土地管理第五章

土地管理学华南农业大学公共管理学院第五章土地权属管理土地制度与土地产权土地权属管理的任务和内容土地权属的确认土地权属的流转土地权属纠纷的调处第一节土地制度与土地产权土地制度概述土地产权一、土地制度概述1、土地制度的概念土地制度是一定社会制度下土地关系的总和，是关于土地这一基本生产资料的所有、使用、管理的原则、方式、手段和界限等的法律规范和制度化体系。（和课本中概念表述不同）广义的土地制度包括土地所有制度、土地使用制度、土地规划制度、土地保护制度、土地征收制度、土地税收制度和土地管理制度等。狭义的土地制度的主要内容包括土地所有制度和土地使用制度。第一节土地制度与土地产权制度？规范、准则等权属管理更多学习狭义土地制度2、土地所有制度（LandOwnership）（P128）土地所有制是指人们在一定的社会经济条件下拥有土地的经济形式。它表明土地这一生产资料的分配问题，谁应该享有土地的所有权及其责、权、利。土地所有制是整个土地制度的核心，是土地关系的基础。土地所有制的法律表现形式是土地所有权，即土地所有者对其土地享有占有、使用、收益和处分的权利。第一节土地制度与土地产权在一定的社会制度下，国家确认的土地所有权的归属的制度，土地归谁所有、占有、使用、收益和处分；责任的承担者、权利的拥有者、利益的享受者土地所有制决定使用制及其他制度所有制与所有权的关系与区别？所有权表明物的归属，是法律概念；所有制是关于所有权的制度，是经济学概念；所有权是由所有制决定的，是所有制在法律上的表现形式我国现阶段土地所有制度及其形成

土地全民所有制及其形成我国土地的全民所有制具体采取的是社会主义国家所有制形式，由国家代表全体劳动人民占有属于全民的土地，行使占有、使用、收益和处分的权利。通过以下方式逐步建立：接管、没收：帝国主义、官僚资本主义、国民党政府及反革命分子赎买：改造资本主义工商业、私营房地产公司、房地产业主土地征收：城乡非国有土地立法：1982年《宪法》规定城市的土地属于国家所有；不仅明确了原有城市公有土地的国有性质，而且将当时尚未国有化的土地（4.5%私有土地）转变为国家所有。（地域范围）《土地管理法》规定：中华人民共和国实行土地的社会主义土地公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。（P135）我国现阶段土地所有制度及其形成

农村集体土地所有制及其形成我国土地的劳动群众集体所有制，采取的是农民集体土地所有制形式，农村集体经济组织代表该组织的全体农民占有属于该组织的集体土地，并对其行使经营、管理权。通过以下运动逐步形成：土地改革：没收、征收地主、富农土地，建立起个体农民土地所有制农业合作化运动：建立起农业生产合作社集体土地所有制人民公社化运动：建立起人民公社土地所有制；1962年三级所有、队为基础（哪三级？）立法：明确在农村实行社会主义农民集体土地所有独立是指所有权和使用权的分离；这种分离其实是一种重要的经济现象占有权是指占有某物或某财产的权利，事实上或法律上控制某物的权利；占有权与所有权、使用权的独立关系如何？3、土地使用制度（LandEmploymentSystem）（P128）土地使用制度是人们在一定的土地所有制下使用土地的形式、条件和程序的规定。它表明人们如何对土地加以利用和取得收益，谁应当享有土地使用权及其责、权、利。土地使用制度的核心内容是确定独立于土地所有权的土地使用权，以解决土地资源的合理与有效利用问题。（如何理解？）土地使用权是依法对土地进行占有、使用并取得收益的权利，是土地使用制度的法律体现形式。第一节土地制度与土地产权我国现行的土地使用制度及其形成由我国土地所有制度规定，土地使用制度包括城镇国有土地使用制度和农村集体土地使用制度。城镇国有土地使用制度及其形成（P136）认真看书了解（1）城镇国有土地使用制度的基本特征：无偿、无限期、无流动有偿、有限期、有流动。（2）城镇国有土地使用制度的形成：十一届三中全会以后：国有土地使用权有偿出让试点《宪法》修订：土地的使用权可以依照法律的规定转让（1988年）《土地管理法》修订：修订第二条第二款、并增加第四款和第五款；《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》颁布（1990年）我国现行的土地使用制度及其形成农村集体土地使用制度及其形成（P137）认真看书了解（1）使用权的表现形式：农村土地承包经营权、集体建设用地使用权等。（农用地、建设用地）（2）农村集体土地使用制度的形成：

（经历从两权结合到两权分离的转变）个体农民土地所有制阶段：个体农民既有土地所有权，又有土地使用权高级农业生产合作社和人民公社化阶段：集体既有土地所有权，又有土地使用权家庭联产承包责任制阶段：集体拥有土地所有权，个体农民拥有土地使用权第一节土地制度与土地产权4、土地所有制度与土地使用制度的关系（1）土地所有制是土地使用制的前提；土地所有制决定着土地使用制。（2）土地使用制不仅是土地所有制的反映和体现，而且也是实现和巩固土地所有制的一种形式和手段。请同学一定要认真阅读课本第一节的一、三部分内容！！第一节土地制度与土地产权二、土地产权（一）土地产权及其基本属性1、土地产权的含义土地产权是指有关土地财产的一切权利的总和。一般用“权利束”（abundleofrights）加以描绘。土地产权是一束权利，包括土地所有权、使用权、租赁权、抵押权、继承权、地役权等多项权利。土地产权也像其他财产权一样，必须有法律的认可并得到法律保护。认可：登记——发证——确认保护第一节土地制度与土地产权2、土地产权的特性（P139）（1）排他性（土地产权最本质的属性）界定后就排斥权利人之外所有其他人对该项土地的权利（2）土地产权客体必须具有可占用性和价值性

土地产权客体即土地，必须可以占有，而且可以带来收益（3）土地产权必须经过登记，才能得到法律的承认，并受到法律的保护

占有、流转都要按照法定的程序，办理（变更）登记手续（4）土地产权具有相对性受到法律和国家最高权利机关的控制和制约第一节土地制度与土地产权（二）土地所有权（P139）土地所有权是土地所有者在法律规定的范围内自由使用和处分其土地的权利。土地所有权包括土地占有权、土地使用权、土地收益权和土地处分权等四方面的内容。1、土地所有权的含义土地占有权：对土地进行实际支配和控制的权利土地使用权：土地使用者依法对土地进行实际利用和取得收益的权利土地收益权：依据法律和契约取得土地所产生的经济利益的权利

收益权是一项独立的权能，是土地所有权的标志土地处分权：土地所有人依法处置土地的权利。它决定土地的最终归属，是土地所有权的核心第一节土地制度与土地产权2、我国的土地所有权我国土地所有权分为国家所有和集体所有两种：

国有土地所有权主体：国家，由国务院代表国家行使，国务院授权地方人民政府或其职能部门行使国家土地所有权。（委托代理关系

）客体：一切属于国家所有的土地。根据法律规定，包括：①城市市区的土地；②依照法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地；③依照法律规定国家征收的土地；④依照宪法规定属国家所有的荒山、荒地、林地、山岭和滩涂及其它土地。内容：占有、使用、收益、处分的权利主体：法律关系中享有权利、承担义务的人（自然人、法人）客体：权利、义务所指向的对象内容：主体享有的权利和承担的义务第一节土地制度与土地产权集体土地所有权主体：农民集体，一般包括三类：一是村农民集体，二是村民小组农民集体；三是乡（镇）农民集体。

客体：属于农民集体所有的一切土地，包括：①农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，原则上属于集体所有；②宅基地和自留地、自留山、属于农民集体所有。内容与限制：占有、使用、收益和处分四项权能；但集体土地所有权在使用、收益方面受国家法律的限制；同时，集体土地所有者代表对土地行使处分权时受农民集体经济组织成员共同意志的限制和国家法律和政府管理的限制。自留地、自留山农村村民的自留地、自留山是指农村集体经济组织分配给农民个人使用的少量的土地和山坡地或山岭地。（按照有关法律规定，农村集体经济组织有权将本组织10%—15%的耕地，作为自留地分配给本集体经济组织成员长期使用；在有荒山和荒坡的地方，可分配给成员/农户适当数量的自留山长期使用）自留地、自留山长期归农民使用，种植物归农民个人所有，作为农民个人生活和收入的补充来源。自留地和自留山属于农民集体所有，农民个人只有使用权。按照法律规定，自留地、自留山不准买卖、出租和转作宅基地。第一节土地制度与土地产权（三）土地使用权（P141）

1、土地使用权的含义土地使用权是指使用土地的单位或个人在法律所允许的范围内对依法交由其使用的国有土地或农民集体所有土地享有的占用、使用、收益及依法部分处分的权利。根据《土地管理法》第九条的规定，土地使用权分为国有土地使用权和农民集体土地使用权。土地使用权主体？客体？内容？第一节土地制度与土地产权国有土地使用权主体：任何依法取得国有土地使用权的单位或个人客体：国家依法提供给单位或个人使用的国有土地内容与限制：国有土地使用权人对国有土地享有占有权、使用权，并依权利取得方式之不同享有不同的收益权、处分权。国有土地使用权人不得擅自改变土地用途。国有土地使用权人行使权利不得违反法律、行政法规规定的其他义务和权利设定时约定的义务。第一节土地制度与土地产权集体土地使用权主体：依法使用农民集体所有土地的单位或个人

承包地：集体经济组织成员或其他单位或个人自留地、自留山：集体经济组织成员宅基地：集体经济组织成员且符合立户条件的户主集体建设用地：依法取得的单位或个人客体：使用权主体依法取得的承包地、自留地、自留山、宅基地和农村集体建设用地等内容及限制：集体土地使用权人对集体土地享有占有权、使用权。依土地用途的不同和权利取得方式的不同，享有不同的收益权、处分权。第一节土地制度与土地产权（四）土地他项权利（补充）1、土地他项权利的含义按照《土地登记规则》所称土地他项权利，是指土地使用权和土地所有权以外的土地权利，包括抵押权、承租权以及法律、行政法规规定需要登记的其他土地权利。2、土地他项权利的分类土地他项权利依设定目的的不同可以分为土地抵押权、土地承租权和其他土地他项权利。第一节土地制度与土地产权（1）土地抵押权：是土地使用权人在法律许可的范围内不转移土地占有而将土地使用权作为债权担保，以取得资金融通，在债务人不履行债务时，债权人有权对土地使用权及其上建筑物、其他附着物依法进行处分，并以处分所得的价款优先受偿的担保性土地他项权利。（2）土地承租权是土地承租人按期向土地使用权人支付租金而取得的一定期限内对土地使用、收益的土地他项权利。（3）其他土地他项权利主要包括地役权、空中权和地下权、借用权和耕作权。可以设定土地抵押权的权利目前，我国可以设定土地抵押权的权利有：国有土地使用权（划拨方式取得除外）国有土地上的房屋，房屋占有的国有土地使用权随之抵押承包的集体的荒地、荒山的使用权集体经济组织投资建立的企业、产房等抵押时，占有的集体建设用地使用权随之抵押第一节土地制度与土地产权地役权是指为自己土地(需役地)的利用需要，而对他人土地(供役地)加以支配的权利，包括在他人所有或者他人使用的土地上实施一定行为或者限制土地所有权人、使用权人在其土地上实施一定行为的权利。地役权主要包括通行权、用水权、建筑物地役权、工作物地役权和嘹望地役权等。（需役地(人）、供役地（人）、地役权合同）空中权和地下权

空中权主要指以他人土地为依托，在其上空建造并维持某种建筑物、工作物的权利。

地下权主要指在他人土地的地面以下埋设管道、电缆或者建造并维持地下设施的权利。土地借用权是指借用人无偿占有、使用出借人拥有土地使用权的土地的权利。耕作权是指在他人土地上进行种植活动并获取收获物的权利。第二节土地权属管理的任务与内容土地权属管理的涵义土地权属管理的任务土地权属管理的内容第二节土地权属管理的任务与内容（P142）一、土地权属管理的涵义土地权属管理是指国家为合理利用土地、调整土地关系而依法对土地所有权、使用权及他项权利进行的科学管理。

二、土地权属管理的任务巩固、维护和不断完善社会主义土地公有制保护土地权属人的合法权益，调动其合理开发、利用土地和不断改善土地使用条件的积极性调整土地关系第二节土地权属管理的任务与内容三、土地权属管理的内容依法确认土地权属依法管理土地权属变更（流转），具体包括：土地所有权变更土地使用权变更他项权利变更及主要用途变更依法调处土地权属纠纷第三节土地权属的确认国有土地使用权的确认集体土地所有权和使用权的确认第三节土地权属的确认一、国有土地使用权的确认(P143)取得确认收回（一）国有土地使用权的取得1、有偿取得：支付土地出让金或缴纳土地有偿使用费

出让、作价出资（入股）、租赁、转让、出租、抵押

2、无偿取得：行政划拨国家机关和军事用地、基础设施和公益性等用地3、依法承包经营取得：单位或个人承包国有土地从事农业4、依照法律、政策规定取得

：国有荒山、荒地、荒滩等土地使用权市场流转一般可分为两级：一级使用权流转指土地所有者通过土地使用权出让、租赁、作价出资（入股）、联营等方式，将土地使用权从土地所有权中分离出来，提供给土地使用者；划拨也属于一级使用权流转。二级使用权流转是指从一级市场取得土地使用权的土地使用者，通过转让、出租、抵押等方式将土地使用权再转移给其他土地使用者。国有土地使用权的流转第三节土地权属的确认（二）国有土地使用权的确认土管法第11条的规定：“单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上地方人民政府登记造册，核发证书，确认使用权。”（三）国有土地使用权的收回（土地管理法第58条，2004）为公共利益的需要使用土地的为实施城市改造规划，需要对土地进行调整的土地有偿出让期限已满的，使用者未申请续期或申请续期未获批准的单位撤消、迁移等原因停止使用原划拨的国有土地的经核准报废的公路、机场、矿场等用地（补偿）（置换）第三节土地权属的确认二、农村土地所有权和使用权的确认(P159)

（一）农村集体土地所有权的取得现行的农民集体土地所有权是在土地改革、农业合作化、人民公社化的基础上建立起来的；土地管理法第10条规定，农民集体土地所有权的主体是村农民集体、村民小组农民集体或乡（镇）农民集体。共同共有（二）农村集体土地使用权的取得1、承包经营取得：农户为基本单位，承包耕地、林地、草地等2、招标、拍卖、公开协商等方式取得：荒山、荒沟、荒丘、荒滩3、依法用于非农建设：兴办乡镇（办）企业、村镇（办）企业4、依法用作宅基地、自留山、自留地：针对不同的用地类型，取得方式不同第三节土地权属的确认（三）农村集体土地所有权和使用权的确认1、农村集体土地所有权的确认土管法11条规定：“农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。”2、农村集体使用权的确认土管法14条规定：“耕地承包经营期限为30年。发包方与承包方应当订立承包合同，约定双方的权利与义务，农民的土地承包经营权受法律保护。”农村土地承包法第23条规定：“县级以上地方人民政府应当向承包方颁发土地承包经营权证或者林权证等证书，并登记造册，确认土地承包经营权。

土管法实施条例第4条第2款规定：“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。”农村土地承包期限根据《农村土地承包法》（2002年8月29日通过，2003年3月1日施行）第二条规定：耕地的承包期为30年；草地的承包期为30-50年；林地的承包期为30-70年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准，可以延长。

1984年，《关于一九八四年农村工作的通知》中，土地承包经营期一般应在15年。

1993年，《关于当前农业和农村经济发展的若干政策与措施》，将土地承包经营期延长到了30年。2008年10月9日，《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》，提出“赋予农民更加充分而有保障的土地承包经营权，现有土地承包关系要保持稳定并长久不变”。１９７８年１２月的一个夜晚，恰值中央工作会议和十一届三中全会期间，安徽省凤阳县小岗生产队１８个农民，相聚茅草屋中，在当场写下的一纸字据上按下１７个红手印和３个印章，代表全队２０户人家（两家户主在外讨饭未归）。字据写道：“我们分田到户，家家户主签字盖章，如以后能干，每户保证完成全年上交的公粮，不再向国家伸手要钱要粮。如不成，我们干部坐牢杀头也甘心，大家社员们保证把我们的小孩养活到１８岁。”“我们分田到户，瞒上不瞒下，不准向任何人透露。”

这个举动是冒天下之大不韪，也是一个勇敢的甚至是伟大的壮举。“小岗模式”在1982年由中央第一个农村工作1号文件认可1984年即在全国普遍实行1年跨过温饱线，20年没过富裕坎“生死状”第三节土地权属的确认（四）农村集体土地所有权的变更农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地转变为国家所有；因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地，转变为国家所有国家依法征收农民集体土地，并给予补偿，征收后的农民集体土地所有权转变为国有土地所有权（五）农村集体土地使用权的收回因撤消、迁移等原因而停止使用土地的（全家人口、户口迁移市区）为乡(镇)村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的不按照批准的用途使用土地的行政区划改革（县改区）整个行政单位，集体第四节土地权属的流转土地权属流转是指土地产权在不同经济主体之间的流动和转移。土地所有权：在我国，土地所有权除了因征收发生转移外，不允许进入土地市场流转。土地权属的流转主要指土地使用权的流转

土地使用权的流转按流转土地的所有权的主体不同：

国有土地使用权流转和集体土地使用权流转按流转的客体类型不同：

农用地流转、建设用地流转和未利用地流转按流转的层次不同：

一级土地使用权流转、二级土地使用权流转第四节土地权属的流转国有土地使用权流转集体土地使用权流转土地征收P143第4-6节内容，与讲义衔接第四节土地权属的流转（P167）一、土地征收（一）土地征收的含义土地征收是指国家为了社会公共利益的需要，依法给予农村集体经济组织及农民补偿后，将农民集体所有土地变为国有土地的行为。土地征收与土地征用：共同点：公共利益，法定程序，依法补偿区别：征收所有权改变，征用短期使用土地征收与土地划拨：划拨：国有土地中，依法划拨一定数量的土地给单位或个人使用，所有权未发生改变，用地单位只有使用权（所有权与使用权的分离）第四节土地权属的流转（二）土地征收的特征（P168）土地征收的公益性土地征收的强制性

土地征收的补偿性土地征收程序的合法性（三）经济发达国家土地征收的特点国家征收土地必须是为了公共目的征地必须经过法定程序征地补偿标准大都接近或等于土地市场价格（补偿依据是土地市场交易价格；补偿范围广，项目细化，畸零地等都有补偿）第四节土地权属的流转（四）土地征收的程序（P171，了解）1、用地预审土地管理部门对建设项目可行性研究报告或项目建议书中有关土地利用方面的内容进行预审。（建设项目预审报告172页）2、用地申请与审查预审完毕后，用地单位向用地所在地的地、市、县国土资源行政主管部门提出用地申请，受理用地申请的国土资源行政主管部门，对用地是否进行预审、用地位置、用地规模及占用耕地情况进行审查，对符合条件的，拟订“一书四方案”。（附录14-18）3、批前公告和确认在土地征收报批前，要将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径告之被征地农民；并由被征地农村集体经济组织和农户确认拟征土地现状的调查结果；确有必要时，应组织听证会。第四节土地权属的流转4、用地审批将拟征土地的有关资料按要求整理成册，报本级人民政府审核签署意见后，逐级上报有批准权限的人民政府批准。有批准权限的人民政府审核征地方案，对符合条件的方案予以批准。5、发布征地批准公告经批准的征地方案由市、县人民政府土地行政主管部门在被征地所在乡（镇）、村范围内予以公告。6、办理征地补偿登记被征收土地的所有权人、使用权人应在征地批准公告规定时间内，持土地权属证明，到指定的地点办理征地补偿登记。7、发布征地补偿安置方案公告研究被征地农村集体经济组织对征地补偿安置方案的不同意见。对当事人要求听证的，应当举行听证会。第四节土地权属的流转8、征地补偿安置方案的报批与实施将公告后的土地补偿安置方案，连同被征地农村集体经济组织的意见及采纳情况报市、县人民政府审批。市、县政府批准后，并报省国土资源厅备案，由市、县国土资源行政主管部门组织实施。按规定支付征地补偿安置费。9、颁发《建设用地批准书》建设项目批准并实施后，由土地所在地的市、县(市)土地行政主管部门向用地单位颁发。划拨的，核发《国有土地划拨决定书》。10、土地登记用地单位应依法申请土地登记，被征地方应依法申请土地变更登记。第四节土地权属的流转（五）征地补偿和安置标准1、现有征地补偿费的构成（P168）（1）土地补偿费（2）青苗费（青苗补偿费）（3）地上附着物补偿费（4）安置补助费（5）社会保障费用（6）新菜地开发建设基金（7）拆迁补偿费第四节土地权属的流转2、征地补偿费标准及计算方法（1）土地补偿费标准（土管法47条）征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。（产值=平均年产量*国家规定的价格）年产值是各市县统一的年产值的标准征收其他土地的土地补偿费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费的标准规定。地类：耕地？其他土地？第四节土地权属的流转（2）安置补助费标准（土管法47条）征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。征收其他土地的安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的安置补助费的标准规定。第四节土地权属的流转征收耕地的安置补助费计算公式：

F=S×（4～6）×P÷P总/HS：被征收前三年平均年产值（元）

P：征收耕地面积（公顷）

P总：某被征收耕地单位的耕地总面积

H：某被征收耕地单位的总人口（农业人口）

P总/H：人均耕地面积注意：土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前3年平均年产值的30倍。实例：现征收某农村集体经济组织耕地40公顷，该单位耕地总面积为400公顷，农业人口为500人，被征收耕地前三年平均年产值为1000元/公顷，试计算征收该耕地需要的土地补偿费和安置补助费？（1）土地补偿费

=前三年平均年产值*补偿标准*被征收的耕地数

=1000*补偿标准*40

由于补偿标准为耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍因此，耕地补偿费为240000～400000元（2）安置补助费

=每一农业人口的安置补助费*需要安置的农业人口总数需要安置的农业人口总数=被征收的耕地数/征地前被征地单位人均耕地数=40/（400/500）=50（人）每一农业人口的安置补助费=前三年平均年产值*补偿标准

=1000*补偿标准由于每一农业人口的补偿标准为耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍，每公顷最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍安置补助费=每一农业人口的安置补助费*需要安置的农业人口总数

=1000*补偿标准*50

因此，安置补助费为200000～300000元，最高为600000元第四节土地权属的流转（3）新菜地开发建设基金收取标准在城市人口（不含郊县人口，是指市区和郊区的非农业人口。下同）100万以上的城市，每征收1公顷菜地，缴纳105000～150000元。在城市人口50万以上，不足100万的城市，每征收1公顷菜地，缴纳75000～105000元；在城市人口不足50万的城市，每征收1公顷菜地，缴纳45000～75000元。新菜地是指城市郊区（不含县城），为供应城市居民吃菜，连续三年以上种植蔬菜或养鱼虾的商品菜地和精养鱼塘。征地补偿安置的方式（补充）货币安置：支付安置补偿费保障安置：支付一些社会统筹保险或商业保险费用农业生产安置：留一些机动地，开发一些耕地，让部分被征地农民进行农业生产重新择业安置：向被征地农民提供一些免费劳动技能培训，安排相应的工作岗位，同等条件下，用地单位优先吸收被征地农民就业。入股分红安置：对有长期稳定收益的项目用地，在被征地单位自愿的前提下，由被征地农民集体经济组织与用地单位协商，以征地安置费入股，获得经营分红收益。土地征收补偿安置费的补充规定依照现行法律规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使被征地农民保持原有生活水平的，不足以支付因征地而导致无地农民社会保障费用的，省、自治区、直辖市人民政府应当批准增加安置补助费。土地补偿费和安置补助费的总和达到法定上限，尚不足以使被征地农民保持原有生活水平的，当地人民政府可以用国有土地有偿使用收入予以补贴。省、自治区、直辖市人民政府要制订并公布各市县征地的统一年产值标准或区片综合地价，征地补偿做到同地同价。对有稳定收益的项目，农民可以经依法批准的建设用地土地使用权入股。在城市规划区内，当地人民政府应当将因征地而导致无地的农民，纳入城镇就业体系，并建立社会保障制度；在城市规划区外，征收农民集体所有土地时，当地人民政府要在本行政区域内为被征地农民留有必要的耕作土地或安排相应的工作岗位；对不具备基本生产生活条件的无地农民，应当异地移民安置。第四节土地权属的流转（五）有关征地的审批权限1、土地征收的审批权限（土管法45条）（1）征收下列土地，由国务院批准：基本农田基本农田以外的耕地超过35公顷的其他土地超过70公顷的（2）征收以上规定以外的土地，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。请同学回忆：1998年土地管理法修订，改分级限额为用途管制，上收征地审批权限第四节土地权属的流转2、农用地转用的审批权限（土管法44条）建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，需办理转用手续（1）国务院批准权限：国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的；省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目；直辖市、省、自治区人民政府所在地城市，城区人口在100万以上的其他城市以及国务院指定的其他城市扩张用地。（2）省、自治区、直辖市人民政府批准权限：上述规定以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。征收审批和农用地转用审批的联系拟用地块只占用国有农用地（国营农场、个人承包国有土地从事农业生产），则只需办理：如占用国有建设用地和未利用地，则办理：

如占用农村集体所有的建设用地，则只需办理：如占用农村的耕地、林地等农用地，则办理：农用地转用审批手续土地征收审批手续供地审批手续征收审批：权属转移需要办理农用地转用审批：用途改变需要办理土地征收审批手续和农用地转用审批手续通常情况下，农用地转用和集体土地征收手续一并办理第四节土地权属的流转二、国有土地使用权流转（P144）国有土地使用权流转

国有建设用地使用权的流转国有农用地使用权的流转国有未利用地使用权的流转国有建设用地使用权的一级流转国有建设用地使用权的二级流转国有土地使用权出让国有土地使用权租赁国有土地使用权作价出资(入股)国有土地使用权划拨国有土地使用权转让国有土地使用权出租国有土地使用权抵押国有农用地使用权的一级流转国有农用地使用权的二级流转发包、承包转让出租抵押国有未利用地使用权的一级流转国有未利用地使用权的二级流转谁开发，谁使用承包转让出租抵押第四节土地权属的流转（一）国有建设用地使用权的流转1、国有建设用地使用权的一级流转指土地使用者从国家手中取得土地使用权（原始取得）。根据土管法及其实施条例，我国国有建设用地使用权的原始取得方式主要有国有土地使用权出让、国有土地使用权租赁、国有土地使用权作价出资（入股）、国有土地使用权划拨。第四节土地权属的流转（1）国有土地使用权出让①什么是国有土地使用权出让?国有土地使用权出让是指市、县人民政府代表国家以土地所有者的身份将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。国有土地使用权出让有两种情况：一是：根据国家建设需要，将城市规划区内的国有土地有偿的让与用地单位；二是：集体土地征收后出让，即根据公共利益需要，将集体土地，经依法征收转为国有土地后，再有偿让与用地单位。补充几个概念土地批租：是国家土地使用权有偿使用的一种形式，即将若干年内的土地使用权一次出让给土地的使用单位，土地批租的费用即土地出让金，亦称土地价款，由用地单位一次支付。土地（使用权）出让金：是土地批租时一次性收取的费用，即为土地有效年限的使用价格，所以也可称为“地价”，土地出让金包括土地开发投资费用和使用期内的土地使用费。土地开发投资费用：包括征地、动迁及为地块直接配套的基础设施费，是对土地开发投资的一次性补偿（熟地：七通一平<通给水、通排水、通电、通讯、通路、通燃气、通电力及场地平整>；三通一平<通水、通电、通路，平整土地>）也有毛地或生地价土地使用费：土地资源的使用费，即地租

地面价：每平方米土地的单价，出让金总额除以土地总面积

楼面价：摊到每平方建筑面积的地价，出让金总额除以规划允许建造的的总建筑面积，往往用楼面价计算投资效益第四节土地权属的流转②国有土地使用权出让的方式（P147）协议出让：即市、县土地管理部门根据与土地受让申请人达成的协议出让土地使用权。申请审查、商谈用地条件、价格批准签订出让合同，支付出让金招标出让：土地主管部门向符合条件的单位发出招标邀请或向社会公布招标条件，通过合法招标程序，向经择优确定的中标者出让土地使用权。公告：出让地块基本情况和规划指标要求等（限定用途和要求）投标：用地者准备投标书，投标评标：项目规划设计方案、可行性、价格、企业资质等综合权衡流标：有效投标不足3家或对招标文件实质性响应不足3家第四节土地权属的流转拍卖出让：土地主管部门或委托的合法拍卖机构，在指定的时间、地点向符合规定条件的用地需求者公开叫价竞投，并以竞投的最高价向该叫价人出让土地使用权的活动。公告拍卖、竞拍拍卖成交确认书出让金、取得使用证流拍（竞拍人数没有达到要求、没有买家出价）、底价成交挂牌出让：是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。挂牌是拍卖的重要补充，挂牌时公告最低交易价及其他交易条件，一般是给价高的，价格相同的给先报价、挂牌的出让方式优点缺点适用范围协议出让政府对地价易控制、灵活度大缺乏公开性，不利平等竞争公益性用地、需给予优惠、扶持的项目招标出让公平、公开、公正招标周期长,工作复杂,投入资金太多城市大型、关键建设项目拍卖出让公平、公开、公正出让方对地价上限不易控制以盈利为主的商业用地挂牌出让公平、公开、公正，挂牌时间长，允许多次报价，有利于投资者理性决策和竞争，操作简便竞争性不强的经营性用地各种出让方式的优缺点及比较第四节土地权属的流转③国有土地使用权出让的最高年限居住用地——70年工业用地——50年教育、科技、文化、体卫用地——50年商业、旅游、娱乐用地——40年综合或者其他用地50年特殊说明：上述规定，是土地使用权出让年限的上限，在具体地块出让中，应根据具体情况和国家产业政策在上述范围内确定使用年限，不必都以最高年限出让，更不允许超出最高年限。按照使用用途不同确定使用年限第四节土地权属的流转④国有土地使用权出让的法律规定（补充）必须签订国有土地使用权出让合同；土地使用者必须按期支付出让金（60日内）；出让方必须按期提供土地使用权；土地使用者必须办理土地登记；土地使用者应按出让合同的规定和城市规划的要求，开发、利用、经营土地；（期限、用途、开发规划等）土地使用者需改变出让合同规定用途的，应当征得出让方同意并经土管部门和城市规划部门批准，重新签订出让合同，调整出让金，并办理登记。拍卖：结束后,协议：协商一致，合同即成立，其他形式在一定期限内签订宗地地块所在市、县国土部门办理登记第四节土地权属的流转（2）国有土地使用权租赁（补充）①什么是国有土地使用权租赁?国有土地使用权租赁是指国家作为国有土地的出租人，将土地使用权在一定年限内出租给承租人使用，并由承租人向国家支付租金的行为。②国有土地使用权租赁的适用范围：对于新增建设用地，重点仍应是推行和完善国有土地出让，租赁只作为出让方式的补充。对于经营性房地产开发用地，无论是利用原有建设用地，还是利用新增建设用地，都必须实行出让，不实行租赁。

第四节土地权属的流转③国有土地使用权租赁的形式：协议、招标、拍卖、挂牌④国有土地使用权租赁期限：长期(15年左右)、短期(3—5年)、年租(以1年或季节为期限)⑤国有土地使用权租赁的法律规定国有土地使用权的租赁是出让方式的补充。土地租赁合同经出租者同意后可以转让。改变原合同规定的使用条件，应当重新签订土地租赁合同。签订土地租赁合同和转让土地租赁合同时应当办理土地登记和变更登记手续。租赁土地上的房屋等建筑物、构筑物可以依法抵押，抵押权实现时，土地租赁合同同时转让。（先有租赁合同，后有抵押，抵押权实现后，新的房屋受让人继续履行原租赁合同）与所有者重新签订第四节土地权属的流转（3）国有土地使用权作价出资(入股)（补充）①什么是国有土地使用权作价出资(入股)?国有土地使用权作价出资（入股）是指国家以一定年限的国有土地使用权作价，作为出资投入需使用该宗地的企业，该土地使用权由使用该宗地的企业持有，可以依照土地管理法律法规关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押的行为。②国有土地使用权权作价出资(入股)的法律规定它是国家为了支持国有企业改革和发展，进一步推行土地有偿使用制度，明晰土地产权关系，盘活和显化土地资产，对改制的国有企业涉及的划拨土地使用权进行资产处置的一种方式。（既支持了企业的发展，又取得一定的土地收益）第四节土地权属的流转（4）国有土地使用权划拨①什么是国有土地使用权划拨?国有土地使用权划拨是指国家将土地使用权在土地使用者缴纳补偿安置等费用后交付其使用，或者无偿交付其使用的行为。②国有土地使用权的划拨对象（土管法54条）国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；法律、行政法规规定的其它用地。（见P144，国有土地使用权无偿取得方式部分）第四节土地权属的流转③划拨国有土地使用权的处置根据有关法律法规，通过划拨方式取得的国有土地使用权不得转让、出租和抵押。符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；领有国有土地使用证；具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；依法签订土地使用权出让合同，（受让方）向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金，或者（转让方）以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。第四节土地权属的流转2、国有建设用地使用权的二级流转指国有建设用地的使用者从其他国有建设用地使用者手中取得国有建设用地使用权。国有建设用地使用权的二级流转的方式主要有转让、出租、抵押等。（1）国有土地使用权转让（P152）①什么是国有土地使用权转让？国有土地使用权转让是指以出让方式取得的国有土地使用权在民事主体之间再转移的行为。具体方式包括出售、交换、赠与和继承等。（出让是一级有偿流转最主要的形式，转让其实是国有土地使用权再转移的行为）第四节土地权属的流转②国有土地使用权转让的条件分两种情况

（P153）情况1：通过出让获得的土地使用权的转让条件已支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用证书依据土地出让合同规定进行投资开发的，属于房屋建筑工程的，完成开发投资总额的25%以上属于成片开发土地的，形成工业用地或者其它建设用地条件转让房地产时房屋已建成的，还应当持有房屋所有权证书以上第2，3款的理解，请参见课本151页“国有土地使用权出让合同的内容”中相关部分宗地出让成片开发出让第四节土地权属的流转情况2：以划拨方式取得的土地使用权的转让条件报经有批准权的人民政府审批（市县人民政府土地管理部门和房产管理部门）由受让方办理土地使用权出让手续并缴纳土地使用权出让金或由转让方将转让划拨土地使用权所获得的土地收益上缴国家或作其它处理③土地使用权转让的具体内容

（P153）权利、义务的转移（新的受让人继续履行原出让合同权利义务）地上建筑物、附着物的转让房随地走，地随房走，但地上建筑物作为动产转让除外地上建筑物、其他附着物一般情形下都是作为不动产转让的；特殊情况下，作为动产转让（比如把一些附着物作为建材出售），此时土地使用权不随之转让，比如说为了规避不动产审批，把附着物拆除卖了土地使用期限中剩余年限的转让政府优先购买权（转让价格低于市场价格时）第四节土地权属的流转第四节土地权属的流转（2）国有土地使用权出租（P155）①什么是国有土地使用权出租？国有土地使用权出租是指合法取得国有土地使用权的民事主体（即出租人）将土地使用权及地上建筑物、其他附着物全部或部分提供给（承租人）使用，承租人为此支付租金的行为。第四节土地权属的流转②国有土地使用权出租的法律规定未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租。土地使用权出租，出租人与承租人应当签订租赁合同。租赁合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。土地使用权出租后，出租人仍需继续履行土地使用权出让合同规定的义务。（出让合同的权利义务不随之转移，与转让的区别！只是将部分土地使用权能出租给他人使用）土地使用权和地上建筑物、其他附着物出租，出租人应当依照规定办理登记。第四节土地权属的流转（3）国有土地使用权抵押（P157）①什么是国有土地使用权抵押？国有土地使用权抵押是指土地使用权人以土地使用权作为履行债务的担保，当土地使用权人不能按期履行债务时，债权人享有从变卖土地使用权的价款中优先受偿权的债务担保形式。（在抵押期间不转移占有）②国有土地使用权抵押的法律规定土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。（《物权法》）土地使用权抵押，抵押人与抵押权人应当签订抵押合同。抵押合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。第四节土地权属的流转土地使用权和地上建筑物、其他附着物抵押，应当依照规定办理抵押登记。抵押人到期未能履行债务或者在抵押合同期间宣告解散、破产的，抵押权人有权依照国家法律、法规和抵押合同的规定处分抵押财产。因处分抵押财产而取得土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的，应当依照规定办理过户登记。处分抵押财产所得，抵押权人有优先受偿权。抵押权因债务清偿或者其他原因而消灭的，应当依照规定办理注销抵押登记。第四节土地权属的流转（二）国有农用地使用权的流转（补充）1、国有农用地使用权的一级流转指国有农用地使用者从国家手中取得土地使用权。国有农用地的一级流转的方式目前主要采用发包方式让渡与土地使用者。2、国有农用地使用权的二级流转指国有农用地的承包经营者将土地承包经营权再转移。国有农用地的承包经营权可以转让、出租和抵押。第四节土地权属的流转（三）国有未利用地使用权的流转（补充）1、国有未利用地使用权的一级流转（1）流转的方式谁开发，谁使用——土管法40条：开发未确定土地使用权的国有荒山、荒地、荒滩从事种植业、林业、畜牧业或渔业生产的，经县级以上人民政府批准，可以确定给开发单位或个人长期使用。承包——土管法15条：国有土地可以由单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。国有未利用地也不例外。第四节土地权属的流转（2）开发国有未利用地的审批权限土管法实施条例17条：一次性开发未确定土地使用权的国有荒山、荒地、荒滩600公顷以下的，按照省、自治区、直辖市规定的权限，由县级以上地方人民政府批准；（分级）开发600公顷以上的，报国务院批准。2、国有未利用地使用权的二级流转指开发未确定土地使用权的国有荒山、荒地、荒滩的单位和个人，将其土地使用权再转移。转移的方式主要有转让、出租和抵押等。（以承包方式获得的国有未利用地的使用权也可以二次流转）第四节土地权属的流转三、集体土地使用权流转（P161-167）第五节土地权属纠纷的调处土地权属纠纷的管辖土地权属纠纷的处理土地权属纠纷的概念及其产生原因第五节土地权属纠纷的调处一、土地权属纠纷的概念及其产生原因（一）土地权属纠纷的概念土地权属纠纷指有关土地所有权、使用权的争议。包括两种情况：

土地侵权纠纷：依法取得的土地所有权或使用权受到侵害时引起的权属纠纷；包括集体土地所有权、国有土地使用权、集体土地使用权及土地他项权利受到侵犯而引起的纠纷。土地权属争议：是指土地权属界线的争议，包括土地所有权纠