青岛唐岛海岸市场调研报告2014.12

青岛唐岛海岸市场价格研判2014.12.05

调研结论

考虑到市场上涨因素，黄岛区价格预计明年会温和上涨2-5%，我们唐岛海岸项目可以按照5%的上涨计算，预计2015年后可以实现7500元/㎡左右的价格。依照以上价格，预计销售周期为12个月-15个月左右。项目基本情况户型面积区间套数比例二居80-100㎡53777%三居150㎡15523%1234近期动态唐岛海岸目前在售2#和3#，均价8500元/平，起价7700元/平。在售户型主要为92平、93平的套二户型和150平的套三户型。目前项目享受94折送车位，85折不送车位的优惠。物业费为1.6元/平米·月，含0.4元电梯费。本项目由4栋板式高层住宅组成，分别是25-33层项目基础信息项目名称唐岛海岸项目地址开发区漓江西路122号总占地面积2.4万㎡物业形态高层总建筑面积10万㎡总户数692户容积率4.26面积区间90平套二150平套三产权50年配套生活交通便利均价8500元/㎡装修情况毛坯开发商青岛海德宁置业有限公司开盘时间2013年4月唐岛海岸项目基本情况

二室两厅一卫92平米优势：客厅餐厅相连，空间宽敞；餐厅面积大、开窗大、视野好；劣势：进门无玄关设计，私密性差；卫生间与厨房对门、暗卫；南北不通透。

三室两厅两卫150平米优势：开窗多，观景面充足双南卧室，阳光充足，采光性好；劣势：进门无玄关设计，私密性差；进深大，过道显狭长；不方正，客厅餐厅显拥挤。典型户型分析项目周边市场本项目处于开发区石雀滩片区，项目扎堆，竞争红海唐岛海岸一级竞品锁定金色环海、海尔山海湾、海信凤凰金岸、天齐雅城名筑、万达维多利亚湾目标客户一致同一区域销售期重合产品类似锁定竞争竞争对手锁定矩阵：依据矩阵推断，同时满足4个条件的即为竞争项目。从众多竞争项目中再次选择得到一级竞品，选择背景：金色环海（距离项目最近）、海尔山海湾（典型）、海信凤凰金岸（近期销售好）、天齐雅城名筑（近期销售好）、万达维多利亚湾（投资产品销售好）。竞品选择：三最三同三用足模型1、最畅销楼盘、最贵楼盘，最有特色（竞争力）2、同客户、同产品、同价格3、用足外脑、用足销售道具、用足团队户型面积区间套数比例二居60-8893082%三居90-13020818%五期：2#-9#楼户型：销售情况：项目五期于2013年5月19日开盘，均价8200元/㎡，二居供应930套，已去化566套；三居供应208套，已去化123套。竞品分析——海尔山海湾项目基础信息项目名称海尔山海湾五期项目地址漓江东路505号总占地面积21万㎡物业形态洋房，高层总建筑面积53万㎡绿化率45%容积率2.4面积区间58—130㎡物业费2.4元/㎡*月配套海景资源丰厚毛坯均价8200元/㎡装修情况精装、毛坯开发商海尔地产集团建筑风格artdeco23456789五期品牌、现房、已经成熟的配套具有优势竞品分析——海尔山海湾87平两室两厅一卫优势：1.有衣帽间及观景阳台；2.全明户型；劣势：1.厨房与餐厅距离较远。2.户型不方正；

3.餐厅局促

83平两室两厅一卫优势：1.户型方正；2.全明户型。劣势：1.餐厅面积较小；2.面积显浪费；3.不通透。海尔山海湾五期全现房，户型基本全明。户型面积区间套数比例二居61-8126430%三居95-10662770%在售户型：近期销售情况：项目二期于2014年11月29日开盘，起价5378元/㎡，均价6200元/㎡。二居供应264套，去化247套，三居供应627套，去化349套。总体而言，二居去化情况更好。竞品分析——万达维多利亚湾项目基础信息项目名称万达·维多利亚湾项目地址黄岛新区同江路1号总占地面积114万㎡物业形态高层总建筑面积353万㎡绿化率30%容积率2.50面积区间60-110㎡总户数22608户配套万达广场、育才中学、开发区一中、滨海商业街、游艇制造中心均价6200装修情况毛坯开发商万达集团建筑风格现代一期二期项目配套、区域价值、低价吸引投资者及刚需，竞品分析——万达维多利亚湾89-93平两室两厅一卫优势：1.南向主卧和客厅，客厅外设阳台，采光好。2.主卧设有飘窗，视野好。3.南北通透。劣势：1.暗卫。2.厨房与次卧易空气对流。81平两室一厅一卫优势：1.南向主卧，开敞阳台。2.全明户型。劣势：1.卫生间位置较尴尬。2.餐厅面积过小。3客厅受卫生间阻挡，采光较差，且窗户较小。户型面积区间套数比例一居50-6034643%二居80-10046657%销售情况：2014年3月底2#瞰海楼王开盘，开盘去化约30套。项目仅剩5#、1#未开盘。3#、4#已基本去化完毕，7#、8#去化超过70%竞品分析——金色环海项目基础信息项目名称金色环海项目地址漳江路227号总占地面积2.3万㎡物业形态塔楼、高层总建筑面积7.6万㎡绿化率40%容积率2.51面积区间90-150㎡总户数795配套交通便利，紧邻唐岛湾公园均价8900元/㎡装修情况毛坯开发商环海房地产建筑风格现代1#2#3#4#5#6#7#8#与本项目距离最近，价格高。87平套二比90平套二户型更好，90平套二北向无窗，南北通风性较差，87平套二户型整体较好，唯一不足为入门正对卫生间。竞品分析——金色环海90平两室两厅一卫优势：南向主卧和客厅，客厅外连阳台。劣势：1.暗卫。2.次卧和厨房采光较差。3.室内空气无法对流。87平两室一厅一卫优势：1.南向主卧和客厅，客厅外连阳台，主卧设有飘窗。2.南北通透，全明户型。劣势：入门正对卫生间。竞品分析——雅城名筑近期动态11.9号在金沙滩希尔顿大酒店开盘,现场到访373组客户，转认购约170套，截至27号已认购约270套。主力去化95㎡带飘窗小套三户型，集中楼层为5-14层。当天开盘每平减400元优惠，根据付款方式公积金、商贷、一次性每平再减50-150元；后期优惠减少200元/㎡，其他不变。推广宣传起价5678元/㎡，惠后均价6900元/㎡，实际惠后均价为7100元/㎡左右。1234项目基础信息项目名称天齐雅城名筑项目地址嘉陵江东路与长江东路交汇处总占地面积1.56万㎡物业形态高层总建筑面积8.1万㎡总户数354容积率3.1面积区间90—122㎡产权70年配套生活交通便利均价6800元/㎡装修情况毛坯开发商青岛天齐雅诚置业有限公司建筑风格现代简约70年产权、90平小套三，低起价，非常畅销竞品分析——雅城名筑

三室两厅一卫95.26平米优势：南北通透，户型方正；客厅连接景观阳台，视野好；双南卧室，采光性好；劣势：进门无玄关设计，私密性差；三个卧室距离太近，私密性差。

三室两厅两卫122.04平米优势：户型方正，浪费面积小；全明户型，通透采光好；双南卧室，阳光充足，采光性好；劣势：进门无玄关设计，私密性差；东向客厅采光时间短。雅城名筑户型整体设计合理，95平、122平是项目主力户型户型面积区间套数比例二居80-100㎡91470%三居100-144㎡38630%竞品分析——凤凰金岸近期动态阳光里一期，总房源270套，现在剩余房源不多，仅有不到50套房源，多为顶底房源，现场购房贷款95折,一次性94折,买房送车位，起价7600元/平，均价8100元/平；123456项目基础信息项目名称海信凤凰金岸阳光里项目地址黄岛滨海大道以北，长江路以东总占地面积10万㎡物业形态高层总建筑面积30万㎡总户数1088容积率3.3面积区间87-144㎡开盘时间2013.8.17进行1#、2#开盘配套生活交通便利均价8100元/㎡装修情况毛坯开发商青岛海信房地产股份有限公司建筑风格Artdeco竞品分析——凤凰金岸

三室两厅一卫97平米优势：南北通透，户型方正；全明户型，通透性好；双南卧室，采光性好，阳光舒适；劣势：进门无玄关设计，私密性差；客厅朝北，阴暗采光差。

三室两厅两卫124平米优势：户型方正，浪费面积小；全明户型，通透性好；主卧独立卫生间，保证主人尊贵感；双南卧室，阳光充足，采光性好；劣势：进门无玄关设计，私密性差；南向客厅，阴暗，采光差。户型中规中矩，无大硬伤。本项目利用“典型楼盘比较法”，通过与目前在售的竞争项目进行比较，求取本项目市场比准均价。设本项目产品均价为：PxP1=折实均价×权重×本项目得分/该项目得分(P2、P3……P7的算法同P1)Pi=(Qr/Qi)×Pi×wi竞品筛选原则：与本项目区域、资源、产品类型、质素/档次、规模具有较高匹配度的市场竞品项目。价格核心价格定位模型：竞品圈定：金色环海、海尔山海湾、海信凤凰金岸、天齐雅城名筑、万达维多利亚湾竞品权重：综合考量各项目质素与本项目的竞争关系，进行如下类似度分析，设定各项目的参考权重：项目区域地块本体附加值权重设置金色环海★★★★★★★★★★★30%海信凤凰金岸★★★★★★20%万达维多利亚湾★★★★★20%海尔山海湾★★★★★★15%天齐雅城名筑★★★★★★15%核心均价推导住宅打分表打分指标权重海尔山海湾天齐雅城名筑海信凤凰金岸金色环海万达维多利亚湾打分得分打分权重得分打分权重得分打分权重得分打分权重得分片区价值10%片区认知41.35.21.35.21.35.2140.83.2升值前景31.33.91.33.91.33.9131.23.6居住氛围31.33.9131.23.6130.51.5地块价值15%环境资源90.98.10.87.20.87.2190.76.3交通便利性41.35.21.24.81.24.8140.52周边配套21.12.21.12.21.12.2120.51本体价值50%物业形态141.318.21141.216.81.115.41.318.2容积率51.261.261.261.36.51.26内部园林21.32.6121.12.21.12.21.32.6户型设计111.213.21.314.31.112.11.112.11.314.3内部配套41.24.81.14.414141.35.2用材81.18.81.18.81.310.41.18.81.18.8社区氛围营造61.27.2161.16.6161.37.8项目附加值25%开发商品牌91.210.8191.210.8191.311.7项目市场形象81.29.6181.18.8181.310.4物业品牌81.18.8181.29.6181.310.4合计100

118.5

106.8

114.2

105

113对比得分11.11851.0681.1421.051.113竞品参考体系：核心均价推导竞品参考体系：根据相关楼盘价格计算：Pi=(Qr/Qi)×Pi×wiPx=ΣPiWi=PaWa+PbWb+PcWc+PdWd=7130元/㎡即：项目当前时期市场参考基准价格为7130元/㎡左右。核心均价推导参考楼盘均价(元/㎡)对比得分比准均价权重权重均价海尔山海湾82001.11857,33115%1,100天齐雅城名筑68001.0686,36715%955海信凤凰金岸81001.1427,09320%1,419金色环海89001.058,47630%2,543万达维多利亚湾62001.1135,57120%1,114比准均价

100%7,130

调研结论

考虑到市场上涨因素，黄岛区价格预计明年会温和上涨2-5%，我们项目可以按照5%的上涨计算，预计2015年后可以实现7500元/㎡左右的价格。依照以上价格，预计销售周期为12个月-15个月左右。显示值总套数总面积总均价总价一室883108754.513285.312321444837366两室3096276740.48330.1920842305300856三室1453180306.39775.0583841762504316四室5810353.2510678.6081110558299.3其它40638352.5712582.64936482576940.4别墅3805.4117076.9087313753913.06多室0000全部5899615312.4-1-12014年黄岛区住宅交易户型统计展示名称成交套数成交面积成交均价总价海信凤凰金岸E地块（珠江路91号内3-6号楼）26626028.228088.80411210537172.9万达海公馆（同江路1号34栋）22517630.185970.51427105261241.3世茂诺沙湾B地块1、9、15、36栋及1、2号商业18422693.989524.38632216146232.6福源花园1号楼15114473.636971.4899100902765.3盛景住宅二期(未来城)[奋进路675号7栋及部分商业]14611386.167062.6109880416018.65兴华星河嘉园13111926.388291.7675298890770.37华通爱琴海12811813.967301.893886264281.25兴悦华城（开拓路277号23、25-31栋）11610481.936155.4352264520841.05秀兰·禧悦山（五台山路1699号内11、8栋）10810202.987290.2695774382474.65晶城（开发区五台山路668号5-11号楼）1049795.768765.2701485862482.642014年黄岛区住宅排名前十统计1.5千以下10310545.121094.74717111544240.291.5-3千747129.612001.82554914272235.453-5千38243965.444223.251333185677103.15-8千2665248420.17060.54484217