第十一章房地产开发项目经济评价

11房地产开发项目经济评价2本章内容11.1房地产开发项目及其前期工作房地产开发项目效益和费用的识别11.211.3房地产开发项目财务报表的编制引例

恒大地产成功经验

恒大集团有无数个光鲜的头衔，中国企业500强、中国民营企业20强……,它的总资产超过300亿元，是全国领先的专注于房地产投资与开发的现代化大型企业。2008年的地产行业经历了一个从高峰直线跌落至低谷的过程。同样，恒大地产也经历着跌宕起伏、发人深省的四个阶段：急速扩张、高峰直落、峰回路转、精彩纷呈。恒大用10年的时间成就一个地产巨子，从偏居华南一隅的地方开发企业迅速发展成为全国房地产十强，又在非常的“严冬”时期成功逆转，是因为它坚持了独特的精品战略：全国范围内的“园林实景+准现楼+精装修”的精品模式，让客户提前感受现场的环境，准现楼让客户感受恒大的产品品质，不仅赢得了市场也彰显了恒大品牌的实力。在恒大资金链最为紧张的时候，恒大也没有发售部分已经实现发售条件的项目，而是坚持配套设施完善和高附加价值到位后才正式发售。恒大在园林环境、主体施工、样板装修等方面慢工细雕，大大加强了购房者的“第一眼”认可度。

启示：由于房地产本身所具有的居住属性和投资属性，造成其受国家宏观调控政策的影响较大，导致房地产项目本身风险不易掌控，因此有必要对房地产开发项目财务评价单独介绍。本章知识结构图

5以预售、预租或开发完成后出售、出租、自营的各种组合方式得到收入，回收开发资金，获取开发收益，以达到盈利的目的以预租或开发完成后出租的方式得到收入，回收开发资金，获取开发收益，以达到盈利的目的以预售或开发完成后出售的方式得到收入，回收开发资金，获取开发收益，以达到盈利的目的（1）按未来获取收益的方式分类※11.1房地产开发项目及其前期工作11.1.1房地产开发项目分类房地产开发项目出售型房地产项目出租型房地产项目混合型房地产项目6居住用途的房地产项目商业用途的房地产项目工业用途的房地产项目特殊用途的房地产项目土地开发项目※11.1房地产开发项目及其前期工作11.1.1房地产开发项目分类（2）按用途分类房地产开发项目71）投资环境的调查与预测2）市场状况的调查与预测

主要内容包括：政治、法律、经济、文化教育、自然条件、城市规划、基础设施等方面，对已经发生的或将要发生的重大事件或政策对房地产开发项目的影响，要做出充分的了解和估计。

主要内容包括：（1）供求状况（2）商品房的价格、租金和经营收入（3）房地产开发投资和经营费用、税金的种类及其支付的标准和时间※11.1房地产开发项目及其前期工作11.1.2房地产市场调查与预测（1）市场调查与预测的内容8（2）房地产市场调查和预测方法房地产市场调查方法房地产市场预测方法抽样调查法直接调查法间接调查法专家判断法历史引申法因果预测法※11.1房地产开发项目及其前期工作11.1.2房地产市场调查与预测普查法9※11.1房地产开发项目及其前期工作11.1.3房地产开发项目策划产品经营方式的分析与选择开发时机的分析与选择融资方式与资金结构的分析与选择合作方式的分析与选择区位分析与选择开发内容和规模的分析与选择12463510（1）财务评价（2）综合评价

财务评价是根据现行财税制度和价格体系，计算房地产开发项目的财务收入和财务支出，分析项目的财务盈利能力、清偿能力以及资金平衡状况，判断项目的财务可行性。

综合评价是从区域社会经济发展的角度，分析和计算房地产开发项目对区域社会经济的效益和费用，考察项目对社会经济的净贡献，判断项目的社会经济合理性。※11.1房地产开发项目及其前期工作11.1.4房地产开发项目经济评价的内容11

房地产开发项目的财务效益主要表现为生产经营过程中的销售（出租）收入；财务支出（费用）主要表现为开发建设投资、期间费用和税金等各项支出。财务效益和费用的范围应遵循计算口径对应一致的原则。※11.2房地产开发项目效益和费用的识别11.2.1投资与费用12开发项目总投资工程建设投资期间费用土地费用前期工程费基础设施建设费建筑安装工程费公共配套设施建设费开发间接费用管理费用其他费用基本预备费涨价预备费建设期利息固定资产投资开发产品成本开发经营资金图11-1房地产开发项目总投资的构成※11.2房地产开发项目效益和费用的识别11.2.1投资与费用管理费用财务费用销售费用13是指向社会出售、出租房地产商品或自营时的货币收入。营业收入销售收入=销售房屋面积销售房屋单价×出租收入=出租房屋建筑面积房屋租金单价×自营收入=营业额自营中的商业经营风险回报-营业成本-※11.2房地产开发项目效益和费用的识别11.2.2营业收入与利润（1）营业收入14

是企业经济目标的集中体现，企业进行房地产开发投资的最终目的是获取开发或投资利润。经营利润=营业（含出租、自营）收入-开发成本-期间费用-增值税金利润总额=经营利润+营业外收支净额净利润=利润总额-所得税※11.2房地产开发项目效益和费用的识别11.2.2营业收入、利润和税金（2）利润

15全部投资财务现金流量表资本金财务现金流量表投资者各方现金流量表资金来源与运用表损益表资产负债表基本报表项目总投资估算表开发建设投资估算表经营成本估算表土地费用估算表前期工程费估算表公共配套设施建设费估算表开发期税费估算表其他费用估算表销售收入与营业税金及附加估算表辅助报表※11.3房地产开发项目财务报表的编制11.3.1财务评价报表16土地费用估算表前期工程费估算表基础设施建设费估算表建筑安装工程费估算表公共配套设施建设费估算表开发期税费其他费用开发建设投资估算表

经营成本估算表项目总投资估算表投资计划与资金筹措表借款还本付息表现金流量表资金来源与运用表损益表财务盈利能力资金平衡能力财物清偿能力销售收入与营业税金附加估算表出租收入与营业税金附加估算表自营收入与营业税金附加估算表图11-2财务报表关系图※11.3房地产开发项目财务报表的编制11.3.2财务报表的编制17房地产开发项目经济评价的目的是通过市场供需研究和财务经济分析，确定项目的规划功能、开发档次、开发成本和市场营销对象，并对项目的经济可行性做出评价，为委托方投资决策及开发项目融资