《土地二级市场发展问题研究4000字》

土地二级市场转让、出租、抵押政策研究摘要我国国有土地一级市场和土地二级市场被视为土地市场体系中很重要的部分，它们在一定程度上对整个土地市场和土地经济的发展起着关键性的作用。特别是近年来，随着产业结构的调整和升级，土地市场不断扩大，土地二级市场交易逐步活跃，国有土地二级市场的转让、租赁和抵押政策也在扩大。本文主要研究了国有土地二级市场的转让、租赁和抵押问题，对促进我国土地市场秩序的建立具有积极意义。关键词：国有土地；二级市场；政策引言我国国有土地一级市场就是建设用地使用权的分配和转让，政府通过转让、作价投资和股权等方式取得国有建设用地使用权；土地二级市场就是建设用地使用权的转让、出租和抵押。国有土地二级市场作为土地市场的重要组成部分，对优化土地资源配置，完善市场体系，促进土地集约利用具有重要意义。目前研究我国国有土地二级市场的相关政策，创新市场管理，培育和发展土地二级市场，有利于完善土地市场管理体制，优化土地资源配置，促进土地经济集约利用，避免国有资产流失，建立良好的土地利用机制。并且还可以稳定市场秩序，促进土地市场健康稳定发展，这对加快城市化进程，促进城市土地的有效利用也具有重要意义。一、国有土地二级市场概述（一）国有土地二级市场概念国有土地二级市场就是指土地使用权的转让、出租、抵押的交易关系，这种交易方式其实是对于国有土地一级市场的延续，反映了一级市场的需求和房地产市场的供求关系。近年来，随着产业结构调整升级，土地二级市场交易逐步活跃，规范化管理不断完善，土地市场不断扩大。国有土地二级市场是土地市场体系的重要组成部分，也是判断土地市场发展程度的重要标志。（二）文献综述关振威（2010）表明我国国有土地使用权出让的限制条件与国有土地使用权出让的限制条件一致，也就是说，开发投资必须按照转让或租赁合同的约定完成。实际上，在土地使用权的租赁中，承租人并不占有和使用出租人现有的租赁财产，而是需要继续投资以完成土地的开发。因此不宜将土地使用权出让等同于土地使用权出让，并给予过多的限制。闫东梅（2014）认为我国土地有偿使用制度的确立，全国范围内土地市场的建立，土地交易日益繁荣，土地二级市场也有了长足的发展，为我国合理利用土地资源防止国有资产流失发挥了重要作用。万江波等（2018）认为确立土地二级市场政策对优化土地资源配置、健全完善现代市场体系、盘活利用存量建设用地、促进土地节约集约利用起到了十分重要的作用。二、国有土地二级市场转让政策土地二级市场与土地一级市场相比具有自发性、隐蔽性和多样性的特点。土地二级市场交易包括土地转让、租赁和抵押交易。土地流转是土地二级市场最基本、最重要、最常见的形式。以前我国土地管理法没有明确规定土地出让的概念，只是原则上在第二条中规定，任何单位和个人不得侵占、买卖土地或者以其他形式非法转让土地。但是在《北京市国有建设用地使用权转让、出租、抵押管理暂行规定》中明确规定土地使用权可以依法转让，所以国有建设用地使用权出让的各种行为属于出让，划拨土地手续明确，土地用途符合划拨土地目录的，可以直接办理房地产转让登记手续，不向受让人支付价款。也首次明确了以出资（股权）和授权经营方式取得国有建设用地使用权的转让政策，并明确依法批准土地出让受方后，土地出让方式改为土地出让方式。（一）出让土地使用权转让国有土地使用权出让是指国家在一定期限内将国有土地使用权转让给土地使用者，土地使用者向国家支付一定数额的土地使用权出让金的行为。国有土地使用权转让主要采取市场参与者自由交易、国有土地作价入股或合作经营等形式。在充分实现土地经济价值和市场经济背景下，我国土地利用制度改革经历了从土地所有权和使用权不分离到土地所有权和使用权分离、从土地自由、不受限制、非市场化到土地有偿使用的逐步转变过程。因此，以借股、合资、合作的名义进行转让，符合转让条件的，完善相关审批程序。（二）划拨土地使用权转让划拨土地制度是源于计划经济时代国有土地分配的制度，这是另一种不同于有偿土地出让制度的土地分配方式。划拨土地使用权的转让有两种方式，第一款规定，土地使用权出让必须办理土地使用权出让手续，缴纳出让金；第二款规定，以出让方式取得土地使用权的，由人民政府会同国务院有关部门办理。房地产转让的批准权，依照国务院规定决定不办理土地使用权出让手续，出让人应当将土地收益中的土地划归国家所有或者以其他方式处理。此外，《土地管理法》第十二条规定“国家对土地使用实行控制”。也就是说，土地使用权一经确定，不得擅自改变。（三）土地使用权分割转让土地使用权分立、转让的，由土地部门统一上报区级以上政府批准。出让人先将土地使用权进行分割，再进行出让。对工业仓储等工业用地，规定其投入、产出强度、税收、节约集约、配套指标、环境保护等土地出让合同和划拨决定。规划、国土等部门提请园区管委会、信贷、环保、消防、住房等部门审批，报区级以上政府批准后，方可进行划拨。三、国有土地二级市场出租政策以国有土地租赁方式取得的已出租土地使用权，可以转租、转让、抵押。但是，也有一定的限制，即承租人按照规定交纳土地租金并完成开发建设后，可以按照租赁合同的约定或者经有关土地管理部门同意，将已出租的土地转租、转让或者抵押，并将其转租、转让或者抵押。使用国有土地租赁方式取得的土地，在使用期间将有偿使用方式变更为国有转让的，承租人享有优先转让权。土地出让手续办妥后，原租赁关系终止，国家对租赁国有土地使用权期满前取得的土地不予收回；根据公共利益的需要提前收回的，应当给予承租人合理补偿。国有土地使用权出让是属于二级市场交易，按土地使用权的初始取得方式分类。主要包括：土地租赁取得的土地使用权出让（以下简称租赁土地使用权出让）、以租赁方式取得的土地使用权出让（以下简称租赁土地使用权出让）、以划拨方式取得的土地使用权出让（以下简称划拨土地使用权出让）。《关于规范国有土地租赁的若干意见》规定：（1）原可用于划拨的建设用地可以在法律规定的范围内保留，但仍可以不出租地保留划拨；（2）因土地出让、场地租赁、环境保护等原因依法有偿使用土地的。企业改制和土地利用变化，可以进行租赁；（3）新建建设用地，采用国有土地出让方式。国有土地租赁只是对出让方式的补充。但是，商业性房地产开发用地不属于国有土地租赁的适用范围，其中规定“必须进行租赁，不得出租”。《关于促进土地经济集约利用的指导意见》提出：“实行灵活的年度工业用地流转制度，注重工业用地的长期租赁”，“完善地价租金平衡调整机制”。三、国有土地二级市场抵押政策包括提供有关的合法许可证，经县级以上政府房地产管理部门批准，按照土地使用权出让程序签订国有土地使用权出让合同，支付土地使用权出让金。土地使用权出让金，被抵押人可以以土地为抵押物。房地产交易中以出让方式取得的国有土地使用权可以作为抵押，可以按照出让方式取得的国有土地使用权抵押的规定执行，但同时应当规定出让程序。同一国有土地使用权抵押给两个以上债权人的，按照抵押登记的先后顺序清偿；同一国有土地使用权同时登记的，按照债权比例清偿。国有土地使用权抵押主要采取贷款抵押和反担保抵押两种形式。国有土地使用权用于抵押，其成立的有效要件如下:1.主体合格。也就是说，抵押关系中的双方当事人都具有法定资格。履行情况如下：当事人具有相应的民事行为能力，当事人是公民的，其年龄、智力等因素必须符合法定条件，否则必须由代理人代理。当事人是法人或者其他组织的，应当是其法定代表人或者主要负责人，并出具相应的合法身份证明；当事人具有相应的民事权利能力。抵押人应当是依法享有土地使用权、处分权的公民、法人或者其他组织；抵押权人对抵押人或者抵押人担保的主债务人享有实体权利；抵押人可以是主债权凭证担保的主债务人或者次债务人，即连带债务人或第三人。2.内容合法。即抵押合同约定的权利义务不得违反有关政策、法律、行政法规和社会公共利益。履行情况如下：（1）抵押的国有土地使用权可以对抗未来主要债权、利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的成本；（2）债务人不履行债务的，由人民法院依法强制该国国有土地使用权。根据法律规定，抵押权人有权收取与国有土地使用权分离的自然利益，抵押人有权收取土地使用权可收取的法定利益；（3）未通知抵押权人或未向受让人说明抵押情况，抵押人不得转让。未经批准的国有土地使用权。经抵押权人或者受让人同意，债务人应当将转让所得的价款用于提前清偿抵押权人的担保债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。（4）抵押权不得与债权分离转让或者作为其他债权的担保权利；（5）抵押人的行为足以使土地使用权在国内贬值的，抵押权人有权要求抵押权人停止行为，恢复抵押物的价值或者提供担保。结论改革开放以来，我国基本形成了反映土地所有者与使用者关系的土地一级市场和反映土地使用者交易行为的土地二级市场。但是，与一级市场体系相对完善的建筑用地二级市场相比，需要在制度建设方面加强政策的研究和发展。本文通过研究国有土地二级市场的政策不断的促进国有土地二级市场的平稳发展。参考文献：纪梅.浅论国有土地二级市场的规范和完善[J].科技信息,2011(25):340-340.闫东梅.土地二级市场现状与分析[J].管理观察,2014(24):36-38.宋芳.论我国国有土地使用权出让合同的性质[D].对外经济贸易大学,2006.关振威.土地使用权租赁若干问题探讨[J].民营科技,2010(7):154-154.王青.土地市场运行对经济增长影响研究[D].南京农业大学,2007.孙慧.包头市国有建设用地二级市场的专题调研[J].内蒙古科技与经济,2014(21):17-18.潘孙伟.土地二级市场的问题与对策--来自浙江省丽水市的调查[J].中国