深圳龙岗时代广场

会计学1深圳龙岗时代广场前言将目标客群按其职业的不同，分为三个大的群体：政府/金融及企事业单位的中高级管理人员附近商业区个体商户及周边居民周边看好横岗片区的商人及富有人群根据目标群体图回报的心态，选择针对性较强的媒体和诉求方式，各个击破商铺包装既要兑现中心购物广场的功能，营造独特个性的购物环境，又要赋予文化内涵，塑造时代广场独有的风情。本案以时代广场商铺现状和特性为基点，作可行分析、论证和策动。第1页/共26页市场概要片区市场概括1、近年随政府加大对龙岗的改造力度，其发展步伐加快。龙岗是深

圳8个卫星城计划中三个首先启动城之一。

2、横岗镇规划起步较晚，地产、商业开发相对布吉等镇落后。

3、横岗作为龙岗主要城镇，规划不够完善，但龙岗的改造必将

带动它发展。市场散铺出租或自营，重视所处地段的发展前景和收益整铺统一返租，重视安全性、高回报，如世贸中心。应对策略：强化时代广场的特点利好和消费潜力，传达投资的高回报和安全性。投资形式多样第2页/共26页竞争对手第3页/共26页项目概况主推对象：第一、二层（以销售为主）项目1、共5层，建筑面积83000M2

。-1、3-5层自用。-1层为超市、3层经营各类品牌、4-5层为酒店娱乐。2、自用经营商铺层将支持1、2层，积聚稳定人气基础和商业基础；推动物业升值，并与1、2层产生互补。3、各层商铺相互支撑，聚人气，造商机，达到成行成市的效果。商铺可由投资者自行出租或经营，以“家居及与之相关商品”为主。第一层：15000元/M2；第二层：9000元/M2第4页/共26页项目分析优势1、

地处横岗中心地带（CBD概念），占据天时、地利、人和之势。2、

横岗政府的形象工程，强调公信度；地铁工程移至项目附近3、

自营规划将为1、2层提供雄厚的人气基础、商业基础。劣势1、

周边有较多的竞争对手，会导致客户分流2、

横岗的片区发展不够完善，直接影响投资者的购买信心。特点1、

是深圳最大的商业城2、

有消费力：周边存在数百万消费力，家庭消费是主要着眼点总结：项目具有较多的优势，推广过程中关键在于突出项目的利益点增强投资者的信心和给投资者一个美好的高回报前景。第5页/共26页客群分析客户群政府、金融及企事业单位的高级管理人员年龄构成：30-45岁购买用途：投资

70%以出租收租，少数自营。可做品牌商品专营或连锁经营尤其关心租金回报付款方式：选择银行按揭付款方式的客户比例略低于住宅目前商铺的购买者经济景况较好，资金比较宽裕各商业区个体商户周边居民其它片区商及富裕人对商铺的租金有经验性认识，认同发展潜力或自营需要才会购买，较理性化工作稳定，住房已解决，有积蓄和较高的资金收入来源，购买，商铺用于出租收租。特征第一类第二、三类第6页/共26页推广策略方向：强化利益点增强投资者信心中心地带1、人口密度大，人流量大。3、商业居家气氛集中、浓厚。2、交通方便，出行便利。政府形象工程1、市场知名度与美誉度容易建立。2、公众可信度增强3、投资的安全性保障。自营规划1、-1、3-5层商铺自营经营增加商业气氛，聚集人气。2、合理规划，营造良好有序的经商氛围。第7页/共26页推广策略推广命名：时代广场-1、3-5层自营经营（已有规划）=1、2层销售为主=横岗商圈大型购物中心=市场定位销售主题：占据金铺地稳坐收银台投资方式可自营出租，自由支配投资回报是背靠大树好乘凉，稳定可靠。经营前景：凭借经营特色项目优势，坐享其成第8页/共26页项目定位横岗没有大规模综合性家私、居家装修、家居用品商场中心城居住区的居民需要综合、健全的休闲娱乐环境和配套中心城居住区的居民具备这种较高层次购物的消费资金基础时代广场提供一个满足日常合家欢需求的家庭消费场所横岗商圈/大型生活商业中心内/唯一配套齐全的家私、休闲、购物广场签单即收三代财利/全新出租物业经营定位销售定位严格执行第9页/共26页推广总原则1、建立浓厚的商业气氛，营造良好的商业秩序。2、通过与媒体的有机配合，扩大商铺的知名度与美誉度。3、强化和突出项目对投资者的利益点，强调投资的高回报性与安全性。4、抓住市场的有利时机策划系列的公关活动，吸引人气，搞活气氛，促进销售原则目的通过广告推与销售的配合迅速销售商铺，提升项目知名度与美誉度。第10页/共26页阶段推广策略第一阶段：蓄势引爆第二阶段：重拳出击第三阶段：全面沸腾结点：塑造完美的招商氛围核心：招商的环境布置；宣传资料到位；招商人员到位结点：第一、二层商铺招商核心：媒介综合运用；掀起浓烈的招商氛围结点：第一、二层商铺招商核心：公关活动设计；媒介运用；发展商的服务宗旨第四阶段：全线封杀第11页/共26页第一阶段：蓄势引爆[原则]：尽早将招商信息发散，告知市场。势头要迅速猛烈。[执行]：1、通过媒体主要是报纸硬性形象广告（1-3款，整版）或召开新闻发布会的形式，公告招商。2、现场封杀：现场导示牌导示旗区域功能指示牌3、商场环境布置：宽敞、商场设计安装、布置到位，与经营主题吻合。4、商场资料：详细介绍商场内的商铺情况、入驻商家、商品情况。要求：醒目、清晰、色彩以暖色调为主第12页/共26页第二阶段：重拳出击正式招商现场气氛的营造原则：营造热闹的气氛，吸引过路的人群驻足进入方法：1、拱门的设置：红色+标题“热烈庆祝时代广场正式招商”2、广场外的大型气球带横幅，横幅上有庆贺的标语3、周边放置绿色植树，并在上面安装彩灯、饰物4、商场内以彩灯、彩旗、彩球装点，尽量使场面繁华热闹现场活动原则：1、配合招商举办能聚集人气，提升知名度的活动。2、邀请一些受大众喜爱的知名人士到现场参与剪彩仪式。3、邀请主流媒体记者到现场跟踪报道，将信息扩散。第13页/共26页现场包装

包装策略在主入口设置布袋阵/将客户群一网打尽夜间亮霓红灯/打起时代广场的标志性灯笼设立明显的未来经营景象/导视挑选适当部位的在售商铺/装修/挂展板营造：人气基础/商业气氛/热销气氛全红彩装，亮透横岗中心地带第14页/共26页媒体的运用原则集中火力，趁热打铁，快速占据市场的至高点。增强投资者对商铺对发商的信心。1、以硬性的形象+主卖点系列版报广告为主，主题则突出高回报、高收利。2、体现商铺的各种对投资者有利的优势3、展现商铺的安全性、人气化及内部严谨管理制度媒体主要内容第15页/共26页媒体组合DM横岗有线台龙岗报选用横岗《消费通》DM邮政专递媒体。

横岗片区的住宅小区龙岗片区和布吉等地政府及金融机构的公务员政府、金融及企事业单位的中高级管理者发放对象

每周一次，激情轰炸主动分流竞争对手的目标客户。考虑其他DM类的广告投放投放频率第16页/共26页媒介组合DM横岗有线台龙岗报新闻报道、30``广告片、电视台每周定期专题追踪报道“横岗人的家居”作大推广，告之横岗有规模性的家居广场以“横岗人的购物城”作大推广，告之横岗有了购物广场买断龙岗新闻频段和插播频段，作定期播放第17页/共26页第三阶段：全面沸腾媒体执行招商工作已过展到一定程度，时代广场渐被市场认可，关注度加大前提1、每周一款硬性广告，5-8款，主诉求：商铺为投资者带来高额回报。及商铺的安全性、管理体制的严谨化。次诉求：项目的优势，增强投资者的信心。2、其它媒介的跟进：电台、DM公关活动1、组织群众性参与度较高的活动，搞活商场气氛。聚集商场人气。2、活动内容：时装秀、现场游戏、现场购物抽奖等具有鼓动性的活动。第18页/共26页第四阶段：全线封杀商场装修完毕，整体形象出来商家和品牌也陆续入驻商业气氛已近形成前提1、体现商场的合理化、科学化的管理体制，给入驻商家及投资者的各方面的支持与保障2、扩大发展商的品牌知名度3、对入驻的知名商家进行大力的宣传，以增强投资者的信心。执行第19页/共26页现场包装路旗横岗中心带时代广场深惠路分流周边商场的目标客户；吸引周边住宅区的居民，作投资和消费的引导；吸引穿行于盛隆路车主，作投资和消费的引导。目的数量约3000幅40cmX120cm执行方案举例：第20页/共26页拱门/气球分流周边商铺等的目标客户，凸现最大市场关注。吸引穿行于深惠路车主，作投资和消费的引导营造热销气氛目的拱门一座，氢气球数量4个拱门高6m，跨15m周边商铺时代广场深惠路现场包装第21页/共26页样板铺打破商铺销售常规，以样板铺形成销售特色。吸引周边商铺的现场客户设立商铺销售分部，扩大销售点。目的数量2间装修到位横岗中心深惠路时代广场现场包装第22页/共26页形成右侧的宣传综合点，衬托整个商铺的销售气氛。营造即将热烈经营的景象，为1-2层的销售服务。吸引和稳定大品牌商关注，促成合作的更为明确化。周边商铺深惠路时代广场周边围墙包装夜间亮灯条幅路旗现场包装第23页/共26页看盘感受商铺投资者年龄：35岁性别：男职业：正经营的个体商户听说时代广场商铺销售挺火的，所以也来看看。一到现场就被眼前的一切所吸引了，因为那里的销售气氛非常浓烈。远看，是红艳艳的拱门、路旗和铺天盖地的气球；近前，是被吸引的人群和宣传展板。那些投资分析，真的很实在,我能对比者看出我的投资其收益有多少。而更重要的是，我看到了样板铺，许多人都在看。我能想象到将来我的商铺该是怎样的经营景象……第24页/共26页媒介预算现场包装总费用：40万元现场包装：导示牌、户外广告牌…