帝景豪园阶段营销方案

帝景豪园-阶段营销方案

帝景豪园阶段提纲第一季/背景扫描第二季/目标及问题第三季/营销策略第四季/一期营销执行细案第五季/案场管理背景扫描之项目情况项目基本情况：帝景豪园一期剩余80余套房源，面积140-268平方米，平跃层，三期规划报建中。核心价值点梳理：1、都匀经济开发区新州政府旁、剑江交汇三面临江、紧邻黔南师院、黔南州体育馆、2、40万方都匀大盘、ARTDECO风格，具有高贵、古典气质，天然气及智能化引入。3、花园式洋房带错退露等设计，复式顶跃，大面积的赠送空间及6米挑空客厅（入户花园及多阳台）。4、项目配套设施齐全（商业风情街、会所、室内游泳池、健身房、幼儿园、室外体育设施、高尔夫推杆练习等）5、中庭一步一景，大门及中庭水体景观，互动式建筑小品。背景扫描之项目定位及主题推广语项目SLOGO：新州政府旁。40万方。江山豪宅项目主题推广语：一湾传世名门府第区域属性项目属性产品属性客群认知来源背景1072组，时间2008年4月22日至2009年8月4日，路过238组，报纸52组，广播电视179组，朋友介绍279组，夹报107组，广告牌179组，其他38组。背景扫描之项目客群构成分析背景扫描之2010年重要政策背景会议确定了以下政策措施：一是抑制不合理住房需求。实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；4月15日，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；4月17日，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》要求，明确“第三套及以上房贷可暂停发放”、“外地人购房须提供1年以上纳税证明或社保缴纳证明”。禁止开发商捂盘销售。政府这次楼市调控，除了在时机选择上出其不意，在力度上，可以用一个字来形容，那就是“狠”。

国务院总理温家宝14日主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。会议指出，今年1月初《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》下发后，全国房地产市场整体上出现了一些积极变化。但近期部分城市房价、地价又出现过快上涨势头，加大了居民通过市场解决住房问题的难度，增加了金融风险。这既有流动性充裕、住房供求矛盾突出的原因，也与一些地方认识不到位、落实调控措施不力，投机性购房大量增加有关。必须采取更为严格、更为有力的措施，认真落实中央确定的房地产市场调控政策，坚决遏制部分城市房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题。1、房价会预计在第三、四季度明显萎缩，首改、再改及投资性购买将被大量挤出；2、随着整体经济环境复苏，可能将为未来房地产市场带来一定的契机，但不能决定性支撑房地产市场；整体经济环境复苏，居民的消费投资需求要得到释放。这为未来房地产市场带来了一定的机会，但并不能作为房地产市场的决定性支柱。3、大户型及中高端物业受到政策的约束力逐步增大，短期内可能将形成市场观望；既可以保值而又能够改善居住环境的中高端产品虽然是房地产市场投资的热点，但是，由于约束性新政的出台必定也将造成中高端物业市场的观望情绪出现。4、“第三套及以上房贷可暂停发放”、“外地人购房须提供1年以上纳税证明或社保缴纳证明”等限制外地炒房类政策的出台，对外地购房将直接形成打压；5、年内仍可能继续出台相关房地产宏观政策，房地产市场未来呈现不明朗性；根据近年房地产市场调控的力度和频次来看，未来仍将可能不断出台新的房地产市场政策，房地产市场未来呈现不明朗性。背景扫描之鼎合观点：帝景豪园阶段提纲第一季/背景扫描第二季/目标及问题第三季/营销策略第四季/一期营销执行细案第五季/案场管理项目目标及问题点之营销目标1、2010年一期剩余房源销售60%（88套*60%=52套）；2、拔高项目高端形象，顺利实现项目三期价值利益最大化；3、承前启后，快速回笼资金，为三期成功推出奠定基础。问题点1WARNING一期业主交房后与项目预期差距较大，如何成功实现三期项目价值利益最大化？项目目标及问题点之

营销问题点及困难点问题点点2WARNING宏观政政策打打压，，项目目如何何实现现逆境境突围围？项目目目标及及问题题点之之营销问问题点点及困困难点点问题点点3WARNING一期销销售停停滞一一段时时间，，如何何引爆爆热销销氛围围，剩剩余房房源散散乱、、面积积超大大，总总价格格超高高，如如何实实现快快速销销售？？项目目目标及及问题题点之之营销问问题点点及困困难点点项目目目标及及问题题点之之营销问问题点点及困困难点点所有这这些问问题都都需要要营销销来解解决帝景豪豪园阶阶段提提纲第一季季/背景扫扫描第二季季/目标及及问题题第三季季/营销策策略第四季季/一期营营销执执行细细案第五季季/案场管管理营销策策略之之总体策策略及及细分分策略略总体策策略：：高举举高打打，承承前启启后、、调整整节奏奏，小小量多多频，，精准准营销销、形形成热热销。。一期业主交房后与项目预期差距较大，如何拔高项目形象，成功实现三期项目价值利益最大化？宏观政策打压，项目如何实现逆境突围？一期销售停滞一段时间，如何引爆热销氛围？一期剩余房源散乱、面积超大，总价格超高，如何实现快速销售？解决策略解决策略解决策略明价团折，先抑后扬渠道先行，跨界布点维旧打新，口碑传播小步快跑，跑赢大市优化产品、高举高打拔高形形象、、高举举高打打小步快快跑，，跑赢赢大市市明价团团折，，先抑抑后扬扬渠道先先行，，跨界界布点点维旧打打新，，口碑碑传播播营销策策略之之营销策策略1、高举举高打打，改改善项项目现现有形形象，，提高高业主主满意意度，，改善善景观观小品品、增增强生生活配配套、、儿童童游乐乐配套套设施施、精精装车车库大大堂；；2、拔高高项目目调性性高端端形象象，高高品质质打造造酒店店式会会所；；实现现后期期项目目的成成功推推广；；3、现场场精神神堡垒垒：进进出项项目主主入口口处，，设置置大型型标志志性雕雕塑（（销售售中心心导视视系统统）。。营销策策略之之优化产产品、、提升升形象象1、主景景观，，园林林部分分：景观大大道（（建议议完成成时间间：5月底））售楼部部另一一侧道道路绿绿化引引进法法国梧梧桐栽栽植，，道路路另一一侧种种植毛毛竹美美化。。道路路尽头头设置置亲水水平台台，种种植绿绿植美美化。。营销策策略之之优化产产品、、提升升形象象2、小区区入口口处主主景观观完成成时间间（建建议：：6月底改改造完完成））在规委委会专专家建建议下下，主主景观观水景景将比比原规规划景景观改改小，，报规规审批批完成成马上上进行行。3、一期期内设设置儿儿童游游乐区区，销销售中中心大大门外外临时时设置置户外外体育育设施施（建建议：：5月底完完成））。4、一期期车库库改造造，车车库周周边以以毛竹竹遮挡挡，车车库入入口用用喷绘绘遮挡挡（建建议：：6月底完完成））。5、一期期景观观绿化化改造造，绿绿植补补摘补补种，，景观观效果果要优优于原原效果果（建建议：：6月底完完成））。营销策策略之之优化产产品、、提升升形象象6、剩余余户型型当中中顶跃跃漏水水问题7、引入社区便利店问题，增设站立保安亭（建议：6月底完成）。8、项目三期最早6月份，最迟8月份总规报批通过，确定单体方案。三期认筹时间预定于2010年10月1日。营销策策略之之优化产产品、、提升升形象象拔高形形象、、高举举高打打小步快快跑，，跑赢赢大市市明价团团折，，先抑抑后扬扬渠道先先行，，跨界界布点点维旧打打新，，口碑碑传播播营销策策略之之营销策策略营销策策略之之手有余余粮，，心中中不慌慌1、节奏奏策略略：5-6月份都都匀对对宏观观政策策还未未出现现敏感感期（（购房房高峰峰期）），加加强推推广；；7-8月为政政策到到达销销售疲疲软期期（购购房低低潮期期），，降低低推广广；9-12月为宏宏观大大势恢恢复期期（购购房高高峰期期），，强化化推广广；2、推售售策略略：推推广节节点实实行明明挤压压推售售；小小量多多频次次推售售，制制造稀稀缺形形成旺旺销。。拔高形形象、、高举举高打打小步快快跑，，跑赢赢大市市明价团团折，，先抑抑后扬扬渠道先先行，，跨界界布点点维旧打打新，，口碑碑传播播营销策策略之之营销策策略营销策策略之之线上高高价格格、线线下高高折扣扣走势策策略：：低开开高走走，团团购引引爆市市场，，逐步步抬升升，不不同时时期推推出不不同房房源，，利用用价差差实现现整体体价格格涨幅幅。差价策策略：：线上上（珍珍藏））高价价格策策略，，提升升已购购房客拔高形形象、、高举举高打打小步快快跑，，跑赢赢大市市明价团团折，，先抑抑后扬扬渠道先先行，，跨界界布点点维旧打打新，，口碑碑传播播营销策策略之之营销策策略营销策策略之之渠道先先行区域定定位：：已成成交的的老业业主所所在的的区域域（都都匀城城区、、瓮安安、福福泉县县等））单位锁锁定：：（414医院、、黔南南师院院、新新世纪纪贵族族学校校、毛毛尖茶茶厂、、市州州县政政府单单位住住宅楼楼、天天福矿矿业、、烟草草公司司、监监狱））等进进行渠渠道行行销。。商圈高高档商商业街街门面面：都都匀城城区及及周边边县商商圈扫扫街。。形式:DM直投+巡展道具：：DM海报+X展架。。跨界营营销：：经开开区所所有汽汽车销销售商商、都都匀高高级酒酒店、、休闲闲店、、餐饮饮店、、娱乐乐店、、银行行、保保险公公司等等现场场易拉拉宝布布点。。让都匀匀所有有的置置业顾顾问、、汽车车销售售员、、服务务员都都成为为我们们的置置业顾顾问，，只要要成交交就每每套150元佣金金。跨界合合作：：各行行业实实行会会员共共享，，相互互促销销。营销策策略之之跨界布布点营销策策略之之营销策策略拔高形形象、、高举举高打打小步快快跑，，跑赢赢大市市明价团团折，，先抑抑后扬扬渠道先先行，，跨界界布点点维旧打打新，，口碑碑传播播销售中中心周周周末末有活活动，，100%中奖（（幸运运大转转盘、、飞镖镖、高高尔夫夫、砸砸金蛋蛋等））；凡是推推荐新新客户户成交交的新新老客客户均均赠送送物业业费一一年；；节假日日答谢谢业主主组织织相关关文艺艺促销销活动动。营销策策略之之亲情策策略帝景豪豪园阶阶段提提纲第一季季/背景扫扫描第二季季/目标及及问题题第三季季/营销策策略第四季季/一期营营销执执行方方案第五季季/案场管管理活动、、渠道道执行行强推推期推售节奏推广执行5-12月度营营销执执行工工作分分期总总控图图5月6月7月8月9月10月11月12月业主活活动、、渠道道跨界界为主主，业主活活动、、渠道道跨界界为主主媒体整整合持持续期期全面开开花高高峰期期一期营营销执执行细细案之之营销销排期期工程节节点三期推推广线线产品及形象全面提升项目全方面诉求三期顺利开盘6月30日景观改造完成，物业服务品质改造完成、新销售中心会所投入使用12月31日三期销售房源达到预售条件三期9月达到开工条件10月1日三期项目正式动工业主活活动、、渠道道跨界界为主主帝景豪园三期期开盘节点9月1日10月1日12月31日登记认筹开盘三期推广的主主要节点建议议一期营销执行行细案之价格格策略销售价格定位位1、竞争环境：：城市风景中中小面积70-130平方米户型均均价2700元/平方米，银湖湖新城中面积积140-170平方米均价2640元/平方米，沁园园村中小面积积70-120平方米均价2600元/平方米，市场场上剩余中大大户型销售非非常滞销。2、政策环境：：政府宏观政政策打压，针针对首改和再再改置业客户户贷款要求非非常大，对本本项目大户型型产品产生很很大的市场抗抗性，从大城城市到中小城城市需要约1-2个月时间，所所以本阶段快快速出货是明明智之举。3、项目本体：：剩余面积140-268特大户型面积积。4、房交会：通通过对房交会会的试探价格格，我们初步步估计本案目目前的销售执执行均价约为为：2450元/平方米2010年度价格总体体策略及走势势控制价格策略：低开高走跑跑赢大市节节节推进进2415元/㎡2480元/㎡价格走势表2400245025005月-6月7月-8月9月-12月批次推售时间间表2450元/㎡一期营销执行行细案之价格格策略2010年04月2010年12月完成住宅销销售52套，实现一期剩剩余销售88套的60%以上的目标销售目标一期营销执行行细案之推售策略项目存量房2010年六个批次推推售，周期为为8个月；实现销销售约52套).

2010年产品推售策策略为少量高频，挤挤压销售；三三期实现年底底顺利开盘。一期营销执行行细案之推售售策略2010年阶段销售目目标策略10套4套4套6套6套存量推广线推广时间线成交套数5月6月7月8月9月10月11月12月8套7套7套日期5月（房交会））6月7月9月明线挂牌10套房源主推产品企业形象及二二期形象挂牌10套房源剩余分组房源源本阶段是项目目三期开盘前前期的主要攻攻坚战，主要要以消化前期期剩余滞销产产品为主。结结合推出的部部分房源的多多频次、少批批量的促销活活动，通过暗暗线消化主要要剩余产品，，最终实现三三期的顺利推推出。暗线10-25套团购房每日加推特价价房每日加推买方方送阳台优惠惠8月每日3套清盘特惠房房特价优惠房经过前期时间间累积，把项项目前期有意意向客户统一一时间进行团团购10月-12月买方送阳台10套房源剩余分组房源源剩余分组房源源一期营销执行行细案之推售售策略2010年阶段推售策策略一期营销执行行细案之推广广策略5-12月度推广执行行计划大纲营销分类5月6月7月8月9月10月11月12月线上媒体组合

户外、直投、短信、活动、等持续发布，分阶段更换信息跨界及渠道营销

酒店、银行、保险公司、汽车销售、电影院、学校、餐馆、歌厅等跨界营销；重点企业住宅楼及高档商业街直投+巡展渠道营销活动执行房交会、周周小活动业主世博会抽奖激情世界杯广场电影建军节军人优惠教师节促销、中秋节业主送礼国庆文艺演出既三期认筹感恩节业主答谢会圣诞晚会既三期业主说明会卖场管理

售楼中心、巡展管理物料制作

海报、单页、户型单页、模型、X展架等销售资料制作及更换现场包装现场精神堡垒、导视系统

4月5月6月7月8月9月10月11月12月周末小活动及及端午大活动动结合。营销目标媒体通路户外/导示——推售节点诉求求夹报直投——推售节点诉求求短信——推售节点诉求求体验活动新销售中心开开放（世博会会门票抽奖））项目诉求期一、二批次推推售五、六批次加加推渠道活动区域跨界营销销企事业单位直直投商圈、社区、、区县巡展三、四批次加加推一期营销执行行细案之推广广策略项目推广计划划表一批次销售目目标18套4月5月6月7月8月9月10月11月12月以老带新业主主活动为主题题。营销目标媒体通路体验活动中秋促销活动动激情共赏世界界杯广场电影影教师节促销活活动军人优惠促销销项目诉求期渠道活动商圈、社区、、区县巡展扫商业街、大大型企业居住住区扫楼一期营销执行行细案之推广广策略项目推广计划划表二批次销售目目标12套户外/导示——推售节点诉求求夹报直投——推售节点诉求求短信——推售节点诉求求一、二批次推推售五、六批次加加推三、四批次加加推4月5月6月7月8月9月10月11月12月三期推广及一一期产品稀缺缺为主。营销目标媒体通路体验活动国庆三期认筹筹活动感恩节业主答答谢会圣诞三期产品品说明会活动动项目诉求期渠道活动区域跨界再次次拜访企事业单位再再次拜访商圈、社区、、区县巡展一期营销执行行细案之推广广策略项目推广计划划表三批次销售目目标22套一、二批次推推售五、六批次加加推三、四批次加加推户外/导示——推售节点诉求求电视——推售节点诉求求车套——推售节点诉求求夹报直投——推售节点诉求求短信——推售节点诉求求一期营销执行行细案之线上上媒体推广’短信推广详细建议发布时间短信内容2010年5月珍藏房源信息、团购信息、活动2010年6月珍藏房源信息、团购信息、活动2010年7月珍藏房源信息、团购信息、活动2009年8月珍藏房源信息、团购信息、活动2009年9月珍藏房源信息、团购信息、活动2010年10月-12月珍藏房源信息、团购信息、活动尊敬的王先生生:帝景豪园，让让你住进都匀匀最舒适的豪豪宅社区。抢抢购热线：******占有都匀基站站扫荡周边县客客群20万条短信一期营销执行行细案之线上上媒体推广’户外广告推广广详细建议高速路口、项项目路口、都都匀商圈滚动动及现场围墙墙（更换画面面）一期营销执行行细案之渠道道执行’渠道执行工作作的总控图2010.042010.05漫天布网精确打击2010.062010.092010.072010.08短信发放扫楼，资料发发放茶厂推荐医院推荐政府与学校推推荐商圈巡展二次营销2010.102010.11-12漫天布网短信发放资料发放区内渠道区外渠道精确打击瓮安县、福泉泉推荐漫天布网精确打击二次营销第一网：利用用户外＼短信信等传统媒介介，广泛发布消息息，形成强大大的信息知晓晓度；第二网：行销销团队对人和和旧居民楼进进行扫楼，发放信息息，以项目海海报＼ＤＭ为为主；1、对都匀工业园区区、目标客群群进行深耕，，深挖式的一对一营销销，采取对点点上门拜访，，直邮等方式式！并采用产产业内部的交流会，产品品推荐会，巡巡展会等！2、对老社区居居民楼，进行行定点巡展宣宣传！3、区域企事业业单位实行大大客户战略,采取一对一营营销，采取对对点上门拜访访，直邮等方方式！并采用用单位内部的的交流会，产品品推荐会，巡巡展会等！1、前期成交客客户进行感情情维系；2、制定系列活活动方案及优优惠政策；3、联系老客户户，开展活动动，传递二次次营销信息；；4、利用不同平平台，实行团团购方案。吸引眼球广泛泛造势挖掘意向客户户促进营销促进老客户营营销一期营销执行行细案之渠道道执行’三阶段的工作作划分推广对象：城城区及瓮安福福泉高级商业业街区+重点企业住宅宅楼推广手段：巡巡展+直投针对范围：都都匀社区，商商圈，车站、、区县活动目的:更多发展本项项目意向客户户活动时间：5月1日开始，至到到本项目推售售完毕活动方式：1、联系社区物物管，协谈社社区内宣传本本项目，在社社区进行项目目资料发放；；2、在商圈进行行周末巡展，，吸纳区域客客户；3、进行区县客客户拓展，在在区县重要人人流聚居地进进行外展；所需物料：海海报、户型单单页、折页、、户型模型、、易拉宝等布展形式：行行架、喷绘画画面团队组织：销销售人员2个，管理人员员1个，行销2个。一期营销执行行细案之渠道执行要点点’活动执行：巡巡展+直投采用方式：实实行大客户战战略,采用“点对点点”行销。开始时间:5月5日---12月30日,后期持续性开开展.所需物料：户户型单页、折折页等针对范围：都都匀城区学校校、医院、毛毛尖厂、福泉泉、瓮安大型型企业。一期营销执行行细案之渠道执行’活动执行：点点对点拜访行销流程：1、联系大客户户：行销大客客户团队通过过电话拜访的的方式，与拆拆迁办、各单单位的工会或或办公室等部部门,咨询产品推荐荐的可能性;为前往行销做做好初步的基基础铺垫工作作。2、确定大客户户优惠事项：：确定与大企企业及单位团团购合作关系系等，优惠政政策可根据各各每家企业单单位的实际情情况进行调整整。与各单位位工会负责人人联系,以工会名义组组织员工购房房,最后给工会负负责人以奖励励.3、制定行销计计划:实行大客户战战略,指派大客户专专员专门负责责大客户，大大客户专员每每天访问1-2个政府机关,大型企业单位位；4、抵达企业及及单位现场、、大客户经理理讲解项目情情况，洽谈合合作事宜,并举行专场产产品推荐会;5、保持与大客客户的联络，，电话等方式式回访客户。。日期5月23日明线挂牌10套房源主推产品12栋至16栋挂牌10套房源暗线3-5套团购房一期营销执行行细案之渠道道执行渠道执行的推推广节点5月6-20日5月30日-6月10日5月29日区域黔南医院、学校黔南州及县政府住宅楼瓮安县、福泉商业街区及大型企业住宅楼挂牌10套房源挂牌10套房源12栋至16栋12栋至16栋12栋至16栋3-5套团购房3-5套团购房3-5套团购房黔南茶厂群体集聚地进进行跨界宣传传，多方位拓拓展项目客户户渠道，为项项目寻找更多多的客户群：：休闲娱乐场所所：音皇、酷酷乐会、金碧碧辉煌、新天天地咖啡汽车销售商：：4S大众、比亚迪迪所有购车会会员，短信营营销。银行：中国银银行保险公司：中中国人寿、太太平洋一期营销执行行细案之跨界营销’跨界营销之行行业拟定日期6月19-20日明线挂牌10套房源主推产品12栋至16栋挂牌10套房源暗线3-5套团购房一期营销执行行细案之跨界界营销跨界布点的的推广节点点6月12-13日6月26-27日区域黔南保险、银行酒店及休闲娱乐汽车销售商挂牌10套房源12栋至16栋12栋至16栋3-5套团购房3-5套团购房2010年04月活动主题：：趣味互动动游戏活动目的：：吸引客户停停留并参与与，拉近客客户与项目目之间的心心理距离，，保证售楼楼处人气以以及营造一一种热闹、、温馨的现现场氛围。。为项目挖挖掘更多的的客户资源源。活动时间：：每周的周六六、周日活动地点:项目卖场以以及卖场大大门口休息息区活动形式:现场抽奖；；大转盘，，胜出者派派送小礼品品。设夹弹弹珠、高尔尔夫推杆、、射飞标、、削苹果皮皮等参与性性较强的小小游戏，以以及现场手手绘T恤、等较具具情趣的活活动。道具制作费费用：约3000元，礼品费费用约：2000元一期营销执执行细案之之活动铺排’’现场暖场活活动-制造热销氛氛围游戏细则：：每周末一一套特价房房源或结合合各阶段业业主活动同同时推出（（如：1-1-6-2面积178.36，原总价格格与特价后后总价格相相差77000元）（集中中推售1、2栋复式房源源）凡现场场的成交客客户可以参参加一次幸幸运大转盘盘，（分红红黄蓝绿色色色，分别别代表红=77000元、黄=67000元、蓝=57000元、绿=47000元的购房优优惠券）。。幸运轮盘游戏细则：：每周末一套套特价房源源或结合各各阶段业主主活动同时时推出（如如：12-1-2-3面积157.01，原总价格格与特价后后总价格相相差60000元）（集中中推售12至16栋复式房源源）（每人两次次机会，以以最后一次次为准），，金蛋砸开开后显示的的金额为优优惠额（60000元购房卷、、55000元购房卷、、50000元购房卷、、45000元购房卷、、40000元购房卷、、35000元购房卷分分别装入6个金蛋）。。砸金蛋阶段活动、特定房购买客户促销推广方案之之活动铺排排’现场暖场活活动-制造热销氛氛围游戏细则：：凡到销售中中心参观的的客户（不不管是否购购买）均可可以参加高高尔夫推杆杆，每人每每周一次机机会，每次次有10次推杆，总总进洞在6次以上者均均可以获取取小礼品一一份价值=5元，若在6次以下则没没有奖品。高尔夫练习游戏细则：：凡到销售售中心参观观的客户（（不管是否否购买）均均可以参加加飞镖比赛赛，每人每每周一次机机会，每次次有10回投标，总总分数在60分以上者均均可以获取取小礼品一一份价值=5元，若在60分一下则没没有奖品。。飞镖每周末活动穿插使用推广方案之之活动铺排排’现场暖场活活动-制造热销氛氛围活动目的：：客户联欢,维护品牌关关系活动地点:戴斯酒店活动内容:1、邀请新老老业主参加加；2、举行小型型演出及抽抽奖活动。。3、购房砸金金蛋（12-16栋150-160面积），享享受高额购购房优惠卷卷。费用约：15000元一期营销执执行细案之之活动铺排’’帝景豪园业业主抽世博博大奖活动动（既新销售售中心开放放活动）主题：感恩恩有您、真真诚回馈时间：6月16日活动主题：：共赏电影影、激情世世界杯,发布新的促促销政策。。活动时间：：2010年7月2、3日（周末经经典赛事选选择一天晚晚上）活动地点:销售中心大大门处活动内容:1、邀请成交交客户参加加；2、组织一场场露天经典典电影+世界杯放映映；3、免费啤酒酒。费用预算：：约5000元。4、优惠房源源（12-16栋复式房源源），购房房可参加幸幸运大转盘盘一次，享享受高额购购房卷。一期营销执执行细案之之活动执行’’共赏露天电电影激情世世界杯一期营销执执行细案之之活动铺排’’黔南师院，，师生团购购方案目的：有效利用项项目周边单单位的客户户资源，有有效利用现现有资源进进行种子客客户营销。。有效优惠时时间：9月10日团购优惠形形式：3人以上为团团，可以享享受内部员员工优惠价价格。行销形式：：1、周末黔南南师院、都都匀一中、、都匀二中中广场设置置巡展（联联系学些是是否可行））2、行销人员员针对黔南南师院、都都匀一中、、都匀二中中教师楼DM直投3、行销资料料：宣传单单页500份、易拉宝宝、宣传PPT、售房车（（机动）4、行销人员员：6名5、置业顾问问：2名主题：黔南南师院“帝帝景豪园””9月团购购房房优惠活动动团购活动：：1、活动主题题：明线：展示示以水岸·高贵·浪漫的法式式主题,同时说明将将在新的销销售中心启启动时开始始抽奖世博博会门票（（仅限于成成交客户））。暗线：一期期存量房团团购社会团团购开启。。2、购房优惠惠：享受内内部员工团团购优惠政政策。3、活动人员员安排：置业顾问：：全体。人员安排：：每天两人人到学校联联系各个科科室、工会会、校办等等。时间安排：：周一到周周五。A、总指挥1人（负责整整个调控工工作）；B、负责扫街街的学生十十人；C、负责渠道道销售的其其他项目置置业顾问三三十人；4、物料准备备：小单页页20000张；名片4盒；PPT文件一个；；易拉宝4个。5、QQ组织团：另另外可以利利用QQ组织团购活活动。一期营销执执行细案之之活动铺排排都匀：辐射射进出该区区域人群，，以地理位置置为导示主主要内容。。一期营销执执行细案之之现场包装’’外围导视系系统-节假日制造造热销氛围围采用方式：：采用气柱柱、拱门、、刀旗3类宣传物料料进行沿街街道包装。。一期营销执执行细案之之现场包装’’楼体包装建议在楼体体上悬挂广广告布辐,塑造项目区区域影响力力,扩大知名度度。可以进进行楼体包包装,夜晚则相当当于户外广广告牌,甚至比户外外广告牌效效果更好,因为项目正正临公路,效果非常好好.8888888888888根据不同区区域的客户户资源，对对客户属性性制定不同同的销售道具，进行信息息传递及营营销；项目折页项目海报户型单页易拉宝……一期营销执执行细案之之准备工作作’三大准备工工作之销售售道具一期营销执执行细案之之宣传费用预预算时间费用备注活动费用2010年5-12月10万跨界费用2010年5-12月3万渠道执行费用2010年5-12月5万现场包装及宣传资料费用2010年5-12月6万直投夹报2010年5-12月2万短信2010年5-12月2万出租车套2010年5-12月3.3万电视费用2010年5-12月3万合计34.3按照今年总总销售额2287万的1.5%计算宣传费费用约为：：34.3万元。帝景豪园阶阶段提纲第一季/背景扫描第二季/目标及问题题第三季/营销策略第四季/一期营销执执行细案第五季/案场管理案场管理之之团队构建’’帝景豪园项项目组’组组织架构【团队保证】项目总监策划主管策划专员销售主管置业顾问置业顾问置业顾问置业顾问品管专员引入鼎合狙击手的现场管理理体系加强单兵作作战能力的的同时培养养整体团队队作战体系系案场管理之之管理制度’狙击手2010年04月日常培训1、根据项目目业务需要要对新老员员工进行针针对性培训训2、定期开展展成功案例例点评分析析3、不定期对对销售人员员进行随机机性的专业业知识、服服务意识的的抽查，以以提高销售售人员的各各项素质5、政策性的的培训6、开展拓展展活动，提提高团队凝凝聚力7、建立季度度考评机制制定期总结结前期经验验教训，项项目组内实实行末位淘淘汰。案场管理之之培训计划’’培训计划：：都匀到全全国的培训训支持2010年04月管理制度：：案场管理制制度案场销售接接待程序案场作息时时间制度案场奖惩制制度案场客户管管理制度案场统计资资料汇报制制度服务体系：：专业化服务务微笑服务风险提示服服务及时服务满意度服务务投诉处理服服务案场管理之之管理制度’案场管理制制度温馨速递；；签约客户户回访、未未成交客户户回访、受受理客户投投诉、日常常现场巡查查、项目网网站业主论论坛、客户户档案的建建立、礼品品派送、客客户满意度度之星评比比……严格的销售售规范、人人员规范化化管理、投投诉处理案场管理之之满意度执行行’满意度执行行按时发送各各节点短信信、E-mail（节日、生生日、活动动、工程节节点告知、、签约提醒醒、到帐提提醒等）让客户及时时了解所购购买楼盘的的工程进度度信息，加加强与签约约后客户间间的沟通，，实现对短短信客户关关怀的标准准化、规范范化操作，，便于客户户提前作好好相应的准准备工作，，同时提升升客户对开开发商的整整体满意度度。认购提示——签署认购书书第二天10：00签约提醒——签署认购书书第五天且且客户尚未未签约（第第五天16：00）认购流程完完毕温馨提提示——认购签约流流程完全结结束后第二二天10：00工程进度告告知——每两周发放放一次工程程已完成部部分进度告告知全款到帐——全款到帐第第二天10：00入住问候——集中入住结结束后第三三天10：00生日问候----在客户生日日当天上午午10：00，以短信的的形式，给给予客户生生日问候在在客户生日日当天上午午10：00，以E-mail的形式，给给客户发送送生日贺卡卡节日问候-----重要节日前前一日上午午10：00，以短信或或E-mail的形式问候候业业主及其家家人项目目网站在显显著位置增增加节日问问候天气变化的的温馨提示示——针对天气突突变情况，，如天气转转凉、暴风风雪等，在在接到天气气状况变化化信息当天天17：00前给予客户户短信提示示。2010年04月案场管理之之沟通方式’’沟通方式方式一:周例会沟通通机制解释:项目确定在在每周三下下午举行双双方例会,就本周工作作总结和下下周工作计计划进行梳梳理;方式式二二:月例例会会沟沟通通机机制制解释释:每月月初初举举行行，，总总结结本本月月及及下下月月计计划划梳梳理理.方式式二二:不定定期期沟沟通通机机制制解释释:项目目临临时时工工作作沟沟通通,不定定期期,有事事情情及及可可立立马马沟沟通通.方式式三三:突发发事事件件沟沟通通机机制制解释释:项目目如如遇遇突突发发事事件件,需要双方立马马进行协商,解决.方式四：日报报，周报，月月报，季报，，年报等沟通通机制解释：按照时时间进度提交交销售统计报报表。THANKS9、静夜四四无邻，，荒居旧旧业贫。。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、雨中中黄叶叶树，，灯下下白头头人。。。09:15:5209:15:5209:1512/31/20229:15:52AM11、以我独沈沈久，愧君君相见频。。。12月-2209:15:5209:15Dec-2231-Dec-2212、故人江江海别，，几度隔隔山川。。。09:15:5209:15:5209:15Saturday,December31,202213、乍见翻疑梦梦，相悲各问问年。。12月-2212月-2209:15:5209:15:52December31,202214、他乡乡生白白发，，旧国国见青青山。。。31十十二二月20229:15:52上上午09:15:5212月月-2215、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。十二二月月229:15上上午午12月月-2209:15December31,202216、行行动动出出成成果果，，工工作作出出财财富富。。。。2022/12/319:15:5209:15:5231December202217、做前，，能够环环视四周周；做时时，你