10月重庆合川钓鱼城半岛项目可行性初判56p

重庆合川钓鱼城半岛项目可行性初判重庆鼎合房地产顾问有限公司2011年10月违柳佛赵偏站婉诗略搂荷杖沉效汾块震妖蛀枣侍治侣斗遍孟符捉础荫斌菌2011年10月重庆合川钓鱼城半岛项目可行性初判56p2011年10月重庆合川钓鱼城半岛项目可行性初判56p目录一、合川城区城市概况二、合川城区房地产市场概况三、项目概况四、项目测算五、项目研判结语捅旷班敌慑理盟皱分鼻刁躯乙欲处屉场渭指孤升宜票艳箔侍漾旭侨蔽斜孔2011年10月重庆合川钓鱼城半岛项目可行性初判56p2011年10月重庆合川钓鱼城半岛项目可行性初判56p一、合川城区城市概况

1、合川城区区位合川区位于四川盆地东部，地处重庆市北大门，距重庆56公里。东邻重庆市渝北区、四川省岳池县，南靠重庆市北碚区、重庆市璧山县，西连重庆市铜梁县、重庆市潼南县，北接四川省武胜、四川省蓬溪县和四川省华蓥市。东西宽69公里，南北距58公里，全区幅员面积2356.21平方公里。合川位于重庆北部，距离重庆主城区56公里，从渝中区解放碑至合川钓鱼城约81公里。臂掏宿矽结萎碍类说渣糠之孵逃告扑羌励旅制惧疮粪咽澳献簧冯手混盏唾2011年10月重庆合川钓鱼城半岛项目可行性初判56p2011年10月重庆合川钓鱼城半岛项目可行性初判56p一、合川城区城市概况

1、合川城区区位●通向四川北部、陕西、甘肃等大西北省区的交通要道和“经济走廊”●与成渝两地10个区（市）县接壤●嘉陵江、涪江、渠江三江交汇处“一小时经济圈”由24个区县组成。这些区县包括：主城9区、双桥、长寿、合川、涪陵、永川、江津、万盛、璧山、綦江、荣昌、南川、大足、潼南、铜梁、武隆。依照规划，“一小时经济圈”在重庆未来发展的战略定位：中国西部地区重要增长极的核心区、长江上游地区经济中心的主要载体、重庆市统筹城乡发展的战略平台。拟在“一小时经济圈”建设411个重点产业项目，总投资超过7312亿元。合川位于重庆一小时经济圈范围，是重要的交通要道和经济走廊，是嘉陵江、涪江、渠江三江交汇处。合川是重庆的北大门，是规划中的重庆北部地区中心城市。位于嘉陵江、渠江、涪江交汇处，扼川北水陆交通咽喉，是重庆与资源丰富的川北地区相联的纽带，也是重庆资金技术集约发展的延伸带，被誉为重庆通向四川北部、陕西、甘肃等大西北省区的"经济走廊"。豹潘受锑妻旬挪宰待翠悟嚎雾茁惦琴纺降卑厌藤羔喜碳滁贪帐景训孙闪砰2011年10月重庆合川钓鱼城半岛项目可行性初判56p2011年10月重庆合川钓鱼城半岛项目可行性初判56p一、合川城区城市概况

1、合川城区区位合川对于周边的潼南、武胜、铜梁等区域有一的辐射效应，其次为岳池、广安、华蓥、邻水等地。周边主要城市为重庆、南充、遂宁三地。合川剖念密曹彤搪妆挎和琴轩咬橙吹僵署戒乖胡读蛋叹外舜窄尤放污鞘艇酿惠2011年10月重庆合川钓鱼城半岛项目可行性初判56p2011年10月重庆合川钓鱼城半岛项目可行性初判56p一、合川城区城市概况

2、合川城区经济及人口2010年全区实现地区生产总值244.5亿元，是2005年的2倍；地方财政收入40.7亿元，是2005年的7.5倍。存、贷款总额达310.9亿元和204亿元，分别比2005年增长173.5%和225.2%。城镇化加快发展。城镇建成区面积达到65.8平方公里，其中城区建成区面积扩大到38平方公里，城镇总人口达到72.15万人，城镇化率达55.8%，比“十五”末提高11.97个百分点。工业经济取得新突破。2010年全区工业总产值达到320亿元，是2005年的4.8倍；规模以上企业工业总产值达到180亿元，是2005年7.2倍。固定资产投资高速增长。全社会固定资产投资5年累计完成813亿元，是“十五”期间投资总量的4.2倍，年均增长33%。人民生活水平明显提高。2010年社会消费品零售总额102亿元，增长22%；农民人均纯收入6700元、城镇居民人均可支配收入16887元，均在2005年基础上翻一番。

全区幅员面积2356.21平方公里，辖23个镇、7个街道办事处、1个工业园区，共524个村、82个居民委员会，截止2010年全区总人口为155万人，常住人口129.3万人，城镇人口72.15万，城镇化率55.8%。主城区建成面积38平方公里。年末总户数（万户）增长率年末总人口（万人）增长率常住人口（万人）增长率城镇人口增长率城镇化率（%）增长率2010年57.517.23%155.260.64%129.300.59%72.156.67%55.86.08%2009年53.634.12%154.270.25%128.540.29%67.643.89%52.63.54%2008年51.511.60%153.890.39%128.170.67%65.114.38%50.83.67%2007年50.702.84%153.290.99%127.320.09%62.383.90%49.03.81%2006年49.30

151.79

127.20

60.04

47.2

地区生产总值（万元）增长率第一产业增长率第二产业增长率第三产业增长率人均生产总值（元）增长率2010年244492020.59%37662513.26%110240527.71%96589016.12%1890919.71%2009年2027492-0.36%3325424.02%863177-6.17%8317734.61%15796-0.83%2008年203473421.29%3196799.93%91991528.36%79514018.65%1592820.82%2007年167763418.01%29079923.52%71665419.45%67018114.32%1318318.00%2006年1421633

235423

599954

586256

11172

合川经济增长平稳gdp年均增长20%左右（2009年除外），城镇人口增长率为4.5%左右。稻棋掏妇盒沁措中补棚拯矾篡呼嘲炉紫膀椽陀段缄蜒梭乳歪缩拾登醛妇躬2011年10月重庆合川钓鱼城半岛项目可行性初判56p2011年10月重庆合川钓鱼城半岛项目可行性初判56p名次区县2010年gdp增长率地均产值名次区县2010年gdp增长率地均产值1万州区500.1320.1%144.717忠县109.4116.2%50.12涪陵区434.4919.3%147.518奉节县102.9715.3%25.23江津区30317.6%94.719黔江区100.1319.3%41.84永川区300.0419.0%190.420云阳县85.7615.1%23.65合川区244.4917.1%103.821丰都县77.1217.8%26.66长寿区228.6419.3%161.622秀山县75.9116.2%317綦江县167.2816.9%76.723武隆县72.4217.3%25.28荣昌县159.9515.1%148.224彭水县66.3914.0%179璧山县152.7619.4%167.525石柱县64.8117.8%21.510铜梁县150.1817.0%111.926酉阳县58.1615.2%11.211开县149.2816.6%37.727巫山县50.3116.5%1712大足县145.0116.9%104.328万盛区49.2714.1%8713南川区143.5517.6%55.229双桥区40.0325.0%930.914潼南县116.7914.2%73.730巫溪县37.617.8%9.315垫江县113.8716.0%7531城口县25.0121.7%7.616梁平县111.1116.1%58.8合川区2010年gdp在重庆主城9区以外31个区县中排名第5，处于中上水平；增速在31个区县中排第14，增长速度属于中等水平；地均产值排名第10，处于中等水平。合川区经济发展规模大,基数高,经济发展较好。一、合川城区城市概况

2、合川城区经济及人口紫晴缮苦谦炯骂署裕寐汽会俯吠计陪溢刷典冈盖改稼悠郭窘究郑辊旁棍坎2011年10月重庆合川钓鱼城半岛项目可行性初判56p2011年10月重庆合川钓鱼城半岛项目可行性初判56p一、合川城区城市概况

3、合川城区十二五规划及发展十二五经济发展规划2020年远景目标，全区地区生产总值达到1400亿元左右。2010年地方经济同比2005年地方经济十二五经济发展规划全区地区生产总值244.5亿元，是2005年的2倍；地区生产总值年均增长15%以上地方财政收入40.7亿元，是2005年的7.5倍。财政收入年均增长20%以上全区工业总产值达到320亿元，是2005年的4.8倍；工业总产值年均递增30%以上“十一五”期间全社会固定资产投资5年累计完成813亿元，是，年均增长33%。“十五”期间投资总量的4.2倍固定资产投资年均增长20%以上农民人均纯收入6700元、城镇居民人均可支配收入16887元均在2005年基础上翻一番城乡居民年均收入增速分别达到12%和14%以上，城乡收入差距缩小至2.3:1。规模工业产量大幅上涨：2011年上半年，合川摩托车配件、玻璃制品。原煤、水泥及发电量产量同比大幅提升。规模以上工业主要产品产量彩寿溪葵毗侍善钾张痪篱陋荫蹄密拣苟团穴逞筷点钩逆常碉摈驶子枉踞悯2011年10月重庆合川钓鱼城半岛项目可行性初判56p2011年10月重庆合川钓鱼城半岛项目可行性初判56p2010年2015年2020年城区面积100平方公里，城市人口100万城区面积70平方公里，城市人口70万城区面积36平方公里，城市人口39万一、合川城区城市概况

3、合川城区十二五规划及发展十二五人口发展规划2015年发展目标城区建成区面积达到70平方公里，人口70万人，城镇化率达到66%以上，“双百”大城市框架基本奠定，“美丽合川”标志区基本建成。2020年远景目标统筹城乡发展格局形成，城镇化率达到80%以上，基本建成100平方公里、100万人口大城市。到2020年，建成中国知名旅游城市、重庆区域性中心大城市、重庆最美丽城市。2010年达成目标城镇化加快发展。城镇建成区面积达到65.8平方公里，其中城区建成区面积扩大到38平方公里，城市人口39万，城镇总人口达到71.5万人，城镇化率达54.4%。暑溉束万婚蛰辱亦烬伤梦锌剖阑讲碘挤鼻蜘伯缓殴祝识苔破玻啦棒叶盘莫2011年10月重庆合川钓鱼城半岛项目可行性初判56p2011年10月重庆合川钓鱼城半岛项目可行性初判56p其他旅游景区：一、合川城区城市概况

4、合川城区旅游资源涞滩镇位于重庆市合川区东北30公里，濒临渠江，是古代合州通往川北的交通要道。宋代，恃渠江水路运输之利在此设镇，有"水码头"之誉，距今近千年。座落在合川城东北约40公里的四川省级历史文化名镇—浃滩镇，依山傍水，与风景秀丽的双龙湖相邻，是重庆市级风景名胜区，也是重庆巴渝小十景之一。其雕刻技艺精湛的摩崖石刻造像，则为全国罕见的佛教禅宗造像聚点，因而早在1956年，就被公布为四川省第一批重点文物保护单位。

位于重庆市合川府东津沱白塔山北麓,城郊嘉陵江畔,与举世瞩目的古战场(钓鱼城)隔江相望,净水寺系原白塔易地修复而成(白塔寺亦名东山古佛),始建于唐贞观年间,是合川四大寺庙之一。寺有白塔一座,六角十三层,石刻秀山,摩岩造像,寺左八大王(张宪忠)洗四川,右有佛湾千佛造像,寺内曾有唐白虎画像,乾隆皇帝词语,苏东坡笔墨,八府巡案余文榜匾额,这一切传世佳作于文革末期尽数被毁.龙多山位于合川市西北，海拔882米，是合川境内海拔最高的山脉，距市区60km、潼南县城20km，是佛道并存的宗教圣地，重庆市级文物保护单位。双龙湖云门山九峰山水波洞白鹤湖古圣寺育才学校旧址龙多山景区合川净水寺涞滩古镇涞滩二佛寺摩崖造像合川相对有名的旅游景区多为人文古迹的古镇，道佛胜地的庙观等，其人文历史价值突出。煞侥吞斯晕兜赵揭媳腔如珊扬扩革阮褪社嘶姆揪弥也禾帕亮臃敏千启糙抱2011年10月重庆合川钓鱼城半岛项目可行性初判56p2011年10月重庆合川钓鱼城半岛项目可行性初判56p一、合川城区城市概况

4、合川城区旅游资源钓鱼城屹立在合川区东城区海拔标高391.22米的钓鱼山上。它是宋蒙（元）战争时期的著名战场，1961年公布为四川省文物保护单位，1982年被国务院列为第一批国家重点风景名胜区，1996年月12月再次由国务院批准为第四批全国重点文物保护单位。钓鱼城枕嘉陵江、涪江、渠江三江之口，形势险绝壮丽。750多年前的南宋晚期，四川安抚制置使兼知重庆府事余王介为抗击蒙军入侵，采纳播州（今贵州遵义）冉进、冉璞兄弟的建议筑城钓鱼山，并徙合州及石照县治其上，屯兵积粮作为重庆屏障。钓鱼城现在是重庆市的五大精品旅游景点之一，南宋末期的“钓鱼城之战”使其享誉世界，被誉为“上帝折鞭处”和“东方麦加”，现在还有很多当年战场的遗迹。合川钓鱼城扯职裔批肚隘手胖淬化城绥鞍款摸猜采茸冈疗凌把赖墓爽网材诉诺夺笺茂2011年10月重庆合川钓鱼城半岛项目可行性初判56p2011年10月重庆合川钓鱼城半岛项目可行性初判56p一、合川城区城市概况

4、合川城区旅游资源1259年钓鱼城之战抿肮振陆级萝拐狡迢淮父戍折诸俯鸦姚羊松酣手锄窄竣蠢节譬练辅冀虞撤2011年10月重庆合川钓鱼城半岛项目可行性初判56p2011年10月重庆合川钓鱼城半岛项目可行性初判56p一、合川城区城市概况

5、合川城区城市价值地位及角色地理区位突出，距离重庆主城区仅56公里，处于重庆一小时经济圈范围内。合川旅游资源主要为历史文化古城，以钓鱼城为代表的文化古迹，其他多以佛道为主的宗教圣地。伊孪载研死越酣垒蛆膨亢昭昼钝挖疯磺桃惕批涅试疾妊述猾舶素利暖恋惜2011年10月重庆合川钓鱼城半岛项目可行性初判56p2011年10月重庆合川钓鱼城半岛项目可行性初判56p目录一、合川城区城市概况二、合川城区房地产市场概况三、项目概况四、项目测算五、项目研判结语栋别爵燥控臼饶烽递猪姬双同磋概募顿刊堕堕资掏蟹祝舞半蝴桐瞒锤习取2011年10月重庆合川钓鱼城半岛项目可行性初判56p2011年10月重庆合川钓鱼城半岛项目可行性初判56p宗地编号地块区位用途使用年限面积㎡成交价格（万元）/亩供应类型汽车客运站西侧cb22-05/01合阳片区商住40104600150出让合化路北侧（明珠苑c区北侧）cx27-01/01合阳片区居住5049000113划拨合阳办五显村41-1合阳片区商住40150000135出让环城大道与合化路交叉口西北侧（原旧货市场北侧）cx26-01/01合阳片区居住5027300180出让环城大道与北环路交叉口东南侧合阳片区商业居住70/50217400230出让沙坪路北侧cx25-01/01合阳片区居住5029500150出让溪子口水产品市场jc19-06/01南屏片区居住505500280出让南津路北侧（南景豪爵北侧，临江）dj04-01/01南屏片区居住、商业、公共停车场5057500400出让南津街街道南津路南侧南屏片区居住、商业5053514480出让（民生学院南侧）w02-05/01南屏片区居住、商业50/7076000250出让二、合川城区房地产市场概况

1、合川2010年城区土地供应情况2010年合川南屏片区土地成交最高价达400~480万元/亩。沁零递坛轩弹王口胳孤倍揭线畏愤冀堡休繁贺拱们缝涣镊缴刷盗荐酝油爱2011年10月重庆合川钓鱼城半岛项目可行性初判56p2011年10月重庆合川钓鱼城半岛项目可行性初判56p二、合川城区房地产市场概况

1、合川2010年城区土地供应情况合阳城街道汽车客运站西侧的面积为40835平方米的土地合化路北侧（明珠苑c区北侧）49000㎡环城大道与合化路交叉口西北侧（原旧货市场北侧）27300㎡环城大道与北环路交叉口东南侧217400㎡沙坪路北侧29500㎡（民生学院南侧）76000㎡溪子口水产品市场5500㎡合阳办五显村41-1150000㎡该地块78亩，于2010年9月30日拍卖，由重庆金九集团拍得，地价：480万元/亩，楼面地价2057元/㎡。该地块81亩，于2010年9月30日拍卖，由重庆明创房地产开发公司拍得，地价：400万元/亩，楼面地价2000元/㎡。绅碘冲沥泡凋网浸救坦襟娶铀胶弘嚏盗侠守宏媒婴踊饶气此舞戌斧休堪乡2011年10月重庆合川钓鱼城半岛项目可行性初判56p2011年10月重庆合川钓鱼城半岛项目可行性初判56p目前，合川楼盘主要集中在城北和城南两大板块。东渡区域为控制开发区域，目前没有项目，但由于自然资源丰富，潜力巨大。城北区域城南区域东渡区域三江交汇，把合川自然地分成了三个板块，城北区域、城南区域和东渡区域。二、合川城区房地产市场概况

2、合川城区房地产市场板块分析在售楼盘待售楼盘潜悼侠傍鸿花谩沙兜嫁沼鹅缴蚁房戈彬锹缮困慈拔渝令该遇鳃钎翱茁卵往2011年10月重庆合川钓鱼城半岛项目可行性初判56p2011年10月重庆合川钓鱼城半岛项目可行性初判56p二、合川城区房地产市场概况

2、合川城区房地产市场板块分析合川楼市步入旧城（城北）改造和城市升级（城南）阶段。滨江板块世纪金马.生态城三江.希望城文峰古街江润.地中海岸东海.滨江城卓然.翡翠城丽景水岸兆甲.合阳新城中央商业广场龙川.北郡宝龙.城市广场中奥城mini时代希尔安江上城名门江山德润世家千山米兰郡南屏板块未售在售合阳板块铂金公馆宝润国际公馆绿云国际纺织服装城缤果城城南和城北两大楼市主力板块形成南北相峙局面，区域楼市呈现多元化发展，需求分流严重。葡臂阑奇懈叛泥再驻侯良定阂骄粒琴栓耘隧岿携陈括爬榔可棍暮禁觉辗茧2011年10月重庆合川钓鱼城半岛项目可行性初判56p2011年10月重庆合川钓鱼城半岛项目可行性初判56p城北区域目前面世项目共计12个，其中在售项目8个（卓然翡翠城和丽景水岸为尾盘），待售项目4个。主要分布在大学城片区、新客运站片区和滨江片区。城北区域旧城改造的完成和越来越稀缺的土地资源，城北区域的开发量将逐步减少。二、合川城区房地产市场概况

2、合川城区房地产市场板块分析戍焉我圆衫盎讽食住预砂捐妻插孪白鸭颂躬酋贸削苑惭化赠胶敌迁要鲁童2011年10月重庆合川钓鱼城半岛项目可行性初判56p2011年10月重庆合川钓鱼城半岛项目可行性初判56p项目名称总规模（万方）物业形态剩余体量（万方）主力户型(㎡)成交均价兆甲合阳新城（龙湖美岸）23高层1281-1214800龙川北郡15高层870-1304600东海滨江城64高层2070-1304800江润地中海岸65高层、洋房60高层75-130高层4900丽景水岸13高层、洋房0.5高层90-140高层4600卓然.翡翠城25高层、洋房0.6高层70-90高层4600阳光美庐8高层875-108未开盘宝龙城市广场64洋房、高层64高层75-110未开盘铂金公馆18高层1864-95未开盘mini时代12高层1230-90未开盘缤果城9高层460-120㎡未开盘中奥城40高层4055-110未开盘合计309——242————主要已面市项目12个，在售项目6个，销售单价集中在4600-4900元/㎡。二、合川城区房地产市场概况

2、合川城区房地产市场板块分析缴刘创拄馈扑可牙窃两铅拐冻野刮粱萝峭习括罚目题弹挂坯稳坪敷析诫戍2011年10月重庆合川钓鱼城半岛项目可行性初判56p2011年10月重庆合川钓鱼城半岛项目可行性初判56p以合川区区政府的所在地块为依托，兼有部分居住和商业功能，地势平坦、北临嘉陵江和涪江，自然生态条件良好。城北区域目前面世项目共计9个，其中在售项目5个，待售项目4个。主要分布在区府片区和滨江带。城南区域区域配套设施的不断完善和政府的大力扶持，城南的楼市已经成为新的增长点。二、合川城区房地产市场概况

2、合川城区房地产市场板块分析坪足颐徘德凑坯阉层浙盅钮簿击老推矩嗡棠简撰掀饥秃奔眼寅抓网擞驰踪2011年10月重庆合川钓鱼城半岛项目可行性初判56p2011年10月重庆合川钓鱼城半岛项目可行性初判56p项目名称总规模（万方）物业形态剩余体量（万方）面积区间(㎡)成交均价宝润国际公馆14高层1477-130未售名门江山12高层、洋房12高层78-110未售希尔安江上城57高层、别墅、洋房57首期别墅未售绿云国际纺织城100高层、洋房、商业、写字楼100高层70-120未售三江.希望城47高层4273-1255300文峰古街27洋房、高层580-1205180德润世家17高层1250-1254800千山米兰郡12高层、景观洋房460-1105200世纪金马.生态城13高层、小高层1——4900合计299——247————主要已面市项目9个，在售项目5个，靠江项目售价5000元/㎡以上，其余在4500-4800元/㎡左右。二、合川城区房地产市场概况

2、合川城区房地产市场板块分析肉氟镀歪捆田同庭洽蝇诗湃肉屉涕夏诞馅须窜漂胳汞稼奋支万淄惰教塌棕2011年10月重庆合川钓鱼城半岛项目可行性初判56p2011年10月重庆合川钓鱼城半岛项目可行性初判56p二、合川城区房地产市场概况

3、合川城区房地产市场供应概况图：2006-2011年上半年合川商品房施工量走势图区县2010年商品房施工面积合川452万㎡江津426万㎡铜梁206万㎡涪陵454万㎡万州542万㎡合川近三年施工量和开工量逐年增大，2010年全年施工量达到452万方，2011年上半年施工量就已经超过去年全年，虽然竣工量偏少，但是以合川每年接近130万方的需求来看，未来的供应量将剧增，市场将严重趋于饱和，竞争将异常激烈。毫特浆闺庸菩渝匪咯千绣珊都娄赁召敦鹏洛花堪锻晃壬契操诀性松沥时痉2011年10月重庆合川钓鱼城半岛项目可行性初判56p2011年10月重庆合川钓鱼城半岛项目可行性初判56p二、合川城区房地产市场概况

4、合川城区房地产市场成交概况合川2010年商品房销售面积达到153万平方米，总销售金额52亿元。其中住宅销售面积138万平方米，总销售金额46亿元。2011年上半年合川商品房成交面积约73万平方米，住宅成交68万平方米。商品房销售额（亿元）键郊方综醒兽票粥刷迷橇垢晓发环蓝绪犊到购尤橡汞紫妈睫遂庶桐拇袋局2011年10月重庆合川钓鱼城半岛项目可行性初判56p2011年10月重庆合川钓鱼城半岛项目可行性初判56p二、合川城区房地产市场概况

5、合川城区房地产市场价格概况合川区商品房销售价格持续保持快速上涨，2011年上半年合川商品房平均销售价格更是上涨了31.9%，住宅平均销售价格上涨7.6%。目前全区住宅房价已涨至3481元/㎡左右。核心城区高层房价集中在4500~4800元/㎡，洋房价格集中在5200~6800元/㎡。商品房/住宅销售价格（元/㎡）2006-2011年上半年合川商品房交易价格走势图项目物业形态总建面

（万方）容积率首次开盘时间目前建面价格（元/㎡）主力户型面积（㎡）合川德润世家高层1742011年6月490070-80三江希望城高层473.82011年4月530087-123兆甲合阳新城高层23.62.292011年7月470093-132合川宝润国际高层142.5未售待定77-130世纪金马mini时代高层12.33未售520048-90蓝滨1号洋房、高层10.52.452010年1月洋房：5068-6768高层：4108高层：76-130洋房：128-180世纪金马·生态城高层1332010年4月4200-4700均价：4400高层：33-123主力户型小两房：70-80卓然·翡翠城洋房、高层253.52010年5月高层：4500

洋房（售罄）高层：65-99洋房：120-180江城丽景高层9.12.92009年9月4350高层：40-120丽景水岸洋房、高层143.42009年12月洋房：5500

高层：4200洋房：139-246高层：80-136东海滨江城高层643.52008年9月高层：4600跃层：6800高层：54-108狮王华府高层8.23.22009年5月高层：4300高层：83-116文峰古街高层、洋房250.82010年11月洋房：5280-6280高层：4280-4780—江润地中海岸别墅、洋房、高层652.62011年1月洋房：6300高层：4600一期：洋房：128-192，高层：76-143千山米兰郡洋房、高层122.52011年1月小高：5077-5912高层：4700-5000一期：高层：65-110此演拜排系砂破败班埔澡拧罕铅悉恩钡碗剂庙国彝断览丑肥里事燥筐蔡擎2011年10月重庆合川钓鱼城半岛项目可行性初判56p2011年10月重庆合川钓鱼城半岛项目可行性初判56p50㎡55㎡60㎡65㎡70㎡75㎡80㎡85㎡90㎡95㎡100㎡105㎡110㎡千山米兰郡文峰古街德润世家世纪金马生态城三江希望城江润地中海岸卓然翡翠城龙川北郡东海滨江城城北高层兆甲合阳新城城南高层64-84两房（夹层）2房23房3房2房3房3房2房市场畅销户型两房在80㎡以下，三房在80-110㎡。3房3房二、合川城区房地产市场概况

6、合川城区房地产市场畅销户型漳推丁缄儿危渍第漾炭斯酌牛凑腺靠寞诚拼刚瓤豁祖屋撞惺滤侧坷噎予子2011年10月重庆合川钓鱼城半岛项目可行性初判56p2011年10月重庆合川钓鱼城半岛项目可行性初判56p二、合川城区房地产市场概况

7、合川城区月度成交去化量合川城区单盘月度成交去化量集中6000~8000㎡，平均月度成交去化约为8021㎡，其中最快去化速度为14500㎡。项目物业形态总建面

（万方）容积率首次开盘时间已经推售体量（万方）月均去化量合川德润世家高层1742011年6月512500三江希望城高层473.82011年4月58333兆甲合阳新城高层23.62.292010年9月118462合川宝润国际高层142.5未售未售——世纪金马mini时代高层12.33未售未售——蓝滨1号洋房、高层10.52.452010年1月10.55000世纪金马·生态城高层1332010年4月126667卓然·翡翠城洋房、高层253.52010年5月24.414353江城丽景高层9.12.92009年9月9.13640丽景水岸洋房、高层143.42009年12月12.55682东海滨江城高层643.52008年9月4411892狮王华府高层8.23.22009年5月8.22828文峰古街高层、小高层250.82010年1月2210476江润地中海岸别墅、洋房、高层652.62011年1月55556千山米兰郡洋房、高层122.52011年1月88889插蠢实嫁舵机应议喂昨唁拇颇油洲伍经廊卡蓑朴亨配埋鬃踌绵岳辊匣金艘2011年10月重庆合川钓鱼城半岛项目可行性初判56p2011年10月重庆合川钓鱼城半岛项目可行性初判56p二、合川城区房地产市场概况

8、合川城区整体容量分析合川目前在售剩余体量及潜在项目体量约为：489万平方米，约供应户数5万户，15万人居住。本项目可建设面积约为：311万平方米，约供应户数3.1万户，10万人居住。合计供应800万平方米住宅，约供应8.1万户，25万人居住。至2015年计划达到70万城市人口，需增加31万城区人口，年增长人口6.2万人至2020年计划达到100万城市人口，增加30万城区人口，年增长人口6万人

年末总户数（万户）增长率户数增长（万户）年末总人口（万人）增长率人口增长(万人)城镇人口增长率城镇人口增长(万人)2010年57.517.23%3.88155.260.64%0.9972.156.67%4.512009年53.634.12%2.12154.270.25%0.3867.643.89%2.532008年51.511.60%0.81153.890.39%0.665.114.38%2.732007年50.72.84%1.4153.290.99%1.562.383.90%2.342006年49.3

151.79

60.04

2006年至2010年，年均增长户数2.1万户，户籍人口年增长0.87万人，城镇人口年均增长3.02万人根据合川十二五规划及远景规划，合川对于住宅市场的需求极度旺盛，但从近5年来人口增长幅度来看，难以满足规划发展需求。如以目前市场供应体量恒定，以年均城镇人口增长3万计算，需8~9年消化。以户数年均增长2.1万户计算，则需要4年时间消化。拨湖祝让貌佯降幌胆资惧贝医朔术钻忆犁筑辨颠姬吊透熔粹樊闪抱掂侥特2011年10月重庆合川钓鱼城半岛项目可行性初判56p2011年10月重庆合川钓鱼城半岛项目可行性初判56p目录一、合川城区城市概况二、合川城区房地产市场概况三、项目概况四、项目测算五、项目研判结语贰棕性女备笺利雏粕龋霞射播条颐胯咒椰袁哩滁束轩咋装钓吾霄净畦熊晦2011年10月重庆合川钓鱼城半岛项目可行性初判56p2011年10月重庆合川钓鱼城半岛项目可行性初判56p三、项目概况

1、项目地块区位钓鱼城及半岛地处重庆嘉陵江、渠江、涪江三江交汇处，与合阳、南屏隔江相望，钓鱼城核心景区1.86平方公里(2790亩)；半岛规划面积6.18平方公里(9270亩);嘉陵江南岸前景区1.20平方公里(1800亩),共计约9.24平方公里(13860亩)。艺毋锄采仔枕茹迎催脏刮赘渣诬凄核刷埠返证粹远妄晦咳莎挖滥莆犀飞揖2011年10月重庆合川钓鱼城半岛项目可行性初判56p2011年10月重庆合川钓鱼城半岛项目可行性初判56p三、项目概况

1、项目地块区位钓鱼城半岛：规划用地6.18平方公里，景区保护性开发1.86平方公里。旋庇罢逝衅谦庐懊瘦础腆栋著冷匣星篆距炬坷梯堪抨纬楷交罕续旭僻爹纫2011年10月重庆合川钓鱼城半岛项目可行性初判56p2011年10月重庆合川钓鱼城半岛项目可行性初判56p三、项目概况

1、项目地块区位基础设施：60个项目，投入22亿元；今年计划完成项目25个，完成投资12亿元，目前已竣工项目11个，完成投资9亿元。主要道路设施：合阳嘉陵江大桥、南屏嘉陵江大桥（在建）、钓鱼城大道、川东路和学士路等。巨扯助局呼叹堪缄诗德涵监往炳跨冲获堕岛兼委石誓号幽背片佣角芒月芬2011年10月重庆合川钓鱼城半岛项目可行性初判56p2011年10月重庆合川钓鱼城半岛项目可行性初判56p三、项目概况

2、项目地块经济指标占地面积：约9777亩

已取得可建设用地面积：4500亩总建筑面积:220万平方米容积率:0.73晃蒂邵挣蓑圃崎镍霜巩豹台氢蹄琉意奄蘸裔伴面买豺嘘竹俩蜂徊违傍苑吗2011年10月重庆合川钓鱼城半岛项目可行性初判56p2011年10月重庆合川钓鱼城半岛项目可行性初判56p三、项目概况

3、项目限制性条件洪水控制线：一般20年一遇，大概在217—218水位。(重庆合川钓鱼城大桥设计最高洪水位219.3米)规划限高：没有限制，一般情况下，在小高层范围之内，最终以控规为准。政府必须要求的旅游设施建设项目：钓鱼城景区。按照国家文物局批准的《钓鱼城遗址总体保护规划》的要求完成景区项目建设，3年内至少完成钓鱼城城墙修护、西市古街、考古发掘等项目，力争成功申报世界文化遗产。投资要求10亿元。钓鱼城半岛。按照国际招标完成的、经甲乙双方认可且经行政许可部门许可的规划确定的项目进行建设，3年内至少完成钓鱼城半岛基础设施及旅游功能配套设施、拍摄一部反映钓鱼城历史文化的电影、编演一台展现钓鱼城历史文化的实景演绎节目。项目规划应包括但不限于以下内容：﹙1﹚宋代古街镇（约20平方米），﹙2﹚大型露天游乐项目,﹙3﹚学士山文化公园,﹙4﹚水上游乐中心及游艇俱乐部,﹙5）会展中心、演出中心及五星级酒店（约10万平方米）,（6）影视基地等旅游项目及相应的旅游地产项目。土地的获取节奏：根据建设时序予以统一调配。土地成本包含：按150万/亩成本测算，仅含约9777亩土地的拆迁安置成本、政府前提投入成本、土地解押成本。其他土地整治、三通一平、市政水电排污管网以及钓鱼城景区改造费用不包括。其他市政配套设施：该区域根据城市规划，需要配建配套设施，诸如学校、医院、道路和公园。费用由开发企业承担，土地划拨与否可以双方协商，建成后可以由投资企业经营，也可交给政府管理和运营。膀帖迅楚惩始神卞峪妥篱墨肩撵拴叶痕巡娥咒问颁炳契盎饼聂粮举狮秃箭2011年10月重庆合川钓鱼城半岛项目可行性初判56p2011年10月重庆合川钓鱼城半岛项目可行性初判56p三、项目概况

3、项目限制性条件2011年9月嘉陵江重庆段从19日开始涨水，20日出现近30年来最大洪水。2011年9月20日14时重庆合川城区洪峰水位214.35米。2010年7月17日，“7.17”洪峰合川水位高达211.9米。1782年六月，大水入城（今合阳镇）今推算水位约217米1788年六月，大水入城至州署前。今推算水位为217米。1789年）六月，大水入城至州署外。今推算水位为215米。1796年六月，大水入城。推算水位215米。1802年七月，大水入城至州露台。推算水位220米。1815年夏，渠河洪水入城毁邹公祠。推算水位213米。1819年夏，涪江水暴涨。推算水位213米。1840年，大水入城至州署大堂处。推算水位219米。1842年六月，大水入城。推算水位213米。1870年六月，大水入城至州署二堂。。半月后水退。推算水位226米。1871年五月，大水入城至州署月台下。推算水位219米。1873年六月，大水入城至州署仪门。推算水位217米。1903年六月，大水入城至大堂后之侧门。推算水位224.3米。1918年9月，大水入城淹至县知事公署大堂外。推算水位215米。1921年6月，大水入城淹至县政府大堂前。推算水位217米。1937年7月，洪水入城。推算水位214米。

1945年8月，洪水入城淹至县政府大堂外。推算水位216米。1949年，大水入城淹至塔耳门，推算水位213米。1952年9月，大水入城淹至塔耳门。水位213.1米。1956年6月27日，县城发大水，淹至塔耳门上段。水位214.6米。1975年10月3日，发大水淹至梓桥街中段。水位213.75米。1981年7月13日至18日，岷、沱、涪、嘉、渠诸江中上游地区相继发生阻塞性暴雨，合川县遭受特大洪灾。水位219.1米。1984年7月8日，洪水淹至县城溪子口、靛市街一带。水位212.72米。1989年7月8日8时至10日8时，三江洪水猛涨。水位达212.8米。1998年8月21日—23日，由于涪江洪灾。东津沱最高水位达210米。2007年7月7日晚10时，嘉陵江洪峰通过合川东津沱水文站时达到209.67米。2010年7月19日08时，嘉陵江洪峰通过合川东津沱水文站时达到211.9米。2011年9月20日，嘉陵江最大洪峰通过合川，东津沱站20日14时出现洪峰水位214.35米。

坎伪吞碳沙跑躲办国挑偷剃蓉寿贷涪民奇康晦圈茁澎诚惭缠猿帽命飘犀哆2011年10月重庆合川钓鱼城半岛项目可行性初判56p2011年10月重庆合川钓鱼城半岛项目可行性初判56p2011年9月20日重庆合川城区洪峰水位214.35米时，钓鱼城半岛实景。紫导祷立师烩估鬼谋刨雍臣九浩石蚁泳竣孰疥偿候噪债玩哨侵武榴砧埃拘2011年10月重庆合川钓鱼城半岛项目可行性初判56p2011年10月重庆合川钓鱼城半岛项目可行性初判56p三、项目概况

4、项目可整合资源两江半岛景观合川钓鱼城景区20万平方米宋代古街镇大型露天游乐项目学士山文化公园水上游乐中心及游艇俱乐部10万平方米会展中心、演出中心五星级酒店影视基地仁啊帮匹症宣坞簿汾掀豺膛焚颜敷淄耽弛滓硬听跋惩弥帕蝇闽甄誊星啊要2011年10月重庆合川钓鱼城半岛项目可行性初判56p2011年10月重庆合川钓鱼城半岛项目可行性初判56p2011年国庆主要近郊旅游景区旅游接待及收入情况景区名称接待人数(万人)同比增长接待收入(万元)同比增长磁器口古镇69.137.56%62199.21%歌乐山15.55.81%373.512.50%缙云山11.615%17515%长寿湖10.6818.50%320217.50%金佛山8.433%16329%龚滩古镇7.2640.45%254141.18%四面山5.5331.30%146.330.60%茶山竹海5.433%2627.66%双桂堂3.9611.30%59413.10%美心红酒小镇3.9425%11.919%南山植物园3.511.70%75.65.70%黑山谷3.426%37338%涞滩古镇2.119%118.923%云篆山1.7513.80%54315.60%小南海1.4817.94%24610.48%武隆县接待游客57.09万人次，同比增长14.52%，旅游收入2.88亿元，同比增长14.66%。黔江区“2011年中国重庆黔江小南海之恋旅游文化节”接待游客11.39万人。万盛区接待游客量首次突破10万人次，旅游综合收入突破6000万元。涪陵区“金科菊花节”接待游客8万人。合川区举办钓鱼城旅游文化艺术节，接待游客4.49万人次,同比增长35%;旅游综合收入3568万元,同比增长33%。

2011年国庆重庆近郊旅游接待情况目前合川旅游业发展较为缓慢，项目所在位置缺乏休闲度假型风景旅游资源，钓鱼城、净水寺、涞滩古镇等均属于人文历史景区资源。相对于旅游地产而言，缺乏有利的自然资源要素，因此做为旅游地产开发存在诸多不利因素。三、项目概况

5、项目旅游地产方向初判合川诸多的人文历史景区不适宜打造纯粹的旅游地产项目苯焰怂捷藤甩叶笺垂别醉按沉勇臀封傣玛社舀胺栗阁酉将绘祝幢慧事讫苑2011年10月重庆合川钓鱼城半岛项目可行性初判56p2011年10月重庆合川钓鱼城半岛项目可行性初判56p项目发展定位合川超大型220万平方米城市旅游地产项目资源价值：江景半岛景观价值钓鱼城人文历史价值打造集20平方米宋代古街镇，大型露天游乐项目，学士山文化公园，水上游乐中心及游艇俱乐部，10万平方米会展中心、演出中心及五星级酒店，影视基地为一体的钓鱼城半岛人文历史城区三、项目概况

6、项目城市地产方向初判俐争我裁岿宴芦壮疗佰飞泰薪芒逞模桨枚怔挽兵饯仿瘫墒园只昌火邓宝呼2011年10月重庆合川钓鱼城半岛项目可行性初判56p2011年10月重庆合川钓鱼城半岛项目可行性初判56p客群具有“五缘”特征：休闲度假缘、商务缘、财富缘（投资）、文化历史缘、养老缘三、项目概况

6、项目城市地产方向初判项目客群定位参考类似项目目标客群特征，结合本项目属性，按照不同的置业动机和消费模式，将本项目目标客户群分为五大类。客户分类：第一类：以休闲、度假（第二居所，分时度假）需求为主导的置业人士；第二类：以需求生活固定居所（1~1.5居所，周末度假）为主导的置业人士；第三类：以企业商务需求为主导的置业团体；第四类：以投资需求为主导的置业人士或团体；第五类：以养老需求为主导的置业人士；疤捣贫巧援咀漏嘿掌枷吼斯毋合洒哟惨凶衔裙萧状睬藐鸽蕉猜桩误买蜘玄2011年10月重庆合川钓鱼城半岛项目可行性初判56p2011年10月重庆合川钓鱼城半岛项目可行性初判56p三、项目概况

6、项目城市地产方向初判项目建筑产品定位现代中式水岸滨江别墅现代中式坡地山体别墅集高层、小高层、洋房、别墅为一体的多物业发展模式戈续盏朵谚酿椎局莲束母跃胚庆易桅髓虱注费气享兵坛寐荐旧做酉炕擅夜2011年10月重庆合川钓鱼城半岛项目可行性初判56p2011年10月重庆合川钓鱼城半岛项目可行性初判56p三、项目概况

6、项目城市地产方向初判定位：合川超大型220万平方米城市旅游地产项目不足：缺乏自然景区资源，需重金打造历史人文景区产品：容积率0.73，别墅类为主的多物业组合产品不足：去化速度缓慢，价值空间受限客群：多元需求组合型客群组合不足：合川本区域不能支撑，需外拓重庆乃至全国列缄喘扦锐胺柴孜机寿龋请尝赐继烯兆幻韭提莹靶堆妥百太愈壳匝泰矮桶2011年10月重庆合川钓鱼城半岛项目可行性初判56p2011年10月重庆合川钓鱼城半岛项目可行性初判56p目录一、合川城区城市概况二、合川城区房地产市场概况三、项目概况四、项目测算五、项目研判结语另兰设恍实枪翅允墙哭嚷拨聪吱谢锡侍饶杖膨肚面穗迂这义速户吐樊谐伺2011年10月重庆合川钓鱼城半岛项目可行性初判56p2011年10月重庆合川钓鱼城半岛项目可行性初判56p四、项目测算

1、项目土地获取成本土地成本：150万/亩旅游区推广费：10亿/3年。3年内至少完成钓鱼城城墙修护、西市古街、考古发掘等项目，力争成功申报世界文化遗产。旅游区设施建设：﹙1﹚宋代古街镇（约20万平方米），﹙2﹚大型露天游乐项目,﹙3﹚学士山文化公园,﹙4﹚水上游乐中心及游艇俱乐部,﹙5）会展中心、演出中心及五星级酒店（约10万平方米）,（6）影视基地。配套设施建设：需要配建配套设施，诸如学校、医院、道路和公园。沦擒惨冒窝某铱揪嚷氮坤姬酚勺蛊阐太哗腹娜蜂职川溉膀潘藏灼灰掠喻悦2011年10月重庆合川钓鱼城半岛项目可行性初判56p2011年10月重庆合川钓鱼城半岛项目可行性初判56p四、项目测算

2、项目开发预测假定按容积率0.73计算，4500亩则总建筑面积为220万平方米；在不考虑未来市场等其他影响因素下，整体销售均价设定为11000元/平方米则销售总额为：242亿假定按容积率0.73计算，4500亩则总建筑面积为220万平方米；建设成本设定为5500元/平方米，土地成本为150万元/亩；则项目总成本预估为：188.5亿假定按容积率0.73计算，4500亩则总建筑面积为220万平方米；期间费用中销售费用按销售总额的3%计算，管理费用按（总成本-土地成本）的3%计算，不计财务费用；流转间税费按照销售总额的7.5%计算，不计所得税支出；则建设总税费预估为：29.04亿元则根据总利润=总销售金额-项目总成本-项目总税费；本案利润为24.46亿（未扣除所得税支出）；总投资回报率约为13%。假定项目可建设用地面积4500亩;总建筑面积220万平方米;容积率0.73;土地成本150万/亩。销售均价设定为11000元/平方米；则利润为24.46亿，投资回报率为13%函涅烩刑违堂彝妨肝猴寝点呸絮扮会楚主诱靡煮隆绍患爽氏旋蕾绊儡喻垄2011年10月重庆合川钓鱼城半岛项目可行性初判56p2011年10月重庆合川钓鱼城半岛项目可行性初判56p四、项目测算

2、项目开发预测假定项目可建设用地面积4500亩；总建筑面积220万平方米；容积率0.73；销售均价设定为11000元/平方米；按合理的总投资回报率30%计算，项目土地成本应控制在95万/亩内假定按容积率0.73计算，4500亩则总建筑面积为219万平方米；假设项目总投资回报率为30%，则本案总利润约49.1亿元（未扣除所得税支出）；则有（总销售金额-项目总成本-项目总税费）/项目总成本=30%项目土地成本预估为：约42.8亿本案可承受的最高楼面地价预估为：约1955元/㎡（约95万/亩）当项目总投资回报率为30%时，估算出本案土地成本约为42.8亿元，楼面地价约为1955元/㎡；假定按容积率0.73计算，4500亩则总建筑面积为220万平方米；在不考虑未来市场等其他影响因素下，整体销售均价设定为11000元/平方米则销售总额为：242亿假定按容积率0.73计算，4500亩则总建筑面积为220万平方米；建设成本设定为5500元/平方米；则项目建设成本预估为：121亿假定按容积率0.73计算，4500亩则总建筑面积为220万平方米；期间费用中销售费用按销售总额的3%计算，管理费用按（总成本-土地成本）的3%计算，不计财务费用；流转间税费按照销售总额的7.5%计算，不计所得税支出；则建设总税费预估为：29.04亿元韦或暮罗足意府蝉狙隔畴要泼冤雕丧潦冠缴先漱抹翠狂脱荒讨渣恫化矫默2011年10月重庆合川钓鱼城半岛项目可行性初判56p2011年10月重庆合川钓鱼城半岛项目可行性初判56p四、项目测算

2、项目开发预测假定按容积率0.73计算，4500亩则总建筑面积为219万平方米；假设项目总投资回报率为30%，则本案总利润约56.6亿元（未扣除所得税支出）；则有（总销售金额-项目总成本-项目总税费）/项目总成本=30%本案需实现的总销售金额预估为：约277.9亿本案需实现的销售均价约12630元/㎡当项目总投资回报率为30%时，估算出本案总销售金额约为277.9亿元，销售均价约为12630元/㎡；假定按容积率0.73计算，4500亩则总建筑面积为220万平方米；建设成本设定为5500元/平方米，土地成本为150万元/亩；则项目总成本预估为：188.5亿假定按容积率0.73计算，4500亩则总建筑面积为220万平方米；期间费用中销售费用按销售总额的3%计算，管理费用按（总成本-土地成本）的3%计算，不计财务费用；流转间税费按照销售总额的7.5%计算，不计所得税支出；则建设总税费预估为：29.04亿元假定项目可建设用地面积4500亩；总建筑面积220万平方米；容积率0.73；土地成本150万/亩；按合理的总投资回报率30%计算，则需实现销售均价在12630元/㎡以上错鸿运器碗釜魂嘴支杰枪津墓怜帝尘媚谆萝占致慎绢伺甘坊绑硼虑恨扒汐2011年10月重庆合川钓鱼城半岛项目可行性初判56p2011年10月重庆合川钓鱼城半岛项目可行性初判56p四、项目测算

2、项目开发预测假定按容积率1计算，4500亩则总建筑面积为300万平方米；在不考虑未来市场等其他影响因素下，整体销售均价设定为8000元/平方米则销售总额为：240亿假定按容积率1计算，4670亩则总建筑面积为300万平方米；建设成本设定为4500元/平方米则建设总成本预估为：约135亿假定按容积率1计算，4500亩则总建筑面积为300万平方米；期间费用中销售费用按销售总额的3%计算，管理费用按（总成本-土地成本）的3%计算，不计财务费用；流转间税费按照销售总额的7.5%计算，不计所得税支出；则建设总税费预估为：约29.3亿元假定按容积率1计算，4500亩则总建筑面积为300万平方米；假设项目总投资回报率为30%，则本案总利润约48.6亿元（未扣除所得税支出）；则有（总销售金额-项目总成本-项目总税费）/项目总成本=30%项目土地成本预估为：约27亿元楼面地价预估为：约904元/㎡（约60万/亩）当项目总投资回报率为30%时，估算出本案土地成本约为27亿元，楼面地价约为904元/㎡；假定按容积率1计算条撒嗅苛单硕热尼痞浙领悔循靴考辉且杆戈且别饵肪攻诱锄搂述叁赤伊诛2011年10月重庆合川钓鱼城半岛项目可行性初判56p2011年10月重庆合川钓鱼城半岛项目可行性初判56p四、项目测算

2、项目开发预测假定按容积率2计算，4500亩则总建筑面积为600万平方米；假设项目总投资回报率为30%，则本案总利润约79.3亿元（未扣除所得税支出）；则有（总销售金额-项目总成本-项目总税费）/项目总成本=30%项目土地成本预估为：约84.3亿元楼面地价预估为：约1355元/㎡（约187万/亩）当项目总投资回报率为30%时，估算出本案土地成本约为84.3亿元，楼面地价约为1355元/㎡；假定按容积率2计算，4500亩则总建筑面积为600万平方米；在不考虑未来市场等其他影响因素下，整体销售均价设定为6500元/平方米则销售总额为：390亿假定按容积率2计算，4500亩则总建筑面积为600万平方米；建设成本设定为3000元/平方米则建设总成本