2016年陕西房地产估价师制度与政策：建立征收土地档案考试试题

2016年陕西省房地产估价师《制度与政策》：建立征收土地档案考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、下列关于房地产开发项目静态评价指标的表述中，不正确的是。A：成本利润率是年成本利润率B：成本利润率是开发经营期的成本利润率C：投资利润率是项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率D：投资利润率是项目经营期内一个正常年份的年利润总额与项目总投资的比率E：借款合同2、某笔贷款的年名义利率为12%，年实际利率为12.55%，则该笔贷款是按（）作为计息周期的。A.年B.半年C.季度D.月3、业主是指__。A.物业的管理人B.物业的产权人C.物业的使用人D.物业的租赁人4、作为自然人的申请人死亡，—日之内没有近亲属或者近亲属未表示参加裁决或放弃参加裁决的，可终结裁决并书面告知当事人。153045605、某宗房地产年收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%,土地使用期限为30年，土地报酬率为6%,该房地产的价值为万元。A：489.99B：495.53C：695.53D：800.00E：工业用地的监测点评估价格6、某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3500元/m2和4800元/m2,采用平均发展速度法预测2008年的价格最接近于—元/m2。48005124C.5800D.71247、契税的税率为，各地适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府按照本地区的实际情况，在规定的幅度内确定，并报财政部和国家税务总局备案。A：1%〜5%B：2%〜5%C：3%〜5%D：3%〜6%E：执行层的组织协调8、某抵押房地产的市场价值为600万元，已知注定优先受偿款为50万元，贷款成数为0.7。则该房地产的抵押贷款额度为万元。A：370B：385C：420D：550E：工业用地的监测点评估价格9、城镇土地使用税采用分类分级的—税率。A.比例B.超额累进C.全额累进D.幅度定额10、经批准的建设用地，由被征收土地所在地的—组织实施。A.省级人民政府B.市、县人民政府C.市、县人民政府土地管理部门D.乡镇人民政府11、在边际产量处于递减阶段时，设可变要素和产品的价格不变且产品可以销售出去，若继续增加该要素的投入至边际产量为零之前，厂商的销售总收入_。一定增加一定减少C.不受影响D.可能增加、减少或不变12、某宗面积为3000m2的工业用地，容积率为0.8,楼面地价为700元/m2。现按规划拟改为商业用地，容积率为5.0,楼面地价为960元/m2。理论上应补地价()万元。788821210127213、估价结果报告通常包括委托人、估价机构、估价对象、估价目的、估价时点、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、其他需要说明的事项、注册房地产估价师及其他参与估价的人员和.【2007年考题】A：价值类型和定义、估价作业日期、估价的假设与限制条件B：价值类型和定义、估价对象分析、致委托人函C：价值类型和定义、估价的假设与限制条件、估价报告应用的限制D：价值类型和定义、估价作业日期、估价报告应用的限制E：工业用地的监测点评估价格14、业主公约由—制定并修改。A.业主大会B.业主委员会C.一半以上业主D.全体业主和物业管理企业共同15、住房公积金管理的决策机构是_。A.住房公积金管理委员会B.住房公积金管理中心C.存储住房公积金的金融机构D.设区城市人民政府16、某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，资本化率为10%,该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的使用权年限为40年，则该宗房地产的收益价格为一万元。18019620030017、专家认为，从历史多个周期变化的资料中计算出的，就是房地产市场自然周期中的平衡点。八：空置率B：长期平均空置率C：吸纳率D：长期平均吸纳率E：借款合同18、按照公司法的规定，可以发行股票的公司是_。A.投资公司B.股份有限公司C.有限公司D.股份公司19、在估价报告中陈述_,既是维护估价人员正当权益的需要，又是提醒委托人和估价报告使用者在使用估价报告时需要注意的事项。A.估价师声明B.估价的假设和限制条件C.估价方法D.估价对象20、某大厦总建筑面积10000m2,房地总价值6000万元，其中，土地总价值2500万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240m2。如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为。A：2.4%B：3.0%C：3.8%D：7.2%E：工业用地的监测点评估价格21、下列估价业务中，估价机构可以承接的是_。A.超出了估价机构业务范围的估价业务B.估价机构的专业能力难以胜任的估价业务C.估价机构的某些估价师与估价需求者有利害关系的估价业务D.承接后出现很大执业风险的估价业务22、某在建工程土地使用权年限40年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为15000m2,年净收益为480万元，自开工到建成的开发期为3年，估计该项目至建成还需1.5年，已知报酬率为8%,折现率为12%,该项目开发完成后的房地产现值为万元。A：4023.04B：4074.10C：4768.50D：5652.09E：工业用地的监测点评估价格23、某写字楼的采光受到影响，为克服该影响，改造该写字楼照明系统需花费30万元，每年增加电费等运营费用5万元。该写字楼的预期剩余经济寿命为30年，报酬率为8%,该写字楼因采光受影响造成的损失为（）万元。35.0056.29C.86.29D.180.0024、某建设项目建设期3年，各年计划投资额分别为1600万元、2400万元和1900万元，年均价格上涨率为5%,则该项目建设期涨价预备费约为一万元。A.525.49B.625.49C.725.49D.825.4925、按照规定，县级以上人民政府土地行政管理部门负责建设用地的申请、审查、报批；对应受理的建设项目，在日内拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征地方案和供地方案，编制建设项目用地呈报说明书，经同级人民政府审核同意后报上一级土地管理部门审查。A：30B：45C：60D：90E：房地产估价机构必须加盖公章二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0.5分）1、按贷款使用期限的长短，可将贷款分为。A：短期贷款B：中期贷款C：长期贷款D：抵押贷款E：保证贷款2、某公司以120万元购买了150m2的写字楼单元用于出租，如果合同租金为每年20万元，业主需支出的年维修管理费为5万元，房产税、营业税等税费支出为2万元/年，则该写字楼投资的年收益率为_。7.5%10.8%12.5%15.0%3、在同一商业辐射区域内，各商场位置的优劣，主要取决于。A：交通的通达程度B：物业的规模大小C：人口的分布密度D：居民的购买能力E：借款合同4、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》确定，对招标出让中，应当确定为中标人。A：能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准的投标人B：能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准之一的投标人C：能够满足招标文件的形式性要求且价格最高的投标人D：能够满足招标文件的实质性要求且价格最低的投标人E：能够满足招标文件的实质性要求且价格最高的投标人5、房屋所有权转移登记是指房屋因原因致使其权属发生转移而进行的登记。A：买卖B：赠与C：交换D：继承E：房屋的翻建和改建6、法的分类中，按法所规定的内容不同分为。A：实体法B：普通法C：特殊法D：程序法E：一般法7、某在建工程，土地使用权年限为50年，自取得权证日起开工。预计该项目建成后的建筑面积为17500m2,年净收益为350万元。目前该项目已建设2年，估计至项目建成还需2.5年。已知市场同类房地产报酬率为7%,假设折现率为10%,则评估该项目续建完成时的总价值为一万元。3758.573942.033966.104769.858、某房地产估价机构投保的险种有：①火灾保险，②社会养老保险，③预防公害保险，④失业保险，⑤人身伤害保险，⑥运输工具保险，⑦劳动工伤保险，⑧统筹医疗保险。其中属于社会保险的险种有种。A：3B：4C：5D：6E：执行层的组织协调9、在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决于_。A.房地产具有开发或再开发潜力B.将预期原理作为理论依据C.正确判断了房地产的最佳开发方式D.正确量化了已经获得的收益和风险E.正确预测了未来开发完成后的房地产价值10、下列选项中，房地产价格的形成条件有。A：有用性B：稀缺性C：有效需求D：波动性E：不可移动性11、某房地产开发项目的占地面积为10000近，规划容积率W4,预计开发完成后可供销售面积为总建筑面积的80%,项目的固定成本为5000万元，预计平均销售单价为4500元/近，则使项目达到盈亏平衡的单位变动成本为元/由?.（2008年试题）A：2350B：2937.5C：3250D：4062.5E：借款合同12、房产税的课税对象是_。A.工矿区的房屋所有人B.房屋承租人C.市区的房屋D.农村的房屋13、工程造价控制的主要方法有。A：价值工程B：协议发包C：合同管理D：非限额设计E：可行性研究14、下列关于需求价格弹性与消费者支出之间的关系，说法正确的是。A：若某种商品的需求富有弹性，则价格与消费者支出成反方向变动B：若某种商品的需求富有弹性，则价格与消费者支出成同方向变动C：若某种商品的需求缺乏弹性，则价格与消费者支出成反向变动D：若某种商品的需求缺乏弹性，则价格与消费者支出成同向变动E：若某种商品的需求为单一弹性，即价格升（降）的百分率与需求减（增）的百分率相等15、房地产投资风险可分为系统风险和个别风险，下列属于个别风险因素的是A：变现风险B：时间风险C：自然损失风险D：通货膨胀风险E：借款合同16、在城市房屋拆迁范围内，不得进行房屋活动。（2009年试题）A：改建B：买卖C：赠予D：租赁E：扩建17、是收集一手资料时最普遍采用的手段。A：问卷B：座谈C：电话D：邮寄E：借款合同18、（）越高，说明营运资本越多，对债权人而言，其债权就越安全，因此这个指标又称为偿债能力比率。A.速动比率B.资产负债率C.偿债备付率D.流动比率19、下列哪种房地产不是按经营使用方式来划分的类型_。A.出租的房地产B.自用的房地产C.餐饮的房地产D.营业的房地产20、银行对抵押贷款抵押率的确定，主要考虑到—因素。A.抵押物的流动性B.贷款期限的长短C.通货膨胀的预期D.贷款企业的信用等级E.所处的市场条件21、房地产的独一无二特性导致了.【2007年考题】A：难以出现相同房地产的大量供给B：房地产市场不能实现完全竞争C：房地产交易难以采取样品交易的方式D：房地产价格千差万别并容易受交易者个别因素的影响E：房地产价值量大22、某开发商于1999年8月1日获得开发项目用地的土地使用权，2000年6月1日完成规划设计，2000年10月1日获发开工许可证，2002年4月1日项目建成并获发竣工证书，2002年10月1日销售完毕。在计算该项目的财务内部收益率时，其计算期为_。1999年8月1日至2002年4月12000年10月1日至2002年4月1日1999年8月1日至2002年10月12000年10月1日至2002年10月1日23、《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆迁货币补偿的基本原则是等价有偿，采取的办