六局第三建筑万国公馆2010.1欧式高层3.8黄色石材+真石漆行列式美国贝尔高林中国建筑一局和平道2010.8现代简约+现代小高层、高层2.26灰色玻化砖行列式日本综合计划研究所大连阿尔滨集团奥泰·蓝筹海2010.4现代简约多层、小高层、高层1.7粉色面砖行列式豪张思大连悦泰建筑工程公司丹田2010.10ART-DECO多层、小高层、高层1.6灰色+米色石材+真石漆资源与布局的结合豪张思大连悦泰建筑工程公司远洋·时代城2010.12西班牙多层、小高层、高层1.8黄色石材+面砖行列式大连建筑设计院辽宁三建东北明珠2009.3欧式高层5黄色石材+面砖围合式——大连金广建设城润万家2009.4现代简约小高层、高层2.3黄色+灰色涂料+面砖行列式——大连昊坤建筑开建·阳光馨苑2009.8现代简约高层6.1白色石材+面砖散点式大连市建筑设计院大连开建集团北欧假日三期2007.9现代简约小高层、高层4.5黄色+米色面砖散点式北京新大地公司江苏南通三建集团金湾·又一城2008.5西班牙小高层、高层2.24米色面砖行列式——大连金湾建设自由向2011.11简欧多层、高层2.0米色+深色石材+真石漆行列式北京乾景陌野景观设计公司大连九州建设有限公司楼市建筑风格多样，品质感日趋成熟2008年金湾又一城2007年北欧假日2008年红星海世界观2007年东方优山美地2010年众益万国宫馆建筑风格2011年自由向2008年华润海中国2010年