试谈建筑企业特殊业务财税处理

2011年房地产企业建筑企业特殊业务财税处理中财讯·刘德春

背景1、中华人民共和国国务院令第590号《国有土地上房屋征收与补偿条例》2、建房〔2011〕77号《国有土地上房屋征收评估办法》的通知3、建保[2011]69号《关于加强保障性安居工程质量管理的通知》4、国税发【2006】187号、国税发【2009】91号、国税函【2010】220好、国税函【2010】201号、国税函【2010】347号、国税发【2009】31号、国税函【2009】285号、国家税务总局【2010】27号、财税【2009】59号、财税【2009】60号、国家税务总局【2010】4号公告第一讲房地产建安企业设立时特殊财税处理一、股东身份的选择1、股东分配利润不征个税的三种业务处理2、名义股东与实际股东财税处理

司法解释：

有限责任公司的实际出资人与名义出资人订立合同，约定由实际出资人出资并享有投资权益，以名义出资人为名义股东，实际出资人与名义股东对该合同效力发生争议的，如无合同法第五十二条规定的情形，人民法院应当认定该合同有效。二、出资方式选择1、股东投资款没有验资也没有工商登记财税处理。司法解释问题1：属于虚假出资吗问题2：承担注册资金同等责任吗问题3：财税如何处理2、地产建安企业出资后股东借款问题1：属于抽逃资金吗问题2：财税风险处理3、用建安材料和设备出资发票处理问题1：非货币资产出资要开发票吗问题2：评估增值股东个税处理问题3：可以作为土地增值税扣除项目吗问题4：企业所得税计税基础选择4、接受土地投资问题1：要取得发票吗问题2：评估增值部分可作土地增值税扣除项目吗问题3：全资子公司接受母公司土地投资契税处理

国税函[2008]514号作废了，怎么办？第二讲土地特殊业务财税处理一、向向国土土局竞竞拍土土地1、竞竞拍者者对契契税的的影响响问题1：项项目公公司成成立前前由股股东竞竞拍，，再用用于项项目公公司开开发问题2：股股东参参加竞竞拍由由项目目公司司签土土地出出让合合同问题3：股股东竞竞拍后后由项项目公公司支支付土土地出出让金金2、整整体拍拍卖土土地价价格确确定问题1：整整体拍拍卖土土地用用于开开发别别墅、、非普普通住住宅、、普通通住宅宅、保保障房房时地地价如如何确确定问题2：整整体竞竞拍土土地，，高层层占地地面积积小于于别墅墅占地地面积积，高高层建建筑面面积大大于别别墅建建筑面面积，，地价价如何何确定定。3、2010年年1月月竞拍拍土地地，搬搬迁完完工未未2011年12月月问题1：此此期间间要缴缴纳土土地使使用税税吗；；如何何筹划划问题2：此此期间间土地地使用用权要要做无无形资资产摊摊销吗吗问题3：此此块土土地的的契税税可以以在2011年年12月计计征吗吗问题4：土土地使使用权权可计计入土土地增增值税税扣除除项目目吗问题5：没没拆迁迁完的的房屋屋地产产企业业要交交房产产税吗吗财税[2006]186号《契税税暂行行条例例》第第八条条、第第九条条10天天4、竞竞拍价价10亿后后，在在红线线外修修建市市政河河道花花2亿亿问题1：取取得出出让金金专用用收据据10亿，，河道道费2亿可可否计计入土土地增增值税税扣除除项目目项目目问题2：河河道费费2亿亿企业业所得得税如如何处处理问题3：河河道费费2亿亿要征征收契契税吗吗5、竞竞拍拍价10亿亿开发发商品品房，，要求求修建建医院院大楼楼交付付给市市中医医院花花2亿亿，国国土局局只收收取8亿地地价款款并开开具土土地出出让金金8亿亿问题1：修修建医医院发发生建建安费费用发发票应应开给给市中中医院院还是是开给给房地地产公公司问题2：此此块土土地价价格按按10亿还还是按按8亿亿计入入开发发土地地增值值税和和企业业所得得税成成本问题3：契契税按按10亿还还是按按8亿亿计征征问题4：印印花税税呢6、经经济补补偿金金问题1：地地产企企业支支付经经济补补偿金金要取取得发发票吗吗问题2：地地产企企业支支付经经济补补偿金金要计计算契契税吗吗财税【【2004】134号问题3：土土地增增值税税和企企业所所得税税成本本扣除除规定定国税发发【2009】】91号问题4：经经济补补偿金金可以以有拆拆迁公公司代代付吗吗国税函[2009]520号号问题5：搬搬迁户取得得经济补偿偿金营业税税、个税、、土地增值值税营业税：国国税函[2008]277号号土地增值税税：财税[2006]21号号个人所得税税：财税[2005]45号号；钉子户户要交税契税：财税税[2005]45号问题6：拆拆迁单位旧旧房屋合作作建房后分分的新房契契税国税函[1999]737号号问题7：个个人销售拆拆迁补偿住住房国税函[2007]768号号问题8：遮遮光费、危危房补偿费费国税发【2009】】31问题9、房房地产企业业开发用地地因政府拆拆迁获得搬搬迁补偿江苏省国家家税务局所所得税处关关于房地产产开发企业业取得的搬搬迁收入适适用所得税税政策的批批复苏国税所便便函[2010]26号7、土地闲闲置费问题1：要要征契税吗吗渝地税发[2010]32号号财税【【2004】134问题2：土土地增值税税可以扣除除吗国税函[2010]220号号问题3：企企业所得税税可以扣除除吗国税发【2009】】31号8、开发期期间支付给给搬迁户租租金、搬迁迁费用问题1：契契税问题2：土土地增值税税问题3：企企业所得税税问题4：个个税、营业业税9、土地变变更用途、、超面积、、超容积率率补交的地地价问题1：契契税问题2：土土地增值税税问题3：企企业所得税税问题4：个个税、营业业税10、前期期土地整理理开发费---建安安公司事后竞拍取取得土地------房地产产开发企业业问题1：契契税国税函[2009]603号号问题2：营营业税财财税【【2003】16号号问题3：土土地增值税税11、城镇镇土地使用用税起征与与终止时间间渝地税发[2011]111号财税[2006]186号财税[2008]152号12、高价价竞拍后取取得财政资资金返还问题1：政政府资金返返利是否冲冲减土地成成本大地税函[2008]188号青地税税发〔2008〕100号-要问题2：企企业所得税税做不征税税收入还是是应税收入入---财财税[2008]151号财税[2009]87号文对对此又做了了较为具体体的规定，，2008年1月1日至2010年12月31日期间问题3：契契税计税依依据:国税函[2005]436号号13、购置置土地直接接转让或整整理后在转转让问题1：营营业税差额额征收地方方规定问题2：土土地增值税税加计扣除除计税问题3：受受让人缴纳纳的土地出出让金可否否作为转让让人应缴纳纳的土地增增值税的抵抵扣项目国家税务总总局答复-不能营业税不做做基数不征征-珠地税税发[2005]151号问题4：竞竞拍土地支支付的佣金金能否计入入土地成本本国家税务总总局答复-不能14、收购购烂尾楼在在转让与改改建后在转转让问题1：营营业税能否否差额计征征辽地税发[2005]15号号问题2：土土地增值税税扣除与加加计扣除计计税国税函发[1995]110号琼地地税函【2007】】356号号二、行政划划拨1、房地产产企业取得得行政划拨拨的可能性性2、行政划划拨土地再再转让契税：财税[2008]175号国国税发〔〔2009〕89号号财税[2004]134号营业税：差差额--沪沪地税一(1995)56号号3、行政划划拨土地归归还国土局局收取利息息违约金粤地税函[2005]300号4、划拨土土地租给其其他企业建建房出租获获取租金问题1：其其他企业出出资建房成成本处理问题2：租租赁发票谁谁开具问题3：是是否会存在在二次征收收营业税、、房产税陕地税发[1999]87号号；苏地税税发[2006]135号湘地税发[1995]036号;赣地地税发[2008]95号鄂地税发[2008]97号号三、合作建建房1、其中一一方要有地地产开发资资质法释[2005]5号问题：合作作建房的实实质北京市地方方税务局关关于北京阳阳光嘉业房房地产开发发有限责任任公司以联联合立项的的形式合作作建房征收收营业税问问题的批复复京地税函[2008]38号号2、土地是是否过户问问题国税函【2004】】241号号国税函【2005】】1003号桂地税发【【2006】341号问题1：该该办理手续续未办理手手续处理辽地税发[2005]15号号问题2：不不过户适用用财税【1995】】48号；；过户适用用渝地税发发[2007]145号3、合作建建房分收入入问题1：营营业税如何何缴纳国税函发【【1995】156号问题2：土土地增值税税如何缴纳纳财税【1995】48号问题3：契契税如何计计征财税【2004】91号问题4：企企业所得税税如何处理理国税发【2009】】31号4、合作建建房分房问题1：营营业税如何何缴纳国税函发【【1995】156号问题2：土土地增值税税如何缴纳纳财税【1995】48号问题3：契契税如何计计征财税【2004】91号问题4：企企业所得税税如何处理理国税发【2009】】31号5、合作建建房分利润润问题1：营营业税如何何缴纳国税函发【【1995】156号问题2：土土地增值税税如何缴纳纳财税【1995】48号问题3：契契税如何计计征财税【2004】91号问题4：企企业所得税税如何处理理国税发【2009】】31号6、合资建建房分收入入问题1：营营业税如何何缴纳国税函发【【1995】156号问题2：土土地增值税税如何缴纳纳财税【1995】48号问题3：契契税如何计计征财税【2004】91号问题4：企企业所得税税如何处理理国税发【2009】】31号7、合资建建房分房问题1：合合资企业是是否缴纳营营业税桂地税公告告[2010]9号号；国税函函【1997】387号问题2：：合资双方方营业税如如何缴纳国税函发【【1995】156号问题3：土土地增值税税如何缴纳纳财税【1995】48号问题4：契契税如何计计征财税【2004】91号问题5：企企业所得税税如何处理理国税发【2009】】31号8、合资建建房分利润润问题1：营营业税如何何缴纳国税函发【【1995】156号问题2：土土地增值税税如何缴纳纳财税【1995】48号问题3：契契税如何计计征财税【2004】91号问题4：企企业所得税税如何处理理国税发【2009】】31号9、提供土土地合作建建房，不参参与管理分分得报酬问题1：司司法解释定定性法法释【2005】5号问题2：营营业税、土土地增值税税、企业所所得税处理理9、提供资资金合作建建房，不参参与管理分分得报酬问题1：司司法解释定定性法法释【2005】5号问题2：营营业税、土土地增值税税、企业所所得税处理理四、接受投投资1、地产企企业接受投投资问题1：股股东营业税税财税【【2002】191号问题2：股股东土地增增值税财财税【2006】21号问题3：股股东企业所所得税国国税发【【2009】31号号问题4：股股东印花税税问题5：股股东个人所所得税国国税发【【2011】50号号问题6：地地产企业契契税问题7：计计税基础国国税发发【2009】31号问题8：地地产企业用用土地、开开发房屋向向酒店公司司投资涉税税区别2、接受投投资同时承承担股东欠欠国家的出出让金或其其他欠款问题1：股股东营业税税财税税【2002】191号问题2：股股东土地增增值税财财税【【2006】21号号问题3：股股东所得税税国税税发【2009】31号问题4：发发票处理问题5：契契税财财税【2004】】134号号3、接受土土地、房屋屋、烂尾楼楼投资拆后后重建问题1：营营业税问题2：土土地增值税税问题3：企企业所得税税4、接受国国家作价投投资问题1：契契税财财税【2008】175问题2：国国有股参股股5、接受土土地投资后后，股东要要注销，股股权财税处处理五、收购股股份获取土土地1、高价购购买股份地地价成本问问题问题1：高高价收购股股份地价成成本不变问题2：代代扣个税国国税函函【2009】285号国家税务总总局【2010】27号问题3：如如解决企业会计准准则财税【1995】48号财税【2009】59号国家税务总总局【2010】4号公告财税【2005】160号浙地税函[2009]423号财税【2009】60号2、100%收购股股份原企业业与股东财财税处理问题1：股股东要缴纳纳土地增值值税吗国税函【2000】】687号号问题2：股股东缴纳营营业税吗财税【2002】191号问题3：企企业增值税税国家税务总总局【2011】13号公告告国税函【2002】】165号号国国税函【2002】】420号号问题4：企企业所得税税与个人所所得税国税函【2009】】285号号财税【2009】】59号国家税务总总局【2010】27号3、收购破破产国有企企业获取土土地财税处处理问题1：以以谁的名义义收购问题2：契契税财财税【2008】175号问题3:100%购购买股权与与吸收合并并的区别问题4：改改变土地使使用功能出出让金问题题问题5：支支付国有职职工补偿金金土地增值值税可扣除除吗4、有限公公司可以吸吸收合伙企企业吗问题1：契契税问题财税【2008】175国国税发发【2009】89号5、合并分分立企业取取得土地过过户财税处处理问题1：营营业税财税【2005】160号国税函[2003]1108号问题2：土土地增值税税青地税函[2009]47号号问题3：契契税财财税【2008】175号问题4：企企业所得税税与股东涉涉税处理财税【2009】59号问题5：个个人股东个个税处理总总局网网站答复六、抵偿债债务取得土土地1、抵债与与债务重组组区别2、抵债财财税处理：：甲公司用用10000万土地地抵债12000万万问题1：营营业税按1亿计征还还是按1.2亿计征征营业税暂行行条例实施施细则及国税函[1998]第771号问题题2：：土土地地增增值值税税按按1亿亿计计征征还还是是按按1.2亿亿计计征征国税税函函【【2010】】220号号问题题3：：企企业业所所得得税税按按1亿亿计计征征还还是是按按1.2亿亿计计征征企业业所所得得税税法法及及其其是是实实条条例例问题题4：：契契税税按按按按1亿亿计计征征还还是是按按1.2亿亿计计征征财税税【【2004】】134号号3、、债债务务重重组组财财税税处处理理：：甲甲公公司司用用10000万万土土地地作作价价12000万万重重组组15000万万债债务务问题题1：：营营业业税税按按多多少少计计征征营业业税税暂暂行行条条例例实实施施细细则则及及国税税函函[1998]第第771号号问题题2：：土土地地增增值值税税按按多多少少计计征征国税税发发【【2006】】187国国税税函函【【2010】】220号号问题题3：：企企业业所所得得税税按按多多少少计计征征企业业所所得得税税法法及及其其是是实实条条例例问题题4：：契契税税按按多多少少计计征征财税税【【2004】】134号号吉地地税税发发[2008]38号号吉地地税税发发[2009]117号号4、、接接受受破破产产、、注注销销企企业业土土地地抵抵债债问题题1：：股股东东分分走走房房屋屋股东东契契税税问问题题：：浙财财农农税税字字[2004]11号号注销销企企业业营营业业税税：：国国税税函函【【1997】】387号号浙地地税税函函[2008]62号号注销销企企业业所所得得税税：：财财税税【【2009】】60号号股东东企企业业所所得得税税：：财财税税【【2009】】60号号问题题2：：债债权权人人获获得得房房屋屋土土地地抵抵债债债权权人人契契税税：：财财税税【【2008】】175号号非债债权权人人契契税税：：财财税税【【2008】】175号号七、、旧旧村村改改造造1、、房房地地产产企企业业获获得得旧旧村村改改造造土土地地是是否否如如何何计计征征契契税税吉地地税税发发[2008]38号号吉吉地地税税发发[2009]117号号问题题1：：拆拆一一还还一一纳纳税税义义务务时时间间青地地税税发发【【2002】】123号号2、、旧旧村村改改造造拆拆一一还还一一营营业业税税如如何何计计征征、、如如何何筹筹划划减减低低税税负负国税函发［1995］549号成本本价含土地价价+建安+配配套等广东特列珠珠地税发发〔2005〕415号号粤地税函〔1999〕295号3、旧村改造拆一一还一企业所得税成成本如何确定定国税发【2009】31号所得税税法实施条例例4、旧村改造拆一一还一土地增增值税如何扣扣除国税函【2010】220号5、旧村改造造拆除后转让让土地其利息息期间费用不不得扣除土地地不得加计扣扣除八、资产置换换或以物易物物取得土地1、异地置换换拆迁户房营营业税如何计计征2、异地置换换契税与土地地增值税如何何计征3、评估增值值不征企业所所得税的前提提条件财税【2009】59号号国家税税务总局【2010】4号国家税务总局局公告[2011]第13号国税函【2009】585号作废4、地产企业业异地补偿单单位房屋问题题问题1：契税税辽地税税函【2011】100号5、地产企业业与其他单位位合作建房后后分房国税函[1999]737号九、租赁土地地或房屋改扩扩建1、租赁土地地问题1：租赁赁土地用于小小区停车位能能否计入土地地增值税扣除除项目问题2：租赁赁土地修建售售楼部问题3：租赁赁土地用活动动板房建设组组织小区开发发问题4：租赁赁土地建仓库库堆放建设材材料能否计入入土地增值税税扣除项目问题5：租赁赁集体土地财税【2006】186号、财税【【2006】】65号国税发【2006】187号2、免费租赁赁土地建房使使用若干年归归还房屋问题1：双方方营业税如何何计征问题2：建安安发票开何单单位问题3：房产产税由谁来缴缴纳问题4：会涉涉及土地增值值税吗问题5：企业业所得税如何何扣除国税函发【1995】156号琼地税发【2009】108号企业所得税法法实施条例问题6：纳税税时间京地税营[1995]319号3、免费租赁赁烂尾楼改扩扩建使用若干干年后归还问题1：发票票问题问题2：房产产税问题问题3：企业业所得税问题4：会涉涉及土地增值值税吗国税函发【1995】156号琼地税发【2009】108号企业所得税法法实施条例国税函【2010】347号十、向地产企企业增资后分分立1、直接向有有地方增资2、之后分立立独立开发营业税：国税税函【2003】1108号土地增值税：：财税【1995】48号企业所得税：：财税【2009】59号契税：财税【【2008】】175国税税发【2009】89第三讲建建安开发一、甲控料与与甲供料1、甲方会涉涉及到营业税税吗2、建安公司司营业税如何何处理营业税暂行条条例及其实施施细则问题1：甲乙乙双方账务处处理问题2：建安安企业营业税税计算依据问题3：发票票如何开具问题4：建筑筑法对甲供料料的限制规定定琼地税发〔2009〕104号3、地产企业业设备由建安安公司代垫款款项问题1：营业业税计税依据据与劳务收入入差异问题2：发票票金额与营业业税计税依据据差异营业税暂行条条例及其实施施细则二、总分包业业务1、总包方销销售自产货物物同时安装问题1：签订订销售与安装装合同问题2：只签签订销售合同同问题3：只签签订建安合同同国家税务总局局【2011】23号增值税暂行条条例实施细则则营业税暂行条条例实施细则则国税发【2002】117作废2、分包方销销售自产货物物同时提供安安装问题1：分包包方增值税营营业税计税依依据问题2：总包包方计税依据据及发票处理理问题3：分包包方增值税、、营业税发票票开给谁国家税务总局局【2011】23号增值税暂行条条例实施细则则营业税暂行条条例实施细则则国税发【2002】117作废3、总包方销销售外购货物物同时提供安安装与包工包包料建安工程程财税处理有有何区别问题1：营业业税计算依据据差异问题2：发票票开具差异问题3：账务务处理增值税暂行条条例实施细则则营业税暂行条条例实施细则则国家税务总局局【2011】23号国税发【2002】117作废4、分包方销销售外购货物物同时提供安安装与包工包包料建安工程程财税处理有有何区别问题1：营业业税计算依据据差异问题2：发票票开具差异问题3：账务务处理增值税暂行条条例实施细则则营业税暂行条条例实施细则则国家税务总局局【2011】23号国税发【2002】117作废5、建安企业业异地施工问题1：异地地税务机关代代扣个税与企企业所得税国税函【2001】505号国税函【2010】39号国税税函【2010】156号国税发【2008】28号问题2：城建建税差异问题3：回到到机构所在地地纳营业税是是否涉及滞纳纳金营业税暂行条条例实施细则则三、BT模式式1、营业税全全额还是差额额吉林省地方税税务局【2010】3号号公告广西地方税务务局【2010】8号公公告渝地税发[2008]195号河南省地方税税务局公告2010年第第3号惠地税发[2009]131号2、税率与发发票问题四、纯劳务与与装修1、纯劳务与与包工不包料料的区别国税函[2006]493号2、装修公司司包工包料与与包工不包料料有何区别财税[2006]114号与营业税税暂行条例实实施细则16条五、开发商建建设出资自建建售楼部和管管理处1、售楼部和和管理处属于于配套设施问题1：自建建行为是否缴缴纳营业税2、售楼部和和管理处属于于临时设施问题1：自建建行为是否缴缴纳营业税问题2：临临时设设施拆拆除时时属于于财产产损失失吗要要审批批吗六、绿绿化工工程1、开开发商商自己己员工工搞绿绿化基基础设设施问题1：自自建行行为要要缴纳纳营业业税吗吗财税字字[1999]210号号与营业税税暂行行条例例实施施细则则第3与5条区区别问题2：自自建行行为缴缴纳的的营业业税能能否计计入土土地增增值税税成本本扣除除。2、苗苗圃公公司销销售花花草树树木同同时提提供种种植绿绿化问题1：缴缴纳增增值税税还是是缴纳纳营业业税如何理理解国国税函函发【【1995】156号与与国家税税务总总局【【2011】23号号公告告《中华华人民民共和和国增增值税税暂行行条例例实施施细则则》财税字字[1995]第052号问题2：自自己种种植小小树苗苗用于于小区区绿化化征营营业税税吗问题3：委委托种种植国国税发发[2007]17号问题4：销销售林林木国国税函函[2008]212号号七、委委托专专业开开发商商管理理项目目开发发1、委委托费费可以以作为为土地地增值值税扣扣除项项目吗吗2、承承包项项目开开发支支出可可以作作为土土地增增值税税扣除除项目目吗3、可可以加加计扣扣除吗吗穗地税税函[2008]342号八、活活动板板房与与售楼楼部财财税处处理1、销销售自自制活活动板板房并并安装装2、独独立样样板间间做售售楼部部3、商商品房房做售售楼部部4、小小区外外租地地建售售楼部部问题1：土土地增增值税税作间间接费费用还还是开开发费费用问题2：售售楼部部装修修费用用如何何处理理问题3：四四种情情况·利用用开发发完成成或部部分完完成的的楼宇宇内的的商品品房装装修、、装饰饰后作作为项项目营营销设设施使使用，，以后后再出出售。。·单独独建造造临时时售楼楼部，，项目目完成成后拆拆除。。·利用用开发发小区区内的的配套套设施施（例例如会会所））装修修、装装饰后后，作作为项项目营营销设设施临临时使使用；；项目目移交交物业业公司司，产产权归归全体体业主主所有有。·在开开发小小区之之外的的人口口活跃跃密集集区租租入或或自建建销售售网点点，项项目销销售完完毕，，转为为其他他项目目使用用或出出租。。总局答答复国家税税务总总局纳纳税服服务司司2010年年08月23日日问：房房地产产企业业单独独修建建的售售楼部部、样样板房房等营营销设设施费费，在在土地地增值值税清清算中中如何何扣除除？答：房房地产产企业业单独独修建建的售售楼部部、样样板房房等营营销设设施费费，应应分不不同情情况处处理：：一、房房地产产企业业在开开发小小区内内、主主体外外修建建临时时性建建筑物物作为为售楼楼部、、样板板房的的，其其发生生的设设计、、建造造、装装修等等费用用，应应计入入房地地产销销售费费用扣扣除。。售楼楼部、、样板板房内内的资资产，，如空空调、、电视视机等等资产产性购购置支支出不不得在在销售售费用用中列列支。。二二、房房地产产企业业在主主体内内修建建临时时售楼楼部、、样板板房的的，其其发生生的设设计、、建造造、装装修等等费用用，建建成后后有偿偿转让让的，，应计计算收收入并并准予予扣除除。三三、、房地地产企企业利利用规规划配配套设设施（（如：：会所所、物物业管管理用用房）），发发生的的售楼楼部、、样板板房的的设计计、建建造、、装修修等费费用，，按以以下原原则处处理：：1.建成成后产产权属属于全全体业业主所所有的的，其其成本本、费费用可可以扣扣除。。2.建成成后无无偿移移交给给政府府、公公用事事业单单位用用于非非营利利性社社会公公共事事业的的，其其成本本、费费用可可以扣扣除。。3.建成成后有有偿转转让的的，应应计算算收入入，并并准予予扣除除成本本、费费用。。第四讲讲预预售售、销销售一、预预售商商品房房财税税处理理1、定定金、、订金金、诚诚意金金、VIP、选选号费费、订订房费费、看看房费费问题1：营营业税税预缴缴问题2：土土地增增值税税预缴缴问题3：企企业所所得税税预缴缴国税函函发【【1995】156号河北省省地方方税务务局2010年年第2号土地增增值税税暂行行条例例及其其实施施细则则国税税发发【【2009】】31号号2、、预预缴缴营营业业税税、、土土地地增增值值税税、、城城建建税税、、教教育育费费附附加加财财税税差差异异问题题1：：预预售售期期间间能能否否税税前前扣扣除除国税税发发【【2009】】31号号苏苏国国税税发发〔〔2009〕〕79号号苏地地税税发发[2009]53号号常常地地税税发发【【2009】】106号号土地地增增值值税税预预征征率率宁宁地地税税规规字字[2011]1号号除普普通通标标准准住住宅宅不不预预征征土土地地增增值值税税外外，，其其他他房房地地产产按按以以下下预预征征率率预预征征土土地地增增值值税税：：·独独栋栋商商品品住住宅宅：：5%；；·商商业业、、办办公公等等生生产产经经营营类类房房地地产产：：3%；；·独独栋栋商商品品住住宅宅之之外外的的住住宅宅类类等等房房地地产产：：2%。。核定定征征收收·独独栋栋商商品品住住宅宅：：8%；；·商商业业、、办办公公等等生生产产经经营营类类房房地地产产：：6%；；·独独栋栋商商品品住住宅宅之之外外的的住住宅宅类类等等房房地地产产：：5%。。3、、预预售售期期间间的的广广告告费费业业务务招招待待费费业业务务宣宣传传费费如如何何处处理理国税税发发【【2009】】31号号苏国国税税发发〔〔2009〕〕79号号苏地地税税发发[2009]53号号常地地税税发发【【2009】】106号号4、、2008以以前前预预售售按按33%预预征征所所得得税税，，2008年年以以后后交交房房时时按按25%税税率率清清算算所所得得税税问题题1：：期期间间费费用用问题题2：：按按揭揭时时点点问题题3：：第第三三方方代代销销5、、代代收收费费用用财财税税处处理理问题题1：：营营业业税税价价外外费费用用---抵抵押押登登记记费费（（登登记记部部门门））营业业税税暂暂行行条条例例及及其其实实施施细细则则——总总局局答答复复问题题2：：土土地地增增值值税税计计税税依依据据财税税【【1995】】48号号问题题3：：企企业业所所得得税税计计税税依依据据国税税发发【【2009】】31号号6、、预预收收款款挂挂其其他他应应付付款款与与股股东东个个人人卡卡风风险险问题题1：：视视同同利利润润分分配配风风险险财税税【【2003】】158号号财财税税【【2008】】83号号7、、职职工工内内部部按按揭揭风风险险问题题1：：内内部部按按揭揭属属于于融融资资吗吗营营业业税税风风险险问题题2：：职职工工名名单单利利息息能能否否税税前前扣扣除除问题题3：：再再销销售售时时已已纳纳契契税税风风险险财税税【【2011】】32号号国税税函函[2002]622号号8、、农农村村违违规规建建房房销销售售是是否否要要缴缴税税？？根据据《《中中华华人人民民共共和和国国营营业业税税暂暂行行条条例例》》第第一一条条在在中中华华人人民民共共和和国国境境内内提提供供本本条条例例规规定定的的劳劳务务、、转转让让无无形形资资产产或或者者销销售售不不动动产产的的单单位位和和个个人人，，为为营营业业税税的的纳纳税税人人，，应应当当依依照照本本条条例例缴缴纳纳营营业业税税。。国国税税发发［［1993］］149号号规规定定，，销销售售不不动动产产,是是指指有有偿偿转转让让不不动动产产所所有有权权的的行行为为。。不不动动产产,是是指指不不能能移移动动,移移动动后后会会引引起起性性质质,形形状状改改变变的的财财产产。。本本税税目目的的征征收收范范围围包包括括：：销销售售建建筑筑物物或或构构筑筑物物,销销售售其其他他土土地地附附着着物物。。根根据据《《中中华华人人民民共共和和国国土土地地增增值值税税暂暂行行条条例例》》第第二二条条转转让让国国有有土土地地使使用用权权,地地上上的的建建筑筑物物及及其其附附着着物物(以以下下简简称称转转让让房房地地产产)并并取取得得收收入入的的单单位位和和个个人人,为为土土地地增增值值税税的的纳纳税税义义务务人人(以以下下简简称称纳纳税税人人),应应当当依依照照本本条条例例缴缴纳纳土土地地增增值值税税。。因因此此，，未未经经政政府府审审批批的的房房屋屋销销售售业业应应当当正正常常缴缴纳纳各各项项税税收收。。二、、代代销销与与报报销销1、、手手续续费费代代销销模模式式收收入入时时间间确确定定2、、视视同同买买断断代代销销模模式式收收入入时时间间、、计计税税依依据据确确定定3、、协协议议代代销销价价200元元一一套套，，实实际际销销售售150万万一一套套问题1：：开发商商参与合合同订立立问题2：：开发商商不参与与合同订订立问题3：：营业税税、土地地增值税税、所得得税计税税依据国税发【【2009】31号4、基价价加提成成财税处处理协议代销销价200元一一套，实实际销售售250万一套套五五提成成法。问题1：：开发商商参与合合同订立立问题2：：开发商商不参与与合同订订立问题3：：营业税税、土地地增值税税、所得得税计税税依据国税发【【2009】31号5、包销销涉税处处理问题1：：包销期期间营业业税、土土地增值值税、所所得税问题2：：包销期期后营业业税、土土地增值值税、所所得税国税函发发［1996］］684号国税发【【2009】31号6、佣金金涉税处处理问题1：：委托境境内外机机构佣金金比例差差异国税发【【2009】31号财财税税【2009】】29号号三、还本本销售涉涉税处理理1、还本本销售限限制2、还本本销售营营业税处处理国国税函函发【1995】1563、还本本销售所所得税处处理4、还本本销售土土地增值值税处理理四、融资资性售后后回租财财税处理理1、地产产企业是是否缴纳纳营业税税2、地产产企业是是否缴纳纳土地增增值税3、地产产企业是是否缴纳纳企业所所得税4、房产产税、土土地使用用税、契契税是否否缴纳5、要开具具发票吗、、产权归谁谁6、多支付付租金作财财务费用受受同期银行行利息限制制吗国家税务总总局公告2010年年第13号号7、售后回回购利息处处理国国税函【2008】】875号号五、售后包包租财税处处理1、司法解解释2、房地产产企业营业业税、土地地增值税、、企业所得得税计税依依据3、业主契契税计税依依据4、业主个个人所得税税、营业税税计税依据据国税函[2008]576号号财税税[2008]24号财税【2003】16号5、酒店式式经营模式式销售1、房地产产企业营业业税、土地地增值税、、企业所得得税计税依依据2、业主契契税计税依依据3、业主个个人所得税税、营业税税计税依据据国税函[2008]576号号财税税[2008]24号财税【2003】16号国国税函函[2006]478号六、车位、、楼堂馆所所1、车位问题1：地地下人防改改装车位归归属《物权法》》及司法解解释《中华华人民共和和国人民防防空法》问题2：地地下车库能能否在土地地增值税扣扣除-配比比大地税函[2008]188号青青地税函[2009]47号号问题3：地地上车库作作为产品销销售税务处处理问题4：地地上车库作作为配套设设施财税处处理问题5：卖卖房送车位位涉税处理理营业税、土土地增值税税、企业所所得税个个税国家税务总总局【2011】34号问题6：绿绿化地改增增车位2、楼堂馆馆所学校医医院配套设设施与捐赠赠财税问题题问题1：楼楼堂馆所学学校医院对对外经营问题2：楼楼堂馆所学学校医院对对外出租问题3：楼楼堂馆所学学校医院捐捐赠给政府府问题4：楼楼堂馆所学学校医院与与政府合建建收取补偿偿营业税：稽稽便函【2009】】49号土地增值税税：国税发发【2006】187号企业所得税税：国税发发【2009】31号问题5：捐捐赠开发产产品与捐赠赠配套设施施有何区别别青地税函【【2009】47号号稽稽便函【2009】】49号国税发【2009】】31第五讲清清算与汇缴缴一、完工年年度财税处处理国税函[2010]201号号1、完工年年度企业所所得税成本本确定问题1：完完工年度未未实际交房房如何确认认成本与收收入国税发【2009】】31号问题2：未未实际取得得发票如何何计提费用用问题3：10%预预提费用是是指总合同同还是分合合同预提金额超超过10%与不足10%又如如何处理问题4：未未竣工配套套设施可否否预提费用用问题5：预预提费用能能否包括地地价问题6：以以后年度取取得发票调调整哪年所所得额问题7：预预提费用土土地增值税税如何扣除除2、完工年年度利息费费用在土地地增值税与与企业所得得税中如何何处理问题1：完完工年度后后发生的利利息能否作作为土地增增值税扣除除国税函【2010】】220号号问题2：企企业没有借借款其开发发间接费用用如何处理理问题3：既既有银行借借款又有民民间借款问题4：只只有民间借借款问题5：高高利贷在土土地增值税税与所得税税中的处理理问题6：与与自然人的的借款如何何处理国税函【2009】】777号号问题7：统统借统还加加计扣除青青地税税函【2009】473、先签订订租赁合同同完工年度度交付问题1：所所得税计征征时间国国税发【【2009】31问题2：房房产税计征征时间问题3：免免租期房产产税计征处处理财税【2010】121号4、开发产产品自用后后再出售问题1：属属于转让旧旧房吗、旧旧房标准豫财税政字字[1998]61号财财税字〔1995〕〕48号琼地税发〔〔2009〕104号深深地税发[2009]24号号问题2：折折旧所得税税处理问题3：自自产自用视视同销售计计征营业税税、土地增增值税、企企业所得税税吗问题4：自自产自用契契税如何处处理5、如何理理解房地产产企业开发发的商品房房用于职工工福利要缴缴纳土地增增值税企业业所得税问题1：文文件规定视视同销售土土地增值税税国税发【2006】】187号号问题2：文文件规定视视同销售征征收企业所所得税国税发【2009】】31号所所得税法法实施条例例25条问题3：文文件规定视视同销售征征收营业税税营业税暂行行条例实施施细则5条条房地产企业业将自已开开发的产品品转作用于于职工福利利方面，是是否要视同同销售？二、房屋交交付与所得得税清算1、土地使使用税能否否计入土地地增值税扣扣除2、土地使使用税终止止缴纳时间间财税【2008】152号3、未销售售的房屋是是否缴纳房房产税国税发[2003]89号4、交付年年度与完工工年度所得得税清算差差异处理国税发【2009】】31号5、交付年年度与完工工年度成本本核算方法法六大原则四四种分配处处理土地、利息息、公共配配套、基础础设施成本本分摊三、土地增增值税清算算1、土地增增值税清算算条件问题1：违违规提前取取得预售证证的风险问题2：：销售面面积未达达85%，剩余余建筑面面积仅办办理网上上备案用用于抵债债，实际际未办理理所有权权变更登登记，是是否属于于清算对对象。营业税：：国税函函[2005]1103号房产税：：国税函函[2002]284号土地增值值税：？？企业所得得税：所所得税法法实施条条例第25条契税：财财税【2008】175号85%计计算是否否按视同同销售闽闽地税发发[2007]24号号问题3：：地产企企业销售售建筑面面积达到到85%以上，，被向房房地产企企业吸收收合并，，合并后后新地产产企业销销售面积积未达85%，，是否要要对原企企业进行行土地增增值税清清算。财税【1995】48号问题4：：地产企企业既有有商品房房开发又又有固定定资产建建设，可可售建筑筑面积销销售达到到85%以上不不被清算算又如何何破解土地增值值税：国税发【【2006】187号号国国税发【【2009】91号青地税函函【2009】】47号号营业税：：苏地税税发[2000]44号契税：财财税【2008】175号所得税：：财税【【2009】59号2、清算算中具体体问题问题1：：利息问问题，如如展期利利息、罚罚息、高高利贷、、内部按按揭利息息、完工工后发生生的利息息、统借借统还、、债资比比、注册册资金未未到位发发生的借借款利息息问题财税【1995】48号国国税函函【2010】】220号财税【2008】121号国国税函函【2009】】312国税函[2009]312号号国家税务务总局公公告[2011]34号国税函【【2009】777号号浙江国税税2010年企企业所得得税汇算算清缴问问题解答答12%问题2：：土地闲闲置费、、土地使使用费、、土地使使用税土土地增值值税与企企业所得得税区别别处理国税发【【2009】31号国国税税函【2010】220号问题3：：商住两两用楼土土地增值值税如何何分摊成成本问题4：：商品房房与固定定资产连连体楼如如何分摊摊成本问题5：：契税、、质量保保证金如如何扣除除国税函【【2010】220号号问题5：：完成土土地增值值税清算算后未售售完部分分楼盘成成本如何何确定国税发【【2006】187号号问题6：：完成土土地增值值税清算算后未售售完部分分楼盘销销售价格格减价时时导致土土地增值值税税率率不一致致又如何何处理3、企业业注销时时清算土土地增值值税补交交税款导导致企业业所得税税前亏损损无法弥弥补该如如何处理理国家税务务总局【【2010】29号问题1：：企业注注销后能能否要求求税务机机关退回回多缴纳纳税款第六讲企企业业重组1、地址址变化重重组2、债务务重组3、资产产收购4、、股权收收购5、合并并重组6、分分立重组组7、跨跨国重组组财税【2009】59号财财税【2009】60号国家税务务总局【【2010】4号公告告国税函【【2002】156号号财财税【2011】13号国家税务务总局【【2011】13号、、34号号公告国税函【【2010】166号号财财税【2005】160号国税函【【2011】89号粤粤地地税函【【2009】940号号国家税务务总局【【2009】27号国国税