房地产市场调查与预测讲义课件

第四章房地产市场调查与分析

第一节房地产市场营销信息系统第二节房地产市场调查第三节房地产市场预测本章要点了解房地产营销信息系统的重要性掌握房地产市场调查的概念、原则和方法熟悉房地产市场预测的相关内容掌握房地产市场信息的概念第一节房地产市场营销信息系统一、房地产市场信息的概念与作用二、房地产市场营销信息系统一、房地产市场信息的概念与作用（一）房地产市场信息的概念（二）房地产市场信息的特征（三）房地产市场信息的作用（一）房地产市场信息的概念房地产市场信息是指在一定时间和条件下,反映房地产市场及其发展变化规律和状况的知识、消息、情报和资料的总称。具体包括：房地产市场供求信息、房地产市场行情信息、房地产市场营销环境信息、房地产市场交易信息、房地产市场反馈信息。（二）房地产市场信息的特征1.社会性2.多渠道、多层次性3.具灵敏性、时效性、流动性（三）房地产市场信息的作用1.是房地产企业经营决策的重要依据2.是沟通房地产供需联系的桥梁和工具3.是房地产企业经营活动的直接动力和获得经济效益的重要源泉二、房地产市场营销信息系统房地产市场营销信息系统就是指房地产市场营销信息联系的渠道,并且能形成组织管理系统。房地产营销信息系统的重要性？房地产营销信息系统的构成？（一）房地产营销信息系统的重要性是充分实现房地产市场营销信息价值的必要条件是实现信息共享的保证是各种信息的载体（二）房地产营销信息系统的构成四个子系统：1.内部报告系统2.市场营销情报系统3.市场营销调研系统4.市场营销分析系统1.内部报报告系统房地产企业业的内部报报告系统是是最基本的的信息系统统,是企业业营销决策策者最初使使用的信息息系统。内部报告系系统是以内内部会计系系统为主,该系统的的主要工作作任务是向向管理人员员提供有关关销售、存存量、成本本、现金流流程、应收收账营状况况的信息。。通过分析这这种信息,管理人员员可以发现现重要的机机会和问题题。2.市场营营销情报系系统内部报告系系统提供正正在发生的的数据,是是实际资料料，而市场场营销情报报系统提供供的却是偶偶发事件资资料。所谓市场营营销情报系系统，是指指房地产营营销管理人人员用以了了解有关外外部环境发发展趋势的的信息的来来源与程序序。借助该系统统,将环境境新发展的的信息传递递给有关管管理人员。。房地产业一一般比较重重视普查资资料、各房房地产企业业的统计资资料及房地地产市场研研究这三个个面。3.市场营营销调研系系统在房地产企企业市场营营销活动中中,除了内内部报告系系统市场营营销情报系系统外,还还需要对特特定问题和和机会作重重要研究。。这就需要进进行房产市市场调查、、产品偏好好测试、销销售预测或或广告效果果研究等等等。房地产市场场调研统的的主要任务务就是系统统设计、收收集、分析析和提出数数据资料以以及提出与与房地产企企面临特定定的营销状状况有关的的调研结果果。4.市场营营销分析系系统其主要任务务是从改善善经营或取取得最佳经经济效益的的目的出发发,通过分分析各种模模型,帮助助房地产市市场营销管管理人员分分析复杂的的市场营销销问题。它包括一些些先进的统统计程序和和模型,借借助这些程程序和模型型,可以从从信息中发发掘出更精精确的调研研结果。第二节房房地产市场场调查一、房地产产市场调查查的概念二、房地产产市场调查查的内容三、房地产产市场调查查的程序四、房地产产市场调查查的方法五、房地产产市场调查查问卷设计计一、房地产产市场调查查的概念1.房地产产市场调查查的概念2.房地产产市场调查查的原则1.房地产产市场调查查的概念房地产市场场调查是指指以房地产产市场为对对象,运用用科学的方方法,有针针对性地、、系统地收收集、整理理、分析和和研究与房房地产项目目相关的市市场信息,为企业组组织策划合合理的房地地产营销方方案提供客客观依据的的过程。房地产市场场调查是的的重要性企业投资决决策的基础础是项目成功功销售的保保证是企业科学学管理的工工具2.房地产产市场调查查的原则真实性原则则全面性原则则时效性原则则经济性原则则创造性原则则二、房地产产市场调查查的内容（一）一般般内容1.房地产产市场营销销环境调查查2.房地产产市场需求求调查3.房地产产市场供给给调查4.房地产产市场竞争争项目调查查二、房地产产市场调查查的内容（一）一般般内容2.房地产产市场需求求调查需求状况影响因素消费者的购购买能力消费者的购购买动机二、房地产产市场调查查的内容（一）一般般内容3.房地产产市场供给给调查供给状况竞争对手的的现状关联行业的的发展二、房地产产市场调查查的内容（一）一般般内容4.房地产产市场竞争争项目调查查产品特征价格策略营销渠道促销方式二、房地产产市场调查查的内容（二）不同同营销阶段段的调查内内容1.项目定定位阶段2.销售准准备阶段3.销售阶阶段二、房地产产市场调查查的内容（二）不同同营销阶段段的调查内内容1.项目定定位阶段地块现状调调查、通状状况调查、、周边景观观调查、商商务圈和商商圈调查、、区域基本本信息调查查、客户产产品需求调调查二、房地产产市场调查查的内容（二）不同同营销阶段段的调查内内容2.销售准准备阶段竞争项目基基本信息调调查竞争争项项目目销销售售信信息息调调查查客户户需需求求和和接接触触媒媒体体习习惯惯调调查查二、、房房地地产产市市场场调调查查的的内内容容（二二））不不同同营营销销阶阶段段的的调调查查内内容容3.销销售售阶阶段段推广广调调查查和和测测评评成交交客客户户问问卷卷调调查查销售售难难点点调调查查三、、房房地地产产市市场场调调查查的的程程序序1.准准备备阶2.实施阶段3.总结阶段三、、房房地地产产市市场场调调查查的的程程序序1.准准备备阶阶段段初步收集信息制定调查计划参见，教材117-119三、、房房地地产产市市场场调调查查的的程程序序2.建立调研组织收集已有信息开展实地调研三、、房房地地产产市市场场调调查查的的程程序序3.总总结结阶阶段段整理理分分析析资资料料撰写写调调查查报报告告四、、房房地地产产市市场场调调查查的的方方法法（一一））按按调调查查范范围围分分1.普普遍遍调调查查2.抽（二）按具体调查方法分1.观察法2.访问法3.实验法（三）现场踩盘四、房地产市市场调查的方方法2.观察法直接观察法实际测量法行为记录法3.实验法1.访问法面谈访问电话访问邮寄访问留置访问网络访问五、房地产市市场调查问卷卷设计1.问卷设计计要求2.问卷设计计步骤3.问卷的一一般构成4.问题设计计技术五、房地产市市场调查问卷卷设计1.问卷设计计要求主题明确重点突出设问具体可接受性简明扼要可分析性五、房地产市市场调查问卷卷设计2.问卷设计计步骤问题的设计与与选择确定问题的顺顺序问卷的初步测测试与修改五、房地产市市场调查问卷卷设计3.问卷的一一般构成目的说明问卷主题部分分被调查者的基基本情况五、房地产市市场调查问卷卷设计4.问题设计计技术⑴设置问题的形形式Ⅰ.封闭式提问①两项选择法法②多项选择法法③程度评定法法④语意差别法法Ⅱ.开放式提问①自由式②语句完成式式③字眼联想式式④顺问式⑤过滤法五、房地产市市场调查问卷卷设计4.问题设计计技术⑵设计问题注注意事项①避免提一般般性的问题②避免用不确确切的词③避免引导性性的提问④问题要考虑虑时效性⑤避免提可能能令被访者感感到难堪、禁禁忌和敏感的的问题⑥问题的顺序序⑦答案要互互斥、穷尽第三节房地地产市场预测测一、房地产市市场预测的概概念二、房地产市市场预测种类类三、房地产市市场预测的内内容四、房地产市市场预测的程程序五、房地产市市场预测的方方法一、房地产市市场预测的概概念房地产市场预预测是房地产产企业在市场场调查的基础础上,利用已已获取的各种种信息资料,运用科学的的方法和手段段,对影响房房地产市场发发展变化的各各种因素进行行综合分析,对各种条件件下市场的发发展趋势及其其状态进行估估计和判断,从而为房地地产企业的经经营决策提供供依据。房地产市市场预测测的作用用减少由于于市场的的不确定定性而给给房地产产企业所所带来的的市场风风险是房地产产企业进进行决策策的基础础可以提高高房地产产企业的的经济效效益,实实现房地地产经营营管理的的科学化化二、房地地产市场场预测种种类1.按预预测对象象的范围围划分，，分为宏宏观预测测和微观观预测2.按预预测对象象的时间间划分，，分为长长期预测测、中期期预测和和短期预预测3.按预预测对象象的性质质划分，，分为定定性预测测和定量量预测三、房地地产市场场预测的的内容房地产市市场需求求量预测测市场占有有率的预预测技术发展展预测产品生命命周期预预测销售前景景预测资源预测测市场价格格预测房地产市市场竞争争预测四、房地地产市场场预测的的程序1.确定定预测对对象和任任务2.选择择预测方方法3.确定定预测人人员,拟拟定预测测计划4.收集集和整理理资料5.建立立预测模模型,并并进行分分析评价价6.数据据处理并并估计误误差7.审查查预测结结果并予予以校正正五、房地地产市场场预测的的方法1.定性性预测方方法2.定量量预测方方法五、房地地产市场场预测的的方法1.定性性预测方方法定性预测测方法又又称为经经验判断断法。它它是根据据已掌握握的历史史资料和和现实材材料,凭凭借个人人的经验验、知识识和分析析判断能能力,对对预测对对象未来来发展趋趋势作出出性质和和程度的的判断。。常用的定定性预测测方法有有：⑴经经理人员员意见法法⑵销售售人员意意见综合合法(3)顾客客意见法法(4)特尔菲菲法五、房地地产市场场预测的的方法2.定量量预测方方法（1）时时间序列列法移动平均均法（简简单、趋趋势）指数平滑滑法（一一次、二二次、三三次）（2）回回归分析析法阅读资料料某公司城城市住宅宅商品房房市场调调查问卷卷房地产市市场调查查报告案案例北京市居居民住房房与需求求市场调调查问卷卷重庆市某某住宅项项目的全全面市场场调研报报告思考题（（作业题题）一、名词词解释：：1.房房地产市市场信息息2.房地产产市场调调查二、简答答题：1.房地地产市场场信息的的特征和和作用有有哪些？？2.房地地产市场场营销信信息系统统由哪些些方面的的构成？？3.房地地产市场场调查的的基本程程序有哪哪些？4.房地地产市场场调查的的方法有有哪些？？5.如何何设计调调查问卷卷？三、论述述题：1.试述述房地产产市场调调查的主主要内容容。（作作业题））2.试述述调查表表的设计计要求。。四、案例例分析：：（略））实训题：：1.某企企业要对对消费者者购买住住宅的动动机进行行市场调调查,请请你设计计一个询询问调查查表。2.以小小组为单单位,对对本组研研究楼盘盘的竞争争楼盘进进行调查查,收集集竞争楼楼盘的相相关材料料。3.阅读附录录A，总总结问卷卷设计、、资料整整理和报报告完成成的技术术要点。。谢谢谢12月-2211:59:3911:5911:5912月-2212月-2211:5911:5911:59:3912月-2212月-2211:59:392022/12/3111:59:399、静夜夜四无无邻，，荒居居旧业业贫。。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、雨中黄黄叶树，，灯下白白头人。。。11:59:3911:59:3911:5912/31/202211:59:39AM11、以我独沈沈久，愧君君相见频。。。12月-2211:59:3911:59Dec-2231-Dec-2212、故故人人江江海海别别，，几几度度隔隔山山川川。。。。11:59:3911:59:3911:59Saturday,December31,202213、乍见见翻疑疑梦，，相悲悲各问问年。。。12月月-2212月月-2211:59:3911:59:39December31,202214、他乡生生白发，，旧国见见青山。。。31十十二月202211:59:39上上午11:59:3912月-2215、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。十二月2211:59上午12月-2211:59December31,202216、行行动动出出成成果果，，工工作作出出财财富富。。。。2022/12/3111:59:3911:59:3931December202217、做前前，能能够环环视四四周；；做时时，你你只能能或者者最好好沿着着以脚脚为起起点的的射线线向前前。。。11:59:39上上午午11:59上上午11:59:3912月月-229、没有失败败，只有暂暂时停止成成功！。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、很很多多事事情情努努力力了了未未必必有有结结果果，，但但是是不不努努力力却却什什么么改改变变也也没没有有。。。。11:59:4011:59:4011:5912/31/202211:59:40AM11、成成功功就就是是日日复复一一日日那那一一点点点点小小小小努努力力的的积积累累。。。。12月月-2211:59:4011:59Dec-2231-Dec-2212、世世间间成成事事，，不不求求其其绝绝对对圆圆满满，，留留一一份份不不足足，，可可得得无无限限完完美美。。。。11:59:4011:59:4011:59Saturday,December31,202213、不知香积寺寺，数里入云云峰。。12月-2212月-2211:59:4011:59:40December31,202214、意意志志坚坚强强的的人人能能把把世世界界放放在在手手中中像像泥泥块块一一样样任任意意揉揉捏捏。。31十十二二月月202211:59:40上上午午11:59:4012月月-2215、楚塞塞三湘湘接，，荆门门九派派通。。。。十二月月2211:59上上午12月月-2211:59December31,202216、少少年年十十五五二二十十时时，，步步行行夺夺得得胡胡马马骑骑。。。。2022/12/3111:59:4011:59:4031December202217、空山新雨雨后，天气气晚来秋。。。11:59:40上上午11:59上午11:59:4012月-229、杨柳散和风风，青山澹吾吾虑。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、阅读一切切好书如同同和过去最最杰出的人人谈话。11:59:4011:59:4011:5912/3