成都区域别墅营销全案

别墅营销全案报告框架1、项目目标2、大势研判6、营销执行策略5、项目定位3、市场分析4、客户定位西目标一：目标二：目标三：目标报告框架1、项目目标2、大势研判6、营销执行策略5、项目定位3、市场分析4、客户定位09年主城区成交所有用地共计4647亩，与08年成交2908亩相比，同比上升59.8%，成交量回升明显，与07年市场相比，下降25%。09年主城区住宅用地成交2910亩，与08年成交792亩相比，同比有明显上升，上升幅度达267%。09年主城区所有用地成交量明显回升，达到4647亩，开发商表现出极高的拿地热情。主城区：一级市场2009年主城区上半年成交土地918亩，随着楼市的快速回温，开发商在下半年表现出了更多的热情，下半年共成交土地3728亩，占全年成交的80%，其中以12月表现最为活跃，共成交1185亩，占全年所有成交的25%。2009年主城区住宅用地成交几乎都集中在下半年，下半年共计成交2755亩，占全年成交量的比率高达95%。12月住宅用地共成交土地945亩，占全年所有成交的34%。09年主城区抢地热潮在下半年全面爆发，住宅用地下半年成交量占全年总成交量比重高达95%.一级市场09年所有用地成交价格为532万/亩，同比上升149%，与07年成交价格876万/亩相比，下降39.3%,整体价格处于较高的水平。

09年住宅用地成交价格为689万/亩，仅比07年下降18.3%，开发商拿地热情充分体现，和08年成交价格366万/亩相比，同比上升88%，土地价格快速上涨。09年主城区土地成交价格较08年成倍提升，住宅用地成交均价达到689万/亩，位于高位。一级市场2009年下半年住宅用地月度成交价格普遍位于高位，12月住宅用地成交集中，成交价格为全年最高。09年下半年住宅类用地成交价格均位于较高的水平。2009年所有用地成交价格在7月份达到高峰，为1493万元/亩，之后土地放量加大，成交价格趋稳。一级市场2009年主城区土地市场突破了08年的萎靡行情，总体表现活跃，土地成交量明显回升，价格持续攀高，总体表现出三大特点：量价齐升：土地成交量及成交价格同比分别上升59.8%和149%，在市场迅速回暖的情况下，开发商拿地热情被充分激发。年底土地市场尤为火爆：09年下半年市场放量扩大，各大开发商以饱满的热情大力拿地，成交土地量、价均位于高位，其中，以11、12月表现最为活跃，成交土地多达2100亩，占比达到45%。

品牌开发商集中爆发年：品牌开发商出手“阔绰”，以华润、中海、中粮四大央企为首，频频出手拿地，仅四大央企拿地面积就占总成交面积的1/3。各大品牌开发商在成都全面布局，必定引领2010年商品房市场的发展。09年主城区土地成交量价齐升，在年底达到成交高峰，各大央企大力拿地，全面布局，将引领2010年成都市场的发展。一级市场总结主城区：商品房2009年主城区商品房供应量不及07、08年，但成交量有十分明显的增长，09年共成交商品房1609.5万方，比08年545.8万方，增长了195%，与07年成交1138万方，市场较好的时期相比，也有42%的增长。2009年也是近三年来，市场第一次呈现整体供不应求的状态。2009年，商品房供销比均达到了1以下的水平，在第四季度，销售量达到了三年的最高点，高达567万方，使供销比也实现了三年最低，仅0.5.2009年主城区商品房整体供不应求，成交量增长明显，达到1609.5万方，年末供销比下降到仅0.5。二级市场2009年年商品品房存存量为为926万万方，，较08年年的1359万万方下下降了了32%，，但由由于08年年市场场萧条条，积积压了了大量量的存存量，，在09年年市场场迅速速回暖暖，大大卖的的情况况下，，仍然然没能能消化化存量量到07年年的水水平，，较07年年532万万方，，仍保保持了了74%的的增长长。2009年年全年年，商商品房房存量量保持持持续续的下下降状状态，，第三三季度度到第第四季季度有有一个个较大大幅度度的减减少，，由1167万万方减减少到到926万万方，，下降降21%.商品房房存量量消化化明显显，08年年囤积积大量量存量量仍需需消化化周期期。二级市市场2009年年商品品房价价格为为6078元/平方方米，，较07年年5597元/平方方米，，上升升了8.6%，，较08年年6252元/平方方米，，下降降2.8%.2009年年以来来，房房价呈呈现持持续的的上升升，由由第一一季度度的5509元元/平平方米米上升升到第第四季季度的的6556元/平方方米，，上涨涨19%，，同时时在四四季度度达到到了三三年的的价格格高位位。09年年商品品房价价格持持续上上升，，维持持较高高水平平，09年年第四四季度度达到到6556元/平方方米，，市场场呈现现量价价齐升升的状状态。。二级市场场主城区：：商品品住宅07、08、09三年年主城区区住宅的的供应量量保持23.3%、12%的的下降幅幅度，2009年住宅宅供应为为877万方。。2009年销销售1455万万方，较较08年年497万方，，上升193%，与07年市市场良好好时期相相比，也也有38%的涨涨幅。市市场供不不应求表表现明显显，09年供销销比达到到近几年年最低点点，仅0.6。。2009年以来来，房地地产发展展稳定，，供销比比均保持持在0.5左右右的水平平，销售售量自第第二季度度起上升升幅度非非常明显显，仅第第四季度度便销售售500万方，，超过了了08年年全年的的消化水水平，达达到了近近三年的的最高点点，供销销比进一一步下降降到仅0.4。。09住宅宅市场供供不应求求表现明明显，销销售量为为1454.6万方，，其中第第四季度度销售表表现尤为为活跃。。二级市场场2009年商品品住宅价价格为5939元/平平方米，，较07年5475元元/平方方米，上上升8.5%，，较08年5952元元/平方方米，下下降仅0.2%.2009年第一一季度至至第四季季度，房房价保持持4.6%、6.5%、8.4%的的涨幅，，在第四四季度达达到了近近三年的的最高位位，达6460元/平平方米。。09年住住宅市场场表现尤尤为活跃跃，价格格上升幅幅度明显显，在年年末上升升到6460元元/平方方米的水水平。二级市场场09年市市场总结结2009年的成成都房地地产市场场无疑是是异常火火爆甚至至疯狂的的，全年年呈现出出低调开开局高调调收兵的的状态，，“成交交节节攀攀升，供供不应求求”是贯贯穿全年年的主线线。纵观观2009，楼楼市的几几大特征征明显呈呈现：主城区住住宅成交交量成倍倍增长：：供应量同同比减少少两成，，成交量量同比成成倍增长长，市区区住宅可可售量全全年均处处于低位位。供销销比保持持在很低低的水平平。主城区存存量明显显消化：：08年市市场萧条条囤积的的大量存存量在2009年得到到有效的的消化，，商品住住宅存量量在09年达到到了近三三年的最最低位。。整体市场场量价齐齐升：全年均价价与08年相比比仅有小小幅的降降低，而而成交量量高达08年的的3倍以以上，同同时价格格自年初初保持持持续的上上涨。二级市场场总结根据近几几年成都都市住宅宅新开工工面积判判断，全全年新开开工水平平保持在在1100万方方左右。。2009年成都都市住宅宅新开工工面积共共计828万方方，与平平均水平平相差约约270万方，，如果2010年能够够达到市市场平均均水平，，那么09的差差额将在在明年补补齐。由此，预计计2010年的新开开工面积将将达到1370万方方左右的水水平。供应：2010年成成都市场供供应量将继继续增加，，其中，下下半年的供供应尤为集集中。09年下半半年，新开开工面积由由354万万方上升到到474万万方，涨幅幅达到33.9%，，2010年保持相相同的涨幅幅水平，上上半年新开开工面积将将达到610万方的的水平，由由此，按全全年1370万方左左右的供应应量，明年年下半年的的供应量将将超越上半半年。2010预预测2009年年全年成交交土地4646亩，，由此预计计2010年潜在的的供应量将将达到929万方，，而成交量量在下半年年尤为突出出，占全年年成交量比比重高达80%.按土地转化化为商品房房所需时间间为1年来来判断，预预计2010年下半半年的商品品房供应将将大于上半半年。2010预预测需求：受政政策的影响响，2010年市场场上的投资资投机需求求将有所减减少历史表明中中央政府决决策特别是是货币往往往滞后于市市场表现特特别是物价价走势。在在CPI较低时时，宽松性性货币政策策仍将保持持（11月月CPI同比比增长0.6%，，首次转为为增长），，因此，加加息、限制制贷款等紧紧缩性货币币政策最快快也将在2010年年二季度出出台。适度宽松的的货币政策策，对市场场的影响将将至少持续续半年以上上，也就是是说2010年底底或2011年年初，从紧紧的货币政政策才会发发挥其作用用，而且货货币政策的的收紧是一一步步的，，效果也需需要慢慢释释放。根据最新的的政策，明明年投资投投机需求将将受到抑制制，这样，，市场将减减少部分投投资需求。。适度宽松的的货币政策策所带来的的市场影响响将会使这这种抑制变变的比较有有限。因此，在2010年年市场投资资投机需求求将受政策策影响而受受到抑制，，但在宽松松的货币政政策情况下下，市场上上依旧会存存在一定的的量。2010预预测2010年年房地产市市场受多方方面刺激，，需求将依依然比较旺旺盛。需求：刚需需依然是市市场不变的的主力军人民日报1月1日报报道，最新新的一项调调查显示：：根据调查，，近六成1980年出出生的职场场人表示，，不能承担担社会和家家庭责任；；五成以上上1980年出生的的职场人在在工作上力力不从心；；近五成调调查对象无无房无车，，且处于未未婚状态。。二、“80后”刚性性需求爆发发2010预预测房价：政策策层面抑制制房价上涨涨过快，但但未未抑制制上涨，2010年年房价将继继续上行。。政策层面提提出抑制房房价过快上上涨关键词：过过快从政策角度度并未抑制制房价的上上涨2010预预测需求依然保保持旺盛，，国家对改改善型住房房需求的支支持未变，，给予房价价上涨予以以支撑；但供应量在在2010年的逐渐渐放大，房房价上涨的的空间将逐逐渐减缓；；2010年年的房价，，在经济还还没有稳企企的情况下下，不会出出现大跌大大落的情况况，仍会保保持上涨的的状态，但但涨幅将减减小。房价：供应应量集中释释放，房价价涨幅将受受到控制。。2010预预测房价涨幅将将经历两度度降温2010年年上半年：：房价保持上上涨，但涨涨幅会逐步步降温。市场供应量量相对较少少，需求受受政策影响响有所提升升。新政策的出出台，消费费者在一系系列行情下下进行观望望。发改委消息息称：“我我国将完善善住房消费费和调控政政策，增加加中低价位位和限价商商品房的供供应，抑制制投资投机机性购房””。2010年年下半年：：房价的上升升幅度再度度减小，经经历二度降降温。09年楼市市大好，以以下半年的的火爆凸显显尤为明显显，各开发发商因此加加大了拿地地及动工的的力度，2010年年下半年，，大量新开开发项目将将集中投入入市场，供供应量明显显上升，使使一手住宅宅的供求关关系得到进进一步缓解解，使房价价的上升幅幅度再度减减小。2010预预测总结报告框架1、项目目目标2、大势研研判6、营销执执行策略5、项目定定位3、市场分分析4、客户定定位成都市别墅墅产品供销销及价格价格8200110009800成都市07—08年年别墅市场场整体过大大于求的供供销失衡情情况较为严严重，其中中以08年年最为明显显，供销失失衡比例达达72%，，09年市市场整体供供销比达98%，相相较于07-08年年，09年年供需比例例平衡态势势明显，使使得未来别别墅市场供供销关系趋趋于良性化化发展。成都都市市07、、08年年供供销销失失衡衡明明显显，，09整整体体供供销销趋趋势势平平稳稳。。未未来来别别墅墅市市场场供供销销关关系系趋趋于于良良性性发发展展。。成都都现现有有项项目目依依然然有有大大量量独独栋栋产产品品供供应应，，新新独独栋栋项项目目也也有有所所增增加加推售售160套套独独栋栋产产品品10111210112009年2010年32011年预计约约400套独栋栋产品品，年年消化化量150套长桥郡牧马山板块雅居乐蔚蓝卡地亚麓山国际麓山板块华侨城本项目城北板块1011121234567891011122009年2010年122011年预计剩余约约150套套独栋产品品剩余约100套独栋栋产品朴墅长桥郡牧马山板块雅居乐蔚蓝卡地亚麓山国际麓山板块华侨城本项目城北板块159套独独栋产品剩余约150套套独栋产产品推售约200套套独栋产产品主推以独独栋为主主的别墅墅产品市场总结结：独栋栋市场供供应增加加，竞争争激励，，受宏观观政策影影响需求求受到一一定遏制制。09年受受宏观大大势影响响，别墅墅市场销销售相对对较好，，但除独独栋产品品呈现供供不应求求的局面面外，其其余产品品供需平平衡仍然然明显；；受09年年大势利利好影响响，2010年年无论是是项目周周边还是是其它区区域，均均有大量量新增别别墅供应应，其中中项目周周边中小小面积独独栋产品品推量明明显，区区域竞争争激烈；；在存量方方面成都都现有项项目依然然有大量量独栋产产品供应应，新独独栋项目目也有所所增加；；政策方面面，国家家出台了了一系列列遏制房房价过快快增长的的措施（（如：二二套住房房交易税税收费标标准恢复复至5年年。）将将对投资资和投机机型客户户形成严严重打击击。报告框架架1、项目目目标2、大势势研判6、营销销执行策策略5、项目目定位3、市场场分析4、客户户定位补给客户户群重点潜力力客户群群基础客户群首批次主力客客群二线城市及全国高端客户补给客户群项目未来依托托客户群大成都范围客客户（城南、、城西）：主要来自成都都各区域高端端客户，看重重别墅物业的的稀缺性和升升值潜力，看看重项目的产产品、品牌和和精神气质。。大城北客户强辐射区域：集中在城北商贸区、川陕路沿线、金牛高科、龙潭工业、三合场区域，看好城北发展，居住和工作均在城北区域，向往高品质生活卫星城市区域：包括新都、青白江、金堂工业区客户。临近工作区域，又属于成都范畴，且交通便利基础客户群客户定位目前项目以基基础客户为支支撑点已经无无法满足项目目未来的需求求，我们需要要整合更多的的客户资源。。客户总结：基基础客户只是是项目的立足足点，支撑项项目未来的需需求我们需要要更多城南、、城西的客户户资源。目前项目客户户仍然是以城城北的客户为为主，但要支支撑项目未来来整体销售，，发展全域成成都客户和周周边城市客户户是目前必要要的；虽然项目具有有较好的自身身优势和机会会点，但对于于客户抗性较较高的因素仍仍然现实存在在。客户总结报告框架1、项目目标标2、大势研判判6、营销执行行策略5、项目定位位3、市场分析析4、客户定位位区位景观品牌本项目产品配套本体包括五个个方面优势：：区位景观配套产品品牌项目物理属性性定位：项目精神属性性定位：“一个男人，，质朴而高贵贵”项目传达的形形象气质：1、项目目标标2、大势研判判6、营销执行行策略报告框架5、项目定位位3、市场分析析4、客户定位位价格策略推广策略活动策略推售策略营销渠道核心策略总结结：策略三：诠释释项目意义，，突出项目气气质策略一：高调调推广，确立立项目品牌的的市场地位策略二：项目目高调入市，，营造市场神神秘感区位项目产品建筑面积实得面积建面均价（清水）实得均价（清水）总价区间麓山板块麓山国际独栋(碧湖岸)360-4801.61.6550万-900万独栋（黑钻）570-7152.8（带精装5000元）2.8（带精装5000元）1200-2400万（精装修总价）独栋（香怡林）300-3401.51.5390-550万独栋（翠云岭）310-3701.41.4380-580万蔚蓝卡地亚独栋（西岸流水）473-536（主力）1067（一栋楼王）1.81.8700-1500万（主力）牧马山龙湖长桥郡独栋370-418（主力）700-1000（临河楼王）1.31.3450-600（主力）城北198（蝴蝶谷）独栋3605033.02.2双拼3194722.01.5联排2533601.450.9260-340平米主力力户型的实得得均价在1.4-2.0万之间，与与麓山、长桥桥郡中小户型型均价相似；；260-340平米主力力户型总价在在600-1000万之之间，与麓山山碧湖岸组团团相同级别；；340平米的的独栋与蝴蝶蝶谷360平平米的独栋建建面均价都在在3万左右，，整体价格水水平不低于蝴蝴蝶谷；价格策策略推售策策略推推导导原则则1、预预计2010年年成都都别墅墅市场场上半半年依依然会会延续续09年行行情，，下半半年持持谨慎慎态度度，建建议上上半年年快速速出货货2、利利用2010年年上半半年延延续的的09年市市场行行情，，集中中爆发发，下下半年年波浪浪式节节奏推推盘，，快速速消化化意向向客户户3、每每次大大的时时间节节点，，推货货量采采用大大、中中、小小三种种面积积段产产品组组合推推售，，扩大大客户户群体体销售目目标：：2010年全全年销销售额额15个亿亿推售策策略6月7月8月10月9月11月5月12月2.41万1.83万1.8万7657562.24万1.73万1.68万6.42亿4.87亿4.77亿6亿4.5亿4.5亿共推建建面（（㎡））销售建建面（（㎡））共推货货量（（元））销售目目标（（元））销售目目标季季度分分解：：共推套套数（（套））1、项项目目目标2、大大势研研判6、营营销执执行策策略报告框框架5、项项目定定位3、市市场分分析4、客客户定定位价格策策略推广策策略活动策策略推售策策略营销销渠渠道道项目目推推广广主主题题———家家族族系系列列项目目软软文文主主题题时间硬广软文和新闻户外2月庄园。源自法国，首发全国——2月27日小会所开放主城区，3000亩，400栋，纯独栋，谁能做到？庄园。源自法国，首发全国3月在主城区，每5000平米只建一栋别墅2010，谁将是高尔夫别墅生活大师高尔夫别墅生活大师4月以之名，见证家族的传承——4月17日售楼处样板房开放庄园高尔夫别墅——5月1日荣耀开盘见证一个传奇家族的起航在主城区，每5000平米只建一栋别墅5月一个家族的起点见证一个传奇家族的起航6月一个家族的荣耀开创第四代城市高端别墅区。开盘创别墅市场传奇开盘盘前前推推广广时时间间节节点点时间节点硬广软文和新闻户外7月二批次7月1日荣耀开盘您的子女可以跟400个千万富翁家族一同成长蜀龙路5期即将通车，拉近城市距离。楼王单位面市8月亚洲最大的郁金香花园只是您的后花园9月三批次9月1日荣耀开盘户户皆临球道，每一栋都是楼王

三批次9月1日荣耀开盘，一期产品收官之作。10月一家人，可以尊享18亿的配套

11月城北惟一五星级酒店就坐落在您的后花园高尔夫生活方式一期完美售罄，礼谢全城。12月高尔夫基地即将落成主城区内惟一锦标级高尔夫球场项目目下下半半年年推推广广时时间间节节点点营销销推推广广渠渠道道成都都出出行行购购物物区区覆覆盖盖————户户外外广广告告线上上主主流流媒媒体体推推广广覆覆盖盖————商商报报、、华华西西都都市市报报成都生活活居住区区覆盖———路名名牌机场航班班及主流流杂志覆覆盖———航空杂杂志、高高尔夫杂杂志推广途径户外路名牌主流报广杂志位置及推广媒体双流机场户外

（送客进口处及接客出口处）天府立交入口处市中心户外城西：青羊大道、龙腾路、晋阳路

青华路、大石西路城南：桐梓林路、紫荆路、神仙树路、红牌楼、玉林路城北：现有路名牌

成都商报华西都市报西南航空杂志四川航空杂志南方航空杂志高尔夫杂志上架时间2010年1月开始上架2010年2月开始上架2010年春节后2月24日上报2010年1月开始更新时间每半月更新一次每半月更新一次每周上报两次，时间节点为每周三、周四每月更新一次推广渠道道汇总1、项目目目标2、大势势研判6、营销销执行策策略报告框架架5、项目目定位3、市场场分析4、客户户定位价格策略略推广策略略活动策略略推售策略略营销渠道道打造大成成都的高高端理财财基地开盘前活活动可提提高项目目形象，，以调性性活动为为主开盘前活活动可聚聚集人气气，增强强关注度度，人气气活动为为辅活动选选取原原则：：品牌童童装ＴＴ台秀秀——携携手年年画宝宝宝摄摄影秀秀活动时时间：：4月月18-28日日预计到到场人人数：：500人人/次次活动费费用：：20万活动时时间：：4月月18-28日日，售售楼处处举行行给宝宝宝们一一次近近距离离接触触的约约会。。1、项项目目目标2、大势研研判6、营销执执行策略报告框架5、项目定定位3、市场分分析4、客户定定位价格策略推广策略活动策略推售策略营销渠道渠道启动期期联动销售冲冲刺期重点工作：：1月15日日置业顾问问逐步到位位；1月15日日电话邀约约说辞通过过甲方审核核；1月16日日电话邀约约说辞培训训重点工作：：对于现有目目标种子客客户进行电电话邀约至至现场。线下陌拜渠渠道拓展及及工作展开开区域渗透针针对性挖掘掘工作重点工作：：根据项目节节点邀约客客户；和销售完成成联动；开盘前渠道道工作时间间节点开盘渠道准备期期1号点———门卫岗作用：客户户进出询问问点，为客客户指明进进入项目区区域看房处处位置。注意点：提提前敬礼，，询问礼貌貌、耐心。。2号点———泊车岗作用：为客客户泊车，，指明售楼楼处位置。。注意点：主主动为客户户打开车门门，主动要要求为客户户泊车或帮帮助客户泊泊车。微笑笑礼貌。3号点———售楼处（（销售秘书书，置业顾顾问）作用：询问问客户是否否预约并为为客户找寻寻置业顾问问。为客户户讲解项目目整体沙盘盘，包括区区域、位置置、户型等等。并主动动陪护客户户看房，促促进销售成成单。注意意点点：：礼礼貌貌谦谦逊逊，，微微笑笑、、耐耐心心、、细细致致、、主主动动、、全全面面4号号点点————样样板板房房作用用：：向向客客户户展展示示产产品品和和项项目目。。辅辅助助客客户户成成交交。。项目目接接待待流流程程9、静夜四四无邻，，荒居旧旧业贫。。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、雨中中黄叶叶树，，灯下下白头头人。。。11:47:2111:47:2111:4712/31/202211:47:21AM11、以我独沈沈久，愧君君相见频。。。12月-2211:47:2111:47Dec-2231-Dec-2212、故人江海海别，几度度隔山川。。。11:47:2111:47:2111:47Saturday,December31,202213、乍见翻疑疑梦，相悲悲各问年。。。12月-2212月-2211:47:2111:47:21December31,202214、他乡生生白发，，旧国见见青山。。。31十十二月202211:47:21上上午11:47:2112月-2215、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。十二月月2211:47上上午12月月-2211:47December31,202216、行动动出成成果，，工作作出财财富。。。2022/12/3111:47:2111:47:2131December202217、做前，，能够环环视四周周；做时时，你只只能或者者最好沿沿着以脚脚为起点点的射线线向前。。。11:47:21上上午11:47上上午11:47:2112月-229、没有失败，，只有暂时停停止成功！。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、很多事情努努力了未必有有结果，但是是不努力却什什么改变也没没有。。11:47:2111:47:2111:4712/31/202211:47:21AM11、成功功就是是日复复一日日那一一点点点小小小努力力的积积累。。。12月月-2211:47:2111:47Dec-2231-Dec-2212、世世间间成成