2017年上半年广东房地产估价师制度与政策：最高额抵押权模拟试题

2017年上半年广东省房地产估价师《制度与政策》：最高额抵押权模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某旅馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30%,该旅馆营业平均每月花费14万元.当地同档次旅馆一般床价为每床每天45元，年平均空房率为20%,正常营业每月总费用平均占每月总收入的30%.该类房地产的资本化率为10%.该旅馆的价值为。A：2759.4万元B：2789.3万元C：2843.6万元D：2987.6万元E：工业用地的监测点评估价格2、房地产开发项目自—之日起满一年未动工开发的，可以征收土地闲置费。土地使用权出让合同签订土地使用权出让合同约定的动工开发土地使用权出让金缴纳土地使用权证书取得3、下列关于实地查看估价对象的表述中，错误的是.【2007年考题】A：房地产估价师应亲自到估价对象现场，对估价对象的坐落、用途等情况进行核对B：房地产估价师应亲自到估价对象现场，拍摄反映估价对象外观状况的影像资料，内部状况可不拍摄C：房地产估价师应亲自到估价对象现场，感受估价对象的位置、交通、环境景观等的优劣D：估价对象为已经消失的房地产，房地产估价师也应去估价对象原址进行必要的调查了解E：工业用地的监测点评估价格4、在某居住区规划中，住宅建筑基底面积为400,住宅总建筑面积为1400,容积率为1.4,则住宅建筑净密度为。（2005年试题）A：28.60%B：35.00%C：40.00%D：50.00%E：执行层的组织协调5、廉租住房租金由构成。A：维修费和管理费B：维修费和利润C：维修费、管理费和利润D：维修费、利润和税金E：执行层的组织协调6、房地产开发用地，常规来讲应通过—的方式取得。A.出让B.竞争C.招标D.申请7、某家庭于2005年购买住房时申请了一笔20万美元的贷款，贷款方式为“2/28”,第一年和第二年的年利率为7.5%,两年后的年利率调整为8.5%,则该家庭在第28个月的还款额为（）美元。12501398141615628、房地产估价师执业资格考试，由负责。A：住房和城乡建设部B：国务院建设行政主管部门和人事行政主管部门C：国务院建设行政主管部门D：国务院人事主管部门E：执行层的组织协调9、单位活期存款每季末月日为结息日。A：20B：25C：28D：30E：执行层的组织协调10、某宗面积为3000mz的工业用地，容积率为0.8,楼面地价为700元/m?。现按规划拟改为商业用地，容积率为5.0,楼面地价为960元/m2。理论上应补地价一万元。788821210127211、房地产估价的核心是_。A.测算和判定价值B.明确估价目的C.明确估价时点D.明确估价对象12、某城市某类房地产的当期实际价格水平为3600元/m2,预测值为3630元/m2,修匀常数为0.65,则下一期房地产的预测值为一元/m2。3610.53619.5C.3711.5D.3719.513、房地产投资具有保值、增值性，源于房地产本身的_。A.多样性B.固定性C.稀缺性D.体积大，消耗材料多14、租金调整时可能会引起争议而诉诸于法律所带来的风险属于_。A.收益现金流风险B.资本价值风险C.比较风险D.未来运营费用风险15、房地产开发公司对商品住宅的保修期从商品住宅之日起计算。（2009年试题）A：竣工B：竣工验收^入住D：交付E：房地产估价机构必须加盖公章16、未按建设用地批准书和土地使用权出让合同规定的期限动工开发建设的用地单位，连续2年以上未使用的，经原批准机关批准，由—无偿收回土地使用权并予以公告。A.乡级以上政府B.县级以上人民政府C.市级以上人民政府D.省级以上人民政府17、下列不属于房地产中介服务特点的是_。A.人员特定B.时间准确C.委托服务D.服务有偿18、能够全面反映房屋及其用地位置和权属等状况的房地产图是。（2009年试题）A：地籍图B：房产分幅图C：房产分丘图D：房产分户图E：执行层的组织协调19、维修资金明细户一般按单幢住宅设置，具体办法由制定。A：业主B：银行C：市、县房地产行政主管部门D：市、县财政部门E：执行层的组织协调20、拆迁估价的价值标准是被拆迁房屋的_。A.考虑房屋租赁后的公开房地产市场价值B.考虑抵押后的公开房地产市场价值C.考虑查封后的公开房地产市场价值D.公开房地产市场价值，不考虑房屋的租赁、抵押、查封等因素的影响21、某企业开发某土地，工地重新取得成本为1000元/m2,正常开发成本为1500元/m2,管理费用为前两项的5%,投资利息占直接成本的5%,销售费用为100元/m2,直接成本利润率为6%，则开发后的地价为（）元/m2。184028402966300022、职工当年缴存的住房公积金按计息。A：结息日挂牌公告的活期存款利率B：结息日挂牌公告的定期存款利率C：结息日挂牌公告的3个月整存整取存款利率D：结息日挂牌公告的6个月整存整取存款利率E：执行层的组织协调23、银行个人住房贷款业务中“期房按揭”面临的风险属于—风险。A.市场B.管理C.法律D.操作24、下列说法正确的是_。A.抵押人是指接受房地产抵押作为债权人履行债务担保的公民、法人或者其他组织B.抵押权人是指依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织C.预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款金融机构代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为D.在建工程抵押，是指抵押权人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给银行作为偿还贷款履行担保的行为25、下列关于房屋权属登记的表述中，不正确的是_。A.公告不是房屋权属登记的必经程序B.在建工程竣工时，如抵押权未解除，在抵押人领取的房屋所有权证书上进行注记即可，无须重新办理房地产抵押登记C.因房屋权属登记机关的工作人员工作失误造成权属登记不实的，登记机关有权注销房屋权属证书D.在房屋竣工交付使用时，对已办理预购商品房抵押的，应在领取房屋所有权证书的同时办理房屋抵押登记二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0・5分）1、根据合同的成立是否以交付标的物为要件可将合同分为。A：典型合同B：实践合同C：诺成合同D：主合同E：从合同2、建设项目各阶段中，影响工程造价的因素有。A：确定项目合理规模B：确定功能分区C：选择建设地点D：工程变更E：设计方案评价3、中国目前的房地产权利主要有等。A：处分权B：抵押权C：地役权D：租赁权E：土地使用权4、下列关于成本理论的关系式，正确的是。A：经济成本二会计成本（显成本）+隐成本B：经济成本二会计成本（显成本）-隐成本C：经济利润二销售收入-会计成本-隐成本D：经济利润二销售收入+会计成本-隐成本E：经济利润二销售收入+会计成本+隐成本5、已知某投资的净现金流量如下表所示，如果投资者目标收益率为10%，此项目的财务净现值是（）万元。 A.-41.8B.200C.158.2D.-241.86、某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元为借贷资金，余款由购买者用现金支付。如该店铺进入正常经营期后第一年的税后现金流为24000元，投资者权益增加值为2200元，店铺市场价值增长率为2%,则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为。A：7.1%B：12.0%C：13.1%D：19.1%E：借款合同7、房地产投资者的债务融资方式有_。A.合作开发方式B.吸收其他机构投资者资金C.在建房地产抵押贷款D.发行企业债券E.借入信用贷款8、业主大会议事规则由—制定并修改。A.业主大会B.业主委员会C.政府物业管理部门D.业主和物业管理企业共同9、根据代理权发生的依据不同可将代理分为。A：委托代理B：法定代理C：指定代理D：本代理E：复代理10、在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决于_。A.房地产具有开发或再开发潜力B.将预期原理作为理论依据C.正确判断了房地产的最佳开发方式D.正确量化了已经获得的收益和风险E.正确预测了未来开发完成后的房地产价值11、房地产价格构成中的销售税费包括_。A.增值税B.营业税C.城市维护建设税D.教育费附加E.房产税12、下列法规中，对商品房预售管理问题进行了明确规定的有。A：《中华人民共和国城市房地产管理法》B：《中华人民共和国王地管理法》C：《城市房地产开发经营管理条例》D：《城市商品房预售管理办法》E：《商品房销售管理办法》13、在下列房地产投资行为中，体现房地产置业投资特点的有。A：买地-建房-卖房B：买房-经营C：买房-出租-转售D：买房-出租E：买地-开发-转让14、王某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积的计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积为35m2,外墙面积为7m2,单元间分隔墙面积为10m2,公摊面积为5m2,那么，可出租面积应为_m2。48.5495145.515、对零售商业物业进行分类的主要依据有_。A.建筑规模B.经营商品的特点C.商业辐射区域的范围D.周围环境E.服务人口的收入水平16、投资者进行房地产投资的主要目的是为了_。A.实现财富最大化B.保值增值C.降低投资组合的总体风险D.降低通货膨胀的影响17、若拆迁当事人对裁决不服，可以在接到裁决书之日起—日内向人民法院起诉。1520306018、某收益性物业的潜在毛租金收入为30万元，假设在某报告期内的出租率为80%,所有承租人都能按时交纳租金，物业其他收入为2万元，则物业在该报告期的有效毛收入为万元。A：22.0B：24.0C：25.6D：26.0E：借款合同19、如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以—进行估价。A.保持现状前提B.装修改造前提C.转换用途前提D.重新利用前提20、城市环境噪声污染的特征包括。（2006年房地产经纪人相关知识试题）A：能量污染B：感觉公害C：生活污染D：局限性污染E：空气污染21、下列关于建筑物寿命和经过年数的说法中，正确的是_。A.建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数也短于实际经过年数B.建筑物的经济寿命长于自然寿命，有效经过年数也可能长于实际经过年数C.建筑物的经济寿命与自然寿命相等，有效经过年数与实际经过年数也相等D.建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数22、用成本法估价房地产时，房屋现值一_。A.房屋重置价格-房屋年折旧额B.房屋重置价格义房屋成新度C.房屋重置价格-年