贵州龙里县金鹏花园项目定位及营销思路报告-XXXX年

金鹏花园项目定位及营销思路报告百联利地产2010年10月细节中寻求突破本项目作为龙里县城第一批高层住宅社区，卖给谁？如何卖？此为本次提案中需要研究的重中之重。除此之外，如何通过本项目树立金鹏集团在龙里县城的社会影响力亦不可忽略。为此，整个项目的运作须从细节做起，在细节中寻求突破，在一点一滴中建立项目的品质与高度。如何在细节中寻求出突破口，首先得有全面精细而的市场研究作为前提。我们的思考？市场品读龙里，隶属黔南布依族苗族自治州，现辖龙山、谷脚、洗马、羊场、哪嗙、谷龙、巴江八乡。规划建设的龙里县城200平方公里，是贵阳半小时经济圈的重要组成部分。09年末，全县总人口21.6万人，城区人口约3万。龙里属亚热带季风湿润气候，温和舒适、日照充分，冬无严寒，夏无酷暑，年平均气温14.8℃；县内共有河流、溪涧102处，大多自西向东流入贵定县境内，县城与各工业园区都建设有自来水厂，日供水量3万余吨，变电站10座；2009年全县生产总值25.8亿元，人均GDP11933元，财政总收入30002万元，财政总支出54884万元，三次产业构成为13.92：66.71：19.37，第二产业占主导地位，城镇化率32%。我们可以看出……贵阳半小时生活圈重要组成部分，是龙里县整体腾飞的先决因素；气候温和，宜居性强；水电充沛，城市发展的优先前提，同时体现政府的规划力度；财政收入及人均GDP显示龙里的经济发展现状及发展走势，一片大好；产业结构由以往的农业主导向工业型转型，同时服务业的比重逐渐增多，显示出龙里未来的经济发展将更加迅猛与健康。自古以来，龙里就是省会贵阳东大门，是大西南连接华南、华东的要塞，《贵州通志》云“龙里县负山阻溪，为八省咽喉”，县城距离贵阳市区28公里，距龙洞堡国际机场23公里，贵新高速、210国道和湘黔、黔桂、株六电气化铁路复线经县城横贯县境东西，在建的厦蓉高速公路、贵广高速铁路横贯龙里。贵阳市规划建设的铁路轻轨将从金阳贯通龙里，使龙里公路、铁路、航空三港合一，交通便捷，区位得天独厚。未来的发展潜力不可估量，贵龙经济圈的省规有其立足之点龙里县旅游资源主要有龙架山国家森林公园、猴子沟省级风景名胜区、龙里大草原、谷脚巫山古岩画群、羊场云屯营盘三元“八山一水十座桥”的布依族村寨等。这些钟灵毓秀的山水风光，原始朴实的自然生态，笼罩传奇色彩的人文景观，加上龙里比邻贵阳，是贵阳近郊休闲度假旅游的好去处。旅游业发达贵龙城市经济带贵龙城市经济带为贵州省政府于2009年11月5日下发的《省人民政府关于龙里县县城总体规划的批复》文件正式批准。包括现代工业区、商贸物流区、城市生活区、生态休闲区和科研文化区，可开发面积为50平方公里。贵龙城市经济带迎合贵阳城市经济圈的发展战略，属于城市东扩的主要政府项目。如此的环境与利好，更加加速了龙里的发展步伐。本案贵龙城市经济带贵龙城市经济带建设分近期和远期实施，近期分三个战略步骤：时间规划2007~2010起步阶段2011~2015加快发展阶段2016~2020基础建成与提升拓展阶段2020年实现经济带区域：GDP总量达到200亿元以上；人口聚集30万以上；森林覆盖率达到46%以上。龙里机遇小结大市场环境贵阳半小时城市经济圈，特别贵龙城市经济带的城市发展战略确定了未来的龙里县的城市地位——“贵阳后花园”；龙里县统计数据显示该县的经济发展正处于迅猛且健康的趋势；城市优美，众多旅游景点，宜居城市；产业结构的转变使未来的龙里县城更具竞争力，同时第三产业在整个产业结构的比重逐渐加大，预示着房地产业的发展前景可观；交通便捷，未来的交通枢纽。龙里在腾飞研究过龙里所处大环境，接下来我们来探讨龙里房地产的发展现状及未来的发展趋势以及本项目的市场竞争力。其一：国家家宏观调控控政策对于于龙里未来来房地产市市场的影响响度分析国家政策：：自98年起，国家家多次通过过宏观调控控打压房地地产市场，，但10年的的政政策策打打压压力力度度最最为为彻彻底底，，且且政政策策层层出出不不穷穷。。威胁胁机遇遇VS国家家政政策策调调控控对对象象主主要要是是房房地地产产价价位位较较高高的的一一线线城城市市的的，，龙龙里里属属于于三三线线城城市市；；贵龙龙经经济济带带的的发发展展规规划划将将对对龙龙里里的的房房地地产产业业无无论论是是从从开开发发模模式式还还是是从从房房价价具具有有极极大大地地拉拉动动作作用用，，结论论权衡衡威威胁胁与与机机遇遇，，相相对对而而言言，，龙龙里里房房地地产产业业机机遇遇远远大大于于威威胁胁，，在在未未来来几几年年之之内内都都将将处处于于较较快快的的发发展展水水平平。。其二二：：龙龙里里房房地地产产发发展展以前前建建筑筑现在在建建筑筑从对对比比中中可可以以看看出出，，龙龙里里以以往往房房地地产产开开发发整整体体品品质质感感低低，，多多层层为为主主；；现行行开开发发的的房房地地产产项项目目整整体体品品质质较较高高，，物物业业类类型型多多元元化化开发发理理念念及及开开发发模模式式正正在在逐逐步步走走向向成成熟熟项目目规规模模项目名称项目规模利恒步行街整体7栋，总建面约5万㎡利恒新农贸市场整体6栋，总建面约10万㎡锦绣龙山花园30万㎡森林湖畔51万㎡医药物流中心50万㎡中兴嘉园15万㎡…………在售售或或在在建建项项目目规规模模较较大大，，同同时时也也显显示示出出未未来来龙龙里里房房地地产产市市场场供供应应量量较较大大，，本本项项目目从从规规模模角角度度考考虑虑在在整整个个龙龙里里市市场场中中竞竞争争力力度度不不强强。。物业类型成多元化物业，开发模式逐渐成熟，独栋、联排、花园洋房、小高层、高层等等。小区配套会所、大型商业、星级酒店等等自身配套越来越完善。园林环境因为大盘不断涌现，开发项目皆比较注重园林环境的打造，整体品质感较大幅度的提升。通过过对对龙龙里里多多个个在在售售或或在在建建项项目目的的调调查查分分析析，，我我们们可可以以看看到到………龙里里开开发发商商的的开开发发理理念念正正在在一一步步步步的的走走向向成成熟熟户型型面面积积面积积比比例例从图图可可知知：：当当前前龙龙里里主主力力户户型型为为80~90㎡的的二二房房及及110~130㎡的的三三房房，，产产品品同同质质化化严严重重，，市市场场区区别别度度不不强强。。销售售价价格格具不不完完全全统统计计（（有有项项目目未未开开盘盘，，仅仅作作为为预预测测参参考考价价格格）），，龙龙里里整整体体均均价价不不高高，，较较多多项项目目均均价价控控制制在在2200与2400价格格区区间间，，房房价价提提升升空空间间较较大大！！部分分典典型型个个案案———利恒恒商商业业步步行行街街项目名称利恒商业步行街项目地址正大街绿化率20%项目概况项目地处位于旧城区，正大街繁荣地段，共6栋，2层商业街，目前商业已经投入使用。预售单位整体销售率约90%。地处中心位置，交通便利，配套齐全。开发商其他项目气象局旁利恒新农贸市场，大面积拆迁开发理念商住同行，以住带商，以商托住户型配比及销售价格户型一房二房三房复式底层商业二层商业面积55~6580~90120~140170~200————————销售价格2400238023002150临街3万背街1.9万临街7000背街6000区域域优优势势明明显显，，商商业业步步行行街街配配套套为为本本项项目目最最大大亮亮点点，，与与本本项项目目相相邻邻，，在在客客观观竞竞争争的的同同时时其其商商业业氛氛围围亦亦可可成成为为本本项项目目的的又又一一优优势势！！部分分典典型型个个案案———锦绣绣龙龙山山花花园园项目名称锦绣龙山花园项目地址环城路中段，西关坡转盘旁绿化率68%项目概况30万建面，共54栋，分三期开发，规划园林景观较好，同时占据外部景观资源优势，南邻县政府，距离县中心约5分钟车程，高速出入口，紧扣贵龙经济带规划，形象定位“国际风情山水人文社区”。开发商其他项目锦绣阳光、龙鼎大酒店（在建五星级）开发理念大盘，注重配套与景观的打造户型配比及销售价格户型两房三房其他面积80~90110~130178~233销售价格1916~25002086~2356——大盘盘模模式式，，开开发发理理念念先先进进，，高高端端住住宅宅区区，，未未来来本本项项目目的的潜潜在在竞竞争争对对手手之之一一！！部分分典典型型个个案案———森林林湖湖畔畔项目名称森林湖畔项目地址龙架山森林公园旁绿化率60%项目概况51万建面，豪宅品质，，贵龙经济无障碍通道及蓉广高速出口较近，依山傍水，规划配套高尔夫球场、学校、商场的，9月25日一期19万㎡开盘。开发商其他项目——开发理念大盘手笔，园林先行，注重现场细节户型配比及销售价格户型一房二房三房联排别墅独栋别墅面积55~6580~90120~140250~400300~400销售价格预计价格2000—3000代表表着着目目前前龙龙里里最最高高档档住住宅宅区区，，无无论论从从规规划划设设计计还还是是从从操操盘盘理理念念都都将将在在龙龙里里形形成成一一新新的的里里程程碑碑！！置业业人人群群通过过我我公公司司市市场场调调研研小小组组的的走走访访调调研研，，客客观观分分析析出出现现行行龙龙里里购购房房置置业业人人群群主主要要组组成成为为：：龙里里县县城城本本地地人人，，老老城城情情节节；；贵阳阳地地区区，，受受政政策策引引导导，，龙龙里里更更加加适适合合居居住住，，房房价价相相对对较较低低；；周边边乡乡镇镇，，““向向城城市市人人转转变变理理念念””，，且且意意识识到到未未来来龙龙里里的的发发展展（（现现阶阶段段每每周周五五将将有有不不同同乡乡镇镇的的专专场场演演出出））；；周边市县（主主要为福泉、、贵定、盘江江区域）。区域房地产市市场结论：在市场利好性性较为突出的的同时亦不可可忽视其存存在的激烈竞竞争性！在前面篇幅中中，我们了解解到了市场给给我们提供了了什么信息，，接下来，我我们需要从自自身角度考虑虑我们项目能能够给市场、、给客户提供供什么样产品品项目品读经济技术指标标一期项目主要经济指标总用地面积9111㎡总建筑面积47151㎡住宅建筑面积44917㎡商业建筑面积2234㎡建筑密度30.1%容积率5.80绿化率31%停车位150个二期项目主要经济指标总用地面积12247.7㎡总建筑面积61238.5㎡住宅建筑面积73740㎡商业建筑面积5000㎡建筑密度30%容积率5.0绿化率31%停车位250个分析：优势建筑密度较低低，舒适度相相对较高；一、二期地块块道路割断，，天桥连通，，可增加临街街商业面，增增加商业价值值；商业面积少，，纯住宅小区区；劣势项目规模一般般，在龙里难难以在规模上上占有优势；；停车位较少约约1：0.5，未能满足未未来的市场需需求；商业面积规划划较少，商业业利润较大，，且在本区域域有较好的商商业氛围，项项目价值未能能得到最大体体现。整体规划分析：人车分流，提提升小区品质质；一、二期天桥桥相连形成统统一整体，架架空园林体现现项目整体性性；整体布局南北北向，朝向较较好；未设置地下车车库，可降低低开发成本，，但同时亦影影响了项目的的商业价值。。户型分析：优公摊率控制在在20%以内，较为合合理；户型设计方正正紧凑，面积积区间较为合合理；大三房户型设设计入户花园园增加亮点；；通风采光较好好，无暗房出出现。劣一期户型以三三房为主，丽丽阳居、如意意府均未出现现二房户型；；仅为单阳台且且进深较窄，，使用性能差差；户型设计中规规中矩，创新新理念不够若能修改建议议户型比例重组组，增加二房房；同时加深景观观阳台宽度另另增设生活阳阳台乃至三阳阳台；出现当前流行行户型设计（（小复式、偷偷送面积等等等）项目四至本案北向民民用住住宅，，东北北为司司法局局市政政配套套，街街道较较为狭狭窄民用住住宅司法局局利恒商商业街街小吃街街西向目目前为为连接接正大大街与与环城城路通通道，，嘈杂杂拥挤挤；隔隔路相相邻为为在建建利恒恒商业业街，，未来来本区区域主主要的的购物物场所所，再再稍远远有联联华超超市，，商业业价值值高。。环城路路龙里中中学南向为为主干干道环环城路路，通通向汽汽车站站、火火车站站，隔隔路相相邻龙龙里中中学教教育配配套东向目目前为为破旧旧农民民房，，目前前形象象较差差。目前整整体居居住素素质较较差，，但从从长远远而言言，商商业价价值高高，拥拥有教教育市市政配配套，，交通通便利利，待待旧城城整体体改造造完成成具有有可观观的升升值空空间！！周边配配套商业配配套齐齐全，，商业业氛围围浓厚厚通往火火车站站汽车车站路路行5分钟主干道道位置置，城城内交交通路路网发发达，，离火火车站站、汽汽车站站仅5分钟路路程，，外部部交通通畅通通无忧忧！通往龙龙里小小学龙里中中学教育配配套齐齐全其他配配套市政配配套SWOT分析优势（（S）:高舒适适度以以住宅宅为主主的小小区；；老城区区，配配套齐齐全；；交通路路网发发达；；劣势（（W）:规模相相对较较小，，且户户型设设计亮亮点不不够，，户型型定位位略有有偏差差；老城区区，目目前整整体居居住素素质不不高；；机会（（O）:贵龙城城市经经济带带已现现雏形形；利恒商商业街街开始始运作作，片片区已已经有有了一一定的的知名名度；；龙里的的经济济正处处于快快速增增长阶阶段；；威胁（（T）:县城其其他大大型项项目的的兴建建给项项目的的销售售带来来潜在在威胁胁；国家宏宏观调调控政政策尽尽管在在三线线城市市也必必然会会影响响客户户的购购买欲欲望。。项目解解读小小结：：本项目目从整整体来来看，，是一一个明明显优优势大大于劣劣势，，机会会大于于威胁胁的项项目，，但我我们存存在的的劣势势与威威胁亦亦不容容忽略略，我我们应应持严严肃而而认真真的态态度对对待。。发挥挥优势势、弱弱化劣劣势、、抓住住机会会、规规避威威胁，，才能能使本本项目目的价价值得得到最最大化化。回到前前言，，“我们的的思考考”我司提出出该项目目的运作作整体思思路“在细节节中寻求求突破””到此阶段段我们可可以认识识到其思思路的正正确性：：按照平常常运作模模式，项项目销售售也不是是问题，，但若以以获得项项目最大大利益为为第一出出发点，，提升销销售价格格、缩短短销售周周期，从从而在市市场上为为本项目目为开发发商赢得得知名度度。在其其他项目目的激烈烈竞争下下，我们们必须得得有自己己出彩之之处，在在注意细细节的同同时还得得突破正正常的模模式去运运作！如何注意意细节？？又如何在在细节中中寻求突突破？首先，对对本项目目进行准准备的定定位定位大方方向属性性界定主题地产产主题地产产是相对对于常规规城市地地产而言言的，两两者的区区别主要要是在于于主题地地产是运运用自身身产品的的差异化化与独特特化元素素，与周周边项目目共有相相同资源源的前提提下，深深入挖掘掘项目特特性（或或者创造造特性））。本项目优优势较多多贵龙经济济带的拉拉动——贵阳后花花园其他项目目一样，，某些项项目比我我们更具具有此竞竞争力！！X利用龙里里中学、、小学打打教育牌牌利恒步行行街、中中兴嘉园园亦享有有同等资资源！X……………………………………………………………X定位突破破以上的特特性并不不是不能能用，而而且是一一定要用用！我们能不不能在用用一种元元素来座座引头，，牵领项项目的其其他属性性呢？贵龙经济济带教育配套套好医疗配套套生活配套套无忧交通便利利高层建筑筑，无遮遮挡以住宅为为主，舒舒适体现出“休闲””“休闲””“休闲””，是一一种生活活态度，，可以视视为本项项目所有有特性的的代名词词。同时，贵贵州本就就是一个个旅游业业较多，，环境优优美，““休闲城城市”，，人们的的生活态态度更多多的是追追求安逸逸、悠闲闲、情绪绪化，因因此，““休闲””一词符符合客户户群体的的精神需需求！主题地产产，我们们就可以以抓住““休闲””这一特特性，休闲映射射出安逸逸、温馨馨安逸、温温馨让人人联想到到花园因此，花花园式社社区与生生活形态态非常符符合本项项目花园式社社区与生生活形态态，我们们如何来来提炼出出更具有有影响力力的名号号呢？将眼界放放宽，我我们可以以看看““新加坡坡”这个个国家新加坡解解读新加坡，，最吸引引人的地地方就是是其良好好的绿化化环境，，这已成成为其重重要的旅旅游吸引引力之一一。但这这不是自自然的巧巧合，而而是精心心规划的的结果。。其城市市规划中中专门有有一章““绿色和和蓝色规规划”，，在新加加坡建设设初期就就开始引引入“花花园城市市”理论论。六十十年代提提出绿化化净化新新加坡，，七十年年代制定定了道路路绿化规规划，加加强环境境绿化中中的彩色色植物的的应用，，八十年年代提出出种植果果树，增增设专门门的休闲闲设施，，九十年年代提出出建设生生态平衡衡的公园园，发展展更多各各种各样样的主题题公园。。倡导绿绿化、生生态、环环保、文文明。那么，我我们在内内部园林林上下功功夫，将将“新加加坡”元元素加入入其中，，配合外外部已有有特性，，“主题题”即可可出现形象定位位新加坡亲亲情园林林花园式式生活典典范社区区定位释义义：新加坡亲亲情园林林：以““新加坡坡”这一一国际化化为源头头，体现现生活品品质；花园式生生活：体体现休闲闲安逸的的生活态态度典范社区区：具有有“地标标性”；；形象定位位语金鹏花园园新加坡亲亲情园林林花花园式式生活典典范定位配合合在园林上上下功夫夫，灌入入具有““新加坡坡”代表表性的元元素——新加坡景景区————新加坡街街道一角角——要点：绿绿色植物物为主，，点缀适适当色彩彩，整体体感觉清清新明朗朗园林突破破适当概念念艺术小小品小区内部部通道适当水景景园林节节点绿色草皮皮加休息息避雨长长廊园林配合合目标客户户定位他们为什什么来这这里买房房？1、贵龙经经济带的的影响2、倡导悠悠闲地生生活方式式核心客户户群：看好贵龙龙经济带带的发展展前景；；素质较高高，真正正懂得享享受的人人；来源于县县城及周周边乡镇镇。重要客户户群：城市中高高等收入入人群；；素质较高高，比较较注重享享受；来源于周周边县市市及贵阳阳；游离客户户群：跟风效应应的人群群等等抓住引导不放过价格定位位市场比较较法预测价格格选取同区区同质、、同区异异质、异异区楼盘盘进行相相关因素素比较，，按不同同比例权权重权相相加，计计算出产产品的静静态价格格（此价价格为若若现在自自然销售售的价格格）假定本项项目的入入市时间间选择2011年3月份

利恒商业街锦绣龙山中兴嘉园本项目价格（元/m2）225021502200———区位调整100%90%90%100%规模调整90%120%110%100%品质调整70%90%75%100%配套调整100%90%90%100%时间调整80%90%90%100%调整后价格（元/m2）255722402418———所占权重0.50.30.21价格合成（元/m2）12786724842434市场比较较法因素一：：附加值打打造、工工程质量量与进度度与影响响包装的的到位市场溢价价率区间间（2％~5％）因素二：：专业代理理公司成成功的楼楼盘策划划销售经经验价格因素素修正通过溢价价分析，，保守预预估本项项目可实实现整体体均价为为：2482元/m2——2555元/m2权衡特性性，我司司有信心心项目整整体均价价实现按按建面计计算2520元/㎡较为准确确的定位位之后，，我们来来探讨以以何种方方式推出出市场，，一炮而而红推广策略略在前言中中我们分分析了本本项目的的成功运运作须在在细节中中寻求突突破。讲讲述到此此，我们们在整体体定位上上以及园园林风格格上得到到了突破破点。但是，还还不够，，我们还还需要从从其他方方向寻找找突破口口——推广实施施前围绕绕提供花花园式生生活典范范的优化化建议！！产品科技A外窗系统统技术关键键：窗户和和玻璃采采用断热热铝合金金窗框＋＋LOW-E镀银膜低低辐射保保温玻璃璃。技术档案案：反射80％以上的的远红外外线辐射射（普通通玻璃只只反射12％左右））传热系数数小于1.35W/（m2·K）〔传统单层层玻璃窗窗为5.4W/（m2·K），中空空普通玻玻璃窗只只有2.9W/（m2·K）〕LOW-E玻璃＋氩氩气断桥铝合合金窗突破产品科技B外墙系统统技术档案案：能严密阻阻止冷热热辐射和和传导干挂幕墙墙起到““遮阳伞伞”的功功能，保保护外保保温板不不受雨雪雪侵蚀，，可以抵抵挡辐射射外保温方方式防止止冷/热桥产生生，优于于内保温温流动空气气层挥发发保温板板水汽，，永久保保持保温温板的干干燥及保保温效果果传热系数数低至0.2至0.3技术关键键：采用欧欧洲标准准四层外外墙防护护技术。。突破产品科技C新风系统统技术关键键：采用新新风过滤滤系统，，保持室室内恒温温恒湿。。技术档案案：不用开窗窗也能享享受大自自然的新新鲜空气气避免““空调病病”避免室内内家具、、衣物发发霉清除室内内装饰后后长期缓缓释的有有害气体体，利于于人体健健康调节室内内湿度，，节省取取暖费用用有效排除除室内各各种细菌菌、病毒毒突破产品主入口小区主入入口既面面子工程程或者说说是形象象工程，，标识性性强，建建议设置置装饰艺术术装饰艺术术：是从从英语installationart翻译过来来，它它本身是是建筑学学的术语语……泛指可被被布置置、移动动、拆卸卸的舞台台布景及及其部件件。简简单说，，就是一一种置于于某一空空间内、、融于于周围环环境并具具有象征征意义的的建筑实实体，，兼具功功能性、、装饰性性及召示示性。此类形态态亦可运运用之项项目园林林与售楼楼处门口口，有““未成曲曲调先有有情”之之感。突破配套物管科技化智智能物管管皇家礼遇遇式物管管聘请知名名物管或或物管顾顾问，壮壮大项目目声势，，体现项项目高档档价值。。可参考考物管公公司：花花样年、、保利、、世邦魏魏理仕、、狮城怡怡安等等等。要点：物管提前前进入，，在项目目客户积积累期物物管就开开始介入入，以形形象工程程抓住客客户。突破配套物管建议在物管管考虑阶段段，选择区区别于目前前凯里的物物管模式，，提前介入入项目。在在物管公司司的选择上上必须得是是比较知名名的物管公公司，具有有较高的素素质。设置智能化化安防系统统与酒店式式24小时服务体体系超星级皇室室管家服务务1）、家居服服务：－24小时住客管管理紧急热热线，随时时解忧避难难；－叫醒服务务，留言服服务；－搬家服务务；－预定及的的士叫车服服务；－代缴水电电费服务；；－日用品配配送中心；；－宠物寄养养或急救服服务；－上门收取取干洗衣物物；－免费知识识讲座；－业主健康康中心；2）商务服务务－商务中心心；（代定定客房，票票务服务，，法律顾问问及理财咨咨询，传真真及复印））－私人助理理；－专车接送送服务；－会议服务务。－送餐服务务配套入户大堂形象留给别别人，享受受留给自己己楼宇单元入入口门厅设设计采用星星级酒店大大堂标准，，除了艺艺术挂画、、吊灯、壁壁灯，还专专设洽谈、、休息区，，让住户拥拥有星级酒酒店般的尊尊崇。突破配套售房部销售中心建建议气势磅磅礴，装修修风格以时时尚、现代代、温馨为为主题。面积要求400㎡以上突破营销推广实材现场展展示执行要点：将本案高高科技产品品样板实材材放置销售售现场，包包括外墙保保温横切面面、外窗系系统、新风风系统，供供客户参观观。作用用：让客户眼眼见为实，，亦便于置置业顾问现现场讲解细节中寻求求突破，不不单单是以以上部分的的方面，我我们在销售售策略安排排中亦追求与众不不同，贯串整个个营销，尽尽可能的抢抢占市场占占有率与知知名度！策略突破策略突破物管展示执行要点：知名物管管模式提前前展示，不不单单出现现在销售现现场，同时时不定期举举行物业管管理发布会会，另向社社会发布物物业管理公公告书。作用用：让业主未未入住先感感受其优质质服务！策略突破花园式生活活手册执行要点：提炼悠闲闲生活关键键点，总结结项目卖点点，成立““金鹏会””，发布““金鹏花园园花园式式生活手册册”（楼书书宣传不以以普通的折折页及书本本式的惯用用模式），，注意情调调与安逸的的细节。作用用：形象上、、档次上提提升！策略突破自建广告位位执行要点：选择县城城及周边重重要醒目位位置开发商商自建户外外广告牌或或者立柱广广告，最好好贯穿周边边重要乡镇镇，根据对对龙里房地地产及发展展预测，广广告位对于于项目或者者其他企业业在未来的的宣传推广广上尤为重重要。作用用：抢夺广广告资源，，为金鹏集集团的将来来发展！宣传推广与时间节点安排制造话题引出利益点与定位紧密相连金鹏花园紧扣“新加加坡亲情园园林花园式式典范社区区”的形象象定位，贯贯串多个与与众不同的的市场噱头头，利用““组合拳式式”媒体推推广在市场场中制造话话题，从而而引出产品品利益点，，在高价位位的基础上上赢得销售售速度与社社会知名度度准备期期～11.31预热期期12.1～2.28强销期期3.1～3.31持销期期4.1～5.31扫尾期期开盘盘认筹登记主题园林部部分展示清水房看楼通道周边环境绿绿化生活手册制制作完成销售资料营销中心交交付使用销售员培训训宣传资料物管公司资资料售楼处装修修50%75%95%电视电台台夹报广告牌手机短信海报单张电视围墙墙广告牌主题活动路展展业主活动认筹100个以上活动营销推广途径目标营销节点销售节点节点配合提高知名度度样板房2组团客户积积累认筹准准备电视电台台夹报广告牌手机短信海报单张电视电台广告牌手机短信海报单张时间节点及及阶段部署署进入项目一期2组团电视围墙墙广告牌软文文主题活动阶段提升价价格，每栋栋为一组团团分组团销销售,3月份推出一一期丽阳居居，5月中旬二组组团认筹分阶段实施安排第一阶段金金鹏鹏花园形象象导入准备备期（2010年9月-11月底）确定物业管管理公司或或顾问，并并出台物业业管理细则则销售部组织织架构完善善（百联利置置业顾问培培训计划））置业顾问上上岗培训（百联利置置业顾问培培训计划））寻找适当广广告媒体资资源：城区区、高速路进进出口立柱柱广告牌、、环城路灯灯杆旗、电电视广告、、周边乡镇镇广告位（（尽量自建建或者长期期租赁）。。推广诉求——造势主题广告语语未来龙里生生活活本应该如如此！先造势，后后广告卖他之前，，先让他出出名，让长长沙人知晓晓，人人传传诵，争相相议论哪怕有些争争议，知名名度是培育育品牌的土土壤！我们本阶段段的广告目目的是体现现一种霸气气或者傲气气第二阶段金金鹏鹏花园认筹筹预热期（2010年12月-2011年2月底）花园式生活活手册制作作完成，认认筹物料到到位物管公司正正式运行置业顾问销销售技巧熟熟练掌握及及形象提升升售楼部装修修交付使用用园林开始施施工要求实材现场展展示推广诉求——顺势主题广告语语金鹏花园翘翘首登登场——新加坡亲情情园林花花园式生活活典范顺势而下，，在经历过过2个月的形象象建立期后后，金鹏花花园高调入入市，认筹正式开开始历时3个月的认筹筹期，目标标积累诚意意客户100批认筹优惠方方式容后提提议第三阶段金金鹏鹏花园开盘盘强销期（2011年3月-2011年3月底）要求达到预定认认筹客户量量主题园林部部分展示销售员技巧巧熟练，开开盘现场技技巧培训清水房交付付使用看楼通道包包装完成推广诉求——爆发主题广告语语金鹏花园盛盛大揭揭幕再次摸底客客户心理价价位，开盘盘现场把控控促进现场成成交量，力力争开盘当当月成交推推出单位的的50%价位低开高高走，为后后期推出单单位价位拉拉升打下基基础第四阶段金金鹏鹏花园持续续热销期（2011年4月-2011年5月底）要求样板间交付付使用推广诉求——持续主题广告语语现场实景开开放恭候尊驾敬敬赏利用开盘热热销的市场场影响力及及社会口碑碑配合样板示示范单位开开放，实景景营销进一一步加大成成交量销售目标75%以上价格上浮，，同时准备备第二组团团的认筹工工作汇报完毕谢谢！9、静夜四四无邻，，荒居旧旧业贫。。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、雨中黄叶树树，灯下白头头人。。15:08:2115:08:2115:0812/31/20223:08:21PM11、以我独沈沈久，愧君君相见频。。。12月-2215:08:2115:08Dec-2231-Dec-2212、故故人人江江海海别别，，几几度度隔隔山山川川。。。。15:08:2115:08:2115:08Saturday,December31,202213、乍见翻翻疑梦，，相悲各各问年。。。12月-2212月-2215:08:2115:08:21December31,202214、他乡乡生白白发，，旧国国见青青山。。。31十十二二月20223:08:21下下午15:08:2112月月-2215、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。十二月223:08下午午12月-2215:08December31,202216、行动出成果果，工作出财财富。。2022/12/3115:08:2115:08:2131December202217、做前前，能能够环环视四四周；；做时时，你你只能能或者者最好好沿着着以脚脚为起起点的的射线线向前前。。。3:08:21下下午3:08下下午午15:08:2112月月-229、没没有有失失败败，，只只有有暂暂时时停停止止成