惠州-公寓市场调查及项目目标客户

惠州市公寓市场调查及项目目标客户分析世联地产2007年5月22日谨呈：深圳市又一居投资发展有限公司酒店式公寓的定义及基本特征酒店式公寓的定义酒店式公寓是能够提供酒店水准配套、服务与管理的高档公寓。除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭住房格局和家居式服务。酒店式公寓面向高端客户群，和城市的经济结构和国际化程度息息相关。如果一个城市的经济、贸易、金融越发达，国际化程度越高，对酒店式公寓的需求也就越旺盛。发达国家的酒店式公寓基本上分布在写字楼密集的城市中心或交通便利、具有稀缺景观的地方。酒店式公寓的本质特征：不提供产权分割出售，发展商通过长期经营行为获取利润。家庭式的居室布局，厅房厨厕俱全。四星级以上的配套设施、会所和装修标准，配备全套家私、电器；室内装修标准强调品位感。聘请专业的酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司入住管理，在传统酒店服务的基础上提供家居服务和商务服务。正常情况下，酒店式公寓的租金比普通公寓的租金至少高出40%—50%。酒店式公寓特征分析1高档酒店式公寓在装修成本上以星级酒店标准进行装修，投入成本较高功能设置欧美客户日韩客户基本要求欧美装修风格、简洁、明快同样户型面积偏大日式或韩式风格、体现在窗帘、床铺等方面同样户型面积偏大公共设施咖啡店、西餐厅韩国烧烤、日式料理房间生活配套家具电器齐全(欧美风格)电视要能收到CNN、HBO等英语电台厨房要有电磁炉、微波炉、咖啡机等简单厨具家具电器齐全(日韩风格)、榻榻米等电视台要有日本、或韩国本土电台，如KBS等厨房要有电磁炉、微波炉、茶具等简单厨具日本客户必须要有浴缸商务配套传真机、复印机、宽带传真机、复印机、宽带总体要有家庭式的布局看重居住的舒适度和安全性，物业管理一定要好，语言能沟通的酒店式物管最好从装修风格上要多一些欧美国家或日韩国家的文化特色和生活习惯房间装修要简洁明快、颜色以白色、淡黄色为主，实用功能第一装修材料重环保不重品牌，预留多个电话、电视、电脑接口必须配置全套家具和家电按酒店的档次进行相比，我国目前的酒店投资成本平均水平，要比国际标准高出30-40%。

项目五星级四星级三星级经济型投资成本（美元/间客房）国际15-20万10-14万5-8万1.5-4万国内20-30万18-25万7-10万2.5-5万国内比国际高（毛估）40%80%30%40%酒店式公寓特征分析2硬件设施与装修要求豪华并配备商务会所与酒店式服务，投入成本大酒店式公寓特征分析3酒店式公寓后期酒店式管理公司的选择也对酒店式公寓的档次形成一定制约国内的一些管理公司由于品牌输出的地区具有多、杂的特点，因此高端酒店式公寓不建议让国内酒店管理公司介入像万豪等国际品牌公司在中国的扩张主要以省会和旅游城市为主，因此建议外资管理公司介入，但是否进驻将影响项目酒店式公寓的档次惠州高端酒店式公寓客户需求研究一般规律：国内商务公寓的客户50％是来自欧美的客户，剩下的便是日韩东南亚以及港澳台客户职业：长期出国的生意人、长期在外的经营管理者、以及正放长假的家庭等；主要是跨国公司的高级管理人员或者高级职员据了解，跨国公司尤其是欧美客户的住房津贴的水平普遍较高，其每月津贴从1000美元到最高的一万美元不等，而且这些客户的消费行为是尽可能地将所有补贴用掉惠州酒店长包房客户现状其他城市酒店式公寓客户职业：长期出差惠州的大型企业高管，外企高管行业：电子、汽车、贸易公司：三星、SONY等酒店式公寓终端使用客户现状----以常驻中国的外企高管为主惠州高端酒店式公寓客户需求研究从全市范围看，惠州酒店式公寓客户的分布散、层面过窄，缺乏足够的需求支持陈江、仲凯高新区SONY、TCL、三星横沥富士康工业园南部新城数码科技园大亚湾石化城壳牌、西部工业综合组团东风汽车城惠州高端酒店式公寓情况市场缺乏真正酒店式公寓物业，所谓的酒店式公寓均以返租形式实现其高价项目项目位置占地面积建筑面积销售均价发售日销售方式金世界银座江北40006680055002004-11-28产权式销售丽园金都国际麦地609658940036002005-05-015年带息原价回购，年收益8%金銮四星级产权式商务酒店麦地___2600065002005-06-23保底租金2000元海悦假日国际公寓麦地___3万多25812005-12-8__三环酒店式公寓麦地 ——1216339802005-10-15开发商全程担保15年，每年8%的投资回报，每年免费入住9天，三年内开发商可以原价回购凯旋莱茵公寓东平___9000售价为4500（带1500精装修）2005-10-5销售20％后未售惠州高端酒店式公寓情况凯宾斯基酒店酒店式公寓将会成为高端酒店式公寓的典范帝景国际商务大厦由两栋塔楼(43层＋27层)组成，建成后为惠州第一高楼该项目占地面积15361平方米，建筑面积118843.3平方米。项目地下3层为停车场，1－4层为商场，5层为餐厅，1栋43层为凯宾斯基酒店，1栋27层为写字楼凯宾斯基酒店6-30层为酒店，31-43层为酒店式公寓，共13000平米德国凯宾斯基饭店股份有限公司创建于1897年，是欧洲历史最悠久的豪华饭店管理公司，总部位于瑞士，以单一五星级凯宾斯基品牌形式发展。目前在全球管理着61家国际标准五星级酒店，同惠州市帝景集团的合作项目是凯宾斯基饭店在中国的第16个合作项目。金典故事城市1号公寓金世界银座世纪名都巴黎春天金銮酒店三环公寓莱茵凯旋酒店鹅城国际凯悦公寓金都国际2005年2004年一米阳光港惠新天地财富公寓2006年惠州小户型楼盘分布情况麦地片区是惠州小户型住宅最大的供应片区，也是小户型市场最火爆的片区。惠州小小户型型楼盘盘调查查分析析市场上上小户户型楼楼盘主主要分分为产产权式式酒店店和精精品公公寓两两种项目名称均价（元/平方米）小户型住宅总套数（套）小户型住宅总销售面积（平方米）交楼标准世纪名都230048320185.41毛坯巴黎广场（清风阁）普均：3000跃均：420029413099.66毛坯凯悦公寓24501404099.2毛坯金典故事220057240000毛坯鹅城国际230018212094.88毛坯三环公寓39801146772.2精装修一米阳光预计2800164精装修金銮酒店650038426000精装修金都国际32002088000精装修金世界银座530074430000精装修莱茵凯旋酒店45001389000精装修城市1号350063422423.85精装修财富公寓550015614937精装修港惠新天地1期5100229约6万精装修项目项目位置建筑面积均价（元/平）发售日备注金世界银座江北6680055002004-11曾经与广中旅酒店签约20年，准备做五星级酒店，现在已经烂尾金銮四星级产权式商务酒店麦地2600065002005-062005年7月装修到现在，处于半停工状态，据说开发商资金不足丽园金都国际麦地8940036002005-055年带息原价回购，年收益8%，四星级隆泰酒店运营海悦假日国际公寓麦地3万多25812005-12条幅上挂出鲁惠酒店经营，外立面粗糙，档次感非常低三环酒店式公寓麦地 1216339802005-10开发商全程担保15年，每年8%的投资回报，每年免费入住9天，三年内开发商可以原价回购，目前三星级酒店和隆城夜总会在经营，实际标准未达到三星级市场上上高端端产权权式酒酒店（（金銮銮、金金世界界）以以返租租实现现高价价，目目前均均已烂烂尾，，能够够运营营的产产权式式酒店店多半半以低低价出出售，，档次次低端端惠州小小户型型楼盘盘调查查分析析项目名称建筑类型主力户型及面积、套数交楼标准世纪名都高层1房（25-34），1471*1（36-46），294毛坯巴黎广场（清风阁）高层1*1（30-48），294毛坯一米阳光小高层单房（21），71*1（37），157400元/平米精装修凯悦公寓多层1房（20-26），1121*1（48），28300元/平米精装修金典故事小高层1房（31）；1*1（47-57）500元/平米精装修城市1号高层单房（17-21）、（32-49）2*1、2*2（46-81）600元/平米精装修鹅城国际小高层1*1（49.98）；2*2（68-86）毛坯财富公寓小高层68-87500元/平米精装修港惠新天地小高层1*1（44）300元/平米精装修惠州小小户型型楼盘盘调查查分析析市场上上公寓寓型产产品多多为带带精装装的小小户型型住宅宅，未未有高高端公公寓产产品普通公公寓价价格5000元元/平平米项目名称均价（元/平方米）小户型住宅总销售面积（平方米）交楼标准世纪名都230020185.41毛坯巴黎广场（清风阁）普均：3000跃均：420013099.66毛坯金典故事220040000毛坯鹅城国际230012094.88毛坯凯悦公寓24504099.2300精装修一米阳光预计2800400精装修城市1号350022423.85600精装修财富公寓550014937500精装修港惠新天地1期5100约6万300精装修惠州小小户型型楼盘盘调查查分析析普通公公寓价价格存存在上上限：：5000元/平米米——港港惠新新天地地项目经经济指指标地址：：河南岸岸演达达一路路、石石湖路路、南南岸路路的交汇处处一、二二期总总建面面：30多多万平平米一期总总建面面：16.8万万平米米一期商商业总总建面面：10万万多平平米一期住宅宅总建建面：：6万多多平米米二期占占地：：11000平米米二期建建面：：65000平米米产品类类型：：商业MALL+高层层住宅宅户型区区间：：7-2116平平米商商业44平平米公公寓71-90平米米两房房典型案案例1销售情况况：商业业和公寓寓开盘日日销售率率均在90%以以上，且且现场销销售火爆爆，到场场人数上上千人，，商业成成交客户户中深圳圳客户占占到90%以上上，公寓寓成交客客户深圳圳客户占占到60%以上上港惠新天天地营销销分析———沃尔尔玛品牌牌借势“美国””商业劲劲旅抢滩惠州州第一MALL沃尔玛抢滩港惠惠新天地地惠州州投资牛牛市来临临跟沃尔玛一起赚钱钱跟沃尔玛东进创富富沃尔玛强势进驻驻现场“沃尔玛暨主力商商家进驻驻启动仪仪式”沃尔玛品品牌借势势，形成成市场聚聚焦港惠新天天地营销销分析———深圳圳特报主主流媒体体轰炸时间版面类型内容06年11月23日深圳地产E1整版硬广“美国”商业劲旅抢滩惠州第一MALL12月2日接受VIP咨询特区报楼下特设看楼车稀缺商铺及精装公寓，即将面世06年11月23日深圳地产E4整版软文聚焦惠州演达路“财富中心”-”港惠新天地以立体交通、超前规划等优势打造财富新热点06年11月24日深圳地产H1整版硬广沃尔玛抢滩港惠新天地惠州投资牛市来临12月2日接受VIP咨询特区报楼下特设看楼车稀缺公寓及精装公寓，即将面世06年11月30日文化星空D1整版硬广跟沃尔玛一起赚钱月收入3000即可投资惠州“华强北”旺铺稀缺商铺及精装酒店式公寓，接受VIP咨询12月2日特报楼下看楼车预约06年12月14日今日财经C1整版硬广跟沃尔玛东进创富惠州“铺王”财富风暴“金”动全城12月16、17日特报楼下特设看楼专车07年01月05日广告A12版整版硬广财富召集令，元月6日铺王发售元月6日8：30分看楼专车07年01年12日超级楼市F4整版软文惠州商业巨擎再献佳作——服务式公寓“港惠新天地.香格丽舍”引领新的置业消费潮流开盘前近近两个月月的深圳圳特区报报大动作作炒作，，吸引了了大量深深圳投资资客的眼眼光，积积累了大大量的深深圳投资资客港惠新天天地营销销分析———活动动跟进时间活动内容06年11月28日现场“沃尔玛暨主力商家进驻启动仪式”06年12月12日06年12月16、17日06年12月23、24日07年01月01日07年01月06日07年01月13、14日07年01月21日深圳看楼团考察活动06年01月06日港惠新天地商铺盛大开盘06年01月12日惠州康帝酒店举行美国丽景国际（Eliteview）投资港惠新天地合作签约暨惠州商家推介会06年01月21日港惠新天地公寓开盘仪式盛大活动动跟进，，引爆市市场港惠新天天地客户户分析商业客户户住宅客户户90%的的深圳客客户，其其余10%来自自本地、、广州、、东莞等等地60%的的深圳客客户，20%来来自本地地，10%来自自广州、、东莞等等地——财富富公寓项目经济济指标占地面积积：4003平米建筑面积积：14937平米米建筑限高高：100米米产品类型型：2栋10层小高高层梯户比：：两梯十户户总套数：：156套套层高：5m（上上2.18m，，下2.82m）户型区间间：68-87平方方米夹层层小复式式销售情况况：开盘盘日热销销近80%，到到场人数数200人，成成交均价价5500元/平米，，深圳客客户50%左右右典型案例例2财富公寓寓营销分分析———光耀耀品牌借借势、荷荷兰水乡乡分展场场、挖掘掘老带新新一、荷兰兰水乡设设立分展展场，充充分利用用荷兰水水乡的影影响力，，挖掘荷荷兰水乡乡老客户户资源二、光耀耀老客户户成交有有额外99折的的优惠，，老客户户带新客客户成交交老客户户可以免免物业管管理费，，充分挖挖掘老带带新三、财富富公寓成成交的的的深圳客客户基本本上来自自光耀的的老客户户及老客客户带来来的新客客户，占占到总成成交客户户的50%以上上光耀品牌牌借势，，荷兰水水乡分展展场，实实行老带带新，充充分挖掘掘光耀老老客户资资源财富公寓寓营销分分析———创新产产品高调调入市买一房，，送两房房买一层，，送一层层3房精装装小复式式客厅中空空5米层高高主打产品品创新点点，引发发市场聚聚焦财富公寓寓营销分分析———广告全全城覆盖盖麦科特大大道灯箱箱广告西湖广告告牌荷兰水乡乡分展场场荷兰水乡乡桥头广广告牌花边岭广广场灯箱箱广告现场形象象墙江北广告告牌现场广告告牌广告全场场覆盖，，引爆市市场财富公寓寓客户分分析财富公寓寓客户50%的的深圳客客户，40%的的客户来来自惠州州本地，，其余客客户来自自广州、、东莞、、惠东东等地城市高端端精品公公寓项目高端精品公寓可行性研究：1、高端精品公寓符合江北区域发展阶段2、惠州商务发展带来商务人群精品居家需求3、江北商务型精品公寓呈现市场需求强劲态势4、未来江北高端精品居住型项目呈现空白点5、小户型项目多为普通白领经济型居家产品项目以高端精品公寓方向开发难度较小，未来市场机会较大高端精品公寓与项目契合度高项目定位位回顾核心客户户：深圳投资资客户核心客户户重要客户户重要客户户：惠州投资资客户，，江北写写字楼高高管和商商务人士士；边缘客户户边缘客户户：企业款待待客户置置业项目核心心客户回回顾深圳投资资客户特特性分析析区域项目名称产品类型户型面积（平米）总价区间（万元）客户特点客户关注点与本项目契合度惠城区双子星大厦写字楼半层以上550-1100220-660投资实力强中心区地段及升值空间物业品质写字楼单间90-14036-90投资实力有限，又渴望投资中心区高端商务物业中心区地段及升值空间物业品质财富公寓公寓68-8730-50投资实力较强，投资经验较丰富惠州核心区地段丽日百合高端住宅92-16527-95与惠州有三缘关系投资经验丰富，投资实力强中心区升值潜力物业品质港惠新天地公寓40-7017-35投资承受力有限，寻求低价快速升值物业沃尔玛带动力惠州核心商圈地段大亚湾南山国际写字楼商务公寓60-20020-72投资承受能力有限，投资经验不足，在深圳投资实力不足中海壳牌品牌物业发展前景在江北投投资小面面积办公公物业及及中高端端楼盘的的深圳客客户与本本项目契契合度较较高典型客户户描述一一：深圳圳投资客客有惠州投投资经历历的深圳圳投资客客户研究究——丽日日百合家家园成交交客户客户情况况：深圳某企企业中层层管理人人员，在在深圳有多多次置业业投资的经历，，在朋友友的推荐荐介绍下下购买了了丽日百百合家园园，对惠惠州的房房地产市市场以及及惠州的的发展有有一定的的研究客户关注注：客户最关关注片区区的升值值潜力，，对产品品档次有有一定要要求、品质要求求高，注重产产品外立面、细节部分，对对物业管管理业较较重视销售引导导：此类在江江北有过过投资经经验的客客户，对对江北极极其认可可，无须须太多的的销售引引导，只只要有一一定的投投资价值值，客户户都会购购买主力需求户型购房目的主要客户关注点单房、一房、两房收租回报私营企业主、个体老板、富裕妇女、中高级公务员、企业中高层管理者、中高收入白领及高收入蓝领、教师医生、本地原居民、外地置业者租金、出租率、首期、月供、有无代租、装修等便捷服务升值转手升值潜力（软、硬质素）、转手便捷度保值（包括隐性保值）私营企业主、个体老板、中高级公务员、企业中高层管理者、本地原居民、外地置业者价格支撑、转手便捷度休闲及度假私营企业主、个体老板等尖端客户车行便利、环境、面积和总价办公创业客户、外地办事处、自由职业者公共交通、首期、月供为她人置业珠三角、港人等外地置业者，及本地高端客户总价、一定的舒适性惠州投资资客户特特性分析析典型客户户描述二二：惠州州投资客客双子星成成交客户户（惠州州本地））研究——某私私企业主主张张经经理业主情况况：商人，在在惠州马马安开厂厂，主要要经营绿绿网、电电子、户户外运动动器具等等，经济济实力雄雄厚，在在双子星星购买半半层物业业，有丰富的投投资经验验，非常看看好江北北中心区区的发展展，主要要做写字字楼的投投资，对对住宅的的投资也也有一定定的兴趣趣投资关注注点：地段、升升值空间间、发展展商品牌牌、物业品质质自用客户户分析客户类型客户特征客户置业驱动力写字楼企业中高管理层经济承受能力高。对居住环境要求高。（居住）周边环境、产品高品质企业、个体类客户石化、数码、服务类客户，由于工作关系需要经常往返于深惠两地。（商务+居住）区域：向往CBD区域节约：减少成本酒店长包房客户外企驻惠办事机构；外企高层管理人员；注重安全与便利，经济承受能力高（商务+居住）区域：向往CBD区域节约：减少成本写字楼企企业中高高管理层层和商务务人士成成为本项项目的主主力自用用客户群群体典型客户户描述三三：自用用客——某室室内装修修设计公公司王王小姐公司情况况：公司司在深圳圳，为工工作室性性质，近近期在惠惠州业务务量越来来越大，，老板经经常往返返于深惠惠两地，，每次来来惠均在在酒店入入住，为为节省成成本，预预在惠州州购买公公寓作为为长期自自住或办办公用地地。对物业需需求：对对物业档次要求求较高，形象要求求好，希望能能有酒店店式的环环境和管管理。最最好选在在区域升升值潜力力大的区区域，可可考虑以以后转卖卖。产品要求求：带精精装修，，有档次次，有品位其他要求求：地段段好，交交通便利利，物业业管理好好个性事业富有聪明明才智自信时尚——他们们是事业业发展阶阶段的社社会精英英；他们们是热爱爱自由的的创业者者；——他们们追求时时尚，酷酷爱旅游游（可能能没时间间）；——他们们初来惠惠州，希希望有个个圈子，，以此展展开社交交；——优越越感和压压力感并并存，同同时工作作压力不不断掏空空他的智智慧和体体力；酒酒吧、运运动场、、娱乐场场成为他他们缓释释压力、、回归自自我的精精神场所所;——在一一个日益益快餐化化和标准准化的时时代，他他们试图图通过自自身的努努力来打打破和多多数人群群都一样样的无趣趣无聊的的生活———把自自己甩出出去，逃逃离现实实，享受受出轨的的自由。。目标使用用群体描描述Workhard,playhardWorkhard,playhard源于美国国城市精精英阶层层的文化化——““努力工工作，尽尽情玩””，职业描述述：企业业中层管管理人员员、自由由职业者者、IT人员、、经纪人人、广告告从业者者特征描述：来来惠州时间不不长，工作是是惠州生活的的重心，渴望望形成圈层的的发展，带动动事业的发展展，同时生活活的享受目标使用群价价值观Theend!9、静夜四四无邻，，荒居旧旧业贫。。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、雨中中黄叶叶树，，灯下下白头头人。。。11:43:2411:43:2411:4312/31/202211:43:24AM11、以以我我独独沈沈久久，，愧愧君君相相见见频频。。。。12月月-2211:43:2411:43Dec-2231-Dec-2212、故人江海别别，几度隔山山川。。11:43:2411:43:2411:43Saturday,December31,202213、乍见见翻疑疑梦，，相悲悲各问问年。。。12月月-2212月月-2211:43:2411:43:24December31,202214、他乡生生白发，，旧国见见青山。。。31十十二月202211:43:24上上午11:43:2412月-2215、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。十二月2211:43上午12月-2211:43December31,202216、行行动动出出成成果果，，工工作作出出财财富富。。。。2022/12/3111:43:2411:43:2431December202217、做前，，能够环环视四周周；做时时，你只只能或者者最好沿沿着以脚脚为起点点的射线线向前。。。11:43:24上上午11:43上上午11:43:2412月-229、没有有失败败，只只有暂暂时停停止成成功！！。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、很多事情情努力了未未必有结果果，但是不不努力却什什么改变也也没有。。。11:43:2411:43:2411:4312/31/202211:43:24AM11、成功就就是日复复一日那那一点点点小小努努力的积积累。。。12月-2211:43:2411:43Dec-2231-Dec-2212、世间成事，，不求其绝对对圆满，留一一份不足，可可得无限完美美。。11:43:2411:43:2411:43Saturday,December31,202213、不不知知香香积积寺寺，，数数里里入入云云峰峰。。。。12月月-2212月月-2211:43:2411:43:24December31,202214、意意志志坚坚强强的的人人能能把把世世界界放放在在手手中中像像泥泥块块一一样样任任意意揉揉捏捏。。31十十二二月月202211:43:24上上午午11:43:2412月月-2215、楚塞塞三湘湘接，，荆门门九派派通。。。。十二月月2211:43上上午12