中国房地产市场是否存在泡沫

中国房地产是否存在泡沫一、房地产泡沫定义二、房地产泡沫机制三、房地产泡沫特征四、房地产泡沫判定因素五、房地产泡沫回顾六、房地产泡沫成因七、房地产泡沫对策一、房地产泡沫定义：

泡沫：一种资产或一系列资产价格在一个连续过程中的急剧上涨，初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，从而吸引新的买者——这些人一般是以买卖资产牟利的投机者，其实对资产的使用及其盈利能力并不感兴趣。随着价格的上涨，常常是预期的逆转和价格的暴跌，由此通常导致金融危机。

房地产泡沫：

是泡沫的一种，是以房地产为载体的泡沫经济，是指由于房地产投机引起的房地产价格与价值严重背离，市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。最早可考证的房地产泡沫是发生于1923年—1926年的美国佛罗里达房地产泡沫，这次房地产投机狂潮曾引发了华尔街股市大崩溃，并导致了以美国为首的20世纪30年代的全球经济大危机，最终导致了第二次世界大战的爆发。二、房地产泡沫自身运行的机制1、投机价格机制在经济波动中，普通商品价格机制的作用是：在价格上升时，需求量减少，供给量增加；价格下降时，供给量减少，需求量增加。但是在房地产泡沫的形成过程中却相反。如图所示，价格上升时，人们认为今后价格还要上升，需求量反而增加，房地产持有人惜售，供给量反而减少。这样就进一步刺激了价格上升。在泡沫破灭时，价格下跌，人们认为价格还要下跌，持有人纷纷抛售，反而增加了供应量，同时由于无人肯接手买入而需求量减少。这样就加剧了价格的下跌。价格上升预期上升投资需求增加惜售、供给减少价格下降预期下降投资需求减少抛售、供给增加

2、自我膨胀机制由于银行信贷的参与，房地产泡沫具有了一种自我膨胀的机制。在房地产价格上升之后，房地产资产拥有人的资产价值上升，随后他将房地产抵押给银行，获得贷款之后继续购买房地产，如此往复循环，于是在一个投机的市场中，便形成了泡沫的自我膨胀机制。

房地产泡沫自身运行的机制三、房地产泡沫的主要特征1.房地产泡沫是房地产价格波动的一种形态。2.房地产泡沫具有陡升陡降的特点，振幅较大。3.房地产泡沫不具有连续性，没有稳定的周期和频率。4.房地产泡沫主要是由于投机行为，货币供应量在房地产经济系统中短期内急剧增加造城的。1．地价高涨土地价格由于其稀缺性和市场需求无限性的拉动作用，及土地市场投机炒作，会出现虚涨，这种虚涨的部分就属于经济泡沫。如果土地价格成倍，甚至几十倍的飞涨，就会发展成为泡沫经济。2．房屋空置率极高在房地产市场供求关系中，商品房供给超过市场需求，超过部分的供给增长构成泡沫。如果空置率过多，引起严重的供给过剩，就会形成泡沫经济，导致房价猛跌。中国是一人N房，空置率高，造成供不应求。四、房地产泡沫的表现

3．房地产投机盛行个人投机盛行。开发商捂地惜盘。造成一房难求的假象。但当房地产投资过度膨胀，商品房严重滞销，造成还贷困难，连带引起金融危机，就形成泡沫经济破灭。4．房价虚涨市场机制失灵，人们的行为买涨不买跌，不遵循市场运行的一般规律。当价格上涨、供给增大时，投资者预期价格进一步上涨，高到令人发狂的地步，直到产生恐慌，人们匆匆抛售，从而使价格暴跌，波动幅度很大。具体可以考虑以下几个指标1.房价收入比2.租价比（租售比）3.空置率个人住房贷款增长指标4.房地产占固定资产投资比重5.房地产价格增长率／实际GDP增长率6.住宅价值与GDP比值7.租金回报率和银行按揭贷款利息差

五、房地产泡沫的判定因素1、房价收入比房价收入比=房地产价格/居民平均家庭年收入国际普遍认可1：6左右。去年中国房价收入比已高达8︰1，北京、上海、广东、海南和天津等省份房价收入比均突破10︰1，北京核心区更是达到22︰1的高位。房价收入比走势城镇中等以上收入人群房价收入比2008年全国九大城市房价收入比2、租价（售）比国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300~1∶200。如果租售比低于1∶300，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；如果高于1∶200，表明这一区域房产投资潜力相对较大，后市看好。租售比无论是高于1∶200还是低于1∶300，均表明房产价格偏离理性真实的房产价值。国土资源部：北京住宅物业租价比09年我国五大城市租售比走势图图110年第一季度我国主要城市租金和房价增长比率中国楼市离泡沫还有多远

北京目前平均43倍的年租售比已经达到了东京1987年的水平。如果北京完全重复东京的轨迹，那么房价还有1年左右的时间继续上涨。随后就会进入下跌通道，直至恢复到世界大城市平均水平的租售比左右。

下面就是美联物业统计的北京11月新开盘的7个项目的月租售比。最高月租售比714，相当于年租售比59.5左右。可以看出丰台区的“上海建筑12号楼”已经达到了日本东京在房地产泡沫时期的最高租售比。而其他6个楼盘也已经达到了50多的年租售比。

3、住宅空置率国际商品房空置率=半年以上不住人的空置面积/全社会的完工面积房屋空置率的国际公认警戒线为10%。该指标越大，房地产泡沫形成的可能性就越大。

中国商品房空置率？

建设部将商品房空置面积的统计数据细分为空置待销面积（指竣工验收后空置时间在一年以内的商品房建筑面积）、空置滞销面积（指竣工验收后空置时间在1年以上、三年以内的商品房建筑面积）和空置积压面积（竣工验收后空置时间在三年以上的商品房建筑面积）。因此，我国还没有建立统一规范的空置率指标，不能进行空置率计算，也无法用于国际比较。商品房及商品住宅空置面积我国商品房及商品住宅空置率走势图64、房地产占固定资产投资比重社会全部固定资产投资中房地产业投资的比重。

超过10％并在15％以内为轻度泡沫，超过15％并在20％以内为中度泡沫，超过20％以上国民经济出现严重泡沫并出现房地产依赖倾向。按照这一指标，许多一线城市处于严重泡沫状态。从全国平均数值来看，处于接近严重泡沫状态。房地产开发投资走势5、房地产价格增长率/实际GDP增长率用实际GDP增长率代表实体经济的发展，测量房地产相对实体经济增长速度的动态指标，用来监测房地产经济泡沫化趋势。该指标值越大，房地产泡沫的程度越大。一般认为，当房价的上涨幅度是GDP增幅的2倍以上时，认为房价很不正常，有较大泡沫。6、住宅价值与GDP比值在历史上的四次房地产泡沫中，住房总价值与一个国家的GDP的比例成为一个重要的衡量标准。去年10月份，一篇引起广泛关注的媒体报道称，国内住房总价值可能超过90万亿元，超出GDP近2倍。而做出这样估算的数据基础，还是在2009年的不完全统计数据。7、租金回报率和银行按揭贷款利息差

1.美国房地产泡沫回顾

20世纪20年代中期，佛罗里达州泡沫:在1923年-1926年间，佛罗里达的地价出现了惊人的升幅。房价以每年超过一倍左右的幅度疯狂增长。1926年，佛罗里达房地产泡沫迅速破碎。泡沫又激化了美国的经济危机，从而引发了华尔街股市的崩溃，最终导致20世纪30年代的世界经济大危机。六、房地产泡沫回顾美国房地产泡沫回顾

2005年，美国的住宅价值与GDP比例为172%，美国的房地产泡沫达到了历史最高点。2008年美国房地产市场泡沫破灭。日本房地产泡沫回顾80年代后期，日本采取了非常宽松的金融政策。1985年9月，美国、联邦德国、日本、法国、英国五国财长签订了“广场协议”，日元升值。从1986年到1989年，日本的房价整整涨了两倍。1989年，日本地价市值总额竟相当于整个美国地价总额的4倍。日本的GDP为3万亿美元左右，而当年的全国住宅价值为6.47万亿美元。日本房地产最疯狂的时候住宅价值为GDP的200%以上。1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的总地价。

1991年后，随着国际资本获利后撤离，房地产价格随即暴跌。日本过去几十年的地价指数走势：东南亚、香港房地产泡沫回顾

20世纪80年代中期，泰国政府陆续出台了一系列刺激性政策，催生出房地产市场的繁荣。银行信贷政策的放任，促成了房地产泡沫的出现。大量外国资本也进入东南亚其他国家的房地产市场进行投机。产生了巨大泡沫。1996年，泰国的房屋空置率持续升高，其中办公楼空置率高达50%。1997年东南亚金融危机的爆发，泰国等东南亚国家的房地产泡沫彻底破灭。

东南亚、香港房地产泡沫回顾

1997年东南亚金融危机的爆发引发了香港的房地产泡沫破灭。从1997年到2002年的5年时间里，香港房地产和股市总市值共损失约8万亿港元，比同期香港的生产总值还多。在这场泡沫中，香港平均每位业主损失267万港元。

1、供需关系是房地产泡沫产生的基础。

2、税收政策倒置是中国房地产泡沫的生存土壤。

3、流动性过剩是房地产泡沫产生的推手。4、投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因。

5、“地王”频生是房地产泡沫的助燃剂。七、房地产泡沫的成因七、房地产泡沫的成因中国现状制度财税分离地方政府收入少不动产税收交易成本低货币信贷过度宽松的货币政策土地出让土地招拍挂需求居住需求巨大，约70%投资需求约20%投机需求约10%发展收入分配贫富差距大城市化滞