幸福里商业定位报告(星沙市场调研)

1幸福里商业调研报告报告思路了解：星沙区域商业概况考察：区域商业业态调研周边竞争项目商业调研结合：项目商业产品分析项目商业定位建议3目录星沙区域商业概况星沙整体商业概况星沙现有商业分布及其特征星沙商业及发展总结区域商业业态调研周边竞争项目商业调研项目商业产品分析项目商业定位建议4星沙区域商业概况-星沙整体商业概况星沙商业中心位于长沙县，北到潇湘路，南至凉塘路，西至天华路，东至东二线所围合的地区为核心，规划控制面积219公顷，2010年将建成引领现代时尚消费的市级商业副中心。近期规划建设专业店、专卖店以及方便居民生活的美容、美发等生活服务设施，引进以品牌和品牌服务为特色的商业设施；远期规划在继续保持原有特色的基础上，引入新型、高雅、具有浓郁文化氛围的宾馆、饭店和娱乐设施，引入新型消费观念，创新服务方式，培育一批有一定知名度和影响力的购物和娱乐、服务场所。星沙商圈的划分商圈划分：以目前星沙市场分类区域为依照，主要为四大商圈：中心区商圈、中南汽车世界商圈、星沙大道北路灰埠商圈、东南新城商圈。中心区商圈中南汽车世界商圈星沙大道北路灰埠商圈东南新城商圈5星沙区域商业概况-星沙现有商业分布及其特征中心区商圈1）概况中心区商圈分布于星沙大道以西、特立路以南，京珠高速以东、漓湘路以北区域，是星沙最成熟，也是星沙最大的商圈，它以通程商业广场及周边为中心，其辐射范围涵盖星沙及周边乡镇。本商圈经营类别丰富，商业经营面积大，完全可以满足本地市场配套需求。档次跨度较大，从高档次餐饮、购物场所、健身娱乐场所到一般的街边店、杂货店、招待所等，各个档次都涉及。2）主要商业物业及配套类型主要商业物业及配套百货通程商业广场超市易初莲花超市、步步高超市、新一佳超市餐饮玉楼东、盛世湖湘、老湘食、湘知湘味、上岛咖啡、肯德基、麦当劳等宾馆明城国际大酒店、明城大酒店、开元大酒店、紫鑫大酒店等银行工商银行、中国银行、建设银行、招商银行、农业银行等公交501、127、703、808、802、102、101、701、704、星沙2路等中南汽车世界商圈1）概况中南汽车世界商圈基本位于中南汽车世界中心干道卫星路，基本类型以满足中南汽车世界本地居民生活，以及汽车配件、汽车等商品为主，本商圈经营类别相对单一，生活配套与汽车以及相关配件为主。分布集中于汽车世界主干道，其他区域基本为零散业态。2）主要商业物业及配套类型主要商业物业及配套超市万佳惠、幸福生活超市餐饮鹅羊山寨、人民公社、中南食府、湘西酒家、灶王爷、农家老妈等宾馆一般招待所银行商业银行、农村信用社、建设银行公交136、158、701、501、101等6星沙区域商业概况-星沙现有商业分布及其特征星沙大道北灰埠商圈1）概况位于星沙大道北段以西，特立路以北，板仓路以东，以街铺为主，外型档次较差。本商圈经营类别相对丰富，基本以餐饮、服装、精品、化妆品、运动器材等为主，主要目标人群为区域内学生人群。集中分布于灰埠，其他区域基本为零散业态。2）主要商业物业及配套类型主要商业物业及配套超市社区小超市餐饮各类排挡，露天夜宵摊，果汁饮品，特色小吃宾馆双舟大酒店银行建设银行公交501，127，101，102，808，703等东南新城商圈1）概况此商圈分布于漓湘东路沿线及东六线东段两厢，主要以泉塘安置区为中心。其辐射范围主要为泉塘区域、远大路沿线及企业区。本商圈为星沙新兴商圈、目前整体经营档次较低、经营类别较杂，可以满足周边区域居民基本生活配套需求。2）主要商业物业及配套类型主要商业物业及配套百货或超市万家惠超市餐饮杨裕兴，其他小型餐馆宾馆小型宾馆银行无公交704、101、102、110、1147星沙区域商业概况-星沙商业及发展总结

星沙镇中心地带（东西天华路至107国道，南北天元路至三一九国道）以出售宅基地（单幅占地面积以100平方米内）的形式大量卖地，该中心区域的建筑均以三、四层为主的私房，首层全部为商铺，形成了纵横交错的商业街，各种店铺充斥其间，除形成了服装一条街、建筑装修材料一条街、家私城以及招商中的皮具市场外，其余以中、小型零售、休闲、餐饮为主；服务人群以县城常住人口、私人业主和经济开发区企业员工为主，现实际已造成商铺过剩的局面。

商业环境中，餐饮业非常发达，但档次较低，中高档酒楼数量较少，休闲业颇为发达，目前已有足浴，茶饮、咖啡、洗浴场所数十余家，但存在规模小，经营手段单一，品位不高，经营地域零散，不集中状况，星沙整体上缺乏上规模，上档次、有品牌、有特色的餐饮、娱乐、健身、美容美体、养身养心等消费项目，尤其缺少有规模、上档次、有影响、有特色的酒吧（演艺吧）。8目录星沙区域商业概况区域商业业态调研周边竞争项目商业调研项目商业产品分析项目商业定位建议9区域商业业态调研-中心商圈商场名称位置营业面积（平方米）功能分区经营模式总体评价易初莲花星沙大道与开元路交汇处2.5万一层为单个门面，用出出租；第二层为超市主体自营、出租主要经营生鲜、食品、日用百货、服装、家用电器等3万余种商品，是一家大型综合性购物中心；购物环境好。中心区商圈中心区商圈分布于星沙大道以西、特立路以南，京珠高速以东、漓湘路以北区域，是星沙最成熟，也是星沙最大的商圈，它以通程商业广场及易初莲花周边为中心，其辐射范围涵盖星沙及周边乡镇。本商圈经营类别丰富，商业经营面积大，完全可以满足本地市场配套需求。10区域商业业态调研-易初莲花及周边区位及价值：

易初莲花处于星沙商业中心，目前，该区域范围内商业已初具规模，形成了良好的商业氛围。现有业态：商圈以集中商业为主，其中包括了超市,百货,专业市场,娱乐休闲等业态；

未来发展：作为星沙中心商圈的中心,在未来区域内人口稳步上升的前提下,无疑会使得本区域的商业价值得到进一步提升,业态更加丰富完善.11区域商业业态调研-街铺星沙大道东一线东二线东三线三一重工尚城锦璨家园幸福里彩都幸福里润城烟酒茶叶餐饮

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开元仪器目前开元路东,业态主要以建材,餐饮,生活便利店为主要业态12区域商业业态调研-街铺路段方位开元路（星沙大道-东二线）店名月租金（元）每平米月租金（元/㎡·月）南侧超市180030饭馆200031建材店子120025便利店150028药房300024北侧无路段方位东三线店名月租金（元）每平米月租金（元/㎡·月）西侧建材店90019饭馆95021便利店100022批发部100020东侧无开元路（星沙大道-东二线）与东三线临街铺面整体租金水平较低13区域商业业态调研-街铺小结：调研区域以易初莲花为中心，向东至本案沿线的街铺，区域内商业为小区域的集中商业与街铺。易初莲花为区域商业中心，辐射周边区域范围内，业态包括百货，超市，并在周边聚集人气，使得周边的娱乐，餐饮，专业市场都较为发达（星沙商业乐园）沿开元路往东，目前在建项目较多，且部分楼盘小区入住率较低，相对来说人气稍逊，业态以建材店，公共服务，生活超市为主。沿开元路往东以及东三线，租金水平较低在20-30元/月.㎡。14目录星沙区域商业概况区域商业业态调研周边竞争项目商业调研项目商业产品分析项目商业定位建议15周边竞争项目商业调研项目商业层数楼层规划租售模式商业面积层高/面宽/进深入市时间销售价格（元/㎡）租/售率入驻率星城国际22层整体出售不详不详2007年5600元/㎡销售100%90%锦璨家园21层整体、3层独立出售4860㎡一楼3.7，二楼5.7，面宽5.5-6，进深10-152008.上半年靠开元路7200元/㎡/靠金华路6800元/㎡15个门面已销售12个50%尚城A栋整卖B栋分层卖独立商铺先售后租6100㎡开间3.9，层高一层5.1，二层4.2.面积从65-550㎡不等09年整体均价8000，价格区间8000-1200090%0圣力华苑（三期）2/3独立商铺先售后租8296㎡高3.6/4.5米；宽3.6米；进深8-12米未定未定----鹏基诺亚山林2（2层地下室）独立商铺出售--开间3.5-10米，进深9米09年一楼6800元/平米，二楼未售50%5%楚天馨苑2独立商铺出售2栋827，11套；3栋428，4套；4栋908，6套不详预计08年初未定00圣力华苑（一、二期）2/3独立商铺先售后租1