中国购物中心建筑面积存量、租金规模、空置率及网购交易规模分析

中国购物中心建筑面积存量、租金规模、空置率及网购交易规模分析

商业地产与住宅开发有商业模式上的本质差别。住宅开发的业务赚取的是销售住宅物业本身获取的利润，而商业地产则以持有物业为基础，将空间出租给商户，赚取固定租金（按面积计算）和抽成租金（按销售额计算）。因此其所在的价值链是大消费行业价值链。

从存量看，我国购物中心总存量近五年平均增速23%，2019年约4.2亿平米，这是一个可观的数字，但是否说明我国购物中心供应过剩了呢？

我国2019年人均拥有购物中心可租面积仅为0.3㎡(约3.2平方英尺，2018年为2.8平方英尺)，与发达国家尚有很大差距。从人均消费的角度，我国并不占优势，2017年为5548美元，而日本同期为20293美元，超过我国的3倍，但人均购物中心面积4.4平方英尺，仅为我国2.8平方英尺的1.6倍。2018年美国、加拿大、澳大利亚人均购物中心面积为23.5、16.8、11.2平方英尺，远远领先其他发达国家和我国。

从城市人口密度的角度来看则是另一番图景，我国2017年全国平均城区人口密度达到6958人/平方公里，远超日本约4000人/平方公里的数字，更遥遥领先美国、加拿大、澳大利亚等地广人稀的国度。也正是由于我国的城市基础建设完善、城镇人口集聚程度高，才支撑了我国在人均消费并不高的情况下的4.2亿平米购物中心总量。毕竟，销售额不仅与客单价正相关，还与客流量息息相关。预计2030年我国人均消费金额可达1万美元（按5%复合增速测算），人均购物中心可租面积将达到4.5平方英尺，接近日本。

根据各个城市（已有数据主要为一二线城市和部分三线城市）已有项目面积、首层租金、空置率估算城市租金规模，公式为单城市购物中心租金规模=可租面积*首层平均租金*整栋平均租金占首层租金比例（按40%测算）*（1-空置率）。由于少数三线和四五线城市数据缺失，按照单城市整体规模直接测算，具体假设为四线单城市租金总规模为已收录三线城市单城市平均租金的5亿元/城，五线为1.5亿元/城。得出一二三四五线城市购物中心租金分别为1800、2968、1007、485、155亿元，全国总规模6413亿元。约占2019年社零总额41.16万亿元的1.56%。

从购物中心的格局上看，一二线购物中心面积占比分别为13.4%，38.1%，合计超过一半。三四五线面积占比48.5%。一线城市平均每城拥有购物中心1426万方，二三线城市分别拥有526、175万方/城，不同能级购物中心差距较大。

近三年提升趋势较为缓慢。这主要与购物中心重资产行业扩张对资本要求高，而过去年我国住宅业务增速迅猛，开发商可能选择将资本投入住宅业务有关。未来住宅业务增速放缓，REITs有望出台，房企有更多的资金投入商业地产，行业集中度提升速度可能会加快。

购物中心下沉至低线城市驱动渗透城市数量快速增加。各线城市城区人口的不断净流入和地铁的快速建设则促进购物中心吸纳客流量的增加。线上对线下冲击正在减小，购物中心客流量增速在流量增速在2017年拐点已至，已然回暖。14年以后我国线下商业地产受到了线上电商的冲击，消费者购物习惯正在发生巨大改变，线下客流被线上分流是购物中心面临的不可回避的挑战。六年之后的今天，曾经关于线下购物是否有可能被线上完全替代这一担忧的结论也越发清晰，那就是购物中心由于其实体空间特性和无可比拟的场景体验优势，不可能被完全替代。而随着电商红利式微、获客成本增加，以及物流和线上平台抽取的服务费逐渐增加，线上销售费用占比与线下租售比已经十分接近，线上对线下的冲击正在逐渐缩小，消费者有可能因为线下购物中心的产品品质、销售服务和场景体验更好，而回归线下购物。在购物中心下沉过程中，由于低线城市人民的闲暇时间更多，花在休闲、社交、家庭亲子活动的时间更多，而购物中心当下承载了多数这样的功能，因而三四线人口更有可能转化为购物中心客流。

线上对线下消费冲击减少，线下客流拐点已现，这主要来源于两大原因。一方面，线上红利见顶，互联网用户增速放缓，线上电商获客和物流成本增加，线上线下产品价差减少，且全渠道零售商实行线上和线下不同产品线的策略，线下产品质量更加。因此线上对线下客流的抢夺已经进入相对稳定的状态，很难有大幅增加，并且线上线下融合趋势增加，线上品牌也有进驻线下购物中心的势头。另一方面，消费者的习惯也正在悄然发生变化，对娱乐、生变化，对娱乐、SPA、培训等服务类型的消费正在、培训等服务类型的消费正在增多，服务性消费增速显著高于实物产品，而只有购物中心的线下空间能够很好的承载此类服务性需求，显示出购物中心的独特优势。购物中心也适时加大业态面积占比，因而能够很好的享受服务性消费高增的消费升级红利。

中国2019年网民规模8.54亿人，环比增速1.6%。2019年我国网络购物交易规模达10.6万亿，增速17.8%，与2013年59.4%的增速相比也已有较大下降，凡此种种皆显示出线上电商流量红利见顶迹象明显。

流量红利见顶意味着获客成本的增加。获客成本的增加。从阿里的获客成本看，2017年每新增活跃用户所需的营销费用是279元，随后逐年上升，至2019年已达536元，增幅达92%。京东的获客成本同样有大幅增加，从2016年142元/每新增活跃用户增长至2019年的758元。边际获客成本增加意味着消费者购物习惯的边际改变难度正在加大，线上购物对线下购物流量的侵蚀或已见顶，冲击程度有大幅增大的风险。

不仅获客成本在增加，品牌商包邮所承担的快递费用和电商平台抽取的平台服务费、佣金等也增加。

消费者对于把钱花在何处越发挑剔，并且开始增加提升生活品质及体验的开支，如SPA、旅游和休闲娱乐等。2015与2012年相比，愿意收入提高后在服务类消费上支出的受访者占比均有明显提升，其中休闲娱乐类提升8个百分点至25%。相比服务类而言，愿意在产品上增加支出的消费者比例提高的幅度不大。

2019年购物中心存量面积增速12.8%，假设平均租金增速为1.5%，则当年总租金增速为14.3%。由于新增供应的年增速2018年起已经进入负增长，假定未来新增供应面积年均增速为-10%，未来5年存量平均增速为9%，可以测算得出2030年全国购物中心存量面积将达到7.1亿方，人均可租面积（假设可租面积比例80%）为4.48平米，全国租金总规模将达到租金总规模将达到1.2万亿。

从新增供应来看，2018年以来已经进入负增长区间。2019年新增供应4751万方，同比减少13.3%。显示出我国购物中心的增量高增长时代已经结束，新增供应对存量物业的压力将边际减小。

中国上市房企和普通企业运营的购物中心在运营效率上有较大差异，上市房企运营的购物中心空置率仅有5%，与国际同行在同一水准，而行业平均值约9%。上市房企在招商、活动策划上也更有经验，因而项目客流情况也好于行业平均水平，约为行业平均的1.4-1.7倍。搜铺网调查了2015年各细分业态商业地产的两极分化情况，发现购物中心行业top30项目的坪效可达2万元/㎡/年，达到行业平均的4倍。

《2020-2026年中国购物中心行业市场发展规模及投资前景趋势报告》数据显示：与空置率、客流量对应的便是租金水平，CBRE统计了16个季度中有经验和没有经验运营商的购物中心在2013-2016年间的租金变化情况。结果显示，无论是在核心还是非核心商圈，有经验的运营商的购物中心租金增长都好于核心商圈的无经验运营商购物中心。充分地显示了品牌运营商招商、运营能力所创造的价值，购物中心租金并不完全取决于地段。

购物中心供应分化第二层面体现为区域分化明显。我国高线城市优质购物中心供应充足，而低线城市购物中心市场发展仍比较落后，且十分粗放，缺乏有经验、有品牌的运营商。

据调查数据显示，我国中小城市人口为5.97亿，占比达到总人口的43.2%，而购物中心存量为795家，仅占16.5％，呈现商业体数量相对不足的现状。中小城市中的县级