2016年下半年青海房地产估价师制度与政策：房地产价格评价人员资格认证制度考试试题

2016年下半年青海省房地产估价师《制度与政策》：房地产价格评估

人员资格认证制度考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于方面的制约。A：建筑技术B：土地权利设置C：相邻关系D：土地使用管制E：工业用地的监测点评估价格2、某大厦总建筑面积10000m2,房地总价值6000万元，其中，土地总价值2500万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240m2如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为。A：2.4%B：3.O%C：3.8%D：7.2%E：工业用地的监测点评估价格3、下列不属于股票与公司债券相同之处的是。A：都是有价证券B：同属于资本证券C：都是投资手段，都是融资工具D：投资性质和各自所包含的权利相同E：执行层的组织协调4、最低收入家庭住房保障原则上以—为辅。A.实物配租B.租金核减C.发放租赁补贴D.实物配租和租金核减5、—的市场最具潜力，投资风险也相对较小。A.居住物业B.商用物业C.工业物业D.出租物业6、商业标准宗地的位置应是_。A.街角地B.二面临街地C.一面临街地D.畸零地7、按间接比较的判定，某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%；而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高5%。若改为直接比较判定，将出现的情形。A：估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况，价格高7%B：可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，价格低7%C：可比实例价格的房地产状况调整系数为1.071D：可比实例价格的房地产状况调整系数为0.933E：工业用地的监测点评估价格8、通常房地产开发投资利润率的计算基数为。A：土地取得成本+开发成本B：土地取得成本+开发成本+管理费用C：土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用D：开发完成后的房地产价值E：工业用地的监测点评估价格9、中国房地产市场的发展急需扩展房地产—渠道，以摆脱过分依赖商业银行贷款的局面。A.间接融资B.直接融资C.基金融资D.债券融资10、仅考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售自行车的店铺比购买生产自行车的厂房的投资风险小，这是因为前者比后者具有_。A.更长的经济寿命B.更显著的各异性C.更强的适应性D.更专业的物业管理11、下列有关商品房买卖合同的内容，表述错误的是。A：房地产开发企业应与购房者签订商品房买卖合同B：房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定^按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明使用面积和分摊的共有使用面积D：面积误差比是产权登记面积与合同约定面积之差与合同约定面积之比E：执行层的组织协调12、在同一商业辐射区域内，各商场位置的优劣，主要取决于_。A.交通的通达程度B.物业的规模大小C.人口的分布密度D.居民的购买能力13、超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金—以下的土地闲置费。10%15%C.20%D.25%14、土地增值额未超过扣除项目金额50%的，土地增值税应纳税额的速算公式是。A：应纳税额=土地增值额又30%B：应纳税额=土地增值额又40%-扣除项目义5%C：应纳税额=土地增值额又50%-扣除项目义15%D：应纳税额=土地增值额又60%-扣除项目金额又35%E：执行层的组织协调15、城市房屋拆迁估价的目的是为确定被拆迁房屋—而评估其房地产市场价格。A.与产权调换房屋结算差价B.价值C.货币补偿金额D.重置价格16、某宗房地产的土地面积为1000m，建筑面积为1400m，现需拆除重建，估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/m2和505元/m2,则该宗土地的减价修正额为元/m2。A：50B：250C：300D：350E：工业用地的监测点评估价格17、原国家计委、原建设部《关于房地产中介服务收费的通知》规定，国家指导性参考价格为普通咨询报告，每份收费元。A：100—300B：100〜500C：300—800D：300—1000E：执行层的组织协调18、某在建工程土地使用权年限40年；自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为15000m2,年净收益为480万元，自开工到建成的开发期为3年，估计该项目至建成还需1.5年，已知报酬率为8%,折现率为12%,该项目开发完成后的房地产现值为（）万元。A.4023.04B.4074.10C.4768.50D.5652.0919、将商业保险分为财产保险、人身保险、责任保险和信用保证保险是按照—不同而划分的。A.被保险标的B.保险资金来源C.保险的实施方法D.保险责任承担的次序20、引起真正的房地产自然增值的原因是。A：装修改造B：需求增加C：通货膨胀D：改进物业管理E：工业用地的监测点评估价格21、起修正作用的一般原则中，又称为审慎原则、保守主义。A：形式重于实质原则B：实质重于形式原则C：重要性原则D：谨慎原则E：执行层的组织协调22、在使用假设开发法评估在建工程价值时，利用直接成本利润率估算开发利润的公式为：开发利润二义直接成本利润率。A：后续开发成本+管理费用B：后续开发成本+管理费用+销售费用C：待开发房地产价值+后续开发成本D：待开发房地产价值+后续开发成本+取得待开发房地产的税费E：工业用地的监测点评估价格23、房地产规划用途对房地产价值的影响属于房地产价值影响因素中的。A：配套设施建设的限制B：房地产使用管制C：房地产权利的设立和行使的限制D：房地产相邻关系的限制E：工业用地的监测点评估价格24、对查封扣押的财产实行强制拍卖的特点不包括。A：标的非自有性B：主体的特定性^目的的利他性D：权利义务的对等性E：执行层的组织协调25、保险活动所特有的内在功能是_。A.组织经济补偿B.分散风险C.融通资金D.防灾防损二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0.5分）1、运用市场法时，估价人员根据基本要求选取可比实例后，需要建立价格可比基础，主要包括等.[2005年考题]A：统一采用总价B：统一采用单价C：统一币种和货币单位D：统一面积内涵和大小E：统一付款方式2、关于长期趋势法适用的对象，下列最佳表述为_。A.从短期内难以看出房地产价格变动规律和趋势，但从长期来看，可以显现出一定的变动规律和发展趋势的房地产B.从短期内或长期内都难以看出房地产价格变动规律和趋势，但从长期来看，可以找到一定的时间序列数据，利用这些数据可以推知未来房地产价格的变动的房地产C.目前没有开发，但未来将会进行开发的房地产，由于目前无类似价格可以比较，但根据未来发展趋势一定地找到类似比较案例的房地产D.房地产价格通常从短期内难以看出房地产价格变动规律和趋势，但从长期来看，会显现出一定的变动规律和发展趋势。长期趋势法适用于价格无明显季节波动的房地产3、在房地产周期循环周期过程中，控制率持续下降到合理的控制率以下的阶段为房地产市场自然周期中的。A：第一阶段8：第二阶段^第三阶段D：第四阶段E：借款合同4、房地产业是房地产开发活动的_。A.策划者B.组织者C.监督者D.实施者E.发包者5、一级的房地产估价机构资质由建设部审批。二级及二级以下房地产估价机构资质由—审批。A.建设部B.市级房地产行政主管部门C.省级房地产行政主管部门D.地方房地产行政主管部门6、2008年8月，Z房地产开发公司通过出让方式，取得了一块住宅建设用地使用权，项目开发总投资2000万元（含500万元土地使用权出让金），如果B房地产开发公司要转让该房地产项目，除土地使用权出让金500万元外，实际投入该住宅建设工程的资金额应达到万元以上。A：200B：250C：400D：500E：执行层的组织协调7、下列属于优先股股东享有权利的有。A：参加股东大会的权利B：分配股息的优先权C：分配剩余资产的优先权D：有限的表决权E：要求赎回权8、下列关于差额投资内部收益率的表述中，正确的有。（2009年试题）A：差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差B：差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率C：差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额之和等于零时的折现率D：差额投资内部收益率大于最低可接受收益率时，以投资大的方案为优选方案E：采用差额投资内部收益率进行多方案比选时，应将方案按投资由大到小排序并依次两两比选，从中确定优选方案9、某10年前建成交付使用的建筑物，估价人员实地观察判定其剩余经济寿命为30年，残值率为0，该建筑物的成新率为_%。7565554510、对违法预售商品房规定了具体处罚条款的法规有_。A.《城市房地产管理法》B.《土地管理法》C.《城市房地产开发经营管理条例》D.《城市商品房预售管理办法》E.《城市房地产转让管理规定》11、在一个房地产项目进行风险分析的过程中，风险评价的主要任务是_。A.选出最佳方案B.检验各风险因素C.对评价指标的影响D.对风险对策的建议E.定量确定风险大小12、保险公估人是指受保险人或保险客户委托，办理保险标的等业务，出具有关报告或证明，并向委托人收取费用的企业。A：规划B：鉴定C：估价D：赔款清算E：估损13、下列关于瑕疵请求权的含义，表述正确的是。A：瑕疵请求权是指竞买人在参与竞买前或参与竞买时，有权知道应该知道的拍品缺陷B：相对于买受人的瑕疵请求权，委托人和拍卖人不负有告知的义务C：瑕疵泛指拍卖标的在质量、品质、数量等方面的缺陷D：拍卖人、委托人未说明拍卖标的的瑕疵，给买受人造成损害的，买受人有权向拍卖人要求赔偿E：瑕疵请求权是依赖过错责任理论和担保责任理论原理得以操作的14、某建筑物，经实地勘察预计尚可使用30年，无残值。该类建筑物的耐用年限50年，则该建筑物的成新率为_%。4060506715、登记机关可以依法做出—的行为。A.准予登记B.暂缓登记C.不予登记D.代为登记E.免予登记16、近因原则的具体含义是。A：如果引起保险事故发生，造成保险标的损失的近因属于保险责任，则保险人承担赔偿责任B：如果引起保险事故发生，造成保险标的损失的近因属于保险责任，则保险人不承担赔偿责任C：如果近因属于除外责任，则保险人负赔偿责任D：如果近因属于除外责任，则保险人不负赔偿责任E：如果引起保险事故发生，造成保险标的损失的近因同属于保险责任和除外责任，则保险人不负赔偿责任17、基础设施建设费包括—的建设费用。A.自来水B.污水C.煤气D.热力E.电信18、比准价格是一种_。A.理论价格B.市场价格C.评估价格D.交易价格19、具有良好的地理位置，建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求，但建筑物的功能不是最先进的，有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物指的是写字楼。A：甲级B：乙级C：丙级口：丁级E：借款合同20、假设开发法的本质与—相同，在中国现阶段房地产开发建设活动较活跃的情况下，假设开发法得到了广泛应用。A.成本法B.市场比较法C.收益法D.长期趋势法21、在房地产市场调查中，收集一手资料的方法有（）。A.文献查阅B.观察C.专题讨论D.问卷调查E.实验22、保险的基本