房地产投资第章房地产市场

第2章房地产市场分析房地产市场的一般问题房地产市场分析房地产市场调查的方法与程序房地产市场预测的种类与方法市场分析应用举例1/15/20232．1房地产市场的一般问题2．1．1房地产市场的特征1．房地产市场是信息不充分的市场由于房地产市场与完全竞争市场的四个条件相差较远，因此，缺乏信息是房地产市场的重要特征。1/15/20232．1房地产市场的一般问题2．房地产市场的区域性强房地产商品的这种固定性，决定了房地产市场具有明显的区域性。这一区域性表现为：不同地区市场发育和完善程度千差万别；同一类型产品地域价差大；市场供求圈小，市场辐射功能弱等。房地产市场所包括的范围越大，对房地产投资者的意义就越小。1/15/20232．1房地产市场的一般问题3．房地产市场产品的异质性这种异质性，主要是指房地产市场供给产品的非标准化，也就是说产品之间不可替代。

1/15/20232．1房地产市场的一般问题4．地产市场的垄断性土地是一种有限的资源，一旦某块土地被某人占有，就会形成对该块土地的垄断。但由于土地所有制的性质不同，对土地的垄断也具有不同的特点。在土地私有化为主的国家，土地的垄断实质上是一种私人的垄断。我国的土地市场总体上是由国家直接经营的垄断市场。此外，地产市场交易的金额一般都很大，使进入地产市场的竞争者较一般市场大为减少，因而也容易出现垄断。1/15/20232．1房地产市场的一般问题5．房地产市场是房地产权益的交易市场房屋的流通和土地使用权的有偿转让，其交易过程只有货币的单方面的“商流”，而没有物质实体的“物流”。房地产市场是不动产市场，在交换中转移的只是房地产权属，每一次交换行为都是对房地产权利的重新界定，从这个意义上说，房地产市场是房地产权益的交易市场，是权益的让渡市场。1/15/20232．1房地产市场的一般问题6．房地产市场对商品短期供求变化反映不灵敏当市场上出现某种房地产商品供过于求时，由于开发商已经投入了大量资金，施工正在进行，而不可能停止建设。当市场上某种房地产商品出现供不应求时，虽然开发商可采取某种措施加快施工进度，但也不可能像其它工业品生产那样，迅速适应市场需求拿出产品来投放市场，导致了房地产市场对房地产商品的短期供求变化反映迟钝。1/15/20232．1房地产市场的一般问题2．1．2房地产市场的效率

市场效率，是指市场传递产品和价格的信息的功能。获得反映市场价格最新信息的时间通常可以用市场效率来衡量。相对于某些市场而言（如证券市场），房地产市场是一个低效率的市场。1/15/20232．1房地产市场的一般问题1．房地产市场低效率的原因1）在房地产市场上，每一个交易物都是彼此独立的。2）房地产产品异质。3）房地产交易过程较为复杂。4）寻找成交伙伴也有较大的难度，并需耗费大量时间。5）有关房地产市场价格的刊物较少。1/15/20232．1房地产市场的一般问题2．市场的低效率与投资机会正因为市场效率的低下，才造成了对市场价值评估的困难，才带来了获取巨大额外收益的可能性，才为投资商通过从事投资、租赁和开发等活动以谋取利润提供了机会。在一个效率较高的市场上寻找一个被人忽视的投资项目较为困难，而在效率较低的市场上，则可以通过细心的观察寻找到被人忽视的投资项目，并能不断获取额外收益。由于前述的房地产市场的诸多特征，决定了房地产市场是个低效率的市场，因而，房地产市场就格外需要市场研究和分析。1/15/20232．1房房地产市市场的一一般问题题2．1．．3房地地产市场场的分类类按房地产产用途划划分，房房地产市市场可分分为：1）居住住物业市市场居住物业业一般是是指供人人们生活活居住的的建筑，，包括普普通住宅宅、公寓寓、别墅墅等。2）商业业物业市市场商业物业业有时也也称收益益性物业业或投资资性物业业，包括括酒店、、写字楼楼、零售售商业用用房（店店铺、超超市、购购物中心心等）、、出租商商住楼等等。位置置对于这这类物业业有着特特殊的重重要性。。12/31/20222．1房房地产市市场的一一般问题题3）工业业物业市市场工业物业业通常是是为人类类的生产产活动提提供入住住空间，，包括工工业厂房房、高新新技术产产业用房房、研究究与发展展用房（（又称工工业写字字楼）、、仓储用用房等。。4）特殊殊物业市市场对于赛马马场、高高尔夫球球场、汽汽车加油油站、飞飞机场、、车站、、码头、、高速公公路、桥桥梁、隧隧道等物物业，常常称为特特殊物业业。12/31/20222．1房房地产市市场的一一般问题题5）土地地市场在我国，，土地市市场是指指以城镇镇土地使使用权为为对象进进行交易易的市场场。土地地的征购购、土地地的出让让、土地地的转让让这三者者均属土土地市场场的内容容。房地产投投资分析析主要侧侧重于前前两类市市场的分分析。12/31/20222．1房地产产市场的一般般问题2．按房地产产购买者的目目的划分，房房地产市场可可分为：1）房地产自自用市场自用型购买者者将房地产作作为一种耐用用消费品，目目的在于满足足自身生活或或生产活动对对入住空间的的需要。12/31/20222．1房地产产市场的一般般问题2）房地产投投资市场投资型购买者者将房地产作作为一种投资资工具，目的的在于将购入入的房地产出出租经营或转转售，并从中中获得投资收收益。房地产投资分分析更侧重于于第二类市场场。12/31/20222．1房地产产市场的一般般问题3．按房地产产权属交易的的内容划分，，房地产市场场可分为：1）租赁市场场租赁市场是对对不同类型房房地产的使用用权进行一定定期限和方式式的有偿转让让的市场。2）产权市场场产权市场是对对房地产产权权进行买卖的的市场。12/31/20222．2房地地产市场分分析2．2．1房地产市市场分析的的必要性房地产项目目的市场分分析是在投投资决策确确定之前，，调查市场场情况、了了解项目背背景资料、、辨识投资资风险、选选择投资机机会的过程程。市场分析的的必要性表表现在以下下几方面：：一是房地产产投资决策策需要市场场分析。二是房地产产经营管理理需要市场场分析。三是房地产产价格策略略的制定需需要市场分分析。12/31/20222．2房地地产市场分分析2．2．2房地产市市场分析的的限度1．市场分分析的限制制由于以下几几方面的限限制，市场场分析的效效果有时并并不如我们们想象的那那么好。1）费用的的限制2）时间的的限制3）技能的的限制4）偏好的的限制市场分析可可以提供重重要的资料料与客观的的报告供投投资者或决决策者参考考，但它并并不能代替替投资者和和决策者作作决策。12/31/20222．2房地地产市场分分析2．市场分分析的程度度进行市场分分析的目的的是想使投投资项目的的现金流量量及市场价价值的变化化预测的准准确，以使使自己在开开发结束时时或持有期期内获得最最大利润。。如果想做，，市场分析析是无止境境的。因此此，在分析析到一定阶阶段时，会会有一个点点使市场分分析所需的的成本超过过收益。这这就说明，，即使上面面所述的四四个限制均均不存在，，也仍然有有一个市场场分析的合合理程度问问题。从图图2-2我我们们可可以以看看出出，，只只有有当当市市场场分分析析的的收收益益超超过过该该分分析析所所花花费费的的成成本本时时，，市市场场分分析析才才是是合合算算的的。。12/31/2022收益市场研究的深度M成本总成本总利润成本利润净利润图2-2市市场场分分析析的的成成本本、、效效益益示示意意图图12/31/20222．2房房地产市市场分析析2．2．．3房地地产市场场分析的的内容房地产市市场分析析的内容容主要是是市场调调查与市市场预测测。房地地产市场场调查与与预测包包括房地地产投资资环境的的调查与与预测、、房地产产市场状状况的调调查与预预测。1．房地地产投资资环境的的调查与与预测投资环境境是指拟拟投资的的地域（（国家、、地区、、城市或或街区））在一定定时期内内所具有有的能决决定和制制约项目目投资的的各种外外部境况况和条件件的总和和。12/31/20222．2房房地产市市场分析析对投资环环境的调调查和预预测，一一般是指指对下列列各环境境的调查查和预测测：1）政治治环境2）法律律环境3）经济济环境4）文化化环境5）自然然环境6）规划划环境7）基础础设施环环境12/31/20222．2房房地产市市场分析析2．房地地产市场场状况的的调查与与预测房地产市市场状况况的调查查与预测测应在房房地产投投资环境境调查与与预测的的基础上上进行。。如果一份份市场分分析报告告能说明明上述所所有的问问题当然然更好，，但实际际上，不不是每一一个项目目都必须须把所有有信息都都调查分分析得面面面俱到到——这这既不太太可能，，有时也也没有必必要。12/31/20222．2房房地产市市场分析析3．房地地产项目目在不同同阶段进进行市场场分析的的要点1）房地地产项目目定位阶阶段该阶段的的市场调调查分析析除了进进行公开开在售项项目基本本数据的的调查、、市场供供求研究究之外，，还包括括项目的的细分市市场分析析、目标标市场状状况，消消费者活活动、购购买动机机、倾向向、决策策等心理理过程的的分析。。12/31/20222．2房地地产市市场分分析2）房房地产产项目目市场场推广广阶段段该阶段段的市市场调调查分分析除除了进进行在在售项项目基基本数数据的的调查查、市市场供供求研研究之之外，，还包包括特特定项项目的的销售售状况况、价价格调调查、、目标标消费费者的的特征征研究究，以以及用用科学学方法法收集集消费费者购购买以以及使使用产产品的的事实实、意意见、、动机机等有有关资资料，，并予予以分分析研研究。。12/31/20222．2房地地产市市场分分析3）房房地产产销售售阶段段该阶段段的市市场调调查分分析主主要包包括房房地产产项目目广告告策略略在目目标市市场中中的反反应和和收效效情况况，收收集并并充分分研究究所收收集到到的资资料，，了解解公司司营销销计划划的执执行情情况、、市场场上其其他在在售项项目的的主要要营销销手段段和销销售状状况、、价格格走势势等；；此外外还包包括消消费者者购买买商品品的动动机以以及使使用商商品的的事实实情况况调查查分析析。12/31/20222．2房地地产市场分分析4）房地产产三级市场场调查分析析具体内容包包括房地产产再转让过过程中价格格调查、成成交客户调调查和区域域调查以及及竞争状况况调查。12/31/20222．2房房地产市市场分析析2．2．．4房地地产市场场分析中中的信息息类型1．从投投资者的的角度看看，分为为三个类类型。1）是与与宏观环环境相关关的信息息，如政政治法律律环境、、经济环环境。2）是与与区域环环境有关关的信息息。3）是与与投资项项目直接接相关的的信息。。12/31/20222．2房房地产市市场分析析2．从市市场分析析的角度度看，市市场信息息分为四四个方面面。1）房地地产需求求方面的的信息。。2）房地地产供给给方面的的信息。。3）房地地产市场场交易方方面的信信息。4）其他他信息。。12/31/20222．3房地产产市场调查的的方法与程序序2．3．1房房地产市场调调查的方法房地产市场调调查是以房地地产为特定对对象，对相关关的市场信息息进行系统的的收集、整理理、记录和分分析，对房地地产市场进行行研究和预测测，并最终为为房地产投资资项目提供决决策服务的一一种活动。房地产市场调调查方法是指指市场调查人人员在实地调调查中收集各各种信息资料料所采用的具具体方法。12/31/20222．3房地产产市场调查的的方法与程序序市场调查的方方法主要包括括以下几种：：1．普查法2．抽样调查查法3．直接调查查法4．间接调查查法上述介绍的调调查方法，具具体到房地产产项目的不同同阶段会有很很强的选择性性。市场调查查通过一定的的市场调查程程序得以实现现。12/31/20222．3房地产产市场调查的的方法与程序序2．3．2房房地产市场调调查的程序1．提出问题题，确定调查查的目的这一步要解决决的问题是为为什么调查。。只有当需要要调查的问题题被仔细、准准确地定义以以后，才能设设计研究计划划，获取切乎乎实际的信息息。一般来说，确确定调查目的的要有一个过过程，不是一一时就能确定定下来的，可可以采用探测测性调查、描描述性调查、、因果性调查查来确定。12/31/20222．3房地产产市场调查的的方法与程序序2．决定收集集资料的方法法资料分为第一一手资料和第第二手资料。。第一手资料是是专门为要调调查的问题而而特地收集或或实验而得的的统计资料；；第二手资料是是指原始资料料经过整理后后所形成的可可为他人利用用的资料或其其它项目已经经拥有的资料料。12/31/20222．3房地产产市场调查的的方法与程序序3．设计调查查表设计调查表的的程序和应注注意的问题如如下：1）决定调查查方式2）决定采用用哪一种类型型的问题3）设计调查查表问题应注注意的事项12/31/20222．3房地产产市场调查的的方法与程序序4．选样5．数据处理理、分析与解解释6．提出调查查报告需要说明的是是，房地产市市场调查是房房地产市场分分析的前期工工作，房地产产市场分析是是对市场调查查信息再加工工的过程。但但有时一些市市场调查做完完后，市场分分析也就直接接包括在市场场调查的过程程中了。12/31/20222．4房地地产市市场预预测的的种类类与方方法2．4．1房地地产市市场预预测的的种类类房地产产市场场预测测是指指运用用科学学的方方法和和手段段，根根据房房地产产市场场调查查所提提供的的信息息资料料，对对房地地产市市场的的未来来及其其变化化趋势势进行行测算算和判判断，，以确确定未未来一一段时时期内内房地地产市市场的的走向向、需需求量量、供供给量量以及及相应应的租租金售售价水水平。。房地产产市场场预测测一般般分为为定性性预测测和定定量预预测。。12/31/20222．．4房房地地产产市市场场预预测测的的种种类类与与方方法法1．．定定性性预预测测定性性预预测测是是指指依依靠靠人人们们的的经经验验、、专专业业知知识识和和分分析析能能力力，，参参照照已已有有的的资资料料，，通通过过主主观观判判断断，，对对事事物物未未来来的的状状态态如如总总体体趋趋势势、、发发生生或或发发展展的的各各种种可可能能性性及及其其后后果果等等做做出出分分析析与与判判断断。。其特特点点是是，，主主要要靠靠经经验验判判断断未未来来，，有有时时也也做做一一些些量量化化分分析析作作为为判判断断的的辅辅助助手手段段。。12/31/20222．．4房房地地产产市市场场预预测测的的种种类类与与方方法法2．．定定量量预预测测定量量预预测测是是在在了了解解历历史史资资料料和和统统计计数数据据的的基基础础上上，，运运用用数数学学方方法法和和其其他他分分析析技技术术，，建建立立可可以以表表现现数数量量关关系系的的数数量量模模型型，，并并以以此此为为基基础础分分析析、、计计算算和和确确定定房房地地产产市市场场要要素素在在未未来来可可能能的的数数量量。。12/31/20222．4房房地产市市场预测测的种类类与方法法2．4．．2房地地产市场场预测的的方法房地产市市场预测测的具体体方法因因预测的的对象、、内容、、期限不不同而有有所不同同。通常采用用的方法法有：1．直观观判断法法这是定性性预测方方法的统统称。这这种方法法适用范范围广、、成本低低、费时时少，但但受预测测者的主主观因素素影响大大，较难难提供以以准确数数据为依依据的预预测值，，在数据据资料较较少或不不准的情情况下，，多采用用此法。。定性预预测方法法主要包包括集体体判断法法、专家家意见法法。12/31/20222．4房地地产市场预预测的种类类与方法2．历史引引伸法这是定量预预测方法的的统称。在在占有若干干统计资料料、预测对对象的未来来受突发性性因素影响响较小的情情况下，选选用适当的的数学模型型进行定量量预测，可可以得到比比较满意的的预测效果果。但是，，由于所选选择和建立立的数学模模型不可能能把所有因因素都考虑虑进去，因因此定量预预测的结果果出现误差差也在所难难免。此种种方法包括括简单平均均数法、移移动平均数数法、加权权移动平均均数法、趋趋势预测法法、指数平平滑法和季季节指数法法等。12/31/20222．4房地地产市场预预测的种类类与方法1）简单平平均数法简单平均数数法是用算算术平均值值作为新一一期的预测测值的方法法。其计算公式式如下：式中，：代表平均数，即用算术平均法进行预测时的预测值；

n：代表资料数；

xn：代表第期的实际销售数（=1，2，3，……）。12/31/20222．4房地地产市场预预测的种类类与方法2）移动平平均法移动平均法法是在简单单平均法的的基础上发发展起来的的，其做法法是把被平平均的项逐逐渐向后移移动加以平平均，每项项平均的总总项数不变变。这个平平均数就直直接作为下下期的预测测值。平均均时，可以以用简单的的算术平均均数，也可可以用加权权平均数。。12/31/20222．4房地地产市场预预测的种类类与方法简单移动平平均法的计计算公式为为：加权移动平平均法的计计算公式为为：从公式可见见，不论简简单式还是是加权式，，只能预测测下一期数数值。12/31/20222．4房地地产市场预预测的种类类与方法3）趋势预预测法这是历史引引伸法中最最适合于中中长期预测测的方法。。其基本原原理是：根根据过去各各期的实际际数据，分分析其发展展趋势，并并假定今后后按该趋势势继续发展展，从而测测定今后各各期的数据据。如果过过去各期数数据大体呈呈现等差级级数，则其其变化趋势势可用直线线方程来表表示；如果果过去各期期数据大体体呈现等比比级数，则则可用曲线线方程来表表示。在这里，我我们只介绍绍直线趋势势方程。12/31/20222．4房地地产市场预预测的种类类与方法求趋势直线线的方程式式是：式中：y：预测值；；x：代表的年年份；a，b：待定系数数运用最小二二乘法求得得如下方程程组：令，则上式可简化为：式中：yi：各年的实实际销售量量；xi：各年的代代号；n：已掌握握数据的年年数。12/31/20222．4房地地产市场预预测的种类类与方法值得注意的的是，每一一趋势直线线方程都必必须注明原原点的时间间和计量单单位，这一一点和后面面阐述的表表明现象变变量之间相相关关系的的回归方程程是有区别别的。12/31/20222．4房地地产市场预预测的种类类与方法4）指数平平滑法指数平滑法法是在移动动平均法的的基础上发发展起来的的，指数平滑法法是利用预预测前一期期的实际值值和前一期期的指数平平滑预测值值进行加权权平均来取取得预测值值的方法。。它实际上是是一种特殊殊的加权移移动平均法法。12/31/20222．4房地产产市场预测的的种类与方法法其计算公式为为：本期预测值=a×上期实际发发生值+（1-a）×上期预测测值式中：a为平滑系数，，且0≤≤1当a=1时，预测测值=上期实实际发生值当a=0时，预测测值=上期预预测值一般根据经验验估计，当差差异较大时，，a取0.7～0.8为宜；；当差异较小小时，a取0.2～0.3为宜。。12/31/20222．4房地产产市场预测的的种类与方法法5）季节指数数法季节性预测比比较简单的方方法是计算各各个季度的不不同销售指数数。季节销售售指数可利用用简单平均法法算出。它是是根据历史资资料求出每季季度平均数占占全期总平均均数的比例，，以表明各季季销售水平比比全期总销售售水平高低的的程度。12/31/20222．4房地产产市场预测的的种类与方法法其预测步骤为为：第1步：求出出历年各季的的平均销售量量。第2步：求出出各季的季节节指数，即当当季的平均数数占全年平均均数总和的百百分比。第3步：根据据季节指数和和已知某年某某季的实际数数预测该年其其它各个季的的数据。12/31/20222．4房地产产市场预测的的种类与方法法3．因果预测测法因果预测法是是利用原因和和结果之间存存在数学函数数式的内在联联系，建立相相应的数学模模型来进行预预测。包括回归分析析法和相关分分析法等。12/31/20222．．4房房地地产产市市场场预预测测的的种种类类与与方方法法1））回回归归分分析析法法回归归分分析析法法就就是是根根据据““自自变变量量””来来分分析析““因因变变量量””的的变变化化方方向向和和程程度度。。在采采用用回回归归分分析析法法进进行行预预测测时时，，预预测测对对象象和和影影响响因因素素之之间间一一定定要要存存在在因因果果关关系系，，且且样样本本数数据据量量足足够够；；预预测测对对象象和和影影响响因因素素的的样样本本数数据据之之间间存存在在某某种种统统计计规规律律，，且且能能反反映映未未来来发发展展状状态态；；样样本本数数据据的的分分布布若若存存在在着着线线性性趋趋势势，，则则可可采采用用线线性性回回归归分分析析法法进进行行预预测测。。12/31/20222．．4房房地地产产市市场场预预测测的的种种类类与与方方法法其计计算算公公式式如如下下：：式中中：：y：预预测测值值；；x：自自变变量量；；a、、b：回回归归系系数数其中中：：这一方程与趋势预测中的一次（直线）方程相同，不同的地方是趋势预测中以x代表年份，而在回归分析法中则以x代表“自变量”。所以，此处不能令12/31/20222．．4房房地地产产市市场场预预测测的的种种类类与与方方法法2））相相关关分分析析法法相关关分分析析法法是是分分析析市市场场商商品品供供求求变变化化诸诸因因素素中中两两个个相相关关变变量量之之间间的的因因果果关关系系。。它它主主要要是是在在定定性性分分析析的的基基础础上上，，找找出出事事物物发发展展的的内内在在联联系系，，确确定定自自变变量量与与因因变变量量之之间间的的函函数数关关系系，，然然后后用用回回归归方方程程来来进进行行预预测测。。它与与一一元元线线性性回回归归法法不不同同的的地地方方是是，，此此处处因因变变量量的的变变动动不不一一定定决决定定于于某某个个主主要要自自变变量量，，也也可可以以是是其其他他相相关关因因素素。。12/31/20222．．4房房地地产产市市场场预预测测的的种种类类与与方方法法其计计算算公公式式是是：：12/31/20222．5市市场分析析应用举举例——某房房地产市市场分析析报告大大纲2．5．．1摘要要1．市场场分析的的目的。。2．分析析方法、、主要假假设条件件和风险险因素。。3．建议议——做做/放弃弃/推迟迟/改进进以后可可以做。。12/31/20222．5市市场分析析应用举举例——某房房地产市市场分析析报告大大纲2．5．．2概述述1．国家家或整体体社会经经济状况况和主要要的增长长领域（（确认有有吸引力力的物业业投资类类型———可选择择的投资资方向，，分析当当前所处处的经济济周期或或房地产产周期中中的位置置）。2．地区区经济概概况（可可与国家家进行对对比分析析）。12/31/20222．5市场场分析析应用用举例例——某某房地地产市市场分分析报报告大大纲3．城城市经经济状状况（（与国国家和和地区区相比比城市市的就就业状状况及及趋势势，本本城市市就业业情况况短期期预测测，确确认和和介绍绍当地地主要要产业业、企企业和和产品品）。。4．市市场环环境与与场地地分析析（市市场区区域的的划分分、土土地面面积、、土地地利用用情况况、场场地描描述，，场地地周围围交通通环境境及可可及性性分析析，场场地周周围土土地利利用情情况和和竞争争情况况）。。12/31/20222．5市场场分析析应用用举例例——某某房地地产市市场分分析报报告大大纲2．5．3需求分析析1．预计的的总需求（（详细分析析项目所在在市场区域域内就业、、人口、家家庭规模与与结构、家家庭收入等等，以预测测拟开发房房地产类型型的市场需需求）。（1）就业业分析；（2）人口口和家庭分分析；（3）收入入分析。12/31/20222．．5市市场场分分析析应应用用举举例例———某某房房地地产产市市场场分分析析报报告告大大纲纲2．．吸吸纳纳率率分分析析（（就就每每一一个个相相关关的的细细分分市市场场进进行行需需求求预预测测，，以以估估计计市市场场吸吸纳纳的的价价格格和和数数量量））。。（1））市市场场吸吸纳纳和和空空置置的的现现状状与与趋趋势势；；（2））预预估估市市场场吸吸纳纳计计划划（（相相应应时时间间周周期期内内的的需需求求））。。12/31/20222．．5市市场场分分析析应应用用举举例例———某某房房地地产产市市场场分分析析报报告告大大纲纲2．．5．．4供供给给分分析析1．．调调查查房房地地产产当当前前的的存存量量、、过过去去的的走走势势和和未未来来可可能能的的供供给给。。（1））相相关关房房地地产产类类型型的的存存量量、、在在建建数数量量、、计计划划开开工工数数量量、、已已获获规规划划许许可可的的数数量量、、改改变变用用途途数数量量和和拆拆除除量量等等；；（2）估计短短期的新增供供给数量。12/31/20222．5市场分分析应用举例例——某房地产产市场分析报报告大纲2．分析当前前城市规划及及其可能的变变化和土地利利用、交通、、基本建设投投资等计划。。3．分析房地地产市场的商商业周期和建建造周期循环环运动情况，，分析未来相相关市场区域域内供求之间间的数量差异异。12/31/20222．5市场分分析应用举例例——某房地产产市场分析报报告大纲2．5．5竞竞争分析1．列出竞争争项目的功能能和特点（价价格、数量、、设计形式、、功能、装修修标准）。（1）描述已已建成或正在在建设中的竞竞争性项目（（价格、数量量、建造年代代、空置、竞竞争特点）；；（2）描述计计划建设中的的竞争性项目目。12/31/20222．5市场分分析应用举例例——某房地产产市场分析报报告大纲2．市场细分分，明确拟建建项目的目标标使用者。（1）目标使使用者的状态态（年龄、性性别、职业、、收入）、行行为（生活方方式、消费模模式）、地理理分布、需求求的区位分布布及流动性；；（2）了解每每一细分市场场下使用者的的愿望和需要要；（3）按各细细分市场结果果，分析对竞竞争项目功能能和特点的需需求状况，指指出拟建项目目应具备的特特色。12/31/20222．5市场分分析应用举例例——某房地产产市场分析报报告大纲2．5．6市市场占有率分分析1．基于竞争争分析的结果果，按各细分分市场估算市市场供给总吸吸纳量、吸纳纳速度和拟开开发项目的市市场份额，明明确拟开发项项目吸引顾客客或使用者的的竞争优势。。（1）估计项项目的市场占占有率；（2）在充分分考虑拟开发发项目优势的的条件下，进进一步确认其其市场占有率率；（3）简述主主要的市场特特征。12/31/20222．5市场分分析应用举例例——某房地产产市场分析报报告大纲2．市场分析析结果（市场场占有率、拟拟建项目销售售或出租进度度、价格、销销售期）。（1）在一定定时间内以某某一价格出售售或出租的面面积或单元数数量；（2）有利于于增加市场占占有率的建议议。12/31/20229、静夜四无邻邻，荒居旧业业贫。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、雨中黄叶树树，灯下白头头人。。12:00:5412:00:5412:0012/31/202212:00:54PM11、以我我独沈沈久，，愧君君相见见频。。。12月月-2212:00:5412:00Dec-2231-Dec-2212、故人人江海海别，，几度度隔山山川。。。12:00:5412:00:5412:00Saturday,December31,202213、乍见翻疑疑梦，相悲悲各问年。。。12月-2212月-2212:00:5412:00:54December31,202214、他乡生白白发，旧国国见青山。。。31十二二月202212:00:54下下午12:00:5412月-2215、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。十二月2212:00下下午12月-2212:00December31,202216、行动动出成成果，，工作作出财财富。。。2022/12/3112:00:5412:00:5431December202217、做前前，能能够环环视四四周；；做时时，你你只能能或者者最好好沿着着以脚脚为起起点的的射线线向前前。。。12:00:54下